Informatiebrochure (Samen zelf bouwen/cpo) Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Langeraar-Oost Nieuwkoop, april 2014
CPO in Langeraar-Oost: een bijzondere kans om uw nieuwe woning te realiseren tegen een aantrekkelijke prijs In de fraai gelegen nieuwe woonwijk van Langeraar biedt de gemeente Nieuwkoop de mogelijkheid om woningen via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te bouwen. Dit betekent dat een groep particulieren samenwerkt bij de bouw van hun eigen woningen. De gemeente Nieuwkoop is enthousiast over de voordelen van CPO en stelt u graag in de gelegenheid om ook aan een zelfbouwproject mee te doen. Van rijwoning tot vrijstaande villa, het kan allemaal en u bepaalt zelf, maar ook in een aantal gevallen samen met uw buren, hoe uw huis er uit komt te zien en wat het mag kosten! Al vanaf zo n 165.000 heeft u een compleet afgebouwde tussenwoning op een kavel van zo n 120 m 2. In Nederland is het sinds het begin van de vorige eeuw geen cultuur meer om zelf of samen met anderen een woning te bouwen. We zijn immers al jarenlang gewend aan kant-en-klare producten die door projectontwikkelaars worden aanboden. Bij Samen zelf bouwen door middel van CPO krijgt u veel meer vrijheid en meer waar voor uw geld: u bent zelf uw eigen projectontwikkelaar. Ingewikkeld? Wij helpen u op weg om samen met ervaren adviseurs, architecten en aannemer uiteindelijk uw plan te realiseren. Dat kan op verschillende manieren: alles of gedeeltelijk zelf doen, samen naar een bouwer stappen. Om u wegwijs te maken in de vooren nadelen van CPO treft u in deze brochure meer informatie over Langeraar-Oost zelf, wat CPO betekent en hoe u mee kunt doen om uw eigen huis te bouwen. Voorbeeld van bouwen met CPO 2
1. Langeraar-Oost Langeraar is één van de 13 kernen in onze mooie gemeente. In deze landelijke omgeving ontwikkelen we het aantrekkelijke, nieuwe woongebied Langeraar-Oost. Dit woongebied biedt ruimte aan maximaal 140 woningen (of 158 als er ook appartementen komen). Er is op de kavels ruimte voor de bouw van rijwoningen, tweekappers of vrijstaande woningen. Met veel vrijheid om uw eigen droomwoning te realiseren op een kavel waarvan de diepte vastligt, maar u zelf de breedte bepaalt! Er zijn vooral veel mogelijkheden en weinig beperkingen. Er is geen sprake van welstand en de bouwregels blijven zoveel mogelijk beperkt tot de wettelijke normen. Het woongebied wordt samen met twee particuliere initiatieven ontwikkeld, namelijk het Landgoed Langeraar en Langeraarseweg 12. Hierdoor ontstaat er een substantiële uitbreiding van Langeraar met mogelijkheden voor wonen, werken en recreëren. Het gebied richten we in met veel groen en water waardoor er kleinere deelgebieden ontstaan, met elk een eigen uitstraling. Voor de kinderen komen er speelplekken voor diverse leeftijden, waar zij naar hartenlust kunnen spelen. Naast het woongebied komt een landgoed van ca. 21 ha met een diversiteit aan natuur. Deze twee gebieden worden met elkaar verbonden door authentieke landwegen. Hierdoor ontstaat direct naast het woongebied een recreatiegebied. Kortom, er is kortom genoeg te beleven! Het hele gebied kleden we aan met riet, bomen, sloten en gras. Deze natuur past mooi bij de rest van onze groene gemeente. Natuur in de gemeente Recreëren naast uw woongebied 3
deelgebieden Langeraar-Oost Waar mag ik bouwen? Bouwen in CPO-verband is mogelijk in het gehele plangebied van Langeraar-Oost, maar we starten met de deelgebieden 1a, 1b, 1c en 5c. Deze beperking komt overeen met de woonwensen van de geïnteresseerden en zijn ook besproken tijdens de informatieavond van 3 maart jl. Deelgebied 1 is het meest geschikt voor de veel gevraagde bouw van rij- en hoekwoningen. De grondprijs voor 1a, 1b en 1c is 340 per m² exclusief BTW, de grondprijs van 5c is vastgesteld op 400 p/m² exclusief BTW. De deelgebieden liggend boven de toekomstige ontsluitingsweg, zijn ook geschikt voor tweekappers en vrijstaande woningen. Rijwoningen zijn hier ook toegestaan. Uit praktische overwegingen starten we met de uitgifte van deelgebied 5c, zoals besproken tijdens de informatieavond van 3 maart jl. Wilt u niet deelnemen aan CPO, maar liever zelf uw eigen vrijstaande woning of samen met vrienden of bekenden een twee-onder-een-kapwoning bouwen? Dat kan natuurlijk ook. Laat het vooral weten via cpolangeraar@nieuwkoop.nl. plangebied Langeraar-Oost (Integrale Gebiedsontwikkeling Langeraar Oost-Landgoed). 4
