Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?

Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?

Nieuwbouw en transformatie in de regio s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp? Overleg Wonen Werkgebied Acantus ir. C. Poulus November 2006 r2006-0028cp ABF RESEARCH VERWERSDIJK 8 2611 NH DELFT T [015] 2123748

Inhoudsopgave Conclusies en aanbevelingen 7 1 Inleiding 11 2 Achtergronden bij de verkenning 13 2.1 De Primos prognose als uitgangspunt 13 2.2 Van kwantitatief naar kwalitatief 17 2.3 Afstemming Primos - Socrates 17 2.4 Update Socrates raming 2005 18 3 Consument gericht bouwen 21 3.1 Inleiding 21 3.2 Huishouden ontwikkeling 21 3.3 Ontwikkeling woningbehoefte 22 3.4 Mutaties in de woningvoorraad 24 3.5 De nieuwbouwfasering 25 3.6 De nieuwbouw naar woningtype en woonmilieu 26 3.7 Effecten op vraag en aanbod 27 3.8 Effect op de positie van de aandachtsgroep 28 4 Een ambitieuzer programma 31 4.1 Inleiding 31 4.2 De nieuwbouw naar woningtype en woonmilieu 32 4.3 Effecten op vraag en aanbod 33 Bijlage A: toelichting Socrates model 35 Bijlage B: indeling woonmilieus 39 Bijlage C: begrippenlijst 43 Bijlage D: woonmilieus in Groningen 47

Conclusies en aanbevelingen Grenzen aan de groei Sinds jaar en dag weten we dat groei niet eeuwig duurt. Na perioden van forse groei komen doorgaans perioden van beperkte groei of zelfs krimp. Ook waar het gaat om de bevolkingsontwikkeling is dit het geval, ook al verlopen demografische processen langzaam en werken ze pas op langere termijn door. De recent door Wim Derks e.a. uitgevoerde studie voor de VROM raad heeft het thema van een bevolkingsgroei en krimp nadrukkelijk op de agenda gezet. In die studie is aangegeven dat de perifere delen van ons land, zoals Zeeland, Limburg en Oost Groningen het eerst te maken zullen krijgen met een krimp van de bevolking. Ook de meest recente Primos prognose die het Ministerie van VROM om de twee jaar laat maken, toont dit aan. Voor de regio Oost Groningen / Delfzijl wordt een geleidelijke daling van het inwonertal verwacht. Tussen 2005 en 2030 zal het aantal inwoners hier gaan afnemen met bijna 10% (van 205.000 naar circa 190.000). Het aantal huishoudens blijft echter ongeveer op het huidige niveau. Dit aantal schommelt de komende 25 jaar rond de 90.000. Daarmee zal ook de kwantitatieve woningbehoefte de komende decennia vrijwel op het huidige niveau blijven. Het beeld voor centraal Groningen waar ook de stad Groningen in ligt is beduidend anders. Daar wordt nog wel een flinke groei van de woningbehoefte verwacht. Maar de bouwplannen voorzien nog steeds in groei Toch zijn er in de regio Oost Groningen / Delfzijl plannen die een flinke groei van de woningvoorraad behelzen. Alleen al als uitgegaan wordt van het vigerende beleid van de provincie wordt een nieuwbouwproductie van circa 11.000 woningen verwacht, waarvan 6000 ter vervanging van te slopen woningen: kortom een groei van de voorraad met per saldo 5000 woningen. Een en ander zou de komende tien jaar moeten gebeuren: tussen 2005 en 2015. Overigens liggen de totale gemeentelijke uitbreidingsambities in de regio nog aanmerkelijk hoger dan 5000. Een bouwproductie van 11.000 woningen tot 2015 lijkt haalbaar, hoewel dit aantal wat hoger ligt dan de bouwproductie van de afgelopen 10 jaar (8.500). Onder supervisie van het Overleg Wonen Werkgebied Acantus, heeft ABF Research recent een studie uitgevoerd naar de te verwachten woningmarkt effecten van een dergelijke ontwikkeling. Dit is een informeel overleg waaraan ambtenaren van "Acantus- gemeenten" en provincie en medewerkers van woningbouwvereniging Acantus deelnemen. Doel is te komen tot onderlinge informatieuitwisseling, zonder enige status. Te veel woningbouw leidt tot overaanbod Wanneer er per saldo 5000 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd en de woningbehoefte amper groeit, dan is niet moeilijk te voorspellen wat er zal gebeuren. De woningmarkt 7

zal ruimer worden. De woonconsument zal veel meer te kiezen krijgen. Zoveel zelfs dat hij / zij amper meer hoeft te wachten en per direct kan kiezen uit een fors aanbod. Dit betekent tegelijk dat aanbieders van woningen het veel moeilijker zullen krijgen. Het zal veel minder makkelijk worden om voor een woning een nieuwe bewoner te vinden. Dus moet men rekening houden met opnieuw oplopende leegstandcijfers. Concreet zouden de 5000 woningen die per saldo bijgebouwd worden in de periode 2005-2015 ertoe kunnen leiden dat de leegstand toeneemt met 4300 woningen. Op dit moment staan 2300 woningen leeg, oftewel goed 2% van de woningvoorraad. Met deze leegstand is niks mis: deze is noodzakelijk om de doorstroming op de woningmarkt te kunnen laten plaatsvinden. Door de bouwplannen zou de leegstand in 2015 uit kunnen komen op 6800 woningen. Dat zou neerkomen op ruim 7% van de woningvoorraad. En dat is wel een probleem. Ter illustratie: eind 90 jaren, toen de leegstand in onze provincie op een hoogtepunt was, bedroeg de leegstand ruim 5%. Zolang leegstand zich verspreidt over een gebied en niet gepaard gaat met de sociale segregatie valt het probleem nog mee. Maar dat zal waarschijnlijk niet de praktijk zijn, zo leert ons het verleden. De groei van de leegstand volgt immers het marktmechanisme. Met als gevolg dat de leegstand zich concentreert in stadswijken en dorpen met een kwetsbare marktpositie, met verpaupering en (moeilijk te herstellen) imago-schade tot gevolg. Te veel is te veel los van hoeveel of waar precies Prognoses komen nooit helemaal uit. Het overaanbod kan hoger uitvallen dan 5000, maar ook lager. Indien het overaanbod geen 5000 woningen maar eerder 4000 of 3000 woningen zou bedragen, ligt er natuurlijk nog steeds een fors probleem. En ook wanneer de in dit rapport voorspelde leegstand niet precies in de marktsegmenten of gemeenten opduikt die hier als kwetsbaar benoemd zijn, ligt er nog steeds een fors probleem. Dit probleem heeft een duidelijk regionaal karakter. Natuurlijk zal de ene gemeente er meer onder te leiden hebben dan de andere gemeente, maar het lijkt goed om gecoördineerd in regionaal verband na te denken over een strategie. Overwegingen om te komen tot een strategie Doorgaan met verkoop van minder aantrekkelijke corporatie woningen? Naar verwachting zal een deel van het overaanbod zich etaleren in de kwalitatief minder aantrekkelijke goedkope koopvoorraad. In dit segment spelen de verkopen van de corporaties een belangrijke rol. In de berekeningen is er vanuit gegaan dat de corporaties op een behoorlijke schaal huurwoningen blijven verkopen (circa 4000 woningen in 10 jaar tijd). Deze voormalige huurwoningen zullen tot de onderkant van de koopsector gaan behoren. Ze zullen dan ook een substantieel deel gaan vormen van de woningen die op termijn leeg dreigen te komen. Vanuit deze achtergrond is het de vraag of men met de verkoop van deze woningen door moet gaan en ook kan gaan. Met een overaanbod van goedkope koopwoningen kan het zijn dat de animo onder de consument om deze woningen over te nemen van de corporaties behoorlijk afneemt. Overaanbod in de koopsector: moeilijk voorspelbaar en moeilijk stuurbaar Verder is het nog wel de vraag hoe overaanbod in de koopsector zich precies zal gaan etaleren. In de huursector heeft overaanbod in het verleden tot duidelijk aanwijsbare leegstand geleid. Maar in de koopsector is het de vraag of mensen die willen verhuizen wel echt gaan verhuizen als ze hun woning niet kunnen verkopen. Het kan zijn dat men daardoor min of meer gedwongen in zijn woning moet blijven wonen. De doorstroming zal in dat geval stagneren. Daarnaast is denkbaar dat het overaanbod pas zichtbaar wordt wanneer de bewoner overlijdt en de erfgenamen er niet in slagen de woning te verkopen. Dit soort woningen kan lang leeg blijven staan. 8

Bovendien is denkbaar dat de woning op een heel andere manier verkocht wordt. Wellicht wordt de woning verkocht als tweede woning of wordt deze verkocht om gesloopt te worden (drie kleine woningen slopen en er een terugzetten op een royaal perceel). Kortom: eventueel overaanbod in de koopsector kan zich op heel verschillende manieren etaleren. Een effect op de ontwikkeling van de huizenprijzen lijkt onvermijdelijk: deze zal achterblijven. Maar in het algemeen lijken deze processen vanuit de overheid moeilijk stuurbaar. Mogelijk stagneert de nieuwbouw vanzelf? Overaanbod in de koopsector kan ertoe leiden dat een deel van de nieuwbouw waarvan hier uitgegaan is niet van de grond zal komen omdat er te weinig vraag is. Hierdoor kan in met name de kwetsbare wijken en dorpen de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad in het gedrang komen. Overigens zal bij alle nieuwbouw de prijs kwaliteit verhouding ten opzichte van de bestaande voorraad altijd de doorslaggevende factor zijn bij het op de markt brengen ervan. Zolang die verhouding gunstig is zal men de woningen wel kunnen afzetten en worden delen van de bestaande voorraad het slachtoffer van overaanbod. Overleg dringend gewenst Met deze ontwikkeling in het vooruitzicht ligt het voor de hand dat een brede groep van direct betrokken partijen met elkaar in gesprek gaat. Corporaties, gemeenten en provincie zullen met elkaar moeten nagaan hoe zij tegen een dergelijke ontwikkeling aankijken en in welke richting zij de ontwikkeling mogelijk zouden willen sturen. Daarbij moet overigens duidelijk zijn dat in deze studie primair geredeneerd is vanuit het wonen. Zeer wel denkbaar is dat vanuit de opgave op het gebied van de zorg (wonen en zorg) aanvullende suggesties gedaan worden. En ook het ruimtelijk beleid zal in dit overleg zijn plaats moeten krijgen. Kiest men voor het planmatig krimpen van minder aantrekkelijke wijken/kernen gekoppeld aan het benutten van marktkansen op aantrekkelijke locaties? Is er een alternatieve bestemming denkbaar voor grond op "krimplocaties"? Wat zijn de financiële implicaties hiervan? Vragen te over. Nu het antwoord nog Hoe gaan we om met krimp? 9

