Groote Markt e.o. Vlissingen Defintief Ontwerp Stedenbouwkundig plan 14 oktober 2010
Inhoud 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13 14 16 17 19 20 21 22 23 24 25 27 Analyse Introductie Bouwlocaties Gebiedskenmerken Infrastructuur Samenvatting Planuitwerking Plankaart en gebouwprincipes Locatie A+E Locatie B Locatie C Overzicht woningaantallen en bouwhoogtes Parkeren Stedelijk groen Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Algemene voorwaarden inrichting Referenties inrichtingsniveau Concept toekomstige verkeerscirculatie Architectonische randvoorwaarden Uitgangspunten per locatie Beeldkwaliteit architectuur Bijlage: R2007389-1.02 - Principeverkaveling en bouwhoogtes - A3-1:1500, d.d. 14 oktober 2010 2
Analyse Introductie Bouwlocaties Gebiedskenmerken Infrastructuur Samenvatting 3
Analyse Introductie Introductie Het gebied in het centrum van Vlissingen ten westen van de Spuistraat en het Bellamypark heeft in de geschiedenis vele transformaties gekend. Belangrijkste transformaties waren, van natuurlijke haven naar stadsgebied binnen de muren in de 15e eeuw; van vanzelfsprekend onderdeel van de binnenstad naar luwte-gebied in de wederopbouwperiode. Door de oorlogsschade die het gebied gedurende de 2e wereldoorlog heeft opgelopen is de binnenstedelijke kwaliteit van het gebied deels verloren gegaan. Nu, zo n 60 jaar later, zijn de door de woningbouwcorporatie destijds gebouwde appartementencomplexen toe aan vervanging. Doelstelling is om de vervangende nieuwbouw een kwaliteit mee te geven waarmee het fijnmazige binnenstedelijke karakter van dit stadsdeel hersteld wordt. Het stedenbouwkundig ontwerp In de analyse van het plangebied worden de vormkenmerken en de structuur van de wijk genoemd. Deze fungeren als uitgangspunten en onderlegger voor de reconstructie, samengevat op bladzijde 8. De deelstudies laten per locatie zien hoe de transformatie van de huidige situatie naar de nieuwe stedenbouwkundige invulling plaatsvindt en op basis van welke uitgangspunten. De planuitwerking, vanaf bladzijde 9, geeft de positie en het volume van de nieuwbouw weer, inclusief het verkavelingsprincipe. De toekomstige architectonische uitwerkingen zullen zich bewegen binnen de opgegeven rooilijnen en bouwmassa s, en volgen de architectonische randvoorwaarden opgenomen op bladzijde 24 tot en met 28. De aangegeven ruimtelijke kaders en voorwaarden zijn erop gericht de ontwerpen te verrijken zodat ook de historische en stedenbouwkundige context weer aan betekenis wint. Voor de inrichting van het openbaar gebied zijn eveneens richtlijnen in dit boekwerk opgenomen. Deze zullen in een inrichtingsplan verder uitgewerkt moeten worden. Overzicht bouwmassa s, principeverkaveling en bouwhoogte Voor een overzicht van de massa s met principeverkaveling en bouwhoogtes is de tekening Principeverkaveling en bouwhoogtes d.d. 14 oktober 2010 met tekeningnummer R-2007389-1.02 als bijlage toegevoegd. Als onderlegger is een uitsnede uit de GBKN gebruikt. De exacte curves en posities van rooilijnen, zullen in een volgende ontwerpfase in een stedenbouwkundig matenplan worden verwerkt. Plangrens Op de hierboven genoemde bijlage Principeverkaveling en bouwhoogtes d.d. 14 oktober 2010 met tekeningnummer R-2007389-1.02 zijn de exacte plangrenzen aangegeven. Verder ontwikkelingen in de oude binnenstad De herontwikkeling van het gebied zoals getoond in dit stedenbouwkundig plan is een eerste aanzet voor de revitalisering van de oude binnenstad. De planontwikkeling is een stimulans voor particulieren en gemeente om met de eigen woning en mogelijk vrijkomende ontwikkellocaties aan de slag te gaan. 4
