Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed Jan Veuger et al.
Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 Waarderen van zorgvastgoed Veel methoden met sterk uiteenlopende waarden H.J. (Erik-Jan) den Boef RT, ing. J. (Jeroen) van Ettekoven MSc en Johan van Putten BBA
IV TAXEREN EN REKENEN AAN ZORGVASTGOED Waarderen van zorgvastgoed Veel methoden met sterk uiteenlopende waarden. H.J. (Erik-Jan) den Boef RT, ing. J. (Jeroen) van Ettekoven MSc en Johan van Putten BBA Zorgvastgoed is een containerbegrip en biedt huisvesting aan instellingen die mensen verzorgen (care) of genezen (cure). In beide sectoren vindt zowel lichamelijke- als geestelijke gezondheidszorg plaats. Naast het verbeteren van de gezondheid valt ook de preventie van ziekten onder de noemer gezondheidszorg. In dit artikel staat het zorgvastgoed centraal dat is gericht op cure. Ziekenhuizen en klinieken zijn het belangrijkste type vastgoed die de cure-sector huisvest. In totaal zijn er in Nederland 133 ziekenhuizen (Dutch Hospital Data, 2015), onderverdeeld in algemene ziekenhuizen, academische ziekenhuizen en specialistische klinieken. De waarde van dit type vastgoed staat in een toenemende belangstelling van de maatschappij, de politiek en de (institutionele) belegger. In dit artikel staat de vraag centraal: hoe wordt de waarde van dit type zorgvastgoed bepaalt? Voor de waardering van dit type vastgoed is er voor de taxateur nog weinig marktbewijs om op terug te vallen. Door de opkomende markt zijn er nog nauwelijks transacties. Hieraan liggen twee belangrijke oorzaken ten grondslag: 1. Veel zorgvastgoed is in de jaren zeventig gebouwd en is op dit moment bijna volledig afgeschreven. Hierdoor zijn deze objecten niet/minder interessant voor een beleggers en is er weinig beweging in de markt. Als gevolg is dat er ook weinig aanbod op de markt is. 2. Veel vastgoed is op dit moment in eigendom van de zorginstelling zelf of staat op de balans van een corporatie. Er is vaak geen scheidslijn tussen de exploitatie en het eigendom. Landen om ons heen zijn hier al verder in. Zorgvastgoed heeft zich hierdoor kunnen ontwikkelen tot een volwaardige beleggingscategorie. De cure-sector is veelal gehuisvest in incourant vastgoed. De waarde van dit incourante vastgoed is vaak de waarde die het voor de instelling zelf vertegenwoordigd. De WOZwaarde, boekwaarde of herbouwwaarde voor opstal- of brandverzekering, zijn veel gebruikte expressies van de waarde die in de praktijk wordt gezien. Voor hun eigen doeleinde zijn deze waarden uitstekend te gebruiken. Inzicht in de actuele marktwaarde hebben de 205
ZORGVASTGOED instelling nauwelijks. De marktwaarde is de waarde van het vastgoed op basis van de verwachte of veronderstelde opbrengsten die het kan generen op basis van verhuur, verkoop of combinatie van beiden. Abrahams (2009) heeft, in haar studie om een model voor marktwaardepaling van dit soort specifiek vastgoed te ontwikkelen, onderzoek verricht naar de mogelijke relevantie van marktwaardebepaling. Zij concludeerde dat het lang niet voor iedere instelling zinvol is om een marktwaarde te bepalen, behoudens om inzicht te verkrijgen in de omvang van het boekwaardeprobleem of de eventuele stille reserve: Veruit de meeste instellingen hebben het voornemen om hun vastgoed op de huidige locatie in exploitatie te houden, van afstoot of herontwikkeling (of herbestemming van bestaande opstallen) is geen sprake. Daarmee lijkt de relevantie van marktwaardebepaling ten behoeve van transacties beperkt. In tegenstelling tot de conclusie van Abrahams in 2009, lijkt de afgelopen jaren het vaststellen van de marktwaarde voor ziekenhuisvastgoed steeds belangrijker te worden. Hier zijn verschillende redenen voor. Drie vooraanstaande redenen zijn: Toenemende concurrentie Sinds 3 november 2005 is de Wet Toelating Zorginstellingen van kracht. Het directe gevolg van deze wet is dat zorgverzekeraars zelf zorgdiensten kunnen inkopen. Het gaat hierbij alleen over de hoeveelheid van zorg, maar ook bij welke aanbieder er wordt ingekocht. Bestaande zorgverlenende