Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015
BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn circa 65.000 inwoners jonger dan 30 jaar (32,5%). De afgelopen jaren groeiden we als stad vooral door de toename van het aantal jongeren. Jongeren leveren dan ook een belangrijke bijdrage aan de stad. Ze doen een grote bijdrage aan onze Duiding en context economie, zorgen voor extra arbeidsplaatsen en zorgen dat onze stad De woningcorporaties levendig is en bruist. dragen traditioneel zorg voor Een voldoende groot deel sociale van de huurwoningen jongeren is student in stad. aan De één tijden twee zijn echter grote veranderd. onderwijsinstellingen, Het huidige de kabinet Rijksuniver- beperkt van stiteit de Groningen rol van de of corporaties de Hanzehogeschool waardoor ze Groningen. minder kunnen In totaal (en studeren mogen) investeren hier circa 55.000 in nieuwbouw. studenten, Dit leidt waarvan tot minder inkomsten. de stad De wonen. corporaties Een van kunnen onze doelstellingen dit compenseren is er 35.000 om door onderwijsstad huren te van verhogen Nederland en woningen te zijn. te verkopen. Hierdoor Om te neemt zorgen het dat aantal we blijven woningen groeien met en een jongeren lage huurprijs Groningen af. blijven komen is het van belang onze con- naar currentiepositie naar de toekomst te versterken. Dit betekent dat we Ondertussen voor goede hebben huisvesting bewoners van jongeren te maken moeten met zorgen. stijgende Uit onze energielasten. eigen onderzoeken Deze vormen landelijke een steeds onderzoeketer deel naar van de de woonwensen totale woonlasten. van jongeren Vooral blijkt mensen ook met dat gro- er een grote laag inkomen behoefte merken is aan betere dit. Mede huisvesting, daarom vooral investeren ook naar corporaties zelfstandige in het woonruimte. energiezuiniger Uit de maken onderzoeken van blijkt sociale ook huurwoningen dat we op dit in moment de stad. teveel Dit leidt onzelfstandige tot een hogere kleinere huurprijs in maar de particuliere ook tot lagere woningvoorraad energielasten. kamers hebben.
Groningen is na Rotterdam en Amsterdam de stad met het hoogste aandeel lage inkomens onder de bevolking. Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 zien we in Groningen een toename van 20% van personen die onder de armoedegrens vallen. De economische situatie zorgt kortom voor een toename van de doelgroep terwijl het aantal betaalbare woningen afneemt. In de nieuwe Woonvisie beschrijft de gemeente onder meer hoe zij wil werken aan de beschikbaarheid van passende woningen voor alle groepen in de stad. Daaronder valt ook de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningen. De gemeente bouwt zelf geen woningen maar maakt hierover wel afspraken met andere partijen. Met de corporaties liepen deze samenwerkingsafspraken tot 1 januari 2015. Ze waren vastgelegd in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0. In de nieuwe Woonvisie leggen we een basis voor nieuwe afspraken met de corporaties. Vraagstelling Welke keuzes moeten de gemeente Groningen en corporaties maken om de groep mensen met een laag genoeg betaalbare woningen te bieden, nu en in de toekomst? Geld steken in energiezuinige woningen of koesteren van lage huurprijzen? De afgelopen jaren hebben corporaties veel geïnvesteerd in het verbeteren en energiezuiniger maken van woningen. Dit leidt doorgaans tot hogere huren maar ook tot lagere energielasten. Als alternatief voor het investeren in verduurzaming is kunnen de huren ook verlaagd of minder verhoogd worden. Wat is belangrijker? Is er een gulden middenweg?
Woningen reserveren doelgroepen, of kiezen voor volledige keuzevrijheid? De gemeente kan met een Huisvestingsverordening sturen op de verdeling van de sociale huurwoningvoorraad. Op dit moment gaat de verordening uit van een zo transparant mogelijk verdeling met volledige keuzevrijheid. Moet dat zo blijven? Of moet er via de Huisvestingsverordening meer gestuurd worden door bijvoorbeeld woningen te reserveren voor bewoners die anders moeilijk een geschikte woning kunnen vinden? Dan kan gedacht worden aan het reserveren van goedkope woningen voor mensen met een zeer laag inkomen, het reserveren van grote woningen voor gezinnen, en het reserveren van goed toegankelijke woningen voor ouderen. Zorgen voor zo veel mogelijk sociale huurwoningen, of investeren in zo goed mogelijke woningen? Het Rijk vraagt aan corporaties om meer woningen te verkopen en (zo) het aantal corporatiewoningen te verminderen. Het idee is dat corporaties met de opbrengsten de overgebleven woningen kunnen verbeteren. Maar de druk op de sociale woningvoorraad in Groningen is de afgelopen jaren juist toegenomen. We vragen ons daarom af: moeten corporaties het geld steken in betere woningen, of juist in een zo groot mogelijk aantal woningen, die dan een lagere kwaliteit hebben? Welke rol heeft de gemeente als het gaat om betaalbaar wonen? De Groninger corporaties verbeterden veel van hun woningen: in twee jaar tijd daalde de energienota van de gemiddelde sociale huurwoning met ruim dertig euro. Welke taak heeft de gemeente als het gaat om betaalbaar wonen?