Analyse Bouwlocaties Locatie A: ca. 2.870 m 2 eigendom L Escaut Locatie B: ca. 730 m 2 eigendom L Escaut E A Locatie C: Locatie E: ca. 1.920 m 2 ca. 3.680 m 2 eigendom L Escaut gemengd eigendom B Eigendomsgrenzen Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op basis van in eigendom zijnde grond bij l Escaut en de gemeente. C voor de plangrenzen zie tekening: R-2007389-1.02, d.d. 14 oktober 2010 toegevoegd als bijlage 5
Analyse Gebiedskenmerken Gebiedskenmerken Structuur van gesloten bouwblokken 2/3 laags kappenlandschap versus 7/8 laagse flatrand Openbare straatjes en pleintjes versus intieme/informele binnenkamers Informele doorgangen Hoogbouw Gasthuisstraat fungeert als scherm Sterk geparceleerde verkaveling door eigendomsstructuren Individuele architectonische kwaliteiten In de wederopbouw-bebouwing is de parcelering verlaten; deze bouw wordt gekenmerkt door grotere ruimtelijke eenheden 6
Analyse Infrastructuur Ontsluitingsstructuur Primair - wegen Secundair - woonstraten Tertiair - doorgangen en hoven Tertiair - voetgangersroute centrum - boulevard Karakteristiek: Formele straten met informele doorsteken en binnenterreinen 7
Analyse Samenvatting Ontwerp uitgangspunten: Herstel sfeer en beeldkwaliteit van het fijnmazige binnenstedelijk milieu Herstel van formele bouwblokstructuur Kwalitatieve aansluiting met het centrum van Vlissingen Koester en versterk informele binnenkamers binnen de bouwblokken Buitenwereld Herstellen bouwblokken Perceelsgewijze opbouw Hoeken van blokken sluiten waar mogelijk Herkenbare korrelgrootte en karakteristiek Voordeuren aan de straat Parkeren aan de straat niet laten toenemen Kwaliteitsniveau inrichting afstemmen op niveau bestaande Molenstraat Binnenwereld Kleinschalige binnenmilieus Veiligheid / geborgenheid als randvoorwaarde Aandacht voor informele doorgangen Inrichtingskwaliteit van de binnenkamers gericht op duurzaamheid 8
Planuitwerking Inleiding De planuitwerking geeft een beeld van de randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking. De uiteindelijke stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de architectonische opbouw van de weergegeven massa s zijn per locatie opgenomen vanaf bladzijde 11. Het aantal in het stedenbouwkundig plan opgenomen woningen en parkeerplaatsen worden genoemd op bladzijde 16 en 17. De parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden als richtlijn meegegeven bij de planvorming voor de herinrichting. Op locatie C is de omzoming van de parkeergarage door woningen een voorwaarde. Uitzondering hierop is de mogelijkheid om de parkeergarage zodanig te verdiepen dat door middel van een combinatie van een delftse stoep, verhoogde plint én trap naar de voordeur het beganegrond appartement wordt ontsloten. Alle hierna genoemde maten zijn afgeleid van de basisplattegrond uit de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN) en zijn bij benadering. De definitieve maatvoering volgt uit de verdere planontwikkeling op basis van het Stedenbouwkundig Matenplan. 9
Planuitwerking Plankaart en gebouwprincipes Het plan onderscheid bij de nieuwe bouwvolumes drie type gevels. Deze dienen in het architectonische ontwerp ieder met een eigen karakteristiek ontworpen te worden. E A B Gevels aan hoofdstructuur, markering: Parcelering toepassen waarbij de woningen ieder voor zich herkenbaar zijn te onderscheiden. Appartementen zijn per beuk of twee beuken verbijzonderd op een zodanige wijze dat de korrelgrootte van de gekozen parcelering past in de sfeer en het karakter van de buurt. Entrees liggen aan de straat. De