instellingen kunnen hiermee hun beschermde status kwijtraken, doordat er concurrerende zorgaanbieders tot de markt kunnen toetreden. In juni 2007 is de zogenaamde kapitaallastenbrief waardering voor betere zorg gepresenteerd. De ingeslagen weg, om meer ruimte te geven aan ziekenhuizen en verzekeraars om naar eigen inzicht invulling te geven aan de zorg, wordt hiermee vervolgd. Via zogenaamde diagnose-behandel-combinaties (DBC) zal de overgang plaatsvinden van het A-segment naar het B-segment. A-segment is zorg waarvoor een landelijke vaste prijs geldt. Tot het B- segment behoren DBC s waarvan prijs, kwaliteit en volume vrij onderhandelbaar zijn tussen ziekenhuis en verzekeraar. Binnen de opbouw van deze prijs maakt het component voor huisvestingkosten ook deel uit. Het volume van de zorg in het B-segment is de afgelopen jaren sterk gegroeid, waarmee ook het belang van inzicht in de exploitatie van huisvesting toeneemt. 206
IV TAXEREN EN REKENEN AAN ZORGVASTGOED Investeringen in gebouwen zijn de verantwoordelijkheid van gezondheidsinstellingen Gezondheidszorginstellingen zijn zelf financieel verantwoordelijk voor de investeringen in hun gebouwen. Per 1 januari 2008 is het bouwregime voor ziekenhuizen afgeschaft. Hierdoor ontstaat er meer vrijheid in bouwen. Tegelijkertijd vervalt de garantie van het Ministerie van VWS op de vergoeding van afschrijvingen en rentelasten. Het risico van de dekking van kapitaallasten van het vastgoed, en daarmee van de boekwaarde, ligt daardoor steeds vaker bij de instellingen zelf. De overheid is gestopt met het goedkeuren en garanderen van financieringen voor ziekenhuisgebouwen. Ziekenhuisbesturen worden hiermee extra uitgedaagd om hun vastgoed zo efficiënt mogelijk te besturen. Niet efficiënt gebruik, door bijvoorbeeld leegstand van een gedeelte van het vastgoed, kan worden opgelost door verhuur of verkoop. Boekwinsten op verkoop kunnen worden benut om het eigen vermogen te versterken of om investeringen te doen. Het is dus van belang dat ziekenhuizen hun eigendommen tegen een reële waarde op de balans verwerken. Hierdoor is per boekjaar inzichtelijk wat de winsten en of verliezen zijn. Ziekenhuisbesturen kunnen aansluitend gericht sturen op de exploitatie. De vraag naar vreemd kapitaal stijgt Ook voor de financiering van nieuwbouw of herbouw (renovatie) van het vastgoed zijn de zorginstellingen zelf verantwoordelijk. De vraag naar vreemd kapitaal zal hierdoor stijgen. Voor de beheersing van hun risico, eisen banken in hun risicobeoordelingkaders dat zorginstellingen juiste en betrouwbare informatie aanleveren. Eén van de vereisten is dat de instelling moeten kunnen aantonen dat er voldoende onderpand is, onder andere op basis van een marktwaardebepaling van het vastgoed. Huidige waarderingsmethodieken Ziekenhuisvastgoed wordt regelmatig voorzien van een waarde. Naast de waarde die de instelling er zelf aan toe kent, worden voor dit type onroerend goed geregeld taxaties uitgevoerd. Te denken valt hierbij aan taxaties in het kader van de wet WOZ, waarbij in de meerderheid van de gevallen de gecorrigeerde vervangingswaarde methode wordt gebruikt. Ook wordt dit type vastgoed getaxeerd voor de brandverzekeringen. Hiervoor wordt een vervangingswaarde methode (herbouwwaardemethode) toegepast, zonder daarbij rekening te houden met de ondergrond. Deze twee methodieken worden algemeen accepteert en zijn eenduidig in gebruik. Bij de waarbepaling voor deze doelen zal er weinig van deze methodieken worden afgeweken. 207
