RONDOM RENDON Deze nieuwsbrief is een uitgave van Rendon Onderhoudsgroep. Editie 5, september 2010 5 INNOVATIE UIT EIGEN HUIS P 02 het LP3 - ophoogsysteem voor galerijen en balkons INTERVIEW MET KLANT P 08 Samenwerking Corio en Rendon BRANDVEILIGHEID RENDON P 10 Opplussystemen succesvol getest De vastgoedbranche maakt zich op voor moeilijke tijden VOORWOORD HANS NIJSSEN Opdrachtgevers hebben (veel) minder budget om gebouwen te onderhouden. Vooral woningcorporaties hebben het zwaar door overheidsmaatregelen en het stagneren van de huizenmarkt. Verder ligt er een enorme opgave om woningen energiezuiniger te maken en aan te passen aan eisen van de toekomst (bijvoorbeeld ouderenhuisvesting). Onderhoudsbedrijven en opdrachtgevers staan voor de uitdaging om woningen op een hoger niveau te brengen tegen lagere kosten en met minder milieubelasting. Het lijkt een onmogelijke opgave maar het kan wel! Samenwerking De Rendon Onderhoudsgroep voert dergelijke projecten met enkele corporaties uit. Na een analyse vooraf brengen wij onze expertise al in de ontwerpfase in. En doordat wij de kosten volledig transparant weergeven, kunnen de corporaties snel bepalen of een plan haalbaar is of niet.
Betrokkenheid Bewoners De ervaring leert dat het belangrijk is om bewoners in een vroeg stadium bij een project te betrekken. Omdat zij gaan profiteren van lagere energielasten, ligt het voor de hand dat zij een deel van de kosten betalen (huurverhoging). De consequentie is dan wel dat het welslagen zo n project van hen afhankelijk is: zij moeten akkoord gaan met de voorgestelde maatregelen. In de praktijk blijkt het lastig om alle bewoners te overtuigen. Maar de Rendon Onderhoudsgroep gaat er voor: wij willen corporaties én bewoners helpen bij het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. drs. ing. Hans Nijssen algemeen directeur Rendon Onderhoudsgroep Productontwikkeling INNOVATIE UIT EIGEN HUIS: het LP3 ophoogsysteem voor galerijen en balkons Het onderhoud van woningen wordt meestal niet als technisch ingewikkeld gezien. Toch zijn er wel degelijk grote uitdagingen. Zo kan het schijnbaar eenvoudig ophogen van galerijvloeren en balkons erg complex zijn. Zeker wanneer je in een bewoonde omgeving zo min mogelijk overlast wilt geven en in weer en wind snel wilt doorpakken. Het door de Rendon Onderhoudsgroep ontwikkelde LP3 -ophoogsysteem maakt een veel efficiëntere aanpak mogelijk. Wij vertellen u graag meer over dit succesvolle product dat in eigen huis werd ontwikkeld.
RONDOMRENDON PAGINA 02-03 Pre-fab platen voor snelle montage Rendon heeft goed nagedacht over een slimmere methode voor het ophogen van galerijen en balkons. Doel was om de overlast voor bewoners te minimaliseren en tegelijkertijd het applicatierisico bij slecht weer te verlagen. Zo ontstond na grondig onderzoek het idee om een ophoogsysteem te ontwikkelen dat geheel in de fabriek kan worden geproduceerd, onder gecontroleerde omstandigheden. Daarna kan het materiaal in zeer korte tijd op locatie worden gemonteerd. Glasvezelversterkte sandwichpanelen Na een zorgvuldige analyse van alle technische en functionele eigenschappen waaraan het ophoogsysteem zou moeten voldoen hebben wij met enkele partnerbedrijven gewerkt aan de praktische ontwikkeling van het LP3 -systeem. Het ophoogsysteem bestaat uit geprefabriceerde sandwichpanelen van glasvezelversterkt polyester, gevuld met een drukverdelende tussenplaat. Het loopvlak van de panelen wordt in de fabriek al afgewerkt met een polyurethaan vloercoatingysteem. Opdrachtgevers kunnen een keuze maken uit veel verschillende structuren en oppervlaktekleuren. De LP3 -elementen wegen slechts 12 tot 15 kg per m² en behoren daarmee tot de lichtste materialen voor het ophogen