Voorstel tot vaststelling Nota Grondbeleid AGENDAPUNT NO.12 AAN DE RAAD Samenvatting/Advies Het gemeentelijk grondbeleid is een beleidsterrein waar omvangrijke uitgaven worden gedaan en waarbij de risico s aanzienlijk zijn. Het grondbeleid vormt daarom een van de grondslagen voor de gemeentelijke ruimtelijke planning. De nota heeft met name tot doel om beleidslijnen te formuleren en vast te leggen met betrekking tot: - het bewerkstelligen van maatschappelijk gewenst, duurzaam en efficiënt ruimtegebruik; - streven naar een optimale kwaliteit van het ruimtegebruik; - het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid; - het bevorderen van kostenverhaal in geval van particuliere exploitatie en het vergroten van de verdiencapaciteit van de gemeente bij grondexploitaties. In dit voorstel zijn diverse beleidskeuzes opgenomen. Deze keuzes zijn gekoppeld aan de kaders die in de Nota Grondbeleid zijn gesteld. Door vaststelling van de nota worden de beleidskeuzes automatisch overgenomen. Aanleiding tot het voorstel De voormalige gemeenten Aalten en Dinxperlo voerden ieder op een eigen wijze een vorm van grondbeleid. Door de herindeling dient er één integraal en in een beleidsnota vastgelegd grondbeleid te worden vastgesteld. Dit alles heeft geresulteerd in de nota Gepast Grondbeleid, deze is als bijlage toegevoegd aan dit raadsvoorstel. I Inhoudelijke toelichting Gepast Grondbeleid Doelstelling van de nota is het formuleren van de beleidsuitgangspunten voor het te voeren grondbeleid binnen de gemeente Aalten die samen een integraal beleidskader vormen voor een verbetering van de beheersing en onderlinge afstemming van de verschillende binnen het grondexploitatieproces te onderkennen uitvoeringstrajecten. Het gemeentelijk grondbeleid geeft aan op welke wijze de gemeente gebruik wil maken van haar mogelijkheden om met grondtransacties, grondbezit en kostenverhaal op een financieel economisch optimale wijze de gewenste gemeentelijke maatschappelijke-, economische-, wettelijke- en juridische ontwikkelingen te verwezenlijken. Het grondbeleid staat de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Aalten ten dienste. Onder ruimtelijke ontwikkelingen wordt verstaan een wijziging van de fysieke omgeving waarbij sprake is van een verandering van functie en/of grondbezit. Bij ruimtelijke ontwikkelingen ziet de gemeente het als haar taak altijd zoveel mogelijk de regie te voeren. Om zoveel mogelijk de regie op de ruimtelijke ontwikkelingen te voeren kiest de gemeente ervoor om een actief grondbeleid te voeren. Grondbeleidsinstrumentarium Ten behoeve van het grondbeleid, heeft de gemeente diverse wettelijke instrumenten tot haar beschikking. Omdat de gemeente met het eigendom van grondposities de grootst mogelijke regie over de ruimtelijke ontwikkelingen kan voeren, staan voor het actieve grondbeleid deze instrumenten in het teken van verwerving van grond (zoals de minnelijke verwerving, het voorkeursrecht en de onteigening). De basis voor verwerving van grond ligt in de voor Aalten bestaande specifieke (beleidsmatige) uitgangspunten voor wonen en werken.