Wat voor huis kan ik bouwen? Wat u maar wilt. Van rijwoningen tot twee-onder-een-kapwoningen tot vrijstaand. Het is allemaal mogelijk. Nieuwkoop kent geen welstand en voor Langeraar-Oost is geen beeldkwaliteitsplan van toepassing. De planregels binnen het bestemmingsplan bepalen wel de zogenaamde kaders waarbinnen u bouwt. Maar deze regels beperken zich tot een aantal minimale afstanden tot de erfgrens, het percentage van het perceel dat u mag bebouwen en de hoogte van de woningen. Hoewel het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld, treft u het concept van de planregels in de bijlage aan. De gemeente kan u hierover nader informeren. Voor welke prijs bouw ik een woning? Het mooie van CPO is dat u de prijs voor een groot deel zelf bepaalt. De grondprijs ligt afhankelijk van de locatie vast op 340 (deellocatie 1a, 1b en 1c) of 400 (deelgebied 5c) per m 2 exclusief BTW, prijspeil 1 januari 2014. Op basis van deze prijzen is het al mogelijk om een tussenwoning te bouwen vanaf 165.000 vrij op naam (VON). Reken voor een hoekwoning op prijzen vanaf 200.000. Een grote afgebouwde tussenwoning van 140m2 is mogelijk vanaf 220.000. Indien u rijwoningen bouwt in deelgebied 5c, reken dan op 10.000-15.000 extra kosten i.v.m. de hogere grondprijs. Kleinere twee-onder-een-kapwoningen met carport in deelgebied 5c zijn mogelijk vanaf 300.000. Een grotere geschakelde woning met garage of een vrijstaande woning is mogelijk vanaf 400.000. Op alle genoemde prijzen is te besparen door te kiezen voor cataloguswoningen of het zelf ter hand nemen van de afbouw. Een luxe afwerking kost weer meer. NB: deze prijzen zijn slechts indicatief en u kunt hier geen rechten aan ontlenen. Alle prijzen van de woningen worden genoemd onder een aantal aannames en zijn geheel afhankelijk van de groepsgrootte, de grootte van de kavel, keuzes ten aanzien van de afwerking en ontwerp van de woning. Om deze reden zijn ze puur indicatief. 5
Schema bestemmingsplan Om daadwerkelijk te kunnen bouwen en bouwgrond uit te kunnen geven in Langeraar Oost is het nodig dat er een bestemmingsplan in werking treedt die voorziet in de projectontwikkeling. In het bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden vastgelegd voor het plangebied en biedt een bouwtitel op basis waarvan er vergunningen worden verleend. Het vaststellen van het bestemmingsplan is gepland voor eind 2014, zodat voor de zomer van 2015 gestart worden met het bouwrijp maken, mits er geen beroepschrift wordt ingediend. Omdat Langeraar Oost onder de Crisis- en herstelwet valt wordt een eventuele beroepsprocedure verkort tot zes maanden. Voor meer informatie en termijnen kunt u terecht op www.nieuwkoop.nl en dan zoeken op bestemmingsplan. Schematische weergave proces bestemmingsplan 6
2. Samen bouwen, waarom zou ik? Bij CPO bent ú de ontwikkelaar van uw nieuwe woning. U hoeft uiteraard niet zelf te metselen en te timmeren, dat zal immers een aannemer uiteindelijk doen, maar de hele ontwikkeling van de woning(en) mag u zelf ter hand nemen. Denk daarbij aan het ontwerp, de indeling, de kwaliteit en de beslissing wie uw woning ontwerpt en bouwt. Dat lijkt misschien ingewikkeld, maar met een goede professionele begeleiding is bouwen volgens CPO voor iedereen prima te doen. Een goede begeleiding is essentieel De grote voordelen van CPO zijn dat u echt uw ideale woning bouwt, helemaal naar uw wensen en dat de prijs ook nog eens een stuk lager ligt dan wat u normaal voor een nieuwe woning betaalt. Meerwaarde CPO Maximale zeggenschap Een belangrijk kenmerk van CPO is maximale zeggenschap over wat er gebouwd wordt. Natuurlijk zijn er (wettelijke) randvoorwaarden waar ieder bouwproject aan moet voldoen. Financieel voordeel Het ontwikkelen door middel van CPO levert in het algemeen ook een behoorlijk financieel voordeel op. Omdat u als groep zelf de ontwikkelaar van het project bent, bespaart u direct op de kosten van de professionele projectontwikkelaar. Daarbij gaat het niet alleen om de tijd die de professionele projectontwikkelaar in het project steekt, maar ook om het bedrag dat men in rekening brengt voor ontwikkel- en verkooprisico. Bij CPO wordt altijd puur voor de kostprijs gebouwd en dat is al snel 10 tot 15 procent goedkoper! 7
Door samen met anderen te ontwikkelen, profiteert u ook van het schaalvoordeel: het grotere aantal woningen zorgt ervoor dat de gemiddelde kosten per woning afnemen. Dat geldt voor de kosten van de in te schakelen adviseurs. Zij kunnen werkzaamheden combineren en zijn daardoor gemiddeld minder tijd kwijt. Het geldt ook voor de kosten van de aannemer, die efficiënter kan werken en op zijn beurt hogere kortingen krijgt op de levering van materialen. Kwaliteit Doordat u in belangrijke mate zelf bepaalt wat er wordt gebouwd, is de kwaliteit bij CPO vaak hoger dan wanneer u een kant en klare woning koopt. Prijs-kwaliteitverhouding Meer zeggenschap en kwaliteit en dat tegen een lagere prijs: in een notendop hét grote voordeel van CPO. Inrichten buurt Bij CPO heeft u niet alleen invloed op uw eigen woning, maar heeft u met de medeontwikkelaars ook invloed op hoe de toekomstige buurt eruit ziet. Een aantal zaken ligt vast zoals de hoofdweg, het park en de contouren van de buurt, maar er is nog veel ruimte om de indeling van de buurt verder in te vullen. Samen met de gemeente gaat u in gesprek over uw wensen voor de wijk of buurt. Heeft u goede ideeën over de inrichting van de buitenruimte (bijvoorbeeld speelplek, parkeren, straten en pleinen) dan kunt u samen met de gemeente kijken naar de haalbaarheid qua uitvoering en kosten. 8
