2.1.6 Startersleningen 1 Dossier 968 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 968 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 8 november 2016 Agendapunt 2.1.6 Omschrijving Startersleningen Zaaknummer 9383-2016 Commissie RU voorstel Commissiedatum 09-12-2016 (RU) Gemeenteraad 22-12-2016 Behandeld in Datum B&W Vergadering 8 november 2016 Voorgesteld besluit 1. Het college heeft besloten de raad, door middel van bijgevoegd (concept) raadsvoorstel, voor te stellen: a. het verstrekken van startersleningen te continueren en hiervoor de maximale lening in het kader van de publieke taak het verstrekken van startersleningen vast te stellen op 2 miljoen; b. voor de inzet van middelen tot dit bedrag geen afzonderlijke wensen en bedenkingen procedure te (laten) volgen; c. de ontvangen aflossingen opnieuw door het college beschikbaar te laten stellen voor het verstrekken van nieuwe startersleningen; d. de renteontvangsten (na aftrek van de beheersvergoeding) in te zetten in het revolverend fonds; e. de Verordening Starterslening gemeente Roermond 2017 vast te stellen. 2. Het college heeft besloten de begroting te wijzigen conform de toelichting op de middelen na goedkeuring gemeenteraad. Besluit 1. Het college heeft besloten de raad, door middel van bijgevoegd (concept) raadsvoorstel, voor te stellen:
a. het verstrekken van startersleningen te continueren en hiervoor de maximale lening in het kader van de publieke taak het verstrekken van startersleningen vast te stellen op 2 miljoen; b. voor de inzet van middelen tot dit bedrag geen afzonderlijke wensen en bedenkingen procedure te (laten) volgen; c. de ontvangen aflossingen opnieuw door het college beschikbaar te laten stellen voor het verstrekken van nieuwe startersleningen; d. de renteontvangsten (na aftrek van de beheersvergoeding) in te zetten in het revolverend fonds; e. de Verordening Starterslening gemeente Roermond 2017 vast te stellen. Daarbij raadsvoorstel naar aanleiding van bespreking in college in overleg met portefeuillehouder aanpassen conform het besprokene. 2. Het college heeft besloten de begroting te wijzigen conform de toelichting op de middelen na goedkeuring gemeenteraad.
2 BW voorstel - verordening startersleningen_def.docx VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Bijlagen: 1. (concept) raadsvoorstel 2. (concept) raadsbesluit 3. (concept) Verordening Starterslening gemeente Roermond 2017 4. Verordening Starterslening gemeente Roermond 2014 (vigerende verordening) Samenvatting: Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is voor de starterslening voor een periode van 3 jaar een uitzondering gemaakt. Startersleningen die vóór 31 december 2016 passeren, vallen nog onder deze uitzondering. Om de starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, maar ook in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek heeft de SVn (de uitvoeringsorganisatie van startersleningen) een nieuw product ontwikkeld. Veel elementen van de huidige starterslening blijven hetzelfde. De grootste wijziging zit in de introductie van de Combinatielening naast de starterslening. Uit deze Combinatielening wordt de aflossing van de starterslening betaald. Met het bedrag waarmee de starterslening wordt afgelost, stijgt de Combinatielening. Op die manier behoudt de starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis; de starterslening daalt vanaf dag één met het wettelijk verplichte bedrag aan aflossing. Starters houden zo het recht op hypotheekrenteaftrek. Om dit mogelijk te maken dient de huidige Verordening Starterslening te worden aangepast. Daarnaast wordt voorgesteld wijzigingen door te voeren in de financiële administratie als gevolg van aangescherpte BBV-regels. Tevens wordt voorgesteld om voor uw college de mogelijkheid te creëren jaarlijks het budget dat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen vast te stellen. Toelichting op voorstel: Aanleiding De aanleiding van dit voorstel is tweeledig: 1. Wijzigingen voor het product starterslening in verband met het behouden van de mogelijkheid voor starters voor de hypotheekrenteaftrek; 2. Zorgen voor voldoende budgettaire ruimte voor het verstrekken van startersleningen. Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is voor de starterslening voor een periode van 3 jaar een uitzondering gemaakt. Startersleningen die vóór 31 december 2016 passeren, vallen nog onder deze uitzondering. Volgens die oude regels hoeft een starter pas ná 3 jaar rente en aflossing te betalen voor zijn starterslening. Een starterslening die ná 31 december 2016 passeert, moet zoals alle hypotheken, vanaf de eerste dag aflossen. Om de starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, maar ook in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek heeft de SVn een nieuw product ontwikkeld. Veel elementen van de huidige starterslening blijven hetzelfde. De maximale starterslening blijft 20% van de waarde van de woning. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen, om lokale
Pagina 2 doelstellingen te realiseren. Voor starters blijft de lening de eerste drie jaar maandlastenvrij. In het 3e, 6e, 10e en 15e jaar houden zij hetzelfde hertoetsrecht. De grootste wijziging zit in de introductie van de Combinatielening naast de starterslening. Uit deze Combinatielening wordt de aflossing van de starterslening betaald. Met het bedrag waarmee de starterslening wordt afgelost, stijgt de Combinatielening. Op die manier behoudt de starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis; de starterslening daalt vanaf dag één met het wettelijk verplichte bedrag aan aflossing. Starters houden zo het recht op hypotheekrenteaftrek. Om dit mogelijk te maken dient de huidige Verordening Starterslening te worden aangepast. Daarnaast wordt, wanneer dit noodzakelijk is, aan de raad een voorstel aangeboden voor budgettaire ruimte voor het verstrekken van startersleningen en het vaststellen van het plafond (het maximale bedrag waarvoor startersleningen kunnen worden verstrekt). In dit voorstel wordt ingegaan op beide aspecten. Argumenten voor behoud startersleningen Alvorens in te gaan op de wijze waarop startersleningen kunnen worden verstrekt vanaf 1 januari 2017 is het van belang een standpunt in te nemen over de wenselijkheid van het instrument starterslening. In het raadsvoorstel d.d. 15 maart 2007, waarmee startersleningen mogelijk werden gemaakt binnen de gemeente Roermond, speelden met name overwegingen een rol met betrekking tot het ondersteunen van starters op de koopwoningmarkt. Na het intreden van de economische crisis in 2008 is het ondersteunen van starters op de koopwoningmarkt ook ingezet als anti-crisis maatregel. Door het op gang brengen van verhuisketens is de starterslening een belangrijke stimulans voor de koopwoningmarkt. Uit een onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid uit oktober 2014 blijkt dat starters 2-3 (volgens het onderzoek 2,7) transacties op de woningmarkt veroorzaken. Daarnaast is er ook een effect op het beschikbaar komen van huurwoningen. Ter vergelijking; in 2011 zijn er 31 leningen verstrekt, bij een totaal aantal transacties op de Roermondse woningmarkt van 379. Dat betekent dat startersleningen bij ca. 22% van de transacties in dat jaar betrokken waren (31 x 2,7 / 379 x 100%). In 2015 in een aantrekkende markt betrof dit ruim 16% van alle transacties (33 x 2,7 / 540 x 100%). De startersleningen blijven een belangrijke bijdrage leveren aan de koopwoningmarkt. De bijdrage aan het vrijkomen van huurwoningen is beperkter, ca. 1/3 van het aantal verstrekte startersleningen. In 2015 gaat dat om ca. 11 woningen in Roermond. Het aantal transacties op de woningmarkt bedraagt in 2015 540, tegenover ca. 600-700 voor de crisis. Daaruit kan worden afgeleid dat er nog geen vergelijkbare situatie is van voor de