Project BAT Lavoisier CONSTRUCTIE EN RENOVATIE VAN ± 12.000 BRUTO M² GECONVENTIONEERDE WONINGEN EN ± 120 BRUTO M² BESTEMD VOOR EEN HANDELSZAAK OF VOORZIENING, TUSSEN DE DE KONINCKSTRAAT, DE VAN KALCKSTRAAT EN DE CHARLES MALISSTRAAT IN SINT-JANS-MOLENBEEK BOUWHEER: Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, citydev.brussels genaamd VOORWERP VAN DE OPDRACHT De opdracht beoogt de aanstelling van een multidisciplinair team (architect, stabiliteitsingenieur, ingenieur speciale technieken, EPB-adviseur, veiligheids- en gezondheidscoördinator en landschapsarchitect), belast met de studie van het ontwerp en de opvolging van de werken voor de verbouwing van een kantoorgebouw tot woningen, goed voor ongeveer 6.500 bruto m², en de constructie van ongeveer 5.500 bruto m² woningen en ongeveer 120 bruto m² bestemd voor een handelszaak of voorziening. Dit nieuwe bouwvolume komt op de hoek met de De Koninckstraat en vervolledigt zo het bouwblok. Het vormt niet alleen een zeer opvallende kop van het geheel, maar springt ook in het oog vanop het plein langs de Brigade Pironlaan en het Muzenpark. Het is een nieuw passtuk in dit gedeelte van Sint-Jans-Molenbeek, dat vooral in de 20ste eeuw ontwikkeld is. citydev.brussels pagina 1
Het onroerend goed bevindt zich in Sint-Jans-Molenbeek, tussen de De Koninckstraat, de Van Kalckstraat en de Charles Malisstraat. Het gaat om een beperkte procedure. In de eerste fase worden de kandidaten geselecteerd die vervolgens een offerte mogen indienen. Na afloop van de tweede fase van de procedure ontvangen de architecten van de inschrijvers van wie de offerte formeel regelmatig is maar aan wie de opdracht niet wordt gegund, een bedrag van 10.000,00 euro exclusief btw als vergoeding van de kosten voor de opmaak van de offerte. BUDGET - 15.400.000 EURO EXCLUSIEF BTW (RAMING VAN DE CONSTRUCTIEKOSTPRIJS, ONDERGRONDSE VERDIEPING EN OMGEVING INBEGREPEN, EXCLUSIEF ERELONEN, NUTSVOORZIENINGEN EN DIVERSE KOSTEN). BESCHRIJVING o De site Van 1925 tot 2001 (stopzetting van de productieactiviteiten) huisvestte de site een tabaksen sigarettenfabriek. Toen citydev.brussels de site in 2002 aankocht, omvatte die industriegebouwen en een administratief gebouw. Intussen is de site opgesplitst in meerdere onafhankelijke entiteiten: een eerste entiteit werd verkocht aan de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (rode zone op het plan); een tweede entiteit werd verkocht aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (blauwe zone); de rest van de site is nog altijd eigendom van citydev.brussels. citydev.brussels pagina 2
Het productiegedeelte van de site (groene zone op het plan) werd van 2009 tot 2011 grondig gerenoveerd en is bestemd voor lichte productieactiviteiten of de productie van immateriële goederen. Dit gedeelte is momenteel voor bijna de helft bezet. Het gedeelte "gebouw D" (oranje zone), dat volledig omheind is, huisvest op de derde verdieping de kantoren van de voormalige eigenaar van de site, British American Tobacco (BAT). Het is op deze oranje zone dat de opdracht betrekking heeft. o Gebouw D Gebouw D wordt momenteel gebruikt door het Coordination Center van British American Tobacco. De huurovereenkomst betreft de huur van de hele 3de verdieping, een IT-ruimte op de 2de verdieping, zo'n 500 m² kelders en 40 parkeerplaatsen. De overige ruimten werden tot september 2014 gebruikt door een andere component van British American Tobacco. Nu staan ze leeg. De oppervlakte van de grond bedraagt ongeveer 5.390 m², parking en tuin inbegrepen. citydev.brussels pagina 3
