RAADSBERICHT (voor de leden van de raad en de algemene raadscommissie) Van Aan : het college van burgemeester en wethouders : de raads- en commissieleden Datum : 25 oktober 2013 Nr. : 2013-74 Portefeuillehouder: wethouder Stokkelaar Onderwerp : beantwoording schriftelijke vragen fractie Bos Maathuis inzake de Commanderie Geachte raads- en commissieleden, Hieronder treft u de vragen van de fractie Bos Maathuis aan inzake de Commanderie incl. de antwoorden. 1. Over het plan Commanderie wordt al jaren gesproken. Ook hoe geweldig de ligging is, hoe ruim te kavels zijn en dat alles met een hoogwaardige kwaliteit. Dit moet zich toch al rondgesproken hebben ver buiten onze regio hoe uniek deze plek wel is. Onze vraag is: Hoeveel serieuze gegadigden zijn er op DIT moment voor deze kavels? En een antwoord, ja ze zijn er is niet het criteria waar wij genoegen mee nemen wij willen onderbouwde aantallen hebben! De concrete verkoop van de kavels is nog niet opgestart. Wel hebben inmiddels meerdere partijen hun belangstelling uitgesproken. Ook hebben er al enkele oriënterende gesprekken plaatsgevonden met ontwikkelende aannemers welke meerdere kavels af willen nemen. Hun is medegedeeld dat nadat er sprake is van een rechtsgeldig bestemmingsplan er e.e.a. nader geconcretiseerd kan worden. 2. Het voorlopige rapport Ontwerp en beeldkwaliteit commanderie terrein is gedateerd in november 2013, moet dit niet 2012 zijn? Er is naar aanleiding van een behandeling in de kwaliteitsgroep een kleine wijziging doorgevoerd. Daarom is de datum ook aangepast. 3. In het voortrajecten zijn 4 belangrijke doelstellingen opgesteld, een ervan is het uitbreiden van de Stadsweide. Hebt u onderbouwde gegevens om te kunnen aantonen dat uitbreiding van de Stadsweide noodzakelijk is? Wij zien de
parkeerplaats voor 90% leegstaan. In het masterplan Ootmarsum is deze locatie al aangewezen als uitbreiding parkeervoorziening. Dit is opgenomen in het parkeerplan van Ootmarsum. In paragraaf 4.3.5. van het bestemmingsplan wordt hier ook op ingegaan. In deze paragraaf kunt u ook lezen dat het met name gaat om de zaterdag en zondagmiddag. Deze uitbreiding voorziet dan ook voor bijzondere en regelmatig terugkerende grootschalige evenementen. Er gelden op dit moment milieuregels 2012 waarom is in deze wijziging nog steeds gekozen voor 2009 m.b.t. normering van de geur, stoffen etc. Met een afstand van 300 mtr. De afstand die is opgenomen bij brouwerij is 300 meter. Het gaat dan echter om brouwerijen als Grolsch e.d. De ambachtelijke brouwerij is hier niet mee te vergelijken. De productie van de bierbrouwerij op deze locatie is minimaal. Hierdoor kan worden volstaan met een veel kleinere afstandsmaat. Daarnaast melden wij u dat de meeste actuele vng bedrijven milieuzonering uit 2009 dateert. ( Bron: site van de vng.) 4. In het verleden hebben we al vaker gevraagd maar waarom in dit project geen 2 e of 3 e makelaar erbij genomen. Hier hebben we tijdens de commissie u al van antwoord voorzien. Wij hebben voldoende vertrouwen in de makelaar die we hebben gevraagd. Het is een kantoor die goed op de hoogte is van de ontwikkelingen van de huizenmarkt in deze regio. 5. Is er een goed onderbouwd actueel waterhuishouding plan aanwezig? Als dit plan er is gelieve dit bij de antwoorden toe te voegen. In de bijlage van het bestemmingsplan is een waterstructuurplan opgenomen. 