Ruimtelijke onderbouwing Herenlaan 45 te Zeist november 2011, Versie A1-2011-354 info@pasmaat.com www.pasmaat.com Batterijstraat 1 5396 NT 0412-484822
Afbeelding 1: Situatie Herenlaan 45 Zeist 1. Aanleiding De eigenaar van het perceel Herenlaan 45 heeft bij de gemeente Zeist het verzoek om omgevingsvergunning ingediend voor het omzetten van een kantoor naar woonfunctie of een combinatie hiervan. In ieder geval in die zin dat het gehele perceel met hoofdgebouw en bijgebouwen als woning kunnen worden gebruikt. Om hieraan medewerking te kunnen verlenen dient door middel van een Ruimtelijke Onderbouwing te worden onderbouwd dat hiertegen ruimtelijk en stedenbouwkundig geen bezwaren bestaan. Onderhavige onderbouwing dient daartoe. 2. Geldend bestemmingsplan Het perceel is gelegen binnen het gebied waarop het bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. van toepassing is. Deze gronden hebben hierin de bestemming Kantoor waarin weliswaar bedrijvigheid in de vorm van kantoren maar wonen niet is toegestaan. Onderhavig initiatief behelst verder geen bouwactiviteiten. Hierdoor wordt de monumentale status van het pand niet aangetast. 3. Nieuw bestemmingsplan in voorbereiding Voor onderhavig gebied is het nieuwe bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. in voorbereiding waarbinnen dit perceel ook weer een kantoorbestemming krijgt. Dit nieuwe bestemmingsplan betreft een conserverend bestemmingsplan waardoor de gemeente Zeist het niet wenselijk acht om een nieuw initiatief als deze hierin mee te bestemmen. 4. Conclusie op basis van geldend en nieuw bestemmingsplan Wonen is in beide bestemmingsplannen niet toegestaan. In beide bestemmingsplannen heeft dit perceel een bedrijvenbestemming in de vorm van kantoren. Pasmaat advies 2
5. Besluitvorming Gemeente Zeist Op grond van de Wabo kan met het gebruik van de uitgebreide procedure het gebruik Wonen worden toegestaan voor zowel de gebouwen als het onbebouwde perceel. Hiermee wordt de huidige bestemming niet gewijzigd zodat ook nog steeds gebruik kan worden gemaakt van de bestemming Kantoor of een combinatie hiervan. Dit gebruik past ook binnen de stedenbouwkundige structuur van de Herenlaan waarin de meeste panden worden gebruikt als woning. Doordat het huidige parkeerterrein straks wordt gebruikt als tuin ontstaat een rustige en stabiele woonomgeving voor de omringende woningen. 6. Structuurvisie gemeente Zeist De Structuurvisie van de gemeente Zeist geeft een visie van de gemeente Zeist op het ruimtelijke beleid voor de komende tien jaar en is een doorvertaling van de toekomstvisie in een document met een status op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Die status is nodig om bijvoorbeeld voorkeursrechten die de gemeenteraad gevestigd heeft te kunnen handhaven als dat noodzakelijk is. Verder is een structuurvisie ook leidend in de vervaardiging van nieuwe bestemmingsplannen. De inhoud van een structuurvisie geeft de richting aan van bestemmingsplannen die in de toekomst zullen worden vastgesteld. Bij de vaststelling van de Structuurvisie van de gemeente Zeist zijn belangrijke uitgangspunten benoemd waaronder het uitgangspunt dat het huidige voorzieningenniveau binnen het bebouwde gedeelte van Zeist behouden en waar mogelijk versterkt dient te worden. Het initiatief is in overeenstemming met dit beleid. Weliswaar wordt door onderhavig plan het voorzieningenniveau niet versterkt, toch kan ook niet worden gesteld dat het voorzieningenniveau wordt aangetast. Er wordt een kantoorruimte ingeruild voor een woonfunctie maar doordat de bestemming verder niet wijzigt kan dit pand altijd weer als kantoor worden gebruikt. Het voorzieningenniveau verandert daardoor niet. Verder stelt