Ken uw buren Bij CPO leert u de toekomstige buren al kennen voor u er woont. U werkt immers al een tijd intensief samen en tijdens het proces van de ontwikkeling van de woning deelt u lief en leed en leert u elkaar al goed kennen voordat u er gaat wonen. Dat is echt een heel groot pluspunt van CPO, want zo heeft u eigenlijk al een fijn sociaal netwerk op uw nieuwe woonplek. Samen sterk Het ontwikkelen van nieuwe woningen kent zijn up & downs. Soms moet er stevig onderhandeld worden of zijn er tegenvallers om op te lossen. Dan betekent samen ontwikkelen natuurlijk ook dat u er niet alleen voor staat. Bovendien is het mogelijk om door samenwerking taken en verantwoordelijkheden te verdelen en gebruik te maken van elkaars kennis en expertise. CPO is samen bouwen met je buren! (bron: CPO in Kootwijkerbroek) Hoe werkt CPO? Er zijn verschillende varianten mogelijk, maar de essentie is dat u zelf opdrachtgever bent voor het ontwerpen en bouwen van een eigen woning. U doet dat via een vereniging zonder winstoogmerk die namens de individuele deelnemers/leden de volgende zaken op zich neemt: Onderhandelen met opdrachtnemers zoals de architect, adviseurs en aannemers. Opdracht verstrekken aan architect en adviseurs. Gesprekspartner voor gemeente en derden. Uitvoering van diverse werkzaamheden. Samen met degenen met wie u gaat bouwen richt u een vereniging op, die vervolgens met de ontwikkeling van de woningen aan de slag gaat. Deze vereniging sluit vervolgens een overeenkomst met de gemeente waarin de grond voor uw project wordt gereserveerd en waarin afgesproken wordt wie, waarvoor verantwoordelijk is. 9
U wordt daarbij op weg geholpen door Urbannerdam, een ervaren onafhankelijk adviesbureau. Hierna kiest de vereniging zelf een CPO-begeleider en gaat vervolgens aan de slag met het maken van ontwerpen, het selecteren van partners en adviseurs en het voorbereiden van de bouw. Begeleiding door adviesbureau De vereniging kan ervoor kiezen om veel werk zelf uit te voeren. Bij de nieuwe verantwoordelijkheden als ontwikkelaar krijgt u te maken met nieuwe materie. Daarom is het belangrijk dat de groep bij het hele proces begeleid wordt door een ervaren adviseur. Zo'n advies- of begeleidingsbureau moet niet alleen ervaring hebben met het bouwproces. Minstens zo belangrijk is dat het bureau ervaring heeft met het groepsproces, het goed laten verlopen van het besluitvormingsproces binnen de groep en ervoor zorgt dat de neuzen dezelfde kant op blijven staan. Het is ook mogelijk om een bureau in te huren dat in feite het projectmanagement voor u doet zodat u zelf alleen hoeft na te denken over wat u wilt en het nemen van besluiten. De gemeente stelt het inhuren van op z n minst een ervaren adviseur wel als verplichting. Overeenkomst Na alle voorbereidingen door de vereniging tekent u uiteindelijk zelf een koopovereenkomst met de gemeente en een aannemingsovereenkomst met de aannemer. U regelt zelf uw eigen financiering. De vereniging begeleidt vervolgens de bouw. Rollen Binnen de vereniging zijn er verschillende rollen. Naast algemene taken als voorzitter, secretaris en penningmeester zullen sommige deelnemers zich bezighouden met het ontwerp, de bouw, financiering of de feestcommissie. Iedereen doet iets en vele handen maken licht werk. Het ontwerp van uw droomwoning? 10
Stappen in het planproces Het ontwikkelproces van de nieuwe woningen is opgebouwd uit een aantal opeenvolgende fasen en stappen die u soms individueel en soms collectief inzet voordat u kunt verhuizen. In hoofdlijnen (de specifieke verschillen tussen het inschrijven van groepen en individuen leest u bij praktische zaken in hoofdstuk 3) gaat het om de volgende fasen: 1. Oriënteren Tijdens de oriëntatiefase zijn er informatieavonden en workshops en oriënteert u zich op deelname. De gemeente is uw aanspreekpunt voor vragen over CPO, de beschikbare kavels, prijzen, voorwaarden en groepsvorming. 2. Inschrijven Inschrijving vindt gefaseerd plaats. Na de oriëntatie vult u het inschrijfformulier in. Na twee verkennende sessies, waarin u kennismaakt met uw buren en uw plannen afstemt, betaalt u 500,- aan inschrijfgeld (zie volgende hoofdstuk). 3. Vereniging oprichten en tekenen reserveringsovereenkomst We helpen alle inschrijvers met het oprichten van een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO). Deze vereniging tekent met de gemeente een reserveringsovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst reserveert de vereniging exclusief de betreffende kavel grond. NB: u koopt individueel dus nog geen kavel of aandeel in de grond. Zolang de plannen nog niet definitief zijn, blijft de vereniging het aanspreekpunt voor de gemeente. 