van galerij- en balkonvloeren. Dit is van groot belang, omdat bij het ophogen van galerijen en balkons vaak ook het probleem speelt van het maximaal toelaatbare gewicht. Zoals vaak gebeurt, deed zich hierbij voortschrijdend inzicht voor. Zo was het aanvankelijke plan om panelen in standaard formaten te produceren. Op deze wijze zouden geen hoge kosten voor verschillende mallen nodig zijn en kon in de winter op voorraad geproduceerd worden. In de praktijk bleek echter dat detailafwerkingen zoals gootroosters - standaard uitgevoerd in RVS op deze manier relatief duur werden. Bovendien bleken veel opdrachtgevers prijs te stellen op maatwerk. Daarom is het idee van standaardelementen losgelaten en wordt het LP3 -systeem nu op maat geleverd. Met succes! Voor Rendon een prima prikkel om door te gaan met de verdere verbetering van dit bijzondere ophoogsysteem. Snelle montage De techniek achter het LP3 -systeem mag geavanceerd zijn, de installatie is eenvoudig. De op te hogen galerij- en balkonvloeren worden nauwkeurig ingemeten. Daarbij moet veel aandacht worden gegeven aan de detaillering. Zo is van belang hoe de hemelwaterafvoer geregeld is, zodat deze goed kan worden geïntegreerd. Een ander aandachtspunt is de borstwering: als de vloer wordt verhoogd, moet de borstwering nog steeds een veilige hoogte hebben. Ook de hoogte van de overstap van buiten naar binnen moet goed worden overwogen. Daarna worden de benodigde elementen onder geconditioneerde omstandigheden geproduceerd. In de fabriek, zonder invloed van weer, wind en passerende bewoners. De puntgave panelen kunnen daarna binnen een dag op locatie worden gemonteerd. De eventueel benodigde gootafdekkingen en andere passtukken of detailleringen kunnen vaak ook dezelfde dag worden aangebracht. De bewoners ervaren nauwelijks overlast. Voortdurende verbetering Bij de zorgvuldige ontwikkeling van het LP3 -systeem werd vooraf een pakket eisen en wensen geformuleerd.
INTERVIEW MET KLANT De samenwerking: WONINGCORPORATIE MAASDELTA EN DE RENDON GROEP De Stichting Maasdelta Groep verhuurt zo n 16.500 woningen en bedrijfsruimten in Hellevoetsluis, Spijkenisse, Maassluis en Rotterdam. De titel van het ondernemingsplan 2006-2010 is De lat hoger leggen. Deze ambitie geldt ook op het gebied van duurzaamheid, vertelt John Zuidmeer van Maasdelta. Inhaalslag Het in goede staat houden van het woningbezit is een flinke uitdaging, omdat we veel woningen hebben uit de jaren zestig en zeventig. Die hebben een E-label of erger, vertelt John Zuidmeer. We willen gemiddeld naar een C-label toe. Daarom zijn we aan een inhaalslag begonnen. Als we ergens schilderen, passen we meteen zoveel mogelijk dubbel glas toe en isoleren we de spouw. Als we zouden wachten tot de volgende renovatie, zou het veel te lang duren. Ons doel is om het gasverbruik en de CO 2 -uitstoot te verminderen. We hopen in tien jaar een flinke verbeterstap te maken en dan 20% gasbesparing te realiseren. Renovatieprojecten Deze ingrepen kosten veel geld. Volgens Zuidmeer kan het echter niet anders. We moeten ons bezit op orde houden. Gas wordt steeds duurder, en daarmee wordt de energierekening van de bewoners van oude huizen op termijn onbetaalbaar. Om deze reden gaat Maasdelta verder en zijn er plannen gemaakt om bij bepaalde complexen ingrijpend te renoveren: dakisolatie, spouwisolatie, bodemisolatie, dubbelglas en mechanische ventilatie. Zuidmeer: Omdat het een woningverandering betreft, vragen we de bewoners om mee te betalen in de vorm van een huurverhoging. Zij gaan immers flink besparen op hun energierekening. We zijn als proef met drie complexen gestart. De eerste twee worden nu uitgevoerd. ONS DOEL IS OM HET GASVERBRUIK EN DE CO2-UITSTOOT TE VERMINDEREN.
