Hof van Cassatie van België

Transcriptie

1 12 OKTOBER 2009 C F/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C F P. G., Mr. Caroline De Baets, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen Y. V.. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 29 februari 2008 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel. De zaak is bij beschikking van 22 september 2009 van de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer. Raadsheer Alain Simon heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Jean-Marie Genicot heeft geconcludeerd.

2 12 OKTOBER 2009 C F/2 II. CASSATIEMIDDEL De eiseres heeft volgend middel aangevoerd. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 3, 2, eerste, derde en vierde lid, van afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, het eerste lid zoals het werd aangevuld en het derde lid zoals het werd gewijzigd bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten; - artikel 3, 5, eerste, tweede en derde lid, van afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, het derde lid zoals ingevoegd door de voormelde wet van 13 april 1997 en vooraleer dit lid het vierde lid werd ten gevolge van de invoeging van een nieuw derde lid door de programmawet van 27 december Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis verklaart verweerders hoger beroep tegen het beroepen vonnis gegrond en veroordeelt, bij de uitspraak over de vordering van de verweerder, de eiseres om hem een vergoeding van euro te betalen, op grond van de volgende redenen: Vóór de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, ontnam het feit dat de verhuurder de huur, met toepassing van de paragrafen 2 tot 4 van artikel 3 van de wet betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, met een termijn van zes maanden opzegde, de huurder het recht niet om de huur, overeenkomstig de wet, met een kortere termijn op te zeggen. Geen enkele specifieke bepaling gaf de huurder echter de mogelijkheid om de huur na de oorspronkelijke opzegging door de verhuurder op zijn beurt op te zeggen. De huurovereenkomst werd bijgevolg beëindigd ten gevolge van de opzegging door de huurder, zodat de verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd was maar de huurder, in voorkomend geval, wel een vergoeding diende te betalen. Artikel 3, 5, bepaalde, vóór de wet van 13 april 1997, dat de huurder de huurovereenkomst op ieder tijdstip kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. De voormelde wet heeft hieraan een lid toegevoegd, dat bepaalt dat wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de 2 tot 4, de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde kan beëindigen met

3 12 OKTOBER 2009 C F/3 inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd. De wetgever heeft de huurder aldus een specifieke opzegging willen toekennen, die alleen kan worden gedaan indien de verhuurder als eerste de huur heeft opgezegd in de bij de voormelde bepaling vermelde voorwaarden. In dat geval eindigt de huur niet meer uitsluitend ten gevolge van de opzegging van de huurder, daar de huurder de huur niet kan opzeggen wanneer de verhuurder eerst het initiatief hiertoe genomen heeft, maar door de uitwerking van de oorspronkelijk door de verhuurder gedane opzegging en van die tegenopzegging, die slechts volgt op de opzegging door de verhuurder. De wetgever heeft, in dat geval, uitdrukkelijk bepaald dat de huurder geen enkele vergoeding verschuldigd is. De wetgever heeft daarentegen niets gelijkaardigs voorzien voor de verhuurder en terecht, daar hij het initiatief genomen heeft om de huur op te zeggen. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 13 april 1997 blijkt overigens dat zelfs een vermindering van de door de verhuurder verschuldigde vergoeding niet eens overwogen werd ingeval de huurder een tegenopzegging gaf, omdat die oplossing onrechtvaardig werd geacht (Gedr. St. Kamer, , nr. 717/7, p. 28 ; Gedr. St. Senaat, , nr /3, p. 29). De verhuurder moet bijgevolg, in dat geval, de verplichtingen nakomen die voortvloeien uit de opzegging die hij gedaan heeft en de vergoedingen betalen als bepaald in de paragrafen 2 tot 4 van het voormelde artikel 3, indien de reden waarmee hij de opzegging verantwoord heeft, niet verwezenlijkt wordt (zie, in die zin, Y. Merchiers, 'Duur opzegging beëindiging verlenging, in Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Die Keure, 1997, p. 90, n 41 ; N. Verheyden en I. Durant, La durée du bail, in Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, La Charte, Brussel, 1998, p. 75, nrs ; J. Vankerkhove en M. Vlies, 'Commentaire législatif. Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux', J.T., 1997, p. 598, nr. 12). (De eiseres), verhuurster, heeft (de verweerder), huurder, bij aangetekende brief van 29 maart 2005 te dezen een opzegging van drie maanden wegens persoonlijke betrekking van het goed ter kennis gebracht, meer bepaald om het goed door haar zoon te laten betrekken, met toepassing van artikel 3, 2, van de wet betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Als reactie daarop heeft (de verweerder) (de eiseres), bij aangetekende brief van 21 april 2005, een tegenopzegging van een maand ter kennis gebracht en heeft hij het goed na het verstrijken van die termijn verlaten. Voor het overige wijst niets erop dat (de verweerder), door aldus of anderszins te handelen, afstand heeft gedaan van de bescherming die de wet hem biedt en van de vergoedingen die hem toegekend worden indien de door (de eiseres) aangekondigde reden niet verwezenlijkt wordt. De tussen de partijen op 9 juni 2004 gesloten huurovereenkomst is bijgevolg, met toepassing van artikel 3, 5, van de wet betreffende de huurovereenkomsten met