4. Ontwerpen Stap 4 is eigenlijk de belangrijkste stap omdat de vereniging en haar leden hier echt plannen ontwikkelen voor de woningen zelf. Eigenlijk is geen sprake van één stap, maar is er een aantal zaken die de vereniging na haar oprichting oppakt: Opstellen van een programma van wensen en eisen (in concept al gereed tijdens de verkennende sessies). Selectie van architect (en eventueel al een bouwbedrijf of andere partner). Afspraken over verdeling van kosten. Verkaveling. Maken van een ontwerp (schetsontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp). Technische uitwerking. Aanvragen omgevingsvergunning. Indien van toepassing: aannemersselectie. In deze fase financiert u uit eigen middelen een aantal kosten voor. Het gaat daarbij om 7.500-25.000 afhankelijk van de type woning en manier waarop u het project organiseert (zie verderop). 11
5. Contracten afsluiten, levering grond en bouwen Alle deelnemers tekenen een individuele koopovereenkomst met de gemeente voor de grond. Nadat u ook een aannemingsovereenkomst tekent en uw financiering regelt, vindt levering van de grond plaats en start de bouw. NB: u tekent op individueel niveau uw koop- en aannemingsovereenkomsten pas nadat u beschikt over definitieve plannen. Tot die tijd bent u vrij om uit te stappen. Wel bent u in een dergelijk geval uw inschrijfgeld en mogelijk een deel van de reeds voorgefinancierde plankosten kwijt. Wij adviseren de vereniging bij oprichting duidelijke afspraken te maken over het vastleggen van commitment naar elkaar en hoe om te gaan met uitstappers. Daarbij maakt u gebruik van de ervaringen van CPObegeleidingsbureau Urbannerdam. Enkele belangrijke aandachtspunten Bewaken kosten Een belangrijke verantwoordelijkheid tijdens het hele proces is het bewaken van de kosten. In het begin bepaalt elk lid van de groep welk bedrag hij/zij in totaal in de woning investeert. Dat kan per woning verschillen. Daarna is het zaak tijdens de hele planontwikkeling te letten of de kosten van het plan nog wel in de pas lopen met de vastgestelde investeringsbedragen. Doe u dat niet, dan heeft u aan het eind misschien een geweldig plan dat niet gebouwd kan worden, omdat het te duur is geworden. Uiteraard ligt hier een taak voor uw adviseur en/of architect. Wat bepaal ik zelf en wat bepaalt de groep? Dat hangt er van af van wat u belangrijk vindt en hoe andere zelfbouwers er over denken. Gaat de meerderheid voor een lage prijs en efficiency? Of wil iedereen zo veel mogelijk individuele vrijheid? Mochten er te grote verschillen zijn, dan kan het project worden gesplitst in verschillende deelontwikkelingen. Risicobeheersing Een hoop risico s worden verkleind door een goede voorbereiding. Aangezien de gemeente eisen stelt aan de draagkracht van de deelnemers (via de financieringstoets) en het verplicht inhuren van een deskundige begeleiding, kunt u erop vertrouwen dat u uiteindelijk start met een serieuze club deelnemers. Het is altijd mogelijk dat iemand uitvalt of dat het niet lukt om uiteindelijk voldoende kopers te vinden voor alle kavels. Het is aan te raden om op zoek te gaan naar een partij die achtervang biedt en in geval van nood voor eigen rekening en risico de onverkochte woningen alsnog afbouwt of dat laat doen. 12
Voorfinanciering Tijdens het planproces maakt de kopersvereniging kosten. Bijvoorbeeld voor het inschakelen van het begeleidingsbureau en de architect. De vereniging heeft daar geld voor nodig, maar tot aan de start van de bouw beschikken de leden nog niet over een hypotheek waarmee hun aandeel in die kosten worden betaald. Soms kiezen de leden van de kopersvereniging ervoor zelf voor de benodigde financiële middelen te zorgen door het regelmatig (bijvoorbeeld maandelijks) inleggen van eigen geld in een spaarpot die door de vereniging wordt beheerd. De leden maken een regeling over het beheer van dit geld en hoe wordt omgegaan met tussentijdse afvallers. Bij een reservelijst kunt u er van uitgaan dat u (een groot deel) van de tot dan toe ingelegde middelen terugkrijgt. De gemeente Nieuwkoop werkt aan een plankostenfonds waar een deel van dit geld tegen gunstige voorwaarden geleend wordt. Soms wordt onderzocht of er een partij is die voor voorfinanciering wil zorgen, bijvoorbeeld de aannemer. Als u het zelf voorfinanciert, dan is het raadzaam om hiervoor zo'n 7.500 spaargeld per deelnemer achter de hand te hebben (voor rijwoningen waarbij een derde partij mede voorfinanciert), tot 25.000 (voor een twee-onder-eenkapwoning geldt 100% voorfinanciering). Het bedrag is afhankelijk van de te maken keuzes en woninggrootte. Let wel: dit geld zet u tijdelijk