Monitor Woningbouw 2014 Woningvoorraadontwikkeling in 2013 Gemeente Tilburg februari 2014 afdeling Ruimte / Wonen
Inhoudsopgave 1. Managementsamenvatting / resultaten 2013 3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 Mutaties in 2013 Omvang woningvoorraad Differentiatie woningbouwprojecten Locatie woningbouwprojecten Prijsdifferentiatie nieuwbouw in 2013 4 4 4 5 6 3. 3.1 3.2 3.3 Woningbouwprojecten in aanbouw Locatie woningbouwprojecten in aanbouw Differentiatie van woningen in aanbouw (jaargangen 2014 en 2015) Historie / verwachte toevoegingen aan de woningvoorraad tot en met 2015 7 7 8 8 4. Woningbouwcapaciteit 9 5. 5.1 5.2 5.3 10 10 10 10 Woonbeleid versus bouwproductie/-prognose Goedkope huur & nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied Particulier opdrachtgeverschap Levensloopbestendige woningen HtB Monitor Woningbouw 2014 2
2010-2014: μ/jr 400 w / 40% 2010-2014: μ/jr 81% 19% 2010-2014: μ/jr 23 w / 8% 2010-2014: μ/jr 263 w / 32% streef-%: 15% streef-% Bsg: 40% streef-% ggw: 30% streef-%: 40% HtB / JMtB Monitor Woningbouw 2014 3
2. Mutaties in 2013 2.1 Omvang woningvoorraad In 2013 zijn in totaal 2.081 woningen aan de voorraad toegevoegd, waarvan 1.890 nieuwbouw en 191 woningen in de categorie "toevoegingen anderszins" 1. Verder zijn er in 2013 door sloop of bestemmingsverandering 153 woningen aan de woningvoorraad onttrokken (sloop: 97; verbouwing/ bestemmingswijziging: 56). Aldus bedraagt het saldo van toevoegingen en onttrekkingen in het vorig kalenderjaar 1928 woningen. De Tilburgse woningvoorraad is daarmee gegroeid tot 92.495 woningen (90.567 + 1.928). Deze cijfers zijn onder voorbehoud van goedkeuring door het CBS. Tabel 2.1 Toevoegingen en onttrekkingen 2013 Toevoegingen totaal 2081 Toevoegingen nieuwbouw 1890 Toevoegingen anderszins (totaal) 191 - splitsing 179 - verbouwing niet-wonen naar wonen 11 - bestemmingswijziging 1 Onttrekkingen (totaal) 153 - sloop 97 - verbouwing wonen naar niet-wonen 11 - bestemmingswijziging 12 - samenvoeging 33 n.b. De hiervoor gepresenteerde cijfers zijn ontleend aan de BAG-registratie tot en met eind 2013. In de praktijk kunnen als gevolg van na-ijleffecten in de gereedmeldingen bepaalde woningen al bewoond zijn, terwijl deze nog niet in de formele opleveringscijfers zijn verwerkt. Dit verschijnsel verklaart ten dele ook het hoge aantal opleveringen in 2013, namelijk al in 2012 opgeleverde woningen die administratief pas in 2013 zijn gereed gemeld. 2.2 Differentiatie woningbouwprojecten In deze paragraaf worden de kenmerken van de opgeleverde nieuwbouwwoningen en de "toevoegingen anderszins" (resp. onttrekkingen) in 2013 weergegeven. Eerst de opgeleverde nieuwbouwwoningen. Zoals uit tabel 2.2 blijkt, bedraagt het aantal in 2013 opgeleverde woningen 1.890. Van deze nieuwe woningen is veruit het grootste deel, i.c. 90% gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied (ofwel 10% meer dan het jaar ervoor), de rest op uitleglocaties. Van de opleveringen-2013 zijn er 1.549 als appartementen (82%) gerealiseerd en 341 als eengezinswoning/ grondgebonden (18%). Hiermee is het aandeel appartementen in de nieuwbouwproductie wederom verder gestegen (2010: 46% app.; 2011: 53% app.; 2012: 62% app.); in feite is dit productieresultaat omgekeerd evenredig aan de vraag van woonconsumenten in Tilburg (vgl. KWBO-2012), ook al is er sprake van een eenmalige piek in studentenwoningen. Van alle opgeleverde woningen zijn