Woning op Waardemodel Eenduidig meten en normeren van de kwaliteit van de woningvoorraad Toelichting 15 april 2010 Bas van de Weijer Vincent Gruis Evert van Diepen
Inhoud 1. Aanleiding 3 2. Woning op Waardemodel 4 3. Positie van het WoW model in het strategisch voorraadbeleid 7 4. Inbedding WoW model in het beleidsproces 8 5. Kwaliteitsaspecten en indicatoren nader toegelicht 10
1. Aanleiding Driekwart van de woningen in Nederland is na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Veel woningen gebouwd tot 1968 en 1975 kampen met verouderingsproblemen. Woningcorporaties staan daarbij voor de keuze om in deze voorraad te investeren of te vervangen. Om een investering rendabel te maken, moeten woningen daarna weer minimaal 15 tot 40 jaar mee kunnen. Dat betekent dat de woning en de woonomgeving moeten voldoen aan de eisen van de tijd. Alle betrokken partijen erkennen het belang van een duidelijke onderbouwing van deze investeringsbesluiten. Vragen die daarbij aan de orde komen zijn: welke eisen worden gesteld aan de bestaande voorraad, hoe presteert de bestaande voorraad op deze eisen en wat betekent dat voor ingrepen en vervangingen in deze voorraad In de praktijk blijkt de onderbouwing vaak onvoldoende transparant voor de betrokkenen. Vaak is onduidelijk waarom wordt gekozen om in te grijpen en waarom wordt gekozen voor sloopnieuwbouw of renovatie. De besluitvorming vindt vaak plaats aan de hand van discussies met interne en externe betrokkenen, waarbij vaak geen expliciete normen worden gehanteerd voor het beoordelen van de huidige en gewenste kwaliteit van de woningen. Het hanteren van expliciete normen kan bijdragen aan de gewenste transparantie in de besluitvorming. ICP + Consult en de SEV ontwikkelen daarom met acht woningcorporaties het Woning op Waardemodel (WoW model). Het WoW model geeft inzicht in de kwaliteit van de woningvoorraad in een wijk. De resultaten kunnen worden ingezet voor ondersteuning van de besluitvorming voor de toekomst van de woningvoorraad in die wijk. Het WoW model beoogt de kwaliteitsbeoordeling van de woningvoorraad te objectieveren en een prominentere rol laten spelen in de besluitvorming. Het WoW model geeft inzicht in de functionele, courante, financiële,. kwaliteit van de woningvoorraad in een wijk ter ondersteuning van de besluitvorming voor de toekomst van de woningvoorraad in die wijk. Hiermee beoogt het WoW model de kwaliteitsbeoordeling van de woningvoorraad te objectiveren en een prominentere rol te laten spelen in de besluitvorming. 3.
