Colofon Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129 3700 AA ZEIST T +31 (0)30 69 85 900 F +31 (0)30 69 85 901 E info@wif.nl I www.wif.nl Tekstredactie Wooninvesteringsfonds Eindredactie I.M. Kortekaas
Inhoudsopgave Bericht van de directeur-bestuurder 2 Jaarverslag 2013 1. Kerncijfers 3 2. Resultaten in het kort 4 3. Bericht van de raad van toezicht 7 4. Governance 12 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 16 Volkshuisvestingsverslag 2013 1. De woningmarkt 20 2. Portefeuilleontwikkeling 21 3. Aankoop en verkoop 23 4. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 25 5. Beheer en onderhoud 27 6. Vereniging van Eigenaren 29 Bijlagen Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds 30 Bijlage 2 Overzicht portefeuille 32 Jaarrekening 2013 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) 33 Geconsolideerde resultatenrekening 35 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 36 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2013 37 Toelichting op de geconsolideerde balans 50 Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 66 Enkelvoudige balans (na winstbestemming) 71 Enkelvoudige resultatenrekening 73 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013 74 Toelichting op de enkelvoudige balans 75 Overige informatie 91 Overige gegevens 92 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 93
Bericht van de directeur-bestuurder Het verslagjaar 2013 was voor het Wooninvesteringsfonds een bewogen jaar. In het voorjaar heeft het toenmalige bestuur van het Wooninvesteringsfonds een aantal verkenningen laten doen naar een duurzaam financieel model voor het Wooninvesteringsfonds. Het uitblijven van nieuwe, door de markt gefinancierde fondsen en het uitblijven van een herstel van het oorspronkelijke verdienmodel, maakte een dergelijke zoektocht noodzakelijk. Uit de verschillende modellen voor de toekomst werd duidelijk dat de herfinanciering van het Wooninvesteringsfonds, die voorzien is in het eerste kwartaal van 2015, haar schaduw reeds vooruit werpt en acuut om gericht beleid vraagt. Daarom heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting op dit probleem gewezen en het Wooninvesteringsfonds om die reden onder verscherpt toezicht gesteld. In de loop van het jaar is duidelijk geworden dat het scenario waarbij geen nieuwe activiteiten worden opgestart en er maximaal wordt ingezet op (individuele) verkoop en besparing van beheer- en onderhoudskosten financieel de meeste zekerheid voor het Wooninvesteringsfonds biedt. Het traject van het aankopen van in nieuwe fondsen onder te brengen woningcomplexen wordt daarbij door het WIF verlaten. Medio september hebben de raad van toezicht en bestuurder afscheid van elkaar genomen en is er een interim-bestuurder benoemd. Deze heeft als opdracht het Wooninvesteringsfonds in een positie te brengen waarbij herfinanciering mogelijk is en het Wooninvesteringsfonds zonder de sector te belasten, kan worden afgebouwd. In de algemene ledenvergadering, medio oktober, is uitleg gegeven over deze koers. De leden/certificaathouders hebben er bij de nieuwe bestuurder op aangedrongen oog te houden voor de waarde van de certificaten die in het verleden door de leden als achtergestelde lening zijn ingebracht. Half november heeft het interim bestuur bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een herstelplan ingediend. Dit plan, dat voorziet in een geleidelijke afbouw door uitponden, vormt de basis van het beleid van het Wooninvesteringsfonds de komende jaren. Het Wooninvesteringsfonds zal hiervoor in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun indienen en daarmee een beroep doen op de achtervang van de sector. In het kader van de naadloze aansluiting met het WSW wordt daardoor naar verwachting borging bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015 plaatsvinden. Diverse scenario s zijn doorgerekend. In de jaarrekening 2013 wordt uitgegaan van afbouw van de huidige vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar onder de veronderstelling dat het CFV dit scenario in het kader van de saneringssteun accordeert en bewerkstelligt dat door garantieverlening borging door het WSW mogelijk wordt. In hoofdstuk 5. Informatie voor deelnemers en beleggers is onder het toekomstperspectief nader beschreven hoe het bestuur tot dit scenario is gekomen. Daarnaast wordt onderzocht of er andere, snellere mogelijkheden dan alleen uitponden voorhanden zijn die een structurele oplossing voor het Wooninvesteringsfonds dichterbij brengen. Daarbij valt te denken aan fusies, kapitaalinjecties, overname of verkoop van complexen. Ook het scenario waarin de (gehele) vastgoed portefeuille ineens wordt verkocht wordt onderzocht. Het bestuur heeft echter niet de verwachting dat een verkoop op korte termijn zal voldoen aan de eisen die het ministerie en de certificaathouders stellen. Tijdens de heroriëntatie van het Wooninvesteringsfonds op zijn (financiële) toekomst, heeft het bedrijf niet stil gelegen. Er zijn in het verslagjaar meer woningen verkocht dan was begroot en de leegstand is verder teruggedrongen. Door het gebruik van een verplichtingenadministratie, is beter zicht verkregen op de onderhoudskosten. Deze prestaties zijn, zeker in een onrustige periode als 2013, een compliment naar de Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 2
