rv 36 Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/2006.68 RIS 135346_ 060214 Gemeente Den Haag RIS135346_15-FEB-2006 Voorstel van het college inzake verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer A. Richter en mevrouw G.K. Richter-van Leeuwen, Middelweg 2 te Den Haag, als gevolg van het Bestemmingsplan Ypenburg- Pijnacker. In de raadsvergadering van 20 januari 2005 (ra 7) stelde de raad, overeenkomstig het bepaalde in de Schadevergoedingsverordening 1988 (herdruk maart 1995), ter behandeling in handen van het college een verzoekschrift, d.d. 30 december 2004, van de heer mr. J. Wildschut van Adromi Groep, namens de heer A. Richter en mevrouw G.K. Richter-van Leeuwen (hierna te noemen: belanghebbenden), Middelweg 2 te Den Haag, om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het verzoek komt er op neer dat de hiervoor genoemde woning als gevolg van het Bestemmingsplan Ypenburg-Pijnacker in waarde zouden zijn gedaald. Het college heeft het verzoekschrift, tezamen met de relevante gegevens, overeenkomstig het gestelde in artikel 3 van de Schadevergoedingsverordening 1988 op 8 februari 2005 in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. Het adviesbureau heeft inmiddels zijn advie s, als bedoeld in artikel 7 van bovengenoemde verordening, gedateerd november 2005, opdrachtnummer 25.01910, aan het college uitgebracht. Op 13 december 2005 heeft het college het advies aan verzoekers, door tussenkomst van de heer mr. J. Wildschut van Adromi Groep, toegezonden. Het adviesbureau heeft, blijkens zijn advies, dat onderdeel uitmaakt van dit voorstel, een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding van belang zijn. Het advies vam SAOZ Het verzoek: Beknopt geformuleerd komt de inhoud van de brief erop neer dat namens belanghebbenden wordt gesteld dat zij schade lijden ten gevolge van het bestemmingsplannen Ypenburg-Pijnacker, 1e herziening en uitwerking hiervan. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van het verzoekschrift. Tijdens de mondelinge behandeling hebben belanghebbenden nog gewezen op de verlaging van de grondwaterstand, hetgeen schade aan de woning heeft veroorzaakt. Eigendomssituatie De heer A. Richter heeft op 24 september 1982 de eigendom verkregen van de onroerende zaken thans plaatselijk bekend als Middelweg 2 te Den Haag, kadastraal bekend gemeente s-gravenhage BH, sectie BH nummers 1794, 1795 en 1796 tezamen groot 7.648 m2. Op 31 december 2003 heeft de heer A. Richter de percelen kadastraal bekend gemeente s-gravenhage BH, sectie BH, nummers 1794 en 1795, tezamen groot 3.270 m2, verkocht. Beschrijving van het plangebied en de nabije omgeving Het object van belanghebbenden is gelegen ten zuidwesten van de kern van Nootdorp, ten noordwesten van de kern van Pijnacker en ten zuidoosten van de kern van Den Haag. De woning is gelegen aan de Middelweg en wordt tevens door deze weg ontsloten. Het object betreft een vrijstaande bungalow met een dubbele garage, tuin en overig toebehoren. De indeling van de woning is als volgt: entree, ruime hal, woon-/eetkamer met parketvloer en open haard, doorloop naar moderne keuken, studeerkamer, toilet, slaapkamer, achterkamer, 2e studeerkamer, badkamer met ligbad, douche en toilet, ouder-slaapkamer en berging. Planologie. - Bestemmingsplan "Buitengebied, 1e herziening": De gemeenteraad van de gemeente Pijnacker heeft op 29 maart 1984 het bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening vastgesteld, dat op 7 mei 1985 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en nadien onherroepelijk geworden. De voorschriften van het bestemmingsplan Buitengebied zijn onverkort van toepassing met inachtneming van de wijzigingen c.q. aanvullingen als gevolg van de inwerkingtreding en het onherroepelijk worden van de 1e herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. 1
Onderhavige gronden hadden voorzover van belang de bestemmingen Agrarische doeleinden, klasse B, Landschappelijk waardevol agrarisch gebied en Natuurgebied. De gronden ten noordwesten en ten noorden van de woning van belanghebbenden hadden de bestemming Agrarische doeleinden, klasse B, bedoeld voor grondgebonden agrarische bedrijven met bijbehorende andere bouwwerken. Op deze gronden mochten geen gebouwen opgericht worden. Burgemeester en wethouders konden vrijstelling verlenen voor de oprichting van één melkstal per bedrijf met een maximale oppervlakte van 100 m2 en een maximale goothoogte van 3 meter. De eigen gronden van belanghebbenden alsmede de gronden ten noordoosten van de woning van belanghebbenden hadden de bestemming Landschappelijk waardevol agrarisch gebied, bedoeld voor agrarische bedrijfsvoering, alsmede voor het behoud en herstel van de aldaar voorkomende dan wel aan het gebied eigen landschappelijke of natuurwetenschappelijke waarden en voor de