tijdens de planfase in. De kosten van de planfase zijn gewoon onderdeel van de kosten van uw nieuwe woning en financiert u mee in de hypotheek. Dit betekent dat u het spaargeld dus desgewenst weer terugkrijgt op het moment dat uw hypotheek verstrekt wordt. Wat doet de vereniging en wat doe ik zelf? De vereniging treedt op als aanspreekpunt voor de gemeente, als contractpartij voor de architect en andere adviseurs en behartigt de belangen van alle leden in de onderhandelingen met gemeente, architect en de aannemer. Daarnaast besluit de vereniging over de randvoorwaarden voor het ontwerp, de verdeling van kosten en verkaveling en het ontwerp van de buitenkant van het gebouw. De individuele leden bepalen zelf hun eigen budget en het interieur van hun woning, alsmede welke individuele (casco-)opties ze willen. Uiteindelijk sluiten de leden zelf een koopovereenkomst met de gemeente en een individuele aanneemovereenkomst met de aannemer. Ook regelt iedereen zijn eigen financiering. Een gezond uitgangspunt is: collectief wat moet, individueel wat kan. Planning Hoelang het totale proces duurt, is van tevoren niet precies te zeggen. Het totale proces tussen de start van het project tot en met de oplevering van de woningen duurt gemiddeld circa 2 tot 2 ½ jaar. Het kan echter sneller als u vanaf het begin direct met een bouwer samenwerkt die zogenaamde conceptwoningen aanbiedt. U kiest dan voor reeds uitgewerkte woningconcepten waarbij in meer of mindere mate sprake is van een aantal vaste keuzes. Er zijn ook tussenvormen. Graag vertellen wij u meer hierover. 13
3. Praktische zaken, voorwaarden en procedure Inschrijven: individueel of als groep U kunt zich op twee manieren inschrijven, namelijk: 1. Als individu (u heeft nog geen bouwgroep waarmee u samen gaat bouwen). 2. Als bouwgroep (u heeft inmiddels samen met anderen de intentie een CPOvereniging op te richten of anderszins samen te werken). 1. INSCHRIJVEN ALS INDIVIDU Inschrijving in fasen Inschrijving verloopt in fasen. Voorinschrijvingen zijn niet langer geldig. Stap 1 bestaat uit een vrijblijvende inschrijving met gestelde eisen. Daarna volgen twee verkennende sessies (bijeenkomsten) waarna uw inschrijving met inschrijfgeld wordt bevestigd. Inschrijving: formulier en toets U dient zich uiterlijk maandag 28 april voor 12.00 uur in te schrijven bij Kroes en Partners notarissen & adviseurs. Een geldige inschrijving bestaat uit een compleet ondertekend inschrijfformulier, een financieringstoets en een kopie van een legitimatiebewijs. Inschrijven doet u individueel. Het storten van inschrijfgeld is nog niet nodig en de inschrijving is dus nog vrijblijvend. In principe is er genoeg plek voor iedereen en wordt er niet geloot. Voorwaarde voor deelname aan het vervolg is een geldige inschrijving. Contactgegevens Kroes en Partners notarissen & adviseurs Postadres: Postbus 19 2460 AA Ter Aar Kantoor Ter Aar: Aardamseweg 73a 2461 CB Ter Aar Telefoonnummer: 0172-521921 E-mail: notarissen@kroesenpartners.nl NB: inschrijven kan alleen door particulieren met de intentie om zelf te gaan wonen in Langeraar-Oost. Bedrijven kunnen zich niet inschrijven en de gemeente doet in het kader van CPO alleen zaken met particulieren. NB: inschrijven betreft Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Kavels om zelf een huis te bouwen (Particulier Opdrachtgeverschap) komen later aan bod. 14
Inloopspreekuur CPO Woensdag 16 april van 17.00-20.00 uur zijn CPO-begeleidingsbureau Urbannerdam en de procesmanager Richard Bosboom aanwezig in het kavelcentrum van de gemeente Nieuwkoop. Daar kunt u terecht met vragen over deelname aan CPO. Het kavelcentrum vindt u in de hal van het gemeentehuis, Teylersplein 1 te Nieuwveen. Verkennende sessies (niet voor groepen) Noteert u alvast de onderstaande data in uw agenda: bijeenkomst 1 op 14 mei 2014, inloop 19.00 uur, start 19.30 uur bijeenkomst 2 op 28 mei 2014, inloop 19.00 uur, start 19.30 uur De locatie voor beide bijeenkomsten: Sportvereniging Altior, Sportweg 1, 2461 CX Langeraar. Deze bijeenkomsten zijn alleen toegankelijk voor mensen met een geldige inschrijving. CPObegeleidingsbureau Urbannerdam begeleidt de inschrijvers tijdens deze sessies en later ook bij het oprichten van de vereniging en de definitie van het project. Doel van de sessies is het vormen van een bouwgroep en het afstemmen van wensen ten aanzien van het gebouw, de woningen en de manier waarop het ontwikkelproces vormgegeven wordt. Ter voorbereiding ontvangt men een woonwensenquête. Op de eerste bijeenkomst bespreken we de resultaten van de woonwensenquête, maakt u kennis met de andere deelnemers en is er volop ruimte voor vragen. Tijdens de tweede bijeenkomst focussen we op het vervolgproces: hoe gaat we de woningen (laten) ontwerpen en bouwen? Wat zijn de vervolgstappen? Doen we dat met elkaar of in