NOM KienhuisHoving 5 april 2016 Esther Hovenier Advocaat
2
Energieakkoord voor duurzame groei 13 september 2013 (SER) 14% hernieuwbare opwekking in 2020 16% hernieuwbare opwekking in 2023 Vermindering van 80% CO2 uitstoot in 2050 Vooruitlopend op Europees en Nationaal beleid; energieprestatie van nieuwbouwwoningen per 2020 op het niveau van bijna geheel energie neutrale nieuwbouw brengen 3
Platvorm ZEN/Lenteakkoord Energiezuinige nieuwbouw Zeer Energiezuinige Nieuwbouw 40 marktpartijen/aedes/bouwend Nederland/NEPROM/NVB Bereiken doelstelling bijna energie neutrale bouw in januari 2021 Monitoring bestaande projecten/ bewonerscommunicatie/bewonersbegeleiding/ klantwensen 4
De Stroomversnelling; samenwerking corporaties/marktpartijen/gemeenten DOELSTELLING (2013): => Renovatie (sociale) huurwoningen tot niveau NOM => Woonlasten huurders blijven gelijk/woonkwaliteit verbetert => financiële ruimte voor renovatie 111.000 woningen in 2020 5
De Stroomversnelling; voorwaarden voor NOM project =>Wettelijk kader nodig (EPV) NOM moet gegarandeerd worden door bouwondernemers ivm financiering/nom KEUR Renovatieprijs moet omlaag door procesoptimalisatie en industrialisatie 6
De Stroomversnelling; eerste resultaten Doel voor eind 2014 1.000 woningen Doel voor eind 2016 10.000 woningen Feitelijk gerealiseerd; 400 woningen 7
Evaluatie NOM Stroomversnelling 8
De Stroomversnelling; terughoudendheid bij corporaties Oorzaken stagnatie: => Haperende huurwetgeving => 80/90% bestaande woningvoorraad is niet geschikt voor NOM => Gestapelde bouw; hoe lager de energierekening, hoe minder ruimte er is om rendabel te investeren/wijziging energiewet nodig om te kunnen salderen 9
Niet geliberaliseerde huur: uitvoeringswet huurprijzen woonruimte KNELPUNTEN; 1) Huur gemaximeerd NOM woning; overschrijding liberaliseringsgrens (EURO 652) 2) Corporaties hebben geldstroom nodig om renovaties voor NOM woningen te financieren.
De Oplossing; EPV 11
BESLUIT ENERGIE-PRESTATIEVERGOEDING obv Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte Naast de huur: vergoeding investeringin de installaties die energie leveren en energiebesparende maatregelen levering van energie -> gemaximeerde bedragen Goedkeuring door TK in januari; verwachting is dat deze zomer in werking treedt
SITUATIE VOOR RENOVATIE 1.100 1.000 Gemiddelde woonlasten voor renovatie per bewoner per maand 900 800 700 600 145 145 Energierekening 500 145 145 Huur 400 300 200 462 462 550 550 100 0 Huidige bewoners Na mutatie - "Geen harmonisatie" Na mutatie - "Harmonisatie - marktcorrectie" Na mutatie - "Harmonisatie"
SITUATIE NA RENOVATIE 1.100 Gemiddelde woonlasten na renovatie per bewoner per maand 1.000 900 800 Energiedienst 700 600 500 109 109 36 36 109 109 36 36 Deel energiebundel als huur 400 Huur 300 200 462 462 550 550 100 0 Huidige bewoners Na mutatie - "Geen harmonisatie" Na mutatie - "Harmonisatie - marktcorrectie" Na mutatie - "Harmonisatie"
KRITIEK Huurder moet overeenkomen (het is geen wettelijke verplichting) en zal woonlastenvoordeel willen bedingen Extra administratieve lasten voor de verhuurder/systeem is ondoorzichtig voor huurder Corporatie krijgt er een factuurstroom en betalingsrisico bij, wat voorheen bij de energiemaatschappij lag 15
De Rechter? 16
TOETSING DOOR DE RECHTER EPV is AMvB en mogelijk in strijd met de wet; vergoeding voor onroerende voorzieningen en het verhuurdersonderhoud mag niet buiten de kale huurprijs om, aan de huurder in rekening gebracht (Art. 7:265 BW. HR 4 mei 1990, NJ 1990, 677 (De Thuishaven).
