Gemeente Haaksbergen Gebiedsvisie Buurserstraat/Julianastraat Vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen dd 30 mei 2012
Gemeente Haaksbergen Gebiedsvisie Buurserstraat/Julianastraat Opgesteld door: Johnny Janssen Versie d.d.: 30 mei 2012
Inhoudsopgave Inleiding 1. Begrenzing gebied 1. Uitgangspunten gebiedsvisie 1. Beschrijving per straat 1. Sterrebosstraat 2. Buurserstraat 3. Julianastraat 4. Bijlagen
Inleiding Naar aanleiding van de behandeling van de plannen van woningcorporatie Domijn voor een nieuwe invulling van een deel van de Julianastraat in de commissie Ruimte en Milieu van 14 september 2011 heeft het college toegezegd om met een gebiedsvisie voor het gebied Buuurserstraat-Julianastraat te komen. Deze gebiedsvisie moet inzicht geven in de huidige situatie en de verwachte toekomstige ontwikkelingen in dit gebied. De gebiedsvisie geeft de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden aan voor mogelijke ontwikkellocaties. Of deze ontwikkellocaties ook daadwerkelijk opgepakt worden is afhankelijk van de marktpartijen. In deze gebiedsvisie zijn per straat globaal de bestaande situatie en de mogelijke ontwikkellocaties aangegeven. Per ontwikkellocatie is aangegeven welke functies geoorloofd zijn en tevens welke ruimtelijke randvoorwaarden gelden. De randvoorwaarden zijn richtinggevend en zijn niet uitputtend. Op het moment dat een locatie echt tot ontwikkeling komt zal er nog nader ingezoomd moeten worden. Begrenzing gebied De gebiedsvisie Buurserstraat-Julianastraat wordt globaal begrensd door de Sterrebosstraat, de Julianastraat, het te realiseren verbindingspad tussen de Julianastraat en Buurserstraat (tm Julianastraat 36), de Buurserstraat en de Brink. Omdat een gebiedsvisie niet op zichzelf staat worden de bebouwing en de mogelijke ontwikkellocaties aan weerszijden van deze straten in deze visie meegenomen. Uitgangspunten gebiedsvisie Iedere straat een eigen kleur. Dit is het uitgangspunt van deze gebiedsvisie. De mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen in dit gebied zijn afhankelijk aan welke straat de locatie is gelegen. Iedere straat heeft zijn eigen dynamiek. De dynamiek van de Sterrebosstraat is een heel andere dan die van de Julianastraat. Kijkend naar de dynamiek van de straat is de dynamiek in de Sterrebosstraat en de Brink het grootst, daarna volgt de de Buurserstraat en het kleinst die van de Julianastraat. Uitgangspunt van deze gebiedsvisie is dat in een straat met een hoge dynamiek meer stedelijk gebouwd kan worden. De bebouwing hier mag meer massa krijgen en wat dichter op de straat gebouwd worden. In de Buurserstraat en de Julianastraat dient aangesloten te worden op de schaal van de huidige bebouwing. Kijkend naar functie gaat de voorkeur uit om voor de percelen binnen de centrumring (Sterrebosstraat) naast wonen ook andere functies (met name dienstverlening) toe te staan. Buiten de centrumring is in principe alleen de functie wonen toegestaan, tenzij op dit moment er een andere functie aanwezig is. Uit stedenbouwkundig oogpunt zijn de locaties de Brink en de hoek Sterrenbosstraat/Julianastraat belangrijk. Deze locaties mogen ruimtelijk en architectonisch wat meer aandacht krijgen. 1