verschillende groepen? Wie wil waar bouwen? Dit alles proberen we samen te vatten in een globaal programma van uitgangspunten. Op basis van deze twee sessies beslist u definitief of u mee doet. Definitieve inschrijving Bent u nog steeds enthousiast, dan bevestigt u de inschrijving door uiterlijk vrijdag 6 juni 12.00 uur een inschrijfgeld van 500 onder vermelding van CPO Langeraar-Oost over te maken naar rekening NL84RABO0301603553 te name van Kroes en Partners notarissen & adviseurs. Hiermee bevestigt u de deelname en komt u definitief in aanmerking voor een plek in een of meer op te richten CPO-projecten. Het inschrijfgeld wordt teruggestort na levering van uw kavel door de gemeente. Als u later besluit niet meer deel te nemen, dan vervalt dit inschrijfgeld aan de gemeente. Oprichten vereniging en tekenen reserveringsovereenkomst Op basis van de definitieve inschrijvingen wordt vervolgens een of meerdere verenigingen opgericht die met de gemeente een reserveringsovereenkomst voor de benodigde grond tekenen. De deadline voor het tekenen van deze reserveringsovereenkomsten is 1 september 2014. Een model reserveringsovereenkomst voor Langeraar-Oost is t.z.t. te downloaden op de site van de gemeente: Woneninnieuwkoop.nl. De gemeente probeert in goed overleg aan alle wensen te voldoen en probeert waar mogelijk om groepen een plek uit te laten kiezen waar hun voorkeur naar uitgaat. De gemeente besluit uiteindelijk waar welke groep een plek krijgt en behoudt het recht voor om keuzes te forceren en in het ergste geval om inschrijvingen ongedaan te maken. Inschrijving geeft dus niet automatisch recht op het kopen van een kavel. Reserveringen worden gedaan via de reserveringsovereenkomsten. Pas dan is er sprake van gunning. 15
2. INSCHRIJVEN ALS GROEP U kunt ook inschrijven als onderdeel van een bouwgroep als u met minimaal 4 personen bent. Een groepsinschrijving bestaat uit een aantal individuele inschrijvingen, gebundeld en voorzien van een groepsverklaring waarin alle deelnemers van de groep persoonlijk verklaren dat zij deel uitmaken van de groep. Een geldige inschrijving bestaat uit: 1. voor iedere deelnemer een compleet ondertekend inschrijfformulier, een financieringstoets en een kopie van een legitimatiebewijs. U dient zich uiterlijk 28 april 12.00 uur in te schrijven bij Kroes en Partners notarissen & adviseurs. Contactgegevens Kroes en Partners notarissen & adviseurs Postadres: Postbus 19 2460 AA Ter Aar Kantoor Ter Aar: Aardamseweg 73a 2461 CB Ter Aar Telefoonnummer: 0172-521921 E-mail: notarissen@kroesenpartners.nl 2. Daarnaast stort u voor de deadline van 28 april 12.00 uur per deelnemer een inschrijfgeld van 500 onder vermelding van CPO Langeraar-Oost op rekening NL84RABO0301603553 te name van Kroes en Partners notarissen & adviseurs. NB ook voor groepen geldt dat dit inschrijfgeld uiteindelijk wordt teruggestort bij levering van de kavels. De groepen krijgen het eerste recht om in overleg met de gemeente een eigen plek te claimen in Langeraar-Oost. Daarbij is het mogelijk om extra kavels te claimen met een maximumaantal van 40% van het aantal geldige inschrijvingen (naar beneden afgerond). Een groep van vijf of zes personen mogen dus twee extra kavels claimen. De groepen volgen met CPO-begeleidingsbureau Urbannerdam een traject om uiteindelijk voor 1 september 2014 een reserveringsovereenkomst te tekenen. Voor groepsinschrijvingen geldt uiteindelijk dezelfde deadline en hetzelfde voorbehoud. Bij locatiekeuze krijgen groepsinschrijvingen voorrang. 16
de vereniging klinkt op de goede samenwerking TOT SLOT: NUTTIGE INFO VOOR ALLE INSCHRIJVERS Over financieringstoetsen De financieringstoets is een verklaring van een bank of erkend hypotheekadviseur waaruit blijkt dat de inschrijver minimaal beschikt over een bepaald bedrag dat correspondeert met het gewenste woningtype (minimale prijs). Zie voor vereisten voor de financieringstoets de bijlage. U kunt geen enkel recht ontlenen aan de bedragen die bij de financieringstoets worden gehanteerd. Wij vragen een toets zodat wij - maar ook u - er zeker van zijn dat er alleen serieuze kandidaten meedoen die ook daadwerkelijk in staat zijn een woning te financieren. Zie voor meer toelichting de bijlage. Voorwaarden voor inschrijvingen en deelname aan het project Iedere particulier, ouder dan 18 jaar die de intentie heeft om zelf in Langeraar-Oost te gaan wonen mag zich inschrijven. Er gelden geen beperkingen, een huisvestingsvergunning is niet nodig en er wordt in principe niet geloot. Alleen bij een overweldigend aantal inschrijvingen behoudt de gemeente zich het recht voor om te loten via een nader te bepalen en openbaar aan te kondigen procedure via een notaris. Voorwaarden voor deelname aan het project en reservering De gemeente reserveert na overleg een kavel voor een vereniging (of bij een groep