2. Woning op Waardemodel Het WoW model helpt de kwaliteit van de woning objectief te beoordelen aan de hand van de volgende elementen: - een indeling in kwaliteitsaspecten; - het hanteren van indicatoren voor de beoordeling van de prestaties voor de verschillende kwaliteitsaspecten; - het meten van de prestaties aan de hand van de indicatoren; - het normeren van de minimaal gewenste prestaties aan de hand van indicatoren; - het vaststellen of de prestaties voldoen aan de indicatoren; - het visualiseren van de prestaties van de woningvoorraad op basis van de confrontatie tussen gewenste en huidige prestaties, aan de hand van een kaart van de woningen in de wijk; - het uitvoeren van een gevoeligheidsanalyse voor de gehanteerde normen. Kwaliteitsaspecten Het WOW model beoordeelt het functioneren van de woningvoorraad in een gebied op een aantal kwaliteitsaspecten. Relevantie kwaliteitsaspecten zijn bijvoorbeeld de functionele eigenschappen, de courantheid en de financiële prestaties van de woningen. Het WoW model hanteert standaard vier kwaliteitsaspecten: - de courantheid: het gemak waarmee de woningen worden verhuurd; - de financiële prestatie: de financiële opbrengst die de woningen genereren; - de functionele kwaliteit: de oppervlakte van de woningen, het aantal kamers e.d.; - de bouwtechnische/fysische kwaliteit: geluid, energielabel, ventilatie en verwarming; Daarnaast biedt het model de mogelijkheid om de volgende kwaliteitsaspecten toe te voegen, afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de gebruiker: - de aanpasbaarheid van de woningen; - de bewonerswaardering; - de sublocatie kwaliteit; - de architectonische waarde. Indicatoren Ieder kwaliteitsaspect wordt beoordeeld aan de hand van één of meerdere indicatoren. Een indicator geeft aan hoe de woningen op één bepaald deelaspect. Zo kan de courantheid van de woning worden beoordeeld aan de hand van de indicatoren mutatiegraad, leegstandspercentage, acceptatiegraad en populariteit. De in het model geselecteerde indicatoren hebben gemeen dat ze: - kwantificeerbaar zijn, door ze uit te kunnen drukken in een getal (bijvoorbeeld een percentage voor de mutatiegraad, een aantal euro s of een aantal m2 woonoppervlakte), of door vast te kunnen stellen of iets wel of niet aanwezig is (bijvoorbeeld het wel of niet aanwezig zijn van buitenruimte) - op complexniveau uit te drukken zijn in gemiddelde prestaties (per blok, gebouw). 4.
- beschikbaar zijn, doordat ze relatief eenvoudig uit de informatiesystemen van de corporatie te destilleren zijn. Waar nodig moeten ook meerjarige cijferreeksen aanwezig zijn, om betrouwbare indicaties op complexniveau te kunnen genereren. Bijlage A bevat een overzicht van de gehanteerde indicatoren per kwaliteitsaspect. Het WoW model bevat standaardindicatoren die in het basismodel zijn vastgelegd en door iedere corporatie gebruikt kunnen worden. Daarnaast heeft het model de mogelijkheid om extra indicatoren toe te voegen, afhankelijk van de wensen van de gebruiker en de beschikbaarheid van gegevens. Aanbevolen wordt het model in meerdere ronden te vullen. Begin met de standaardindicatoren en de makkelijk te verzamelen gegevens. Indien deze aanleiding geven tot het overwegen van ingrijpen via sloop- nieuwbouw of (ingrijpende) renovatie, kunnen desgewenst aanvullende gegevens worden verzameld en normen worden vastgesteld. Normering In het WoW model wordt iedere indicator voorzien van een normering. De normering geeft aan aan welke grenswaarde de indicator moet voldoen. De normen kunnen eventueel per doelgroep of huurklasse verschillen. Zo kan een corporatie voor haar marktgebied stellen dat woningen in de bestaande voorraad ten minste 70 m2 netto vloeroppervlakte moet hebben. Voor goedkopere huurwoningen en/of woningen die in beginsel zijn bedoeld voor kleinere huishoudens kan met evenwel aangeven 60 m2 reeds voldoende te vinden. Voor duurdere woningen die en/of woningen die in beginsel zijn bedoeld voor gezinnen zou men een minimale vloeroppervlakte van 80 m2 kunnen hanteren als norm. Het WoW model biedt de mogelijkheid om de normen voor de prestatie-indicatoren te variëren per: - huurklasse: goedkoop, bereikbaar, duur en/of; - huishoudentype (doelgroep): gezinnen, kleine huishoudens, ouderen/zorgbehoevende en eventueel overige doelgroepen. Confrontatie Van elke indicator wordt vastgesteld of de huidige prestatie voldoet aan de geformuleerde norm. Daarbij wordt een veto benadering gehanteerd. Indien de woning voor één van de indicatoren die bij een bepaald kwaliteitsaspect wordt gehanteerd niet voldoet aan de eigen norm, wordt gesteld dat de woning voor dat kwaliteitsaspect niet voldoet aan de normen. Zo kan een woning voor het kwaliteitsaspect functionaliteit voldoen aan normen voor oppervlakte en aantal kamers, maar alleen niet voldoende buitenruimte hebben (voor de betreffende huur en/of doelgroep). De woning zal dan voor het kwaliteitsaspect functionaliteit negatief worden beoordeeld. Visualisatie Voor het betreffende gebied wordt in een digitale kaart weergave getoond welke woningen wel en niet voldoen aan de norm. Daarvoor worden per kwaliteitsaspect kaarten samengesteld, waarop woningen die wel aan de norm voldoen groen worden ingekleurd en woningen die niet aan de norm voldoen rood worden ingekleurd. De visualisatie is essentieel om met interne en externe belanghouders te kunnen communiceren over welke woningen in het gebied slecht presteren en dus in aanmerking komen voor ingrepen. 5.
