HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND 2015-2016 Waddinxveen, 9 april 2015
Inhoudsopgave 1. Inleiding... 2 2. Landelijk huurbeleid... 4 2.1 Akkoorden en Wet- en regelgeving... 4 2.2 Landelijke uitgangpunten huurprijsaanpassing 2015... 6 3. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 2014... 9 3.1 Maatschappelijke doelstelling... 9 3.2 Huurverhoging Woonpartners per 1 juli 2015...10 3.3 Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie...12 3.4 Huuraanpassing 2015 in cijfers...13 3.5 Energetische maatregelen en energielabel...15 4. Zeggenschap huurders...15 Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 1
1. Inleiding Voor u ligt een uitwerking van het huurbeleid voor de huurperiode juli 2015 t/m juni 2016. In dit beleidsplan wordt in hoofdstuk 2 eerst de landelijke ontwikkelingen geschetst die van invloed zijn op de huurprijsstelling voor de komende beleidsperiode. In deze schets wordt ingegaan op de voor het huurbeleid relevante veranderingen in wet- en regelgeving, alsook worden de veranderingen in de voor het huurbeleid voor de beleidsperiode relevante kerncijfers toegelicht, waaronder uiteraard de door de minister geboden huurruimte. Woningcorporaties hebben nog steeds enige vrijheid voor het voeren van een eigen huurbeleid. In hoofdstuk 3 worden de keuzes die Woonpartners daarin maakt nader toegelicht. Dit huurbeleid is tot stand gekomen na intensief overleg met de aan ons bedrijf verbonden huurdersorganisaties HWZM en HWHM. De huurderskoepels hebben geadviseerd de huurprijs voor de huurronde 2015 te bevriezen, dan wel te beperken tot de niet-woningen, dan wel een beroep te doen op de algemene reserve. Gelet op de continuïteit van het bedrijf en de belangen van toekomstige huurders is besloten om in afwijking van dit advies de generieke huurverhoging voor 2015 te bepalen op 1,5%. De achtergrond hiervan wordt hieronder nader toegelicht. Na de totstandkoming van het regeerakkoord van het kabinet-rutte II is er veel veranderd in de wijze waarop via wet- en regelgeving het veld van de volkshuisvesting wordt aangestuurd. Nog niet alle aangekondigde maatregelen zijn al verankerd in wet- en regelgeving, maar het einde van een turbulente periode komt in zicht. Dat wil niet zeggen dat alle veranderingen al zijn ingedaald. Dit Huurbeleidsplan geeft een beeld van de actuele stand van zaken voor zover relevant voor het huurbeleid. De ingevoerde verhuurdersheffing die oploopt tot 1,7 miljard per jaar in 2017 trekt een flinke wissel op de financiële ruimte van corporaties om te investeren in nieuwe betaalbare woningen en investeringen in groot-onderhoud. In totaal gaat het voor Woonpartners in 2015 om een aderlating van 4,31 miljoen, welke naar 2017 oploopt tot jaarlijks ca. 5,35 miljoen. Hoewel de huidige investeringsplannen hiervan geen hinder zullen ondervinden, wordt de toekomstige ruimte om aan de noodzakelijke vernieuwing van de portefeuille te werken hierdoor sterk beperkt. Het kabinet biedt ter compensatie van deze heffing via haar huurbeleid de verhuurders extra ruimte om inkomsten te verwerven. De maximale huurstijging voor woningen in het sociale segment is voor deze beleidsperiode vastgesteld op 2,5% (inflatie + 1,5%) bij een huishoudjaarinkomen over 2013 tot 34.229,- 1. Heeft een huishouden in dat jaar een inkomen dat ligt tussen 34.229,- en 43.786,-, dan mag de verhuurder de huur met maximaal 3% verhogen. Voor nog hogere inkomens mag de huurverhoging maximaal 5% bedragen. Indien het inkomen daalt wordt de huur bij de eerstvolgende huurherziening weer omlaag bijgesteld. Woonpartners vindt dat niet het inkomen, maar de kwaliteit van de woning leidend moet zijn voor de hoogte van de huurprijs. Woonpartners ziet meer in een huursombenadering, waarbij de gemiddelde huurstijging begrensd wordt, maar waarbinnen correcties mogelijk zijn op basis van de kwaliteit van de woning. Verwacht wordt dat in 2016 de Huursombenadering in het rijksbeleid wordt verankerd. De relatie tussen de huurprijsverhoging en de aanpassing van de huurprijsgrenzen voor huursubsidie wordt als gevolg van de toepassing van gedifferentieerde verhogingspercentages voor de te onderscheiden huurprijsgrenzen ingewikkelder dan we voor 2014 gewend waren. Waar de huren in het sociale segment dit jaar maximaal mogen stijgen met 2,5%, stijgen de aftoppingsgrenzen voor de huursubsidie met 3,6%. De liberalisatiegrens stijgt slechts met 1,6%. De normhuren, dat is het deel van de huur dat de huurder altijd zelf moet betalen, worden verhoogd met 1,33%. Deze stijging is gekoppeld aan stijging van de bijstandsuitkering. Vanwege de toepassing van al deze verschillende 1 De voorgenomen tijdelijke verhoging van de toewijzingsgrens voor betaalbare huurwoningen van woningcorporaties naar 38.000,- per 1 juli 2015 speelt hier geen rol. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 2
