KLEIN EILAND / CITYGATE II

Transcriptie

1 KLEIN EILAND / CITYGATE II Gezamenlijke opdracht BGHM citydev.brussels Bouw van ongeveer 277 sociale woningen, 120 geconventioneerde woningen, twee middelbare scholen (lagere en hogere graad), m² ruimten voor economische activiteiten en diverse bestemmingen en parkeerplaatsen. I. Bouwheer: Het gaat om een gezamenlijke opdracht tussen citydev.brussels en de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). De BGHM en citydev.brussels vervullen voor deze opdracht de rol van aanbestedende overheid. De BGHM is echter de bouwheer van het gehele project en dat betekent dat de Instelling als leidende ambtenaar voor de opdracht optreedt en het contactpunt zal zijn voor het multidisciplinair team. Pagina 1 van 11

2 II. Voorwerp van de opdracht: Kandidaatoproep voor de aanstelling van een ontwerper voor de ontwikkeling (ontwerp, afbraak, gedeeltelijke renovatie en bouw) van ongeveer 277 sociale woningen en 120 geconventioneerde woningen, een Franstalige middelbare school van de lagere graad met 750 leerlingen, een Franstalige middelbare school van de hogere graad met 500 leerlingen, m² ruimte voor economische activiteiten met bijkomende functies en ruimten met diverse bestemmingen. Het project voorziet ook in de nodige parkeerplaatsen. Het project vindt plaats op de percelen 280L2 en 279K (eigendom van de BGHM) en op het perceel 278G6 (eigendom van citydev.brussels), gelegen tussen de Kleine Eilandstraat en de Grondelsstraat te Anderlecht. Het project voorziet ook in de afbraak, heropbouw en gedeeltelijke renovatie van de gebouwen op het perceel van citydev.brussels en dat wordt in het bijzonder bestek gepreciseerd. De gebouwen op de percelen van de BGHM worden binnenkort gesloopt en die sloop maakt dus geen deel uit van onderhavige opdracht. III. Budget : Die bedragen zijn exclusief honoraria, prijs van de nutsleidingen, belastingen en diverse kosten: 1. Op de percelen van de BGHM: Woningen: (incl. parkings) Middelbare school hogere graad: ,00 Economische activiteiten: ,00 Omgeving: ,90 KOSTPRIJS AANNEMING: ,90 2. Op de percelen van citydev.brussels : KOSTPRIJS AANNEMING: ,00 (exclusief prijs van de eventuele bodemsanering) 3. Totaal voor het gehele project : KOSTPRIJS AANNEMING: ,90 Pagina 2 van 11

3 IV. Context van het project De projecten van citydev.brussels en van de BGHM die in de perimeter van het Kanaalplan van het ontwerp van BBP Biestebroeck liggen, zijn voor openbare actoren een unieke kans om samen te werken aan de ontwikkeling van een ambitieus project in het kader van de voorschriften van de Ondernemingsgebieden in een Stedelijke Omgeving (OGSO) en van wat er voor het Kanaalplan op het spel staat. Door de ligging en de omvang ervan betreft het een terrein waarvoor er heel wat op het spel staat. Het project ligt aan de poort van de stad en wordt ook één van de eerste verwezenlijkingen van de omvorming van de wijk. Het project moet het nieuwe gezicht van dat stukje stad worden en is ook vernieuwend wat de programmatische ambitie betreft, namelijk woningen combineren met ruimten voor productieactiviteiten zoals werkplaatsen, kleine industrieën, groothandels... Die bedrijvigheid wordt dus geïntegreerd in een levend geheel en verankerd in een stedelijke context in plaats van afgezonderd te worden tussen onbestemde gebouwen in randstedelijke ambachtszones. Het ontwerp van BBP Biestebroeck waarvan de goedkeuring loopt en dat het project moet naleven, is erop gericht voor de voorwaarden te zorgen die gunstig zijn voor de economische, sociale en culturele ontwikkeling met het oog op het behoud en de versterking van het bestaande fysieke kader en van de mix van de activiteiten die er plaatsvinden. Specifiek beoogt het BBP het volgende: - de Kanaalzone herbestemmen en nieuw leven inblazen, - opnieuw stedelijke banden scheppen tussen beide oevers van het Kanaal, - de banden versterken tussen de wijken, - inspelen op de demografische groei door wonen aantrekkelijker te maken, - de functionele mix aanmoedigen met een betere integratie van de haven- en productieactiviteiten in stedelijk milieu, - voorzien in de ontwikkeling van gepaste uitrustingen van gemeenschappelijk belang en meer bepaald onderwijsvoorzieningen. Zodoende beoogt het ontwerp van BBP de verwezenlijking van een plan dat zowel precies is wat de toegepaste stedenbouwkundige aspecten betreft, meer bepaald voor de bepaling van het stedelijke stramien, maar tegelijkertijd ook soepel om kwaliteitsvolle architecturale projecten binnen dat stramien te verwezenlijken. Het is precies binnen die dynamiek dat het project Klein Eiland /Citygate II moet worden ingevoegd. GBP In het GBP zijn die percelen bestemd als OGSO (Ondernemingsgebied in een Stedelijke Omgeving) Pagina 3 van 11