10

1 Inleiding De regio's Delfzijl/Oost Groningen liggen niet echt centraal in ons land. En dat heeft tot gevolg dat net als andere perifere regio s de druk op het gebied minder groot is. Per saldo trekken er eerder mensen weg, dan dat er sprake is van een grote toeloop. Hierdoor groeit de bevolking maar beperkt en komen de gevolgen van de vergrijzing sneller in beeld dan elders in ons land. Overigens is binnen de provincie Groningen in dit opzicht sprake van forse verschillen. De stad Groningen fungeert wel degelijk als een magneet in het Noorden van het land. Studenten en andere jongeren komen graag naar deze stad toe. In deze situatie heeft het Overleg Wonen - Werkgebied Acantus het initiatief genomen een verkenning uit te voeren naar de behoefte aan nieuwbouw en transformatie in de regio's Delfzijl en Oost Groningen in de komende10 a 20 jaar. Aan dit informeel overleg nemen ambtenaren van "Acantus-gemeenten", provincie en medewerkers van woningbouwvereniging Acantus deel. Aan ABF Research is gevraagd dit proces te faciliteren. ABF beschikt namelijk over een aantal rekeninstrumenten waarmee de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in beeld gebracht kan worden. In dit rapport worden de belangrijkste cijfers gepresenteerd. Daaraan vooraf gaat een korte toelichting welke een kader geeft voor de interpretaties van dit cijfermateriaal. 11

2 Achtergronden bij de verkenning 2.1 De Primos prognose als uitgangspunt Uitgangspunten In dit rapport wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen die men de komende jaren op de woningmarkt mag gaan verwachten. We zullen hier beschrijven hoe het aantal huishoudens naar soort en aantal zich zal gaan ontwikkelen. Vervolgens welke woningbehoefte deze huishoudens hebben. En tot slot welk bouwprogramma daarbij het best zou aansluiten. De nadruk ligt in deze rapportage op de kwalitatieve aspecten van het wonen. We gaan namelijk uit van de Primos prognose 2005. Deze Primos prognose stelt ABF om de twee jaar op voor het Ministerie van VROM. Eind 2005 is deze Primos prognose verschenen. De in de Primos prognose geraamde kwantitatieve groei wordt hier overgenomen. Voor de Primos prognose is een uitgebreide analyse gemaakt van de te verwachten demografische en andere factoren die van invloed zijn op de groei van het aantal huishoudens. Naast de min of meer autonoom verlopende processen van geboorte, sterfte, buitenlandse migratie en huishoudenvorming speelt de binnenlandse migratie hierbij een grote rol. 1 Bij het maken van de Primos prognose is uitgebreid aandacht besteed aan de te verwachten binnenlandse migratiestromen. Gebruikmakend van enerzijds de trends in de structurele migratie over wat grotere afstanden en anderzijds de voorziene woningbouw welke van invloed zal zijn op de migratie over kleinere afstand, is een raming opgesteld. Daarbij is er vanuit gegaan dat de over een reeks van recente jaren waargenomen structurele migratie tot 2015 weinig zal veranderen. Een aantal (veelal perifere regio s) zal voorlopig een zeker vertrekoverschot houden terwijl de centraal gelegen regio s juist een zekere aantrekkingskracht zullen houden. Na 2015 is rekening gehouden met een geleidelijk afbouw van dit patroon. Verder is er vanuit gegaan dat overal in Nederland een flinke woningproductie van de grond zal komen. De zgn. woningafspraken zijn gebruikt als input (dat wil zeggen uitgangspunt) voor deze 1 De autonoom verlopende processen zijn geënt op de nationale CBS prognose van eind 2004. Voor de binnenlandse migratie biedt de nationale CBS prognose geen houvast. Vandaar dat de binnenlandse migratie in dit licht extra aandacht verdient. 13

Primos prognose. De in de woningbouwafspraken voorziene forse productie zal ertoe leiden dat de tekorten op de woningmarkt kleiner worden en meer regio s in staat zijn de eigen groei op te vangen. Praktisch resulteren deze uitgangspunten tot 2015 in een behoorlijk vestigingsoverschot in het centrale deel van de provincie Groningen (met daarin de stad Groningen). 2 Voor Oost Groningen en het gebied rond Delfzijl wordt een zeker vertrekoverschot verwacht. In onderstaande grafiek zijn de cijfers weergegeven, tezamen met de cijfers van de afgelopen 15 jaar. Figuur 2.1: Binnenlands migratiesaldo voor de Corop gebied in Groningen, 1990-2030. 1000 500 Oost Groningen Delfzijl eo Centraal Groningen 0-500 -1000-1500 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Hieruit blijkt dat het nu voorziene migratiesaldi tot 2015 redelijk aansluiten bij de trend van de laatste jaren. Maar na 2015 is een omkering voorzien waardoor het vestigingsoverschot in Centraal Groningen verdwijnt en het vertrekoverschot in de andere gebieden. De balans gaat dan richting de nul as. Uitkomsten voor de bevolkingsgroei Voor de totale bevolkingsgroei speelt naast de binnenlandse migratie ook de buitenlandse migratie een rol, alsmede geboorte en sterfte. Het inwonertal van Oost Groningen en de regio Delfzijl loopt op termijn flink terug. Alleen de regio Centraal Groningen (met de stad Groningen daarin) groeit in aantal inwoners. Per regio zijn de componenten hier weergegeven. Tabel 2.1: Bevolkingsontwikkeling Oost Groningen (aantal *1000), 2004-2030 (bron: Primos prognose 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo 2004 154.6 66.1 2004-2010 -1.6 1.1-0.5-1.0 2010 153.6 65.8 2010-2020 -5.3 2.8-1.5-3.9 2020 149.7 66.3 2020-2030 -8.2 3.1 0.7-4.5 2030 145.2 66.0 2 De reden dat hier cijfers per Corop gebied gepresenteerd worden is gelegen in het feit dat in het woningmarkt simulatie model Socrates, dat gebruikt wordt voor de kwalitatieve analyses in het navolgende hoofdstuk, gerekend wordt met regionale woningmarkt gebieden welke de indeling van de Corop gebieden als uitgangspunt heeft. 14

Tabel 2.2: Bevolkingsontwikkeling Delfzijl e.o. (aantal *1000), 2004-2030 (bron: Primos prognose 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo 2004 52.3 22.4 2004-2010 -0.2 0.6-2.3-2.0 2010 50.3 22.1 2010-2020 -1.3 1.4-3.0-2.9 2020 47.4 21.6 2020-2030 -1.8 1.4-1.8-2.2 2030 45.2 20.9 Tabel 2.3: Bevolkingsontwikkeling Centraal Groningen (aantal *1000), 2004-2030 (bron: Primos prognose 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo 2004 367.5 178.8 2004-2010 3.8 0.7 3.0 7.5 2010 375.0 188.6 2010-2020 3.6 5.9 7.4 17.0 2020 391.9 206.2 2020-2030 0.9 7.6 0.2 8.7 2030 400.7 214.2 Voor Oost Groningen en Delfzijl speelt de vergrijzing en als gevolg daarvan een flinke negatieve natuurlijke aanwas een belangrijke rol. Hierdoor neemt het inwonertal behoorlijk af. De komende 25 jaar daalt het inwonertal van Oost Groningen met ongeveer 10.000 mensen. In de regio Delfzijl daalt het inwonertal met 7000 mensen. Centraal Groningen daarentegen groeit (met name door de migratie) tot 2030 met ruim 30.000 inwoners. Uitkomsten voor de huishoudengroei De groei van het inwonertal en het aantal huishoudens gaan niet helemaal gelijk op. Wel beïnvloedt de bevolkingsgroei vanzelfsprekend de groei van het aantal huishoudens op langere termijn. Maar op korte termijn werkt de individualisering door; ook als er relatief veel mensen overlijden en de bevolking dus terug loopt. In Oost Groningen blijft het aantal huishoudens ongeveer stabiel. In de regio Delfzijl loopt het aantal huishoudens iets terug. In de regio Centraal Groningen stijgt het aantal huishoudens (met bijna 35.000 tot 2030). Overeenkomst verschil met Primos 2003 prognose Overigens komt de nieuwe Primos prognose 2005 voor Centraal Groningen redelijk overeen met de oude Primos 2003 prognose op grond waarvan de woningbouwafspraken gemaakt zijn. Maar voor Oost Groningen en de regio Delfzijl wordt nu een duidelijk minder grote groei van het aantal huishoudens voorzien dan enkele jaren terug. Tabel 2.4: Groei van het aantal huishoudens voor de Corop gebieden in Groningen (aantal *1000), 2005-2030 (bron: Primos prognose 2003 en 2005) Oost Groningen Delfzijl eo Centraal Groningen Primos 2003 Primos 2005 Primos 2003 Primos 2005 Primos 2003 Primos 2005 2004 66.8 66.1 22.5 22.4 177.6 178.8 2005 67.3 65.8 22.7 22.3 178.4 180.7 2010 70.5 65.8 23.5 22.1 185.3 188.6 2015 74.4 66.0 24.1 21.8 194.1 198.4 2020 77.7 66.3 24.6 21.6 202.8 206.2 2025 80.9 66.4 25.1 21.4 210.6 211.7 2030 83.5 66.0 25.5 20.9 215.9 214.2 15