de structuurvisie van de gemeente Zeist dat er gestimuleerd wordt dat wordt gebouwd voor de diverse groepen inwoners van Zeist, zoals starters en ouderen. Onderhavig pand is dichtbij diverse voorzieningen gelegen waardoor het pand uitermate geschikt is voor jonge senioren. Overig relevant beleid 7. Structuurvisie Provincie Utrecht De provincie Utrecht heeft haar plannen, de toekomstbeelden en ambities voor de komende drie decennia vastgelegd in de in voorbereiding zijnde Structuurvisie. Deze bevat beleidsregels en uitgangspunten die zowel direct als indirect van invloed zijn op het grondgebied van Uitgeest. De beleidsuitgangspunten zijn ondermeer de bescherming van natuurgebieden, het toekomstig bestendig en duurzaam bouwen, aandacht voor de ruimte buiten woongebieden, groeiende mate van belangrijkheid van leefgebieden en de combinatie van wonen, economie en landschap met daarbij de bescherming van cultuurhistorische waarden. Het plan van initiatiefnemer is in dit stedelijke gebied in overeenstemming met dit beleid. Juist omdat de woonomgeving van derden hierdoor rustiger wordt is een peiler van het provinciale beleid. Door de nieuwe mogelijkheid om wonen te kunnen combineren met kantoor levert een positieve ontwikkeling op waarop de provincie Utrecht aanstuurt. Pasmaat advies 3
8. Rijksbeleid Het rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en heeft geen directe doorwerking op relatief kleine plannen als deze. Onderhavig initiatief is om deze reden of niet relevant danwel niet in strijd met het rijksbeleid. Overigens zet ook het rijk in de Nota Ruimte in op het verbeteren van het woonklimaat in wijken. Het veranderen van een kantoorfunctie in een woon/kantoor- of woonfunctie is in lijn met het rijksbeleid omdat hierdoor de leefbaarheid verbetert. 9. Welstand Het initiatief betreft slechts een interne wijziging van kantoor naar wonen zodat een welstandsoordeel niet van toepassing is. Er wordt immers niet verbouwd. Hierdoor wordt ook het monumentale karakter van het pand niet aangetast. 10. Verkeer Een toename van verkeersbewegingen wordt ten gevolge van dit bouwplan niet verwacht. In plaats van een kantoor zal het perceel na realisatie slechts nog als woning worden gebruikt. Mocht toch nog een combinatiefunctie met een kantoor worden uitgeoefend dan nog is zal dit niet leiden tot toename van verkeersbewegingen. Overigens kan en zal op het perceel op eigen terrein worden geparkeerd. Ten aanzien van verkeer en parkeren ontstaat juist een positieve verandering ten opzichte van de huidige situatie. 11. Watertoets Het initiatief is - gezien de aard van de wijziging niet relevant voor de waterhuishouding van het gebied. Hierdoor is een watertoets voor het onderhavige bouwplan niet noodzakelijk. Milieu aspecten 12. Luchtkwaliteit Bij de beoordeling van bouwplannen is de luchtkwaliteit één van de milieuaspecten waar onderzoek naar dient te worden verricht. Onderstaand zijn opmerkingen over de luchtkwaliteitsaspecten voor het onderhavige bouwplan opgenomen. Wet luchtkwaliteit In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in de Wet milieubeheer. Er is een andere wijze van toetsing van bouw- en bestemmingsplannen opgenomen. Zo die mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Als een bouwproject voldoet aan de gestelde criteria voor de schaalgrootte van het plan (minder dan 500 woningen of 33.000 m ² kantooroppervlakte) dan hoeft er niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Planbeoordeling Gezien het gegeven dat sprake is van een zeer kleinschalige ontwikkeling wordt geconcludeerd dat het project niet in betekende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Pasmaat advies 4