er 1.296 (69%) in de goedkope sector gebouwd en 594 woningen (31%) in de prijscategorieën middelduur en duur samen. Van het aandeel goedkope nieuwbouwwoningen kunnen er 1.218 als sociale (huur)woningen worden aangemerkt (i.c. huur lager dan huurtoeslaggrens), dat is zo'n 64% van de nieuwbouwopleveringen. Overigens, 770 woningen zijn specifiek ontwikkeld voor de doelgroep 'studenten'. Daarnaast ruim 100 goedkope huurwoningen voor starters/jongeren. Ter referentie: het streefcijfer sociale huur (t/m 2014) bedraagt 15% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen (zie WoonVisie 2011 t/m 2014). Voor verdere informatie over de aandelen goedkoop en duur voor zowel huur- als koopwoningen zie tabel 2.2. 1 "Toevoegingen anderszins" betreft extra woningen als gevolg van splitsing en/of verbouwing van niet-woonruimte tot woonruimte. Monitor Woningbouw 2014 4
Tabel 2.2 Differentiatie opgeleverde nieuwbouw-woningen in 2013 (excl. "toevoegingen anderszins") Abs. Proc. Prijsgrens *) Abs. Proc. Huur 1496 79% Huurwoningen Koop 394 21% Goedkoop < 681,- 1218 82% Middelduur < 900,- } 268 18% Duur > 900,- } Onbekend 0 Goedkoop 1296 69% Eengezinswoningen 118 8% Middelduur } 594 31% Meergezinsw./appartementen 1368 92% Duur } Onbekend 0 Koopwoningen Goedkoop < 185.000 90 22% Middelduur < 275.000 } 314 78% Duur > 275.000 } Eengezins-/grondgeb. won. (EG) 341 18% Onbekend 0 Meergezinswoningen/app. (MG) 1549 82% Eengezinswoningen 254 63% Meergezinsw./appartementen 150 37% Bestaand stedelijk gebied (Bsg) 1700 90% Uitleg 190 10% Totaal 1890 100% Totaal 1890 100% *) De prijsgrensindeling is aangepast t.o.v. in vorige jaren (zie ook 2.4) Het aantal "toevoegingen anderszins" in 2013 bedraagt in totaal 191 woningen. Het leeuwendeel (179) is het resultaat van splitsing. Splitsingen van panden tot (veelal kleine) studio's appartementen dus met huurprijzen tussen 550 en 700 per maand. Qua onttrekkingen gaat het om 153 woningen. Merendeels betreft dit sloop, namelijk 97 woningen, ondermeer aan de Caspar Houbenstraat (Oud-Zuid Oost) en Noordhoekring (Centrum/Binnenstad). 2.3 Locatie woningbouwprojecten Onderstaand overzicht geeft de locatie van de meest relevante nieuwbouwprojecten opgeleverd in 2013. Ook hier zijn de "toevoegingen anderszins" buiten beschouwing gelaten. Tabel 2.3 Opgeleverde woningbouwprojecten naar locatie in 2013, projecten > 20 woningen Locatie (/gebied) Project Aantal woningen Centrum/Binnenstad Hart van Brabantlaan (Talent Square); 455 + 50 (= 250 wooneenh.) 505 Centrum/Binnenstad Van Delfthof (PAX / Magazijnkwartier) 263 Centrum/Binnenstad Kloosterstraat (Riga) 37 Oud-Noord Burg. Brokxlaan /Spoorzone (Lochtstraat) 184 Oud-Noord Enschotsestraat / Ringbaan-Oost 41 Oud-Noord Groeseind (div. straten) 127 Oud-Noord Veldhovenring 25 Oud-Zuid Oost Piushaven (De Werf) 98 Oud-Zuid Oost Wethouderslaan (St Josefzorg) 60 Oud-Zuid West Havep (Puijacker) 22 Groenewoud/S/tLaar Vogelenzang (Leijbron) 27 West Petrus Canisiusstr. (De Zandleij) 40 Noord Schubertstr/Brücknerln (De Heikant) 190 Noord Mahlerstraat 21 Berkel-Enschot Enschotsebaan en Hoge Hoek (80 + 73) 154 Reeshof Koolhoven (div. straten) + Witbrant-Oost 33 Monitor Woningbouw 2014 5
