Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Ingekomen stuk D20 Aan de Gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen Telefoon (024) 329 98 40 Telefax (024) 329 34 34 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 1 maart 2005 Datum uw brief Ons kenmerk G340/05.0005208 Contactpersoon W. van der Velde Onderwerp Verkenning gevolgen huurbeleid minister Dekker Aantal bijlagen 2 Doorkiesnummer 3293437 Geachte leden van de raad, Minister Dekker heeft haar voorstellen voor het huurbeleid recent aangepast. Ons college heeft vervolgens opnieuw de mogelijke gevolgen hiervan nader verkend en toegespitst op de situatie in Nijmegen. Onze conclusie is dat, ondanks de aanpassing, de gevolgen voor betaalbaarheid en effect op segregatie nog steeds verontrustend zijn. Dit is in bijgevoegde notitie nader uiteengezet. Wij hebben de minister van VROM opnieuw van onze zorgen schriftelijk op de hoogte gesteld. De notitie en de brief aan de minister bieden wij hierbij ter kennisname aan. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Bezoek ook onze website www.nijmegen.nl brief 05.0005028aanderaad.doc
Verkenning van de gevolgen van het bijgestelde huurbeleid in Nijmegen. 10 februari 2005 Inleiding. Minister Dekker van VROM heeft onder druk van de Tweede Kamer haar voorstellen voor de liberalisering van het huurbeleid enigszins aangepast. De oorspronkelijke voorstellen hadden grote gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Daarnaast zou het leiden tot meer segregatie. Ons college heeft in het najaar van 2004 de gevolgen van deze voorstellen nader verkend en daarover in november 2004 een verontruste brief aan de minister geschreven. De oorspronkelijke voorstellen leidden in brede kring tot veel onrust en debat. Behandeling in de Tweede Kamer in januari is uitgesteld. Toen ook het CDA aangaf niet akkoord te kunnen gaan heeft de minister haar voorstellen aangepast. De ministerraad is hiermee 4 februari akkoord gegaan. De bijstelling is beperkt. De risico s voor betaalbaarheid en segregatie zijn onverminderd actueel. Nieuwbouw in de Waalsprong en in de herstructurering dreigt onbetaalbaar te worden. Dit wordt in deze notitie nader uiteengezet. De bijstelling. Kern van het oorspronkelijke voorstel was meer marktwerking door 25% van de huurvoorraad te liberaliseren. De minister vindt de regulering van de huurmarkt niet langer van deze tijd en een rem op de woningproductie. Vanaf een WOZ waarde van rond de 115.000 (afhankelijk van de regio) zou de voorraad worden geliberaliseerd. Hier geldt dan geen huurprijsbescherming, de verhuurder is vrij om de huurprijs te bepalen. Dit leidt tot meer huuropbrengsten en dat is in de visie van de minister nodig voor betere investeringscondities in nieuwbouw. Hierop kwam veel kritiek. 1 Dit vanwege de gevolgen voor de betaalbaarheid en de ondeugdelijke analyse dat hogere huren tot meer doorstroming en productie leiden. In de bijstelling zijn deze punten nog steeds actueel. Het nieuwe voorstel is niet meer dan een kleine aanpassing. De minister vertraagt alleen het tempo van de liberalisatie voor een gedeelte van de woningvoorraad. Maar de omvang is onverminderd. Doelstelling is onveranderd om 25% van de huurwoningen te liberaliseren. Maar zolang de woningmarkt nog gespannen is kiest de minister voor een overgangsperiode. Er ontstaan nu 3 gebieden: 1. Het gereguleerde deel, met een gematigde huurontwikkeling en huurprijsbescherming. De huurverhoging stijgt van 1,5% boven de inflatie in 2005 en 2006, 2,5% boven de inflatie in 2007 en 2008, en 3% boven de inflatie in 2009. Dit deel is ongewijzigd. 