percentages zijn de effecten van het huurbeleid voor de huurder echter steeds moeilijker te doorgronden. Door het kabinet is voorts aangegeven (in de novelle op de Herzieningswet) dat de liberalisatiegrens naar verwachting per 1 januari 2016 voor een periode van drie jaar zal worden bevroren op het niveau van 1 juli 2015. Ook de verhoging van de AOW-leeftijd heeft gevolgen voor de vaststelling van de hoogte van de huurtoeslag. In de Wet op de huurtoeslag (Wht) is de leeftijdsgrens van 65 jaar vervangen door de pensioengerechtigde leeftijd. Bepalend is de leeftijd op 1 januari van het berekeningsjaar. Het gevolg is dat de gunstiger huurtoeslagregeling voor ouderen later in zal gaan dan men tot voor kort gewend was. De wetgever heeft bepaald dat 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens toegewezen moet worden aan huishoudens met een inkomen beneden 34.229,- (inkomenspeil 2013). Woonpartners Midden-Holland ziet het als haar taak om ook voor huishoudens met inkomens boven de door de Europese Commissie gestelde inkomensgrens van 34.911,- (inkomenspeil 2015) een aanbod te kunnen doen. Enerzijds wil Woonpartners Midden-Holland dit realiseren door gebruik te maken van de mogelijkheid om maximaal 10% van haar woningbestand dat kwalitatief daarvoor geschikt is bij mutatie in huur te verhogen boven de liberalisatiegrens van 710,68. Anderzijds gebruikt Woonpartners ook de ruimte, die de Europese Commissie heeft geboden om toch nog aan hogere inkomensgroepen toe te wijzen. Tot 1 juli 2015 geldt daarvoor een grens waarbij 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden 34.911 (inkomenspeil 2015). Als na 1 juli 2015 het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in werking treedt moet 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden 34.911,-, en mag 10% toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911,- en 38.950,- (inkomenspeil 2015) en de resterende 10% is dan vrij toewijsbaar. Deze maatregel heeft een looptijd van 5,5 jaar vanaf het moment van inwerkingtreding. In datzelfde Besluit, dat naar verwachting op 1 juli 2015 in werking treedt, wordt de woningtoewijzing gebonden aan striktere voorwaarden. Als toewijzingsnorm wordt aangegeven, dat in 2016 95% van de vrijkomende huurwoningen met een prijs beneden de aftoppingsgrens verhuurd dient te worden aan huishoudens met recht op huurtoeslag. De maatregel wordt via een overgangsregime ingevoerd. In het Woonakkoord is afgesproken het woningwaarderingsstelsel (WWS) te moderniseren door de WOZ-waarde daarin op te nemen. Een daartoe strekkend besluit ligt thans voor advies bij de Raad van State. De beoogde invoeringsdatum is verschoven van 1 juli 2015 naar 1 oktober 2015. Gelet op de soms onevenwichtige huurprijsvaststelling in het verleden, blijft het noodzakelijk om bij mutatie de woning naar de gewenste prijs/-kwaliteitsverhouding te brengen. Hiervoor biedt het Kabinetsbeleid overigens wel de ruimte. Woonpartners investeert nog steeds in het verbeteren van de energieprestatie van haar bezit. Gelet op het door de corporatiesector gedane bod voor het terugdringen van de CO²-uitstoot door de energieprestatie van de woningen te verbeteren investeert Woonpartners in 2015 ca. 2 mln. in energiebesparende maatregelen in bestaande huurwoningen. De huren van de verbeterde woningen zullen dan wel bij mutatie verder worden opgetrokken. Uitgangspunt blijft dat de energiebesparende maatregelen leiden tot een woonlastenverlaging voor de huurders. Waddinxveen, 9 april 2015 R.J. Mascini directeur-bestuurder Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 3
2. Landelijk huurbeleid 2.1 Akkoorden en Wet- en regelgeving De afspraken over wonen uit het regeerakkoord, dat de basis vormt voor het kabinet Rutte II, konden niet rekenen op steun in de 1 e kamer. Dat heeft ertoe geleid dat in februari 2013 een Woonakkoord werd overeengekomen tussen de regeringspartijen en een aantal andere fracties, waardoor alsnog een meerderheid in de 1 e kamer kon worden verkregen. De voor het huurbeleid relevante afspraken hieruit zijn: - Er wordt ruimte geboden de huren met 1,5% boven inflatie te verhogen; - De mogelijkheid wordt geboden daarnaast de huren inkomensafhankelijk extra te verhogen, met een de mogelijkheid de huren weer naar beneden bij te stellen als het inkomen daalt; - Er wordt een extra belastingmaatregel in de vorm van een verhuurdersheffing ingesteld; - Er komt een hardheidsclausule waarin uitzonderingsbepalingen worden opgenomen voor de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor gehandicapten en chronisch zieken; - Er wordt gestreefd naar een vereenvoudiging van het Woningwaarderingsstelsel, waarbij de de WOZ-waarde in het stelsel wordt betrokken. - Voor het einde van 2014 komt het kabinet met een wetsvoorstel om het systeem van jaarlijkse huurverhogingen te vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom (indachtig Wonen 4.0), waarbij de verhuurdersheffing volgens afspraak kan worden gerealiseerd; - Tot slot om de laagste inkomensgroep te ontzien zal het budget voor de huurtoeslag worden verhoogd cf. regeerakkoord. Over dit akkoord is nog lang tussen Minister en 1 e kamer onderhandeld en op onderdelen zijn er nog wijzigingen aangebracht. Uiteindelijk is op 18 december 2013 een en ander in wetgeving verankerd. Huisvestingswet Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet van kracht geworden. Deze regelt vooral de beheersing van de schaarste aan betaalbare woningen. Bij schaarste kan een gemeentebestuur besluiten een huisvestingsverordening in het leven roepen die de toegang van woningzoekenden