13. Geluid De ontwikkeling is gelegen binnen de geluidzones van de Tweede Hogeweg en de Laan van Beek en Royen. Dit betekent dat de Wet geluidhinder van toepassing is en er onderzoek vereist is naar de geluidsbelasting ter hoogte van het plangebied. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid van het plangebied de Slotlaan, Herenlaan en Nooitgedacht gelegen. Dit zijn 30 km/uur wegen, echter de geluidsbelasting ten gevolge van deze wegen dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening en het beleid van Zeist ook inzichtelijk te worden gemaakt. De Milieudienst Zuidoost-Utrecht heeft de geluidsbelasting berekend. Uit deze berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting ter hoogte van het plangebied circa 43 db bedraagt. Deze waarde overschrijdt de voorkeurswaarde (48 db) niet. Dit betekent dat er wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en er geen nader akoestisch onderzoek vereist is. Conclusie Het plangebied is gelegen in de geluidzone van de Tweede Hogeweg en de Laan van Beek en Royen. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid van het plangebied de Slotlaan, Herenlaan en Nooitgedacht gelegen. Dit zijn 30 km/uur wegen. Uit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ter hoogte van het plangebied niet hoger is dan 48 db. Er wordt dus voldaan aan de Wet geluidhinder en op het onderdeel geluid van het wegverkeer kan de ontwikkeling doorgang vinden. Bij het verlenen van de omgevingvergunning, activiteit bouwen, zal een toetsing aan het Bouwbesluit plaatsvinden. Het geluidsniveau binnen mag maximaal 33 db te bedragen. Indien de voorkeurswaarde van 48 db niet wordt overschreden wordt met een standaard geluidswerendheid van 20 db eveneens voldaan aan het Bouwbesluit. 14. Externe veiligheid In het kader van externe veiligheid is onderzocht of de bouwlocatie aan de Herenlaan 45 binnen de invloedssfeer ligt van bronnen met een extern veiligheidsrisico. Onderstaande uitsnede van de Risicokaart toont de omgeving van de planlocatie. Op deze risicokaart zijn de inrichtingen aangegeven die vallen onder het Bevi (Besluit externe veiligheid Inrichtingen), het Besluit externe veiligheid Buisleidingen of binnen een risicozone van een weg voor gevaarlijk transport. Uitsnede risicokaart Pasmaat advies 5
Conclusie Er zijn in de omgeving geen risicovolle inrichtingen op grond van het Bevi, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of ondergrondse buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren de bouwlocatie beïnvloeden. Om deze reden vormen ook de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen geen belemmeringen voor het bouwplan. 15. Flora en Fauna Op het bouwplan is wetgeving met betrekking tot de bescherming van de natuur van toepassing. D H hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming). Gebiedsbescherming De gebiedsbescherming wordt voornamelijk geregeld in de Natuurbeschermingswet en de Ecologische hoofdstructuur (EHS). Belangrijk is dat ruimtelijke projecten niet zonder meer mogen worden gerealiseerd in beschermde natuurgebieden. Projecten die in de nabijheid van beschermde natuurgebieden (inclusief de Habitatrichtlijngebieden) worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Indien dit het geval is, kan doorgang van het project mogelijk belemmeringen ondervinden. De provincie is hiervoor het bevoegde gezag. Voor bestemmingsplannen en wijzigingen hiervan, kan het noodzakelijk zijn dat een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet aangevraagd moeten worden. Soortbescherming De soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als zijnde beschermd. Deze beschermde organismen mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten natuurgebieden voorkomen. 