INVESTERINGSMEMORANDUM NVI DELFT I CV Kernpunten - Fondsomvang 5.500.000. Benodigd participatiekapitaal 1.800.000. Uitgifte van 36 participaties ieder groot 50.000, met een gewenste minimale deelname van 100.000 per participant - 11,1% geprognosticeerd gemiddeld enkelvoudig rendement op jaarbasis, voor belasting in Box 3 (IRR methode 9,6%) - Gemiddeld uitkeerbaar rendement voor verkoop (enkelvoudig op jaarbasis) circa 7,4% voor belasting in Box 3. Het rendement wordt per kwartaal uitgekeerd - Aangekocht worden 8 winkels en 19 appartementen in het centrum van Delft. Koopsom 4.820.000 KK. Bouwkosten 350.000 voor 5 appartementen. - Oppervlakte winkelruimte VVO totaal 763 m² - Oppervlakte woonruimte circa 1.204 m² - De winkels en appartementen zijn thans volledig verhuurd. - Huuropbrengst bedraagt circa 370.000 Gemiddelde restant looptijd huurcontracten winkels circa 5,1 jaar - Beleggingshorizon 10 jaar, maar een eerdere verkoop van de objecten is mogelijk - Plaatsing april/mei 2012 - Initiatiefnemer: Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV Oude Delft 144 2611 HG Delft Namens de initiatiefnemer: Drs. C.G. Lekkerkerk Tel. 015-2123874 Mob. 06-22374791 Fax 015-2124487 www.nvinv.nl info@nvinv.nl De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Deelname in een investeringsfonds vereist kennis van de betreffende risicofactoren. Het Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV is vrijgesteld voor de wet op het financiële toezicht (Wft) en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. 1
Inleiding In dit memorandum wordt een vastgoedportefeuille met monumentale panden in het centrum van Delft als investeringsmogelijkheid voor participanten van Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV (NVI) uitgewerkt. Het zijn 8 winkels en 19 appartementen, waarvan 5 nog te bouwen. De gemeente Delft heeft circa 98.000 inwoners. De winkel- en woonpanden zijn verspreid gelegen op de betere locaties in Delft. De koopsom van het vastgoedpakket bedraagt 4.820.000 kk. Daarbij zullen in twee van de panden nog 5 extra appartementen worden gerealiseerd. De bouwkosten, gebaseerd op ontvangen offertes, bedragen 350.000. De verbouwing zal mei/juni 2012 gereed zijn. De huuropbrengst op jaarbasis na verbouwing bedraagt circa 370.000 (BAR = 7,2%). Deze opbrengst wordt jaarlijks geïndexeerd. De panden verkeren in een goede staat van onderhoud. De meeste objecten zijn in de afgelopen jaren gerenoveerd en twee panden zullen na aankoop worden verbouwd. De huurders van het winkelvastgoed zijn locale ondernemers. De winkels liggen op A- en B-locaties in het centrum van Delft. De appartementen zijn verhuurd aan particulieren. De portefeuille heeft een grote huurdersspreiding, waardoor het huurrisico relatief laag is. In dit memorandum worden de belangrijkste uitgangspunten van de investering nader beschreven en toegelicht. Doelstelling van initiatiefnemer is om het fonds eind maart 2012, of zoveel eerder wanneer de plaatsing van het kapitaal snel plaatsvindt, op te starten. Initiatiefnemer De initiatiefnemer en beheerder van het voorliggende fonds is Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV (NVI), opgericht in december 2011. De bestuurders van NVI zijn drs. C.G. Lekkerkerk (via Lekkerkerk Beheer BV) en ing. F.R. Gevaerts van Geervliet (via Gevaerts van Geervliet Vastgoed BV). De heer Lekkerkerk is na zijn studie Bedrijfskundige Economie van 1987 tot 1999 vanuit verschillende functies binnen het ING-concern actief geweest, waaronder managementfuncties bij ING Corporate Banking en ING Real Estate. Van 1999 tot heden is hij zelfstandig ondernemer gespecialiseerd in makelaardij van commercieel vastgoed en het arrangeren van vastgoedfinancieringen. Van maart 2009 tot maart 2011 is Lekkerkerk op managementbasis directeur geweest van Antea Vastgoed en hield zich bezig met het beheer van bestaande vastgoed-cv's en het opzetten van nieuwe fondsen. De heer Gevaerts heeft na zijn studie bouwkunde gewerkt bij FGH Bank, onder andere als taxateur, en is sinds 1988 directeur van FOG Vastgoedfinanciering BV. Daarnaast is hij commissaris bij projectontwikkelaar COGG. NVI heeft als doel om op langere termijn te beleggen in hoogwaardige vastgoed teneinde voor haar investeerders, door een optimale exploitatie, een maximaal rendement te