- 2 - Omdat de gemeente er niet altijd in slaagt om grond in eigendom te krijgen, is zij genoodzaakt om op een andere (passieve) wijze de kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen. Dit kan door middel van het sluiten van een exploitatie-overeenkomst of het heffen van baatbelasting. Gelet op het feit dat de huidige instrumenten ter verkrijging van regie op de ruimtelijke ontwikkeling en kostenverhaal door gemeenten niet optimaal benut kunnen worden, heeft de wetgever nieuwe wetgeving voorgesteld. De nieuwe wet maakt het mogelijk het verhalen van kosten verder te optimaliseren. Naast het kostenverhaal biedt de nieuwe grondexploitatiewet de mogelijkheid de regie over de locatieontwikkeling te versterken door het stellen van locatie-eisen. Per te ontwikkelen locatie zal de gemeente Aalten de haar ter beschikking staande instrumenten zo optimaal mogelijk benutten, voorzover dit op grond van de feitelijke omstandigheden mogelijk is. De organisatie van het grondbeleid De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van het grondbeleid berust bij het college van burgemeester en wethouders. De portefeuillehouder grondzaken vertegenwoordigt het college ten overstaan van de betreffende raadscommissie en gemeenteraad. Aan- en verkoop van onroerend goed behoeft op grond van de Gemeentewet geen besluit van de raad meer. Wel dient de gemeenteraad tijdig over grondtransacties met ingrijpende gevolgen geïnformeerd te worden. De raad oefent toezicht uit op de uitvoering van het grondbeleid door het college. Door middel van tussentijdse bestuursrapportages en de jaarrekening krijgt zij inzicht in de uitvoering van het beleid. Beschikbaarheid van grond en opstallen blijft voor de gemeente essentieel om publieke doelen met een ruimtelijke component te kunnen realiseren. Het doen van (strategische) aankopen dient binnen een kader te geschieden, dat ervoor moet zorgen, dat verantwoord wordt aangekocht en dat de risico's tot een minimum worden beperkt. De basis voor het strategisch handelen bij de verwerving ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen ligt vast in de voor Aalten bestaande specifieke uitgangspunten voor wonen en werken. In voorkomende situaties is het van belang, dat de gemeente een instrument heeft om snel, slagvaardig en op formeel juiste wijze in het gemeenschapsbelang te kunnen handelen. Het college dient dan ook middelen ter beschikking te hebben om op een doelmatige en een slagvaardige wijze grondposities in eigendom te verkrijgen. Voor het doen van (strategische) aankopen wordt aan het college een permanent ontwikkelingsbudget (raamkrediet) van 1.500.000,-- verstrekt. Het alsdan aangewende krediet zal door de raad niet eerder worden aangevuld dan nadat het college de raad over de bestedingen direct achteraf heeft geïnformeerd. Het college besluit niet eerder tot aankoop wanneer het krediet volledig is aangewend en de raad dit krediet (nog) niet heeft aangevuld. Financiële en administratieve randvoorwaarden grondbeleid De vaststelling en herziening van de grondprijzen in Aalten worden jaarlijks door het college vastgesteld. De gemeente Aalten streeft naar marktgerichte benadering, doch waarbij de exploitaties in ieder geval minimaal kostendekkend moeten zijn. Dit betekent dat de grondprijs wordt bepaald door wat op de betreffende kavel wordt gebouwd. Er wordt gelet op: - wat is het (vast)goed straks waard - wat kost het om het (vast)goed te realiseren - wat is dan de bijbehorende grondprijs Deze benadering leidt er toe dat de grondprijs per (individueel) project wordt bepaald c.q. onderhandeld. De grondprijs kan vooraf worden vastgesteld op basis van een inschatting van de verwachte verkoopprijs v.o.n. In afzonderlijke exploitatieberekeningen worden de gehanteerde uitgifteprijzen gehanteerd en worden minimaal één keer per jaar geactualiseerd op grond van de marktontwikkelingen en prijswijzigingen.
- 3 - Het uitgangspunt is dat exploitaties minimaal kostendekkend moeten zijn. De vaststelling en herziening van de grondprijzen in Aalten worden jaarlijks door het College van B&W vastgesteld. Ten behoeve van het ontwikkelen van een nieuwe locatie, moet er door de gemeente kosten gemaakt worden, waaronder grondverwerving, planvoorbereiding, bouw- en woonrijp maken van de locatie en realisatie van voorzieningen van openbare nut. Daartegenover staan de opbrengsten uit uitgifte van grond (in de vorm van bouwkavels of verkoop aan een projectontwikkelaar) of de op de ontwikkelaar verhaalbare kosten. Deze kosten en opbrengsten worden in een grondexploitatie verwoord. Hiermee wordt een financiële raming gegeven van de kosten en de opbrengsten van de activiteiten die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond (de kostprijsopzet, c.q calculatie). De bevoegdheid voor het openen, vaststellen en afsluiten van grondexploitaties ligt bij de raad. Dit geldt ook voor de