ZORGVASTGOED Om de marktwaarde van incourant vastgoed te bepalen zijn er voldoende referentietransacties nodig. Met market evidence is het mogelijk om het te waarderen object te vergelijken met vergelijkbare objecten die recent zijn verkocht of verhuurd. Het ontbreken van (voldoende) referentietransacties maakt het noodzakelijk om uit te wijken naar andere, of een combinatie van, methodieken. Op voorhand lijken er vier methodieken het meest geschikt om hiervoor als uitgangspunt te dienen. Hieronder zijn zij beschreven De eerste methode is een variant van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode (waarderingsmethode die gebruikt wordt bij de WOZ-waardering). Deze methode is een opstelsom van de herbouwkosten van de opstallen, waarbij rekening gehouden wordt met technische en functionele afschrijvingen, en de grond. Het nadeel is dat de taxateur grote hoeveelheden aannames moet doen over de levensduurverwachting en de doelmatigheid van het object. De uitkomsten zijn hiermee gevoelig voor de kennis van de taxateur en de uitkomsten bezitten hierdoor een grote bandbreedte. De twee methode is een afgeleide van de comparatieve ofwel de vergelijkingsmethode. Wanneer een waardering met market evidence mogelijk is, kan daarmee waarschijnlijk de meest objectieve waarde bepaald worden. Probleem bij deze methodiek is echter dat er geen, of marginale, verkoopcijfers zijn waardoor deze methodiek moeilijk is uit te voeren. De enige vergelijking die gemaakt kan worden is die met commercieel vastgoed dat enige gelijkenis lijkt te vertonen. Denk hierbij aan een grote kliniek, een groot laboratorium of vastgoed wat door de care-sector gebruikt (minder overheidsregulatie, waardoor het een aantrekkelijkere beleggingscategorie is met meer transacties). De taxateur dient te bepalen wat het meest doelmatige, doeltreffende of meest waarschijnlijk gebruik is van het te taxeren vastgoed. Dit kan de voortzetting zijn van het ziekenhuis maar ook een alternatieve aanwending zijn. De derde methode is huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR). Met deze methode kan de (markt) waarde en de kwaliteit van het object uitgedrukt worden. De getaxeerde jaarhuur wordt verkapitaliseert middels een factor, welke wordt uitgedrukt in procenten. De beperking die deze methode met zich mee brengt is dat de bepaling van de factor op basis referentiefactoren uit de markt moet gebeuren. Het is mogelijk om een factor te berekenen op basis van aannames over het gewenste rendement en exploitatielasten, waarmee de objectiviteit van de waardering daalt. Ook is er nog de vraag hoe hoog de reële jaarhuur van een dergelijk object is. In het scenario dat er referentiehuren aanwezig zijn, moet de taxateur kritisch beoordelen of deze marktconform zijn en aansluiten bij het te waarderen object. 208
IV TAXEREN EN REKENEN AAN ZORGVASTGOED De vierde methode is discounted cashflowmethode, ook wel de contante waarde methode. Bij deze methode wordt de waarde berekend door de toekomstige inkomsten en uitgaven, die met een ontroerend goed kunnen worden gerealiseerd, uit te drukken in een huidige waarde. Bij deze benadering moet de taxateur aannames doen over een lange periode. Mede gezien de snelle ontwikkelingen in de cure sector is, neemt de onzerheid over de aannames toe. Ook bij deze methodiek worden rendementen toegepast die rechtstreeks uit de markt komen. Ook hier geldt weer; er zijn weinig tot geen marktgegevens. Om met behulp van de DCF-methode de marktwaarde van ziekenhuizen te bepalen lijkt het een waardering te zijn die alleen uit aannames is gebouwd. Door de vele aannames die in deze methodieken gebruikt worden, liggen de verschillende uitkomsten behoorlijk uit elkaar. Voor een objectieve marktwaardebepaling is het in de huidige marktsituatie voor de taxateur noodzaak om zo veel mogelijk indicatoren en variabelen te gebruiken waar wel antwoorden op zijn. Er zijn namelijk nog veel vragen waar op dit moment geen direct antwoord op is: van welke rendementen kunnen we uitgaan en wat kunnen we met gegevens als omzet en het aantal ingrepen dat per jaar uitgevoerd wordt? Wat zijn de afspraken en vergoedingen van de verzekeraars? Wat is het aandeel (%) van het vastgoed in de berekende kostprijs? Dit zijn enkele vragen die in de toekomst van belang kunnen zijn voor toekomstige waarderingsvraagstukken. Toekomstige ontwikkelingen in waardebepaling Er zijn verschillende scenario s denkbaar over de ontwikkeling van de waardepaling van vastgoed in de cure-sector. Eén van de belangrijkste ontwikkeling is de verdere afname van de sterke overheidsregulering, waar de cure-sector zich van oudsher door heeft gekenmerkt. Door