RONDOMRENDON PAGINA 04-05 Duurzaam woningbeheer door bewoners niet altijd begrepen John Zuidmeer, manager Vastgoedbeheer Bewoners ZIJN KRITISCH Een onverwachte ontwikkeling is dat in het derde complex slechts een minderheid van de bewoners intekende: te weinig om het plan rendabel te kunnen uitvoeren. Dat valt me enorm tegen, vertelt Zuidmeer. We hebben er alles aan gedaan: een enquête gehouden, een bewonersavond georganiseerd, een klankbordgroep samengesteld, nog een bewonersavond gehouden. Rendon, die het derde project met ons zou uitvoeren, heeft daar een uitstekende presentatie gegeven. En natuurlijk hebben we iedereen voorgerekend hoeveel ze zouden gaan besparen: nooit meer dan 25 euro per maand. Spanningsveld Volgens Zuidmeer zit het hem niet in de huurverhoging. De meeste mensen zien op tegen de rommel en overlast. En sommigen geloven het hele plan gewoon niet. Daar ben ik erg teleurgesteld over. We dachten dat we nu echt iets hadden om onze bewoners blij mee te maken. Tja, we zitten in een spanningsveld. We willen iets goeds doen op het gebied van duurzaamheid, maar zijn gebonden aan wet- en regelgeving waardoor we één op één met bewoners moeten onderhandelen. En dan kan je maatschappelijke ambitie zo in duigen vallen. Overleg met Rendon Gelukkig hebben we in Rendon een goede partner. We werken al twintig jaar samen, vroeger vooral op het gebied van betonreparatie, nu op grote renovatieprojecten zoals dit. Ik denk dat we dit project gaan opknippen en de dakrenovatie, die we zeer belangrijk vinden, als planmatig onderhoud voor onze eigen rekening nemen. Dat moeten de bewoners gedogen. Mijn idee is om het overige werk uit te voeren bij de bewoners die hebben ingetekend en de overige woningen pas bij mutaties aan te pakken. Dat is minder efficiënt en dus duurder. Daarover zijn we nu met Rendon in overleg. Rendon gaat er gelukkig constructief mee om.
PROJECTEN IN UITVOERING Opdrachtgever IN-EX Architecten Werkadres Oude Haven 38 in Schoonhoven Uitgevoerd Gevelrenovatie monument Vervangen pleisterwerkbuitengevel, injecteren gevels, aanbrengen dubbelglas, houtrot herstel en schilderwerk Aanneemsom 85,000,00 Gerealiseerd 2010 Opdrachtgever ComWonen Werkadres De Hoeken 1e fase in Capelle aan den IJssel Uitgevoerd Vervangen voegwerk, aanbrengen stootvoegen, betonreparatie, anti-gafitti, hydrofoberen en schilderwerk beton Aanneemsom 135.000,00 Gerealiseerd 2010 Opdrachtgever Woonbedrijf SWS.HhvL Werkadres Jan van Capellelaan 2 t/m 160 Pieter Lastmanstraat 1 t/m 95 in Eindhoven (totaal 8 blokken) Uitgevoerd Leveren en monteren nieuwe kunststof gevelkozijnen Aanneemsom 214.325,00 Gerealiseerd Startdatum 1 september, oplevering 22 oktober 2010 Opdrachtgever VvE Diensten Nederland Werkadres Zandkasteel 52 t/m 88 in Eindhoven Uitgevoerd Buitenschilderwerk houten gevelelementen: kozijnen, ramen en deuren Aanneemsom 40.000,00 Gerealiseerd Startdatum 23 augustus 2010 Opdrachtgever VvE Panoramaflat 36 woningen Werkadres Laan van Meerdervoort 218-220 in Den haag Uitgevoerd Kozijnvervanging, isolatie, glashekwerken Aanneemsom 650.000,00 Uitvoering 2010-2011