crisis en dat normalisatie nog niet geheel heeft plaatsgevonden. Ter vergelijking in 2010 en 2011 lag het aantal transacties op resp. 380 en 379. Naast het stimuleren van de koopwoningmarkt blijft ook het ondersteunen van de starter van belang. In de huursector kunnen mogelijkheden voor een starter ontbreken. Door aanscherping van de financieringsnormen, de te verwachten koopprijsstijging en een mogelijk stabiliserende (of licht stijgende) hypotheekrente, zal de betaalbaarheid van koopwoningen in de nabije toekomst kunnen verslechteren. Ondersteuning van starters kan ook een stimulans zijn voor jongeren zich in Roermond te vestigen of te blijven wonen. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat de starterslening wenselijk blijft, zeker gezien de nog niet geheel herstelde woningmarkt. Inhoud product(wijziging) en overgangsperiode Zoals in de aanleiding reeds verwoord blijft de starterslening mogelijk, echter wijzigen de
Pagina 3 producteigenschappen. De grootste wijziging zit in de introductie van de Combinatielening naast de starterslening. Uit deze Combinatielening wordt de aflossing van de starterslening betaald. Met het bedrag waarmee de starterslening wordt afgelost, stijgt de Combinatielening. Op die manier behoud de starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis; de starterslening daalt vanaf dag één met het wettelijk verplichte bedrag aan aflossing. Starters houden zo het recht op hypotheekrenteaftrek. NHG (Nationale Hypotheek Garantie) borgt (ook) de gewijzigde starterslening. Dit is een belangrijke zekerheid voor starters en gemeenten. Bovendien is het waarschijnlijk dat door de verplichte annuïtaire aflossing op de hypotheek minder vaak een beroep hoeft te worden gedaan op NHG. In 2014 heeft NHG bepaald dat het risico van de 10% van de hypotheek bij de geldgever ligt. SVn heeft in 2014 besloten dat risico niet aan gemeenten door te belasten, maar tot 2017 voor haar rekening te nemen. Deze periode wordt in ieder geval met 4 jaar verlengd, tot 2021. De Combinatielening valt niet onder de borging van NHG. Dit kan in het geval van een verliesdeclaratie voor zowel starter als de gemeente ongunstig zijn. Ook daarom heeft het bestuur van SVn besloten dat SVn in het geval van een verliesdeclaratie bij NHG, de resterende Combinatielening voor haar rekening neemt. Hiermee reduceert SVn het risico van gemeenten tot nagenoeg nihil. Dit geldt ook voor het risico van de starter. Een klein nadeel van de gewijzigde startersregeling is dat de starter geen rente aftrek heeft over de rente van de Combinatielening. Indien de starter na 3 jaar regulier begint te betalen (Starterslening 30.000,- met b.v. een rente 3 %) dan is dit beperkt tot 1,80 per maand. De gewijzigde producteigenschappen van de starterslening gelden vanaf 1 oktober 2016. Daarbij gelden de volgende overgangstermijnen: Aanvraag binnen vóór 1 okt. 2016 - passeren vóór 31 dec. 2016 > Oude starterslening Aanvraag binnen vóór 1 okt. 2016 - passeren ná 31 dec. 2016 > Gewijzigde starterslening (+ Combinatielening) Aanvraag binnen ná 1 okt. 2016 > Gewijzigde starterslening (+ Combinatielening) De voor- en nadelen van de wijziging van productinhoud van de starterslening leiden tot de conclusie dat het wenselijk is de raad voor te stellen de startersregeling voort te zetten op basis van het gewijzigde product. Aanpassen Verordening Door SVn is een model verordening opgesteld. Deze verordening is op hoofdlijnen vergelijkbaar met de huidige verordening, zij het dat deze is aangepast aan de nieuwe werkwijze en terminologie. Overigens bevat de nog geldende gemeentelijk verordening geen productspecificaties van de Starterslening huidige stijl, wat betekent dat de nog geldende verordening ook na 1 oktober 2016 gebruikt kan worden. Met de voorliggende aangepaste verordening is een kwaliteitsslag gemaakt door de begripsomschrijvingen te verduidelijken. Ten opzichte van de modelverordening