Halfjaarbericht Interim report 2004 VastNed Retail

Halfjaarbericht Interim report 2004 VastNed Retail

Kerncijfers 1 e halfjaar 1 e halfjaar 2004 2003 2003 2002 Resultaten ( x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 64,7 128,9 64,3 123,6 Direct beleggingsresultaat 31,6 61,7 30,6 56,4 Indirect beleggingsresultaat (14,8) (21,0) (5,5) (9,9) Beleggingsresultaat 16,8 40,7 25,1 46,5 Balans ( x 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed 1.556,5 1.612,3 1.642,6 1.589,2 Groepsvermogen 792,9 818,0 800,5 820,5 Eigen vermogen 731,1 757,2 741,6 763,5 Langlopende schulden 560,3 598,0 577,9 498,2 Samenstelling vastgoedportefeuille (in % ) Nederland 34 34 34 35 Spanje 22 21 21 18 België 17 16 15 16 Duitsland 12 14 15 16 Frankrijk 12 12 12 12 Italië 2 2 2 2 Portugal 1 1 1 1 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 16.424.048 15.980.734 15.811.970 15.487.896 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 16.746.189 16.146.747 16.146.747 15.645.964 Per aandeel ( x 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 46,90 48,80 48,80 49,99 Dividend vorig boekjaar (4,24) (4,15) (4,15) (4,01) Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 42,66 44,65 44,65 45,98 Direct beleggingsresultaat 1,93 3,87 1,93 3,65 Indirect beleggingsresultaat (0,91) (1,32) (0,35) (0,64) Overige mutaties (0,02) (0,30) (0,30) (0,19) Beleggingsresultaat 1,00 2,25 1,28 2,82 Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief dividend) 43,66 46,90 45,93 48,80 Beurskoers (ultimo) 42,45 42,60 40,90 41,25 Dividend in contanten 4,24 4,15 of in contanten 2,45 2,65 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 4,00% 4,17% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen primo (exclusief dividend) 9,5 9,0 Verhouding groepsvermogen/ belegd vermogen (in %) 50,9 50,7 48,7 51,6 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 72/28 75/25 67/33 61/39 Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast.

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Profiel VastNed Retail N.V. VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, België, Duitsland, Frankrijk, Italië en Portugal. Als kernlanden zijn aangemerkt: Nederland, Spanje, België en Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling, waardoor in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits aan de daarvoor gestelde eisen van de Wet op de vennootschapsbelasting is voldaan. Voorts heeft VastNed Retail een vergunning als bedoeld in de Wet toezicht beleggingsinstellingen. De vastgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 30 juni 2004 een waarde van 1.556 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 57% winkels; 28% winkelcentra; 15% perifere detailhandel; <1% overig. De geografische spreiding van de vastgoedportefeuille (inclusief vastgoed niet in exploitatie) zag er per 30 juni 2004 als volgt uit (in%): 2004 2003 Nederland 34 34 Spanje 22 21 België 17 15 Duitsland 12 15 Frankrijk 12 12 Italië 2 2 Portugal 1 1 De aandelen zijn sinds november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam. De beurskoers in (juli 2003 juni 2004) 48 46 44 42 40 38 Juli Augustus September Oktober November Decmber Januari Februari Maart April Mei Juni 1