2. Een overgangsgebied. Hiervan ligt de ondergrens bij woningen met een WOZ waarde van 115.000,-. De bovengrens bij 150.000,=. De maximale jaarhuur is hier begrensd op 5,4 % van de WOZ waarde (peiljaar 1999). Als bij een volgend ijkjaar de WOZ waarden hoger liggen (wat het geval zal zijn) dan stelt de minister het percentage lager bij om ongeveer op dezelfde huurgrens uit te komen. Dit overgangsgebied is nieuw. 3. Een geliberaliseerd gebied. Dit zijn alle woningen met een WOZ waarde hoger dan 150.000,-. Hier is de huurprijs vrij door de verhuurder vast te stellen. Huursubsidieontvangers in het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied houden recht op huursubsidie. Hun huurstijging is hetzelfde als in het gereguleerde deel. Dit geldt zolang ze niet verhuizen. Voor zittende huurders is de huurstijging boven de inflatie in het overgangsgebied is 2% per 1 juli 2006, 3% per 1 juli 2007, 3,5% per 1 juli 2008 en 4% per 1 juli 2009. Dit geldt niet voor reeds geliberaliseerde huurovereenkomsten en niet voor nieuwe verhuringen. Die blijven buiten de werking van het overgangsregime. Het overgangsregime blijft gelden totdat de woningmarkt wat meer ontspannen is. Het eerste ijkmoment daarvoor is 2008, met als criterium een landelijk tekort van 2,0%. 1 Zie ook notitie Betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen, G340 /22.10.2004 1
Het startpunt van al deze voorstellen ligt natuurlijk nog steeds bij de jaarlijkse bezuinigingstaakstelling van 250 miljoen op de begroting van VROM. Oorspronkelijk was de deal dat de corporaties meer huur mochten vragen en in ruil daarvoor 250 miljoen aan de huursubsidie zouden bijdragen. Daarop was veel kritiek. De minister werkt nu aan een voorstel voor een zogenaamde bestemmingsheffing die gebaseerd is op de verdiencapaciteit van de verhuurders. De uitvoering hiervan zal plaatsvinden door de belastingdienst in samenwerking met VROM. Verdere details ontbreken nog. Nieuw is wel dat dit een wettelijke basis zal krijgen. De minister besluit dreigend dat als de voorstellen niet worden aanvaard ze dan 250 miljoen ten laste moet brengen op de huursubsidie of op het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Gevolgen voor de betaalbaarheid. De crux van de aangepaste voorstellen zit in het nieuwe overgangsgebied. De huur wordt daar weliswaar gemaximaliseerd op 5,4 % van de WOZ-waarde maar bij een waarde van 115.000,- is dat nog altijd een kale huur van 517,- Dit kan oplopen tot 675,- bij woningen tot de bovengrens van 150.000,- Deze huren liggen boven de huidige bereikbaarheidsgrens van 466,- en deels ook boven de huidige maximum huurgrens voor huursubsidie van 597, 54. Huishoudens uit de doelgroep en de groep daar net boven, de doelgroep plus, komen daarmee op hogere huurquotes die kunnen oplopen tot 50%. Die mensen hebben ook onvoldoende leencapaciteit om te kopen en zitten dus vast. Weliswaar worden ontvangers van huursubsidie ontzien, dat is een belangrijk punt, maar nieuwe bewoners in die woningen niet. Meer doorstroming zal het dan ook niet opleveren. Wie gaat er nu verhuizen naar een woning die op korte termijn een veel hogere huur krijgt? De maatregelen schieten dus nog steeds hun doel voorbij, maar zorgen wel voor hogere woonlasten. Nieuwbouw heeft al gauw een WOZ waarde boven de 115.000. Dit betekent dat ook in het aangepaste voorstel nieuwe huurwoningen in de Waalsprong en in de bestaande stad (o.a. herstructurering) direct in het overgangsgebied of zelfs in het geheel geliberaliseerde gebied gaan vallen. Het beeld voor Nijmegen zal grosso modo hetzelfde zijn als bij het oorspronkelijke voorstel. Het gereguleerde deel van de voorraad blijft hetzelfde (woningen met WOZ < 115.000). In totaal is dat 80% van de huurvoorraad (32.700 woningen). De huurstijging is hier de eerste jaren gematigd (van 1,5% boven de inflatie in 2005 en 2006, 2,5% boven de inflatie in 2007 en 2008, en 3% boven de inflatie in 2009). Maar wijken met woningen boven de 115.000,- WOZ dreigen evenzeer onbereikbaar te worden voor de lagere inkomensgroepen. Segregatie naar inkomen wordt versterkt. Wijken ten oosten van de spoorlijn naar Den Bosch worden minder toegankelijk. Dit geldt ook voor de nieuwbouw in de Waalsprong. De bereikbare voorraad raakt meer geconcentreerd ten westen van die lijn (zie ook kaart in bijlage 1). De toegestane stijgingspercentages in het overgangsgebied zijn ook fors: van 2% in 2006 tot 4% boven de inflatie in 2009. En in het geheel geliberaliseerde deel boven de 150.000,- zijn de huren helemaal vrij. Veel blijft afhankelijk van het huurbeleid van de verhuurders. Voeren ze een gematigd huurbeleid dan kunnen de gevolgen meevallen. Doen ze dat niet of onvoldoende dan zijn de gevolgen voor de betaalbaarheid ernstig. Op dit moment heeft 20% van de huurwoningen een WOZ-waarde boven de 115.000,-. Die vallen dus buiten het gereguleerde deel van de voorraad. In totaal gaat het om 7.800 woningen, 3.600 van corporaties en 4.200 van particuliere verhuurders. Bijkomend probleem is dat met particuliere verhuurders amper afspraken te maken zijn over een gematigde huurstijging. In een krappe huurmarkt zullen ze vanuit rendementsoverwegingen niet snel de huren matigen. Kortom: de relatief gunstige situatie in Nijmegen rond de betaalbaarheid van het wonen loopt groot risico te verslechteren. 2
Conclusie. De voorstellen van minister Dekker zijn niet wezenlijk veranderd. Ze zorgen nog steeds niet voor meer doorstroming op de markt. Ze verergeren de segregatie. En ze hebben nog steeds grote gevolgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Hogere huren zijn ook niet nodig voor een hogere woningproductie. Daarvoor is geld genoeg zoals de corporatiesector zelf ook aangeeft. Het probleem zit in de beschikbaarheid en vaak moeizame ontwikkeling van locaties. Overigens gaat het met de nieuwbouwproductie in onze stad de goede kant op. In 2004 zijn 436 woningen opgeleverd. Er zijn nu bijna 1.500 in aanbouw. Voor 600 woningen is de aanvraag in behandeling. Hieruit blijkt ook dat hogere huren en nieuwbouwproductie niet zoveel met elkaar te maken hebben. De gevolgen van dit beleid moeten op lokaal niveau weer worden gerepareerd. De instrumenten die we daarvoor hebben zijn afspraken met corporaties met een appèl op hun sociale taakstellingen en inzet van ISV-budget en locatiesubsidies om bij te dragen aan realisatie van betaalbare woningen. De inzet is dan om met de corporaties af te spreken welk deel ze bereikbaar houden en hoe dat gespreid wordt over de stad. Daarnaast moet het nieuwbouwprogramma sterker worden gericht op het toevoegen van huurwoningen. Dat programma moet bestaan uit bereikbare huurwoningen ter compensatie van het verlies in de herstructurering, en wat duurdere die primair gericht zijn op het genereren van doorstroming. Aanvullende arrangementen moeten er voor zorgen dat huurders van deze nieuwbouw de garantie hebben dat hun huur niet snel wordt verhoogd. Alleen dan zullen huishoudens die niet kunnen kopen bereid zijn hun goedkopere huurwoning te verlaten voor een nieuwbouwwoning met meer kwaliteit. Ook daar zullen we afspraken over moeten maken. Daarnaast wordt door dit huurbeleid de discussie actueel om in het woonruimteverdelingbeleid weer te gaan toewijzen op de relatie huur-inkomen. Immers bij grotere schaarste aan goedkope woningen is het van groter belang dat die ook inderdaad bij de zwakste groepen terechtkomen. Want evenredigheid in slaagkansen van verschillende groepen blijft een centraal uitgangspunt in het lokale beleid. Overigens heeft een scherpere relatie tussen huur en inkomen bij onvoldoende spreiding van de voorraad naar prijs een segregerend effect. G340/10.02.2005 3