waterberging en waterhuishouding. Op deze gronden mag geen bebouwing worden opgericht. De gronden ten zuidoosten en ten oosten van de woning van belanghebbenden hadden de bestemming Natuurgebied, bedoeld voor doeleinden gericht op het behoud en herstel van de aldaar voorkomende, dan wel daaraan eigen natuurwetenschappelijke of landschappelijke waarden alsmede voor de waterberging en waterhuishouding. Op deze gronden mocht geen bebouwing worden opgericht. Burgemeester en wethouders waren bevoegd vrijstelling te verlenen voor bouwwerken ten dienste van de bestemming met een maximale inhoud van 50 m3 en een maximale goothoogte van 3 meter. Het plan bevatte tevens een algemene vrijstellingsbevoegdheid voor de bouw van openbare nutsgebouwtjes met een inhoud van 50 m3. - Bestemmingsplan "Ypenburg-Pijnacker": De gemeenteraad van de gemeente Pijnacker heeft op 26 februari 1998 het bestemmingsplan Ypenburg-Pijnacker vastgesteld, dat op 13 oktober 1998 gedeeltelijk is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten en op of omstreeks 24 november 1998 in werking getreden en nadien onherroepelijk geworden is. Het bestemmingsplan is nadien nog enkele malen gewijzigd (Wijzigingsplannen Ypenburg-Pijnacker I, II en III). Deze wijzigingen hebben echter op dusdanige afstanden van de woning van belanghebbenden plaatsgevonden dat er geen sprake is van een directe relatie waardoor wij deze wijzigingen buiten beschouwing zullen laten. De eigen gronden van belanghebbenden zijn buiten de bestemmingsplanwijziging gehouden. Op deze gronden is het planologische regime derhalve niet gewijzigd. De gronden ten noordwesten, ten noorden, ten oosten en ten zuidoosten hebben op grond van het nieuwe planologische regime de bestemming Uit te werken gebied voor woondoeleinden, bedoeld voor onder meer wonen met bijbehorende erven en tuinen, voor onder andere detailhandelbedrijven op een kortste afstand van circa 300 meter van de woning van belanghebbenden (binnen een afstand van 100 meter van de aanduiding Centrumvoorzieningen, subcentrum ), maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen. Burgemeester en wethouders werken deze bestemmingen uit met inachtneming van de volgende bepalingen. De gezamenlijke oppervlakte van detailhandelsbedrijven mag maximaal 500 m2 b.v.o. bedragen. De bouwhoogte van hoofdgebouwen mag maximaal 15 meter bedragen. Hoofdgebouwen en uitbouwen mogen worden gebruikt voor kantoor- en praktijkruimten ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep, mits de primaire functie als woonfunctie gehandhaafd blijft. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een goedgekeurd uitwerkingsplan en krachtens aan een zodanig plan gestelde eisen. In afwijking hiervan mag op deze gronden worden gebouwd indien de op te richten bebouwing naar zijn afmetingen en zijn plaats binnen het plangebied in overeenstemming is met ofwel kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitgewerkt plan of een daarvoor gemaakt ontwerp. Uitwerkingsplan II: Op 8 mei 2001 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Pijnacker een uitwerkingsplan voor de gronden ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden vastgesteld. Gedeputeerde Staten hebben het uitwerkingsplan op 16 juli 2002 goedgekeurd. Tegen het goedkeuringsbesluit is beroep ingesteld en is tevens om een voorlopige voorziening verzocht. Het verzoek om een voorlopige voorziening is op 12 december 2002 afgewezen en de Afdeling heeft op 23 juli 2003 het GS-besluit gedeeltelijk vernietigd. Op 3 november 2003 hebben Gedeputeerde Staten een hernieuwd goedkeuringsbesluit genomen. Het tegen dit besluit ingestelde beroep is ingetrokken waardoor het plan op 16 januari 2004 in werking is getreden en nadien op 26 februari 2004 onherroepelijk is geworden. De gronden, met een frontbreedte van circa 60 meter, ten noordwesten en ten noorden van de woning van belanghebbenden hebben op een kortste afstand van circa 50 meter van de woning van belanghebbenden de bestemming Wonen II, bedoeld voor wonen met onder andere bijbehorende erven. Hoofdgebouwen moeten op de voorgevelrooilijn opgericht worden met een maximale bouwhoogte van 15 meter. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen bij woningen mag maximaal 40% bedragen van het zij- en achtererf met een maximum van 50 m2. De direct ten oosten gelegen gronden met een frontbreedte van circa 15 meter als de ten zuiden gele - gen strook grond met een breedte van circa 5 meter hebben de bestemming Verblijfsgebied, bedoeld voor onder meer wegen, fiets- en voetpaden en parkeerplaatsen. 2