realiseren. Het streven van NVI is om drie tot vier fondsen per jaar op te richten, welke fondsen met name zullen investeren in winkelvastgoed. De omvang per fonds zal circa 5.000.000 bedragen. Het aan te kopen vastgoed zal ingebracht worden in commanditaire- of besloten vennootschappen (de fondsen). De fondsen zullen in principe een onbepaalde looptijd hebben, maar het streven is om het vastgoed binnen een range van 5 10 jaar weer te verkopen. De beleggingen zullen plaatsvinden in Nederlands vastgoed. De funding van de aankopen in een fonds zal plaatsvinden door het aantrekken van vreemd vermogen, waarbij een optimum zal worden nagestreefd in de hoogte van de financiering en de aflossingsverplichting gedurende de looptijd van de lening. Inzake het eigen vermogen richt NVI zich op professionele particuliere beleggers, bedrijven en bedrijfspensioenfondsen. De minimale deelname in een fonds bedraagt 100.000 per participant. Mede door dit aspect valt NVI onder de wettelijke vrijstelling van AFM en is geen vergunning nodig. 2
Kerngegevens vastgoed Ten aanzien van het vastgoed is naar onze mening te stellen dat het om courante woon/winkelpanden gaat gelegen in het centrum van Delft. Onderstaande de kerngegevens. Adres Zie specificatie huur Objectomschrijving Winkels (8) en appartementen (19). Het verhuurbare oppervlakte van de winkels bedraagt 763 m² VVO. Het totale woonoppervlakte is circa 1.204 m2. Locatie en omgeving Bereikbaarheid Gelegen gespreid in het centrum van Delft in het woon- en kernwinkelgebied van de stad. De winkels zijn redelijk goed te bereiken. De binnenstad van Delft is autoluw. Bouwjaar Merendeels monumentale panden, rond 1900. Staat onderhoud Goed, relatief lage exploitatiekosten. Het merendeel van de panden is recent verbouwd. Huuropbrengst/canon De aanvangshuur bedraagt op jaarbasis circa 370.000 Koopsom 4.820.000 kk Verbouwing 350.000 Investering en financiering Het pakket wordt aangekocht voor 4.820.000 k.k. Inclusief bijkomende kosten, waaronder de realisatie van 5 appartementen, bedraagt de totale investering 5.500.000. Voor de financiering zijn diverse partijen benaderd, waarbij is gevraagd om een qua hoofdsom en aflossing optimale financiering van 3.700.000. Dit komt neer op circa 70% van de waarde van het vastgoed. Het door de participanten in te brengen kapitaal bedraagt dan 1.800.000. Onderstaand de investeringsopzet. Investeringsopzet Aankoop vastgoed 4.820.000 Overdrachtsbelasting 4,0% 192.800 Verbouw ing 350.000 Notariskosten 12.000 Makelaarskn - Afsluitprovisie 10.000 Taxatiekosten 6.500 Acquisitie & selectie 2% 96.400 Structurering/advies 10.000 Werkkapitaal 2.300 -------------- Investering totaal 5.500.000 Financiering 3.700.000 -------------- Inbreng CV, participatiekapitaal 1.800.000 3
De te betalen overdrachtsbelasting is gesteld op 4,0%, aangezien de portefeuille qua waarde voor ruim de helft bestaat uit woonruimte en de overdrachtsbelasting op woningen thans 2,0% bedraagt. De overige kosten welke samenhangen met de aankoop van het vastgoed en de opzet van het fonds bedragen 134.900, hetgeen neerkomt op circa 2,5% van de investering. Dit is in vergelijking met andere fondsaanbieders zeer laag is. Door ING is een aanbieding gedaan die aansluit bij de wensen van NVI. Inzake de rente van de gevraagde financiering is het gezien de marktsituatie naar onze mening interessant om de rente deels te baseren op een mix van kort/middellang en lang geld (3- en 5 jaar fixe). Als voorwaarde van de financiering hanteert ING een Loan to Value (LtV) van maximaal 70% en een Interest Coverage Ratio (ICR) van 1,3. Het vastgoed is door taxateurs van ING zelf gewaardeerd, waaruit is vast te stellen dat aan de LtV-norm wordt voldaan. Ook aan de ICR-voorwaarde, de netto huurstroom versus renteverplichtingen, wordt ruimschoots voldaan. In de cashflow/rentabiliteitsprognose van het fonds is gerekend met een rente van 4,75% per jaar, waar de funding thans op uit komt. Het huidige 5-jaars tarief bedraagt thans circa 5,0%. De rente op basis van 3-jaar fixe zal inclusief opslagen circa 4,35% bedragen. De gemiddelde aflossing in de eerste 10 jaar bedraagt bijna 1,33% per jaar (getrapte aflossing, aanvangend op een aflossing van 0,75% in het tweede jaar). Deze aflossing is naar onze mening gezien het type vastgoed en de