RONDOMRENDON PAGINA 06-07 Opdrachtgever Woonstad Rotterdam Werkadres Papegaaistraat 2-178 en Hogeboezem 55-137 in Rotterdam (2 complexen) Uitgevoerd Houtrot herstel en schilderwerk Aanneemsom ca 273.000,00 Gerealiseerd 2010 Opdrachtgever Gemeente Utrecht Werkadres Oranjebrug in Utrecht Uitgevoerd Onderzoek betonkwaliteit Aanneemsom 8.000,00 Gerealiseerd voorjaar 2010 Opdrachtgever Krekon Konstruktie Adviesburo in Heeze Werkadres Spoorlaan in Tilburg Uitgevoerd Onderzoek wateroverlast parkeerkelder hoofdkantoor Interpolis Aanneemsom 5.000,00 Gerealiseerd voorjaar 2010 Opdrachtgever Jones Lang LaSalle Werkadres Cacaoweg 20 in Amsterdam Uitgevoerd Vervangen van kitvoegen, onderzoek asbestsanering en herstellen van betonschades Aanneemsom 180.000,00 Gerealiseerd 2009-2010 Opdrachtgever VvE Leeuwerikenhof Werkadres Leeuwerikenstraat 12, 14 en 16 in Zandvoort Uitgevoerd Vervangen van hekwerken, asbest sanering, schilderwerk, herstellen van betonschade en overige onderhoudswerkzaamheden Aanneemsom 105.000,00 Uitvoering 2009-2010
INTERVIEW MET KLANT De samenwerking: Corio en de Rendon Groep HET HART VAN UTRECHT GAAT NOG SNELLER KLOPPEN Klaas Voet, manager Techniek
RONDOMRENDON PAGINA 08-09 Corio is het grootste beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds met een focus op retail. De portefeuille van E 7 miljard bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Duitsland en Turkije. In ons land bezit Corio onder meer Alexandrium Shopping Center in Rotterdam en Hoog Catharijne in Utrecht. Utrechts binnenstad op de schop In 2008 is na jarenlange voorbereidingen een begin gemaakt met de herontwikkeling van de Utrechtse binnenstad. Met name het gebied met daarin het centraal station, winkelcentrum Hoog Catharijne en het muziekcentrum aan het Vredenburg worden grootschalig gerenoveerd. Tevens wordt het Vredenburg uitgebreid en wordt de drukbereden Catharijnensingel als vanouds weer een gracht. Corio is binnen dit project één van de belangrijkste partners en heeft het op zich genomen om binnen dit project winkelcentrum Hoog Catharijne te vernieuwen. Het wordt lichter en ruimer. De aansluiting op de binnenstad wordt natuurlijker en de verbinding met het station beter. Het hele project is naar verwachting pas in 2019 gereed. Bij een grootschalig project als dit, liggen nieuwbouw, renovatie en onderhoud zeer dicht tegen elkaar aan, zegt Klaas Voet die bij Corio verantwoordelijk is voor alles wat zich op technisch gebied voordoet tijdens de exploitatiefase van het vastgoed. Wij vinden het prettig te werken met mensen die met ons meedenken en zeer flexibel kunnen zijn Renovatie parkeergarages Dit komt bijvoorbeeld tot uiting bij de renovatie van de zes parkeergarages van Hoog Catharijne, die zich midden in het gebied bevinden dat de komende jaren op de schop gaat. Tijdens het werk blijven de winkels gewoon open en die moeten voor het publiek natuurlijk goed bereikbaar blijven. In 2007 werd de garage aan de Stationsstraat als eerste geheel gerenoveerd door Rendon en het afgelopen jaar hebben zij voor ons de afbouw van parkeergarage Moreelsepark verzorgd. Klaas Voet geeft aan graag te werken met aannemers als de Rendon Onderhoudsgroep. Wij vinden het prettig te werken met mensen die met ons meedenken en zeer flexibel kunnen zijn. Bij dit soort werk moet je ook onder enorme tijdsdruk kunnen opereren want elke dag dat een garage buiten bedrijf is, kost veel geld. Innovatief Parkeergarage Moreelsepark is de eerste parkeergarage in Nederland waar consumenten die beschikken over een elektrische auto gratis hun auto kunnen opladen. Klaas Voet vindt het belangrijk dat dit soort innovatieve ontwikkelingen ook binnen het vastgoed van Corio worden geintroduceerd. Duurzaamheid dient ook bij renoveren veel aandacht te krijgen volgens Klaas Voet. Ik ben blij dat aannemers zoals Rendon dit onderwerp ook hoog in het vaandel hebben staan.
