DORDRECHT Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT Datum 11 november 2014 Ons kenmerk SO/1312770 Begrotingsprogramma Ruimtelijke ordening en Wonen Betreft Herziening Nota Bovenwijkse Voorzieningen Samenvatting Dit voorstel gaat over het herzien van het beleid inzake Bovenwijkse voorzieningen. Tevens kunt u kennisnem en van het beleid inzake kostenverhaal. De raad heeft op 19-01-2010 de Nota Bovenwijkse Voorzieningen 2009 Gemeente Dordrecht vastgesteld en op 28-09-2010 geactualiseerd. In deze nota is vastgelegd dat de gem eente bij aanleg van infrastructurele werken, grootschalige groenvoorzieningen of nieuwe gebiedsontwikkelingen de kosten hiervan kan verhalen bij bouwinitiatieven. Het betreft hier de kosten van Bovenwijkse voorzieningen, ambtelijke kosten, planschade en toerekenbare kosten voor aanpassingen van de directe omgeving. Daarbij wordt voor de Bovenwijkse voorzieningen gebruik gem aakt van de "Bestem mingsreserve Bovenwijkse voor zi eningen. De wijze waarop de kosten worden verhaald is vastgelegd in de beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gem eente Dordrecht en de "werkwijze kostenverhaal'. Deze beleidsregels zijn door ons college geactualiseerd. De Nota Bovenwijkse Voorzieningen wordt eens per vier jaar herzien. Bij de herziening is het tevens van belang om te bezien in hoeverre de nota juridisch en maatschappelijk houdbaar is. Vanaf 2015 wordt daarom een nieuwe werkwijze m et betrekking tot het berekenen van bovenwijkse voorzieningen voorgesteld, die tegem oet komt aan de huidige juridische en maatschappelijke ontwikkelingen. Voor nieuwe gevallen vanaf 2015 geldt de nieuwe werkwijze. Voor lopende overeenkomsten, waarbij de berekening Bovo is gebaseerd op de Nota Bovo, blijven de uitgangspunten van de Nota onverkort gelden, zodat bestaande dekking voor projecten is gewaarborgd. Tevens blijft de "Bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen" gehandhaafd. Het wijzigen van de werkwijze heeft financiële gevolgen voor de grondexploitaties en de stad. Deze gevolgen zullen door het college bij de kadernota 2016 worden betrokken. 1. Wat is de aanleiding? Als de gemeente ten behoeve van de ruimtelijke ontwikkeling investeringen van openbaar nut doet, dienen de gem aakte kosten door de gemeente verplicht (deels) verhaald te worden bij de gebate gronden. De Wet ruim telijke ordening (Wro) biedt sinds de introductie in 2008 een juridisch instrumentarium om deze kosten te verhalen. De Nota Bovenwijkse Voorzieningen (Bovo) is een onderbouwing om aanlegkosten van bovenwijkse en bovenplanse investeringen bij gebate gronden te verhalen (dit kunnen zowel gem eentelijke als particuliere gronden zijn). Pagina 1/6 r S CDI 2 J J
Ons kenmerk SO/1312770 Binnen de gemeente Dordrecht wordt gebruik gemaakt van de bestemm ingsreserve Bovenwijkse voorzieningen (Fonds Bovo). Deze bestemmingsreserve maakt het mogelijk een deel van de kosten voor openbare voorzieningen te verhalen bij bouwinitiatieven. Bij iedere vastgoedontwikkeling geldt een vaste afdracht per vierkante m eter uitgeefbaar terrein. Deze middelen worden 'geparkeerd" in de bestemmingsreserve waaruit deze worden ingezet voor de aanleg van de in de nota Bovo benoemende infrastructuur, groenstructuur en stedelijke voorzieningen. Op 19-01-2010 heeft de raad de 'Nota Bovenwijkse Voorzieningen 2009 Gem eente Dordrecht" vastgesteld en op 28-9-2010 geactualiseerd. Het beleid is voor vier jaar vastgesteld. Dit is de aanleiding het beleid inzake Bovo te herzien. Daarnaast is de juridische en maatschappelijke context veranderd. De algemene interpretatie van de Wro is anders dan in bij introductie van de wet in 2008. Er is jurisprudentie en er zijn artikelen die erop wijzen dat de gem eente niet volledig vrij is in het kostenverhaal naar derden. Daarnaast is een goede onderbouwing in de gemeentelijke Structuurvisie een vereiste. Het huidige beleid is gebaseerd op een van vast tarief per m 2 met een onderbouwing vanuit de Structuurvisie 2020. Inmiddels heeft aanpassing plaatsgevonden van de structuurvisie. Hierin is op dit moment geen directe relatie tussen Bovenwijkse voorzieningen en ruim telijke bijdragen enerzijds en individuele gebiedsontwikkelingen anderzijds. Onderbouwing met criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zoals dat wordt voorgeschreven in de Wet ruim telijke ordening, is daardoor niet mogelijk. Kostenverhaal van een tarief Bovo is daardoor niet afdwingbaar door middel van een exploitatieplan. Hierdoor ontstaat een afbreukrisico bij nieuwe gevallen waarbij kostenverhaal niet m iddels een anterieure overeenkom st, maar door middel van een exploitatieplan zou plaatsvinden. De verwachting is dat in de toekomst het beleidsinstrument Structuurvisie als onderbouwing voor Bovenplanse investeringen zal vervallen. In Omgevingswet in 2018 wordt het kostenverhaal t.a.v. Bovenwijkse voorzieningen/ ruimtelijke ontwikkelingen naar verwachting ingeperkt Het wetvoorstel ligt nu voor bij de Tweede Kamer. Tevens is de aard van gebiedsontwikkeling veranderd. Grootschalige uitleglocaties door projectontwikkelaars zijn bijna niet meer aan de orde. In deze gevallen was een afdracht aan Bovenwijkse voorzieningen algemeen geaccepteerd. Tegenwoordig ligt de nadruk op steeds meer kleinschalige ontwikkelingen in de bestaande stad, zoals particulier opdrachtgeverschap en initiatieven van kleine particuliere investeerders. Vaak zijn deze initiatieven financieel moeilijk haalbaar. Een vast tarief per m 2 uitgeefbaar geeft in de praktijk geen reëel beeld meer van kostenverhaal per ontwikkeling. Slechts een klein deel van de afdrachten aan Bovo zijn afkomstig van derden (circa lo%). De meeste afdrachten zijn afkomstig van eigen gemeentelijke grondexploitaties en betreft feitelijk intern verschuiven van geld. Vanwege het verstrijken van de herzieningsterm ijn, de juridische ontwikkelingen en gewijzigde marktomstandigheden is het noodzakelijk het huidige beleid inzake Bovo te herzien. De huidige nota blijft gelden voor de lopende overeenkomsten. Vanaf 01-01-2015 zal bij nieuwe overeenkomsten de nieuwe berekeningswijze worden gehanteerd. Pagina 2/6
Ons kenmerk 50/13 12770 Het verhaal van kosten is opgenomen in de "Beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gemeente Dordrecht" en bijbehorende nota "Werkwijze kostenverhaal. Deze regels zijn door het college geactualiseerd en vastgesteld. Hierin wordt het verhaal van kosten Bovo op bouwinitiatieven, samen met ambtelijke kosten, eventuele planschade en toerekenbare kosten voor aanpassingen van de directe omgeving beschreven. Als bijlage treft u deze regelingen aan. 2. Wat willen we bereiken? Gezien de in de aanleiding benoemde ontwikkelingen is het wenselijk het wettelijk verplichte kostenverhaal conform de wettelijke mogelijkheden verhalen op bouwinitiatieven. Hiermee is de scheidslijn tussen het wettelijke vangnet (het exploitatieplan conform de 'Grexwet') en de nieuwe vorm van kostenverhaal Bovo verdwenen. De methode is daarm ee volledig gebaseerd op een wettelijk afdwingbaar kostenverhaal. De wetgever sorteert op deze richting reeds voor met het wetsvoorstel van de Omgevingswet 2018. Daarnaast levert deze werkwijze m aatwerk per ontwikkeling en is daardoor helder te verantwoorden bij initiatiefnem ers. Voor kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen zullen bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet waarschijnlijk nieuwe richtlijnen opgesteld worden met mogelijk een handreiking voor gemeenten. Idealiter sluit de herziening aan op deze nieuwe richtlijnen. Het is nog niet bekend wanneer deze informatie beschikbaar komt. 3. Wat gaan we daarvoor doen? Om het wettelijk verplichte kostenverhaal conform de wettelijke mogelijkheden te verhalen op bouwinitiatieven, stellen wij voor om de werkwijze te hanteren zoals beschreven in de Beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gemeente Dordrecht en Werkwijze kostenverhaal. Tevens kan voor de berekening van de Bovo worden teruggevallen op de wettelijke kaders. De nota blijft onverkort van toepassing op lopende overeenkomsten. Het huidige beleid gaat uit van de Bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen (Fonds Bovo). Dit is een omslagfonds waarin grondexploitaties door middel van een vaste afdracht bijdragen aan verschillende Bovenwijkse voorzieningen. Er is een 2 uitgeefbaar terrein. In de huidige nota zijn de Bovenwijkse projecten opgenomen die (deels) worden gefinancierd uit de bestem mingsreserve. Jaarlijks wordt de bestem mingsreserve geactualiseerd. Daarbij kunnen nieuwe projecten toegevoegd worden. Deze toevoeging zal niet meer plaatsvinden, aangezien deze Nota niet meer van toepassing zal zijn op nieuwe overeenkom sten. Er is door de huidige werkwijze door middel van het omslagfonds geen directe relatie tussen grondexploitatie en Bovo-project aan de hand van wettelijke criteria conform de Wro (profijt, proportionaliteit, toerekenbaarheid, ofwel p.p. t.