hoogte van de financiering voldoende. De pro resto hoofdsom na 10 jaar bedraagt 3.210.000. Rendement Onderstaand een overzicht van de cashflow van het fonds NVI Delft I CV voor een periode van 10 jaar, de theoretische looptijd van het fonds. Inkomsten Jaar 1 ** Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Huuropbrengst 370.468 377.877 385.435 393.144 401.007 409.027 417.207 425.551 434.062 442.744 Leegstand *** 3,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Gecorrigeerde huur 359.354 370.320 377.726 385.281 392.986 400.846 408.863 417.040 425.381 433.889 Uitgaven Jaar 1 ** Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Rente 175.750 175.091 173.553 171.576 169.159 166.303 163.228 160.152 157.077 154.001 Exploitatiekosten vastgoed 22.228 22.673 23.126 23.589 24.060 24.542 25.032 25.533 26.044 26.565 Fondsbeheer 14.819 15.115 15.417 15.726 16.040 16.361 16.688 17.022 17.362 17.710 Fondskn/onvoorzien 7.409 7.558 7.709 7.863 8.020 8.181 8.344 8.511 8.681 8.855 Totale lasten 220.206 220.436 219.805 218.753 217.280 215.387 213.293 211.218 209.164 207.130 Saldo inkomsten en uitgaven 139.148 149.884 157.921 166.528 175.706 185.460 195.570 205.822 216.217 226.759 Aanw ending van saldo inkomsten en uitgaven Jaar 1 ** Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Saldo inkomsten en uitgaven 139.148 149.884 157.921 166.528 175.706 185.460 195.570 205.822 216.217 226.759 Bancaire aflossing - 27.750 37.000 46.250 55.500 64.750 64.750 64.750 64.750 64.750 Uitkering beleggers ***** 139.148 122.134 120.921 120.278 120.206 120.710 130.820 141.072 151.467 162.009 Bij deelname 50.000 3.865 3.393 3.359 3.341 3.339 3.353 3.634 3.919 4.207 4.500 Uitkeerbaar rendement p.j. 7,7% 6,8% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 7,3% 7,8% 8,4% 9,0% Gemiddeld uitkeerbaar rendement p.j. voor verkoop (enkelvoudig) 7,4% Rendement uit verkoop na aflossing per jaar 3,7% Gemiddeld totaal rendement p.j. (enkelvoudig) 11,1% IRR p.j. 9,6% 4
Jaar 1 zal waarschijnlijk aanvangen in maart 2012. Uitgaande van de in dit memorandum genoemde uitgangspunten bedraagt het gemiddelde uitkeerbare rendement na aflossing circa 7,4% per jaar. De huur is voor de prognose jaarlijks met 2,0% geïndexeerd. Naar onze mening is dit een voorzichtige verwachting ten aanzien van de inflatie-ontwikkeling. Inzake de huur is gerekend met een leegstand/huurderving van 3% in het 1 e jaar in verband met de realisatie van 5 extra appartementen en vervolgens 2% per jaar. Dit ter reservering voor de opvang van initiële leegstand. De bouwperiode van de 5 appartementen bedraagt 3-4 maanden. De verbouw zal in februari/maart 2012 aanvangen. De huurderving voor deze periode bedraagt circa 12.000. De exploitatiekosten (6,0%) en het fondsmanagement bedragen in totaal 10,0% van de huuropbrengst. De fondskosten/onvoorzien betreffen onder andere de kosten voor de accountant en een kleine buffer voor onvoorziene uitgaven. De aflossing bedraagt gemiddeld circa 1,33% per jaar (getrapt, aanvangend in jaar 2 met 0,75%). Het rendement na verkoop na 10 jaar bedraagt circa 11,1% per jaar, waarbij de verkoopopbrengst van het object na 10 jaar in de volgende paragraaf strategie nader is toegelicht. De IRR bedraagt dan 9,6% per jaar. Huur De aan te kopen winkels en appartementen zijn verhuurd met een totale jaarhuuropbrengst, rekening houdend met de verbouwing van 5 appartementen,van circa 370.000 op jaarbasis. De huuropbrengst uit de winkels bedraagt circa 186.000 (50,2% van de huur) en de huuropbrengst uit de woningen circa 184.440 (49,8% van de huur). De winkels hebben een verhuurbaar vloeroppervlakte van 763 m2. Alle woonruimte heeft een totale oppervlakte van circa 1.204 m2. Onderstaand een overzicht van de huurgegevens. Locatie Huurder Vvo m2 Huur P/m2 Exp datum % jrhuur Oude Kerkstraat 3 Michel Bakkerij 38 11.700 308 31-01-2016 3,2% 3 appartementen 22.440 6,1% Oude Delft 144 Lekkerkerk Beheer BV 125 27.600 221 31-10-2016 7,5% 3 appartementen 40.200 10,9% Brabantse Turfmarkt 45 Casual Lifestyle 95 30.000 316 28-02-2017 8,1% 2 appartementen 16.200 4,4% Kerkstraat 12 Blauwe Tulp Keramiek 70 16.336 233 31-10-2013 4,4% 2 appartementen 25.800 7,0% Binnenwatersloot 3 Telecom First 75 18.000 240 30-06-2017 4,9% Choorstraat 48 Vigro Import 70 15.600 223 31-10-2013 4,2% 1 appartement 13.200 