Brandveiligheid Opplussystemen Veel woningcorporaties investeren op dit moment in het levensloop bestendig maken van galerijflats. Vaak was het daarbij nodig de galerij- en balkonvloeren op te hogen om zo de toegankelijkheid van de woningen voor oudere bewoners te vergemakkelijken. Een aspect wat bij veel van de beschikbare ophoogsystemen de afgelopen jaren onderbelicht is gebleven, is het gedrag van deze systemen bij brand. De galerij is vaak immers de enige vluchtweg en het Bouwbesluit stelt daarom strenge eisen aan de bijdrage die deze systemen leveren aan de brandvoortplanting en aan het ontstaan van rook. De Rendon Onderhoudsgroep heeft de beide door haar ontwikkelde systemen (het natte Rendon++ systeem en het droge LP3 -systeem) uitgebreid door Efectis op deze aspecten laten testen. Beide systemen voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld en kunnen daarom als brandveilige ophoogsystemen worden gekwalificeerd. Brandvoortplanting Wanneer brand in een appartement is ontstaan, kan deze bij galerijflats overslaan naar de appartementen onder, boven of naast de brandende woning. Omdat galerijflats veelal als gewapende betonconstructies zijn uitgevoerd bieden vloeren, plafonds en woningscheidende wanden meestal wel voldoende weerstand tegen een snelle voortplanting van de brand. De voor- en achtergevel bestaan echter meestal uit (gedeeltelijk) houten gevelpuien waarlangs het vuur zich naar buiten verplaatst. Wanneer de galerijvloeren zijn afgewerkt met een brandbare afwerking, kan het vuur zich snel voortplanten naar naastgelegen woningen. Tevens wordt vluchten via deze route dan afgesneden.
RONDOMRENDON PAGINA 10-11 Het brandgedrag van materialen wordt in Nederland getest door een onafhankelijk instituut, Efectis te Rijswijk (voorheen onderdeel uitmakend van TNO). Volgens de Europese norm EN-ISO 11925-2 worden vloeren en daarop aangebrachte afwerkingen gedurende blootgesteld aan open vuur en wordt gemeten hoe ver het vuur zich binnen 30 minuten verplaatst. De resultaten worden vervolgens als volgt gekwalificeerd: Brandklasse: Ontvlambaarheid EN ISO 11925-2: A1 fl A2 fl B fl C fl D fl E fl Onbrandbaar Praktisch onbrandbaar, geen flash-over Heel moeilijk brandbaar, geen flash-over, Brandbaar, flash-over 100 kw na 10 min Goed brandbaar, flash-over 100 kw na 2 min Zeer brandbaar, flash over 100 kw binnen 0-2 min F fl Niet bekend, niet getest De beide ophoogsystemen van Rendon hebben kwalificatie B fl. Het Bouwbesluit eist dat materialen die worden toegepast bij vluchtwegen ten hoogste kwalificatie C fl bezitten. De beide Rendon-systemen voldoen dus ruim aan deze eis. Rookontwikkeling Omdat in panieksituaties bij brand de vluchtweg goed zichtbaar moet zijn en ook gedurende voldoende lange tijd zichtbaar moet blijven, worden in het Bouwbesluit ook strenge eisen gesteld aan de rookontwikkeling van de toegepaste afwerkingen. De rookontwikkeling wordt ook volgens een standaardprocedure gemeten (EN ISO 9239-1). De resultaten worden vervolgens als volgt gekwalificeerd: Kwalificatie: S1 fl S2 fl S3 fl Mate van rookontwikkeling: Geringe rookontwikkeling Gemiddelde rookontwikkeling Grote rookontwikkeling In het Bouwbesluit wordt voor vluchtwegen voorgeschreven dat de rookontwikkeling, bepaald volgens deze norm, in klasse S1 fl moet vallen. Beide ophoogsystemen van Rendon vallen in deze klasse. Het blijkt dat veel op de markt aanwezige systemen niet aan de strenge eisen uit het Bouwbesluit voldoen. Veel kunststoffen die worden gebruikt zijn immers brandbaar en hebben vaak ook een sterke rookontwikkeling. Voor opdrachtgevers is het daarom van belang van aanbieders te eisen dat ook qua brandveiligheid aan de eisen uit het Bouwbesluit wordt voldaan.