4 12 OKTOBER 2009 C F/4 betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, beëindigd door de gecombineerde uitwerking van de opzegging van (de eiseres) en de tegenopzegging (van de verweerder). (De verweerder) hoeft derhalve geen enkele vergoeding te betalen. (De eiseres), daarentegen, moet de vergoeding betalen die verschuldigd is in geval van nietverwezenlijking van de reden die aan de basis ligt van haar vordering tot beëindiging. Grieven Krachtens artikel 3, 2, eerste lid, van afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek (ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991) kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn kinderen, mits hij de huurovereenkomst zes maanden vooraf opzegt. Behoudens verlenging van die opzeggingstermijn, moet de verhuurder, krachtens artikel 3, 2, derde lid, van de voormelde afdeling van het Burgerlijk Wetboek (ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en gewijzigd bij de wet van 13 april 1997), het goed binnen het jaar na het verstrijken van de door hem gedane opzegging betrekken. Artikel 3, 2, vierde lid, van de voormelde afdeling van het Burgerlijk Wetboek (ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991) bepaalt dat, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. Uit die bepalingen van artikel 3, 2, volgt dat de verplichting om het goed persoonlijk te betrekken en een vergoeding te betalen wanneer die verplichting niet nagekomen wordt, alleen geldt wanneer de opzegging gedaan wordt door de verhuurder. Hieruit volgt ook dat de door de verhuurder gedane opzegging de huurovereenkomst na het verstrijken van zijn opzeggingstermijn beëindigt en dat de vergoeding, in beginsel, pas een jaar later verschuldigd is indien het goed niet persoonlijk werd betrokkien. Krachtens artikel 3, 5, eerste lid, afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek (ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991) kan ook de huurder de overeenkomst op elk tijdstip beëindigen. Datzelfde eerste lid legt de huurder een opzeggingstermijn van drie maanden op. Het tweede lid van hetzelfde artikel 3, 5, bepaalt dat de huurder die de huurovereenkomst tijdens de eerste driejarige periode beëindigt, een vergoeding van drie maanden, twee maanden of één maand verschuldigd is naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Artikel 3, 5, derde lid, van de voormelde afdeling van het Burgerlijk Wetboek (ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en aangevuld bij de wet van 13 april 1997, thans vierde lid ten gevolge van de programmawet van 27 december 2006), bepaalt dat de huurder de huurovereenkomst ook op elk tijdstip kan beëindigen wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de paragrafen 2 tot 4.