Oorzaak van het verschil tussen Primos 2003 en Primos 2005 Het belangrijkste verschil met de Primos 2003 prognose zit (voor Oost Groningen en Delfzijl e.o.) in de nu lagere raming van het binnenlands en buitenlands migratiesaldo; als gevolg daarvan komt ook de raming van de natuurlijke aanwas flink lager uit. Dit verklaart de lagere groei van het inwonertal en het aantal huishoudens in beide Corop gebieden. Tabel 2.5: Bevolkingsontwikkeling Oost Groningen, 2004-2030 (bron: Primos prognose 2003 en 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo Primos 2003 2004 156.8 66.8 2004-2030 -8.4 15.6 20.7 27.9 2030 184.6 83.5 Primos 2005 2004 154.6 66.1 2004-2030 -15.1 7.0-1.3-9.4 2030 145.2 66.0 Tabel 2.6: Bevolkingsontwikkeling Delfzijl e.o., 2004-2030 (bron: Primos prognose 2003 en 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo Primos 2003 2004 52.8 22.5 2004-2030 -2.1 4.5 0.0 2.4 2030 55.2 25.5 Primos 2005 2004 52.3 22.4 2004-2030 -3.3 3.4-7.1-7.1 2030 45.2 20.9 Voor Centraal Groningen geldt dat de groei van het inwonertal volgens Primos 2005 wel wat lager uitkomt dan in de prognose van 2003, maar de groei van het aantal huishoudens is vrijwel gelijk gebleven. 3 Tabel 2.7: Bevolkingsontwikkeling Centraal Groningen, 2004-2030 (bron: Primos prognose 2003 en 2005) Bevolking Nat. aanwas Buitenlands Binnenlands Totale groei Huishoudens (Geboorte-sterfte) Saldo Saldo Primos 2003 2004 363.3 177.6 2004-2030 10.8 27.7 7.2 45.7 2030 409.0 215.9 Primos 2005 2004 367.5 178.8 2004-2030 8.4 14.2 10.6 33.2 2030 400.7 214.2 In de hier navolgende hoofdstukken staan de regio s Oost Groningen en Delfzijl en omgeving centraal. Bovendien wordt op onderdelen ingezoomd op een beperkt aantal gemeenten waar Acantus actief is: Bellingwedde, Delfzijl, Pekela, Reiderland, Scheemda, Veendam, Vlagtwedde en Winschoten 3 Een nadere analyse zou uit moeten wijzen in hoeverre de oorzaak daarvan gelegen is in de al dan niet gewijzigde prognose van de leeftijdsopbouw dan wel in de nieuwe analyses en parameters omtrent de regionale verschillen in individualisering. 16

2.2 Van kwantitatief naar kwalitatief De samenhang tussen het Primos model en het Socrates model is in bijgaande figuur weergegeven. Het Primos model levert kwantitatieve inzichten op omtrent de te verwachten ontwikkelingen. Het Socrates model kleurt deze kwantiteiten nader in. Het typische verschil tussen Primos en Socrates is, dat Primos de ontwikkeling van de woningbehoefte aangeeft, uitgedrukt in het totaal aantal woningen per regio, en dat Socrates de kwalitatieve woningbehoefte aangeeft, dat wil zeggen onderscheiden naar woningtype en type woonmilieu. Beide modellen hebben een nauwe band met het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) dat in 2006 zijn vervolg krijgt in het Woononderzoek Nederland (WoOn). Het WBO / WoOn levert namelijk de basisgegevens op voor beide modellen: de vraag naar verschillende soorten woningen en woonmilieus (kwantitatief / kwalitatief). Figuur 2.2: verhouding Primos, Socrates model en WBO Primos Woningmarktontwikkelingen kwantitatief WBO Socrates Woningmarktontwikkelingen kwalitatief 2.3 Afstemming Primos - Socrates Verder is het Socrates model afgestemd op het Primos model wat er in praktische zin op neer komt dat de groei van de bevolking, de huishoudens en de kwantitatieve woningbehoefte in feite wordt overgenomen uit het Primos model; zij het op regionaal schaalniveau. Het Primos model is bedoeld om een zo goed mogelijke voorspelling te doen van de feitelijk te verwachten ontwikkelingen. Daarvoor wordt zo goed mogelijk informatie verzameld over zaken die van invloed zijn op de groei van de bevolking en het aantal huishoudens. Daarbij speelt de woningbouw een cruciale rol. Vandaar dat getracht wordt de nieuwbouwproductie zo goed mogelijk te voorspellen en op grond daarvan de groei van het aantal huishoudens. In feite vormt de Primos prognose een effect raming van het verwachte bouwprogramma. De doelstelling van het Socrates model is breder. Het model kan net als het Primos model gebruikt worden om een effect raming op te stellen. In dat geval fungeert de het verwachtte bouwprogramma - kwantitatief en kwalitatief als uitgangspunt. Daarnaast kan het model ingezet worden om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de echte woningbehoefte: de vraag van de woonconsument naar verschillende soorten woningen en woonmilieus, zonder de praktische beperkingen van het mogelijke bouwprogramma mee te nemen. 17

In dat geval laat het model zien hoe het nieuwbouwprogramma ingevuld zou moeten worden om optimaal tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Een dergelijke raming valt te karakteriseren als een woonvoorkeur raming. In feite levert zo n raming een goed houvast op voor tal van partijen in een situatie waarin ben bezig is beleid te ontwikkelen en keuzes te maken. De kwalitatieve informatie over de woningbehoefte en het optimale bouwprogramma vormen in dat proces een belangrijk input gegeven. Nadere toelichting soort prognose Op grond van de Primos prognose ligt de kwantitatieve opgave voor een regio vast. Zowel het totaal aantal huishoudens als het aantal woningen dat gebouwd gaat worden, is overgenomen van de Primos prognose. Vervolgens is deze prognose kwalitatief uitgewerkt waarbij primair uit is gegaan van de wensen van de consument. Op basis van die wensen is berekend hoe het bouwprogramma (en het sloopprogramma) ingevuld zouden moeten worden om optimaal aan te sluiten bij de wensen van de consument: 1. binnen de randvoorwaarden van het totale Primos bouwprogramma en 2. rekening houdend met het aanbod aan woningen dat binnen de bestaande voorraad jaarlijks al beschikbaar komt. 3. wordt berekend hoeveel en wat voor soort woningen in welke woonmilieus het best gebouwd, gesloopt en verkocht zouden kunnen worden. Het nieuwbouw programma krijgt hiermee derhalve de rol van strategische aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Als het bouwprogramma inderdaad zo zouden worden ingevuld, dan komen zoveel mogelijk woonconsumenten aan hun trekken. Er is dus niet op voorhand rekening gehouden met plannen voor een bepaalde locatie (want wellicht sluiten die plannen niet optimaal aan bij de wensen van de consument). Hetzelfde geldt voor de plannen ten aanzien van sloop en verkoop van huurwoningen (want ook die plannen zouden wel eens kunnen conflicteren met de wensen van de consument). Er wordt dus primair geredeneerd vanuit de wensen van de consument. Vervolgens valt aan de uitkomsten te zien in hoeverre de plannen aansluiten bij die wensen. Als er bijvoorbeeld uit de berekeningen een grote marktpotentie 4 komt in een Groen Stedelijk woonmilieu, dan is duidelijk dat een dergelijke locatie goed ontwikkeld zou kunnen worden. Maar als uit de berekeningen blijkt dat er vooral behoefte is aan nieuwbouw in centrum stedelijke milieus, dan is duidelijk dat het centrum van de stad een grote prioriteit zou moeten krijgen. De prognoses laten daarmee in feite zien welke plannen de wind mee hebben (passen bij de consumenten wensen) en welke plannen mogelijk met tegenwind moeten rekenen. 2.4 Update Socrates raming 2005 Eind 2004 is door het Ministerie van VROM de Socrates prognose naar buiten gebracht. Hierbij ging het om een woonvoorkeur raming, waarbij de oude Primos 2003 prognose nog als onderlegger gehanteerd is. Inmiddels is een nieuwe Socrates raming gemaakt. Van deze nieuwe raming wordt in dit rapport gebruik gemaakt. Bij de nieuwe Socrates raming 2005 is een aantal punten ten opzichte van de vorige raming aangepast: De nieuwe Primos 2005 prognose als kwantitatieve onderlegger, Daarnaast heeft een lichte bijstelling plaats gevonden van de woonvoorkeur parameters omdat sinds het WBO 2002 een licht herstel van de koopsector is opgetreden welke veroorzaakt is door 4 Met marktpotentie wordt in feite het nieuwbouwprogramma bedoeld dat op deze manier uitgaande van de consumenten wensen berekend is. 18

de lage hypotheekrente; het effect van de circa 10% lagere hypotheeklasten is meegenomen in deze nieuwe prognose, Verder is de methodiek verbeterd waar het gaat om de detaillering van de uitkomsten naar postcode gebieden. Landelijke uitkomsten De verschillen tussen deze nieuwe Socrates raming en de voorgaande zijn beperkt. In grote lijnen is sprake van een verschil in kwantitatief opzicht en in kwalitatief opzicht. In kwantitatief opzicht is het zo dat de nieuwe raming uitkomt op een geringere groei van het aantal huishoudens in heel Nederland. Tot 2010 gaat het om circa 35.000 minder huishoudens (op een totale groei van circa 300.000 huishoudens; dat is circa 10%). Tabel 2.8: Toename van het aantal huishoudens (aantal *1000) in de Socrates 2004 prognose en de Socrates 2005 prognose. Huishoudens Socrates 2003 Socrates 2005 2005 7105 7105 2010 7401 7364 2015 7694 7629 2020 7945 7854 In kwalitatief opzicht laat de nieuwe prognose een vrijwel gelijkblijvende de behoefte aan huurwoningen zien terwijl in de vorige prognose nog gerekend werd op een lichte groei van de behoefte aan huurwoningen. Door de lagere hypotheekrente is de koopsector weer wat meer in trek. Figuur 2.3: Toename van de kwalitatieve woningbehoefte (aantal *1000) in de Socrates 2004 prognose en de Socrates 2005 prognose. 700 600 500 400 300 200 100 0-100 Soc2004 Soc2005 Soc2004 Soc2005 Soc2004 Soc2005 Huur Koop Verzorgd wonen 2015-2020 2010-2015 2005-2010 Ondanks de grotere behoefte aan koopwoningen blijft het noodzakelijk ongeveer de helft van de nieuwbouw te realiseren in de huursector. Dat komt doordat jaarlijks 10.000 huurwoningen gesloopt worden en 25.000 huurwoningen verkocht worden. Alleen al om de voorraad huurwoningen op peil te houden dienen jaarlijks dus 35.000 huurwoningen gebouwd te worden. In de oude prognose lag het gewenste percentage koopwoningen op circa 47%. In de nieuwe prognose is dat percentage iets hoger: 50%. 19