bijlage 1 bij notitie Verkenning gevolgen huurbeleid, deel 2 60 50 Aandeel huurwoningen met woz-waarde van 115.000 en meer (peiljaar 1999) < 20% 20% - 50% 70 >50% 47 25 20 01 00 09 48 22 21 02 04 05 49 42 40 41 24 23 10 11 03 06 07 43 31 32 12 13 14 17 08 33 34 15 18 39 35 36 16 37 38
Directie Grondgebied Bouwen en Wonen De Minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer mevr. S.M. Dekker Postbus 20951 2500 EZ DEN HAAG Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen Telefoon (024) 329 98 40 Telefax (024) 329 34 34 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum Datum uw brief 1 maart 2005 - Onderwerp Aangepaste beleidsvoornemens inzake huurbeleid Ons kenmerk G340/WvdV 05.0005028 Doorkiesnummer 3293437 Aantal bijlagen - Geachte mevrouw Dekker, Wij hebben kennis genomen van uw aangepaste beleidsvoornemens inzake het huurbeleid, zoals u die recent in uw brief aan de Tweede Kamer heeft uiteengezet. Uw oorspronkelijke voorstel stuitte op veel bezwaren. Ook wij hebben U bij brief van 25 november van onze bezwaren op de hoogte gesteld. Wij waarderen het dat u bereid bent geweest uw beleidsvoornemens aan te passen. Niettemin moeten wij, na bestudering van uw laatste voorstellen, nu concluderen dat onze eerder geuite zorg over de negatieve impact op betaalbaarheid en segregatie niet is weggenomen. In de eerste plaats vinden we de effecten op de betaalbaarheid van het wonen, ook in uw aangepaste voorstellen, nog steeds buitengewoon verontrustend. Door de introductie van een overgangsgebied vertraagt u alleen het tempo van de liberalisering, niet de omvang. Weliswaar worden zittende huurders en ontvangers van huursubsidie ontzien, maar dit neemt niet weg dat voor nieuwe verhuringen in dit overgangsgebied de huur kan variëren tussen de 512 en de 675. Dit is ruim boven de huidige aftoppingsgrens van 466 in de Huursubsidiewet, en deels ook boven de huidige huurgrens van 597,54. Nieuwbouwwoningen zullen vanwege hun WOZ-waarde in het overgangsgebied of het geliberaliseerde gebied vallen en dreigen daarmee onbereikbaar te worden voor mensen met lage inkomens. Dit vormt een bedreiging voor draagvlak onder plannen, met name in de herstructureringswijken. Plannen die we juist willen versnellen. Dit is ook één van uw prioriteiten. Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl briefhuurbeleidminvrom2.doc
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 1 Vooral in het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied worden huurders geconfronteerd met forse huurstijgingen. In de tweede plaats houden wij grote zorg over het effect op de segregatie. In Nijmegen dreigen ook door uw nieuwe voorstellen grote delen van de stad onbereikbaar te worden voor lagere inkomens. Het beeld voor Nijmegen is op dit punt grosso modo hetzelfde als bij uw oorspronkelijke voorstellen. Deze tendens zal zich ook op regionale schaal voordoen omdat de WOZ-waarden daar doorgaans hoger liggen en het aandeel huurwoningen ook lager is. De segregatie tussen stad en ommeland wordt verscherpt. De nieuwe voorstellen veranderen ook daar weinig aan. Wij moeten constateren dat uw beleid daarmee nog steeds de uitgangspunten doorkruist van het, raadsbreed ondersteunde, Nijmeegse woonbeleid: een ongedeelde stad, bewoners binden en meer keuzevrijheid, óók voor mensen met een smalle beurs. Wij willen er bij u op aandringen het huurbeleid serieus te heroverwegen. De effecten op betaalbaarheid en segregatie noodzaken daartoe. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl briefhuurbeleidminvrom2.doc