eventueel een door de deelnemers unaniem aan te wijzen derde partij) door middel van het tekenen van een grondreserveringsovereenkomst. De vereniging (of derde partij) krijgt vervolgens de kans om binnen anderhalf jaar plannen te maken, vergunning aan te vragen, financiering te regelen en de grond van de gemeente af te nemen. Er geldt de verplichting om zich tot het uiterste in te spannen om binnen twee maanden na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. In deze periode ligt de prijs vast. Begeleiding door een deskundig en ervaren bureau is verplicht. Het regelen van achtervang wordt dringend geadviseerd. Voor stedenbouwkundige voorwaarden wordt verwezen naar de bijlage. Deze voorwaarden zijn onder voorbehoud. Disclaimer: deze brochure is met zorg samengesteld. U kunt echter geen rechten ontlenen aan de informatie in deze brochure. 17
Informatie De volgende referentieprojecten van Urbannerdam zijn op www.woneninnieuwkoop.nl en www.nieuwkoop.nl/projecten te bekijken: CPO de Riethof (Woerden) CPO de Kamp (Cothen) CPO Hulshorst CPO de Rugt (Waspik) CPO Volkel-West Daarnaast vindt u veel inspiratie en voorbeeldprojecten op de site zelfbouwinnederland.nl Meer informatie over CPO kunt u onder meer vinden op de volgende websites: Informatiecentrum Eigen Bouw (http://www.iceb.nl/http://www.iceb.nl/) Zelfbouw in Nederland (http://www.zelfbouwinnederland.nl/) Urbannerdam (http://www.urbannerdam.nl/) Nuttige namen en adressen: Urbannerdam: contactpersonen Giselle Stolwijk of Martijn Schutte via e-mailadres: info@urbannerdam.nl en telefoonnummer: 010-2806444. Gemeente Nieuwkoop: contactpersoon Richard Bosboom, procesmanager gebiedsontwikkeling Langeraar-Oost via e-mailadres: r.bosboom@nieuwkoop.nl en verkort telefoonnummer 140172. 18
BIJLAGEN: - Stedenbouwkundige randvoorwaarden - Vereisten financieringstoets - Inschrijfformulier CPO Langeraar-Oost (individueel) - Groepsverklaring CPO Langeraar-Oost 19
- 20
Bijlage: vereisten financieringstoets Deze bijlage kan ter informatie verstrekt worden aan uw bank of financieel adviseur. U wilt zich inschrijven voor het CPO-project Langeraar-Oost, gemeente Nieuwkoop. De gemeente hanteert bij het inschrijven voor CPO per woningtype een specifieke financieringseis. NB het betreft hier het bedrag dat u minimaal moet kunnen financieren om de een woning van het gewenst type te kunnen bouwen. Het gewenste woningtype dient u te kunnen onderbouwen met een financieringstoets die dient te worden uitgevoerd door een bank of financieel intermediair die op basis van de toets een verklaring opstelt. Voor de volgende woningtypen gelden de volgende minimale eisen als basis voor de toets: Voor een tussenwoning geldt een minimale financieringseis van 165.000 (NB Dit betreft een eenvoudig afgewerkte woning van 4,8 meter breedte). Voor een hoekwoning geldt een minimale financieringseis van 200.000 Voor een tussen- of hoekwoning in deelgebied 5 geldt een aanvullende eis van + 10.000 Voor een twee-onder-een-kapwoning geldt een minimale financieringseis van 275.000 Voor een vrijstaande woning geldt een minimale financieringseis van 350.000 Een financieringstoets is geen hypotheekofferte maar een verklaring van een bank of erkend financieel adviseur die in elk geval het volgende moet bevatten: Uw naam en adresgegevens Het bedrag dat u minimaal kunt financieren en dat kan bestaan uit de volgende bronnen op het moment van ondertekening (niet nodig om dit te specificeren, tenzij uw adviseur het onderscheid zelf wenst te maken): o Hypothecaire lening o Spaargeld o Schenking of garantstelling van derden (verklaring of bewijs aan adviseur te overleggen) Naam, handtekening en contactgegevens van de financieel adviseur/adviseur van de bank. Dit alles moet zijn opgenomen in een enkel document. Losse kopieën van bankafschriften of verklaringen worden niet meegenomen in het beoordelen van de toets, maar dienen besproken te worden met uw financieel adviseur.. Als u vragen heeft, of als uw adviseur vragen heeft, kunt u contact opnemen met Giselle Stolwijk of Martijn Schutte van Urbannerdam via info@urbannerdam.nl of 010-2806444. NB de eisen betreffen minimale bedragen. U kunt hier geen rechten aan ontlenen. 21
Inschrijfformulier CPO Langeraar-Oost (individueel) Hierbij schrijft u zich in voor deelname aan het project CPO Langeraar-Oost. Deze inschrijving bestaat uit twee stappen zoals beschreven in de brochure (zie pagina 14, hoofdstuk 3. Praktische zaken, voorwaarden en procedure). De inschrijving is vooralsnog vrijblijvend. Wij vragen u echter wel om een financieringstoets waaruit blijkt dat u het minimaal benodigde bedrag voor deelname kunt financieren. De notaris controleert de formulieren en financieringstoetsen. Voor de eerste stap dient u dit formulier compleet en naar waarheid in te vullen en van een geldige financieringstoets en kopie van legitimatiebewijs te voorzien. Het formulier en de toets dienen in het bezit te zijn van de notaris (zie onderaan voor adres) uiterlijk 28 april 2014 vóór 12.00 uur. Gegevens inschrijver Ondergetekende(n) Voor- en achternaam: Dhr./Mevr..... Straatnaam:.. Postcode en woonplaats:. Telefoonnummer(s):. E-mailadres:. Geboortedatum:. Geboorteplaats:.. Gegevens partner (indien van toepassing) Voor- en achternaam: Dhr./Mevr..... Straatnaam:.. Postcode en woonplaats:. Telefoonnummer(s):. E-mailadres:. Geboortedatum:. Geboorteplaats:.. 22