tot de sociale huursector regelt. Ook is hier van belang dat op grond van deze wet passendheidscriteria gegeven kunnen worden voor de woningtoewijzing. De regio waar Woonpartners actief is geldt als een schaarstegebied, waardoor in alle gemeenten voorbereidingen worden getroffen voor vernieuwing van de Huisvestingsverordeningen per 1 juli 2015. Woningwet Een groot deel van de veranderingen uit het Woonakkoord moet worden verankerd in een herziene Woningwet. Deze wet ligt al een hele tijd bij de 1 e kamer, maar ontmoette daar weerstand. In de vorm van een Novelle is op 11 december 2014, nadat de behandeling in de 2 e kamer nog een flink aantal aanpassingen aanbracht, naar de 1 e kamer gezonden. Verwacht wordt dat dit voorjaar hierover definitieve besluitvorming plaats vindt. De herziene Woningwet regelt een scala van zaken, zoals het systeem van toelating, de governance, het werkdomein, de staatssteun, onderscheid Daeb / niet-daeb, verbindingen en toezicht. Met de Novelle worden mede n.a.v. het regeerakkoord aanpassingen voorgesteld. Dit betreft zaken zoals een sterkere rol van de gemeente, nadere definiëring van het werkdomein, beperking Daeb-duur, keuzemogelijkheid administratieve scheiding / juridische splitsing tussen Daeb en niet- Daeb bezit, beperking nieuwe activiteiten tot de regionale schaal, en nog wat kleinere zaken. Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 Dit ontwerpbesluit is op 6 februari 2015 aan de tweede kamer gezonden. Dit besluit bevat nadere regels betreffende toegelaten instellingen en regels betreffende wooncoöperaties als bedoeld in artikel 61s van de Herzieningswet, zoals dit artikel luidt na aanvaarding van de novelle. Dit besluit bevat een omvangrijk aantal nadere regels die van toepassing zijn op toegelaten instellingen en haar Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 4
toezichtsorganen. Als zodanig treedt dit besluit in de plaats van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Het voert te ver om de inhoud hiervan in dit verband allemaal aan te halen. Twee dingen springen eruit en zijn van betekenis voor het huurbeleid en dat is de nadere invulling van de in de novelle opgenomen maatregel ter bevordering van het passend toewijzen in het kader van de huurtoeslag en de tijdelijke verruiming van de toewijzingsbegrenzing voor huishoudens met een inkomen boven de Daeb-grens ( 34.911,- inkomenspeil 2015). Passend toewijzen Als het besluit op 1 juli 2015 in werking treedt, wordt de woningtoewijzing gebonden aan striktere voorwaarden. Als toewijzingsnorm wordt aangegeven, dat in 2018 95% van de vrijkomende huurwoningen met een prijs beneden de aftoppingsgrens verhuurd dient te worden aan huishoudens met recht op huurtoeslag. De maatregel wordt via een overgangsregime ingevoerd. Al in 2015 dient een corporatie meer passend toe te wijzen. In 2015 dient 20% van het verschil tussen het percentage passende toewijzingen in 2014 en de norm van 95% ingelopen te worden. De ondergrens voor 2015 is dan het percentage in 2014 + 20% van (95% - percentage 2014) In 2016 en 2017 dient dit verschil met respectievelijk 45% en 70% te zijn verhoogd. Het niet voldoen aan deze norm kan aanleiding zijn voor het opleggen van sancties, waarbij de bestuurlijke boete het meest voor de hand ligt. Inmiddels is via een aangenomen motie de invoeringsdatum voor het bereiken van de 95% toewijzingsnorm teruggebracht naar 31 december 2016. Inkomensgrens woningtoewijzing Met de Europese Commissie is indertijd overeengekomen dat 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen mogen worden aan prioriteitsgroepen met een hoger inkomen en als er nog ruimte over is aan reguliere huishoudens met een hoger inkomen. Woonpartners heeft deze ruimte altijd zo goed mogelijk benut om ook de huishoudens met een inkomen tot 37.000,- te kunnen bedienen. Als bovenbedoeld besluit op 1 juli 2015 in werking treedt wordt deze regeling vervangen door een regeling waarbij 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden 34.911,-, en mag 10% toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911,- en 38.950,- (inkomenspeil 2015) en de resterende 10% is dan vrij toewijsbaar. Deze maatregel heeft een looptijd van 5,5 jaar vanaf het moment van inwerkingtreding van het besluit. Verhuurdersheffing Eind 2013 is de verhuurdersheffing definitief ingevoerd. In 2014 bedraagt de aanslag 1,1 miljard en loopt dan in drie stappen op naar 1,7 miljard in 2017. Deze belastingmaatregel zet de financiële positie van de corporatiesector onder druk, wat vooral ten koste gaat van de ruimte om te investeren in nieuwe betaalbare woningen. Voor Woonpartners betekent dit een aanslag ter grootte van 5,35 miljoen in 2017. In ruil voor deze verhuurdersheffing heeft het Rijk verhuurders de mogelijkheid gegeven hun huurbeleid te verruimen. Ook is er fiscaal ruimte geboden voor het doen van investeringen onder meer door het laten vervallen van de integratieheffing (vervanger voor de BTW bij zelf verrichte prestaties) en extra investeringsaftrek. Ook is er 185 miljoen beschikbaar gesteld voor het Nationaal Energiebesparingsfonds. Huurders worden ontzien door verhoging van het budget voor de huurtoeslag. Toegezegd is de wet en de effecten van de verhuurdersheffing na verloop van twee volle jaren te evalueren. Deze evaluatie moet begin 2016 gereed zijn, waarbij is toegezegd dat als blijkt dat er ongewenste effecten optreden hier maatregelen op zullen worden genomen, desnoods door verlaging van het tarief van de heffing per 2017 dan wel versterking van het investeringsfonds. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 5