-criteria). In de huidige nota Bovo zijn opgenomen: de grondslag van het kostenverhaal; de systematiek van de bestemm ingsreserve; de inventarisatie van Bovenwijkse projecten; in 2010 is er aanvullend beleid gem aakt voor kostenverhaal van Bovenwijkse voorzieningen bij herstructurering. Voor nieuw beleid heeft het college drie opties overwogen: Pagina 316
Ons kenmerk 50/1312770 1. Voortzetten huidige system atiek met omslagfonds Bovo, met een vaste bijdrage, bijvoorbeeld per m 2 ontwikkeling. Gezien de huidige ervaringen en jurisprudentie heeft deze optie geen maatschappelijk draagvlak en juridisch een groot afbreukrisico. Bovendien is het noodzakelijk voor de vergoeding bovenplanse investeringen de structuurvisie aan te passen en nota Bovo op te stellen en te beheren. Naar verwachting komt de structuurvisie als onderbouwing voor bovenplanse kosten waarschijnlijk te vervallen. 2. Herziening van de huidige werkwijze met omslagfonds Bovo en deze volledig conform de Wro en exploitatieplan te verhalen. Dit heeft als voordeel dat de kosten voor elke ontwikkeling m aatwerk zijn, op een heldere wijze inzichtelijk worden gem aakt en wettelijk afdwingbaar zijn. Hiervoor zal per ontwikkeling ten behoeve van kostenverhaal m aatwerk nodig zijn. Hiervoor is het nodig dat het college de nota kostenverhaal actualiseert, kostenverhaal Bovo maakt hier deel van uit. 3. Het opzetten van een omslagfonds voor bijdrage ruim telijke ontwikkelingen op vrijwillige basis. Deze vergoeding is niet afdwingbaar, daardoor onzeker. Hiervoor is het noodzakelijk de structuurvisie aan te passen en een nota ruimtelijke ontwikkelingen op te stellen. Naar verwachting komt de wettelijke basis hiervoor in 2018 te vervallen. Voorstel Voor nieuw beleid stelt het college conform optie 2 voor tot beëindiging van het huidige beleid Bovo met een vast tarief per m 2 uitgeefbaar terrein en deze volledig conform de W ro en exploitatieplan te verhalen. Dit heeft als voordeel dat de kosten voor elke ontwikkeling maatwerk zijn, op een heldere wijze inzichtelijk worden gem aakt en wettelijk afdwingbaar zijn. Hiervoor heeft het college de Beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gem eente Dordrecht en de Werkwijze kostenverhaal herzien, kostenverhaal Bovo maakt hier deel van uit. U treft dit ter kennisname als bijlage aan. a. Inspraak en communicatie: Het college zal de Beleidsregels kostenverhaal inzake particuliere gronden gemeente Dordrecht en Werkwijze kostenverhaal na instemming door de raad publiceren. b. Vervolgtraject beslui tvorm ing Het college geeft uitvoering aan het nieuwe beleid in de organisatie door middel van het vaststellen van het werkproces. c. Inciusiefbeleid N.v.t. 4. Wat m ag het kosten? Het aanpassen van de werkwijze van het verhaal van kosten voor Bovenwijkse voorzieningen heeft tot gevolg dat in de grondexploitaties geraamde afdrachten aan en bijdragen van Bovo vervallen. Het restant van de reserve Bovo per 31-12-2014 en de nog te ontvangen claims van "oude, lopende" contracten vanaf 01-01-2015 worden nog ingezet in de oude" Bovo voorzieningen. Pagina 4/6