3 Consument gericht bouwen 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt uitgegaan van een ontwikkeling waarbij het nieuwbouw en het sloopprogramma in kwalitatieve zin geheel wordt afgestemd op de wensen van de consument. We laten zien wat er zou gaan gebeuren, als het bouw (en sloopprogramma) daarop geheel worden afgestemd. Daarvoor gaan we eerst in op de huishoudenontwikkeling en woningbehoefte. Vervolgens laten we zien hoe dat consument gericht bouwprogramma eruit zou moeten zien. Tenslotte laten we het effect van dat programma zien op de woningmarkt in brede zin en de positie van de aandachtsgroep in het bijzonder. In dit rapport worden de beide Corop gebieden van Oost Groningen en Delfzijl e.o. tezamen gevoegd tot een regio. Hier en daar wordt ingezoomd op individuele gemeenten en bepaalde woonmilieus. 3.2 Huishouden ontwikkeling Anno 2005 telt de regio bijna 90.000 huishoudens. 5 Dat aantal blijft ook de komende jaren vrijwel gelijk. Wel is er sprake van een duidelijke verschuiving: ontgroening en vergrijzing. Het aantal dertigers neemt af in de periode tot 2015. Op langere termijn neemt ook het aantal veertigers af. Tegelijk neemt het aantal oudere huishoudens fors toe. Tabel 1.1: Omvang en toename van het aantal huishoudens, absoluut in in percentages, Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2030 Stand / toename absoluut Toename in % <65 jaar 65-74 75 e.o. Totaal <65 jaar 65-74 75 e.o. Totaal 2005 65 12 11 88 2005-2015 -6 4 2 0-9% 30% 15% 0% 2015-2030 -8 2 5-1 -9% 29% 18% 0% Een vergelijkbare ontwikkeling is waarneembaar wanneer we kijken naar de inkomensontwikkeling. Het aantal huishoudens met een beperkt inkomen neemt af, vooral op langere termijn. Het aantal 5 Tot de regio worden hier gerekend de Corop gebieden Oost Groningen en Delfzijl en omgeving. In bijlage D is een overzicht opgenomen van deze gemeenten. 21

huishoudens met een royaler inkomen neemt juist toe. 6 Tenslotte is duidelijk dat alleen het aantal alleenstaanden (op langere termijn) zal toenemen. Het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Figuur 3.1: Omvang en verandering huishoudens naar leeftijd en inkomensniveau (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2030 -20-10 0 10 20 30 40 50 <30 30-44 45-64 65-74 2005 2005-2015 2015-2030 75 e.o. <14000 14-19000 19-40000 >=40.000 Alleenstaand 1-Ouder SamenZKind SamenMKind 3.3 Ontwikkeling woningbehoefte De totale behoefte aan woningen blijft de komende jaren vrijwel gelijk. Maar naar soort woning en woonmilieu zijn er grote verschillen. Tussen 2005 en 2015 zal de behoefte aan goedkope huurwoningen per saldo afnemen met 2100 eenheden. Ook de behoefte aan middeldure huurwoningen neemt af. De behoefte aan dure huurwoningen neemt licht toe. Deze afname van de behoefte aan huurwoningen vindt zijn tegenhanger in een groeiende behoefte aan koopwoningen en woningen met zorg. De behoefte aan goedkope koopwoningen neemt toe met circa 1800. De behoefte aan wonen met zorg neemt toe met 800. 7 In de centrum dorpse milieus leidt deze verschuiving tot een licht positief effect. Er komt meer vraag naar dit soort woonmilieus. De (gewone) dorpse milieus (met minder voorzieningen) moeten juist iets aan positie inleveren. Ook de landelijk bereikbare milieus zijn in trek. Bovendien vallen deze milieus op doordat er geen sprake is van een afname in enig marktsegment, maar enkel van een groeiende behoefte aan vooral 6 In deze prognose is uitgegaan van een macro economische groei van 2% per jaar voor heel Nederland. De huishoudengroei in ons land bedraagt ongeveer 1% per jaar. Daardoor blijft van de macro economische groei ongeveer 1% per jaar over voor een echte toename van het inkomen. Qua regionale differentiatie laat een analyse op basis van het WBO zien dat er tussen 1986 en 2002 geen sprake is geweest van regionale verschillen in inkomensontwikkeling. 7 Voor een toelichting op de hier gebruikte indeling van de huur- en koopsector naar prijsklasse, wordt verwezen naar de bijlage. 22

koopwoningen. De contramal hiervan is te zien in de landelijke perifere woonmilieus. 8 Daar is behoefte aan meer woningen met zorg terwijl de behoefte aan gewone woningen (in huur en koopsector) afneemt. Ook op langere termijn neemt de behoefte aan woningen in landelijk perifere milieus behoorlijk af. Zelfs waar het gaat om de koopsector. Daar tegenover staat een grotere behoefte aan woningen met zorg. Figuur 3.2: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 -2-1.5-1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Figuur 3.3: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2015-2030 -3-2 -1 0 1 2 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen 8 Voor een nadere toelichting op de woonmilieutypologie wordt verwezen naar bijlage B. In bijlage D is een overzicht te vinden van de woonmilieu typologie binnen de regio. 23

3.4 Mutaties in de woningvoorraad Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen vormen de ingang om de woningvoorraad in kwantitatief en kwalitatief inzicht te laten aansluiten op de wensen van de consument. Het totale programma vormt hier een gegeven (en is ontleend aan de Primos 2005 prognose). 9 Uitgaande van de cijfers uit de Primos 2005 prognose zouden er in de periode 2005-2015 ongeveer 3400 nieuwe woningen worden gebouwd in de regio (340 woningen per jaar). Tegelijk zouden er 2700 woningen worden gesloopt en 3800 huurwoningen verkocht. De nieuwbouw in de huursector kan redelijk gelijkmatig verdeeld worden over de drie prijsklassen. In de koopsector mag de nadruk enigszins liggen op het dure segment. Dat komt doordat er flink wat huurwoningen verkocht worden die voor het grootste deel in het goedkope koopsegment een plaats zullen krijgen. Ook het sloopprogramma is afgestemd op de wensen van de consument. Dit betekent dat in deze variant de woningen gesloopt worden waarvoor de minste vraag bestaat (zowel naar soort woning als naar woonmilieu). Een en ander betekent dat de komende jaren enerzijds goedkope huurwoningen gesloopt kunnen worden en anderzijds goedkope koopwoningen. De verkoop van huurwoningen vormt nog een apart gegeven. Er is hier vanuit gegaan dat in tien jaar tijd bijna 4000 huurwoningen verkocht gaan worden. In vergelijking tot de nieuwbouw en sloop is dat een fors aantal. Het voordeel van de verkoop van huurwoningen kan soms zijn dat deze tegen lage prijzen bijvoorbeeld voor starters bereikbaar zijn. Het nadeel zal echter zijn dat de kwaliteit van de voorraad hierdoor in het algemeen niet toeneemt. Kortom: op dit punt zouden verschillende partners in de regio tot een afspraak moeten komen. Hier is voorlopig van dit aantal uitgegaan. Figuur 3.4: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 -4-3 -2-1 0 1 2 3 4 5 Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Transformatie naar verzorgd wonen Voor de periode 2015-2030 wordt gerekend op een nieuwbouw van 5600 woningen (ruim 350 woningen per jaar), een sloop van 5400 woningen en een verkoop van 5300 huurwoningen. In grote lijnen komt hier hetzelfde beeld uit naar voren als voor de komende tien jaar. 9 Ter referentie bij de hierna te noemen cijfers omtrent nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, kan gemeld worden dat in de jaren 2000-2004 gemiddeld per jaar de volgende aantallen gerealiseerd zijn: 750 nieuwbouw, 600 sloop en 450 verkoop van huurwoningen. 24

De nieuwbouw in de huursector zou redelijk gelijkmatig over verschillende prijsklassen verdeeld mogen zijn. In de koopsector mag de nadruk gelegd worden op het duurdere segment omdat de verkoop van huurwoningen voor een enorm aanbod aan goedkope koopwoningen zorgt, De sloop zou zich meer en meer moeten gaan richten op goedkope (minder in trek zijnde) koopwoningen. Figuur 3.5: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2015-2030 -6-4 -2 0 2 4 6 Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Transformatie naar verzorgd wonen 3.5 De nieuwbouwfasering Het totaal aantal woningen dat gebouwd blijft in de loop der jaren redelijk constant: het gaat om circa 350 woningen per jaar ofwel 1500 tot 2000 woningen per 5 jaarsperiode. In de loop der jaren neemt het aandeel van de eeengezinskoopwoningen hierbij af. En geleidelijk aan zouden er steeds meer huurappartementen gebouwd mogen worden alsmede woningen met een zorgcomponent. Figuur 3.6: Nieuwbouw naar type (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2030 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Overig/verzorgd wonen 25

