Kenmerk BS/el Datum 10 april 2014 Aan het GOH Geachte leden van het Gezamenlijk Overleg Huurderorganisaties, Wij danken u voor uw advies inzake de huurverhoging 2014 d.d. 31 maart 2014. Onderstaand reageren wij inhoudelijk op het door u uitgebrachte advies en maken wij tegelijkertijd ons besluit inzake de huurverhoging 2014 kenbaar. Onderstaande hebben wij mondeling al toegelicht op 2 april jl. Toelichting standpunt In uw advies geeft u een toelichting op uw standpunt. Per onderdeel geven wij nog graag een korte reactie Huurders in Limburg in de knel. Wij zien ook dat woonlasten in relatie tot inkomen een steeds groter probleem wordt. Ook in onze huurachterstanden is mede hierdoor een stijgende lijn te zien. Toch willen wij enige nuancering aanbrengen in de conclusies die u trekt uit het RIGO-rapport. U wijst ons op de hoge huurquote in Zuid-Limburg. Wij vinden het van belang om ook te noemen dat de huurquote in Noord-Limburg het laagste is van heel Nederland. Zeker omdat wij hier een substantieel deel van ons bezit hebben. Daarbij is het in het verleden ook jaren zo geweest dat het inkomen van de zittende huurder sneller steeg dan de huren, door het inflatievolgend huurbeleid (staat ook in rapport RIGO). De energielasten zijn daarentegen wel hoger in het noorden en lager in het midden en zuiden. Deze energielasten zijn een groot deel van de woonlasten. Daarom kijken we in relatie tot betaalbaarheid niet alleen naar de huurlasten, maar juist naar de woonlasten. We investeren daarom al een aantal jaren en ook de komende jaren in het energiezuiniger maken van onze woningen. Doordat we nog niet kunnen concluderen dat de door ons doorgevoerde huurverhoging vergelijkbaar is met de ingeschatte huurverhogingen in het rapport en ons te volgen energiebeleid in relatie tot de woonlastenontwikkeling uit het rapport, verwachten we dat de conclusies uit het rapport anders zijn in de toekomst voor huurders van Wonen Limburg.
Huurtoeslag is lang niet altijd een afdoende vangnet In uw advies staat: Voor de jaarlijkse huurverhoging 2014 is daarom ons voornemen om voor de huishoudens met een inkomen < 34.085,- alle woningen met een streefhuur < 389,05 af te toppen op 389,05. Het valt op dat een streefhuuroverschrijding voor u acceptabel is, terwijl als u het streefhuurbeleid toelicht u altijd aangeeft, dat het gaat om de huur die u voor de woning optimaal vindt. Bij het bepalen van de streefhuur wordt er naar een aantal dingen gekeken. Inderdaad ook naar wat wij verwachten wat de markthuur is. Daarbij kijken we ook hoeveel woningen wij in die regio(kan buurt, wijk of dorp/stad zijn) in bepaalde prijscategorieën aanbieden. Om differentiatie toe te passen binnen ons bezit houden we de streefhuur daarom ook vaker lager dan de markthuur/huur optimaal mogelijk om de woningen beschikbaar te houden voor bepaalde doelgroepen. Dit is met name in de goedkope categorie. Uw vraag in uw advies of dan wel 14% van de woningen in de goedkope huurprijscategorie blijft? Op dit moment heeft Wonen Limburg meer dan 14% beschikbaar in de categorie goedkoop. In uw advies staat: Door geen rekening te houden met de andere grenzen binnen de huurtoeslagregeling lijkt het erop dat u een huurprijs onder de liberalisatie- of huurtoeslaggrens bereikbaar vindt voor alle huishoudens die zijn aangewezen op een corporatiewoning voor hun huisvesting. Dat is een onder corporaties wijdverbreid misverstand. Klopt. Dit ontkennen wij ook niet. Wij differentiëren daarom ook in ons bezit en willen een gedeelte van ons bezit daarom ook in de goedkope en betaalbare categorie behouden. De huren van deze woningen die verschuiven van categorie gaan maar beperkt over huurtoeslaggrenzen heen. Het Nibud rekent