Ik schrijf mij in voor: (NB meerdere opties mogelijk er geldt geen onderlinge volgorde) Een tussenwoning in een of meer van de volgende deelgebieden: Deelgebied 1 (grondprijs 340 per m2 ex BTW), minimale financieringseis 165.000, waarbij ik wel wil bouwen in de volgende sub-deelgebieden (NB voorkeur niet mogelijk) deelgebied 1a deelgebied 1b deelgebied 1c Deelgebied 5c (grondprijs 400 per m2 ex BTW), minimale financieringseis 175.000 Een hoekwoning in een of meer van de volgende deelgebieden: Deelgebied 1 (grondprijs 340 per m2 ex BTW) minimale financieringseis 200.000, waarbij ik wel wil bouwen in de volgende sub-deelgebieden (NB voorkeur niet mogelijk) deelgebied 1a deelgebied 1b deelgebied 1c Deelgebied 5c (grondprijs 400 per m2 ex BTW), minimale financieringseis 210.000 Een twee-onder-een-kapwoning in deelgebied 5c, NB door middel van deelname aan CPO* (grondprijs 400 per m2 ex BTW), minimale financieringseis 275.000 Een vrijstaande woning in deelgebied 5c, NB door middel van deelname aan CPO* (grondprijs 400 per m2 ex BTW), minimale financieringseis 350.000 * NB Inschrijven voor een losse kavel (PO) is niet mogelijk met dit formulier 23
Verklaringen Ik verklaar/wij verklaren kennis genomen te hebben van de informatiebrochure CPO Langeraar-Oost d.d. april 2014 en de voorwaarden die hierin genoemd staan, in het bijzonder de eisen aan de financieringstoets en deze voorwaarden te accepteren. Ik verklaar/wij verklaren een kopie/kopieën van legitimatiebewijzen als bijlage bij dit formulier te hebben gevoegd. Ik verklaar/wij verklaren een financieringstoets als bijlage bij dit formulier te hebben gevoegd waaruit blijkt dat ik kan voldoen aan de financieringseisen behorende bij de door mij opgegeven voorkeuren voor een of meerdere woningtypen. Algemene Bepalingen Per inschrijver en partner kan slechts één inschrijfformulier worden ingeleverd. Uw inschrijfformulier én financieringstoets dienen vóór 28 april 2014, 12.00 uur binnen te zijn bij de notaris. Contactgegevens Kroes en Partners notarissen & adviseurs, Postbus 19, 2460 AA Ter Aar E-mail: notarissen@kroesenpartners.nl. De verstrekte gegevens worden vertrouwelijk behandeld. Alleen volledig ingevulde en ondertekende formulieren worden in behandeling genomen. Onvolledige, niet juiste of onduidelijk ingevulde inschrijfformulieren worden niet in behandeling genomen en worden voor zover mogelijk retour afzender gestuurd. Ondertekening Plaats Datum Naam inschrijver (evt) Naam partner Handtekening(en).... 24
GROEPSVERKLARING CPO Langeraar-Oost Onderstaande personen verklaren samen een bouwgroep te willen vormen onder de werktitel: En verklaren dat zij handelen namens zichzelf in hun eigen belang, de intentie hebben om met elkaar woningen te (laten) bouwen in Langeraar-Oost met als doel eigen bewoning en niet optreden namens een professionele partij. Hierbij geldt dat de deelnemende personen een compleet en geldig inschrijfformulier met bijbehorende vereisten (financieringstoets en kopie legitimatie) hebben ingevuld en aangehecht. En tevens het inschrijfgeld ad 500 is gestort op de rekening van de notaris. Wij verklaren kennis te hebben genomen van de informatiebrochure CPO Langeraar-Oost d.d. april 2014 en de voorwaarden die hierin staan, in het bijzonder de eisen aan de financieringstoets en deze voorwaarden te accepteren. Deze verklaring en bijbehorende inschrijfformulieren en toebehoren dienen in het bezit te zijn van de notaris (zie onderaan voor gegevens) uiterlijk 28 april 2014 om 12:00 uur. Naam Handtekening 25
Naam Handtekening Algemene Bepalingen Per groep kan slechts één groepsverklaring worden ingeleverd. Uw inschrijfformulier, financieringstoets en inschrijfgeld dienen vóór 28 april 2014, 12.00 uur binnen te zijn bij de notaris. Contactgegevens Kroes en Partners notarissen & adviseurs, Postbus 19, 2460 AA Ter Aar E-mail: notarissen@kroesenpartners.nl. Rekeningnummer: NL84RABO0301603553 te name van Kroes en Partners notarissen & adviseurs. De verstrekte gegevens worden vertrouwelijk behandeld. Alleen volledig ingevulde en ondertekende formulieren worden in behandeling genomen. Onvolledige, niet juiste of onduidelijk ingevulde inschrijfformulieren worden niet in behandeling genomen en worden voor zover mogelijk retour afzender gestuurd. 26