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een hoogte van 3 meter. Lichtmasten mogen een hoogte van 9 meter hebben. Ten noorden van de woning van belanghebbenden op een kortste afstand van circa 65 meter heeft een smalle strook grond met een frontbreedte van circa 7 meter de bestemming Groenvoorziening met de nadere aanduiding wandelroute, bedoeld voor onder meer groenstroken, plantsoenen en speelvoorzieningen. Op deze gronden mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Ten oosten van deze gronden bevindt zich nog een strook met een frontbreedte van circa 25 meter met de bestemming Wonen II en een smalle strook grond met een frontbreedte van circa 9 meter met de bestemming Groenvoorzieningen. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO. - Algemeen: Artikel 49 WRO bepaalt dat, indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Op een verzoek om vergoeding van planschade kan de raad eerst ten gronde beslissen na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een belanghebbende op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient de raad naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te bepalen. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient de raad vast te stellen of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. - Het voorliggende verzoek: Namens belanghebbenden wordt gesteld dat de bestemmingsplanwijzigingen hebben geleid tot een aantasting van het uitzicht, aantasting van de privacy, toename van het gebruik, toename van geluidhinder, lichthinder, vermindering van luchtkwaliteit, sterk verminderde bereikbaarheid van de woning, waardoor het object in waarde is gedaald. Tevens vrezen belanghebbenden voor toekomstige wateroverlast doordat de nieuwe woningen op een terp zijn opgericht. - Beoordeling van het verzoek: De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening en het bestemmingsplan Ypenburg-Pijnacker in samenhang met het uitwerkingsplan II. Voorheen konden belanghebbenden ten noordwesten en ten noorden vrij beperkte agrarische bebouwing verwachten met een oppervla kte van 100 m2 en een goothoogte van 3 meter. De gronden ten oosten en ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden waren bedoeld voor natuur waarop slechts bouwwerken ten dienste van de bestemming met een maximale inhoud van 50 m3 en een maximale goothoogte van 3 meter opgericht mochten worden. Thans is op de gronden ten noordwesten en noorden van de woning van belanghebbenden een omvangrijke woonwijk gerealiseerd, waarvan de woningen een bouwhoogte van 15 meter hebben. Op de gronden ten oosten en ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden mogen tevens woningen worden opgericht met een bouwhoogte van 15 meter. Door de realisatie van de woningen op de gronden ten noordwesten en ten noorden van de woning van belanghebbenden alsmede de mogelijkheid om op de gronden ten oosten en ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden woningen op te richten zal het uitzicht in verdergaande mate worden aangetast dan voorheen het geval kon zijn. Als gevolg van het bestemmingsplan zijn, op de gronden ten noorden en ten noordwesten, op een kortste afstand van circa 50 meter, woningen opgericht en mogen op de gronden ten zuidoosten, op een kortste afstand van circa 20 meter, woningen worden opgericht. 3
Als gevolg van de tussenliggende afstand alsmede de oriëntatie van de woning van belanghebbenden heeft de realisatie van de woningen ten noordwesten en ten noorden van de woning van belanghebbenden geleid tot een beperkte, doch verdergaande, aantasting van de privacy in de woning en tuin. Vanuit de bebouwing is immers vanuit andere richtingen en andere hoogten inkijk in de woning en tuin mogelijk, dan voorheen denkbaar was. Zelfs als rekening gehouden wordt met het feit dat het gaat om de aan de openbare weg gelegen zijde van de woning, dient dit aspect van de pla nwijziging nog als nadelig te worden beschouwd. De nieuwe woningen ten oosten en ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden zullen eveneens leiden tot een verdergaande aantasting van de privacy. In de nieuwe planologische situatie bevindt de woning van belanghebbenden zich niet meer grenzend aan het landelijk gebied, doch in een verstedelijkte omgeving, grenzend aan een omvangrijke woonwijk met bijbehorende bebouwing en infrastructuur. De gebruiksintensiteit is hierdoor sterk toegenomen; het overwegend rustige landelijke karakter is verloren gegaan en veranderd in een stedelijke omgeving, met een hierbij behorende beperkte toename van onder meer geluid- en lichthinder en stankoverlast. Hierbij hebben wij rekening gehouden met het voorheen toegestane agrarische gebruik op de gronden ten noordwesten en ten noorden van de woning van belanghebbenden hetgeen reeds, zij het door milieuwetgeving beperkte, vormen van geluid- en lichthinder met zich mee kon brengen. Door belanghebbenden is aangegeven dat regelmatig ook (geluid)hinder ondervonden wordt van gec.q. misdragingen door (groepen) personen die zich met name op de gronden ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden bevinden op de met steltonplaten aangelegde tijdelijke weg, dat kan in dit kader overigens geen rol spelen. Dergelijke overlast veroorzakende gedragingen, wat daar ook van zij, zijn namelijk van feitelijke aard en kunnen niet rechtstreeks aan de bestemmingsplanwijziging toegerekend worden. Deze problematiek is gelegen op het gebied van de openbare orde en niet op die van de ruimtelijke ordening. Met betrekking tot de gewijzigde verkeerssituatie op de Brasserskade merken wij op dat dit niet het gevolg is van het bestemmingsplan. Op grond van het bestemmingsplan Ypenburg-Pijnacker heeft de Brasserskade een verkeersbestemming. De gewijzigde situatie is derhalve hoogstwaarschijnlijk een gevolg van verkeersmaatregelen die in de oude planologische situatie eveneens mogelijk waren, waardoor er geen sprake is van een nadeel dat op grond van artikel 49 WRO voor vergoeding in aanmerking komt. Wat betreft de verlaging van de grondwaterstand merken wij op dat dit onder het oude planologische regime niet uitgesloten was. Dergelijke schade, wat daar verder ook van zij en behoudens uitzonderlijke en hier niet aan de orde zijnde situaties, komt niet voor vergoeding ex artikel 49 WRO in aanmerking. Tenslotte is door de situering en de hoogte van de nieuwe woningen ten oosten en ten zuidoosten van de woning van belanghebbenden enig (zon)lichtverlies c.q. schaduwwerking niet onaannemelijk. - Gevolgen planologische mutatie : De planologische maatregel heeft voor belanghebbenden geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Waarde en waardevermindering. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde lag - de mutatie weggedacht - per peildatum 24 november 1998 in de orde van grootte van 425.000, --. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object vóór en nà de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde privacy- en uitzichtverlies, beperkte toename van geluid-, licht-, en stankhinder, schaduwwerking en een aangetaste ligging, hebben er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van 30.000, is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van 395.000,. Vergoedbaarheid. Op de dag dat de eigendom van de onroerende zaken werd verworven (24 september 1982), was de planologische mutatie niet te voorzien. Evenmin is gebleken van andere feiten en/of omstandigheden, welke rechtvaardigen, dat de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van belanghebbenden dient te blijven. Het schadebedrag komt derhalve geheel voor vergoeding in aanmerking. 4
Wettelijke rente. Vanaf de dag dat het verzoekschrift bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. Conclusie. Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag het namens de heer A. Richter en mevrouw G.K. Richter-van Leeuwen ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen, hen een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van 30.000,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2005 tot de dag der uitbetaling. Beoordeling van het advies Gelet op het feit dat belanghebbenden in een nadeliger positie zijn komen te verkeren, door met name een privacy- en uitzichtverlies, schaduwwerking en een aangetaste ligging, kan worden ingestemd met het advies. Het college onderschrijft de conclusie van SAOZ en stelt de raad voor de heer A. Richter en mevrouw G.K. Richter-van Leeuwen een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van 30.000,- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2005 tot de dag van uitbetaling. Op basis van deze overwegingen en het advies van SAOZ stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad der gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 7 februari 2006, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995), Besluit: I. het verzoek van de heer mr. J. Wildschut van Adromi Groep, namens de heer A. Richter en mevrouw G.K. Richter-van Leeuwen, Middelweg 2 te Den Haag om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van het uitgebrachte advies d.d. november 2005, opdrachtnummer 25.01910, van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, toe te wijzen en een schadevergoeding toe te kennen van 30.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2005 tot de dag van uitbetaling; II. de schadevergoeding van 30.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 2005 tot de dag van uitbetaling ten laste te brengen van de begroting post Bouw-, woning- en welstandstoezicht (822.5). Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier. De voorzitter. Een afdruk van het advies van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken d.d. november 2005, opdrachtnummer 25.01910, inzake de verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO, ligt voor de raadsleden in de leeskamer (B.03.17) ter inzage. (map no. 16). 5