organisatie waard. Dit geldt ook voor de werkzaamheden van de afdeling financiën, waar als gevolg van de vele toekomstvarianten, de werkdruk soms erg hoog is opgelopen. Het Wooninvesteringsfonds verklaart haar middelen uitsluitend besteed te hebben in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot wil ik de leden, de raad van toezicht, de sectorinstituten en alle ander stakeholders die het afgelopen jaar hebben bijgedragen aan het vinden van een oplossing voor het Wooninvesteringsfonds, danken voor hun inbreng, betrokkenheid en samenwerking. 23 juni 2014 Jacques Thielen Bestuurder Wooninvesteringsfonds 1. Kerncijfers 2013 2012 2011 2010 Aantal gekochte complexen - - 5 7 113 Aantal corporaties waarvan is gekocht - - 1 3 23 Aantal aangekochte woningen - - 357 646 4890 Aantal aangekocht overig vastgoed - - - 45 545 Totaal aantal verkochte woningen 171 136 225 254 769 Aantal verkocht overig vastgoed 8 15 49 38 99 Aantal woningen verkocht aan zittende huurders 11 5 11 8 60 2005 t/m 2009 Gemiddeld bouwjaar van de complexen 1970 1970 1970 1970 1969 Gemiddelde huurprijs in 485 473 471 469 460 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs 79% 78% 78% 77% 77% Gemiddelde leegwaarde woningen in 119.079 138.132 139.830 139.678 147.598 Huur/leegwaarde verhouding 4,5% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% Verkoopmutatiegraad 3,9% 3,0% 4,8% 5,6% 6,5% Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in 224 224 239 277 299 Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in 249 252 249 512 866 Beheerskosten per woning in 239 266 384 379 420 Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden 9,1 9,4 9,1 8,2 5,5 Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen - - 33,0 59,8 364,8 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 3
2. Resultaten in het kort Het bedrijfsresultaat 2013 is met 18,2 miljoen positief in lijn met 2012, ondanks de toegenomen bedrijfslasten. De toename in de bedrijfskosten met 1,7 miljoen onder andere als gevolg van de saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting ( 0,9 miljoen), hogere onderhoudsuitgaven ( 0,3 miljoen) en uitgaven in verband met de herpositionering en herstructurering ( 0,2 miljoen) zijn gecompenseerd door betere resultaten uit verkoop. In 2013 zijn 171 woningen (2012: 136) verkocht tegen een opbrengstwaarde van 22,5 miljoen ( 18,4 miljoen) met een winst van 4,7 miljoen (2012: 3,4 miljoen). In 2013 is een voorzichtig herstel van de woningmarkt in aantallen verkopen zichtbaar. Naar verwachting zal het herstel op de aantallen verkopen in 2014 zich voortzetten. Het directe rendement op de portefeuille voor 2013 is 4,9%, waarvan 1,1% uit verkoop. Over 2012 bedroeg het directe rendement nog 4,4%. De verbetering van het totale directe rendement is toe te schrijven aan de verbeterde verkopen en waardedaling van de portefeuille. De saneringsheffing en verhuurdersheffing hebben een negatief effect op het directe rendement van 0,3%. Het Wooninvesteringsfonds streeft naar een totaal direct rendement van 5,5%. De waardedaling van de portefeuille heeft zich in 2013 doorgezet. De afwaardering voor 2013 bedraagt 13,6 miljoen (2012: 20,7 miljoen). Het indirecte rendement op de woningportefeuille komt daarmee op 3,5% negatief (2012: 5,1% negatief). Voor 2014 wordt een verdere, maar afnemende daling, verwacht. Het rendement op de woningportefeuille over 2013 is 1,3% positief (2012: 0,7% negatief). De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012 verbeterd tot respectievelijk 10,0% negatief en 2,6% negatief. De negatieve niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben daaraan met name bijgedragen. Aantrekkende verkopen en verdere besparingen op de bedrijfslasten bij toenemende kosten van verhuurdersheffingen, resulteren naar verwachting in een klein positief resultaat voor belastingen en waardeveranderingen. Voor 2014 is een positief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen en waardeveranderingen begroot van 0,3 miljoen. De liquiditeit is afgenomen en de debt service coverage ratio is kleiner dan 1,0 (financieringskasstromen zijn dus groter dan de operationele kasstromen). In 2013 heeft het Wooninvesteringsfonds additioneel 8,8 miljoen aan de banken afgelost om de bankconvenanten te herstellen. Deze additionele aflossingen heeft het Wooninvesteringsfonds gefinancierd uit de positieve operationele kasstromen en de aanwezige liquiditeiten. De rente op de certificaten 2013 is niet uitgekeerd, maar toegevoegd bij de uitstaande verplichtingen aan certificaathouders. Gezien de verplichtingen aan de banken heeft het Wooninvesteringsfonds geen ruimte om deze rente uit te keren. Naar verwachting zal ook de rente op de certificaten over 2014 niet uitgekeerd worden. De geconsolideerde resultaten over 2013 leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van 443 miljoen (vgl. 2012: 477 miljoen). De balanspresentatie 2013 leidt tot de volgende kengetallen: Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 4
Geconsolideerde resultatenrekening 2013 2012 In 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten 25.611 25.192 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4.661 3.404 Overige opbrengsten 37 30 Som der bedrijfsopbrengsten 30.309 28.626 BEDRIJFSLASTEN Salarissen -884-682 Sociale lasten en pensioenen -215-216 Onderhoud -3.351-3.091 Overige bedrijfskosten -7.613-6.387 Som der bedrijfslasten -12.063-10.376 Bedrijfsresultaat 18.246 18.250 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -13.612-20.711 Afschrijvingen -166-233 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 111 118 Rentelasten en soortgelijke kosten -18.729-20.335 Totale financiële baten en lasten -18.618-20.217 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -14.150-22.911 Belastingen 2.615 5.071 Resultaat na belastingen -11.535-17.840 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 5