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Halfjaarbericht 2004 Inleiding Zoals verwacht heeft de economie in de eurozone zich in de eerste helft van 2004 licht hersteld. Dit onder aanvoering van de sterke economische ontwikkelingen in Azië en Amerika. De invloed van de economische teruggang van de afgelopen jaren op de winkelmarkt is tot op heden beperkt gebleven. De opleving van de economie in de eurozone draagt daar in positieve zin aan bij. Met uitzondering van de Duitse portefeuille, heeft dit geresulteerd in positieve herwaarderingen in de landen waarin VastNed Retail actief is. Tevens bevindt de rente zich nog steeds op een gematigd niveau, hetgeen de financieringskosten beperkt. Resultaten eerste halfjaar 2004 Aanpassing grondslagen: gewijzigde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving In verband met de eind 2003 definitief geworden aanpassingen van de Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving dienen vanaf het boekjaar 2004 zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties in de winst- en verliesrekening te worden verantwoord. Dit geldt eveneens voor de mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen en kosten van vermogensbeheer. Deze laatste kosten worden bovendien met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn onderdeel van het direct beleggingsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn in verband met deze wijziging aangepast. Als gevolg van bovengenoemde wijziging, is uit de door de Raad voor de Jaarverslaggeving voorgeschreven winst- en verliesrekening niet meer rechtstreeks het direct en indirect beleggingsresultaat af te lezen. Gezien het belang dat aan dit onderscheid wordt gehecht, is als aanvulling het totale uit de winst- en verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uitgesplitst in het direct en indirect beleggingsresultaat. Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat bedroeg 16,8 miljoen (eerste halfjaar 2003: 25,1 miljoen). Deze daling ten opzichte van het eerste halfjaar 2003 is met name te wijten aan de afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille. Direct beleggingsresultaat VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar van 2004 een direct beleggingsresultaat van 31,6 miljoen (eerste halfjaar 2003: 30,6 miljoen) geboekt. Het direct beleggingsresultaat is daarmee 3,4% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Brutohuuropbrengsten De brutohuuropbrengsten bedroegen in het eerste halfjaar 2004 64,7 miljoen (eerste halfjaar 2003: 64,3 miljoen). De toename komt, naast de reguliere huurindexeringen, voort uit de acquisitie van Madrid Sur in april 2003 en het in exploitatie nemen van de factory outlet in Messancy, België. De stijging werd getemperd door lagere huuropbrengsten in verband met verkopen van met name Nederlands vastgoed in 2003 en de verkoop van het Spaanse object in Getafe in maart 2004. 2

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn in het eerste halfjaar 2004 relatief gelijk gebleven op 14,4% van de brutohuuropbrengsten. In de exploitatiekosten van het eerste halfjaar 2004 is een extra afboeking voor dubieuze debiteuren in verband met een faillissement in de Franse vastgoedportefeuille opgenomen. Hiertegenover stond een daling van de onderhoudskosten. Interest, algemene kosten en belastingen naar de winst De interestlasten zijn in het eerste halfjaar 2004 gedaald tot 15,4 miljoen (eerste halfjaar 2003: 16,6 miljoen). Dit is te danken aan lagere rentedragende schulden als gevolg van de in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen en de begin 2004 gerealiseerde onderhandse plaatsing. Verder was er sprake van een gemiddeld lagere rentevoet dan in de vergelijkbare periode in 2003. De algemene kosten daalden naar 3,8 miljoen (eerste halfjaar 2003: 4,2 miljoen) voornamelijk als gevolg van lagere pensioenlasten en van het wegvallen van eenmalige kosten in 2003 in verband met de overname van Foram Management. De aan het direct beleggingsresultaat toe te rekenen belastingen naar de winst zijn gestegen van 1,3 miljoen naar 1,9 miljoen onder andere als gevolg van de genoemde acquisitie van Madrid Sur in 2003. Minderheidsbelangen direct beleggingsresultaat Het aan de minderheidsaandeelhouders (in met name Intervest Retail, Madrid Sur en winkelcentrum Het Rond te Houten) toekomende deel van het direct beleggingsresultaat bedroeg over het eerste halfjaar 2004 2,6 miljoen (eerste halfjaar 2003: 2,3 miljoen). Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat (aandeel VastNed Retail) over het eerste halfjaar bedroeg 14,9 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: 5,5 miljoen negatief). Dit bestaat voor 17,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 12,8 miljoen positief) uit ongerealiseerde waardemutaties van de vastgoedportefeuilles in Nederland, Spanje, België en Frankrijk, voor 5,7 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 0,3 miljoen negatief) uit gerealiseerde verkoopopbrengsten boven taxatiewaarde, een ongerealiseerde waardemutatie met betrekking tot de Duitse vastgoedportefeuille van 33,1 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: 16,0 miljoen negatief) en mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen ad 5,0 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: 2,0 miljoen negatief). Waardemutaties beleggingen (100%) De gerealiseerde waardemutaties bedroegen het eerste halfjaar 2004 5,7 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 0,3 miljoen negatief) als gevolg van verkopen. De ongerealiseerde waardemutaties bedroegen 15,0 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: 2,8 miljoen negatief). Mutaties latente belastingen De aan de verslagperiode toe te rekenen mutatie van de voorziening voor latente belastingverplichtingen is voor een belangrijk deel toe te rekenen aan de verkoop van het winkelcentrum te Getafe, Spanje en de grootschalige detailhandelsvestiging La Croix Blanche te St.-Geneviève-des-Bois, Frankrijk. Aangezien deze verkopen plaatsvonden boven de laatste taxatiewaarden, is een additionele last in aanmerking genomen. 3