3,6% Hippolytusbuurt 37 Lijst 37 110 21.792 198 05-08-2014 5,9% 3 appartement 26.400 7,1% Oude Delft 113-115 BurgerZ 180 45.000 250 01-07-2021 12,1% 2 studio's 11.400 3,1% 3 appartementen 28.800 7,8% 763 370.468 100,0% De huurwaarde van de winkels ligt in de lijn met de huidige huurprijs. De winkels aan de Hippolytusbuurt en Brabantse Turfmarkt zijn relatief laag verhuurd. Dit houdt in dat er huurpotentie in het vastgoed zit dan wel dat er, uitgaande van de huidige mindere marktsituatie, sprake zal zijn van een goede kans op wederverhuur bij het leegkomen van winkelruimte. De gemiddelde restant looptijd van de winkels bedraagt circa 5,1 jaar. 5
In de panden Brabantse Turfmarkt en Hippolytusbuurt worden 5 appartementen/studio s gerealiseerd. De boven de winkels gelegen woonruimte van deze panden staat thans leeg. De bouwkosten hiervan bedragen circa 350.000. De gemiddelde huur van een appartement bedraagt circa 800 per maand (gestoffeerd). Dit is voor een appartement van gemiddeld circa 70 m2 in het centrum van Delft een zeer courant marktsegment, merendeels ten behoeve van expats en buitenlandse studenten/promovendi. Het sterke aspect van deze portefeuille is de huurspreiding en dat de huuropbrengst voor een aanzienlijk deel wordt gevormd door huur uit woningen. Een deel van de woonruimte is reeds gesplitst of zeer eenvoudig te splitsen. De leegwaarde van de woonruimte van de betreffende objecten ligt rond de 3.250 per m2. In het vastgoed zit derhalve een aanzienlijke meerwaarde op basis van de leegwaarde in verhouding tot de waarde in verhuurde staat. De huurders zijn bij de initiatiefnemer bekend. De huurders zijn gemiddeld genomen van een goede kwaliteit en hebben een goede betalingsmoraliteit. Dit is te beoordelen aan de hand van de huurbetaling in de afgelopen jaren. Structuur Het pakket zal eind maart 2012 worden aangekocht door NVI Delft I CV. De structuur zal gelijk zijn aan de in de bijlage beschreven opzet. De voor de aankoop, de levering, de hypotheek, de erfpachtconstructie en de CV benodigde stukken zullen worden opgesteld door Van der Stap Notarissen BV te Rotterdam. De gewenste minimale inbreng per participant bedraagt 100.000 (twee participaties van 50.000), zodat het benodigde kapitaal wordt ingebracht door maximaal 18 participanten. Vergoeding Initiatiefnemer Het fonds wordt beheerd door Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V. De vergoeding hiervoor bedraagt per jaar 4,0% van de huuropbrengst. Daarnaast bedraagt de performance fee van de initiatiefnemer bij verkoop van het vastgoed 20% van de gerealiseerde verkoopwinst. Strategie Het beleggingsbeleid van het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit verhuur en de uiteindelijke verkoop van het vastgoed. Het fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Het is in beginsel de bedoeling de beleggingshorizon te beperken tot circa 10 jaar. Het rendement van het fonds wordt sterk bepaald door de verkoop van het object (exit strategie). Gedurende de looptijd van het fonds dient mogelijke verkoop bezien te worden, waarbij de verkoopbeslissing afhankelijk wordt gesteld van de huuropbrengst, de restant looptijd van de huurcontracten en de marktomstandigheden. Inzake de verkoop is uitgegaan van een verkoopopbrengst van circa 5.900.000 in jaar10, hetgeen neerkomt op 13,3x de dan geldende huuropbrengst (BAR 7,5%). Dit is naar onze mening, uitgaande van de huidige marktsituatie, de locatie en het type vastgoed, een voorzichtig reëel uitgangspunt voor de rendementsprognose. Echter, duidelijk dient te zijn dat de marktomstandigheden over 10 jaar niet zijn te voorspellen. Het is in principe geen doelstelling van de CV om de woningen uit te ponden. In het pakket zit echter wel, uitgaande van de leegwaarde van de appartementen, een meerwaarde en derhalve voor de participanten een extra zekerheid. Met de verkopers van het vastgoed is overeengekomen dat zij bij tussentijdse verkoop een eerste recht van (terug)koop hebben en in jaar 10 een koopoptie op het pakket tegen de dan geldende marktwaarde. 6
