Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Koningin Wilhelminastraat 25 A 8019 AJ ZWOLLE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 01-02-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 467,55 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De huurder heeft huurtoeslag aangevraagd bij de Belastingdienst. De huurprijs bleek daarbij hoger te zijn dan de maximale toegestane huurprijs voor de betreffende woning. De Belastingdienst heeft daarom de Huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie startte op 5 oktober 2015 een automatische toetsingsprocedure. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 november 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb al moeten terugbetalen aan de Belastingdienst; De puntentelling is wat mij betreft akkoord. Ik was bij de opname aanwezig; Het klopt dat op het contract staat dat het een onzelfstandige woonruimte is; Ik vind het een zelfstandige woonruimte. Ik was er niet van op de hoogte totdat een vriendin aangaf dat zij gelijkwaardig woonde als zelfstandige woonruimte; Het toilet deel ik niet met de medebewoners. Ik heb de hele etage voor mijzelf; De fietsenstalling is er wel. Ik schat deze ongeveer 6 m 2 groot voor drie woonruimten; Ik heb geen sloten aangebracht, dat heeft verhuurder uiteindelijk gedaan; Voor mijn woonruimte moet je de trap op, daar zijn twee deuren tot de kamer en suite. Er is een deur naar de slaapkamer en een deur naar het toilet, via een klein trapje kom je in de keuken. Medebewoners lopen over de gang naar de trap naar boven, daar delen zij een toilet en douche met elkaar; Ik ben blij met waar ik woon. Het is dat ik moet terugbetalen aan de Belastingdienst. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Het pand heb ik aangeschaft in 1971; Ik verhuur alle woningen onzelfstandig; Ik heb veel geïnvesteerd in woongenot. De toename in voorzieningen heeft geleid tot afname van het aantal wooneenheden. Voor huisnummers 25 en 25 A waren er in 1971 11 wooneenheden en nu zijn dat er 7. In 2010/2011 heb ik nog voor 155.000,00 geïnvesteerd; Ook heb ik brand- en geluidswerende voorzieningen aangebracht; De ruimte van huurder waren voorheen twee woonruimten en nu één. De huuropbrengst is echter niet meer geworden; Het pand staat op de gemeentelijke monumentenlijst, extra kosten tot behoud worden wel gemaakt volgens voorschrift, maar niet gesubsidieerd; De wetgever is aan het schuiven. Er is steeds meer onduidelijkheid over zelfstandige / onzelfstandige woonruimten. Tijdens handbal de regels voor voetbal toepassen, kan ook niet; Het toilet op de gang is vrij toegankelijk; de woning moet als onzelfstandig worden bezien. De huurovereenkomst is ook als zodanig opgesteld; Ik mis punten voor de fietsenstalling op de begane grond. Het klopt dat deze ongeveer 6 m 2 is; Huurder had eerst een relatie, die ging uit, toen heeft ze hier (met mijn toestemming) met haar zus gewoond. Toen haar zus elders ging wonen, vroeg huurder mij om huurverlaging omdat de kosten geheel door haar gedragen moesten worden. Ik heb haar een andere wooneenheid aangeboden die kleiner en goedkoper is, maar dat vond zij geen oplossing. Ze is toen huurtoeslag gaan aanvragen; Pagina 2 van 5
Huurder heeft illegaal hangsloten op toilet en keuken geplaatst. Ik acht mij niet gebonden aan andere afspraken dan; Een energie-index is niet nodig voor onzelfstandige woonruimten; De investering in isolatie is niet gewaardeerd in de puntentelling; De lol van opknappen en verhuren wordt mij gestolen, huurder woont hier met plezier; Sinds 1971 is dit de eerste keer dat ik bij de Huurcommissie zit en dat doet pijn; Binnen één huis zelfstandig en onzelfstandig wonen kan mijns inziens niet. Er is dan sprake van rechtsongelijkheid. Huurder woont goedkoop op de mooiste (bel)etage en kan een lange neus naar de andere huurders maken; Dat woningverbetering leidt tot inkomstenverlaging vind ik treurig; Ik overhandig de commissie mijn pleitnotitie. Zaaknummer III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2012 tegen een huurprijs van 575,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 98 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Hij is van mening dat sprake is van een onzelfstandige in plaats van een zelfstandige woonruimte. In de puntentelling mist hij de waardering voor de fietsenstalling en de investeringen voor isolatie. De commissie is van oordeel dat sprake is van een onvrije zelfstandige woonruimte. Een onvrije woning is een woonruimte, waarbij de bewoner gebruik moet maken van een gemeenschappelijke verkeersruimte voor het bereiken van de vertrekken of wezenlijke voorzieningen (kookgelegenheid of toilet), waarvan hij het exclusieve gebruiksrecht heeft. Nu beide partijen ter zitting hebben verklaard dat sprake is van een fietsenstalling van 6 m 2 voor drie woonruimten, acht de commissie het redelijk hiervoor 1,50 punt op te nemen (6 m 2 x 0,75 punt = 4,50 punten : 3 woonruimten = 1,50 punt). De commissie gaat voorbij aan verhuurder bezwaar met betrekking tot de isolatie. Met ingang van 1 juli 2011 is het energielabel ingevoerd in het woningwaarderingsstelsel. Dit heeft tot gevolg gehad dat de waardering van het soort verwarming, thermosstatische ventielen en isolatie zijn verdwenen. In de plaats daarvan is het energielabel gekomen dat bij de woonruimte hoort. Onderhavige woonruimte beschikt niet over een energielabel. Als een woonruimte niet over een energielabel beschikt wordt een bouwjarentabel toegepast. Woningen met bouwjaar vóór 1977 krijgen echter geen punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 juli 2012 daarom vast op (98,25 + 1,50 = 99,75) afgerond 100 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 467,55 per maand (exclusief bijkomende kosten). Pagina 3 van 5
Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de zelfstandige woonruimte bedraagt 100 punten. De met ingang van 1 juli 2012 overeengekomen huurprijs van 575,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 467,55 per maand met ingang van 1 juli 2012 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. ZWOLLE, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter H. Oostland en C.F. Jonker Zittingsleden Pagina 5 van 5