gevels zijn in ordening en ritmiek zodanig vormgegeven dat zij passen in het beeld van de buurt. (zie beeldkwaliteitsfoto s bladzijde 31 en 32) De gevels ogen formeel door zorgvuldige detaillering en materiaalgebruik. C Gevels aan binnenkamer, markering: De parcelering aan de voorzijde tekent zich door aan de achterzijde. De gevels zijn in opbouw zorgvuldig in materialisering. In detaillering dienen zij zich van de hoofdstructuurgevels te onderscheiden door soberder details. De rooilijn van deze gevels is aaneensluitend; uitbouwen, verspringingen e.d. zijn niet gewenst. Overige gevels, geen markering: Vrij te ontwerpen 10
Planuitwerking Locatie A + E (inclusief verwerving) Slijkstraat: Bestaande gevelrooilijn handhaven Parceleren Entree aan straatzijde Gasthuisstraat: Bestaande straatprofiel handhaven Kopgevels mee ontwerpen Sluiten van het bouwblok met tuinmuren (vh.) Samaritaanstraat: Nabij Slijkstraat vormgeven als steeg Ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van achterterrein Slijkstraat nr. 29/31 Parkeerhof, ontsluiten via Gasthuisstraat Algemeen: Wonen en leven rond hof entreestraten vormgeven als erf hoofdentree appartementen in toegangspoort onder bouwblok 11 doorgang voetgangers mogelijkheid tot overkluizing positie nader te bepalen appartementen + groepswoningen voor ouderen ééngezinswoningen openbaar groen semi-openbare tuin privétuin
Planuitwerking Locatie A + E Doorsnede AE1 - Profiel Gasthuisstraat - hof - Slijkstraat (West - Oost) AE2 AE2 AE1 AE1 AE3 Doorsnede AE2 - Profiel Gasthuisstraat - hof (Noord) AE3 12 Doorsnede AE3 - Profiel Hof - v.h. Samaritaanstraat - Verlorenlandstraat
Planuitwerking Locatie B Slijkstraat: Voorgevelroolijn laten aansluiten op belendingen Parceleren Entree aan straatzijde Verlorenlandstraat / Westpoortstraat: Sluiten van het bouwblok door middel van tuinmuren aan weerszijden van het blok in beide straten Algemeen: Blok maakt deel uit van hoofdstructuur Doorsnede B - Profiel Slijkstraat B B ééngezinswoningen privétuin 13
Planuitwerking Locatie C Grote Markt: Bestaande rooilijn handhaven 4-laags bouwvolume Entree woningen beganegrond aan straatzijde Entree woningen verdiepingen aan achterzijde Centrale entree aan de Grote Markt of Breestraat Breewaterstraat: Rooilijn begeleidt bestaand straatprofiel 3-laags bouwvolume Entree woningen beganegrond aan straatzijde Entree woningen verdiepingen aan achterzijde Formele entree met bordes aan straatzijde ( delftse stoep ) Ter plaatse hoek Hellebardierstraat gevel 2 m terugleggen ten opzichte van gevelroolijn van de bestaande woningen aan de Hellebardierstraat (ook hier een delftse stoep ) Algemeen: Blok maakt deel uit van hoofdstructuur Parkeren onder (terras-)dek, half verdiept appartementen boven parkeren/bergingen tuin op (parkeer-)dek kavelgrens; delfste stoep 14
Planuitwerking Locatie C Doorsnede C1 - Profiel Breewaterstraat - Schoolstraat basisprofiel C1 C2 C1 C2 Doorsnede C2 - Profiel Breewaterstraat - Schoolstraat kleinste afstand tot nieuwbouw 15
Planuitwerking Overzicht woningaantallen en bouwhoogtes Locaties app egw A - 14 E 2 4 2+ A 2+ B C E Totaal - 40 21 61 7 - - 21 B 2+ niet in bovenstaande telling opgenomen: Locatie E: vier groepswoningen voor ouderen 4p C 3p Gebouwd parkeren / groen dek Bouwhoogtes: Appartementen*: E: 2 lagen; ca. 8.00 m (2) E: 4 lagen; ca. 13.00 m (4) C: 3 lagen incl. half verdiept parkeren; ca. 10.00 m (3p) C: maximaal 4 lagen, evt. met bergingen half verdiept; ca. 13.00 m (4p) Eéngezinswoningen: A/B: 2 lagen met kap; ca. 10.50 m (2+) 16 *: bruto hoogte bovenkant vloer, excl. dakpakket, borstwering, etc.