18
CONCLUSIE Alternatief; NOM woning financieren met huurverhoging op basis van meer WWS punten (wat voorlopig alleen haalbaar is voor lagere huren) en liberalisatie grens NOM woning naar EURO 850 optrekken
20
PRESTATIECONTRACT EPV NOM WONING corporatie/huurder Contract corporatie/huurder; - huur - EPV - servicekosten - energienota Huurder houdt ook energienota voor de energie die hij meer afneemt dan de norm/epv; woonlasten kunnen daardoor hoger worden dan voorheen 21
PRESTATIECONTRACT NOM WONING corporatie/huurder Corporatie: - onderhoud - monitoring - informatie verplichting - coaching Corporatie garandeert minimale energieprestatie 22
Corporatie geeft garantie aan huurder - norm EPC<0 in- en uitgaande energiestromen voor - gebouwgebondengebruik (warmte/warmwater/ventileren) en - gebruiksgebonden(huishoudelijke apparatuur) is op jaarbasis NUL Afwijkingen zijn voor rekening huurder; bundelkeuze 23
VOORWAARDEN Standaardklimaatcondities in Nederland Gebruik van de woning is representatief Monitoring bundelkeuze 24
Gebruiksvoorwaarden bewoner 25
Energiebundels bij prestatiecontracten 26
NOM in de praktijk Huurder wordt niet gestimuleerd om energieverbruik laag te houden Huurder houdt ook energienota voor de energie die hij meer afneemt dan de norm/epv; woonlasten kunnen daardoor hoger worden dan voorheen Naast EPV ook huurverhoging voor de investering; wat mag onder EPV gebracht en wat onder huurverhoging?
NOM Woning Corporaties prestatiecontract corporatie/aannemer Verhuurder/corporatie verleent prestatiegarantie aan de huurder; aannemer/installateur is daarbij geen partij Prestatiecontracten moeten gesloten worden tussen corporatie/aannemer-installateur waarin: -onderhoud - monitoring - aansprakelijkheid/regres 28
Koop Nationale Hypotheek Garantie 29
Prestatiegarantie bij NHG (art. 7.6.1. en 7.6.2) Euro 9.000 extra lenen voor energiebesparende voorzieningen Euro 9.000 wordt Euro 27.000 indien energie neutrale woning en een ENERGIEPRESTATIEGARANTIE kan worden overgelegd. WIE: bouwer of installateur of beide? 30
ENERGIEPRESTATIEGARANTIE NHG Garantie verstrekt door aannemer/installateur aan koper in kader van koop/aanneemovereenkomst Bank dient de garantie goed te keuren Koper heeft rechtstreeks verhaalsrecht op aannemer/installateur Koper verantwoordelijk voor onderhoud NHG vereist niet meer dat installateur garantie verleent 31
ENERGIEPRESTATIEGARANTIE NHG 1. gebouwgebonden energie Energie neutrale woning voor gebouwgebonden energie: de in- en uitgaande energiestromen zijn bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk of lager dan nul - warm tapwater - min. ruimtetemperatuur - ventilatie (max CO2 gehalte) 32
ENERGIEPRESTATIEGARANTIE NHG 2. gebruikersgebonden energie Additionele opwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie: 1) 3.150 kwh(half)vrijstaande woning 2) 2.700 kwh rijwoning 3) 1.780 kwh appartement - witgoed - computers - tv - Overig: vijverpomp/laadvoorziening elektrisch vervoer/elektrische boiler 33
VOORWAARDEN PRESTATIEGARANTIE Standaard klimaatcondities in NL Periodieke controle en onderhoud door bewoner Gemiddelde bezetting met 3 personen Gemiddeld aantal en soort huishoudelijke apparatuur Gemiddeld gedrag (coach)
Voorwaarden prestatiegarantie 35
AFWIJKING VAN DE GEGARANDEERDE PRESTATIE?
Garantie voor periode van 10 jaar; aan het EINDE van de 10 jaars-termijn afrekenen Overschrijding van normen gemiddeld verbruik is voor rekening koper; geen jaarlijkse afrekening maar saldering bij onvoldoende energieopwekking; afnemen van het net Verbruik MINDER: - salderen met evt. jaren waarin meer wordt verbruikt - terug leveren aan net tegen vaste vergoeding 37
Garantie voor periode van 10 jaar; aan het EINDE van de 10 jaars-termijn afrekenen koper moet aantonen dat sprake is van gemiddeld gedrag Koper moet aantonen dat onderhoud is gepleegd en monitoring heeft plaatsgevonden. Meldingsplicht gebreken/onvoldoende opbrengst Bij onvoldoende bouwkundige of installatietechnische kwaliteit; installateur/bouwer moet herstellen 38
SAMENVATTING NHG WAT TE REGELEN? Koper verleent toestemming tot monitoring Koper geeft inzage in oude energieverbruik Recht op vergoeding onder garantie pas na 10 jaar Koper bewijst zijn normaal gebruik Wie geeft de garantie af; installateur/bouwer; onderlinge aansprakelijkheid Beperking aansprakelijkheid Bank dient uiteindelijk de prestatiegarantie goed te keuren
Contact Esther Hovenier Advocaat Bouwrecht T 053-4804273 M 06-15289641 E esther.hovenier@kienhuishoving.nl www.kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus 109 7500 AC Enschede T +31(0)53 480 42 00 F +31(0)53 480 42 99 41
HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS! 42