DE WOX 4E KWARTAAL 2007 Regio Den Haag en Rotterdam blijven achter bij landelijke prijsontwikkeling Delft, 29 januari In het afgelopen kwartaal is de gemiddelde woningprijs met 4,3% gestegen ten opzichte van 2006. De WOX (1995 = 100) noteert voor het vierde kwartaal van 2007 een stand van 268. De prijs van een gemiddelde woning komt eind 2007 uit op 252.000 euro. Voor een gemiddelde eengezinswoning betaald men nu 274.000 euro en voor een gemiddeld appartement 188.000 euro. De woningprijzen lopen regionaal erg uiteen evenals de prijsontwikkeling. De WOX laat zien dat de gemiddelde prijsontwikkeling van alle woningen de afgelopen jaren redelijk stabiel is gebleven tussen de 4 en 5%. Uitschieter is de gemeente Utrecht waar de gemiddelde prijsontwikkeling in Figuur 1 PRIJSONTWIKKELING IN NEDERLAND 300000 250000 200000 150000 100000 50000 Figuur 2 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HETZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR IN NEDERLAND 20% 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Gemiddelde woningprijs Prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (%) 25 20 15 10 5 0 2007 neerkomt op 10%. De gemeenten Den Haag en Rotterdam blijven achter met een gemiddelde woningstijging van respectievelijk 2% en 1%. Tabel 1 NEDERLAND 16% 12% 8% De Wox 4% De Wox (1995 = 100) 268 Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 4,3% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal 0,1% Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs 252.000 Gemiddelde prijs eengezinswoning 274.000 Gemiddelde prijs meergezinswoning 188.000 0% 98K4 99K4 00K4 01K4 02K4 03K4 04K4 05K4 06K4 07K4 Figuur 3 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.OV. HET VORIGE KWARTAAL IN NEDERLAND 2% Prijs per vierkante meter Gemiddelde prijs per vierkante meter 2.000 Gemiddelde prijs per m2 eengezinswoning 2.000 Gemiddelde prijs per m2 meergezinswoning 2.100 De prijsontwikkeling op de woningmarkt is berekend met de landelijke woningprijsindex de WOX. ABF Valuation berekent elk kwartaal de woningprijsindex voor iedere buurt in Nederland. 1% 0% 05K3 05K4 06K1 06K2 06K3 06K4 07K1 07K2 07K3 07K4
DE WOX 4E KWARTAAL 2007 REGIONALE VERSCHILLEN: PROVINCIES In 2007 zijn minder woningen verkocht; de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal verkochte woningen is in 2007 verder opgelopen. Desalniettemin noteert De WOX een gemiddeld hogere prijs. Dat zorgt ervoor dat de gemiddelde prijs van een eengezinswoning in 2007 rond de 274.000 euro uitkomt en dat voor een gemiddeld appartement zo n 188.000 euro wordt betaald (zie Tabel 1). Daarmee komt de prijsverandering voor 2007 neer op 4,3% (zie Figuur 1) en kost een gemiddelde woning 252.000 euro. Regionaal lopen deze prijzen ver uiteen. In de provincie Flevoland kost een gemiddelde eengezinswoning 212.000 euro, en in de provincie Noord-Holland 321.000 euro. Een meergezinswoning is in de provincie Noord-Holland het duurst met een gemiddelde prijs van 237.000 euro tegen een gemiddelde prijs van 151.000 euro in de provincies Overijssel en Drenthe. De gemiddelde woningprijsontwikkeling loopt sterk uiteen van 7,0% in de provincie Noord-Holland en 4,4% in Noord-Brabant tot 1,5% in Limburg. De provincie Zuid-Holland blijft met woningprijsontwikkeling van 3,2% flink achter ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 4,3%. Woningprijzen in de gemeenten Den Haag en Rotterdam lopen nog verder achter. In Den Haag zijn de woningen gemiddeld 2,1% duurder geworden en in Rotterdam slechts 1,4%. WAAR ZIJN DE HUIZEN HET AFGELOPEN JAAR HET STERKST IN PRIJS GESTEGEN? De grootste stijging van de gemiddelde woningprijs op corop niveau vond het afgelopen jaar plaats in de regio s T Gooi en de Vechtstreek, Groot- Amsterdam en Utrecht. Daar stegen de gemiddelde woningprijzen met respectievelijk 8,6%, 7,6% en 6,7% in 2007 ten opzichte van 0,8% in Noord- Drenthe en 0,9%, Zuidwest-Drenthe