Gevoeligheidsanalyse Mede omdat in het model een veto benadering wordt gevolgd bij het beoordelen of woningen wel of niet voldoen aan de normen, is het van belang vast te kunnen stellen in hoeverre de beoordeling gevoelig is voor de gehanteerde normen. Hiertoe wordt de mogelijk geboden om gevoeligheidsanalyses uit te voeren. Deze gevoeligheidsanalyse kan plaatsvinden op twee manieren: - voor normen die in meeteenheden zijn uitgedrukt wordt een schuif in het model gehanteerd, waarmee men met één druk op de knop kan aangeven of men de normen x% scherper of soepeler wil stellen. Hiermee kan men voor deze normen snel gevoeligheidsanalyses uitvoeren en de resultaten direct op de kaart zien veranderen; - daarnaast bestaat de mogelijkheid om handmatig meerdere varianten voor de normstelling in te voeren. Zo kan de gebruiker bijvoorbeeld drie sets hanteren: basis, streng en soepel. Deze mogelijkheid is met name van belang om ook gevoeligheidsanalyses uit de kunnen voeren voor normen die digitaal worden vastgesteld in termen van wel of niet aanwezig. WONINGVOORRAAD COURANTHEID FINANCIEEL FUNCTIONALITEIT NORM CATEGORIE STRATEGIEËN 6.
3. Positie van het WoW model in het strategisch voorraadbeleid Voor vastgoedorganisaties kan het proces van beleidsontwikkeling en realisatie weergegeven in de figuur van een achtbaan. Beleid Strategisch Willen WoW model Wijk Tactisch Operationeel Kunnen Performance bestaande voorraad Uitvoering Het WOW model is binnen deze achtbaan te plaatsen op het tactisch niveau. Het kan bijdragen aan een explicietere verbinding maken tussen de doelstellingen op portfolioniveau (de bovenkant van de achtbaan) en de maatregelen in complexplannen (de onderkant van de achtbaan). Procesmatig is sprake van een combinatie van een Top-Down en een Bottom-Up benadering. Via de Top-Down benadering bepaalt de corporatie de visie en doelstellingen en vertaalt deze in een vastgoedstrategie. De normering in het WoW model dwingt de beleidsmakers daarbij de vastgoedstrategie te vertalen in expliciete wensen voor de kwaliteit van de woningvoorraad. Met behulp van het WoW-model kan vervolgens de confrontatie worden gezocht tussen de huidige prestaties van de woningvoorraad (Bottom-Up) met anderzijds de strategische normen (Top- Down). Vervolgens kunnen interne en externe belanghebbenden communiceren over de implicaties voor de aanpak van de woningen. 7.