is in de bijgevoegde (concept) Verordening Starterslening gemeente Roermond 2017 een mogelijkheid ingebouwd voor uw college om (jaarlijks) het budget dat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen vast te stellen. Ten aanzien van de doelgroepen en prijssegmenten worden geen wijzigingen voorgesteld. Risicoparagraaf: Ten aanzien van de leningen die worden doorgeleend aan starters ligt het debiteurenrisico bij de gemeente. Het risico op oninbaarheid wordt gegarandeerd door de stichting waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie die de NHG verleent. Het risico op de combinatielening neemt SVn voor haar rekening. Daardoor wordt het debiteurenrisico als nihil ingeschat zodat hier geen afzonderlijke voorziening voor ingesteld hoeft te worden. Dit betekent dat voor wat betreft de risico s er voor de gemeente niets verandert ten opzichte van de huidige situatie. Voor wat betreft de risico s verandert er ook voor de starter niets ten opzichte van de huidige
Pagina 4 situatie. Toelichting op de middelen: De middelen die bij raadsbesluit van 14 juli 2016 beschikbaar zijn gesteld (raadsbesluit 2016/034/2) zullen naar verwachting begin 2017 zijn uitgeput. Daarnaast dienen de middelen die de gemeente verstrekt aan SVn voor startersleningen anders verantwoord te worden in de financiële administratie van de gemeente als gevolg van aangescherpte BBV- regels. Correctie verstrekte leningen De gemeente Roermond heeft tot nu toe de startersleningen verstrekt vanuit de algemene middelen en niet opgenomen als een verstrekte lening aan SVn. In 2007 heeft hierover overleg met de accountant plaatsgevonden en werd dit als een juiste verwerkingswijze geacht aangezien de middelen langdurig (in principe 30 jaar) weg zijn. Inmiddels blijkt uit de aangescherpte BBV (verslagleggingsregels gemeenten) dat de verstrekte middelen aan SVn als een verstrekte lening (onder de rubriek financiële vaste activa) op de balans moeten worden opgenomen. Deze andere verwerkingswijze heeft een aantal gevolgen: 1. Gevolgen voor de besluitvorming over de verstrekking van deze leningen 2. Financiële gevolgen Ad 1. Gevolgen voor de besluitvorming over de verstrekking van deze leningen. Op basis van de gemeentewet artikel 160 neemt het college besluiten over het verstrekken van leningen. In de financiële verordening art 212 is in artikel 9 lid 1c bepaald dat over verstrekte leningen, waarborgen en garanties hoger dan 750.000,- het college vooraf de raad informeert en pas een besluit neemt nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis te brengen van het college. Aangezien het totaal verstrekte bedrag inmiddels 1.374.000 bedraagt en hierboven uitgaat dient voor iedere toevoeging de wensen en bedenkingen procedure gevolgd te moeten worden. Op basis van het tempo waarin de startersleningen in 2015 en 2016 zijn verstrekt zou jaarlijks een bedrag van circa 340.000 (gemiddeld 45 leningen à 7.500,-) nodig zijn. Dat betekent dat de komende twee jaar het fonds zou moeten toenemen tot afgerond 2 miljoen. Dit kan voor een beperkt deel gebeuren door de rente die wordt ontvangen. Voorgesteld wordt om de verstrekte leningen op basis van de vraag naar startersleningen op te hogen tot maximaal 2 miljoen en daarvoor geen afzonderlijke wensen en bedenkingen procedure te volgen. Hiermee wordt het als een publieke taak gezien om maximaal afgerond 2 miljoen voor de startersleningen beschikbaar te stellen. Verstrekkingen die boven dit bedrag uitgaan zullen via de wensen en bedenkingenprocedure aan de raad worden voorgelegd. Mocht er reden zijn om de verstrekking van leningen aan SVn voor startersleningen te beëindigen, dan wordt daarvoor instemming gevraagd van de raad. Ad 2 Financiële consequenties Alvorens in te gaan op de financiële consequenties wordt kort stil gestaan bij de termen budget en leningsbedrag. Het budget zoals opgenomen in artikel 3 van de Verordening is het maximale bedrag waarvoor startersleningen worden verstrekt. In dit bedrag wordt betrokken dat deelnemers aflossen en rente betalen, waardoor middelen terug komen. Ook kan afkoop onderdeel vormen van dit bedrag. Deze middelen kunnen opnieuw worden ingezet. Het leningsbedrag is het bedrag dat in de vorm van een revolverend fonds wordt ingezet; het geleende bedrag aan SVn. Verstrekte lening aan SVn Het geleende bedrag aan SVn bedraagt per eind september 2016 1.374.000,-. Dit bedrag wordt in de vorm
