Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Rotterdamsedijk 439 B 3 3112 AS SCHIEDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 06-11-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder/beheerder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 417,32 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 4 juli 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Van zowel huurder als verhuurder zijn brieven ontvangen. Verhuurder geeft aan dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Huurder geeft aan dat er slechts sprake is van een incident. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik ben akkoord met de woningwaardering. Het scheercontact is kapot. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De deskundige van Vastgoed gaf aan dat dit blok niet was opgenomen in het puntenboek. Op 5 augustus heeft hij gebeld en hoorde dat de woonomgeving met 14 punten wordt gewaardeerd. Afgelopen jaar is een en ander veranderd, de parkeervoorzieningen zijn verbeterd en er is een nieuwe kademuur. Voornamelijk de omgeving is verbeterd. De buurtaantrekkelijkheid is verbeterd. Het energielabel B is afgegeven in augustus 2014. Er zijn 6 bovenkastjes en een luxe keuken met richels, indirecte verlichting en een landelijke stijl. Er is een tweede luxe mengkraan. Ook is er een scheercontact in het kastje van de badkamer. Het is een bad met een douchewand. Er zijn mozaïektegels en een handdoekenrek, daarom is het een luxe badkamer. Er is meer tegelwerk dan nodig. De woning is in 1995 ingrijpend gerenoveerd. De woning is geheel nieuw ingedeeld, de kozijnen zijn vervangen, er is vloer- en dakisolatie. Het waren twee anderhalve appartementen en daar zijn 3 appartementen van gemaakt. Er zijn andere trappen gemaakt. Bij de waardering van de vertrekken is een verschil van 2 m². III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 16 mei 2014 tegen een huurprijs van 760,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van 699,48 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 87 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Verhuurder geeft aan dat rapporteur 2 punten minder heeft berekend bij het onderdeel vertrekken. De commissie acht het aannemelijk dat bij de namens verhuurder opgestelde woningwaardering wellicht onvoldoende rekening is gehouden met de aftrek van een vaste kast. Deze opmerking van verhuurder is voor de commissie geen reden om de woningwaardering aan te passen. Zaaknummer Verhuurder heeft in augustus 2014 een energielabel op laten stellen en laten registreren. Dit energielabel B vertegenwoordigt een waarde van 28 punten. Binnen deze procedure dient de commissie echter de woningwaardering te bepalen op de datum van de aanvang van de huurovereenkomst, te weten: 16 mei 2014. Op dat moment was er geen sprake van een energielabel en is het bouwjaar 1929 geregistreerd in het administratiesysteem van de gemeente (BAG). Dit betekent dat er voor het onderdeel warmte-isolatie geen punten worden toegekend. Pagina 2 van 5
Verhuurder heeft foto's getoond en hiermee aannemelijk gemaakt dat er in de keuken twee extra bovenkastjes aanwezig zijn, dit wordt door huurder althans niet weersproken. De commissie past dit onderdeel aan met 0,5 punten. De commissie is van mening dat de extra kwaliteit van deze keuken hiermee voldoende is gewaardeerd. In de badkamer is een scheercontact aanwezig. Huurder geeft aan dat dit scheercontact niet functioneert. Door de commissie wordt opgemerkt dat uitsluitend de aanwezigheid van de voorziening bepalend is voor de woningwaardering. Als een voorziening gebreken vertoont, dan dient huurder dit direct te melden bij verhuurder. De commissie waardeert het scheercontact met 0,25 punten. De overige door verhuurder aangegeven luxe zaken in de badkamer zijn reeds opgenomen in de waardering van rapporteur (tweemaal luxe mengkraan, schuif- of vouwwand met aluminium frame, kastje met hierin ingebouwd een wastafel, extra wandtegelwerk en een designradiator). Met betrekking tot de woonomgeving geeft verhuurder aan dat recent de kademuur is vernieuwd en dat huurders een parkeervergunning kunnen aanvragen bij de gemeente, zodat zij voor een relatief laag bedrag nabij de woning kunnen parkeren. De commissie is van mening dat deze argumenten niet leiden tot een aanpassing van de waardering van de woonomgeving. In beginsel wordt parkeren slechts opgenomen in de waardering, indien er sprake is van vrij (gratis) parkeren. Bij het onderdeel hinderlijke situaties zijn er meerdere aftrekmogelijkheden aangegeven. Er is sprake van luchtverontreiniging. Dit leidt tot een aftrek van 4 punten. Er is sprake van geluidshinder, te weten van industrie (5 punten) en van wegverkeer (5 punten). In de situatie dat er sprake is van meerdere bronnen van geluidsoverlast, wordt slechts de geluidsbron die leidt tot de meeste aftrekpunten opgenomen in de woningwaardering. Dit betekent dat er 5 punten in mindering worden gebracht voor geluidshinder en geen 10 punten. De totale aftrek vanwege hinderlijke situaties bedraagt dan 4 (luchtverontreiniging) + 5 (geluidsoverlast) = 9 punten. Dit is door rapporteur correct opgenomen in de woningwaardering. Concluderend wordt de waardering van 87 punten derhalve aangepast met 0,5 (extra bovenkastjes keuken) + 0,25 (scheercontact in badkamer) = 0,75 punten. De waardering bedraagt derhalve 87,75 punten, na afronding 88 punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 16 mei 2014 daarom vast op 88. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 417,32 per maand (exclusief bijkomende kosten). De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel enkele gebreken aan de woonruimte. Deze gebreken zijn echter voor de datum van onderzoek verholpen. Rapporteur heeft de ernst van de gebreken niet vast kunnen stellen. Het gaat de commissie dan ook te ver om op basis van de Pagina 3 van 5
onderhoudstoestand van de woonruimte een tijdelijke verlaging van de huurprijs uit te spreken. Correspondentie huurder en verhuurder De commissie heeft kennis genomen van de brieven van huurder en verhuurder. Voor zover deze brieven betrekking hebben op andere zaken dan de woningwaardering of gebreken die aanwezig waren op de datum van de huurovereenkomst, dient de commissie deze brieven te passeren. De commissie beoordeelt noch het gedrag van huurder noch het gedrag van verhuurder. Deze procedure beperkt zich tot het vaststellen van de woningwaardering en het beoordelen van de onderhoudstoestand van de woonruimte. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De aanvangshuurprijs wordt verlaagd. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 88 punten. De met ingang van 16 mei 2014 overeengekomen huurprijs van 760,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 417,32 per maand met ingang van 16 mei 2014 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5
Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C.F. Mol en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5