Planuitwerking Parkeren 17 Parkeernormen: type woning eis eis aantal aantal aantal ondergrens bovengrens woningen parkeerpl. parkeerpl. incl. bezoekersparkeren ondergrens bovengrens Locatie A eengezins 1,2 1,3 14 17 19 Locatie B eengezins 1,2 1,3 7 9 10 Locatie C appartementen 1,2 1,3 40 48 52 Locatie E appartementen 1,2 1,3 21 25,2 27,3 4 groepswoningen 0,5 0,7 24 12 16,8 Totaal 106 112 126 Parkeertelling: zonder herinrichting bestaand nieuw nieuw nieuw eis eis plangebied straat straat bebouwd totaal ondergrens bovengrens Locatie A Slijkstraat 6 6 0 20 17 19 Slijkstraat eigen terrein 0 14 Locatie B Slijkstraat 12 5 0 5 9 10 Locatie C Breewaterstraat 16 11 34 49 48 52 Breestraat 5 4 0 Schoolstraat 2 0 0 Locatie E Samaritaanstraat 5 31 0 42 38 45 Koestraat 23 0 Gasthuisstraat 16 11 Totalen 85 82 34 116 112 126 In de parkeertelling zijn in het openbaar gebied alleen die parkeerplaatsen geteld welke gelegen zijn direct voor de gevelrooilijn (stoep) van de betrokken locaties. Alle normen en tellingen zijn naar boven afgerond op hele getallen. Algemeen: Het parkeren in de wijk is bedoeld voor de bewoners uit de wijk. In de herstructurering van het oude centrum wordt het binnenstadparkeren zoveel mogelijk uit de wijk geweerd. Toelichting: Ter plaatse van locatie A en E worden de Koestraat en de Samaritaanstraat als doorgaande route opgeheven. De Samaritaanstraat blijft aan de Slijkstraatzijde breed genoeg om doorgang te verlenen aan gemotoriseerd verkeer ten behoeve van ontsluiting van achtertuinen. Aan de Gasthuisstraat ontstaat een nieuw parkeerhof in het verlengde van de Samaritaanstraat. In de Koestraat en de Samaritaanstraat worden circa 30 plaatsen opgeheven en gecompenseerd met een parkeerhof op locatie E met 31 plaatsen. De langsparkeerplaatsen in de Slijkstraat en de Breewaterstraat blijven gehandhaafd. In de Gasthuisstraat vervallen de dwarsparkeerplaatsen nabij de Verlorenlandstraat. De langsparkeerplaatsen blijven groetendeels gehandhaafd. Ter plaatse van locatie B zullen enkele langsparkeerplaatsen aan de straat vervallen als gevolg van het opschuiven van de rooilijn. In de planvorming is één locatie (C) aangewezen voor bebouwd parkeren. Dit bebouwd parkeren is uitsluitend bestemd voor de naast- en bovengelegen nieuwe woningen. In het totaal worden 112 plaatsen minimaal en 126 plaatsen maximaal geëist. Het plan voorziet in het totaal in 116 plaatsen.