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Minderheidsbelangen indirect beleggingsresultaat Het aan de minderheidsaandeelhouders toekomende deel van het indirect beleggingsresultaat bedroeg 0,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 0,4 miljoen positief). Resultaten per aandeel eerste halfjaar 2004 Per aandeel bleef het direct beleggingsresultaat ongewijzigd op 1,93. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op 0,91 negatief (eerste halfjaar 2003: 0,35 negatief). Het totaal beleggingsresultaat per aandeel kwam, rekening houdend met overige mutaties, uit op 1,00 (eerste halfjaar 2003: 1,28). Het eigen vermogen per aandeel bedroeg per 30 juni 2004 43,66 (30 juni 2003: 45,93). Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Vastgoedportefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg op 30 juni 2004 1.556 miljoen (30 juni 2003: 1.643 miljoen). Nederland Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het eerste halfjaar 2004 98,0% (eerste halfjaar 2003: 97,5%). De bezettingsgraad in de Nederlandse vastgoedportefeuille bevindt zich reeds jaren op een hoog niveau. Het recente faillissement van Megapool heeft geen negatieve gevolgen gehad voor de bezettingsgraad. Verkopen VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar 2004 winkels aan de Reguliersbreestraat en enkele appartementen aan de Reguliersdwarsstraat te Amsterdam verkocht tegen een totale verkoopprijs van 15,3 miljoen, hetgeen 13,1% boven de laatste taxatiewaarde is. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van ongeveer de helft van de Nederlandse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van 5,5 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: 2,9 miljoen positief). Spanje Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het eerste halfjaar 2004 98,1% (eerste halfjaar 2003: 96,6%). De bezettingsgraad in de Spaanse vastgoedportefeuille is verbeterd, grotendeels door verhoging van de bezettingsgraad van Parque Vista Hermosa in Alicante. Verkopen In maart 2004 is het winkelcentrum in Getafe verkocht voor 20,5 miljoen. Na aftrek van verkoopkosten is dit object 0,7 miljoen boven de laatste taxatiewaarde verkocht. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van een deel van de Spaanse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van 7,6 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: 5,8 miljoen positief). 4