2.4 Prijsdifferentiatie nieuwbouw in 2013 In tabel 2.4 zijn de koopprijsgrenzen met corresponderende huurniveaus vermeld die voor het jaar 2013 van toepassing waren. Per prijscategorie wordt onderscheid gemaakt in subklassen, waarmee de prijs- en productdifferentiatie van woningen transparanter wordt. Zo kan de woningdifferentiatie worden bevorderd en wordt de woonconsument meer mogelijkheden voor een wooncarrière (via kleine stappen in het aanbod) geboden. De respectievelijke koopprijsniveaus gaven gerelateerd aan de marktontwikkelingen en/of regelgeving geen aanleiding tot aanpassing. Derhalve bleven de plafondbedragen in 2013 voor de categorieën "goedkoop" en "middelduur" op het hetzelfde niveau als in 2012, namelijk op 185.000, respectievelijk 275.000. De huurprijsgrenzen werden enerzijds trendmatig aangepast conform opgave van rijkswege (Ministerie BZK), anderzijds is de indeling bijgesteld zodat deze nu beter spoort met de indeling zoals in de regio in gebruik. Tabel 2.4 Prijsklassen woningnieuwbouw (01-01-2013) Monitor Woningbouw 2014 6
3. Woningbouwprojecten in aanbouw Deze paragraaf geeft een overzicht van alle reeds bekende bouwinitiatieven die op 01-01-2014 in aanbouw waren. Van deze projecten is het redelijk zeker dat de oplevering ook daadwerkelijk in het betreffende jaar zal plaatsvinden. 3.1 Locatie woningbouwprojecten in aanbouw (= opleveringsprognose) Tabel 3.1 biedt een overzicht van alle nu bekende in aanbouw zijnde woningbouwprojecten, onderscheiden naar woningmarktgebied, eigendomvorm en verwacht opleveringsjaar. Tabel 3.1 Woningbouwprojecten naar jaar van verwachte oplevering woningmarktgebied projectnaam / locatie huur koop 2014 2015 Oud-Noord Erasplaats 20 + 5 25 (= 27wooneenh.) Oud-Noord Hasseltstraat 4 4 Oud-Noord Hagelkruisplein 3 3 Oud-Noord Veldhovenring (woon-zorg) 31 31 Oud-Noord Veldhovenring 25 25 Oud-Zuid Oost Piushaven / Havenmeester, fase 2 48 161 209 Oud-Zuid Oost Havep (Puijacker) 7 7 Oud-Zuid Oost Phoenixplaats (Fortuna) 30 30 Reit/Zand/Wandelb Zonnehof 78 + 5 83 (= 34 wooneenh.) Blaak/Zorgvlied Mariëngaarde 29 29 Reeshof stadsplein Forum / De Knoop 145 125 237 33 Reeshof Vurenstraat 1 1 Berkel-Enschot Jonagold 2 2 Berkel-Enschot Hoge Hoek 3 3 Udenhout Kreitenmolenstr. 3 3 Udenhout Vincensius/ASVZ (woon-zorg) 21 21 ------------------------------------------------------------- --------------- Centrum Piusstraat / Stadswachter 61 30 91 Centrum Noordhoekring 178 178 Berkel-Enschot Hoge Hoek 58 58 Totaal 1.074 714 360 Monitor Woningbouw 2014 7
Voornoemde prognosecijfers (gebaseerd op concrete bouwplangegevens) leveren een vrij getrouw beeld op van de te verwachten nieuwbouwrealisatie. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijke "toevoegingen anderszins". Behalve de reeds in aanbouw zijnde projecten worden er naar alle waarschijnlijkheid op korte termijn ook nog een paar (delen van) nieuwe projecten in uitvoering genomen, die in 2015 tot oplevering kunnen komen. Te denken valt daarbij aan Groeseind (ca. 100 w.), verbouwing Schouwburgring (115 w.), zwembadlocatie Ringbaan-West (30 w.), Piusplein/Jan Aartestr. (112 w.), Enschotsebaan en Hoge Hoek in Berkel-Enschot, Piushaven/Kanaalzicht, Koolhoven-Buiten (Reeshof), Spoorzone en diverse kleine particuliere initiatieven. Hiermee behoort voor de jaren 2014 en 2015 een gemiddelde opleverproductie van 850 woningen per jaar tot de reële mogelijkheden. 