4 Ontwerp van BBP Biestebroeck Het project moet worden ingevoegd in het kader van het toekomstige BBP Biestebroeck. De invoeging van onderwijsvoorzieningen wordt niet door het plan vastgelegd. In de letterlijke voorschriften voor de site van citydev.brussels (perimeter D) wordt de verwezenlijking van een schooluitrusting tussen en m² verplicht. De voorschriften bepalen ook een V/T van 3 die nog kan stijgen naargelang de grootte van de schooluitrusting. Voor de site van de BGHM is niets betreffende de schoolinfrastructuur bepaald. Situatie citydev.brussels en de BGHM zijn eigenaar van 3 percelen in de perimeter van het ontwerp van BBP Biestebroeck : - citydev.brussels : voormalige site Vesder, gelegen tussen Klein Eiland en de Grondelsstraat (Perceel 278G6, met een oppervlakte van 83 a 50 ca) - BGHM : voormalige AMP-site, gelegen aan beide kanten van de Dantestraat, tussen de Grondelsstraat en Klein Eiland (percelen 280L2 met een oppervlakte van 70a64ca, en 279K met een oppervlakte van 84a70ca) Gezien de onvolmaakte overlapping van het kadaster en de in het ontwerp van BBP bepaalde zones, worden aanpassingen aan de kadastrale grenzen van de percelen bepaald om perfect in dat nieuwe kader in te passen. Pagina 4 van 11

5 Uittreksel uit het BBP versie maart 2017 dat aan een nieuw openbaar onderzoek moet worden onderworpen De twee optredende partijen zijn van plan op hun respectief eigendom een gemengd project te ontwikkelen: woningen en economische activiteiten. Daarnaast vroeg de gemeente Anderlecht aan beide operatoren om een schooluitrusting te integreren, overeenkomstig de bepalingen van het BBP Biestebroeck. Het gaat om een Franstalige middelbare school van de lagere cyclus op de site van citydev.brussels en een Franstalige middelbare school van de hogere cyclus op de percelen van de BGHM. Een aantal voor beide scholen nuttige ruimten zijn gemeenschappelijk. Er dient te worden aangestipt dat er in het ontwerp van BBP Biestebroeck een handelslint wordt bepaald langs Klein Eiland zodat er daar winkels kunnen worden gepland. V. Methodologie De BGHM en citydev.brussels hebben voor het project een samenwerkingsmethodologie uitgewerkt waarmee kan worden ingespeeld op wat er voor de percelen stedelijk op het spel staat, met de volgende eisen en doelstellingen: - Het gaat om een gezamenlijke opdracht tussen beide administraties, het aangeduide team wordt belast met de opdracht als ontwerper voor het geheel; - De aanstelling van het team voor alle percelen maakt een harmonieus ontwerp van het huizenblok als een geheel mogelijk met het oog op de samenhang van het stedelijke Pagina 5 van 11