Boekjaar 2013 2012 Liquiditeit 1,5 2,7 Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen) 26,1% 25,7% Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen) -10,0% -14,5% Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen) -2,6% -3,7% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen -12,2% -18,7% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen -3,2% -4,8% Interest coverage ratio 1,0 0,9 Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in 79,0% 79,3% exploitatie) Debt service coverage 0,79 1,02 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 6
3. Bericht van de raad van toezicht De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de op de algemene gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en de daarmee verbonden ondernemingen. Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en staat het bestuur met raad en daad terzijde en is hij werkgever van de bestuurder. Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar heeft ook een anticiperend karakter. De raad betracht transparantie in denken en doen. Speerpunten van het toezicht zijn: Realisatie van de doelstellingen van de organisatie; Strategie en risico s verbonden aan activiteiten van de organisatie; Interne risicobeheersing en interne controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Maatschappelijke verantwoording; Financiële verslaglegging; Governance structuur; Toepassen wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen in de artikelen 12, 13 en 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking is terug te vinden in het Reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Toezichtkader Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2013 hanteert de raad van toezicht: Strategisch plan 2013 2017; Jaarplan 2013; Begroting 2013; Meerjarenbegroting 2013 2017; Jaartargets ten aanzien van aankoop, verkoop, beheer- en bedrijfskosten; Statuten; Treasurystatuut; Governance documenten; Bbsh; Afspraken met stakeholder (leden, ministerie, Centraal Fonds Volkshuisvesting en banken). Werkwijze De raad van toezicht bespreekt in zijn vergaderingen de belangrijkste ontwikkelingen binnen het Wooninvesteringsfonds. Daartoe wordt door de bestuurder, in samenspraak met de voorzitter van de raad een agenda opgesteld. De raad van toezicht kent een auditcommissie. Stukken voor de raad die een sterk financiële oriëntatie hebben worden ter voorbereiding op de behandeling in de raad, eerst in de auditcommissie besproken. In het verslagjaar is veelvuldig stil gestaan bij de voortgang van het nieuwe business model en de wijze waarop er omgegaan moest worden met het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde verscherpt toezicht met het oog op de te verwachten problematiek van herfinanciering van de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds in 2015. De in dat kader opgestelde toekomstscenario s zijn door de raad uitvoerig besproken. De raad heeft na de zomer vastgesteld dat het bestuur er nog niet in was geslaagd om voor het Wooninvesteringsfonds een helder toekomstperspectief te creëren waarin een antwoord werd gegeven op de ontstane financiële problemen. Dat heeft de raad doen besluiten om afscheid te nemen van de bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Per half september is een interim-bestuurder benoemd. De interim bestuurder heeft tot taak om in overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de ABN Amro Bank, BNG en de participanten te komen tot een Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 7
beleidsscenario dat voldoet aan de eisen van de stakeholders. Naast het bovenstaande zijn in het verslagjaar de volgende onderwerpen door de raad besproken: Jaarbericht 2012; Accountantsverslag 2012; Kwartaalrapportages 2013 Q1, Q2, Q3; Begroting 2014 Wooninvesteringsfonds T.I.; Begroting 2014 WIF Lent B.V.; Meerjarenbegroting Wooninvesteringsfonds 2014 2020; Scenariorapport JBR; Herbenoeming Jan Bouwman als lid raad van toezicht voor één jaar; Herstelplan Wooninvesteringsfonds, eerste versie; Management letter PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. 2012; Profiel nieuw lid van de raad van toezicht; Benoeming Rudy de Jong als nieuw lid raad van toezicht; Evaluatie raad van toezicht; Versterking nieuwe business model; Portefeuilleanalyse; Profiel interim-bestuurder; Benoeming Jacques Thielen als interimbestuurder. De raad van toezicht is in het verslagjaar acht keer bij elkaar gekomen en drie keer in een extra vergadering. Tijdens de extra bijeenkomst in oktober heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een toelichting gegeven over zijn visie op het Wooninvesteringsfonds. Ook in 2013 heeft de raad er op toegezien dat de belangrijkste doelstelling van het Wooninvesteringsfonds, het kunnen matchen van partijen met liquiditeitstekorten en liquiditeitsoverschotten, overeind bleven. Door de lastige financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds en door de beperkingen die voortvloeien uit het opgelegde verscherpt toezicht, heeft het Wooninvesteringsfonds materieel weinig van deze doelstelling kunnen realiseren. Het toevoegen van nieuwe, niet uit de corporatiesector gefinancierde fondsen, waarmee in 2011 een begin is gemaakt, is in het verslagjaar evenmin mogelijk gebleken. Naast de 11 vergaderingen van de raad van toezicht, zijn er ook vier vergaderingen voor de leden (algemene ledenvergadering) georganiseerd. Deze vergaderingen vinden plaats onder verantwoordelijkheid van de raad van toezicht. De voorzitter van de raad zit deze vergaderingen voor. De algemene ledenvergadering benoemt de raad van toezicht. Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat zijn leden onafhankelijk zijn zoals beschreven in bepaling III 2.2. van de governance code woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijk voorzitter. Indien er aanleiding toe is, wordt over de onafhankelijkheid van leden gesproken. In 2013 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. Er is in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van de regeling melding onregelmatigheden. Binnen het regelement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijze. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitscode van toepassing die ook geldt voor de leden van de raad van toezicht. Deskundigheid De samenstelling van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds is afgeleid van een daartoe opgesteld profiel. In dit profiel wordt rekening gehouden met de omvang, de taken de besturings- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste achtergrond en deskundigheid van de leden van de raad. Daarbij speelt tevens herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich regelmatig mondeling Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 8
en schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante zaken in relatie tot de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds, de risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad heeft in 2013 de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden: Overleg met bestuur en management; Overleg met externe onafhankelijke accountant; Volgen van seminars en congressen; Volgen van vakliteratuur en media; Voorzitten en aanwezig zijn bij vergadering algemene ledenvergadering; Gesprek met delegatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Zelfevaluatie De raad van toezicht heeft zichzelf in het verslagjaar door middel van een vragenlijst geëvalueerd. De interim-bestuurder heeft niet aan deze evaluatie deelgenomen. Uit de zelfevaluatie is onder andere naar voren gekomen dat de expertise en aandacht van de raad was gewijzigd als gevolg van de veranderende financiële positie van het Wooninvesteringsfonds. Bij de evaluatie is naast het rooster van aftreden ook de omvang van de raad besproken. Hierover is geen besluit genomen. Evaluatie doelstelling De raad van toezicht hecht nog steeds aan de doelstelling van het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Daartegenover staat dat aan deze doelstelling niet kan worden bijgedragen als het Wooninvesteringsfonds geen solide financiële basis heeft. In de loop van het verslagjaar is duidelijk geworden dat deze gezonde basis ontbreekt. De herfinanciering die in het eerste kwartaal van 2015 moet plaatsvinden, heeft haar schaduw vooruit geworpen. De raad van toezicht stelt zich nu tot doel om, samen met de bestuurder, het Wooninvesteringsfonds uit deze financieel ongewisse situatie te leiden. Daarbij ligt de prioriteit op de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds, liefst met uitzicht op waarde van de certificaten voor de leden. Een aanvraag van saneringssteun zal in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediend worden. Pas als er sprake is van een gezonde financiële situatie, kan het Wooninvesteringsfonds weer invulling geven aan zijn oorspronkelijke doelstelling als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Relatie met belanghebbenden Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. Er zijn ook twee leden benoemd op voordracht van brancheorganisatie Aedes. Werkgeversrol en honorering bestuur Tot half september was mevrouw K.E. de Graaf bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Zij werd bezoldigd volgens de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De beloning (1 januari-30 september) voor mevrouw De Graaf is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf Beloning 114.668 Variabele beloning - Pensioenkosten 27.358 Overige beloningen 3.240 Aan de bestuurder is tot het einde van haar dienstverband een auto ter beschikking gesteld. Het pensioen is ondergebracht bij SPW. Per september is met de bestuurder afgesproken dat zij het Wooninvesteringsfonds zal verlaten. Met haar is een vaststellingovereenkomst overeengekomen en deze komt tot uitbetaling in 2014. Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de bandbreedte van de Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties. Vanaf 16 september heeft de raad van toezicht de heer J.J.M. Thielen benoemd als interim- Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 9