6. In hoeverre is er een verkeersplan gemaakt tot de toenemende intensiteit als ook het Brookhuis is vol gebouwd naast de Commanderie (mocht dat er komen). Als dit plan er is gelieve dit bij de antwoorden toe te voegen. In de reactienota van zienswijzen onder 2.3 en 2.4 is op het aspect verkeer ingegaan. Hier is uitvoerig antwoord gegeven op de verkeerssituatie en waarom het niet noodzakelijk is een separaat onderzoek uit te voeren aangezien de verkeersaantallen ruim binnen de normen van de CROW blijven. 7. Op het huidige industrieterrein de Mors is al een bierbrouwerij, in hoeverre moeten wij de omvang hiervan ons voorstellen als men bier gaat brouwen in een nieuwe commerciële setting? De omvang van de bierbrouwerij is beperkt. Dit is ook in het bestemmingsplan opgenomen. Het gaat om een kleinschalige
ambachtelijke activiteit. Het bouwvlak voorziet in een beperkte oppervlakte. 8. U stelt in het ontwerp bestemmingsplan van maart 2013 dat kavels voor ingezetenen of economisch verbondenen zijn. Er zijn in de gemeente nog ca. 400 kavels te verkopen kunnen we deze niet eerst verkopen voordat we een vijver gaan dempen? In de woonvisie is deze locatie opgenomen. Dit staat ook in de toelichting van het bestemmingsplan. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid ten aanzien van het woningbouwprogramma. 9. Hoe kan het dat private ondernemers al jaren bezig zijn om grote kavels te verkopen maar dat niet lukt? Waarom denkt u dit wel te kunnen? In het rapport van Snelder Zijlstra Makelaars wordt hier ook op ingegaan. Het verschil met grote kavels die in de verkoop zitten bij de projectontwikkelaars is dat daar een vast bouwplan of maar minimale mogelijkheden zijn om in het bouwplan wijzigingen aan te brengen. Binnen dit plan gelden beeldkwaliteitseisen, maar de toekomstige eigenaar heeft een behoorlijke vrijheid voor een eigen vormgeving. 10. M.b.t. de parkeerplaatsen bij het hotel gaat u van 70 kamers naar 70 parkeerplaatsen dus 1:1. Wij krijgen toch de indruk in deze dat u willekeurig met normeringen werkt. Zoals verleden week nog 0.45 in de Vledderstraat. Waarom hebt u niet gekozen tussen de 0.2 en 0.6 zoals het college verleden week zo vaak aan refereerde? Wij werken niet met willekeurige getallen. Zoals u in paragraaf 4.3.5.4 van het bestemmingsplan kunt lezen baseren wij ons op het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan. De functie van Hotel is daarnaast ook anders dan bij een woonzorgaccommodatie. 11. M.b.t. bezetting van hotels in Ootmarsum en omgeving komt u met cijfers van 2008 en 2009. We leven nu in 2013. Wij zouden van u toch nog heel graag voor de komende raadsvergadering de bezettingscijfers hebben van 2012 en de eerste helft van 2013 en wat het besteedbare bedrag is per kamer. De cijfers van de eerste helft van 2013 zijn nog niet bekend. Wel hebben we cijfers van 2011 en 2012. Hierin zien we een kleine daling van het aantal overnachtingen. In 2011 waren er 107.653 overnachtingen bij hotels, appartementen etc. in 2012 waren er 103.930 overnachtingen. Deze lichte daling komt overeen met de landelijke trend dat in tijden van crisis het aantal overnachtingen ook daalt. Daarnaast vraagt u naar het besteedbare bedrag per kamer. Dit is erg verschillend per hotel. Daarnaast is het huidige aanbod in hotels veelal traditioneel van karakter en kan een kwaliteitsslag gebruiken om beter aan te sluiten bij behoefte vanuit de markt. De bouw van een hotel binnen de Commanderie kan ook juist een impuls geven om deze kwaliteitsslag te generen.