3.6 De nieuwbouw naar woningtype en woonmilieu Tot 2015 kunnen ongeveer 3400 nieuwe woningen gebouwd worden en 2700 gesloopt. Na 2015 gaat het om 5600 nieuwe woningen en 5400 te slopen woningen. Voor de regio is het (optimaal consument gericht) nieuwbouw en sloopprogramma hier weergegeven voor beide periode afzonderlijk (dus tot 2015 en na 2015). Daaruit blijkt dat de nieuwbouw met name verdeeld zou moeten worden over de dorpse en de landelijk bereikbare woonmilieus. Woningbouw in de perifere woonmilieus zou zeer beperkt in omvang kunnen zijn en met name betrekking moeten hebben op wonen met zorg. De nieuwbouw welke hier voorzien is in de landelijk bereikbare woonmilieus is behoorlijk omvangrijk. De consument geeft (in het WBO 2002) aan een zekere voorkeur te hebben voor dit soort landelijke woonmilieus die de mogelijkheid bieden om binnen een redelijke tijd een stadscentrum te bereiken. Naar type woning onderscheiden, blijkt dat tot 2015 1200 huurwoningen gebouwd worden, zeker ook in het wat duurdere prijssegment. Van de 1600 te bouwen koopwoningen kan de helft in het dure segment gebouwd worden. Tenslotte zouden er (vanuit de consument geredeneerd) nog eens 600 woningen met zorg faciliteiten gebouwd mogen worden. Tegelijk is duidelijk dat de sloop met name plaats zou kunnen vinden in de landelijke perifere woonmilieus. De eerder genoemde goedkope huur en koopwoningen die daar geen aftrek meer vinden, zouden gesloopt kunnen worden. Figuur 3.7: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 -2-1 0 1 2 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop Op langere termijn verandert dit beeld niet bijzonder. De nieuwbouw zou zich moeten concentreren in de dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus. In de perifere landelijke woonmilieus kan de woningvoorraad verder teruglopen doordat de woningen daar op termijn steeds minder in trek komen. 26

Figuur 3.8: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2015-2030 -4-3 -2-1 0 1 2 3 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 3.7 Effecten op vraag en aanbod De woningmarkt is nooit helemaal in ruste. Altijd zijn er huishoudens die op zoek zijn naar een andere woning. En altijd is er een bepaald aanbod van woningen, waar nog geen bewoner voor gevonden is. Wanneer de vraag groter is dan het aanbod spreken we over restvraag: niet iedereen heeft de gezochte woning gevonden. Wanneer een woning niet direct afgenomen wordt heet dat restaanbod. Figuur 3.8: Ontwikkeling van restvraag (rechts) en restaanbod( links) naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 Centrum dorps_2005 2015 Dorps_2005 2015 Landelijk bereikbaar_2005 2015 Landelijk perifeer_2005 2015-3 -2-1 0 1 2 3 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins De komende jaren neemt de restvraag in de regio af. Dit geeft aan dat huishoudens mede door het consument gericht bouwen beter bediend worden. In het restaanbod in de dorpse milieus verandert relatief weinig. Maar in de landelijke perifere milieus gaat een serieus restaanbod ontstaan van eengezins koopwoningen. 27

Overigens leidt restaanbod niet direct tot leegstand. Het geeft wel aan dat woningen nogal eens tweede keus zijn voor de consument. Maar met het hier doorgerekende programma loopt de leegstand van woningen in de regio slechts beperkt op van 2500 anno 2005 naar 3200 in 2015. In procenten van de woningvoorraad zou dat betekenen dat de leegstand omhoog gaat van minder dan 3% nu naar ruim 3,5% in 2015. In de slaagkansen zien we dit beeld terug. Met name in de koopsector gaan de slaagkansen voor de consument omhoog in de loop der jaren. Deze hoge slaagkans voor de consument betekent dat de markt voor de aanbieders dunner wordt. Het afzetrisico voor de aanbieders neemt daardoor vooral in de koopsector toe. Vooral de goedkope en middeldure koopwoningen komen minder in trek: slaagkansen voor de consument nemen toe en de afzet voor de aanbieders stagneert. Figuur 3.9: Ontwikkeling van slaagkansen (rechts) en afzetrisico s (links) naar eigendom en prijs (in procenten), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Afzet risico 2005 Afzet risico 2015 Afzet risico 2030 Slaagkans 2005 Slaagkans 2015 Slaagkans 2030 De teruglopende afzet risico s in de goedkope huursector hebben vanzelfsprekend alles te maken met de hier aangehouden veronderstelling dat de tussen 2005 en 2015 flinke aantallen goedkope huurwoningen gesloopt en vooral verkocht zullen gaan worden (zie ook figuur 3.4). Het signaal dat er meer en meer afzetrisico s dreigen in de koopsector geeft aan dat de verkoop van deze huurwoningen waarschijnlijk geleidelijk aan minder makkelijk zal gaan verlopen. 3.8 Effect op de positie van de aandachtsgroep De aandachtsgroep bestaat uit de volgens de VROM definitie bestaat uit de alleenstaanden met een besteedbaar jaarinkomen van minder dan A 14.000 per jaar alsmede de samenwonenden met een inkomen van maximaal A 19.000 per jaar. 10 Anno 2005 horen ruim 30.000 huishoudens in deze regio tot de aandachtsgroep. Deze groep woont redelijk gespreid over de dorpse en landelijk perifere woonmilieus. Verhoudingsgewijs komt dit aantal van 30.000 huishoudens erop neer dat circa 34% van alle huishoudens tot de aandachtsgroep gerekend wordt (de primaire doelgroep van het VROM beleid). Voor heel Nederland ligt dit percentage lager namelijk op 31%. 10 De gegevens over de aandachtsgroep zijn ontleend aan het WBO 2002. De ontwikkeling voor de jaren 2002-2005 is zo goed mogelijk geschat. 28

De omvang van deze groep zal de komende jaren afnemen. Van ruim 30.000 anno 2005 naar 25.000 rond 2015 en 17.000 rond 2030. Deze daling doet zich overal voor in een vergelijkbaar tempo. Figuur 3.9: Ontwikkeling van de omvang van de aandachtsgroep (aantal*1000) per woonmilieu, Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2030 2005 2015 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 2030 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Verder zijn er duidelijke verschillen tussen de huur en de koopsector. In de huursector behoort anno 2005 56% tot de aandachtsgroep. In de koopsector is dat 20%. Figuur 3.9: Ontwikkeling van het aandeel van de aandachtsgroep (in procenten) per woonmilieu, Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015. Huur -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% Koop Centrum dorps_2005 2015 Dorps_2005 2015 Landelijk bereikbaar_2005 2015 Landelijk perifeer_2005 2015 De verschillen tussen de diverse woonmilieus wat dit betreft gering. In vrijwel alle woonmilieus behoort 50% van de huurders tot de aandachtsgroep (anno 2005) en 20% van de eigenaar bewoners. Bovendien daalt het aandeel van de aandachtsgroep in alle milieus in de loop der jaren geleidelijk; zowel in huur als in koopsector. 29

4 Een ambitieuzer programma 4.1 Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is aangegeven hoe een consument gericht bouw en sloopbeleid er uit zou kunnen zien in de regio Oost Groningen Delfzijl e.o. Daarbij is primair uitgegaan van de wensen van de consument. Hiervoor is gebruik gemaakt van de meest recente consumenten meting: het WBO 2002 (dat overigens nog enigszins is geüpdate naar de huidige situatie). Bovendien is rekening gehouden met het aanbod dat min of meer autonoom binnen de bestaande voorraad vrij komt. Aldus is vanuit consumenten wensen en vaste gegevens aangegeven wat voor soort woningen het best gebouwd zouden kunnen worden en in welke woonmilieus. Ook is aangegeven welke woningen het meest voor de hand liggen om gesloopt te worden. Het beeld dat daar geschetst is in vooral kwalitatief van aard. Er is voor wat betreft de kwantitatieve aspecten uitgegaan van een redelijk beperkte woningproductie van circa 3400 te bouwen nieuwe woningen en 2700 te slopen woningen. Als gevolg daarvan zou de woningvoorraad licht groeien met 700 woningen. Dit alles gerekend over de periode 2005-2015. Op langere termijn voor de periode 2015-2030 is uitgegaan van een nieuwbouwprogramma van 5600 woningen en een sloopprogramma van 5400 woningen zodat de voorraad na 2015 nog maar met 200 woningen groeit. Samengevat betekent dit dat van een beperkt bouw en sloopprogramma is uitgegaan voor de komende jaren. Een programma dat in zijn groeicijfers aansluit bij de meest recente demografische prognoses welke laten zien dat de regio qua inwonertal geleidelijk zal gaan teruglopen (en wel van 206.000 inwoners anno 2005 naar 190.000 in 2030, of te wel een afname van 16.000 inwoners). Het aantal huishoudens loopt daarbij overigens maar heel beperkt terug zodat ook de woningbehoefte vrijwel op het huidige niveau blijft. Al met al een situatie waarin het niet echt nodig is om de woningvoorraad te laten groeien. Toch zijn er in de regio Oost Groningen / Delfzijl plannen die een flinke groei van de woningvoorraad behelzen. Alleen al als uitgegaan wordt van het vigerende beleid van de provincie wordt een nieuwbouwproductie van circa 11.000 woningen verwacht, waarvan 6000 ter vervanging van te slopen woningen: kortom een groei van de voorraad met per saldo 5000 woningen. Een en ander zou de komende tien jaar moeten gebeuren: tussen 2005 en 2015. Overigens liggen de totale gemeentelijke uitbreidingsambities in de regio nog aanmerkelijk hoger dan 5000. 31