Waardering Van het object heeft Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V. de waarde van het vastgoed na verbouwing berekend op circa 5.200.000 kk, ongeveer gelijk aan de koopsom plus verbouwing. Deze waarde wordt ook door de taxateur van ING onderschreven, gezien het feit dat aan de LtV-norm van ING van 70% wordt voldaan. Door DTZ Zadelhoff wordt het pakket thans indicatief gewaardeerd op 5.365.000 kk. Sterkte/zwakte-analyse Sterk - Type vastgoed, 8 winkels en 19 appartementen - Bijna 50% van de huur uit woonruimte, meerwaarde bij uitponden - Goede staat van onderhoud, aantal panden recent verbouwd - Restant looptijd winkels 5,1 jaar - Gemiddeld genomen goede kwaliteit huurders - Huurdersspreiding - Goed rendement Zwak - Kredietcrisis/marktsituatie - Huurders winkels locale marktpartijen, geen landelijke ketens Conclusie De aan te kopen winkels en appartementen in het centrum van Delft zijn courante panden op goede locaties. Oude Delft is de A1 kantoor- en woonstand van Delft. De Brabantse Turfmarkt en omgeving is A1-winkelstand. De omgeving Hippolytusbuurt is een goede B-locatie. Delft is een middelgrote gemeente met circa 98.000 inwoners en heeft een eigen verzorgingsgebied. De stad ligt aan de A13. Het centrum van Delft is autoluw. Het vastgoed wordt aangekocht voor 4.820.000 kk. De huuropbrengst in het eerste jaar na verbouwing bedraagt circa 370.000. Dit komt neer op 14,0 x de huur (BAR = 7,2%). Deze aankoopfactor is voor dergelijke woon/winkelvastgoed, mede gelet op de door ING en DTZ Zadelhoff verrichte waardering, scherp/marktconform. De investering inclusief bijkomende kosten, met name de bouwkosten van 5 appartementen ad 350.000, bedraagt 5.500.000. Er wordt een financiering gevraagd en aangeboden van 3.700.000 en derhalve dient 1.800.000 aan kapitaal door participanten ingebracht te worden. De panden hebben merendeel een monumentale status (bouw rond 1900) en verkeren in een goede staat van onderhoud. Het verhuurbaar oppervlakte van de winkels bedraagt 763 m². De huuropbrengst uit de winkels bedraagt circa 186.000 (50,2% van de huur). De financiële kwaliteit van de huurders zijn gemiddeld genomen relatief goed. De gemiddelde restant looptijd van de huurcontracten van de winkels is circa 4,6 jaar. De huuropbrengst uit de appartementen/studio s bedraagt circa 184.440 (49,8% van de huur). De totale woonoppervlakte bedraagt circa 1.204 m2. Het is in principe geen doelstelling van de CV om de appartementen uit te ponden. In het pakket zit echter wel, uitgaande van de leegwaarde van de appartementen, een meerwaarde en derhalve voor de participanten een extra zekerheid. Ondanks de kredietcrisis en de huidige marktsituatie blijft het risico profiel van dit soort monumentale woon/winkelpanden, gezien de locatie in het centrum van Delft, relatief laag. 7
Uitgaande van de in dit memorandum genoemde uitgangspunten bedraagt het gemiddelde uitkeerbare rendement op het participatiekapitaal na aflossing circa 7,4% per jaar. Het gemiddelde rendement na verkoop na 10 jaar bedraagt circa 11,1% per jaar, waarbij is uitgegaan van een factor bij verkoop van 13,3 x de huur (BAR = 7,5%). De IRR bedraagt 9,6% per jaar. Gezien de sterke punten van het vastgoed is het onze verwachting dat, ondanks de huidige marktsituatie, er een interessant beleggingsobject wordt aangekocht. Namelijk woon/winkelvastgoed met een, gezien het risicoprofiel, goed rendement. Delft, 23-02-2012 Bijlagen - Foto s objecten - Structuur Fonds - Risicofactoren investering in vastgoed CV - Inschrijvingsformulier 8
Foto s objecten Oude Delft 113-115 Oude Delft 144-146 Oude Kerkstraat 3 Binnenwatersloot 3a Brabantse Turfmarkt 45 Kerkstraat 12 Hippolytusbuurt 37 Choorstraat 48 9
Structuur Nederlands Vastgoed Investeringsfonds NV 100% NVI Delft I BV Commanditen 1 2 NVI Delft I CV 3 Aankoop vastgoed Toelichting structuur 1. NVI Delft I BV (beherend vennoot) richt de CV op ten behoeve van de aankoop van het vastgoed. De aankoop van het vastgoed wordt gefinancierd met een lening van 3.700.000. De financier wordt 1 e hypotheeknemer van het vastgoed. 2. De commanditen brengen het eigen vermogen in de CV in, totaal 1.800.000. 3. De investering voor de aankoop van het vastgoed bedraagt 5.500.000. Dit is inclusief de bijkomende kosten, waaronder de verbouwing van appartementen. De huuropbrengst van de portefeuille bedraagt circa 370.000. 10