2.2 Landelijke uitgangpunten huurprijsaanpassing 2015 Huurtoeslag en liberalisatiegrens ingaande 1 januari 2015 Sinds 1 december 2013 wordt de huurtoeslag rechtstreeks aan de huurder uitbetaald. De formele bemoeienis van de verhuurder werd daarmee volledig beëindigd. Desondanks verdient dit aspect van het huurbeleid de aandacht van zowel de huurder als de verhuurder, daar juist de hoogte van de huurtoeslag voor de echte minima de betaalbaarheid van het wonen sterk beïnvloedt. In de circulaire MG 2014-02 heeft de Minister de parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen staatsteun, verkoopregels en inkomensafhankelijke huurverhoging en liberalisatiegrens 2015 vastgesteld. Verhoging AOW-leeftijd De leeftijd waarop men recht krijgt op het AOW-ouderdomspensioen is vanaf 2013 stapsgewijs verhoogd. In de Wet op de huur toeslag (Wht) is de leeftijdsgrens van 65 jaar gewijzigd in de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet. In de huurtoeslag verandert daarmee de leeftijd waarop men te maken krijgt met de normhuur voor ouderenhuishoudens. Bepalend is de pensioengerechtigde leeftijd op 1 januari van het berekeningsjaar. In 2015 gaat het dan om 65 jaar en 3 maanden. Daarnaast verandert de leeftijd waarop voor meerpersoonshuishoudens recht ontstaat op een percentage (40%) toeslag boven de aftoppingsgrens; dit krijgt men de eerstvolgende maand na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Maximum huurgrenzen huurtoeslag, aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens De wet huurtoeslag kent een tweetal maximale huurgrenzen huurtoeslag. Een algemene en een lagere voor jongeren onder de 23 jaar (zonder handicap). Deze lagere grens voor jongeren is gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens. De algemene maximale huurgrens is gelijk aan de liberalisatiegrens. Indien de rekenhuur 2 hoger is dan deze grens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Als iemand al huurtoeslag had in het vorige tijdvak, vervalt het recht op huurtoeslag niet door overschrijding van de liberalisatiegrens. Huurtoeslag wordt dan verstrekt tot aan de liberalisatiegrens. De huurtoeslag wordt in lagen opgebouwd. Het huurdeel tussen de van toepassing zijnde normhuur en de kwaliteitskortingsgrens komt voor 100% in aanmerking voor subsidiering, boven deze grens tot aan de aftoppingsgrenzen komt de huur voor 65% voor subsidiering in aanmerking. De kwaliteitskortingsgrens is tevens de maximale huurgrens voor jongeren (zonder handicap) onder de 23 jaar. Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishoudens niet meegenomen voor het vaststellen van de huurtoeslag; ouderenhuishoudens, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens 40% vergoed. Voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is de algemeen maximale huurgrens huurtoeslag aangepast met het prijsindexcijfer, zijnde 1,6%. De overige grenzen stijgen met de verwachte huurontwikkeling, zijnde 3,6%. 2014 2015 % Maximale huurgrens 699,48 710,68 +1,6% Aftoppingsgrens laag 556,82 576,87 +3,6% Aftoppingsgrens hoog 596,75 618,24 +3,6% Kwaliteitskortingsgrens 389,05 403,06 +3,6% 2 Rekenhuur is de netto huur + de subsidiabele component van de servicekosten Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 6
Normhuren, opslag en basishuren De normhuren worden verhoogd met hetzelfde percentage als de bijstandsuitkering en bedraagt voor 2014 1,33%. De normhuren zijn niet voor alle huishoudcategorieën gelijk. Huishoudens Min. Normhuur 2014 Min. Normhuur 2015 Min. Basishuur 2015 Eénpersoons 199,54 202,20 229,64 Meerpersoons 199,54 202,20 229,64 Eenpersoons ouderen 197,72 200,38 227,82 Meerpersoons ouderen 195,91 198,57 226,01 De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van huurtoeslagontvanger blijft. De basishuur is de normhuur verhoogd met 27,44 (gelijk aan 2014). Referentie normhuren per huishoudcategorie: Huishoudens 2014 2015 Eénpersoons 403,83 409,23 Meerpersoons 402,02 407,42 Eenpersoons ouderen 403,38 408,78 Meerpersoons ouderen 401,11 406,51 Berekening: Voor huishoudens met een inkomen tot en met de inkomensgrens minimum eigen bijdrage geldt de minimum basishuur. Voor huishoudens met een inkomen boven het minimumniveau wordt de normhuur berekend met behulp van de formule: Normhuur = a x (rekeninkomen * rekeninkomen) + (b x rekeninkomen) Huishoudens Factor a Factor b Eénpersoons 0,000000732860 0,002203398619 Meerpersoons 0,000000418893 0,002082410039 Eenpersoons ouderen 0,000001090648-0,005942678703 Meerpersoons ouderen 0,000000640089-0,005213177897 Maximum inkomensgrenzen huurtoeslag 2015 De inkomensgrenzen geven aan wat het maximale inkomen van een huishouden mag bedragen om nog in aanmerking te komen voor huur toeslag. Onder huishoudinkomen verstaat de Minister het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. Alle inkomens van de bewoners die op 1 januari 2015 deel uitmaken van het huishouden worden meegeteld als gezinsinkomen. Deze inkomensgrenzen zijn allen met 1,6% verhoogd. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 7