De productie van 11.000 in de periode 2005-2015 is als volgt opgebouwd: bijna 1000 productie in 2005, ruim 6500 harde pijplijn-plannen, circa 500 woningen voorlopig toegezegd in de nota Bouwen en Wonen voor de periode 2009-2014 en circa 3000 extra bouwproductie in verband met de additionele sloop in de periode 2009-2015. De sloop wordt geraamd op 6000: bijna 3000 in de periode tot en met 2008 op basis van de bestaande woonplannen en circa 3000 voor de periode 2009-2015. In dit hoofdstuk wordt geschetst welke effecten daar vanuit zullen gaan. Door de uitkomsten van dit programma te vergelijken met de uitkomsten van het vorige hoofdstuk wordt daarbij duidelijk welk effect een substantiële verhoging van het bouwprogramma zal hebben. Zoals gezegd is in dit hoofdstuk gerekend met een toename van de voorraad met 5000 woningen in de periode 2005-2015. Mochten er plannen ontwikkeld worden welke uitgaan van een half zo grote toename van de voorraad, dan mag men in grote lijnen effecten verwachten die ook half zo groot zijn als de effecten die hier geschetst worden. Overigens is denkbaar dat door een grote woningproductie ook extra inwoners aangetrokken zullen worden. Het op de markt brengen van enkele duizenden extra woningen kan zeer wel leiden tot een situatie waarbij mensen uit niet al te ver weg gelegen regio s zullen verhuizen naar Oost Groningen en Delfzijl e.o. Gelet echter op de perifere ligging van deze regio en de feitelijke verhuisstromen in de afgelopen jaren, is het goed dit effect op voorhand niet al te groot in te schatten. Zoals gezegd is het denkbaar dat de migratiebalans wijzigt en wellicht zelfs van negatief naar positief omslaat, maar men mag er op voorhand beslist niet op rekenen dat alle woningen zomaar gevuld zullen worden door nieuwe huishoudens van buiten de regio. Immers: ook daar zal gebouwd worden en de meeste mensen hebben nu eenmaal een voorkeur om te verhuizen over beperkte afstand. Vooralsnog is in dit hoofdstuk er NIET vanuit gegaan dat dit op enige serieuze schaal zal gaan gebeuren. De bedoeling van dit hoofdstuk is immers om zo scherp mogelijk te laten zien wat er zal gebeuren bij een zeer grote ontspanning van de woningmarkt. 4.2 De nieuwbouw naar woningtype en woonmilieu Tot 2015 zouden zoals gezegd 11.000 nieuwe woningen gebouwd worden en 6000 gesloopt. Na 2015 zijn overigens dezelfde cijfers aangehouden als in het voorgaande hoofdstuk. Wat voor woningen en waar gebouwd en gesloopt zou kunnen worden, is in de navolgende figuur aangegeven. Deze figuur is vergelijkbaar met figuur 3.7 in het voorgaande hoofdstuk. In grote lijnen komt hier hetzelfde kwalitatieve beeld uit naar voren, alleen de aantallen zijn beduidend groter. 11 De nieuwbouw van 11.000 woningen zou, om optimaal aan te sluiten bij de wensen van de consument wat hier opnieuw als uitgangspunt gehanteerd is, met name moeten plaats vinden in de dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus. In de dorpse milieus zou daarbij een flink aantal nieuwe woningen met zorg opgeleverd mogen worden. In de landelijk bereikbare milieus is nog een flinke vraag naar dure eengezins koopwoningen. In de landelijk perifere milieus zou juist heel weinig nieuw gebouwd hoeven worden. Voorzover dat gebeurt zou dat zoveel mogelijk met een zorgcomponent moeten gebeuren. Tegelijk zouden hier flinke aantallen woningen gesloopt kunnen worden: 3400 (van de 6000 te slopen) woningen waarvan 700 in de vooral goedkope huursector en 2700 in het goedkope en middeldure koopsegment. 11 Voor een nadere toelichting op de woonmilieutypologie wordt verwezen naar bijlage B. In bijlage D is een overzicht te vinden van de woonmilieu typologie binnen de regio. 32

Figuur 4.1: Nieuwbouwprogramma naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 -4-3 -2-1 0 1 2 3 4 5 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen Sloop 4.3 Effecten op vraag en aanbod In hoofdstuk 3 is weergegeven welke restvraag en welk restaanbod vrijwel onvermijdelijk zijn, simpel weg omdat de woningmarkt een dynamisch gegeven is waarbij er altijd huishoudens op zoek zijn naar een andere woningen en er altijd woningen zijn die, net vrij gekomen nog even geen nieuwe bewoner hebben. In onderstaande figuur zijn restvraag en restaanbod voor 2015 weergegeven wanneer er duidelijke ambitieuzer gebouwd en gesloopt zou worden. Deze figuur is te vergelijken met figuur 3.8. Figuur 4.2: Ontwikkeling van restvraag (rechts) en restaanbod( links) naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal *1000), Oost Groningen Delfzijl e.o., 2005-2015 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer -4-3 -2-1 0 1 2 3 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins In grote lijnen is te zien dat de restvraag ten opzichte van het vorige hoofdstuk vrijwel verdwijnt terwijl het restaanbod fors groter wordt. In het algemeen mag restvraag niet gelijk vertaald worden in een tekort aan woningen en mag restaanbod niet direct gezien worden als leegstand, maar duidelijk mag wel zijn dat bij het hier doorgerekende programma de woonconsument zoveel te kiezen krijgt dat nogal 33

wat aanbieders wel met een oplopende leegstand zullen moeten rekenen. Tegelijk geeft het vrijwel verdwijnen van de restvraag aan dat men in dit scenario aan of over de rand zou komen van wat aan nieuwbouw afzetbaar is. Het restaanbod zou voor een zeer belangrijk deel kunnen neerslaan in de dorpse en landelijke perifere woonmilieus. Met name gewone eengezins koopwoningen zullen daar steeds moeilijker verkocht kunnen worden aan een volgende bewoner. In hoofdstuk 3 is aangegeven dat de leegstand in dat (beperkte) scenario zou kunnen oplopen van 2500 anno 2005 naar 3200 in 2015; oftewel van minder dan 3% nu naar ruim 3,5% in 2015. Maar het hier doorgerekend ambitieuzere programma zou tot een leegstand van 6800 woningen kunnen leiden in 2015: een leegstand van ruim 7%. Anders gezegd: de 5000 extra woningen die er bijgebouwd zouden worden zouden resulteren in een toename van de leegstand met 4300 (in vergelijking tot de huidige situatie waar slechts 2500 woningen leegstaan). Tabel 4.1: Leegstand (aantal *1000;alsmede in procenten van de woningvoorraad) in 2015 in de regio Oost Groningen, Delfzijl e.o., volgens twee scenario s Beperkt programma Ambitieus programma Absoluut Wv Huur % voorraad Absoluut Wv Huur % voorraad Centrum dorps 0.4 0.2 1.3% 1.0 0.3 2.9% Dorps 1.0 0.2 3.4% 2.2 0.5 7.9% Landelijk bereikbaar 0.1 0.0 2.5% 0.3 0.0 4.2% Landelijk perifeer 1.7 0.3 6.7% 3.3 0.4 13.4% Totaal 3.2 0.7 3.6% 6.8 1.2 7.3% Bij deze raming van de leegstand hoort wel een kanttekening en een zeker voorbehoud. Doordat dit soort ontwikkelingen (en een dergelijk overaanbod) zich nog nooit in werkelijkheid voorgedaan heeft, is het bijzonder lastig om precies te voorspellen waar de leegstand zal neerslaan. Het hier gebruikte rekenmodel gaat er vanuit dat de minst aantrekkelijke segmenten en woonmilieus het meest hierdoor getroffen zullen worden. De verdeling van de leegstandsraming over de verschillende gemeenten is dan ook met de nodige onzekerheid omgeven. Vandaar dat bij de hieronder gepresenteerde leegstandcijfers de nodige terughoudendheid in het gebruik betracht moet worden. Ter indicatie is in de tabel weergegeven hoe groot de leegstand eind jaren negentig geweest is. In die tijd had de regio (ook) te maken met een flinke leegstand, maar destijds ging het vooral om leegstand in de huursector. Tabel 4.2: Leegstand per gemeente in aantallen in huur en koopsector alsmede in procenten van de woningvoorraad in de regio Oost Groningen, Delfzijl e.o.,2015 (ambitieus programma) Verzorgd In % Leegstand in % Huur Koop wonen Totaal voorraad 1998-2000 Appingedam 57 179 9 245 4.2% 2.6% Bellingwedde 45 314 15 374 9.0% 1.9% Delfzijl 167 811 59 1037 8.5% 11.2% Loppersum 87 430 44 561 7.8% 1.5% Stadskanaal 172 495 17 684 4.6% 5.4% Scheemda 73 640 26 739 13.4% 1.5% Veendam 136 536 18 690 5.4% 5.1% Vlagtwedde 104 548 12 664 9.5% 0.9% Winschoten 93 490 18 601 7.1% 5.9% Pekela 92 323 3 418 7.7% 3.3% Reiderland 58 271 14 343 11.4% 4.4% Menterwolde 106 374 12 492 7.0% 0.7% Totaal 1190 5411 247 6848 7.3% 5.1% 34

Bijlage A: toelichting Socrates model Het Socratesmodel is ontwikkeld met als doel een kwantitatief en kwalitatief inzicht te geven in de huidige situatie en de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Het model geeft niet alleen weer hoe mensen feitelijk gehuisvest zijn, maar ook wat ze eigenlijk zouden willen. De spanning tussen de feitelijke situatie en de gewenste situatie wordt in beeld gebracht. Tekorten en eventuele overschotten kunnen daardoor gekwantificeerd worden. Om die reden is het model dan ook gericht op regionaal schaalniveau. Op dat niveau immers komen vraag naar en aanbod van woningen bij elkaar. Verder biedt het model de mogelijkheid om na te gaan wat de omvang en samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren zou moeten zijn. Tekorten en overschotten maar ook de ontwikkeling van vraag en aanbod in de toekomst worden daarvoor binnen het model berekend. Centraal in het model staan de ontwikkelingen die zich in de loop der jaren voordoen en de dynamiek die daar achter zit. Dit betekent dat het model kijkt naar: De veranderingen aan de kant van de vragers (de huishoudens) De veranderingen aan de kant van het aanbod (de woningen) en Het functioneren van de woningmarktmarkt als proces van vraag en aanbod De voortdurende flux en dynamiek van de woningmarkt wordt hierdoor in beeld gebracht en zo wordt beschreven hoe de woningmarkt van jaar op jaar verandert. Zo wordt bijvoorbeeld (voor de koopsector maar ook voor de huursector) aangegeven: Hoeveel huishoudens op enig moment eigenaar bewoner zijn Hoeveel huishoudens een koopwoning zoeken Hoeveel huishoudens uit een koopwoning willen verhuizen Hoeveel nieuwe koopwoningen gebouwd worden Wat de verhouding is tussen vraag en aanbod in de koopsector Hoeveel huishoudens er daadwerkelijk in slagen naar een koopwoning te verhuizen Hoeveel daar niet in slagen En hoeveel huishoudens een jaar later eigenaar bewoner zijn. Door deze stappen af te lopen, ontstaat inzicht in de huidige situatie en in de te verwachten situatie op de woningmarkt, in kwantitatieve en kwalitatieve zin. 12 Het wezen van het model kan relatief simpel geschetst worden. 12 Zoals gezegd niet alleen voor de koopsector maar veel verder uitgesplitst voor een reeks van deelsegmenten waaruit de totale woningmarkt is opgebouwd. 35