16. Beoordeling initiatief Het initiatief betreft een wijziging van kantoor in wonen. Gezien de situatie is vrijwel uitgesloten dat beschermde flora en fauna aanwezig kan zijn. Er is geen sprake van zogenoemde externe effecten op de op geruime afstand gelegen Provinciale ecologisch hoofdstructuur en Habitatrichtlijngebieden. Er hoeft geen flora- en faunaonderzoek te worden uitgevoerd. Er zijn geen nadere procedures in verband met de groene wetgeving nodig. 17. Milieuzonering Algemeen Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Pasmaat advies 6
Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform: VNG B Wet milieubeheer. VNG B D V N G B (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De adviesafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. De meest voorkomende categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies in een rustige woonwijk zijn weergegeven in onderstaande tabel. Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-publicatie ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, voor met name het aspect geluid, met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. Gezien de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen kent het gemengd gebied al een hogere milieubelasting, wat het verlagen van de richtafstanden met één stap rechtvaardigt. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 100 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.2 kan verlaagd worden tot 50 meter. Als de werkelijke afstanden kleiner zijn dan de richtafstanden uit de VNG-publicatie, zal door middel van onderzoek aangetoond moeten worden dat kan worden afgeweken van de richtafstanden. Pasmaat advies 7
Wet milieubeheer De VNG-publicatie is een handreiking. De standaard richtafstanden die hierin staan zijn gesteld voor een bepaald type bedrijfsactiviteiten en omvang. In het kader van de Wet milieubeheer zijn inrichtingen gehouden aan voorschriften in de milieuvergunning of in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Daarbij kunnen in een milieuvergunning specifieke normen voor een bedrijf worden gesteld of gelden algemene normen voor bedrijven die onder de meldingsplicht van een AMvB vallen. Deze normen omvatten ook de werkelijke hinderafstanden. In het kader van de Wet milieubeheer kunnen milieuzoneringen zijn vastgelegd tussen inrichtingen en gevoelige bestemmingen. Dit betreft o.a. voorschriften ten aanzien van stank, geluid en veiligheid. Een bedrijf kan op grond van zijn milieuvergunning en de hiermee impliciet toegekende milieuzone ruimtelijke rechten claimen. Een vergunning kent immers niet alleen plichten toe maar ook rechten. Bovenstaande geldt op een vergelijkbare wijze voor inrichtingen waarop een AMvB van toepassing is. Aan de 2 e Hogeweg 38 ligt een kantoorgebouw (ABN-Amrobank). Een kantoor is volgens de VNG handreiking een milieucategorie 1 bedrijf, waarvoor een richtafstand geldt van 10 meter vanaf de grens het bedrijf tot de gevel van woningen. Op grond van de kwalificatie gemengd gebied mag deze richtafstand worden verlaagd tot 0 meter. Onderhavig plan voldoet hieraan. De gevel van de woning is verder van het kantoorgebouw gelegen dan de richtafstand van 10 meter. Aan de achterzijde van het kantoorgebouw is een parkeerterrein gesitueerd die direct grenst aan het per H H D het achterste gedeelte van het perceel Herenlaan 45 nog twee kleinere parkeerterreinen. Overlast bij een parkeerterrein wordt veroorzaakt door verkeersbewegingen en het dichtslaan van autoportieren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet rekening worden gehouden met deze geluiden. Doordat de toekomstige woning weliswaar is gelegen naast een parkeerplaats maar deze parkeerplaats alleen tijdens kantoortijden open is (de parkeerplaats is afgesloten met een slagboom) en de geluidsbelasting vanuit deze parkeerplaatsen maar ook de overig aanwezige parkeerplaatsen minimaal is kan een aanvaarbaard woon- en leefklimaat worden gewaarborgd bij de toekomstige woning aan de Herenlaan 45. Hiervoor is door Groenewold Milieutechniek onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is hierbij als bijlage gevoegd. 