Infographics: 1. Eigendomsverhouding gemeente Groningen In 10 jaar tijd is de woningvoorraad van de corporaties met 1500 woningen gekrompen. De laatste jaren groeit de woningvoorraad van de corporaties overigens weer. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 eigenaar/bewoner 31754 32788 33505 33904 34507 35.567 36.462 37.597 38.538 39.067 corporatie 37443 36951 36539 35704 35918 35.398 35.281 35.543 35.531 35.911 huur particulier 12838 12434 12143 12031 12424 12675 12437 12064 11715 11406 totaal aantal 82035 82173 82187 81639 82849 83640 84180 85204 85784 86384 onbekend 667 764 744 817 NB er is altijd een leegstand stijging van corporatiebezit ligt in de laatste jaren vooral in de jongerenhuisvesting (bijv: Vrydemalaan) 2. Ontwikkeling huishoudens naar inkomen Het aantal zelfstandig wonende huishoudens uit de primaire doelgroep (tot 34.500 per jaar) is in tien jaar met ruim 4500 huishoudens toegenomen. Daarvan hebben 3500 huishoudens een inkomen beneden de 18.000,-. Hieronder vallen ook studenten die samen in een zelfstandige woning wonen, maar onzelfstandige kamerbewoning niet. ontwikkelingen tov jaar ervoor inkomensgroepen tot 18.000 tot 25.200 tot 34.500 tot 47.400 47.400 en meer 2003-2004 - 100-110 - 10 20 100 2004-2005 1050 790-410 - 370-500 2005-2006 750-550 - 590-60 110 2006-2007 - 780-430 400 200 10 2007-2008 90 100-230 430 150 2008-2009 250 40 420 200 610 2009-2010 1370 390 260-430 370 2010-2011 100 460 370 220-20 2011-2012 770 340-80 0 260 totale toename in periode 3500 1030 130 210 1090 toename in % vanaf 2003 16% 6% 1% 2% 11% Het aantal huishoudens uit de sociale doelgroep is in dezelfde 10 jaar met ruim 4500 huishoudens, waarvan 3500 huishoudens een inkomen heeft van 18.000 euro ontwikkeling inkomensgroepen 2003-2012 18% 16%
Het aantal huishoudens uit de sociale doelgroep is in dezelfde 10 jaar met ruim 4500 huishoudens, waarvan 3500 huishoudens een inkomen heeft van 18.000 euro ontwikkeling inkomensgroepen 2003-2012 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% tot 18.000 18.000 tot 25.200 25.200 tot 34.500 tot 47.400 en 34.500 47.400 meer 3. Ontwikkeling voorraad corporaties Als gevolg van sloop-, verkoop- en nieuwbouw door de Groninger corporaties en mogelijke huurverhogingen naar streefhuur en huurtoeslaggrenzen (op basis van kabinetsvoornemens) blijkt dat vooral de voorraad woningen met een huurprijs tussen de 389,- en 557,- kleiner wordt en het aantal woningen groeit in de huurcategorie 557,- en 699,- (momentopname plannen 2013). 1-1-2014 31-12-2018 Verschil 5. Zelfstandig boven 699 1.217 3% 5. Zelfstandig boven 760 1.421 4% 204 17% 4. Zelfstandig tot 699 4.027 10% 4. Zelfstandig tot 760 6.921 18% 2.894 72% 3. Zelfstandig tot 557 17.661 44% 3. Zelfstandig tot 642 16.767 43% -894-5% 2. Zelfstandig tot 389 11.963 30% 2. Zelfstandig tot 449 9.781 25% -2.182-18% 1. Onzelfstandig (Zorg) 5.262 13% 1. Onzelfstandig 4.239 11% -1.023-19% Totaal 40.130 100% Totaal 39.130 100% -1.000-2% Corporatieve voorraad 2014-2018: Huurprijssamenstelling 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 5. Zelfstandig boven 699 4. Zelfstandig tot 699 3. Zelfstandig tot 557 2. Zelfstandig tot 389 1. Onzelfstandig (Zorg) 10.000 5.000 0 2014 2018
4. Ontwikkeling voorraad corporaties Ruim 6.500 huishoudens met een inkomen boven de 34.500,- euro woont in de Groninger sociale huurvoorraad. Ongeveer 3.000 van deze huishoudens heeft een inkomen tussen de 34.500,- en 43.500,-. Doordat inkomensgrenzen zijn aangescherpt, is de instroom van deze inkomensgroep kleiner dan voorheen. Hierdoor komen naar verwachting meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. totale sociale huurrvoorraad lichte scheefwoners echte scheefwoners legitieme sociale huurders sociale huurdoelgroep die buiten de boot valt - Lichte scheefwoners wordt: groep 34.500 Tot 43.500 Euro - Echte scheefwoners wordt: groep 43.500 Euro of meer - Legitieme sociale huurders wordt: primaire doelgroep tot 34.500 Euro 5. Verwachte besparing gemiddelde eengezinswoning Investeren in energiemaatregelen leidt tot lagere woonlasten. Sommige ingrepen kosten relatief weinig geld en leveren veel besparing op. Isoleren schuin dak, verwarmde zolder eenmalige kosten 4.300 Zonneboiler eenmalige kosten 3.000 Zonnepanlen eenmalige kosten 2.900 HR-Combiketel eenmalige kosten 2.100 Isoleren spouwmuren eenmalige kosten 2.000 Vervangen door HR++ glas eenmalige kosten 3500 Isoleren vloer begane grond eenmalige kosten 1900 650 80 300 210 570 280 210
NOTITIES:
Meer informatie BlIJF op De HoOGTE EN PRAAT/DENK- MEE OVER WONEN IN STAD.NL