Figuur 1.1: de basisopzet van het Socratesmodel Huishoudens in woningen Vraag (huishoudens) Aanbod (woningen) Niet vervulde vraag (restvraag) Niet afgenomen aanbod (restaanbod) Verhuizingen: huishoudens naar andere woning De vraag naar woningen welke wordt bepaald op basis van: Demografische ontwikkelingen als geboorte, sterfte, migratie alsmede veranderingen in huishoudens. Deze demografische veranderingen zijn goeddeels te beschouwen als een autonoom proces, Economische ontwikkelingen en dan met name de ontwikkeling van de huishoudeninkomens. Door rekening te houden met de belangrijkste kenmerken als leeftijd, type huishouden, opleidingsniveau en mate van tweeverdienerschap kan de differentiële groei van de huishoudeninkomens voorspeld worden. Op macro niveau is er daarnaast dan nog de koppeling aan bijvoorbeeld de voorspellingen van het CPB. Het aanbod van woningen dat bepaald wordt op basis van: De verwachte nieuwbouwproductie, De verwachte herstructurering en sloop van woningen, De verkoop van huurwoningen, De transformaties binnen de bestaande voorraad (samenvoegen, splitsen, verdichten, verdunnen). Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren ontstaat enerzijds inzicht in de mate waarin vraag en aanbod op elkaar aansluiten: de slaagkans van de woonconsument en de verhuizingen die hierdoor mogelijk worden. Daarnaast geeft deze confrontatie van vraag en aanbod inzicht in de mate waarin vraag en aanbod niet op elkaar aansluiten en er dus fricties gaan of blijven bestaan. Zo wordt enerzijds restvraag gesignaleerd: consumenten die een bepaalde woning in een bepaald woonmilieu niet kunnen vinden. Daarnaast wordt restaanbod gesignaleerd: aanbod van woningen welke vrijkomen en waarnaar vervolgens geen vraag meer bestaat. Overigens mag restvraag niet direct gezien worden als "woningtekort". Voor het functioneren van de woningmarkt is het goed dat er een zekere druk op de markt bestaat. Het feit dat mensen enige tijd moeten zoeken naar woonruimte hoeft op zich geen probleem te zijn. Wonen is immers een "goed" dat ook van de zijde van de woonconsument een zodanige besteding vraagt dat er "wel een nachtje over geslapen mag worden". 36

Vergelijkbare nuancerende opmerkingen kunnen gemaakt worden bij de term "restaanbod". Dit mag niet direct vertaald worden in "leegstand". Restaanbod is wel een signaal dat er een zeker overaanbod aan woningen in een bepaald segment dreigt te gaan ontstaan. In de praktijk betekent dit bijvoorbeeld dat het wat langer duurt voordat woningen weer bewoond worden of dat er wat meer moeite gedaan moet worden om een nieuwe bewoner te vinden (meer mutatie onderhoud of een lagere prijs). 37

Bijlage B: indeling woonmilieus Binnen het Socratesmodel wordt gerekend met maximaal 13 woonmilieus. Deze woonmilieus zijn onderscheiden op basis van stedelijkheid waarbij dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn. Deze (nieuwe) indeling in 13 woonmilieus kan geaggregeerd worden naar de 5 bekende woonmilieus zoals die voor de Nota Mensen, Wensen, Wonen zijn ontwikkeld (1) centrum stedelijk, 2) buiten centrum, 3) groen stedelijk, 4) dorps en 5) landelijk wonen). Overigens wijkt deze nieuwe indeling in woonmilieus wel af van de woonmilieutypologie die destijds op basis van het WBO 1998 is ontwikkeld. Daarover is eerder gerapporteerd. 13 Deze 13 woonmilieus die overigens niet in alle regio s voorkomen zijn als volgt te typeren. Om te beginnen wordt een driedeling gemaakt naar Steden (met de woonmilieus 1-6), Klein stedelijke woonplaatsen (met de woonmilieus 7-9), Dorpse en rurale plaatsen (met de woonmilieus 10-13). Tot de steden worden de woonplaatsen gerekend die minimaal 27.500 huishoudens tellen. 14 Binnen deze groep van de steden worden de 6 grootste gemeenten (G4 plus Eindhoven en Groningen) apart onderscheiden. Deze 6 gemeenten hebben met name een bijzonder stedelijk centrum milieu dat in de kleinere steden niet aanwezig is. Tot de kleine steden horen de woonplaatsen met a) meer dan 13000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare; b) meer dan 10000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en ofwel een percentage meergezinswoningen groter dan 10% ofwel de dichtheid van het centrum meer dan 20 woningen per hectare. De overige woonplaatsen behoren bij de dorpen. De steden: zes woonmilieutypen Binnen de stedelijke woonplaatsen zijn zes woonmilieutypen onderscheiden. Het eerste stedelijke woonmilieutype is centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is in eerste instantie één postcodegebied als centrum aangewezen. Vervolgens is een aantal andere wijken als centrum- 13 Heida H. en C. Poulus, Socrates Update, Fase 1, Delft februari 2004, bijlage 6. 14 Stedelijkheid wordt derhalve niet bepaald op gemeentelijk niveau maar op het niveau van de woonplaatsen i.e. woonkernen. Gemeenten als Haarlemmermeer en Apeldoorn tellen nogal wat inwoners die verdeeld zijn over een flink aantal niet al te grote kernen. Die kernen zijn minder stedelijk dan het inwonertal van de gemeente als geheel zou doen vermoeden. 39

stedelijk aangeduid op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum). Het woonmilieu centrum-stedelijk is vervolgens uitgesplitst in twee typen. De centra van de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Eindhoven) zijn als centrum-stedelijk-plus aangeduid. De plus staat hier voor het voorzieningenniveau van de stad. 1 / 2 centrum-stedelijk en centrum-stedelijk-plus Na het onderscheiden van de centra van de steden zijn de overige wijken ingedeeld in stedelijke wijken en groenstedelijke wijken. De wijken met een hoge dichtheid zijn stedelijk genoemd, de wijken met een lage dichtheid groenstedelijk. Binnen de stedelijke wijken zijn drie subtypen onderscheiden. De wijken die overwegend voor de oorlog gebouwd zijn, zijn stedelijk vooroorlogs genoemd. De wijken die overwegend na de oorlog gebouwd zijn, zijn onderscheiden in wijken met een groot aandeel meergezinswoningen (stedelijk naoorlogs compact) en wijken met voornamelijk grondgebonden woningen (stedelijk naoorlogs grondgebonden). 3 stedelijk vooroorlogs; 4 stedelijk naoorlogse compact; 5 stedelijk naoorlogs grondgebonden. De wijken met een lage dichtheid en relatief veel groen leveren dan het 6e woonmilieu type op binnen de steden. In figuur B.1 is te zien wat de gemiddelde dichtheid is van de wijken in de steden (naar percentage eengezinswoningen) en wat de dichtheid maximaal mag zijn om tot de groen-stedelijke wijken gerekend te worden. Naarmate het percentage eengezinswoningen in een wijk toeneemt, moet de dichtheid (in woningen per hectare) lager zijn om nog als groenstedelijk benoemd te worden. 6 groen stedelijk Figuur B.1: Gemiddelde dichtheid van wijken in woningen per hectare, in de steden en de maximumdichtheid van groenstedelijke wijken dichtheid 100 80 60 40 20 0 0-20 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-100 Kleinstedelijke woonplaatsen gemiddelde dichtheid maximum dichtheid percentage eengezinsw oningen Voor de kleinstedelijke woonplaatsen is de driedeling gehandhaafd die de stedelijke woonplaatsen kennen in de vijfdeling. De milieus zijn: 7 centrum kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit centrum-stedelijk), 8 kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit het buitencentrum milieu) en 9 groen kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit groenstedelijk). 40