mogelijkheid van tussentijdse winstneming. Voorwaarde voor tussentijdse winstneming is dan wel dat het project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen en dat jaarlijks per deel een geformaliseerde herziene kostprijscalculatie wordt gemaakt in relatie tot de werkelijke ontwikkelingen en cijfers. In de grondexploitatie moet naast de kosten van onder andere verwerving van de gronden, de aanleg van openbare voorzieningen en de plankosten, in ieder geval per complex ook rekening worden gehouden met: - (verwachte) kosten van planschades; - een genormeerde bijdrage voor kunstobjecten (1%-regeling); - eventuele overige bijdragen; - een vastgesteld percentage voor rentekosten c.q. opbrengsten (nu 4%); - vast te stellen bijdragen per m2 verkochte grond voor de bestemmingsreserves Flora en Fauna fonds, Fonds Bovenwijkse voorzieningen en Fonds Plattelandsontwikkeling. Tussentijdse winstneming is alleen op basis van de in de nota grondbeleid daartoe gestelde kaders mogelijk wanneer een project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen en dat jaarlijks per deel een geformaliseerde herziene kostprijscalculatie wordt gemaakt in relatie tot de werkelijke ontwikkelingen en cijfers. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn trajecten die meerdere jaren duren, waarmee hoge investeringen zijn gemoeid en waarvan de resultaten voor een lange tijd grote invloed hebben. Belangrijk is des te meer om zorgvuldige afwegingen te maken en de risico s zo goed mogelijk in te schatten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in voorzienbare risico s (waar in de desbetreffende exploitatie rekening mee wordt gehouden) en onvoorzienbare risico s (waar geen rekening mee kan worden gehouden). Gezien het feit dat de onvoorzienbare risico s zodanig bijzonder van karakter en omvang zijn, is het nodig hiervoor een aparte algemene reserve onderdeel bouwgrondexploitatie in stand te houden. Gekozen wordt om de algemene reserve onderdeel bouwgrondexploitaties de jaarlijks benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie te bepalen door 15 % te nemen van de boekwaarde van de investeringen en 50% van de raming van de nog te maken kosten. Vervolgens de op dat moment concreet te verwachten verliezen met betrekking tot gronden (nog) niet in exploitatie ten laste van genoemd onderdeel van de algemene reserve toevoegen aan de betreffende voorzieningen. Uitgiftebeleid Met de uitgifte van aangekochte grondposities kunnen gestelde doelen verwezenlijkt worden, zoals economisch beleid, volkshuisvestingsbeleid, ruimtelijk ordeningsbeleid en sport- en welzijnsbeleid. Het uitgiftebeleid zal in dezen dienstbaar moeten zijn aan het verwezenlijken van de gestelde doelen. Bepalend voor het uitgiftebeleid is onder meer de vraag in de markt, het investeringsklimaat, de werkgelegenheid en de behoefte aan nieuwbouw. Door een goed inzicht in de markt wordt duidelijk waar de behoefte in de markt ligt en waarop het uitgiftebeleid zich moet richten. Bij de uitgifte van grondposities kan er onderscheid gemaakt worden in uitgifte van kavels voor
- 4 - woningbouw, bedrijventerreinen of maatschappelijke functies. Naast het in eigendom uitgeven van grondposities, kunnen grondposities ook (tijdelijk) in beheer worden gegeven om een optimaal gebruik te bewerkstelligen. Ten behoeve van de uitgifte of (tijdelijk) beheer van haar grondposities hanteert de gemeente diverse algemene voorwaarden. Er zal geïnventariseerd moeten worden in hoeverre het gemeentelijk uitgiftebeleid conform huidige wet- en regelgeving is, organisatorisch efficiënt is en aansluiting vindt op de wensen uit de markt. Op grond van de bevindingen zal het uitgiftebeleid geactualiseerd moeten worden. Relatie met bestaand beleid c.a. - Bestaand ruimtelijk beleid en woonvisies - Toewijzingsverordening bouwkavels 2005 Afstemming met externe partijen/communicatie Nvt. Tijdspad De nota geldt voor een periode van vier jaar. Om de vier jaar wordt de nota geactualiseerd op basis van de dan geldende inzichten en ontwikkelingen. Financiële consequenties Voor strategische aankopen wordt een permanent krediet van 1.500.000,-- verstrekt. Aalten, 9 oktober 2007 Burgemeester en Wethouders van de gemeente Aalten, De secretaris a.i., De burgemeester, J. Nobel G. Berghoef
DE RAAD DER GEMEENTE A A L T E N ; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 oktober 2007; gezien het advies van de commissie Ruimtelijke Ordening, Openbare Werken en Milieu d.d. 27 september 2007; gelet op het bepaalde in artikelen 160 en 169 van de Gemeentewet ; B E S L U I T : 1. met overneming van de beleidskeuzes uit het raadsvoorstel van 9 oktober 2007 vast te stellen de Nota grondbeleid gemeente Aalten 2007; 2. voor strategische aankopen een permanent krediet van 1.500.000,-- te verstrekken. AALTEN, 20 november 2007 De Griffier, De Raad voornoemd, De Voorzitter, M.A.J.B. Fiering G. Berghoef