Ons kenmerk SO/1312770 In onderstaande tabellen is het effect van herziening van de bestem mingsreserve Bovo weergegeven op basis van de uitgangspunten van de projecten voor het lopende jaar op contante waarde per 01-01-2014. De bedragen zijn afgerond. Per saldo bedraagt het financiële effect van het opheffen van de huidige bijdrage (eenmalig). Dit betekent geen vrijval van m iddelen, m aar dit betreft een geprognosticeerde winstpotentie in de toekom st. Totaal effectvervallen Bovo gemeente ncw per 1-1-2014 netto effect EOG 1.250.000 3 geraamde a 1rachten van grexen Niet-EOG 7.600.000 4 prognose restant reserve bovo Niet-EOG 220.000 6 prognose nog te ontvangen claims na 1-1-15 190.000 9.260.000 Hiervan bedraagt het effect op de verm ogenspositie van het Grondbedrijf verlaging van de verliesvoorziening en versterking van de algem ene reserve grondbedrijf. Bij positieve exploitaties zorgt dit voor een verbetering van de winstpotentie en verbetert de vermogenspositie van het Grondbedrijf. Totaal effectvervallen Bovo voor EOG ncw per 1-1-2014 1 ve- e l n geraamde afdrachten grexen 2.700.000 2 verva l n geraamde bijdragen in grexen -2970.000 4 progn e utte keren re stant reserve I vo EOG 31-12-2014 820.000 6 prognc e rog te ontvange dams na 1-1-2015 700.000 1.250.000 Voor een nadere toelichting op de effecten wordt verwezen naar de bijlage "Totale financiële effect wijzigen Fonds Bovo". In 2015 worden de betreffende (grond)exploitaties aangepast naar aanleiding van het wijzigen van de werkwijze Bovo en wordt de begroting gewijzigd. De effecten worden dan bepaald op basis van de contante waarde per 01-01-2015. Hierdoor wijzigen de hierboven gepresenteerde effecten enigszins. Het college stelt voor om deze effecten te betrekken bij de kadernota 2016 en de raad een voorstel te doen met betrekking tot het beleid over de inzet van deze mogelijke bestedingsruimte. De verbetering van de exploitaties leidt niet direct tot vrijval van m iddelen, omdat dit in de grondexploitaties in de toekomst geprognosticeerde (dus nog niet gerealiseerde) potentiële bijdragen zijn. De bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen blijft gehandhaafd. De reserve blijft gevoed worden vanuit (incidentele) inkomsten uit kostenverhaal voor Bovenwijkse voorzieningen. De projecten die een bovenwijks karakter hebben, worden vanaf 2015 volgens de herziene werkwijze (mede) vanuit de bijdragen Bovenwijkse voorzieningen uit bouwinitiatieven gefinancierd. Deze bijdragen worden in de bestem mingsreserve gelabeld. Voor de financiële dekking van toekomstige Bovenwijkse projecten betekent de nieuwe werkwijze dat - naast de gebruikelijke financiële dekking door de stad - tevens sprake kan zijn van dekking uit bijdrage Bovenwijkse voorzieningen. De bijdrage wordt te zijner tijd door derden betaald als gevolg van een ruim telijk besluit. Dit is dan geen vaste bijdrage per m 2, maar een op maat berekende Pagina 516
Ons kenmerk 50/1312770 bijdrage aan de Bovenwijkse voorziening volgens de wettelijke grondslagen van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. De huidige anterieure overeenkomsten met derden, welke tot stand zijn gekom en conform huidig beleid, worden nagekomen. Hierop blijft de Nota Bovo onverkort van toepassing. De geprognosticeerde inkomsten worden door middel van de Bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen gelabeld aan de Bovenwijkse Voorzieningen. Hierm ee is de bestaande dekking voor projecten met een bijdrage uit het Fonds Bovo geborgd. De ambtelijke kosten met betrekking tot het bepalen van de te verhalen kosten (maatwerk) worden verhaald op de initiatiefnemers. Dit zal worden opgenomen in het administratieve werkproces. De kosten ten behoeve van het vervolgproces - de administratieve implementatie zijn in de begroting opgenomen onder het product "Grondbeleid en Ontwikkeling. Het resultaat van dit product wordt verrekend met de Algemene reserve Grondbedrijf. 5. Fatale beslisdatum Eind 2014 (conform huidige beleid). 6. Bij dit raadsvoorstel horen de volgende bijlagen: - ontwerp besluit; - beleidsregels en Werkwijze kostenverhaal (reeds vastgesteld door college); - totale financiële effect opheffen Fonds Bovo; - begrotingswijziging. 7. Voorstel Wij stellen u voor te besluiten: 1. tot wijziging van het beleid inzake Bovo en de wettelijke systematiek te volgen en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen 2009 Gemeente Dordrecht onverkort van toepassing laten op lopende overeenkomsten; 2. de financiële effecten als gevolg van de wijziging van de systematiek Bovenwijkse Voorzieningen te betrekken bij de kadernota 2016 en het college op te dragen daarbij een voorstel te doen met betrekking tot het beleid over de inzet van deze mogelijke bestedingsruim te. 1) Het college van Burgemeester en Wethouders va de secretaris de bi ( / ( M.M. van der Kraan Pagina 616