Planuitwerking Parkeren Overizht bestaande situatie parkeren te handhaven parkeerplaatsen op te heffen parkeerplaatsen Overzicht parkeren in de nieuwe situatie reeds bestaand nieuw op maaiveld nieuw bebouwd E A B C 18
Planuitwerking Stedelijk groen E A Groen in de buurt Het binnenstedelijk groen wordt in de regel gevonden in de luwte van binnenterreinen en hofjes. Dat is in het centrum van Vlissingen niet anders. Op locatie E wordt een nieuw hof gecreëerd ter compensatie van het te verwijderen groenplaatsje aan de Gasthuisstraat. In totaal wordt circa 1350 m 2 groen, gelegen tussen Koestraat en Gasthuisstraat vervangen door circa 1450 m 2 groen op locatie E, waarvan 1200 m 2 op het nieuwe hof. B C Te realiseren groen privétuinen semi-openbare tuin openbaar groen Te realiseren groen Bestaand groen ter plaatse van locatie E, ca. 1350 m 2 19
Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Inleiding De inrichting van de openbare ruimte is erop gericht de woon- en verblijfskwaliteit te versterken. De straten zijn ingericht voor het langzaam verkeer, de auto is er slechts te gast en dient zich te schikken naar de inrichting die overduidelijk is afgestemd op een gebruik door de voetganger en fiets. De detaillering en het materiaalgebruik van de straten en trottoirs sluit aan bij die van de historische stad. De vormgeving van de overgangen tussen straat, trottoir en plein zijn eenvoudig maar herkenbaar. Voor iedere weggebruiker blijft afleesbaar waar zijn of haar plaats is in het geheel. De openbare ruimte fungeert als een voorportaal van de woningen en is op sommige plekken een binnenkamer van de stad. Het grondvlak van de openbare ruimte, het niveau van de straten, het plein en de trottoirs, wordt zoveel mogelijk vlak gehouden alsof het een vloer betreft van een kamer. Doelstelling is de verkeersintensiteit in de woonstraten te verminderen. De keuze voor handhaving of wijziging van de verkeerscirculatie dient nader te worden onderzocht in een volgende procesfase. Het dan voorgestelde model wordt getoetst aan actuele verkeersgegevens. De voorstellen voor de beeldkwaliteit geven de ingrediënten aan weermee de inrichting van het openbare gebied kan worden vormgegeven. 20
Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Algemene voorwaarden inrichting Straten: Woningentree s aan eigen stoepje Geen verhoogte trottoirs Zakgoten als rijbaanscheiding Snelheidsverlagende maatregel - smalle rijbaan Eenzijdig parkeren Parkeren ander materiaal of patroon dan rijbaan Gebakken materialen Routing centrum - boulevard: Toevoeging van markering aan straatpatroon Ondergeschikt aan hiërarchie van de inrichting b d c a e Indicatie inrichtingsniveau - Molenstraat, Vlissingen principe inrichting straat met éénzijdig parkeren 21
Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Referenties inrichtingsniveau Bestrating a b c d e rijbaan Ravenna visgraat stoep Omber / Sienna staand parkeren Sienna of Ravenna staand opsluitband Hardsteen of beton goten / rijbaanscheiding Inrichting paaltjes als bestaand lantaarns boomspiegels Markeringen routing boulevard 22
Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Concept toekomstige verkeerscirculatie Algemeen: Doelstelling is om binnen het plangebied geen aanpassingen in de huidige rijrichtingen door te voeren. De bestaande verkeersaanduidingen woonerf blijven gehandhaafd. Uitgangspunten: Hoofdontsluiting via de Gasthuisstraat De Breestraat ontzien als buurtontsluitingsroute Huidige verkeerscirculatieplan zoveel mogelijk ongewijzigd laten Het gehele gebied 30km-zone Onderdoorgang naar boulevard (Bestaande) hoofdontsluiting Buurtontsluiting Wandelroute centrum - boulevard 23