een parallel te trekken met de care-sector, waar de overheidsregulering altijd minder prominent aanwezig is geweest, kunnen wij een voorzichtige inschatting maken wat de betekenis van deze ontwikkeling voor het onderhavige vastgoed is. We zien veel ontwikkeling om het gebied van (het financieren van) vastgoed in de curesector. Door de aantrekkende marktwerking wordt het vastgoed een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering van zorginstellingen. Steeds meer beslissingen worden genomen op basis van bedrijfseconomische argumenten, waarbij een juiste (markt) waardebepaling van belang is. Daarnaast gaat ook het gebruik van de objecten veranderen. Zo gaat er een steeds grotere verschuiving plaatsvinden van verblijffunctie naar behandelfunctie van een object. Er zal steeds vaker sprake zijn van een dagbehandeling, waarbij de hotelfunctie langzaam gaat verdwijnen. Deze ontwikkeling wordt mede ingegeven door het loskoppelen van wonen en zorg in de nieuwe regelgeving. 209
ZORGVASTGOED Daarnaast wordt er steeds vaker gewerkt met kant en klare oplossingen, zoals bijvoorbeeld prefab behandelruimten. In deze oplossingen lijken de apparatuur en de klimaatbeheersing belangrijker dan de schil waarbinnen het gehuisvest is. Dit maakt het mogelijk dat ziekhuizen niet worden gebouwd voor één functie, namelijk het genezen, maar flexibel inzetbaar zijn voor verschillende functies. Hiermee lijkt het argument voor investeerders te vervallen om niet te willen investeren in de cure-vastgoed vanwege de specifieke inrichting. Conclusie Inzicht in de marktwaarde maakt het potentieel in de vastgoedportefeuille voor de zorginstellingen inzichtelijk. Daarnaast maakt het de hele vastgoedkolom transparant. Zo kan er voor ziekenhuisbesturen meer grip op eventuele verliezen ontstaan. Voor een objectieve marktwaardebepaling is het belangrijk dat er zo snel mogelijk meer market evidence komt. Gelet op de toenemende vraag door de vergrijzing, de afname van overheidsregulering, toenemende concurrentie en verregaande scheiding tussen exploitatie en het eigendom van het vastgoed, lijkt het marktsegment klaar voor nieuwe investeerders. Deze investeerders hoeven overigens niet alleen van institutionele beleggers te zijn. Ook family offices, corporaties, ontwikkelaars en de overheid kunnen deze rol oppakken. Uiteindelijke ontstaat er een vicieuze cirkel: meer marktbewijs > objectieve marktwaardebepaling > interessantere beleggingscategorie > meer aanbod, waarmee de betrouwbaarheid van de (markt) waardebepaling toeneemt. Bronvermeldingen Abrahams, A. Marktwaardebepaling bestaand vastgoed algemeen ziekenhuis in Nederland. (2009) http://files.vastgoedbibliotheek.nl/server/getfile.aspx?file=docs/msre/09/abrahams.pdf Dutch Hospital Data, Kengetallen Nederlands ziekenhuizen 2013. Pagina 7 http://www.nvz-ziekenhuizen.nl/_library/27775/rapportage%20kengetallen%202013%20 definitief.pdf 210
Colofon Verschenen in: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2016 ISBN 978-90-819774-9-4 NUR 805 1 e oplage Oktober 2016 Omslag Advies- en redactieraad Jan Veuger A. (Annette) van den Beemt Tjeerdsma MSc E. (Eltje) de Klerk MSc MRE mr. D. Kootstra MScRE RMT/RT drs. C.L.A. (Cor) Worms RBA Eerste exemplaar aangeboden op het congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed op 5 oktober 2016 aan mevrouw drs. Jantine Kriens, voorzitter directieraad Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en lid RvC Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), en de heer mr. drs. Jan de Vries, algemeen directeur Actiz, organisatie voor zorgondernemers. CC BY-NC-SA 4.0. Jan Veuger Alles uit dit artikel mag worden gebruikt zonder toestemming van de auteur, onder de voorwaarde dat u de bron correct aangeeft: Veuger, J. et al. (2016), Barometer Maatschappelijk vastgoed 2016: Onderzoeken, trends en ontwikkelingen in zorgvastgoed en gemeentelijk vastgoed. Groningen. Andere voorwaarden zijn dat u dit rapport niet voor commerciële doeleinden gebruikt en dat u uw werk op basis van dit artikel onder dezelfde licentie (CC BY-NC-SA 4.0) verspreidt.