bestuurder. De heer Thielen factureert op basis van gewerkte uren en gemaakte onkosten. In de periode 16 september tot en met 31 december heeft de heer Thielen voor 59.200 gefactureerd exclusief reis- en verblijfskosten en exclusief btw. Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2013 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad en/of de bestuurders verstrekt. Honorering raad van toezicht De honorering van de raad is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering van de leden van de raad is onafhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. Naam Functie Lid sedert Herbenoemd Aftredend Honorering op jaarbasis Hoofdfuncties Relevante nevenfunctie(s): Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943) voorzitter 2006 2010 2014 12.000 Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam. Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden Ir. M.T. Kooistra (man, 1943) vicevoorzitter 2005 2009 2013 9.500 naar rato Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek J.G.T. Bouwman (man, 1951) W. van de Rotte (vrouw, 1951) lid 2004 2013 2014 9.500 Bedrijfsadviseur Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal lid 2006 2010 2014 9.500 Directeur-bestuurder Stichting Senia Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955) Drs. J.A.M. Linders (man, 1969) lid 2006 2010 2014 9.500 Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht lid 2012 2016 9.500 Managing Director Elephant Parade International te Amsterdam Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak. ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex Voorzitter Commissie van Toezicht Hilversumse School Vereniging Drs. R.C. de Jong MRE (man, 1953) lid 2013 9.500 na rato Adviseur nationale en internationale sociale huisvesting Voorzitter Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Gelderland; Voorzitter Stichting aedex corporatie vastgoedindex; Voorzitter ASBA, Armenian Social Housing Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 10
Samenstelling In de bezetting van de raad van toezicht is gedurende het verslagjaar verandering opgetreden: De heer Kooistra heeft de raad verlaten en de heer De Jong is toegetreden tot de raad. Commissies De raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds kent twee commissies, een auditcommissie en een remuneratie- commissie. De commissies hebben geen beslissingsbevoegdheid maar bereiden de werkzaamheden van de raad van toezicht op specifieke terreinen voor. Auditcommissie: Prof. Dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Drs. J.A.M. Linders De commissie heeft in 2013 zes keer vergaderd. Remuneratiecommissie: J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W.J. Vrakking De remuneratiecommissie heeft in 2013 een aantal keren vergaderd met name rondom het vertrek van de directeur-bestuurder. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 11
4. Governance Governance code woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode en de governance code woningcorporaties zijn nageleefd in 2013. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: Benoeming van de bestuurder voor een (her)- benoemingsperiode van maximaal vier jaar. Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: Statuten Wooninvesteringsfonds; Bestuursreglement; Klokkenluidersregeling; Reglement raad van toezicht; Integriteitbeleid. Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde vier-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de directeur financiën. Ook de externe onafhankelijke accountant toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingsmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past. Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds zijn de specifieke risico s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. Financiële risico s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico s door middel van onder meer: Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; Gericht risicomanagement; Adequate rapportagestructuren; Transparante procedures; Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; In het treasury statuut vastgelegde voorwaarden en uitgangspunten van financiering; Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario s in relatie tot de convenanten op de bankfinanciering. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 12
Scenario-analyse ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting als basis voor een aanvraag voor saneringssteun. Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van 5 miljoen en een solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,0 betekent in het algemeen dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Naar aanleiding van de in oktober 2013 uitgevoerde zelfevaluatie derivaten en het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal begin 2014 het treasurystatuut aangepast worden om aan te sluiten op de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde beleidsregels. De verplichte beleidsregels derivaten hebben op het Wooninvesteringsfonds de volgende effecten: Eén jaar voor een mogelijke voortijdige beëindiging van derivaatovereenkomsten dient een liquiditeitsbuffer aangelegd te worden ter hoogte van een negatief rentescenario van 2%. Voor het Wooninvesteringsfonds betekent dit dat op 31 maart 2014 een liquiditeitsbuffer van circa 28 miljoen (peildatum 31 december 2013) beschikbaar dient te zijn. De kans op realisatie daarvan is nihil; Het gewenste rentebeleid kan op termijn onder druk komen te staan. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit af en heeft het Wooninvesteringsfonds beperkte mogelijkheden om het gewenste rentebeleid vorm te geven. Aan deze interne eisen voldoet het Wooninvesteringsfonds niet. Financierings- en renterisico s De risico s ten aanzien van de financiering van het woningbezit, de voortgang op de herfinanciering en continuïteit van het Wooninvesteringsfonds worden voortdurend door de raad van toezicht beoordeeld en met leden besproken. Periodiek wordt de raad van toezicht geïnformeerd over de realisatie en prognoses van de convenanten op de bankfinanciering. (op bladzijde 20 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum). Het treasurybeleid wordt in nauw overleg met de auditcommissie en in overeenstemming met het eind 2012 vastgestelde en herziene treasurystatuut uitgevoerd. Informatievoorzieningsrisico s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoeven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen. Frauderisico s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaal intensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 13
marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; De raad van toezicht, auditcommissie en directeur financiën houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud wordt, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offerte opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het vier-ogenprincipe. De besluitvorming wordt transparant vastgelegd in een proces verbaal. Als gevolg van de gewijzigde koers van het Wooninvesteringsfonds zijn de activiteiten zoals in bovenstaande eerste vier opsommingen genoemd sinds de zomer niet meer aan de orde geweest. Waarderingsrisico s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed geven de lokale makelaars jaarlijks een waardeverklaring af van de marktwaarde in lege staat van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Daarnaast neemt het Wooninvesteringsfonds deel aan de IPD/ aedex. Over 2013 zal dat voor het laatste zijn. Fiscale risico s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de risico s vanaf 2008 toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van deze risico s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de Belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 14
Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 15
5. Informatie voor deelnemers en beleggers Financiële positie Het Wooninvesteringsfonds en zijn leden Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met leden. Aan het einde van 2013 zijn 75 leden als lid bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. Zie bijlage 1 voor een totaaloverzicht. De leden zijn te onderscheiden in twee categorieën: A-leden zijn corporaties die vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten); B-leden zijn corporaties die tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd. Garantievermogen Per eind 2013 bedraagt het bedrag aan geplaatste certificaten circa 175 miljoen (ongewijzigd ten opzichte van ultimo 2012). Door de achterstelling kwalificeert het totale bedrag aan geplaatste certificaten zich als garantievermogen. Van de certificaten is 85% (2012: 81%) geconverteerd naar een vaste rente van 2,25%. Afhankelijk van de resultaten (debt service coverage groter dan 1,10, saldo liquide middelen groter dan 5 miljoen en solvabiliteit groter dan 25%) is een variabel rendement van toepassing tot maximaal 3,25%, zoals bepaald in het investeringsmemorandum 2011. Van het in certificaten begrepen achtergestelde vermogen is 15% niet geconverteerd. Over dit deel is conform het Investeringsmemorandum 2005 een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel rendement. Door de gerealiseerde renteconversie is de rentelast op achtergesteld vermogen van het Wooninvesteringsfonds aanzienlijk verlicht; tegen de achtergrond van de aanhoudende zwakke woningmarkt zijn de totale financieringslasten bij de huidige bedrijfsresultaten echter nog steeds te hoog. Vanaf 2011 (investeringsmemorandum 2005) respectievelijk 2012 (investeringsmemorandum 2011) heeft het Wooninvesteringsfonds besloten de rente op de certificaten niet uit te keren. Debet hieraan zijn de contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de banken (in verband met breken convenanten op de DSCR en LTV) en het onder verscherpt toezicht stellen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De niet uitgekeerde rente op de certificaten over de achterliggende jaren (in totaal 9,5 miljoen) is bijgeschreven op de vordering die de certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds hebben. Over 2013 zal evenmin variabele rente op de geconverteerde certificaten worden uitgekeerd. Vastgoedbeleggingen Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en indirect (via WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal vastgoed. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich als vastgoedbelegging. Onder de van toepassing zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient het vastgoed van Wooninvesteringsfonds op marktwaarde gewaardeerd te worden. Op deze wijze is het rendement op het vastgoed beter inzichtelijk. Het totaal rendement op de vastgoedportefeuille is 1,3% (2012: -0,5%). Het indirecte rendement op de vastgoedportefeuille is -3,5% negatief (2012: - 4,7%). De waardedalingen zijn het gevolg van het aanhoudend negatieve sentiment op de woningmarkt. Investeringen in sociaal vastgoed staan onder zware druk vanwege forse stijgingen van de kosten door de verhuurderheffing (overheid) en saneringsheffing (Centraal Fonds Volkshuisvesting). In 2013 was sprake van een stabiel direct rendement op de vastgoedportefeuille. Dit bedroeg 4,9% (2012: 4,2%). Dankzij betere verkoopresultaten (in aantallen) is het directe rendement hoger dan in 2012. Het resultaat is verder verbeterd door besparingen op beheer en onderhoud. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 16
Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting De ratio s op de kasstromen en vastgoedrendementen (en hiermee de waarde) staan onder druk als gevolg van de dalende koopsommen en toenemende kosten. Met name de verhuurderheffing en de saneringsheffing hebben een forse impact. Gezien de ontwikkeling van de ratio s staat de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds onder druk. Gedurende het verslagjaar heeft intensief overleg met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) plaatsgevonden. Het Wooninvesteringsfonds bevindt zich nog steeds in een situatie van verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is van mening dat het door het Wooninvesteringsfonds ingediende herstelplan onvoldoende uitzicht biedt op een bevredigende oplossing om te komen tot een gezonde bedrijfsvoering en financiering en pleit voor het afbouwen van het Wooninvesteringsfonds. Het Wooninvesteringsfonds zal in 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun indienen en daarmee een beroep doen op de achtervang van de sector. In het kader van de naadloze aansluiting met het WSW wordt daardoor naar verwachting borging bereikbaar en kan de herfinanciering in 2015 plaatsvinden. Financiering - Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en BNG verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd / certificaathouders). De kredietfaciliteit is zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten. Het Wooninvesteringsfonds is sinds 2011 deelnemer van het WSW. De hoofdsom van de opgenomen bancaire financiering bedraagt per einde van het verslagjaar 303 miljoen (geconsolideerd 320 miljoen). Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loanto-value (LTV) zijn met de externe financiers specifieke normen gesteld. Over het eerste halfjaar van 2013 is de DSCR boven de 1,2 uitgekomen. Aan het einde van het derde kwartaal van 2013 is de DSCR 1,19. Dat betekent dat in 2014 extra afgelost zal moeten worden uit de vrije liquiditeit (cash-sweep). De maximale waarde van de LTV (80%) is gedurende 2013 enkele malen doorbroken. Door extra aflossingen aan de bank kon worden hersteld tot een niveau van 80%. In totaal is in 2013 voor herstel aan de LTV 8,8 miljoen extra aan de bank afgelost. (op bladzijde 20 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum) Financiering WIF Lent B.V. WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening door een particuliere investeerder en bankfinanciering, verstrekt door ING Real Estate Finance. Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen en heeft geen beleggingen in derden. Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven. Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is in het afgelopen verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de gehele de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het treasurybeleid wordt gevoerd binnen de kaders van het treasurystatuut (2012). De renterisico s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) zijn afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. Het eerste moment waarop door beide contractspartijen een breakclause kan worden ingeroepen is 31 maart 2015. Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8 van de Beleidsregels financiële derivaten, dient Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 17
derhalve vanaf 1 april 2014 beschikbaar te zijn. Er zijn onvoldoende middelen voorhanden om de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille (peildatum 31 december 2013) te dekken. Jaarlijks schrijft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in het kader van de genoemde nieuwe Beleidsregels financiële derivaten een stresstest voor. Deze stresstest maakt onderdeel uit van de beoordeling van de financiële continuïteit van iedere individuele corporatie. Het Wooninvesteringsfonds scoort in de stresstest per 31 december 2013 op de vaste onderdelen liquiditeitsbuffer en buffer andere zekerheden voldoende. Met Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt in het verlengde van de besprekingen in het kader van het verscherpt toezicht- overleg gevoerd over de problematiek van de ontoereikende liquiditeitsbuffer vanaf 1 april 2014. In de derivatencontracten van het Wooninvesteringsfonds zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen, zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële derivaten. Financiële toekomst Herfinanciering herstructurering In 2013 is met de leden, de banken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting intensief gesproken over de huidige financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds. De herfinanciering in 2015 vraagt de volledige aandacht van alle betrokkenen. Omdat in het herstelplan dat in 2013 is opgeleverd geen afdoende uitzicht wordt gepresenteerd op continuïteit in 2015 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting het verscherpt toezicht gecontinueerd. In 2014 wordt gewerkt aan een oplossing met de banken, die voor de herfinanciering een oplossing biedt. Op 27 februari 2014 heeft het Wooninvesteringsfonds bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting melding gedaan voor de aanvraag van saneringssteun. De saneringssteun dient te leiden tot de in de beleidsregels van het CFV benoemde naadloze aansluiting met het WSW. De borging die daarmee bereikbaar wordt, dient zorg te dragen voor de continuïteit en de (her)financiering. De aanvraag zal in 2014 ingediend worden. Bevriezen aankopen In het licht van de financiële positie heeft het Wooninvesteringsfonds van het Centraal Fonds Volkshuisvesting de opdracht gekregen geen nieuwe complexen aan te kopen. Prioriteit heeft het vinden van een oplossing voor het continuïteitsvraagstuk. Indien een oplossing kan