Huishoudens 2014 2015 Eénpersoons 21.600 21.950 Meerpersoons 29.325 29.800 Eénpersoonsouderen 21.600 21.950 Meerpersoonsouderen 29.400 29.825 Inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties Op grond van de tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zijn Woningcorporaties verplicht om zich te houden aan de in de regeling opgenomen richtlijnen. Voor het huurbeleid is de richtlijn voor de woningtoewijzing van belang. Woningcorporaties worden geacht de woningen beneden de liberalisatiegrens bij voorkeur toe te wijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen beneden een inkomensgrens. Deze inkomensgrens is per 1-1-2015 aangepast van 34.678,- naar 34.911,-. Inkomenspeiljaar Voor de huurverhoging per 1 juli 2015 is het huishoudinkomen over 2013 bepalend. Daarbij geldt de huishoudenssamenstelling op 1 juli 2015. Van hen wordt het gezamenlijk inkomen over 2013 meegeteld. Huurbeleid In de circulaire MG 2015-01 heeft de Minister het huurprijsbeleid voor de sociale huursector voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 bekend gemaakt. De verhuurder is zelfstandig bevoegd om binnen de door de Minister afgeven maximale huurverhogingsmogelijkheden zelf haar beleid te bepalen. De maximaal toegestane huurverhoging per 1 juli 2015 Voor zelfstandige woningen, met een huur tot de liberalisatiegrens, is de maximale huurverhoging voor lopende huurcontracten in principe afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Uitgangspunt is het inflatiecijfer over het voorgaande kalenderjaar 3 verhoogd met een opslag. Inkomen (IBRI of IB) Inflatie Toegestane Extra verhoging Maximale verhoging Woonpartners Gemiddeld t/m 34.229 1,0% 1,5% 2,5% 1,46% > 34.230 t/m 43.602 1,0% 2,0% 3,0% 1,46% > 43.602 1,0% 4,0% 5,0% 1,46% Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen 1,0% 1,5% 2,5% 1,5% Voor geliberaliseerde huurcontracten gelden deze maximale huurverhogingsregels niet. De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties De maximale stijging van de totale huuropbrengst (huursom) van de corporatie mag ten hoogste 2,5% bedragen. Voor de berekening van de huursom blijven onderstaande huuropbrengsten buiten beschouwing: - De huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven 34.229,-; - De huurverhogingen van geliberaliseerde huurovereenkomsten; 3 CBS 15 januari 2015 in de Statistisch Bulletin gepubliceerde inflatiecijfer over 2014. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 8
- De huurprijzen van nieuwe verhuringen (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring (mutatie) bij verhuizing van de huurder); - De huurverhoging als gevolg van woningverbetering/renovatie. Inkomenscontrole bij inkomensafhankelijke huurverhoging Om te beoordelen of een extra inkomensafhankelijke huurverhoging is toegestaan kan de woningcorporatie daarover gegevens bij de Belastingdienst opvragen. De Belastingdienst levert geen gespecificeerd inkomensoverzicht per adres. De informatie bevat alleen een code die aangeeft of het inkomen op een adres onder de inkomensgrens (inkomenspeil 2013) van 34.229,- ligt, tussen 34.229,- en 43.786,- of daarboven. Ook kan het voorkomen dat er geen inkomensgegevens op een specifiek adres bekend zijn. Wanneer een huurder aan kan tonen dat er zich na 2013 wijzigingen in het huishoudinkomen hebben voorgedaan, waardoor het huishoudinkomen beneden genoemde grenzen is komen te liggen kan de extra huurverhoging voor deze huurronde ongedaan worden gemaakt. Indien gebruik gemaakt wordt van een inkomensafhankelijke huurverhoging kan van 2 februari 2015 tot en met 28 februari 2015 een inlog account aangevraagd worden waarmee de inkomensgegevens beschikbaar gesteld worden. Vanaf 16 maart 2015 zijn de inkomens gegevens beschikbaar. De Belastingdienst stuurt huurders een mededeling dat er een inkomensindicatie is opgevraagd. Het is voor verhuurders niet toegestaan om inkomensverklaringen op te vragen voor woningen waarbij zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging gaan voorstellen. De Belastingdienst treedt streng op tegen oneigenlijk gebruik van het webportal en oneigenlijk gebruik van deze gegevens. De huurder kan bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging, indien de huur meer dan 2,5% bedraagt, met als bezwaargrond dat het inkomen lager is dan aangegeven in de inkomensverklaring. Daarnaast geldt er een bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken. Huishoudinkomen Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen van de huurder en de overige bewoners van de woning. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Voor de huurverhoging is bepalend wie er per 1 juli 2015 in de woning wonen. Van hen wordt het gezamenlijk inkomen over 2013 meegeteld. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2015 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt wordt alleen het inkomen dat het minimumloonniveau 2013 ( 19.043,-) overstijgt meegeteld. Wijziging woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 In het Woonakkoord is afgesproken het woningwaarderingsstelsel (WWS) te moderniseren door de WOZ-waarde daarin op te nemen. Een daartoe strekkend besluit ligt thans voor advies bij de Raad van State. De beoogde invoeringsdatum is verschoven van 1 juli 2015 naar 1 oktober 2015. De WOZwaarde van woningen leidt dus per 1 juli 2015 niet tot andere maximale huurprijzen. Over de inhoudelijke veranderingen komt eerst rond de zomer van 2015 meer informatie beschikbaar. 3. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 2014 3.1 Maatschappelijke doelstelling In de eerste plaats wenst Woonpartners te voorzien in huisvesting van die huishoudens die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Woonpartners Midden-Holland zorgt nu nog in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector en straks als het nieuwe Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 van kracht wordt, dat er voldoende betaalbare huurwoningen in de gemeenten Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn beschikbaar zijn en blijven. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 9
In de tweede plaats biedt Woonpartners zoveel mogelijk keuzevrijheid, ook in woningen in de hogere huurprijscategorieën. Enerzijds is dat van belang voor de noodzakelijke differentiatie in de woningenportefeuille waardoor de kwaliteit van leefbaarheid in wijken wordt verbeterd. Anderzijds leveren duurdere huurwoningen een positieve bijdrage aan een financieel gezonde bedrijfsvoering. Per 30 juni 2015 heeft Woonpartners Midden-Holland in Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn inclusief de woningen van Mooiland en de Zuidrandflat 7.134 huurwoningen in eigendom. Huurklassen Woonpartners hanteert voor de bepaling van haar huurbeleid een vijftal huurklassen. Als basis hiervoor dienen de inkomensgrenzen uit de wet huurtoeslag. Huurklasse 1 januari 2014 1 januari 2015 % Goedkoop 389,05 403,06 3,60% Bereikbaar 389,09-487,33 403,07-504,87 3,60% Betaalbaar 487,34-596,78 504,87-618,24 3,60% Duur 596,79-699,48 618,25-710,68 3,60% / 1,6% Vrije sector > 699,48 > 710,68 1,60% 3.2 Huurverhoging Woonpartners per 1 juli 2015 De huurverhoging per 1 juli 2015 Woonpartners benut in de beleidsperiode 2015-2016 de mogelijkheid van een extra huurverhoging op grond van het inkomen niet. Hoewel het niet onredelijk is om van huurders met een hoger inkomen een meer marktconforme prijs te vragen, is het de vraag of dit langs deze weg bereikt moet worden. Woonpartners blijft van mening dat een open woningmarkt, waarbij de woningzoekende zoveel mogelijk zelf bepaalt waar hij/zij wil wonen en waarbij de huurprijs voornamelijk wordt bepaald door de geboden kwaliteit, uiteindelijk leidt tot meer evenwicht in de woningmarkt. Daarnaast is Woonpartners van mening dat deze manier van werken veel administratieve rompslomp met zich meebrengt en ergernis oproept bij allen die hiermee te maken hebben. De Rijksmaatregelen plaatsen Woonpartners voor een lastig maatschappelijk dilemma. Geconfronteerd met de hoge structurele afdrachten aan het Rijk is Woonpartners zakelijk gezien genoodzaakt om de ruimte die de minister biedt zoveel mogelijk te benutten. Anderzijds maakt de inkomensontwikkeling onder de huurders dat het te ver opdrijven van de huren maatschappelijk niet verantwoord is. Huurverhoging reguliere woningen sociale voorraad De maatschappelijke afweging die Woonpartners na overleg met de huurderskoepel-organisaties heeft gemaakt komt neer op een verhoging van de huren per 1 juli 2015 in haar sociale woningvoorraad met 1,5%. Hiervan uitgezonderd zijn woningen die door deze huurstijging een huur boven de liberalisatiegrens zouden krijgen en waarvan vanuit het voorraadbeleid is vastgesteld dat deze woningen voor de sociale sector behouden dienen te blijven. Deze woningen krijgen een lager huurverhogingspercentage. Sloopwoningen krijgen geen huurverhoging. Alle maatregelen tezamen leiden in het sociale segment tot een gemiddelde huurverhoging van 1,49%. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 10
Vrije sector huurwoningen Woonpartners exploiteert per 30 juni 2015 in totaal 191 woningen in de vrije huursector. De regelgeving voor de huurverhoging bij vrije sector huurwoningen wijkt af van de regelgeving voor de sociale huursector. De verhuurder hoeft zich niet aan het puntensysteem voor een maximale huurprijs te houden en kan zelf in overleg met de huurder de huurprijs bepalen. Daar waar contractueel andere afspraken gelden worden deze afspraken gevolgd, waar geen bijzondere afspraken zijn gemaakt worden de huren met 1,5% verhoogd. Woningen waarvoor al bijna de maximaal redelijke huur betaald wordt De woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens die met de voorgestelde huurverhoging boven de maximaal redelijke huur zouden uitkomen worden tot op maximaal redelijke huur begrensd. Dit betreft 95 woningen. Bedrijfsruimten en Garages De huurverhoging van garages, winkels en overige eenheden, niet zijnde woningen, worden per 1 juli 2015 met 1,5% verhoogd. Indien er in de huurovereenkomst afwijkende bepalingen ten aanzien van de huurverhoging zijn opgenomen zullen deze worden toegepast. Woonwagens en Standplaatsen Woonpartners Midden-Holland heeft op 1 januari 2015 in