Beschrijving per straat In het onderstaande is per straat beoordeeld om welk soort straat het gaat, welk soort bebouwing er staat, welke ontwikkellocaties er mogelijk zijn en welke randvoorwaarden voor deze ontwikkellocaties geldt. Sterrebosstraat De Sterrebosstraat is onderdeel van de centrumring. Het is een drukke straat, met veel verschillende functies en gebouwen. De centrumring vormt de begrenzing met het centrumgebied en dient als ontsluiting van het centrum. Via de centrumring kunnen de parkeerplaatsen voor het centrum bereikt worden. Afgelopen jaren zijn er enkele panden aan de Sterrebosstraat gesloopt en zijn er nieuwe gebouwen gerealiseerd. Op de plek van de voormalige huishoudschool heeft woningcorporatie Domijn het appartementencomplex Sterrebos gerealiseerd. Dit complex bevindt zich aan de Julianastraat en de Sterrrebosstraat. En op de plek van het voormalige postkantoor is onlangs een appartementencomplex met op de begane grond detailhandel gerealiseerd. Toekomstige ontwikkelingen Sterrebosstraat 9 en 11 Brink 1 (het politiebureau) De verwachting is dat ter plaatse van de woningen Sterrebosstraat 9 en 11 en het politiebureau in de toekomst wellicht een nieuwe ontwikkeling zal plaatsvinden. Uiteraard is dit afhankelijk van initiatieven van de marktpartijen. Indien hier een ontwikkeling plaatsvindt dat zullen beide percelen hierbij betrokken moeten worden. Situatietekening Sterrebosstraat 9 en 11 de Brink 1 Randvoorwaarden bij nieuwbouw Nieuwbouw moet qua maatvoering, schaal, massa en vormgeving aansluiten aan de bestaande bebouwing. De geplande nieuwbouw van Domijn aan de Julianastraat/Sterrebosstraat krijgt maximaal drie bouwlagen. Voor deze percelen is de aansluiting met de bebouwing aan de Buurserstraat ook van belang. Om een goede aansluiting te maken is een gebouw van drie bouwlagen wenselijk. Verder mag er aan de Sterrebosstraat een aaneengesloten bebouwingswand ontstaan. 2
Qua functie gaat de voorkeur uit naar wonen. Wellicht dat er op de begane grond een andere functie mogelijk is. Deze functie moet echter niet concurrerend zijn met functies in het centrum. Het Iemenschoer Het college is op dit moment bezig met de bestuursopdracht Kulturhus. De resultaten hiervan zijn nog niet bekend. Afhankelijk van het programma zal er gekozen worden voor verbouw van het huidige pand of sloop van het huidige pand en daarna nieuwbouw. Opgemerkt dient te worden dat de vormgeving van het huidige pand van het Iemenschoer erg karakteristiek is. Randvoorwaarden bij nieuwbouw Het uitgangspunt is behoud van het bestaande karakteristieke pand, maar indien dit niet mogelijk blijkt dan dient bij volledige nieuwbouw minimaal dezelfde kwaliteit als het bestaande pand nagestreefd te worden. In het geval van nieuwbouw dient de hoogte van het bestaande pand aangehouden te worden. Net als het bestaande pand mag het om een fors gebouw gaan met flinke wanden aan de Sterrebosstraat. Ook dient de nieuwbouw goed afgestemd te worden met de nieuwbouw op de plek van het voormalige postkantoor. In het gebouw mogen maatschappelijke, sociale en educatieve functies gehuisvest worden. Buurserstraat De Buurserstraat is ook een drukke straat. Echter de Buurserstraat is minder dynamisch dan de centrumring. De Buurserstraat vormt de verbinding tussen de kern Haaksbergen en Buurse. Aan de Buurserstraat bevinden zich vooral vrijstaande en dubbele woningen met uiteenlopende vormgeving. Toekomstige ontwikkelingen Aan de Buurserstraat worden komende jaren geen echte ontwikkelingen verwacht. Mocht er toch een ontwikkeling komen dan zou dit het perceel van fietsenhandel Hannink (Buurserstraat 15). Ook zou het terrein van het zorgcentrum het Saalmerink in de toekomst ontwikkeld kunnen worden. Situatietekening Buurserstraat 15 3