6 project, maar zorgt ook voor een voordeliger verdeling van de dichtheid ten opzichte van de omgeving, de betrachting van schaal- of samenvoegingsvoordelen, een grotere doeltreffendheid en zuinigheid van het gehele project; - Beide scholen kunnen zich in het bijzonder in een gemeenschappelijk project integreren en het gezamenlijke gebruik genieten van bepaalde structuren die anders dubbel gebruik uitmaken; - Aangezien de oorspronkelijke projecten geen deel uitmaken van dezelfde ontwikkelingsprogramma s en niet hetzelfde doel hebben, kunnen de technische en functionele eisen tussen de percelen onderling verschillen; - Er kunnen twee (of meer) afzonderlijke opdrachten van werken los van elkaar opgestart worden, namelijk voor de werken op de percelen van de BGHM en voor de werken op het perceel van citydev.brussels ; - Door het ontwerp van het geheel kan er worden gezocht naar een ambitieuze definitie van de OGSO-oppervlakten om er in productieactiviteiten te voorzien. Gezien die doelstellingen en de programmatische diversiteit van het project wordt er van de kandidaten verwacht dat zij een overtuigende methodologie voorstellen waarmee die complexiteit zowel wat het architecturale en stedenbouwkundige ontwerp als wat het projectmanagement betreft, kan worden beheerd. Gezien de omvang van de opdracht moet de gekozen methodologie een aanpak voorstellen waarmee de samenhang van het geheel wordt gewaarborgd en er een architecturale diversiteit wordt voorgesteld. VI. Programma Woningen op de percelen van de BGHM Die woningen worden in het kader van de Alliantie Wonen verwezenlijkt. Op basis van een haalbaarheidsstudie wordt uitgekeken naar ongeveer 277 sociale woningen, als volgt opgesplitst : 82 appartementen 1 slaapkamer waarvan 6 PBM-appartementen; 111 appartementen 2 slaapkamers waarvan 6 PBM-appartementen; 56 appartementen 3 slaapkamers waarvan 3 PBM-appartementen; 14 appartementen 4 slaapkamers; 14 appartementen 5 slaapkamers ; Het project omvat de parkeerplaatsen die met die woningen overeenstemmen, waaronder een aantal PBM-plaatsen. Een variatie van het aantal woningen van maximum 10% meer of minder met een globale naleving van het aantal woningen per type wordt toegestaan op voorwaarde dat de volgende twee verplichtingen worden nageleefd: minimum 5% aan PBM s aangepaste woningen en Pagina 6 van 11

7 minimum 30% grote woningen (3 slaapkamers en meer). Het aantal woningen mag dus niet minder dan 250 eenheden en niet meer dan 304 belopen. Bij de evaluatie van de toekomstige offertes heeft de architecturale kwaliteit van het geheel en de bewoonbaarheid van de woningen voorrang op het aantal ervan. 50 van die woningen moeten voldoen aan de definitie van gemeenschapswoningen. Dat wil zeggen dat tussen 0 en 15 m² van de betrokken woningen gemeenschappelijk wordt gemaakt voor ruimten die bestemd zijn voor alle of sommige bewoners van die woningen. In het geval van die ruimten kan het gaan om gemeenschappelijke salons, gemeenschapskeukens, speelzalen, enz. De woningen worden bij voorkeur op de verdiepingen ingericht. De benedenverdieping wordt voorbehouden voor de economische activiteiten, de bijkomende functies ervan en de ruimten voor diverse bestemmingen. De geplande woningen moeten voldoen aan de huidige comfortnormen en de Huisvestingscode van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het moet er ook aangenaam wonen zijn. Woningen op het perceel van citydev.brussels Het project voorziet in de aanleg van ongeveer m² bruto oppervlakte voor geconventioneerde woningen, zegge ongeveer 120 woningen, op het perceel van citydev.brussels. De woningen van citydev.brussels zullen overeenstemmen met het gedeeltelijk door gewestelijke subsidies gefinancierde klassieke product van citydev.brussels volgens de door het besluit van 26 september 2013 betreffende de uitvoering van de stadsvernieuwingsopdrachten van citydev.brussels (B.S. 24/10/2013) bepaalde modaliteiten en volgens de modaliteiten van de door citydev.brussels opgestelde woningbeschrijving. De bouwwerken zullen onder andere op het vlak van energie voorbeeldig zijn: passiefwoningen en minimum 30 % van het aantal woningen moet voldoen aan de definitie van «zero energy». Er moeten parkings aangelegd worden en er moet worden nagedacht over technische en financiële oplossingen voor de integratie van de voor het project noodzakelijke parkeerplaatsen. Scholen algemene informatie Het project voorziet in de aanleg van twee middelbare scholen met actieve pedagogie (lagere en hogere cyclus algemeen onderwijs). Het gaat wel degelijk om twee verschillende scholen met afzonderlijke directie- en administratieve lokalen en met klaslokalen in duidelijk geïdentificeerde en afzonderlijke geografische zones. Pagina 7 van 11