en Zuid- Limburg (zie Tabel 6 en 7). In de corop T Gooi en de Vechtstreek kost een gemiddelde woning nu 388.000 euro tegen 223.000 euro in Noord- Drenthe. Het afgelopen jaar zijn op gemeentelijk niveau woningen in Laren en in de gemeente Utrecht het sterkst in prijs gestegen. Daar moeten mensen maar liefst 10% meer betalen voor een woning dan in het jaar daarvoor. Ook woningen in Amsterdam zijn wederom sterk in prijs gestegen met 9,7% (zie Tabel 6). MEER INFORMATIE Voor vragen kunt u contact opnemen met Petra Visser, tel (015) 214 88 34, email: petra.visser@abfvaluation.nl Figuur 4 AANTAL VERSTREKTE HYPOTHEKEN VOOR WOONHUIZEN PER JAAR 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 Figuur 5 AANTAL EXECUTIEVERKOPEN PER JAAR 2500 2000 1500 1000 500 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Bron: CBS, Kadaster 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Bron: Kadaster
Tabel 2 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT EENGEZINSWONINGEN (EURO) vrijstaande semi- hoek- tussen- alle eengezins- woningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 240.000 193.000 172.000 170.000 198.000 Friesland 272.000 199.000 165.000 153.000 204.000 Drenthe 305.000 211.000 174.000 161.000 221.000 Overijssel 354.000 226.000 201.000 190.000 229.000 Flevoland 329.000 264.000 202.000 188.000 212.000 Gelderland 433.000 293.000 243.000 221.000 287.000 Utrecht 644.000 433.000 310.000 283.000 338.000 Noord-Holland 503.000 397.000 298.000 273.000 321.000 Zuid-Holland 497.000 372.000 286.000 266.000 296.000 Zeeland 290.000 202.000 180.000 171.000 210.000 Noord-Brabant 441.000 306.000 257.000 238.000 292.000 Limburg 333.000 216.000 197.000 191.000 224.000 Nederland 391.000 286.000 250.000 236.000 274.000 Tabel 3 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT MEERGEZINSWONINGEN (EURO) beneden- alle meergezins- portiekflat galerijflat maisonnette bovenwoning woningen Groningen 146.000 157.000 150.000 160.000 157.000 Friesland 125.000 155.000 135.000 147.000 141.000 Drenthe 135.000 159.000 140.000 164.000 151.000 Overijssel 138.000 152.000 159.000 162.000 151.000 Flevoland 180.000 208.000 170.000 160.000 181.000 Gelderland 176.000 194.000 191.000 203.000 191.000 Utrecht 189.000 212.000 223.000 215.000 209.000 Noord-Holland 194.000 212.000 237.000 266.000 237.000 Zuid-Holland 168.000 158.000 192.000 175.000 169.000 Zeeland 154.000 177.000 146.000 144.000 160.000 Noord-Brabant 182.000 202.000 197.000 205.000 195.000 Limburg 139.000 160.000 161.000 174.000 156.000 Nederland 173.000 178.000 200.000 205.000 188.000
Figuur 6 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES NOORD (EURO) Figuur 7 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES ZUID (EURO) 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Groningen 120.000 Drenthe 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Friesland Nederland 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Zeeland 120.000 Limburg Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Noord-Brabant Figuur 8 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES OOST (EURO) Figuur 9 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES WEST (EURO) 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Overijssel 120.000 Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Gelderland 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 Flevoland Utrecht 140.000 Noord-Holland 120.000 Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Zuid-Holland
Figuur 10 GEMIDDELDE WONINGPRIJS COROP GEBIEDEN (EURO)
Figuur 11 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR COROP GEBIEDEN (%)
Figuur 12 GEMIDDELDE WONINGPRIJS GEMEENTE (EURO) Figuur 13 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR GEMEENTE (%)