PROGRAMMA Bedoeling is dit pand om te bouwen tot koopwoningen. Deze reconversie brengt immers een divers aanbod en sociale gemengdheid in de wijk. Met de reconversie kunnen potentieel zo'n 50 woningen worden ontwikkeld. De grondinname zou het ook mogelijk maken een bijkomend gebouw van 50 woningen op te trekken. Zo zouden in totaal 100 woningen kunnen worden gecreëerd. Alle woningen moeten doorlopend zijn behalve de hoekappartementen of bij naar behoren verantwoorde uitzondering. Ze moeten ook aanpasbaar zijn voor personen met beperkte mobiliteit en voorzien zijn van een terras of balkon. Een variatie van 10 % meer of minder woningen kan aanvaard worden. Het project moet voorzien in woningen met twee slaapkamers, woningen met twee slaapkamers en een bureau, woningen met drie slaapkamers en 1 of 2 woningen met vier slaapkamers. Appartementen met een slaapkamer zijn verboden, behalve bij naar behoren verantwoorde uitzondering. Ondergronds moeten ook parkeerplaatsen en kelders worden voorzien. DOOR DE BOUWHEER NAGESTREEFDE DOELSTELLINGEN Er moet bijzondere aandacht worden besteed aan de kwaliteit van de binneninrichting en aan het binnenhalen van natuurlijk licht in de woningen. Er moet een stedenbouwkundige reflectie worden gevoerd rond de integratie van de nieuwe constructie in de onmiddellijke omgeving. Heel het project moet een geschikt architecturaal karakter krijgen dat harmonieert met de wijk. Het ontwerp van de omgeving moet de levenskwaliteit bevorderen. citydev.brussels pagina 4
A. DE KWALITEIT VAN DE RUIMTEN Het ontwerp zal worden beoordeeld op basis van de kwaliteit van de binnen- en buitenruimten. Zo wordt bijzondere aandacht besteed aan de integratie van het project in zijn context, de relaties met de bestaande ruimten, de compositie van de gevels, de volumes, het materiaalgebruik, het licht en de binnenin deze ruimten gecreëerde sfeer. De bouwheer hecht ook belang aan de relevantie van de architecturale voorstellen in harmonie met de site, met aandacht voor de kwaliteit van de ruimten en functionaliteit. B. DE FUNCTIONELE BENADERING VAN DE WONINGEN Bijzondere aandacht wordt besteed aan functionaliteit, comfort en welzijn in de gecreëerde ruimten. Bovendien moet erop worden toegezien dat de ruimten gemakkelijk toegankelijk zijn voor de bewoners en voor de diensten die instaan voor de goede werking of de veiligheid van het gebouw. Ook het gebruiks- en onderhoudsgemak van het gebouw moeten in aanmerking genomen worden bij het ontwerp van het project. C. DE TECHNISCHE KWALITEIT Om te voldoen aan de korte- en langetermijndoelstellingen van de bouwheer, is het de verantwoordelijkheid van de projectontwerpers om te interpreteren wat van wezenlijk belang is (in het ontwerp van de ruimten) en de technisch en budgettair meest relevante oplossingen te vinden om het project tot een goed einde te brengen. De technische kwaliteit vloeit dus voort uit de volgende aspecten: - de keuze van een aangepast en relevant bouwsysteem; - de integratie van de aspecten van duurzame ontwikkeling in de keuze van de materialen, de technische systemen (verwarming, ventilatie, elektriciteit...), het waterbeheer, de mobiliteit en het afvalbeheer; - een totale en beheerste controle van de ontwerp- en uitvoeringsfasen met voorstelling van realistische en relevante technische details; - een oplossing die techniek en esthetiek met elkaar verenigt. citydev.brussels pagina 5