12. In Ootmarsum en omgeving liggen 40 hotels in de verschillende categorieën, 10 met 4 sterren, 26 met drie sterren. Wij zijn zeer benieuwd of u ons kunt vertellen wat de andere hoteliers vinden van dit nieuwe hotel in hun achtertuin? Het bestemmingsplan heeft voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend door andere hoteliers in de omgeving. Hieruit kunnen we afleiden dat zij geen bezwaren hebben tegen deze ontwikkeling. Aansluitend de volgende vraag: Hoe kunnen we een plan goedkeuren waarbij de belangen haaks op elkaar staan. E.e.a is geconstateerd door Adhoc Horecamakelaars Hr. Hendriks. Deze geeft aan dat naast het hotel van De Commanderie het jammer is dat er een brouwerij annex drink-eetgelegenheid (welke ook geschikt is voor feesten en partijen) gevestigd zal worden. Hr. Hendriks geeft aan dat deze lokaliteit een negatieve invloed gaat hebben op met name de drankomzet van Hotel De Commanderie. Wat is uw reactie hierop? Zeker ook omdat u in de raadsvergadering van 22 mei 2012 zegt dat uw deskundigen zeggen dat ze elkaar kunnen versterken. Daarom staan in dit punt de belangen haaks op elkaar. Uit het onderzoek blijkt dat een hotel op deze plek wel haalbaar is. Ook zonder de koppeling. Wij hebben daarom ook geen twijfels bij de uitvoerbaarheid van het hotel. Daarnaast kunnen beide activiteiten elkaar versterken. 13. Snelder Zijlstra geeft in haar rapport aan dat het een mooi plan is maar ze zijn heel voorzichtig in het doen van uitspraken over de marktkansen en haalbaarheid van dit plan op korte termijn. Op welke onderbouwde gronden met cijfers kunt u aangeven dat dit op korte termijn wel realiseerbaar is? In de exploitatie is ook uitgegaan van gematigd uitgifte patroon. Deze sluit aan bij het advies van de makelaar. Wij zijn van mening dat met het gematigde uitgifte patroon het plan binnen de planperiode uitvoerbaar is. 14. Als de grondprijzen in Brookhuis volgend jaar worden verlaagd wat gebeurd er dan met de grondprijzen in de vijver? (Rapport Snelder Zijlstra dat uitgifte prijzen gehandhaafd moeten blijven). De grondprijsbrief moet nog worden vastgesteld door ons college. De verwachting is dat de grondprijzen in 2014 voor Dinkelland ongewijzigd blijven. De grondprijsbrief wordt ter kennisgeving in december aan u aangeboden. 15. U geeft aan dat bij demping van de vijvers de waterstand met 1 meter verhoogd van 28.9 naar 29.9 NAP. Hoe hoog is de buffer daarna nog qua hoogte? Wij denken dan voornamelijk aan het veranderde klimaat en de gevolgen van de waterstand bij felle regenbuien.
Onder 2.2 in de reactienota van zienswijze is aangegeven dat het waterpeil niet verhoogd maar verlaagd wordt. Hierin staat ook beschreven dat we dit doen om voldoende waterberging te hebben bij heftige regenval. 16. In het bestemmingsplan komt detailhandel voor, hoe grootschalig moeten we ons dat voorstellen? Kleinschalig. Het bouwvlak heeft een beperkte oppervlakte en in de regels van het bestemmingsplan ( artikel 5.4.a.) is opgenomen dat grootschalige detailhandel en detailhandel in volumineuze goederen niet is toegestaan. 17. In eerdere voorstellen geeft u aan dat 2020 het terugverdienen is gebeurd m.b.t. De Commanderie, stel dat 2015 het eerste huis verkocht is en met de cijfers die Snelder Zijlstraat heeft afgegeven 1-2 per jaar dan zitten we in het ergste geval tot 2031 vast aan dit project. Dan heb ik het nog niet eens over de winst. In 2020 ca. 22000,00..en wat is het bedrag dan in 2031?? U gaf aan dat u het gehele bestemmingsplan in 1 keer wilt gaan afwerken. Als 1-2 kavels per jaar verkocht worden blijft het een bouwput tot 2031. Of hoe ziet u dat? In de exploitatie zijn we uitgegaan van gemiddelde uitgifte van 2000m² uitgeefbare grond per jaar. In dit plan kan dit 1 kavel zijn maar ook 2 kavels. Hiermee is het plan binnen de planperiode uitvoerbaar. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dinkelland Namens dezen, Loes Stokkelaar wethouder