18. Bodem Wettelijk kader Het is wettelijk geregeld (Bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Een bodemonderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd. Bodemverontreinigingsituatie Op 7 september 1954 is aan Shell Nederland N.V. een Hinderwetvergunning verleend voor de oprichting van een benzinepominstallatie aan de Herenlaan 45 te Zeist (kadastraal: gemeente Zeist, sectie B, nummer 6836). Pasmaat advies 8
De inrichting bestond uit een 6.000 liter ondergrondse benzinetank met afleverpomp. De huidige status van de ondergrondse tank is onbekend. Naar verwachting is de tank verwijderd. De grenzen van het perceel Herenlaan 45 te Zeist zijn in de loop van de jaren gewijzigd. Dit heeft er toe geleid dat de 6.000 liter ondergrondse tank met vulpunt en ontluchting nu zijn gelegen ter plaatste van de 2 e Hogeweg 38. De voormalige afleverzuil is nog wel gelegen op de locatie Herenlaan 45. De locatie Herenlaan 45 te Zeist betreft een Wbb-locatie 1, UT035500157. De status van de locatie is D Het uitgevoerde oriënterend bodemonderzoek voldoet echter niet aan de NEN5740. Uit het bodemonderzoek blijkt wel dat de bodem waarschijnlijk niet verontreinigd is ten gevolge van de benzinepompinstallatie. De locatie is hierdoor niet verdacht. De locatie 2 e Hogeweg 38 te Zeist betreft een Wbb-locatie, UT035500192. De bovengenoemde uitgevoerde bodemonderzoeken aan de Herenlaan 45 en 2 e Hogeweg 38 te Zeist, zijn door de provincie Utrecht beoordeeld (brief d.d. 13 april 2010, kenmerk: 80826D37). De provincie Utrecht heeft de eigenaresse van 2 e Hogeweg 38 verzocht om binnen zes maanden na de verzending van de brief een nader onderzoek naar de ernst en omvang van de aangetroffen olieverontreiniging uit te voeren. Mocht de eigenaresse al op korte termijn willen gaan saneren, dan is soms geen nader onderzoek nodig, bijvoorbeeld bij bepaalde BUS (Besluit Uniforme Saneringen)-saneringen van immobiele verontreinigingen. De termijn van zes maanden voor de uitvoering van het nader onderzoek is inmiddels verstreken. Bij de Milieudienst is geen nader onderzoek bekend. Verder is bekend dat op de locatie Herenlaan 45-2 e Hogeweg 38 te Zeist voormalige sloten zijn gelegen. Onbekend is waarmee de voormalige sloten zijn gedempt. Uitgevoerde bodemonderzoeken op de locatie: - Oriënterend bodemonderzoek (Hopman en Peters B.V., rapportnummer: 95-VMB3-33, 1 februari 1996) Resultaten: 6.000 liter ondergrondse tank, inclusief vulpunt: Ondergrond (3,0 3,2 m-mv): geen verontreiniging met BTEXN en minerale olie aangetroffen. Grondwater (2,9 m-mv): licht verontreinigd met naftaleen. Geen verontreiniging met minerale olie en BTEX aangetroffen. Afleverzuil: Zintuiglijk geen brandstofgeur waargenomen. Ontluchting: Zintuiglijk geen brandstofgeur waargenomen. - Historisch onderzoek (Milieudienst Zuidoost-Utrecht, kenmerk: MD-ZE-332, 1 januari 2008). Uitgevoerde bodemonderzoeken direct aangrenzend aan de locatie: - Herenlaan 28 Zeist: verkennend bodemonderzoek (Consulmij Milieu b.v., 1994) 1 Een Wbb-locatie is een locatie waar (vermoedelijk) sprake is, of was, van een ernstig geval van bodemverontreiniging. De provincie Utrecht is in dergelijke gevallen bevoegd gezag. Pasmaat advies 9