worden bereikt, kan vervolgens worden bezien of en hoe het Wooninvesteringsfonds zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor collega-corporaties opnieuw vorm kan geven. Toekomstperspectief Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van het scenario van afbouw van de gehele vastgoedportefeuille door middel van uitponden over een periode van ongeveer 20 jaar. Per 31 december 2013 heeft het Wooninvesteringsfonds een negatief eigen vermogen van 82,5 miljoen, is er sprake van een negatief resultaat over 2013 van 11,5 miljoen en een negatieve netto kasstroom van 3,7 miljoen. Voor de financiering zijn de debt service coverage ratio (DSCR) en loan-to-value (LTV)) van belang. De LTV is de verhouding tussen uitstaande leningen aan kredietinstellingen (exclusief achtergestelde leningen) en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Ten aanzien van de DSCR zijn een tweetal niveaus van toepassing, namelijk 1,20 en 1,10. Indien de DSCR onder de 1,20 komt treedt een cash-sweep in werking hetgeen inhoudt dat de bank overtollige liquide middelen van het Wooninvesteringsfonds gebruikt voor additionele aflossing op de lening. Zakt de DSCR onder de 1,10 dan is het Wooninvesteringsfonds in default en is de lening direct opeisbaar door de bank. Over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is de DSCR 1,15. Over de periode 1 oktober 2012 tot en met 30 september 2013 is de DSCR 1,19. In de voorliggende periodes in 2013 is de DSCR steeds hoger of gelijk aan 1,20 en is geen sprake van doorbreking van het bankconvenant. De LTV is sinds 31 december 2012 ieder kwartaal van 2013 boven het maximum van 80%. Per 31 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 18
december 2013 is de LTV 80,3% en daarmee is opnieuw sprake van een doorbreking van het convenant op de LTV en sprake van een default event met de mogelijkheid tot herstel binnen drie maanden. Tot en met heden is door middel van aanvullende aflossingen dit herstel bewerkstelligd. In 2013 is in totaal voor 8,8 miljoen additioneel afgelost om de LTV te herstellen tot het maximum van 80%. In 2014 zal voor het herstel van de LTV per 31 december 2013 additioneel 1,35 miljoen afgelost worden uit de liquide middelen. Het kan echter zijn dat ook in 2014 de grens wordt overschreden en mogelijk zelfs tot een onherstelbaar niveau. Het Wooninvesteringsfonds wordt in zijn bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing, een verruiming van het huurbeleid en door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde extra heffingen voor saneringssteun. Deze maatregelen hebben een negatieve impact op de operationele kasstromen van het Wooninvesteringsfonds. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit (per 31 december 2013 303 miljoen) af. Vooralsnog heeft het Wooninvesteringsfonds van de banken geen voorstel tot herfinanciering ontvangen. De banken, BNG en ABN AMRO Bank, achten de operationele kasstromen onvoldoende om de nieuwe financieringslasten en voorwaarden te dragen. Daarnaast wensen de banken geen hogere LTV aan te gaan bij herfinanciering dan circa 65%. Het Wooninvesteringsfonds is daarom naarstig op zoek naar oplossingen om herfinanciering c.q. continuïteit te realiseren. Zelfstandig, dus zonder hulp van sectorinstituten, leden of investeerders, lijkt het Wooninvesteringsfonds niet in staat een herfinanciering te realiseren. Voor de herfinanciering staan diverse scenario s open. Een van de scenario s is de verkoop van de gehele vastgoedportefeuille, waarbij de verkoopopbrengsten voldoende zijn om de huidige bankfinanciering af te kunnen lossen. Het ligt echter niet in lijn der verwachting dat bij deze directe verkoop voldoende opbrengsten gegenereerd worden om aan de wensen van het ministerie en de certificaathouders te voldoen. Een scenario rekent uitponding op langere termijn door. Volgens het bestuur van het WIF is dat het effectiefste scenario. Dit scenario gaat uit van uitponding op lange termijn (een periode van ongeveer 20 jaar). Echter hierbij zal door het WIF saneringssteun aangevraagd moeten worden bij het CFV waarbij van het WSW borging wordt ontvangen. Als dit wordt verkregen zal de herfinanciering per 31 maart 2015 mogelijk zijn. De aanvraag tot saneringssteun zal in de loop van 2014 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden ingediend. Het bestuur is van mening dat met behulp van de toe te kennen saneringssteun en geborgde financiering er ruimte ontstaat om de huidige vastgoedportefeuille door middel van uitponden af te wikkelen. Deze beleidsvariant vormt de basis voor de waardering in deze jaarrekening. De realisatie van het gehanteerde scenario als uitgangspunt voor deze jaarrekening is daarmee afhankelijk van de goedkeuring van het CFV. Realisatie is daarmee onzeker. Wanneer deze situatie niet haalbaar blijkt, kan dit gevolgen hebben voor de waarderingen van de posten in de jaarrekening. Voor de certificaathouders geldt dat uitgaande van het door het bestuur gekozen scenario op lange termijn mogelijk alsnog de door hen ingelegde gelden volledig kunnen worden terugbetaald. Gezien de hiervoor beschreven uitgangspunten is bij het opstellen van de jaarrekening uitgegaan van afbouw van de huidige vastgoedportefeuille door uitponding in een periode van circa 20 jaar. Dit heeft vooralsnog geen effect op het resultaat en het eigen vermogen ten opzichte van waardering op going concern daar geen sprake is van gedwongen verkoop. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2013 19