totaal 4 huurwoonwagens en 21 standplaatsen, waarvan 3 tijdelijk, in haar bezit. Deze woonwagens en standplaatsen krijgen een huurverhoging van 1,5%. Afwijkende huurverhogingen In alle herstructureringscomplexen waarvoor een sloopvergunning is afgegeven en waarvoor een Sociaal Statuut is vastgesteld, dan wel het sloopvoornemen nadrukkelijk met de huurders is gecommuniceerd, worden de huurprijzen niet aangepast. Dit betreft 76 woningen (Gouda: een complex aan het Stresemannpad e.o. met 48 woningen, een complex aan de Van Heuven Goedhartsingel met 8 woningen en een complex aan de Eendrachtsweg met 20 woningen), allen met een sloopnominatie. Het effect dat deze huurverhoging heeft op de verhoudingen in de te onderscheiden prijscategorieën is vrij complex. Allereerst hebben zich verschillende mutaties in het woningbestand voorgedaan (nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop). Daarnaast heeft het Rijk de huurprijsgrenzen voor de huurtoeslag met verschillende percentages aangepast (zie onder 3.1). De uitkomsten van dit huurbeleid op de verdeling voor de huurklassen: Aantallen Verhouding Situatie op 1 juli Voor Na Voor Na Aanpassingen Aanpassingen Goedkoop 1429 1342 20,0% 18,8% Bereikbaar 3032 2782 42,5% 39,0% Betaalbaar 2053 2264 28,8% 31,7% Duur 429 545 6,0% 7,6% Vrije sector 191 201 2,7% 2,8% Totaal-generaal 7134 7134 100,0% 100,00% Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 11
3.3 Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie Huurverhoging bij mutatie (vraaghuur) Bij de beëindiging van de huurovereenkomst wordt een woning aan de nieuwe huurder tegen de aangepaste vraaghuur aangeboden. Woonpartners volgt hierin de marktvraag. Daarbij gaat zij er vanuit dat er voldoende aanbod is de te onderkennen huurprijssegmenten. De minimumomvang van de sociale woningvoorraad dient gelijk op te gaan met de omvang van de doelgroep. In de jaren voor de aanvang van de crisis in 2008 is de doelgroep geleidelijk aan kleiner geworden. De laatste jaren neemt deze groep als gevolg van de economische crisis die ons land als sinds 2008 in de greep heeft weer toe. Voor de huurprijsbepaling bij mutatie werd sinds 1 januari 2003 gebruik gemaakt van het bij het Strategisch Voorraadbeleid ontwikkelde huurprijsbeleid. De vraaghuur werd daarbij bepaald op basis van het woningwaarderingssysteem, gecorrigeerd met de WOZ-waarde als marktfactor. In het huurbeleidsplan voor 2013-2014 werd al aangekondigd dat de vraaghuur opgetrokken zou worden naar gemiddeld 85% van de maximaal redelijke huur. Aan dit beleid wordt onverkort vastgehouden. Tot slot is ook gekeken naar de verhuurbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningen. Uitgangspunt in dit segment is, dat voor deze woningen gestreefd wordt naar een vraaghuur die de markt kan dragen, waarbij zo enigszins mogelijk leegstand wordt voorkomen. Woonpartnerskwaliteit bij mutatie Bij mutatie wordt de vraaghuur gehanteerd en mag de nieuwe huurder rekenen op de Woonpartnerskwaliteit (indien elementen aan vervanging toe zijn). Ook zittende huurders, woonachtig in een woning met een resterende exploitatietermijn van minimaal 15 jaar, kunnen rekenen op het aanbrengen van de Woonpartnerskwaliteit, zie ook de vastgestelde beleidsnotitie Woonpartnerskwaliteit van december 2013. Door de toevoeging van diverse voorzieningen op grond van de Woonpartnerskwaliteit bij planmatig onderhoud of het toepassen van energetische maatregelen kan het aantal punten op grond van het woningwaarderingssysteem toenemen. EU inkomensgrens Woonpartners zet in de eerste helft van 2015 wederom de 10% regelruimte, die in de DAEBtoewijzingsregeling is voorzien, in voor urgent woningzoekenden met een inkomen boven de DAEB- Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 12
grens. Het overblijvende deel wordt zo goed mogelijk benut om de lagere middeninkomens tot een huishoudinkomen van 37.000,- van een passende woning te voorzien. Hiermee wil Woonpartners, zolang andere maatregelen niet tot een ruimer aanbod voor de groep middeninkomens leidt, een woningaanbod creëren voor deze doelgroep, die op de woningmarkt steeds moeilijker een passende woning kan vinden. Voor de tweede helft van 2015 zal Woonpartners de ruimte benutten zoals in het (Ontwerp)-Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 aangegeven. Dat wil zeggen dat 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen zal worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden 34.911,-, en mag 10% toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911,- en 38.950,- (inkomenspeil 2015) en de resterende 10% is dan vrij toewijsbaar. 3.4 Huuraanpassing 2015 in cijfers Woonpartners Midden-Holland heeft op 30 juni 2015 in totaal 7.215 woningen Hiervan staan 76 woningen (complex 758, complex 763 en complex 764) op de nominatie om gesloopt te worden. In de tabel op de volgende pagina wordt uitgegaan van de 7.139 woningen waarvan de exploitatie wordt voortgezet. Voor Totaal Na Aantal woningen 7.134 7.134 Gem. netto huur per 490,14 497,18 maand Puntprijs per maand 3,79 3,85 Gem. punten per woning 130,42 130,42 Perc. Max. red. huur 75,37% 76,47% Het effect van de huurverhoging 2015 op het percentage van maximaal redelijk huur is in onderstaande grafiek te zien. In de grafiek wordt op de x-as het percentage van maximaal redelijk aangegeven in stappen van 5%. Op de y-as staat het percentage woningen dat in die 5% categorie valt weergegeven. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 13