daarbij ook met de koopkrachtontwikkelingsberekening dat de huurtoeslag over het algemeen deze lastenverzwaring compenseert. Geliberaliseerd segment In uw advies wordt aangegeven dat het onduidelijk is voor het GOH hoe de huurverhoging van de geliberaliseerde voorraad bepaald wordt. Dit klopt, wij hebben dit maar summier toegelicht in de adviesaanvraag. Hoe zijn we hier dan mee omgegaan? Aangezien we geen inkomensgegevens kunnen opvragen voor dit segment zijn we uitgegaan van de marktpotentie van het bezit om ons niet uit de markt te prijzen. In het geliberaliseerde deel van de voorraad wordt expliciet gekeken naar de markthuur i.r.t. de gevraagde huidige huur. Het potentieel tussen die twee uitgangspunten bepaalt de verhoging. o Is de potentie meer dan 6,5%, dan maximaal verhogen met 6,5%, o Is de potentie tussen 0 en 6,5%, dan gematigd (4%) verhogen o Is er een negatieve potentie, dan verhogen met 2,5% (inflatie) De conclusie in uw advies dat betaalbaarheid voor de huurder hier geen rol in heeft gespeeld willen wij niet trekken. We komen bij de geliberaliseerde woningen uit op een gemiddelde huurverhoging die ruim minder is dan 4%.
Hier gaan we dus niet voor een maximale huurverhoging of de gemiddelde huurverhoging van 4%. Voldoende aanbod voor woningzoekenden U vraagt op dit onderdeel om een aantal gegevens over het jaarlijkse aanbod van woningen. In de bijlagen vinden jullie 2 overzichten. Dit betreft: Bijlage 1: het aantal acceptaties in 2013, met prijsklasse en bijbehorende aantallen. Bijlage 2: het aantal acceptaties in 2013, met prijsklasse plus woningtype en bijbehorende aantallen. Financiële mogelijkheden Wonen Limburg In het advies wordt ook verwezen naar de meer jaren prognose. Hierin wordt een aantal zaken niet juist weergegeven. - Solvabiliteit: Deze is voor Wonen Limburg bepaald o.b.v. bedrijfswaarde/marktwaarde. Er wordt een vergelijking gemaakt met de norm van het CFV (22,5%). De norm van het CFV is bepaald op basis van het volkshuisvestelijke vermogen en dus worden hier appels met peren vergeleken. - ICR is zo positief a.g.v. stresstest (er zijn extra liquide middelen aangetrokken om hieraan te kunnen voldoen). Deze middelen zijn beklemd voor de stresstest en derhalve niet vrij beschikbaar. Advies GOH Wonen Limburg ondersteunt en onderschrijft de zorg van de betaalbaarheid, gezien in het licht van de totale overheidsregels. Daarmee benadrukken we dat dit niet alleen op het vlak van wonen geldt en daarmee wonen niet een soort sluitstuk mag worden van de betaalbaarheid. Het argument over de ongeschoonde inflatie in vergelijking met de geschoonde inflatie onderschrijven we als Wonen Limburg, maar we zijn daarnaast wel van mening dat dit op landelijke schaal dan de discussie en de basis van de richtlijnen zou moeten worden. In uw advies wordt gelukkig ook de link gelegd met het zware financiële weer in de corporatie branche en de nut en noodzaak om een financieel gezonde organisatie te waarborgen. Hierin wordt door het GOH aangegeven dat er te weinig aan de kostenkant gebeurt door Wonen Limburg en te veel aan de knop van de huurstijgingen gedraaid wordt. Hier is Wonen Limburg het niet mee eens. Er wordt wel degelijk een balans gezocht in de inkomsten en uitgaven van onze organisatie om zo de financiële situatie te borgen voor de lange termijn. Feit is dat de verhuurdersheffing en de saneringsheffing de corporatie de komende jaren flink raakt (tussen de 16-18 miljoen per jaar). Indien een gemiddelde huurverhoging van 4% wordt doorgerekend wordt hiervan tussen de 5-6 miljoen middels huurverhoging afgedekt. De overige kosten moeten worden goedgemaakt met verlaging van de beheerkosten/onderhoud. Hier zijn inmiddels stappen in gezet.