5 12 OKTOBER 2009 C F/5 Datzelfde derde lid bepaalt dat de opzeggingstermijn voor de huurder, in dat geval, niet langer dan een maand is en dat de huurder de in het tweede lid van datzelfde artikel 3, 5, bepaalde vergoeding niet verschuldigd is. Uit die bepalingen van artikel 3, 5, volgt dat de opzegging die de huurder doet ten gevolge van de door de verhuurder gedane opzegging, de huurovereenkomst op dezelfde wijze beëindigt als wanneer de huurder de huur zonder voorafgaande opzegging door de verhuurder opzegt, behalve dat de huurovereenkomst, in het eerste geval, een maand na de opzegging eindigt, zonder dat de huurder een opzeggingsvergoeding verschuldigd is. Uit al die voorgaande overwegingen volgt dat, wanneer de huurder de huurovereenkomst beëindigt ten gevolge van de opzegging die de verhuurder doet om het goed persoonlijk te betrekken en die opzegging van de huurder vóór de opzegging van de verhuurder verstrijkt, de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van de door de huurder gegeven opzegging. Dat heeft tot gevolg dat de verhuurder niet meer gebonden is door de verplichtingen die voortvloeien uit de opzegging die hij eerder heeft gedaan en hij dus niet meer veroordeeld kan worden tot een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur, op grond dat hij het goed niet persoonlijk heeft betrokken. Het bestreden vonnis stelt te dezen vast dat de eiseres de verweerder, bij aangetekende brief van 29 maart 2005, een opzegging van drie maanden ter kennis heeft gebracht wegens betrekking van het goed door haar zoon. Het bestreden vonnis stelt tevens vast dat de verweerder, als reactie daarop, zelf de eiseres bij aangetekende brief van 21 april 2005 een opzegging van een maand ter kennis heeft gebracht. Ondanks die vaststellingen, beslist het bestreden vonnis dat de huurovereenkomst niet is beëindigd ten gevolge van de opzegging door de verweerder, maar wel door de «gecombineerde» uitwerking van die opzegging en van de opzegging die de eiseres eerder had gedaan. Het bestreden vonnis besluit hieruit dat de eiseres de vergoeding moet betalen die verschuldigd is wanneer het goed niet persoonlijk is betrokken. Het bestreden vonnis miskent aldus de draagwijdte van de tegenopzegging die de huurder doet overeenkomstig artikel 3, 5, derde lid, van afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek (in de in het middel gepreciseerde versie), en meer bepaald de gevolgen van die tegenopzegging voor de beëindiging van de huurovereenkomst en, bijgevolg, voor de verplichtingen van de verhuurder, die voorvloeien uit artikel 3, 2, eerste, tweede en derde lid, van afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII, boek III van het Burgerlijk Wetboek (in de in het middel gepreciseerde versies). Het bestreden vonnis schendt bijgevolg alle in het middel bedoelde en gepreciseerde bepalingen.

6 12 OKTOBER 2009 C F/6 III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Krachtens artikel 3, 2, eerste lid, van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door een verwant van een van de categorieën die in die bepaling worden vermeld. Luidens het vierde lid van dezelfde paragraaf, heeft de huurder, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. Artikel 3, 5, derde lid, van de wet van 20 februari 1991 bepaalt dat, wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de partagrafen 2 tot 4 van hetzelfde artikel, de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde kan beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. Bij opzegging eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van de opzeggingstermijn. Wanneer de huurder de huurovereenkomst beëindigt door een opzegging te betekenen met een termijn die verstrijkt vóór het verstrijken van de termijn van de opzegging die door de verhuurder is gedaan, eindigt de huurovereenkomst niet ten gevolge van de door de verhuurder gedane opzegging, maar ten gevolge van de opzegging door de huurder. Het bestreden vonnis stelt vast dat (de eiseres), verhuurster, (de verweerder), huurder, bij aangetekende brief van 29 maart 2005 te dezen een opzegging van drie maanden wegens ( ) betrekking van het goed (door haar zoon) ter kennis heeft gebracht, ( ) met toepassing van artikel 3, 2, van de wet van 20 februari 1991 en dat (de verweerder), als reactie daarop, (de eiseres) een tegenopzegging van een maand ter kennis heeft gebracht en het goed na het verstrijken van die termijn heeft verlaten.

7 12 OKTOBER 2009 C F/7 Het bestreden vonnis, dat de eiseres veroordeelt om aan de verweerder de vergoeding te betalen die verschuldigd is in geval van niet-persoonlijke betrekking van het goed, op grond dat de huurovereenkomst niet is beëindigd ten gevolge van de door de verweerder gedane opzegging, maar wel door de gecombineerde uitwerking van die opzegging en van de door de eiseres daarvóór gedane opzegging, schendt de in het middel bedoelde wettelijke bepalingen. Het middel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het het hoger beroep ontvankelijk verklaart. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Nijvel, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Christine Matray, Martine Regout en Alain Simon, en in openbare terechtzitting van 12 oktober 2009 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van procureur-generaal Jean-Marie Genicot, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Eric Stassijns en overgeschreven met assistentie van griffier Kristel Vanden Bossche. De griffier, De raadsheer,