4. Inbedding WoW model in het beleidsproces Het WoW model brengt de meetbare kwaliteit van de woningen in een wijk in beeld. Naast de meetbare kwaliteit van de woningen in een wijk, zijn natuurlijk ook andere strategische overwegingen van belang bij besluitvorming over de aanpak. Het gaat daarbij om de marktontwikkelingen in de stad, de ligging van het gebied binnen de stad, de politieke context en het financiële kader van de corporatie. Deze zaken worden doorgaans beoordeeld in het portfoliobeleid van een corporatie. Om het WOW model goed te kunnen toepassen bij de besluitvorming is dus input nodig vanuit dat portfoliobeleid. Startpunt hier Markt en voorraad Locatie (wijk/ buurt) Politieke context Inventarisatie Financieel kader Beeld van de wijk WoW model Startpunt hier Om vast te stellen welke beleidskeuzen de corporatie heeft gemaakt voor het gebied is een lijst van vragen opgesteld. De antwoorden op de vragen in de lijst geven strategische kaders voor de interpretatie van de uitkomsten van het WOW model. Bij het gebruik van het WoW model wordt aangeraden deze vragen te beantwoorden een de antwoorden mee te nemen bij de beleidsdiscussie over de maatregelen voor de woningvoorraad in de betreffende wijk. Markt en voorraad: Geeft de marktontwikkeling aanleiding tot bouwkundige aanpassing van de samenstelling van de woningvoorraad in wijk X Van welke woningtypen in wijk X willen wij er meer/ minder / gelijk uitgaande van de portfoliovisie 8.
Financieel kader: Mag er bij de investering in het gebied (netto contante waarde) geld bij of niet Politieke context: Is er politieke bereidheid (vanuit gemeente en/of bewoners) voor grootschalig ingrijpen in de woningvoorraad in wijk X Locatie (wijk/buurt): Geeft de leefbaarheid en/of de sociale en economische samenstelling van de bevolking aanleiding tot bouwkundige aanpassing van de woningraad in wijk X Heeft wijk X gezien de ligging in de stad een gunstig perspectief voor herontwikkeling Heeft wijk X voldoende voorzieningen gezien de doelgroep 9.
5. Kwaliteitsaspecten en indicatoren nader toegelicht Voor alle indicatoren geldt, dat indien de gegevens niet voorhanden zijn, de indicator dan niet meetelt bij de beoordeling. Simpel gezegd, indien er geen gegevens in het model zijn ingevoerd, krijgen alle woningen een positieve beoordeling, ofwel een groene kleur op de kaart. Voor een objectieve beoordeling is het dan ook aan te bevelen zoveel mogelijk van de indicatoren van meetgegevens te voorzien, tenzij men de indicator niet van belang acht voor de beoordeling (en men er dus ook geen normen voor hanteert) of de gegevens niet betrouwbaar kunnen worden geleverd. Courantheid De courantheid, ofwel het gemak waarmee de woningen kunnen worden verhuurd, kan worden beoordeeld aan de hand van de volgende indicatoren: - mutatiegraad; - leegstandspercentage; - weigering- of acceptatiegraad; - populariteitsgraad; - verhuisgeneigdheid (optioneel, indien beschikbaar). Aanbevolen wordt om de gemiddelden per blok te baseren op meerjarige gemiddelden, zodat de uitkomst minder gevoelig is voor eenmalige uitschieters. Financiële prestatie De financiële prestatie kan worden beoordeeld aan de hand van: - de korte termijn opbrengst bij doorgaande verhuur (de netto contante waarde van de kasstroom die de woning de eerste tien jaar oplevert); - de lange termijn opbrengst bij doorgaande verhuur (de netto contante waarde van de kasstroom die de woning oplevert tot aan het verwachte einde van de exploitatie bij doorgaande verhuur); - de opbrengst bij verkoop indien de woning leeg kan worden opgeleverd (hiervoor kan de WOZ-waarde als indicator worden gehanteerd); - het economische offer bij doorgaande verhuur, berekend als verhouding tussen de lange termijn opbrengst bij doorgaande verhuur en de opbrengst bij verkoop. Functionele kwaliteit De functionele kwaliteit kan worden beoordeeld aan de hand van: - de netto vloeroppervlakte; - het aantal kamers; - de oppervlakte van de buitenruimte; - of er wel of niet sprake is van een nultredenwoning. Bouwtechnisch/fysische kwaliteit Voor de bouwtechnische en fysische kwaliteit kunnen de volgende indicatoren worden gehanteerd: - het gewogen geluidsniveau binnen de woning; 10.