8 Het hele project zal het echter mogelijk maken om bepaalde functies samen te voegen, bijvoorbeeld de groepering van alle sportzalen, fietsenstallingen, evenementenzaal, enz. Een Franstalige middelbare school lagere graad algemeen secundair onderwijs Op het perceel van citydev.brussels wordt een Franstalige middelbare school gepland voor de inrichting van de eerste 3 jaar van de opleidingscyclus en met een capaciteit van 750 leerlingen. Die school omvat: - 30 klaslokalen. Ieder klaslokaal moet plaats bieden aan 26 leerlingen; - 2 turnzalen die daarom niet dezelfde grootte of configuratie hebben; - een lerarenlokaal en gezamenlijke werkruimten; - 4 studiezalen met een totale capaciteit van 120 plaatsen ; - een cafetaria met 250 plaatsen - een conciërgerie Daarnaast zal het project ook voorzien in de inrichting van oppervlakten buiten voor openluchtactiviteiten, fietsenstallingen en overdekte speelplaatsen. De school van de lagere cyclus moet een evenementenzaal met 250 plaatsen omvatten en die door beide scholen gebruikt kan worden. Een Franstalige middelbare school hogere graad algemeen secundair onderwijs Op het perceel van de BGHM wordt een Franstalige middelbare school gepland voor de inrichting van de laatste 3 jaar van de opleidingscyclus en met een capaciteit van 500 leerlingen. Die school omvat: - 20 klaslokalen. Ieder klaslokaal moet plaats bieden aan 32 leerlingen; - 2 turnzalen die daarom niet dezelfde grootte of configuratie hebben ; - een lerarenlokaal en gezamenlijke werkruimten; - 3 studiezalen met een totale capaciteit van 120 plaatsen ; - een conciërgerie Daarnaast zal het project ook voorzien in de inrichting van oppervlakten buiten voor openluchtactiviteiten, fietsstallingen en overdekte speelplaatsen. De school van de hogere cyclus moet een evenementenzaal met 250 plaatsen omvatten en die door beide scholen gebruikt kan worden. Economische activiteiten op de percelen van de BGHM Het ontwerp van BBP Biestebroeck heeft een visie op de organisatie van een aanzienlijke Pagina 8 van 11

9 functionele mix en de reservatie van ruimten bestemd voor productieactiviteiten. De voor productieactiviteiten bestemde ruimten worden vooral gezien als ruimten voor werkplaatsen of kleine industrieën, of zelfs middelgrote bedrijven. Het ter informatie bijgevoegde document «typologie van ondernemingen in OGSO s» bepaalt meer bepaald de algemene geest van wat er voor dat deel wordt bedoeld en wordt verwacht. Het project wil aansluiten in die door het ontwerp van BBP vooropgestelde visie. Hierin wordt de inrichting gepland van ongeveer m² economische activiteiten, hun bijkomende functies en ruimten voor diverse bestemmingen. Een preciezere programmering van die ruimten wordt in het bijzonder bestek bepaald (fase 2 van de opdracht). Voor de precieze bestemming van een deel van die ruimten kan een zekere vrijheid worden gelaten aan de inschrijvers en dat geldt ook voor de toe te passen oppervlakten: naast het cijfer op zich wordt er vooral uitgekeken naar oppervlakten die overeenstemmen met de vereisten van het ontwerp van BBP en waarmee de vooropgestelde visie kan worden verwezenlijkt. Die ruimten moeten modulair zijn om de grootte van de lokalen aan de behoeften van de ondernemingen te kunnen aanpassen. De daken ervan hebben een landschappelijke functie of dienen de woningen ten goede te komen. De dakverdiepingen kunnen ook hiervoor bestemde buitenruimten worden. De ruimten voor de productieactiviteiten worden georganiseerd rond «productieve binnenplaatsen». Er moet worden gezorgd voor een toegang voor vrachtwagens doorheen het huizenblok en los- en laadzones via de binnenkant van het huizenblok. Economische activiteiten op het perceel van citydev.brussels Ongeveer m² bestemd voor economische activiteiten en de bijkomende functies worden op het perceel van citydev.brussels ingericht. Het gaat vooral om werkplaatsruimten bestemd voor zeer kleine, kleine en middelgrote ondernemingen. Die ruimten moeten modulair zijn om de grootte van de lokalen aan de behoeften van de ondernemingen te kunnen aanpassen. Die ruimten sluiten volledig aan op de voorschriften van het toekomstige BBP. Er moeten parkings gepland worden en er moet ook worden nagedacht over technische en financiële oplossingen voor de integratie van de voor het project noodzakelijke parkeerplaatsen. Alle voor de productieactiviteit bestemde ruimten moeten beantwoorden aan de beschrijving van de werkplaatsen van citydev.brussels. Pagina 9 van 11