RISICOFACTOREN De belangrijkste risico s van deelname in een vastgoed investeringsfonds worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de belegging en/of op het verwachte rendement. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Huurrisico Het huurrisico is onder meer het risico dat een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt waardoor de huurrelatie tussen verhuurder en huurder wordt verbroken en/of er (tijdelijk) geen nieuwe huurder gevonden kan worden, dan wel dat de huurder bereid is tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen. Leegstandsrisico Het risico bestaat dat delen van het vastgoed geheel of gedeeltelijk leegkomen doordat de huurovereenkomst is beëindigd of is ontbonden en er tijdelijk geen nieuwe huurders gevonden kunnen worden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen. Van dit risico maakt ook deel uit de herziening van de afgetrokken BTW op de betreffende ruimten. Debiteurenrisico Dit betreft het risico dat een huurder niet aan zijn betalingsverplichting(en) jegens de verhuurder kan voldoen bijvoorbeeld doordat de huurders niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen door gewijzigde marktomstandigheden, verslechterde solvabiliteit, faillissement, uitwinnen hypotheekrechten, opzeggen van kredietfaciliteiten, etc. waardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Onderhoudsrisico Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen tijdens de beleggingshorizon van het fonds optreden die het rendement kunnen beïnvloeden. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Exploitatierisico In de rendementsberekening is uitgegaan van (huur)-inkomsten met als basis het uitdienen van de getekende huurovereenkomsten. Daarin is onder meer geregeld dat de huur jaarlijks op basis van inflatie zal worden geïndexeerd. Voor de inflatie is een percentage van 2% op jaarbasis begroot. Ook voor de exploitatiekosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan overeenkomstig de huurstijging. Het renterisico zal (groten)deels worden afgedekt door te kiezen voor een rente met een langere fixatietermijn. De onderhoudskosten kunnen hoger of lager uitvallen dan begroot. Als gevolg van de hogere kosten kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. (Rest)waarderisico Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van het vastgoed bij vervreemding lager ligt dan de verwervingprijs van het vastgoed of de geprognosticeerde opbrengst. Waardeschommelingen doen zich meestal voor bij wijzigende marktomstandigheden (vraag en aanbod). Daarnaast hebben onder meer de volgende factoren ook invloed op de waarde: inflatie, rentestand, verhuurgraad, onderhoud, planologische ontwikkelingen, courantheid etc. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen. 11
Renterisico Het renterisico van de hypothecaire lening zal deels worden afgedekt door de rente voor een langere periode (bijvoorbeeld 5 jaar) te fixeren. Nadien wordt, indien geen verkoop heeft plaatsgevonden, een nieuw rentepercentage overeengekomen. Deze kan hoger zijn dan de huidige rente. De definitieve rente zal worden vastgesteld op het moment dat de financiering bij de notaris zal passeren. Daarnaast bestaat het risico dat vervroegde aflossingen kunnen leiden tot het verschuldigd zijn van boeterente en loopt het fonds een financierings- c.q. renterisico in het geval de exploitatie achterblijft ten opzichte van de prognose. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Beleggen met geleend geld Het fonds belegt voor circa 67% met geleend geld. Ten opzichte van beleggingsinstellingen die niet met geleend geld beleggen, wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hogere rendementen behalen, maar ook een groter verlies lijden op hun inleg. De financier krijgt een eerste hypotheekrecht en heeft in verhaal voorrang op de participanten. Aansprakelijkheid De beherend vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens het fonds worden verricht. De commanditaire vennoten zijn aansprakelijk voor maximaal het bedrag van ieders deelname in het commanditair kapitaal, tenzij een vennoot daden van beheer verricht of werkzaam is in de zaken van het fonds. Milieurisico De wetgeving omtrent bodemverontreiniging is de laatste decennia aan verandering onderhevig geweest. Op basis van de huidige wetgeving garanderen de verkopers van het vastgoed dat de bodem voor het beoogde gebruik en bestemming geschikt is. Desalniettemin kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Overdrachtsrisico