Rendon stelt voor In Rondom Rendon stellen wij graag onze gezichtsbepalende medewerkers van de Rendon Onderhoudsgroep aan u voor. Deze keer Jack Hertroijs en René van Son. Jack Hertroijs René van Son Jack Hertroijs (45 jaar) werkt op onze vestiging in Eindhoven. René van Son (48 jaar) maakte carrière bij de Rendon Onder- Hij werkt al acht jaar bij Rendon, met veel plezier. Binnen de houdsgroep. Hij begon als maatvoerder bij een Brabants bouw- Rendon Groep staat Jack bekend als een groot liefhebber van bedrijf en stapte in 1988 over naar de BIM, waar hij voorman Zwitserland. Dat komt zo: zijn vrouw Diana heeft ongeveer werd op speciale projecten. Enkele jaren later ging hij op kantoor twintig jaar in het Alpenland gewoond en zoals Jack zegt: aan de slag als calculator. Door de sterke groei van BIM kreeg hij daar krijg je vanzelf wat van mee. Hij houdt van de levensstijl, de kans om in Eindhoven een betonreparatieafdeling op te zetten de goede omgangsvormen en de bloeiende economie van het wat hij metveel plezier en succes deed. In 2001 keerde hij terug land. Hij gaat er graag met Diana en hun vier kinderen (16, naar Arkel om hoofd projectbureau te worden. Het was een grote 14, 6 en 4 jaar) op vakantie. In Zwitserland bestaat nog harte- stap om het Zuiden te verlaten, want: tis hier toch keigezellig lijkheid en elkaar het beste gunnen. Hij geniet er van het hoge worm gade ge nou? Maar uitdagingen gaat hij niet uit de weg. kwaliteitsniveau. Dat tolvignet is prima. Vergelijk de wegen met Na ruim negen jaar Arkel zegt René: Het is hier ook gezellig, die van andere landen, dan begrijp je dat je ervoor moet beta- maar anders. Hij groeide er door naar zijn huidige functie als len. Je krijgt in Zwitserland gewoon waar voor je geld. En wat bedrijfsleider. Privé houdt hij zich bezig met het bestuur van enkele wordt afgesproken, dat wordt ook gedaan. Misschien dat de verenigingen en op het badmintonveld slaat hij de stress van zich Zwitsere mentaliteit daarom zo goed bij mijn werkwijze past! af. René en zijn vrouw Mary hebben drie kinderen: Eline (21), Werner (19) en Ichelle (17). Rendon Onderhoudsgroep Rendon Arkel BV, Vlietskade 1005, 4241 WD Arkel, T 0183 56 31 11, F 0183 56 26 31, E arkel@rendon.nl Rendon Eindhoven BV, Dillenburgstraat 27A, 5652 AM Eindhoven, T 040 238 02 00, F 040 238 02 09, E eindhoven@rendon.nl Rendon Haarlem BV, Emrikweg 11, 2031 BT Haarlem, T 023 527 28 35, F 023 527 60 68, E haarlem@rendon.nl Rendon Voorburg BV, Prinses Irenelaan 81, 2273 DH Voorburg, T 070 387 63 51, F 070 386 24 62, E voorburg@rendon.nl Rendon Advies BV, Vlietskade 1007, 4241 WD Arkel, T 0183 56 91 50, F 0183 56 91 51, E info@rendon-advies.nl Concept en vormgeving Estay advertising agency - Zwijndrecht, Drukwerk Leerdam Druk Rendon. Renderend onderhoud!