Pagina 5 van een revolverend fonds ingezet. Starters kunnen een lening verkrijgen van SVn en betalen naar draagkracht rente en aflossing. Rente en aflossing vloeien terug in het fonds en zijn weer ingezet voor nieuwe leningen. Voorgesteld wordt om deze methodiek ook in de toekomst te handhaven en de aflossingen opnieuw in te zetten voor nieuwe startersleningen. De aangescherpte BBV regels leiden ertoe dat de leningen die zijn verstrekt aan SVn in de administratie moeten worden opgenomen als een verstrekte lening. De administratieve correctie van de uitgeleende gelden leidt eenmalig tot een voordeel. De bedragen die in eerdere jaren als lasten zijn beschouwd en onttrokken zijn uit de algemene reserve worden nu gecorrigeerd. Voorgesteld wordt om de correctie dan ook ten gunste te brengen van de algemene reserve. Het exact te corrigeren bedrag wordt bepaald op 31 december 2016 omdat het bedrag nog iets hoger kan worden door renteontvangsten in de resterende maanden van 2016. Over de verwerkingswijze is overleg met de accountant geweest. Deze is hiermee akkoord en geeft aan dat dit moet worden toegelicht in de jaarrekening 2016. In de onderstaande begrotingswijziging is deze correctie en storting in de algemene reserve opgenomen. Beheerskosten De gemeente betaalt een vergoeding aan SVn voor het beheer van de leningen. Deze bedraagt jaarlijks 0,5% over de schuldrest van de leningen. Op basis van het geleende bedrag bedragen deze circa 7.000,-. Bij een uitbreiding van de verstrekte lening aan SVn met 700.000, stijgen deze met circa 3.500,-. Rente De gemeente ontvangt rente over de verstrekte leningen van de deelnemers. Deze rente is tot nu toe ontvangen in het revolverend fonds en opnieuw ingezet voor nieuwe leningen. In de afgelopen jaren is jaarlijks gemiddeld 20.000,- rente ontvangen. De gemeente heeft daarnaast ook rentekosten. De rentekosten maken onderdeel uit van de begroting. De middelen die op basis van dit college- en bijgaand raadsvoorstel nog aanvullend uitgeleend worden, veroorzaken zeer beperkte rentekosten gezien de huidige rentetarieven (0,5%). Deze rentekosten worden derhalve niet afzonderlijk geraamd, maar maken onderdeel uit van de liquiditeitenplanning in de meerjarenbegroting. Begrotingswijziging Bovengenoemde kosten en opbrengsten van de leningen zijn tot nu toe niet in de begroting opgenomen. Op basis van de nbbv (vanaf 2017) dienen de renteopbrengsten begroot te worden op het taakveld Treasury. Deze rentebaten veroorzaken een structureel voordeel in de begroting (totdat de regeling wordt beëindigd) dat ten gunste komt van het begrotingssaldo met onderstaande begrotingswijziging: Toelichting op financiële paragraaf Mutaties in de exploitatie Begrotingswijziging Omschrijving 2016 2017 2018 2019 2020 Storting in de algemene reserve 1.374.000 Incidenteel voordeel correctie verstrekte 1.374.000 leningen Begrotingssaldo 10.000 10.000 10.000 10.000 Renteopbrengst startersleningen 10.000 10.000 10.000 10.000
Pagina 6 Mutaties in reserves Omschrijving 2016 2017 2018 2019 2020 Storting in de algemene reserve 1.374.000 Voorgesteld wordt om de ontvangen renteopbrengsten na vermindering van de beheerskosten ( 10.000,-) toe te voegen aan het revolverend fonds en in te zetten voor nieuwe startersleningen. Communicatieparagraaf: De Verordening starterslening zal na vaststelling door de gemeenteraad worden gepubliceerd op de wettelijk voorgeschreven wijze.