Is wonen in Vlaanderen betaalbaar? Een korte duiding bij het boek Sien Winters
Inhoud 1. De achtergrond 2. Het boek 3. Het beleid
I. DE ACHTERGROND
Woningprijzen
Nominale prijzen van gewone woonhuizen en appartementen Gewone woonhuizen appartementen, flats, studio's 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: ADSEI
Nominale prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, 1996=100 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Vlaams gewest Bron: ADSEI
Reële prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, 1996=100 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 nominale prijzen gewone woonhuizen, 1996=100 100 reële prijzen gewone woonhuizen, 1996=100 100 Bron: ADSEI
Nominale prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, Wallonië, Brussel 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Vlaams gewest Waals gewest Brussels hoofdstedelijk d gewest Bron: ADSEI
Nominale woningprijzen in Europa, 1996=100 Bron: European Mortgage Federation
Woningprijzen Verklaringen aan VRAAGZIJDE - Inkomens
Woningprijzen Verklaringen aan VRAAGZIJDE - Inkomens - Rente
Intrestvoeten op hypotheekleningen met initieel vaste intrestvoet 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bron: Nationale Bank van België
Verklaringen aan vraagzijde - Inkomens - Rente - Looptijd leningen Woningprijzen
Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde - Inkomens - Rente - Looptijd leningen - Beleid: woonbonus
Woonbonus versus fiscale aftrek voor eigen woning Bron: Christian Valenduc, Les Echos du Logement, nr. 2, 2008
Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde - Inkomens - Rente - Looptijd leningen - Beleid: woonbonus - Demografie (migratie, gezinsverdunning)
Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde - Inkomens - Rente - Looptijd leningen - Beleid: woonbonus - Demografie (migratie, gezinsverdunning) - Marktsentiment
Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde - Inkomens - Rente - Looptijd leningen - Beleid: woonbonus - Demografie (migratie, gezinsverdunning) - Marktsentiment - Kwaliteitsstijging?
Hypotheekmarkt 250 000 Aantal nieuw toegestane hypothecaire kredieten (aankoop, nieuwbouw, renovatie) 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: UPC - BVK
Gemiddeld bedrag van de verstrekte hypothecaire kredieten 160 000 aankoop 140 000 bouw 120 000 aankoop + verbouwing 100 000 TOTAAL EUR 80 000 60 000 40 000 herfinancieringen (externe) herfinancieringen (interne+externe) ander onroerend doel 20 000 verbouwing 0 996 997 1 1 Bron: UPC - BVK 998 1 999 1 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 2010 0Q3
Gemiddeld bedrag van de hypothecaire kredieten voor aankoop, België 200 000 180 000 Gemiddelde prijs appartementen 160 000 140 000 EU UR 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Gemiddelde prijs woonhuizen gemiddelde bedrag hypothecair krediet voor aankoop 1996 Bron: UPC - BVK 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201 10Q3
2 500 2 000 Vaste en variabele rentevoeten veranderlijk (1 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 3 jaar) veranderlijk (3 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 5 jaar) veranderlijk (5 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 10 jaar) veranderlijk (oorspronkelijke periode van vastheid >= 10 jaar) vast enkel neerwaartse veranderlijkheid 1 500 1 000 500 0 2000-01 05 09 2001-01 05 09 2002-01 05 09 2003-01 05 09 2004-01 05 09 2005-01 05 09 2006-01 05 09 2007-01 05 09 2008-01 05 09 2009-01 05 09 2010-01 05 09 Bron: UPC - BVK
Woningprijzen Verklaringen aan AANBODZIJDE - Nieuwbouwprijzen? - Schaarste aan bouwgrond? - Schaarste aan arbeidskrachten in de bouw?
Huurprijzen 250,00 Evolutie woningprijzen en huurindex in reële prijzen, Vlaams Gewest, 1990=100 100 200,00 150,00 100,00 50,00-1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 woningprijsindex huurindex Bron: ADSEI, Woonsurvey 2005, SEP, PSBH
II. HET BOEK
Doel van het boek 1 Op eenduidige manier omschrijven hoe betaalbaarheid van wonen moet gemeten worden 2 De gegevens uit het onderzoek van het Steunpunt bundelen en bewaren voor de toekomst 3 om zo bij te dragen tot een juistere en meer genuanceerde discussiei
Beperkingen van het boek 1 meeste data zijn van 2005 2 weinig detail naar deelgroepen, type woningen, regio s 3 slechts beperkt gegevens over actuele marktsituatie Nood aan goede en actuele gegevens!
Voornaamste besluiten 1 Er is geen algemeen probleem met betaalbaarheid van wonen 2 Er is een toenemende ongelijkheid tussen huurders en eigenaars 3 Verschil tussen huurders en eigenaars zit ook in vermogen 4 Voor een groot aantal Vlaamse gezinnen (vooral huurders) is recht op betaalbaar wonen niet gerealiseerd
Recente evolutie - Risico s voor eigenaars: - Looptijd van lening kan niet blijven stijgen - Toenemend aandeel leningen met variabele rente - Stabiliserende inkomens - Signalen van toenemende problemen op de private huurmarkt - toenemende dreiging tot uithuiszetting - afkalvende markt
III. HET BELEID
Overheidsuitgaven voor wonen Subsidies Sociale huur (1) 430 mio euro (Vl.) Sociale leningen VMSW (1) Subsidies sociale woonwijken (1) Renovatiepremies (2) 171,3 mio euro (Vl.) 42,6 mio euro (Vl.) 92,4 mio euro (Vl.) Huursubsidies (2) Verzekering gewaarborgd inkomen (2) Fiscale aftrek (3) 15,4 mio euro (Vl.) 0,8 mio euro (Vl.) 1.441 mio euro (België) Bronnen: (1) SVR - 2009, (2) VMSW jaarverslag - 2009, (3) NBB - 2007
Aanbevelingen voor het beleid 1. Herverdeling van inkomens via belastingen en sociale zekerheid 2. Meer gelijke fiscale behandeling van huur en eigendom 3. Meer sociale huisvesting / huursubsidie 4. Opgelet met prijsopdrijvende effecten van subsidies 5. Afbouwen van Mattheus-effect