Resultaten: Tijdens het verkennend bodemonderzoek zijn ten hoogste lichte verontreinigingen aangetroffen. Op de locatie is brand geweest, daarna is nieuwbouw gepleegd. - 2 e Hogeweg 38 Zeist: oriënterend bodemonderzoek (Hopman en Peters BV, rapportnummer: 95- VMB3-34, 1 mei 1996) Dit onderzoek is niet in het bezit van de Milieudienst. - 2 e Hogeweg 38 Zeist: verkennend en aanvullend bodemonderzoek, ABN AMRO Bank N.V. (BME Asbestconsult b.v., kenmerk: 20811019, 6 juni 2008) Op de locatie 2 e Hogeweg 38 (onder vermelding van Hogeweg 40) zijn vanaf 1921 tot vermoedelijk 1962 brandstoffen verhandeld. In de periode 1921 tot 1954 was het perceel in gebruik door een transportbedrijf. In 1954 is een vergunning verleend voor een benzine-service-station op de Herenlaan 45 (nu gedeeltelijk huidig 2 e Hogeweg 38).In 1960 is aan C.H.J. Wester vergunning verleend voor het bijplaatsen van een 12.000 liter ondergrondse HBO-tank met afleverpomp en vulpunt aan de 2 e Hogeweg 40 (huidig 2 e Hogeweg 38). Op het perceel was al een 12.000 liter ondergrondse petroleumpomp met afleverpomp en vulpunt gelegen, sinds 1957. Resultaten: Gedempte sloot: Bovengrond niet onderzocht. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met zink. Tank en toebehoren: Bovengrond niet onderzocht. In de ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Voormalige kolenopslag: In de bovengrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik en lood. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Overig onverdacht terrein: De bovengrond is licht verontreinigd met PAK. De ondergrond is matig verontreinigd met PAK en sterk verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is licht verontreinigd met zink. De verontreiniging met PAK is mogelijk gerelateerd aan het voormalig gebruik als kolenopslag. De verontreinigingen met PAK en minerale olie zijn aanvullend onderzocht. Hieruit blijkt dat in het grondtraject van 1,0 tot 2,0 m-mv van boring 101 een sterk verhoogd gehalte aan PAK aanwezig is. In het grondtraject van 2,5 tot 3,0 m-mv is geen verhoogd gehalte aan PAK aangetroffen. De verontreiniging met PAK is hoogstwaarschijnlijk beperkt in omvang (<25 m 3 ). Zintuiglijk is de verontreiniging met minerale olie tot 3,0 m-mv aangetroffen. De verontreiniging in de grond is hoogstwaarschijnlijk perceelsoverschrijdend naar Herenlaan 45 en/of 2 e Hogeweg 34-36b en is zowel in horizontale als verticale zin niet voldoende afgeperkt. Daarnaast is de grondwaterkwaliteit ter plaatse van de bodemverontreiniging, veroorzaakt door minerale olie, niet nader vastgesteld. Omdat onder de huidige bebouwing een deel van een gedempte sloot en een aftappunt voor pertroleum zijn gelegen, is niet uit te sluiten dat de bodem hier is verontreinigd. Omdat echter niet wordt gebouwd en deze mogelijke verontreiniging is gelegen onder de betonnen vloer van de bebouwing is hiervoor geen bodemonderzoek nodig. Recent bodemonderzoek is op 3 oktober 2011 uitgevoerd door Acorius is als bijlage bij deze onderbouwing gevoegd. Pasmaat advies 10
Conclusie Bodemonderzoek 3 oktober 2011: Afleverzuil van een benzinepompinstallatie: Zintuiglijk is in de grond geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen. In het grondwater is geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen, wel is het grondwater licht verontreinigd met cis1 1,2-dichlooretheen en tetrachlooretheen. Perceelgrensoverschrijdende verontreiniging met minerale olie: Het perceel 2 e Hogeweg 38 te Zeist (UT035500192) is sterk verontreinigd met minerale olie. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek blijkt dat de verontreiniging met minerale olie perceelgrensoverschrijdend is naar het achterterrein van de Herenlaan 45 te Zeist. Op het perceel Herenlaan 45 is een hoger gehalte aan minerale olie gemeten dan op het perceel 2 e Hogeweg 38. De verontreiniging is niet afgeperkt. Er is sprake van een vermoedelijk ernstig geval van bodemverontreiniging. In het grondwater is geen verhoogd gehalte aan minerale olie aangetroffen. Wel is het grondwater licht verontreinigd met naftaleen. Gedempte sloot: Bovengrond (0,0-0,5 m-mv): matig verontreinigd met lood, licht verontreinigd met koper, kwik, zink en PAK. De gedempte sloot is niet door middel van een raai dwars op de gedempte sloot onderzocht. De kans bestaat dat naast een gedempte sloot is geboord. Mocht er tijdens grondverzet in de directe omgeving van de gedempte sloot bodemvreemd materiaal worden aangetroffen, dan dient contact met de milieudienst te worden opgenomen. Gehele perceel: Bovengrond (0,08 0,5 m-mv; geel zand): geen verontreiniging aangetroffen. Ondergrond (0,5 0,8 m-mv; licht kolengruishoudend): matig verontreinigd met lood*, licht verontreinigd met koper, kwik, zink, PAK en minerale olie. Ondergrond (0,5 1,5 m-mv; bruin/grijs zand): sterk verontreinigd met lood*, licht verontreinigd met minerale olie. Ondergrond (1,5 2,0 m-mv): geen verontreiniging aangetroffen. Grond (0,2 1,0 m-mv; puinhoudend): licht verontreinigd met koper, kwik en lood. *De mengmonsters zijn uitgespitst en de individuele monsters zijn geanalyseerd op lood. Hieruit blijkt dat op het zuidelijk deel van het perceel matig verhoogde gehalten aan lood in de grond aanwezig zijn. Conclusie: De grond op het noordoostelijk deel van het perceel is sterk verontreinigd met minerale olie. De verontreining is perceelgrensoverschrijdend naar de 2 e Hogeweg 38 te Zeist. De locatie is bij de provincie Utrecht bekend onder UT035500192. Er is sprake van een vermoedelijk ernstig geval van bodemverontreiniging, waarvoor de provincie Utrecht bevoegd gezag is. De bodem is niet zonder voorwaarden geschikt voor het beoogde doel. De bodem dient in ieder geval van grondverzet, in overeenstemming met de eisen van het bevoegd gezag (provincie Utrecht), te worden gesaneerd. Op het zuidelijk deel van het perceel worden in de grond matig verhoogde gehalten aan lood aangetroffen. In overleg met de provincie en de milieudienst zal een oplossing worden gezocht voor de bodemresultaten. Pasmaat advies 11
19. Archeologie Wettelijk kader De gemeente Zeist beschikt (sinds 2008) over een eigen gemeentelijk archeologisch beleid. Een belangrijk instrument hierin is de archeologische beleidsadvieskaart. Op deze kaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven waaraan oppervlakte- en diepteondergrenzen zijn gekoppeld. Indien een plangebied groter is dan de gestelde ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd. Conclusie Het plangebied is gelegen in een gebied met middelhoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat bij plangebieden groter dan 1000 m2 en dieper dan 0,3 meter archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. In dit geval is het plangebied kleiner dan 1000 m2 en aangezien de bestemming niet wijzigt maar slechts het gebruik is archeologisch onderzoek niet nodig. 20. Economische uitvoerbaarheid Het initiatief wordt uitgevoerd door de aanvrager en is voor risico en rekening van de aanvrager. Er zijn geen aanwijzigen dat de uitvoerbaarheid van het gevraagde initiatief op problemen zal stuiten, dan wel onmogelijk zal zijn. 21. Eindconclusie Het realiseren van het wijzigen van kantoor naar wonen of in combinatie van wonen/kantoor wordt gezien als een passende ontwikkeling binnen het stedelijk plangebied en versterkt het woongebied. Het initiatief heeft om die reden positieve effecten op de omgeving. Voor de gevraagde ontwikkeling zijn voor het overige ook geen belemmeringen. Pasmaat advies 12