De commanditaire vennoten treden ten tijde van de economische levering van de onroerende zaken gezamenlijk tot het fonds toe. Zolang het vastgoed niet is overgedragen lopen de toekomstige participanten geen risico. Uittredingsrisico Om fiscale redenen is tussentijdse uittreding in principe niet mogelijk. Dit betekent dat de deelname van de beleggers in beginsel voor onbepaalde tijd vastligt. Dit brengt mede met zich mee dat een beoogde tussentijdse vervreemding door een participant niet altijd binnen de gewenste termijn en tegen de gewenste prijs te realiseren is. Informatierisico Dit betreft het risico dat de door de initiatiefnemer of de verkopers van het vastgoed verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig is. Initiatiefnemer heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van deze informatie. Als gevolg van dit risico kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. 12
Juridisch risico Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit memorandum, is een groot aantal partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich kunnen voordoen. De tekst van het memorandum prevaleert boven die van de overeenkomsten. Wetgevingsrisico Een onzekere factor bij het beleggen in vastgoed is de politiek. De bepalingen ten aanzien van onder meer bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben de nodige gevolgen gehad. Hoewel er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving (inclusief jurisprudentie) de komende jaren gewijzigd zal worden. Wijzigingen van de wetgeving (inclusief jurisprudentie) kunnen juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten hebben. Risico s met betrekking tot toekomstverwachtingen In dit memorandum worden toekomstverwachtingen gepresenteerd. Deze zijn gebaseerd op aannames, verwachtingen en informatie die per heden ter beschikking staan van NVI. Iedere (potentiële) participant dient te beseffen dat men deze toekomstverwachtingen met de nodige voorzichtigheid moet interpreteren. NVI heeft niet de intentie of de verplichting de toekomstverwachtingen na verschijning van dit memorandum aan te passen anders dan zij verplicht is volgens van toepassing zijnde wet- of regelgeving. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. Nederlandse economie Dit risico hangt samen met het algemeen economisch klimaat. Er is een samenhang tussen de algemene ontwikkeling van de Nederlandse economie en de huurprijsontwikkeling en waardeontwikkeling van onroerende zaken. Als gevolg hiervan kunnen de participaties in waarde dalen en/of kunnen de jaarlijkse uitkeringen aan de participanten niet c.q. gedeeltelijk plaatsvinden. 13
Inschrijvingsformulier Verklaring deelname in NVI Delft I CV Indien natuurlijk persoon als participant deelneemt s.v.p. onderstaande invullen** De ondergetekende: Achternaam Titel(s) Voornamen voluit Geslacht man/vrouw* Geboorteplaats Geboorte datum Adres Postcode Woonplaats Telefoon overdag Telefoon s avonds Email Legitimatiebewijs paspoort/rijbewijs/europese identiteitskaart* Nr. legitimatiebewijs Afgegeven te Op En geldig tot Burgerlijke staat gehuwd/ongehuwd* Met Geboren te Op Ongehuwd met/zonder* het aangaan van geregistreerde partnerschapsvoorwaarden Indien rechtspersoon als participant deelneemt s.v.p. onderstaande invullen** De ondergetekende: Statutaire naam Adres Postcode Vestigingsplaats Inschrijfnummer KvK*** Personalia vertegenwoordigingsbevoegde Directeur/directrice Achternaam Titel(s) Voornamen voluit Geslacht Geboorteplaats Geboorte datum Adres Postcode man/vrouw* 14
Woonplaats Telefoon overdag Telefoon s avonds Email Legitimatiebewijs vertegenwoordigingsbevoegde directeur: paspoort/rijbewijs/europese identiteitskaart* Nr. legitimatiebewijs Afgegeven te Op En geldig tot Burgerlijke staat gehuwd/ongehuwd Met Geboren te Op Ongehuwd met/zonder* het aangaan van geregistreerde partnerschapsvoorwaarden * s.v.p. doorhalen hetgeen niet van toepassing is ** s.v.p. kopie legitimatiebewijs meezenden alsmede een identificatie- en legalisatieverklaring van een notaris *** s.v.p. kopie uittreksel handelsregister rechtspersoon bijvoegen VERKLAART BIJ DEZE: Op basis van het door Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V. (verder ook te noemen de "Beheerder") aan hem/haar verstrekte investeringsmemorandum