3.2 Differentiatie van woningen in aanbouw (jaargangen 2014 en 2015) Van de projecten die al gestart zijn en waarvan de oplevering in 2014 en/of 2015 plaatsvindt, zijn de kwalitatieve gegevens als volgt (Tabel 3.2). Tabel 3.2 Differentiatie in aanbouw zijnde nieuwbouw: 2014 en 2015 2014 2015 2-jaarstotaal % Huur 437 239 676 63% Koop 340 88 398 37% totaal 747 327 1.074 100 % Grondgebonden / EG 45 58 103 10% Gestapeld / MG 702 269 971 90% totaal 747 327 1.074 100 % Goedkoop 295 178 473 44% (Middel)duur 452 149 601 56% totaal 747 327 1.074 100 % Het hoge aantal gestapeld woningbouw vindt z'n verklaring onder meer in projecten in Centrum (Stadswachter en Noordhoekring), als ook Piushaven en Forum Reeshof. 3.3 Historie / verwachte toevoegingen aan de woningvoorraad tot en met 2015 Uit onderstaande grafiek 3.3 valt af te leiden dat sedert het uitbreken van de crisis de opleveringen van jaar tot jaar nogal fluctueren. Toch blijkt het vijfjaars-gemiddelde gemeten vanaf 2010 uit te komen op ruim 900 w./jaar. De relatief hoge nieuwbouwcijfers in 2013 en 2014 zijn in belangrijke mate te herleiden tot projecten voor studenten en/of pas-afgestudeerden, ofwel studio s en/of micro-appartementen. In de grafiek zijn voor de prognoses in de jaren 2014 en 2015 alleen woningen opgenomen, waarvan de bouw al is gestart (dus zonder "toevoegingen anderszins"). Grafiek 3.3 Overzicht (verwachte) bruto-toevoegingen aan woningvoorraad 2000 t/m 2015 (ongecorrigeerd voor sloop e.d.) Monitor Woningbouw 2014 8
4. Woningbouwcapaciteit De totale (ruimtelijke) plancapaciteit is kwantitatief ruim voldoende om het beoogde woningbouwprogramma met een gemiddeld aantal van 850 w./jaar tot 2020 (cf. WoonVisie) mogelijk te maken. In de komende jaren, met name in de periode 2015-2020, zijn onder meer de volgende woningbouwprojecten gepland: prioritaire gebieden: Spoorzone 470 w. en Piushaven 500 w. Binnenstadsontwikkelingen: Pieter Vreedeplein 200 w. GroenStedelijke ontwikkelingen: Koolhoven-Oost 350 w., Stadsrand Dalem 175 w., Stappegoor 300 w., Verbunt 250 w. Dorps- & landelijk wonen: Udh/Den Bogerd 270 w., B-E/Hoge Hoek 65 w., B-E/Koningsoord 250 w., B-E/Enschotsebaan 100 w., Noordoost/Oostkamer 50 w. herstructurering Groeseind 150 w., Wagnerplein 280 w., Vogeltjesbuurt 100 w. overig binnenstedelijk Havep 200 w., Kempenbaan 300 w. In totaal ruim 4.000 woningen. Het belang van de verdeling van woningbouwprojecten naar woonmilieutype, eigendomsvorm (huur koop), woonvorm (grondgebonden/eg gestapeld/mg), levensloopbestendigheid e.d. groeit, nu de woonconsument steeds kritischer wordt en de vraagvariatie toe neemt. Welke overige plannen/locaties, in welke programmasamenstelling (huur-koop, grondgebonden-gestapeld e.d.), de komende tijd nog tot ontwikkeling komen is onderwerp van nadere analyse en besluitvorming ( traject Stedelijke Ontwikkeling). HtB Monitor Woningbouw 2014 9
5. Woonbeleid versus bouwproductie/-prognose De WoonVisie geeft de kaders weer voor het beleidsveld Wonen. Doorvertaling hiervan vindt plaats in de Programmabegroting. Binnen de hoofddoelstelling "Bouwen van voldoende, gedifferentieerde woningen, conform behoefte en vastgesteld beleid" wordt de nieuwbouwproductie gevolgd wat betreft het aandeel goedkope (huur)woningen en het aandeel nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied. Eveneens gebeurt dit voor de beleidsdoelen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en levensloopbestendig bouwen. 