In uw adviesbrief geeft u uiteindelijk een advies met een aantal bijbehorende maatregelen voor het matigen van de huurverhoging. Reagerend op dit tegenvoorstel, hoe om te gaan met de huurverhoging 2014 hebben wij in het licht van bovenstaande argumenten het volgende besloten. Besluit Omdat ook Wonen Limburg beperkte financiële ruimte heeft, maar betaalbaarheid hoog in het vaandel heeft staan, en op dat punt zeker het advies van het GOH ondersteunt, hebben we besloten om voor alle woningen de voorgenomen reguliere en inkomensafhankelijke huurverhoging met 1,0% te matigen voor alle huishoudens. Wij handhaven daarbij in het kader van betaalbaarheid ook de beslissing om voor de huishoudens met een inkomen tot 34.085,-, met een streefhuur < 389,05, af te toppen op de kwaliteitskortingsgrens. Deze huurders krijgen aanvullend ook de huurmatiging van 1% (met een ondergrens van 0%). Daarbij hebben wij tijdens het overleg van 2 april nog een aantal aanvullende acties afgesproken: - Wonen Limburg kijkt in het kader van betaalbare woonlasten nog eens naar alle woningen met een F en G label. Zitten deze met name in de goedkope huurprijscategorie? Wat voor types zijn dit? En zijn voor de woningen waar nog maar een beperkte levensduurverwachting van is andere (tijdelijke) energetische maatregelen te nemen waardoor voor de resterende levensduur de betaalbaarheid van deze woningen geborgd is? - Wonen Limburg stelt i.s.m. de projectgroep+ nog een reparatieregeling op voor het geval dat er door de huurverhoging de huur stijgt boven de kwaliteitskortingsgrens of de liberalisatiegrens en men door een inkomensdaling geen aanspraak meer kan maken op huurtoeslag. We nemen hier niet in mee de inkomensdaling n.a.v. de gegevens van de belastingdienst als het huidig inkomen lager ligt en er geen overschrijding is van de kwaliteitskortingsgrens of huurtoeslaggrens. Hier zijn de gebruikelijke bezwaarprocedures voor.
Tot slot Wij hopen met het bovenstaande afdoende gereageerd te hebben op uw advies zoals verwoord in uw schrijven van 31 maart 2014 en u aangetoond te hebben dat wij deze waar mogelijk hebben meegenomen in ons voorgenomen besluit. Op dit moment zijn wij in de projectgroep+ verder in gesprek over ons huurbeleid. Dit willen wij graag in stand houden en in dit kader ook eind dit jaar samen de (hopelijk) voorgestelde huursombenadering van de overheid verder vormgeven. Met vriendelijke groet, Wim Hazeu Bestuurder Ger Peeters Bestuurder Bijlagen: 2
Bijlage1 Aantal acceptaties in 2013. Met prijsklasse en bijbehorende aantallen
Bijlage 2 Aantal acceptaties in 2013. Met prijsklassen + woningtype en bijbehorende aantallen Woningtype/ BBSH klasse aantal acceptaties 2-onder-1-kapwoning Met HS Betaalbaar 8 Middelduur 7 Duur 1 2-onder-1-kapwoning Totaal 16 Appartement met lift Goedkoop 9 Met HS Betaalbaar 511 Middelduur 270 Duur 168 Onbekend, nvt 4 Appartement met lift Totaal 962 Appartement zonder lift Goedkoop 116 Met HS Betaalbaar 462 Middelduur 53 Duur 24 Onbekend, nvt 2 Appartement zonder lift Totaal 657 Garage Goedkoop 37 Onbekend, nvt 1 Garage Totaal 38
Hoekwoning Goedkoop 6 Met HS Betaalbaar 102 Middelduur 84 Duur 22 Hoekwoning Totaal 214 Parkeerplaats Goedkoop 165 Onbekend, nvt 1 Parkeerplaats Totaal 166 Tussenwoning Goedkoop 10 Met HS Betaalbaar 178 Middelduur 209 Duur 47 Onbekend, nvt 1 Tussenwoning Totaal 445 Vrijstaande woning Met HS Betaalbaar 1 Middelduur 2 Vrijstaande woning Totaal 3 Totaal 2.501