- het aantal klachten over geluidshinder; - het energielabel; - wel of niet aanwezig zijn van functionerende ventilatie; - wel of geen vloer en/of dakisolatie; - wel of geen HR-ketel; Naast bovengenoemde kwaliteitsaspecten en indicatoren die standaard kunnen worden gebruikt, biedt het WoW model de mogelijkheid om extra kwaliteitsaspecten en indicatoren toe te voegen. Omdat niet te verwachten is dat iedere corporatie altijd deze kwaliteitsaspecten zal willen hanteren en ook de indicatoren voor deze kwaliteitsaspecten niet universeel zijn vast te stellen (vanwege verschillen in voorkeuren en aanwezige gegevens bij de corporaties), gaat het hier om maatwerk. Wel doen wij hieronder een aantal suggesties voor de overige kwaliteitsaspecten en manieren waarop deze kunnen worden geoperationaliseerd. Aanpasbaarheid Voor de aanpasbaarheid kan gedacht worden aan indicatoren als: - Beukmaat; - Verdiepingshoogte; - Samenvoegbaarheid; - Aanpasbaarheid binnen de woning (met name het leidingsysteem is hier van belang); - Bouwmethode; Voor de aanpasbaarheid is vaak een gedetailleerdere analyse van de woningen van belang, zodat aanbevolen wordt deze pas in een tweede of derde ronde aan het model toe te voegen. Bewonerswaardering De manier waarop bewoners zelf denken over hun woningen is uiteraard zeer relevant bij beslissingen over de toekomst van de woningvoorraad. Inzicht kan uiteraard worden verkregen in gesprekken met bewonerscommissies en bewoners en zal ook tijdens het beleidsproces bij het nadenken over de toekomst van woningen in een wijk worden verkregen. Indien de corporatie deze waardering ook in het WoW model wil verwerken kunnen twee benaderingen worden gevolgd: - gebruik maken van beschikbare gegevens uit enquêtes, bijvoorbeeld de leefbaarheidsmonitor, waarin bewoners ook een rapportcijfer geven aan hun woning. Let hierbij wel op dat de gegevens ook op blokniveau betrouwbare informatie opleveren; - zelf een enquête uitzetten onder de bewoners. Sublocatiekwaliteit De sublocatiekwaliteit zegt iets over de kwaliteit van de ligging van de beoordeelde woning binnen de wijk. Gedacht kan worden aan de volgende indicatoren: - het rapportcijfer wat bewoners geven aan hun woonomgeving volgens de leefbaarheidmonitor of een andere bewonersenquête let ook hierbij op dat op blokniveau betrouwbare gegevens kunnen worden verzameld; - de punten voor de woonomgeving volgens het WWS en de huurcommissie; 11.
- een eigen beoordeling van de de locatie en nabijheid van voorzieningen; - de WOZ waarde per m2. Architectonische kwaliteit De volgende indicatoren zouden voor architectonische kwaliteit kunnen worden gehanteerd: - Wel of geen monument; - Indien een monument: gemeente of rijksmonument; - Beschermd dorps- of stadsgezicht; - Wel of niet beeldbepalend (waarbij een intersubjectieve aanpak wordt aanbevolen, simpel gezegd in onderling overleg met of zonder stakeholders beoordelen). 12.
BIJLAGE: OVERZICHT KWALITEITSASPECTEN EN INDICATOREN KWALITEITSASPECT COURANTHEID FINANCIEEL FUNCTIONEEL BOUWTECHNISCH AANPASBAARHEID BEWONERSWAARDERING SUBLOCATIE KWALITEIT a a a a 13.