5.1 Goedkope huur & nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied Het aandeel goedkope huurwoningen in de opleveringen-2013 bedroeg 82%. Dit komt overeen met de prognose van vorig jaar. Daarin werd aangegeven dat in 2013 en 2014 het aandeel goedkope huur (tijdelijk) naar percentages tot boven 70% zou pieken, vooral vanwege het hoge aandeel studentenwoningen. Ter vergelijking: de streefwaarde gemeentebreed bedraagt 30% goedkope nieuwbouw, waarvan de helft (15%) sociale huur en de andere helft goedkope koop. In 2013 zijn twee grote nieuwbouwcomplexen voor studentenhuisvesting opgeleverd, te weten Tilburg Talent Square in de Spoorzone (Hart van Brabantlaan) en PAX (Magazijnkwartier). Samen goed voor bijna 1.000 nieuwe studenteneenheden in het centrum van de stad, waarvan ruim 700 als zelfstandige woning. Hiermee is succesvol invulling gegeven aan zowel de opgave studentenhuisvesting 2010-2014 (1.000 extra studenteneenheden, vnl. zelfstandige woningen in/nabij Centrum), als de afspraak uit het coalitieakkoord (500 student-won. in Spoorzone). Het aandeel nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied betrof in 2013 90%, 10% hoger dan in 2012. Het percentage over 2013 komt daarmee meer dan dubbel zo hoog uit dan het minimum streefpercentage van 40% uit de Programmabegroting. 5.2 Particulier opdrachtgeverschap De gemeentelijke taakstelling legt de focus voor (C)PO op een minimum van 30% van de grondgebonden woningen in de periode tot 2014 (zie Programmabegroting). Voor 2013 gaat het om 23 PO-/zelfbouwwoningen van de 341 grondgebonden woningen, is 7% (ter vergelijking 2011: 33 van 385 ggw, is 9%; 2012: 12 van de 127 ggw, is 9%). Het achterblijven van de PO-realisatie bij de taakstelling is verklaarbaar uit de beperkte mogelijkheden tot kaveluitgifte-zelfbouw in de plannen in het verleden. Inmiddels zijn, mede als uitvloeisel van het Actieplan stimulering eigenbouw (voorjaar 2012), door gemeente en diverse ontwikkelaars in totaal zo n 150 kavels gecreëerd. Op middellange termijn kan dit aantal uitgroeien naar ruim 500 kavels. Het aantal daadwerkelijke POopleveringen ijlt bij gevolg hierop flink na vanwege procedure- en bouwtijd. 5.3 Levensloopbestendige woningen Het belang van voldoende geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking groeit. Juist de vergrijzing is hierin maatgevend. Enerzijds willen ouderen in toenemende mate lang(er) zelfstandig blijven wonen, anderzijds beperkt het rijksbeleid in ras tempo de instroom naar verzorgings- en verpleeghuizen. Daarom is het belangrijk vast te houden een minimum streefwaarde van 40% levensloopbestendige woningen in de nieuwbouwopgave. Een levensloopbestendige woning is (zonder traplopen) toegankelijk én zodanig flexibel/aanpasbaar dat verschillende huishoudens er in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen. Opgeleverde woningen worden aan de hand van de verleende bouwvergunning beoordeeld op de criteria die gelden voor levensloopbestendige woningen; hoofdcriterium is "nultreden". Voor 2013 levert dit 642 woningen op die als levensloopbestendig aangemerkt kunnen worden, ofwel 34% van de opgeleverde nieuwbouw. Ter vergelijking: in 2011 ging het om 205 levensloopbestendige woningen (25%) en in 2012 om 80 woningen (24%). Het hoge aandeel starters-appartementen verklaart deels het achterblijven van de opleveringspercentages bij doelstelling. Starters-appartementen zijn om prijstechnische redenen veelal niet levensloopbestendig, i.c. te krap bemeten en/of niet flexibel gebouwd. Van de 642 levensloopbestendige woningen behoren er 353 tot nieuwbouwcomplexen ontwikkeld voor ouderen, bovendien is er sprake van 88 speciale (AWBZ-)zorgeenheden. Monitor Woningbouw 2014 10