Centrum-dorpse en dorpse milieus Binnen de dorpen is onderscheid gemaakt tussen woonplaatsen met veel voorzieningen en woonplaatsen met relatief weinig voorzieningen resp. 10 centrum dorps en 11 dorps De landelijke woonmilieus zijn onderverdeeld in bereikbare en perifere gebieden. De bereikbare milieus liggen binnen 20 minuten reisafstand van een centrumstedelijk milieu. 12 landelijk bereikbaar 13 landelijk perifeer Resultaat Voor de onderscheiden 13 woonmilieus zijn in onderstaande tabel enkele kerngegevens opgenomen. Bovendien is een kaart opgenomen met de typologie voor heel Nederland. Tabel B.1 Kenmerken van de 13 woonmilieutypen N vooroorlogse won. eengezinswon. vrijstaande won. gemidd. WOZwaarde dichtheid woongebied dichtheid winkels per totaal 1000 huish. gezinnen lage inkomens Centrum-stedelijk-plus 34 63,3% 16,7% 1,8% 66,8 77,8 59,3 49,2 16,0% 39,5% Centrum-stedelijk 37 31,9% 53,2% 4,1% 67,1 42,0 27,2 96,6 18,1% 39,8% Stedelijk VO 115 65,0% 38,2% 2,1% 60,4 65,8 36,6 18,7 25,6% 42,2% Stedelijk NO compact 238 17,1% 37,8% 2,1% 61,1 46,6 20,4 10,8 29,6% 43,8% Stedelijk NO grondgebonden 166 15,7% 76,1% 5,9% 73,2 32,7 11,6 9,6 38,8% 40,1% Groen-stedelijk 196 16,7% 64,0% 11,1% 86,2 23,0 5,5 8,6 34,4% 38,1% Centrum-kleinstedelijk 78 20,8% 68,3% 9,7% 80,8 28,1 11,1 68,8 28,1% 40,9% Kleinstedelijk 202 12,0% 70,9% 6,2% 80,1 32,6 8,6 8,4 39,5% 37,9% Groen-kleinstedelijk 204 12,3% 80,8% 15,1% 88,9 21,1 4,6 8,6 39,7% 38,9% Centrum-dorps 358 15,4% 88,3% 18,2% 90,7 23,2 2,9 20,6 40,8% 38,9% Dorps 488 18,0% 94,6% 34,4% 91,9 20,6 1,1 16,3 42,8% 39,7% Landelijk bereikbaar 1473 27,1% 91,7% 50,8% 99,1 19,9 0,4 9,4 43,8% 39,1% Landelijk perifeer 427 33,3% 93,5% 54,4% 70,1 19,5 0,3 12,4 42,0% 43,0% totaal 4016 22,1% 71,0% 16,6% 80,4 27,7 2,1 18,4 36,1% 40,0% Figuur B.2: Woonmilieutypologie Nederland, o.b.v. WBO 2002 41

Bijlage C: begrippenlijst Indeling huishoudens In het model zijn die huishoudenkenmerken opgenomen die het belangrijkste zijn waar het gaat om het woongedrag en de verhuiswensen. Door deze kenmerken in het model op te nemen worden immers (relatief) homogene groepen onderscheiden die een vergelijkbaar woongedrag hebben. Voor wat betreft woongedrag en verhuiswensen is met name van belang in wat voor soort woningen men feitelijk woont en waar men naar toe zou willen verhuizen. De huur/koopverhouding, het prijsniveau en het type woning zijn daarbij het belangrijkste. Concreet wordt derhalve onderscheid gemaakt tussen huishoudens naar type en leeftijd omdat de op die manier in beeld gebrachte levensfase direct van invloed is op de positie die men in de loop der jaren heeft weten te bemachtigen op de woningmarkt; met een tweetal voorbeelden kan dit geïllustreerd worden: 1) ouderen hebben meer jaren kunnen wachten op een aantrekkelijke woning, dus wonen meer overeenkomstig hun wensen dan jongeren die net gestart zijn; 2) alleenstaanden opteren vaker voor een klein appartement in de stad terwijl gezinnen met kinderen meer gericht zijn op de eengezinswoning in een groene omgeving. naar inkomensniveau omdat het inkomen en het kapitaal dat men in de loop der jaren heeft opgebouwd bepalend zijn voor het prijsniveau dat men kan betalen en eventueel de mate waarin men een eigen woning kan verwerven. Leeftijd Jong: huishoudens met een hoofd jonger dan 30 jaar Middelbaar: huishoudens met een hoofd tussen 30 en 44 jaar Gevorderd: huishoudens met een hoofd tussen 45 en 64 jaar Senioren: huishoudens met een hoofd tussen 65 en 74 jaar Oud: huishoudens met een hoofd van 75 jaar of ouder Type Alleenstaanden: eenpersoonshuishoudens Paren zonder kinderen: (gehuwd) samenwonenden zonder thuiswonende kinderen Gezinnen: (gehuwd) samenwonenden met een of meer thuiswonende kinderen Eenoudergezinnen 43

Inkomen 15 Laag inkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tot 14000 Laag middeninkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tussen 14000 en 19000 Hoog middeninkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tussen 19000 en 40000 Hoog inkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen boven 40000 Inkomen: besteedbaar jaarinkomen volgens de VROM definitie, prijspeil 2002. De hier gekozen inkomensklassen maken het tezamen met de huishoudentypen mogelijk om de VROM aandachtsgroep te berekenen. Tot de aandachtsgroep behoren de alleenstaanden met een besteedbaar jaarinkomen van minder dan A 14.000 per jaar alsmede de samenwonenden met een inkomen van maximaal A 19.000 per jaar. In eerdere versies van het Socratesmodel werden huishoudens ook onderscheiden naar opleidingsniveau. Maar uit nadere analyses is gebleken dat een fijnere indeling naar leeftijdsgroepen een beter onderscheid oplevert dan toevoeging van het kenmerk opleidingsniveau. Op zich is dat te begrijpen vooral omdat het effect van het inkomen (dat veelal samenhangt met het opleidingsniveau) toch al in het model verwerkt is. Indeling woningen De belangrijkste woningkenmerken zijn de eigendomsverhouding (huur/koop), het woningtype (eengezinswoningen versus appartementen) en natuurlijk het prijsniveau. Deze structurele woningkenmerken bepalen in belangrijke mate de positie van een woning op de woningmarkt en daarmee de doelgroep voor deze woning. Overigens zijn deze kenmerken niet alleen voor de consument maar ook voor het ruimtegebruik en de (financiële) exploitatie van bouwplannen essentieel. Huurwoningen hebben een beperkter ruimtebeslag dan koopwoningen en dragen zeker bij een residuele benadering aanzienlijk minder bij aan de grondexploitatie. Hetzelfde geldt grosso modo voor goedkope versus dure woningen. Daarnaast speelt vooral op het snijvlak van wonen en zorg de toegankelijkheid van de woningen en rol en meer algemeen de geschiktheid van de woning voor bewoning door ouderen (of minder validen). De mate waarin een woning zonder trappen lopen toegankelijk is, vormt hierbij een eerste maar wel essentiële voorwaarde. In dit verband wordt wel gesproken van nultrede woningen of toegankelijke woningen. Daarmee wordt aangeduid dat de woning van buiten te betreden is en ook binnenhuis te bewonen is, zonder dat men trappen hoeft te lopen. Dit betekent dat woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer op één verdieping te vinden moeten zijn. Bovendien is in het Socratesmodel het woningtype verzorgd wonen opgenomen (totaal gaat het om circa 100.000 woningen op een woningvoorraad van bijna 7 miljoen woningen). Deze woningen zijn allen toegankelijk, maar bovendien zijn ze speciaal bedoeld voor ouderen en kan men in deze woning gebruik maken van zorgdiensten die vanuit een verzorgingstehuis, dienstencentrum of steunpunt worden aangeboden. In eerdere versies van het Socratesmodel werden de woningen onderscheiden naar grootte (i.c. het aantal kamers). Ook is wel eens gerekend met een verdeling naar de kenmerken vrijstaand, halfvrijstaand resp. in een rij. In het Socratesmodel kan echter slechts met een beperkt aantal kenmerken en typen gerekend worden. Bovendien is een afstemming van wonen en zorg cruciaal zodat ervoor gekozen is het kenmerk grootte in te ruilen voor het kenmerk van de toegankelijkheid. 15 De inkomensdefinitie is hierbij gebaseerd op het besteedbaar jaarinkomen volgens de VROM-definitie, prijspeil 2002. Tot de aandachtsgroep behoren de alleenstaanden met een netto besteedbaar inkomen van minder dan14.000 euro per jaar alsmede de samenwonenden met een inkomen van maximaal 19.000 euro per jaar. 44

Eigendomsverhouding Huur Koop Type Eengezins Meergezins (appartement) Toegankelijkheid Toegankelijke woningen: woningen met woon en slaapkamer alsook keuken en badkamer zonder traplopen bereikbaar Niet toegankelijke woningen: overige woningen Prijsniveau 16 Goedkope huur: huurwoningen met een huur tot 358 Middeldure huur: huurwoningen met een huur tussen 358 en 479 Dure huur: huurwoningen met een huur boven 479 Goedkope koop: koopwoningen met een koopprijs tot 150.000 Middeldure koop: koopwoningen met een koopprijs tussen 150.000 en 215.000 Dure koop: koopwoningen met een koopprijs boven 215.000 Extra woningtypen Verzorgd Wonen: dit zijn woningen die speciaal bedoeld zijn voor ouderen, en waarbij men via een verzorgingstehuis, dienstencentrum of steunpunt gebruik kan maken van zorgdiensten. Bewoonde Andere Ruimten (BAR): Niet-woningen, zoals woonboten, kamergewijze verhuur, etc 16 Huur: prijzen per 1-1-2002 / basishuur (per maand) inclusief huursubsidie; Koopprijs: verkoopwaarde in onbewoonde staat per 2002 45

46

Bijlage D: woonmilieus in Groningen In bijgaande tabel is per gemeente aangegeven welk woonmilieu voorkomt en hoeveel woningen er in elk milieu staan anno 2005 (aantal *1000). De zgn. Acantus gemeenten zijn hier in rood aangegeven. In dit deel van Nederland ontbreken de stedelijke en klein stedelijke woonmilieus. Appingedam Aantal woningen 1-1-2005 *Centrum dorps 4800 *Landelijk perifeer 800 Bellingwedde *Dorps 2700 *Landelijk perifeer 1400 Delfzijl *Centrum dorps 5300 *Landelijk perifeer 7100 Loppersum *Dorps 1100 *Landelijk bereikbaar 1600 *Landelijk perifeer 1800 Stadskanaal *Centrum dorps 8800 *Dorps 4300 *Landelijk perifeer 1200 Scheemda *Dorps 2200 *Landelijk perifeer 3700 Veendam *Centrum dorps 8200 *Dorps 2200 *Landelijk perifeer 1800

Vlagtwedde *Dorps 5200 *Landelijk perifeer 1800 Winschoten *Centrum dorps 3600 *Landelijk perifeer 4900 Pekela *Dorps 5500 *Landelijk perifeer 100 Reiderland *Dorps 1100 *Landelijk perifeer 2100 Menterwolde *Dorps 3600 *Landelijk bereikbaar 900 *Landelijk perifeer 700 48