d.d. 23-02-2012 van NVI Delft C.V. (verder ook te noemen het "Investeringsmemorandum"): 1. zich te verplichten deel te nemen in en mede te werken aan de totstandkoming van de te Delft te vestigen commanditaire vennootschap NVI Delft I CV (verder ook te noemen de CV ), met het doel voor gezamenlijke rekening te beleggen in een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkels/horeca en bedrijfsruimte te Rotterdam zoals omschreven in het Investeringsmemorandum; 2. bekend te zijn en akkoord te gaan met de inhoud van de bepalingen van de CV en het Investeringsmemorandum; 3. er mee in te stemmen dat het bestuur en de vertegenwoordiging van de CV worden uitgeoefend door de beherend vennoot van de CV, te weten NVI Delft I B.V. (verder ook te noemen "Beherend Vennoot"), die onder meer voor het verkrijgen, vervreemden en bezwaren van de activa van de CV de goedkeuring van de commanditaire vennoten behoeft en verklaart bekend te zijn met de inhoud van de statuten van de Beherend Vennoot en akkoord te gaan met de inhoud van de overeenkomst ter zake van de administratie, het beheer en het management van de CV en haar activa; 4. er mee in te stemmen dat het beheer van de CV wordt uitgeoefend door de beheerder van de CV, te weten Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V., en bekend te zijn met de statuten van de Beheerder; 5. zich te verplichten in de CV met participaties (minimale deelname van 2 participaties) deel te nemen. Het deelnamebedrag bedraagt per participatie 50.000. Ondergetekende stort een totaalbedrag van (aantal participaties vermenigvuldigd met 50.000). Dit bedrag dient na schriftelijke opgave van de Beheerder te worden overgemaakt op bankrekening, bij bank, ten name van de Beherend Vennoot, onder vermelding van het aantal participaties en de naam van de participant. 15
Indien het door de ondergetekende te storten bedrag niet uiterlijk op de door de Beheerder aangegeven datum is betaald aan de Beherend Vennoot, verbeurt de ondergetekende ten behoeve van de Beherend Vennoot een boete gelijk aan 20% van het door de ondergetekende te storten totaalbedrag, onverminderd het recht van de Beherend Vennoot om nakoming van de verplichtingen van de ondergetekende te vorderen en/of vergoeding van de schade welke de Beherend Vennoot mocht lijden van de ondergetekende te vorderen. 6. akkoord te gaan dat de definitieve deelname pas kan plaatsvinden nadat dit inschrijvingsformulier (met kopie legitimatie, identificatie- en legalisatieverklaring van een notaris, alsmede een kopie uittreksel handelsregister bij deelname via een rechtspersoon) en het totale deelnamebedrag ontvangen zijn en volledige inschrijving op het benodigde participatiekapitaal heeft plaatsgevonden. Toekenning van de volgorde van deelname vindt plaats op basis van ontvangst van de laatste binnenkomst van beide. Inschrijving kan worden afgewezen indien de storting van het toegewezen deel van het deelnamebedrag niet heeft plaatsgevonden op of vóór de aangegeven stortingsdatum; 7. kennis te hebben genomen van het feit dat de participaties nog moeten worden toegewezen. Toewijzing van participaties vindt in principe plaats op basis van de datum en het tijdstip van inschrijving; 8. onherroepelijk toestemming te verlenen aan de Beheerder en/of de Beherend Vennoot voor de overdracht van participaties in het commanditair kapitaal, die de Beheerder en/of de Beherend Vennoot eventueel tijdelijk zal nemen teneinde het beoogde commanditaire kapitaal bijeen te brengen; 9. volmacht te verlenen aan alle personen werkzaam ten kantore van Van der Stap Notarissen B.V. te Rotterdam en Arnhem, speciaal om namens de ondergetekende: a. als vennoot deel te nemen in en mede te werken aan de totstandkoming van de te Delft, onder de naam NVI Delft I CV, te vestigen CV naar burgerlijk recht; b. de akte tot vaststelling van de bepaling van de CV te doen passeren en te ondertekenen overeenkomstig het in het Investeringsmemorandum opgenomen ontwerp opgesteld door Van der Stap Notarissen B.V., voornoemd; c. al datgene verder te verrichten dat te dezer zake nodig, nuttig of wenselijk is, alles met de macht tot substitutie. Getekend te op 2012. Handtekening: Verzendadres inschrijvingsformulier: Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V. Oude Delft 144 2611 HG Delft 16