Tabel 4 TOP 10 HOOGSTE WONINGWAARDE (EURO) Gemeente Woningwaarde 1 Blaricum 704.000 2 Bloemendaal 699.000 3 Laren 634.000 4 Wassenaar 548.000 5 Naarden 494.000 6 Heemstede 493.000 7 Abcoude 474.000 8 Bennebroek 473.000 9 Rozendaal 472.000 10 Loenen 444.000 Tabel 5 TOP 10 LAAGSTE WONINGWAARDE (EURO) Gemeente Woningwaarde 1 Reiderland 142.000 2 Winschoten 147.000 3 Pekela 148.000 4 Delfzijl 155.000 5 Appingedam 158.000 6 Terneuzen 159.000 7 Veendam 161.000 8 Leeuwarden 161.000 9 Heerlen 164.000 10 Ferwerderadiel 166.000 Tabel 6 TOP 10 HOOGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Gemeente Ontwikkeling 1 Laren 10,9% 2 Utrecht 10,0% 3 Amsterdam 9,7% 4 Naarden 9,6% 5 Blaricum 9,3% 6 Huizen 9,3% 7 Wijdemeren 9,3% 8 Muiden 8,9% 9 Bussum 8,1% 10 Hilversum 8,1% Tabel 7 TOP 10 LAAGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Gemeente Ontwikkeling 1 Westerveld -0,1% 2 De Wolden 0,0% 3 Aa en Hunze 0,1% 4 Midden-Drenthe 0,4% 5 Tynaarlo 0,5% 6 Weert 0,6% 7 Kerkrade 0,6% 8 Gulpen-Wittem 0,7% 9 Landgraaf 0,7% 10 Brunssum 0,8% Tabel 8 TOP 10 HOOGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Groot-Amsterdam 2.900 2 Het Gooi en Vechtstreek 2.800 3 Agglomeratie Haarlem 2.800 4 Leiden en Bollenstreek 2.500 5 Utrecht 2.500 6 Veluwe 2.400 7 Delft en Westland 2.300 8 IJmond 2.300 9 Zuidwest-Gelderland 2.300 10 Noordoost-Noord-Brabant 2.200 Tabel 9 TOP 10 LAAGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Zeeuwsch-Vlaanderen 1.400 2 Oost-Groningen 1.500 3 Flevoland 1.600 4 Zuidoost-Drenthe 1.600 5 Delfzijl en omgeving 1.600 6 Zuid-Limburg 1.700 7 Twente 1.700 8 Noord-Friesland 1.700 9 Midden-Limburg 1.800 10 Noord-Limburg 1.800
EEN BETROUWBARE HUISPRIJSINDEX OP LAAG SCHAALNIVEAU De WOX is de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. ABF Valuation berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De broninformatie wordt modelmatig getoetst, zodat niet-integere gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 1e kwartaal van 2006 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 4e kwartaal van 2005 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% in het 1e kwartaal van 2006 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 4e kwartaal 2005 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 1e kwartaal van 2006. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%. Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde herhaalde-verkopen methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke repeat-sales indexen indien men over relatief weinig gegevens beschikt. ABF heeft echter een zeer grote database opgebouwd met woning-, prijs- en locatiegegevens, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hedonische methode. Eén van de grote nadelen van de herhaaldeverkopen methode [zie o.m. Gelfland, Ecker et al, 2001] is dat men slechts gebruik maakt van een klein deel van de beschikbare verkoopgegevens (circa 25%). Slechts de prijsinformatie over woningen die in een bepaalde periode (meestal circa 10 jaar) meer dan éénmaal verkocht zijn, worden in ogenschouw genomen. Het is niet optimaal om het merendeel van de referentieprijzen buiten beschouwing te laten. Een tweede nadeel is dat woningen die in een relatief korte periode meermaals verkocht worden, niet volledig representatief zijn voor de totale Nederlandse woningvoorraad. Waarschijnlijk betreft het hier woningen die goed in de markt liggen en in een bepaald woningmarktsegment vallen. Ook zal deze groep woningen relatief veel objecten bevatten die gekocht zijn om opgeknapt te worden. Vervolgens worden deze woningen op relatief korte termijn weer doorverkocht tegen een meerprijs. Het is dan ook aantoonbaar dat dergelijke herhaalde-verkopen indexen leiden tot een overschatting van de woningprijsontwikkeling. Daarnaast laat deze methodiek het niet toe om op laag geografisch niveau (gemeente, wijk, buurt) betrouwbare uitspraken te doen. De hedonische methode, die ontwikkeld is door ABF en waarbij alle transacties worden meegewogen, laat wel toe om betrouwbare uitspraken te doen op laag schaalniveau.