10 VII. Door de bouwheer beoogde doelen Hoofddoel Het beoogde hoofddoel bestaat erin om via het project de aanzet te geven tot de vernieuwing van de wijk. Het is in het bijzonder essentieel dat die intenties voor een productieve stad worden omgezet in een relevante architectuur rekening houdend met het programma, aangepast aan de functies die er komen en relevant voor die site die aan de poort van de stad ligt. Tot slot komt het er op aan een harmonieus geheel te verwezenlijken waarin de diverse functies kunnen samen bestaan. Een contextuele architectuur Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de kwaliteit van de binneninrichting en er wordt voor gezorgd dat het daglicht binnenin de woningen, in de collectieve voorzieningen en in de ruimten voor economische activiteit komt. Er moet worden nagedacht over de invoeging, de typologie, de bouwhoogten en het verband van de bouwwerken met de aanliggende gebouwen en openbare ruimten. Aan het hele project moet een gepast architecturaal karakter worden verleend dat voordeel haalt uit de omgeving om zich zodoende harmonieus in de wijk en op ruimere schaal te integreren. Er moet bijzondere aandacht aan het bestaande patrimonium worden besteed. Het ontwerp van de onmiddellijke omgeving moet in samenhang met het globale project de levenskwaliteit en de ontmoetingen ten goede komen. De kwaliteit van de ruimten Het project wordt beoordeeld aan de hand van de kwaliteit van de binnen- en buitenruimten. Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de volumes, het licht en de sfeer die in die ruimten wordt teweeggebracht. De Bouwheer is ook gevoelig voor de relevantie van de architecturale voorstellen in overeenstemming met de site waarbij kwaliteit van de ruimten en functionaliteit hand in hand gaan. De functionele aanpak van de woningen Aangezien het programma ruim is en het gebouw huisvesting zal bieden aan heel wat mensen en gezinnen van uiteenlopende grootte en type, moet er bijzondere aandacht worden besteed aan oplossingen die de contacten en de verbanden tussen de toekomstige bewoners aanmoedigen. In dat verband wordt er toegezien op de makkelijke toegankelijkheid voor de bewoners en voor de diensten die nodig zijn voor de goede werking of de veiligheid van het bouwwerk. Bij het ontwerp van het project moet er ook worden gelet op het onderhouds- en gebruiksgemak van het gebouw en de onmiddellijke omgeving ervan. De woningen moeten voldoen aan de huidige comfortnormen en aan de diverse voorschriften en het moet er ook aangenaam wonen zijn. Pagina 10 van 11

11 De functionele aanpak van de economische activiteiten Gezien de mix van de bestemmingen moet er een bijzondere aandacht worden besteed aan het beheer van de toegangen en de veiligheid van de voetgangers. Hetzelfde geldt voor de bescherming van de woningen en de schoolinfrastructuur rekening houdend met de potentiële hinder die veroorzaakt kan worden door de economische activiteiten zoals geluids-, geur- en visuele hinder. De technische kwaliteit Om tegemoet te komen aan de door de Bouwheer op korte en lange termijn vastgestelde streefdoelen moeten de ontwerpers peilen naar de essentie (via het ontwerp van de ruimten) en de relevantste technische en budgettaire oplossingen vinden om het project tot een goed einde te brengen. De technische kwaliteit zal dus uit de volgende aspecten voortvloeien : - De keuze van een aangepast en relevant bouwsysteem; - De integratie van alle aspecten betreffende leefmilieu, energie en duurzame ontwikkeling in de keuze van de materialen (en de duurzaamheid ervan) en van de technische systemen: verwarming, ventilatie, elektriciteit, om zodoende de vigerende EPBreglementering en de luchtdichtheidscoëfficiënt van 0,6 vernieuwingen/uur na te leven. Het project beoogt de integratie in het door Leefmilieu Brussel opgestelde referentieraamwerk Duurzame Wijk; - Bovenop de EPB-reglementering dient de ontwerper ook een ambitieus project voor te stellen wat de energieprestatie en de ecologische aanpak van het project betreft en daarbij het voor die posten uit te trekken budget na te leven. Er moeten alternatieve oplossingen voor het gebruik van fossiele brandstoffen worden afgetoetst; - De woningen op het perceel van citydev.brussels moeten de passiefnorm naleven en 30% ervan moet aan de nulenergienorm voldoen; - Een totale en beheerste controle van het voorbereidingsdossier van de uitvoeringsfase met voorstelling van de realistische en relevante technische details; - Aangezien de impact van het project op de mobiliteit van de wijk aanzienlijk is, wordt de ontwerpers gevraagd in hun project voor een relevante denkoefening te zorgen met duurzame oplossingen op dat vlak; - Aanbreng van zowel een technische als een esthetische oplossing. Samenhang van het geheel Doorheen de opdracht moet het project rekening houden met de toekomstige ontwikkelingen van de wijk binnen en buiten het toekomstige BBP Biestebroeck. Pagina 11 van 11