Architectonische randvoorwaarden Algemeen Het oude Centrum van Vlissingen heeft vele transformaties ondergaan. Van haven tot exercitieterrein tot gebombardeerde stad. Nu in 2009 ontstaat er op bescheiden schaal de kans om de weeffouten welke gedurende de afgelopen eeuwen door deze transformaties zijn ontstaan te herstellen. Zoals het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan laat zien zijn de Slijkstraat en Breewaterstraat de drager van de stedenbouwkundige structuur. Bouwen aan deze straat betekent de mogelijkheid om de kleinschalige sterk gedifferentieerde gevelwanden te herstellen. Dat betekent dat in de architectuur voor de eengezinswoningen sterk geparceleerde architectuur wordt gevraagd. Bouwseries zijn niet toegestaan. Wisselende geveltypes, verspringende gootlijnen, borstweringshoogten en verdiepingshoogten zijn de daarbij behorende middelen. In de materialisering wordt terughoudendheid gevraagd ten aanzien van moderne bouwmaterialen. Wisselende kleurpatronen in baksteen en schilderwerk verlevendigen het beeld. In de Gasthuisstraat kan een moderne gevelwand van de nieuwbouw tot een fris straatbeeld leiden. De overige gevels, zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde zijn klassiek van opbouw. Zijgevels dienen alle zorgvuldig mee ontworpen te worden. Onderwerpen Uitgangspunten per locatie Beeldkwaliteit architectuur Overgangen De overgangen van privé naar openbaar of semi-openbaar krijgen bijzondere aandacht. Op beganegrond niveau worden alle wanden aan de straat gesloten door middel van tuinmuren, geheel of gedeeltelijk gesloten en in materialisering onderdeel van de bij het gebied behorende woning. Verwijzing naar historie Op zowel de Grote Markt als op de locatie van de entree Gasthuishof aan de Slijkstraat wordt een element vormgegeven waarmee verwezen wordt naar de historie van het gebied. Gevraagd wordt dit element/informatiepunt mee te ontwerpen. 24
Architectonische randvoorwaarden Uitgangspunten locatie A + E Locatie A grondgebonden woningen parkeren op eigen grond in achtertuin max. 3 bouwlagen inclusief kap schuine kap, kaprichting vrij maar wel afwisselend verspringende gootlijsten 1 of 2 raamassen staande openingen verspringende borstweringshoogtes 1 begane grond uitvoeren met vrije hoogte variërend van 2,60m tot 2,80m 1 architectuur geparceleerd per woning (referentie: zie pagina 27) Locatie E appartementen in 4 lagen + 4 groepswoningen voor ouderen in 2 lagen de 4e bouwlaag zodanig afwijkend van de onderliggende bouwlagen vormgeven dat in verschijning het bouwvolume optisch wordt verkleind Gasthuisstraatzijde: kopgevels mee ontwerpen hof afscheiden met tuinmuren (referentie: zie inzet) architectuur: eigentijds (referentie: zie pagina 28) parkeren aan parkeerhof hof in te richten als tuin met verblijfskwaliteit gevraagde buitenruimtes in pve s aan hofzijde oriëntatie appartementen (woonkamer) aan hofzijde hoofdentree appartementen in toegangspoort onder nieuwe bouwblok 25
Architectonische randvoorwaarden Uitgangspunten locatie B en C Locatie B grondgebonden woningen max. 3 bouwlagen inclusief kap schuine kap, kaprichting vrij maar wel afwisselend verspringende gootlijsten 1 of 2 raamassen staande openingen verspringende borstweringshoogtes 1 begane grond uitvoeren met vrije hoogte van 2,60m tot 3,00m 1 architectuur geparceleerd per woning (referentie: zie pagina 27) Locatie C appartementen, mix van senioren en twee-persoons huishoudens max. 3 bouwlagen inclusief kap, vanaf grote markt 4 bouwlagen schuine kap en/of plat dak, kaprichting vrij minimaal 2 raamassen staande openingen architectuur vrij te kiezen (referentie: zie pagina 28) parkeren verdiept gevraagde buitenruimtes in pve s aan straatzijde half inpandig ontsluiting begane grond aan straatzijde door middel van trap op delftse stoep ontsluiting verdiepingen aan achterzijde door middel van galerij 26
Architectonische randvoorwaarden Beeldkwaliteit architectuur, locaties A en B 27
Architectonische randvoorwaarden Beeldkwaliteit architectuur, locatie C en E 28
Colofon L Escaut woonservice Backoffice l escaut woonservice Hermesweg 13 Postbus 227, 4380 AE Vlissingen Contactpersoon: Nils Bouwman T: 0118-422300 E: n.bouwman@lescaut.nl Gemeente Vlissingen Paul Krugerstraat 1, Vlissingen Postbus 3000, 4380 GV Vlissingen Contactpersoon: Wim Crusio T: 0118-487221 F: 0118-410218 E: wco@vlissingen.nl ROM Marsaki BV Fruitlaan 2, Goes Postbus 139, 4460 AC Goes Contactpersoon: Olaf Cornelius T: 0113-273059 F: 0113-273056 E: cornelius@marsaki.nl KOW Herstructurering Esperantoplein 19 2518 LE Den Haag Contactpersoon: Pieter Sitsen T: 070-3466600 F: 070-3620592 E: pietersitsen@kow.nl 29