Vergelijking met de landelijke trend In onderstaande tabel is de landelijke trend in het huurbeleid vergeleken met het huurbeleid van Woonpartners Midden-Holland) Ontwikkeling huurbeleid 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Gemiddelde huurstijging corporaties** 1,60% 2,50% 1,20% 1,30% 2,30% 4,10% 3,90% 2,20% Huurprijsbeleid Woonpartners 1,60% 2,50% 1,20% 1,30% 2,30% 4,00% 3,70% 1,46% Inflatie Per jaar 2,50% 1,20% 1,30% 2,30% 2,50% 2,50% 1,00% NB Index huurontwikkeling 1995 = 100 Corporaties Landelijk 140,4 143,9 145,6 147,5 150,9 157,1 163,2 166,8 Woonpartners 138,6 142,0 143,8 145,6 149,0 154,9 160,7 163,0 In de jaren 2008 t/m 2012 volgde de huurprijsstijging van Woonpartners de landelijke trend. De jaren daarvoor voerde Woonpartners een gematigder huurbeleid net als de afgelopen 2 jaren. Ook komend jaar zal het huurbeleid naar verwachting achter blijven t.o.v. het bedrijfstakgemiddelde. Over de Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 14
afgelopen 12 jaar ligt het gemiddelde van de huursomstijging voor Woonpartners Midden-Holland nog steeds onder het landelijk gemiddelde. De cijfers 2015 betreffen de verwachtingen op grond van voorgesteld huurbeleid en de inschatting hoe de landelijke trendlijnen zich zullen ontwikkelen. 3.5 Energetische maatregelen en energielabel Verhuurders zijn sinds 2008 verplicht om de nieuwe huurder een energielabel van de woning te overhandigen. Woonpartners heeft per 31 december 2014 in totaal 3.270 woningen geïnspecteerd en voorzien van een energielabel. Overige woningen hebben een energielabel op basis van het bouwjaar. Hiervan zijn 51 monumenten waarvoor geen energielabel vereist is. Woonpartners Midden-Holland streeft voor haar bezit een zo gunstig mogelijke energieprestatie na. Dit wordt bereikt door het treffen van energiemaatregelen. Dit betreft vooral het bezit met een opleverdatum vóór 1997. Het bezit dat na die datum is opgeleverd beschikt al over een energieprestatie, die gewaardeerd wordt op label A of B (pluslabels). Alle woningen vanaf 2002 hebben het certificeringslabel A, A+ of A++. Indien een woning nog niet is voorzien van een gemeten energielabel wordt deze voorzien van een label gebaseerd op het bouwjaar van de woning. Sinds 1 januari 2014 wordt Woonpartners als gevolg van de warmtewet voor complexen waar collectieve warmtevoorzieningen of warmwatervoorzieningen zit, gezien als warmteleverancier. Net als voorheen wordt warmte afgerekend met de huurder als servicekostencomponent. Voor de complexen waar dit geldt, zijn de punten in het woningwaarderingssysteem licht aangepast. Daar waar voorheen 2 punten per verwarmde ruimte werd gerekend, is dat nu 1,5 punt. Alleen in complex 296 (Jan van Bijnenpad) heeft dit consequenties gehad voor de huur. 4. Zeggenschap huurders Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) alsook de Overlegwet dient Woonpartners Midden-Holland de huurders in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die van wezenlijk belang kunnen zijn. Tot die onderwerpen wordt in ieder geval het beleid inzake de huurprijsaanpassingen en huurbeleid gerekend. Communicatie Huurderskoepels Het concept Huurbeleidsplan is voor advies op 18 februari 2015 toegezonden aan de beide huurderskoepels ter bespreking in het overleg met beide koepelorganisaties op 9 maart 2015. Op 20 maart heeft er een tweede overlegronde plaatsgevonden, waarna de huurderskoepels op 24 maart 2015 een gezamenlijk eindadvies hebben uitgebracht. In dit eindadvies geven de huurderskoepels aan dat zij van mening zijn dat, gelet op de belangen van de primaire doelgroep -de belangrijkste doelstelling van een woningbouwcorporatie- en verder alle informatie overziende, een bevriezing van de huren per 1 juli 2015 alleszins reëel is. Mocht een algemene pas op de plaats van de huren om redenen die zij niet hebben kunnen achterhalen, toch niet verantwoord zijn, adviseren de beide huurdersorganisaties om huuraanpassingen in de eerste plaats te zoeken bij de huren van niet-woningbouw objecten en als dat onvoldoende soelaas biedt adviseren zij het bestuur om een beroep te doen op de algemene reserve. Op 7 april 2015 heeft bestuurder, afweging van de belangen, gehoord hebbende het advies van de beide huurderskoepelorganisaties, besloten: - de reguliere huurverhoging te beperken tot 1,5% generiek (wat neerkomt op 1,46% gemiddeld), zoals hiervoor in het beleidsdocument verder staat verwoord. - voor contracten waar andere afspraken voor gelden deze afspraken te respecteren. De huurderkoepels zijn op diezelfde datum, onder nadere motivering van dit van het advies afwijkende besluit, geïnformeerd. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 15
Planning uitvoering huuraanzegging In de eerste helft van april a.s. zullen de voorbereidende werkzaamheden voor de huurprijsaanpassingen starten, zodat vóór 1 mei a.s. de huuraanzeggingen bij de huurders bezorgd worden. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 2015-2016 16