Situatietekening gebied gelegen tussen Buurserstraat 8 en 18 (het Saalmerink) Buurserstraat 15 Indien rijwielhandel Hannink stopt en dit gebied tot ontwikkeling gebracht wordt is het logisch dat dit perceel met woningbouw ingevuld wordt. Randvoorwaarden bij nieuwbouw Belangrijk is dat nieuwbouw qua maatvoering, schaal, massa en vormgeving aansluit op de bestaande bebouwing van de Buurserstraat. Er mag een dubbele of een vrijstaande woning gerealiseerd worden. Er wordt uitgegaan van een bebouwingsmassa van maximaal anderhalf bouwlaag met een kap. De voorgevel van de nieuwbouw dient conform de woningen Buurserstraat 17 en 19 op zo n 5.00 m uit de openbare weg gerealiseerd te worden. Gebied gelegen tussen de percelen Buurserstraat 8 en 18 (het Saalmerink) In de notitie Inbreidingslocaties Haaksbergen 2015 is deze ontwikkellocatie meegenomen. Op het moment dat de nieuwe N18 is gerealiseerd krijgt de Rondweg een minder hoge intensiteit en kan de relatie met het landschap versterkt worden. Deze visie is nog steeds actueel en voor de volledigheid is een kopie van deze locatiebeschrijving uit de notitie Inbreidingslocaties Haaksbergen 2015 als bijlage bijgevoegd. Randvoorwaarden bij nieuwbouw Nieuwbouw aan de zijde van de Buurserstraat dient qua maatvoering, schaal, massa en vormgeving aan te sluiten aan de bestaande bebouwing van de Buurserstraat. In het lint kunnen kleinschalige grondgebonden woningen gerealiseerd worden. De rooilijn mag licht verspringen. Qua bebouwingsmassa is maximaal twee bouwlagen met een kap toegestaan. Julianastraat De Julianastraat is een woonstraat met kleinschalige karakteristieke bebouwing. Aan het begin van de Julianastraat bevindt zich het appartementencomplex Sterrenbos van woningcorporatie Domijn. Dit complex heeft aan de Sterrebosstraat 4 bouwlagen en aan de Julianastraat drie bouwlagen. 4
Situatietekening gebied gelegen tussen Buurserstraat 8 en 18 (het Saalmerink) Randvoorwaarden bij nieuwbouw Nieuwbouw moet qua maatvoering, schaal, massa en vormgeving aansluiten op de bestaande bebouwing. In de Julianastraat ligt de nadruk op behoud van de kleinschaligheid en de versterking van het dorpse karakter. Richting Sterrebosstraat (tegenover het appartementencomplex Sterrebos) en aan de Sterrebosstraat zelf mag de bebouwing meer een stedelijk karakter hebben. Aansluitend aan de woning Julianastraat 38 mag de bebouwing maximaal twee bouwlagen met kap zijn en richting Sterrebosstraat geldt maximaal drie bouwlagen. Verder mag er aan de Sterrebosstraat een aaneengesloten bebouwingswand ontstaan. De hoek Julianastraat/Sterrebosstraat mag uit stedenbouwkundig en architectonisch oogpunt de aandacht trekken. In principe is alleen de functie wonen op deze plek geoorloofd. Bij de invulling dienen zowel zorgwoningen alsmede starterswoningen onderdeel van het woningbouwprogramma uit te maken. 5
BIJLAGE 1 BEGRENZING GEBIEDSVISIE
Begrenzing gebiedsvisie Buurserstraat-Julianastraat
BIJLAGE 2 IMPRESSIE VAN DE BEBOUWING
Impressie bebouwing Julianastraat
Impressie bebouwing Sterrebosstraat
Impressie bebouwing voormalig postkantoor
Impressie bebouwing Brink
Impressie bebouwing Buurserstraat
Impressie bebouwing omgeving Hannink
BIJLAGE 3 FRAGMENT UIT NOTITIE INBREIDINGSLOCATIES HAAKSBERGEN 2015 LOCATIE 17 WOONZORGLOCATIE HET SAALMERINK