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 België Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2004 89,3% (eerste halfjaar 2003: 96,5%). De scherpe daling van de bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille wordt veroorzaakt door het (nog) niet naar verwachting presteren van de factory outlet te Messancy. Momenteel worden nieuwe initiatieven (inclusief financiële incentives) ondernomen op het gebied van met name verhuur, marketing en lokaal management om de bezettingsgraad van de factory outlet te verhogen. Deze factory outlet heeft momenteel een bezettingsgraad van 43,3%. Het overige deel van de portefeuille kende een hogere bezettingsgraad dan in de vergelijkbare periode van 2003. Verkopen In het eerste halfjaar is een aantal kleine objecten verkocht voor 0,8 miljoen. Na aftrek van het aandeel toekomende aan derden resteert een positief verkoopresultaat van 0,1 miljoen. Daarnaast heeft VastNed Retail haar belang in Intervest Retail teruggebracht naar 76,6% (31 december 2003: 77,2%), waarmee een boekwinst van 0,1 miljoen is gerealiseerd. Herwaarderingen De waardemutatie als gevolg van taxaties bedroeg in het eerste halfjaar 2004 2,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 1,7 miljoen positief), waarvan het aandeel van VastNed Retail 1,9 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: 1,3 miljoen positief) bedroeg. Duitsland Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Duitse vastgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2004 90,2% (eerste halfjaar 2003: 90,7%). Verkopen/herwaarderingen De Duitse vastgoedportefeuille is in het kader van nadere besprekingen opvolgend aan de uitkomsten van het due diligence onderzoek met een additioneel bedrag van 8,4 miljoen afgewaardeerd, waarmee de afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille uitkomt op 33,1 miljoen negatief voor het eerste halfjaar 2004 (eerste halfjaar 2003: 16,0 miljoen negatief). Frankrijk Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg in het eerste halfjaar 2004 98,9% (eerste halfjaar 2003: 99,4%). Verkopen De grootschalige detailhandelsvestiging La Croix Blanche in St. Geneviève-des-Bois is verkocht tegen 15,6 miljoen. De verkoopprijs lag ruim boven de laatste taxatiewaarde. De levering zal op 1 oktober 2004 plaatsvinden. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van een deel van de Franse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van 2,5 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: 2,9 miljoen positief). 5

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Italië en Portugal Bezettingsgraad De vastgoedportefeuilles in Italië en Portugal hebben een bezettingsgraad van 100%. Verkopen VastNed Retail is voornemens de twee objecten van de Italiaanse vastgoedportefeuille te desinvesteren. Herwaarderingen Er hebben geen taxaties per 30 juni 2004 plaatsgevonden. Financiering met eigen en vreemd vermogen Dividend Op de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 is het dividend over het boekjaar 2003 vastgesteld op 4,24 per aandeel. Het verplichte contante dividend bedroeg 2,45 en het keuzedeel bedroeg 1,79 contant of per 25 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve. In dat kader is voor 41,6% (eerste halfjaar 2003: 76,8%) gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te opteren voor stockdividend en zijn 274.442 nieuwe aandelen uitgegeven en bedroeg het totaal aantal geplaatste gewone aandelen per 30 juni 2004 16.746.189 stuks. Onderhandse plaatsing Begin 2004 heeft een onderhandse plaatsing plaatsgevonden van 325.000 aandelen tegen een uitgiftekoers van 46,00. Deze aandelen zijn dividendgerechtigd vanaf het boekjaar 2003. Na aftrek van plaatsingskosten nam het eigen vermogen (voor aftrek van dividend over 2003) toe met 14,7 miljoen. Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van de beleggingen in vastgoed bedroeg per 30 juni 2004 50,9% (30 juni 2003: 48,7%). De verhouding lang vreemd vermogen versus kort vreemd vermogen bedroeg per 30 juni 2004 72/28 (30 juni 2003: 67/33). Implicaties invoering IFRS Inleiding VastNed Retail zal vanaf het boekjaar 2005 haar geconsolideerde financiële rapportages opstellen op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS). Vooruitlopend op deze overgang naar IFRS, heeft VastNed Retail inmiddels de belangrijkste verschillen ten opzichte van de op dit moment toegepaste Nederlandse waarderingsgrondslagen geïdentificeerd. Deze verschillen zijn hierna weergegeven. Daarbij is op basis van een eerste inschatting aangegeven wat het effect hiervan is op het eigen vermogen per 1 januari 2004 en op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004. Aangezien het proces van de vaststelling van de van toepassing zijnde IFRS-regelgeving door de bevoegde autoriteiten nog niet is afgerond, kan de hieronder opgenomen IFRSinformatie nog wijzigen. 6

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Voorziening voor latente belastingverplichtingen Op grond van IFRS zou geconcludeerd kunnen worden dat de voorziening voor latente belastingverplichtingen op basis van 100% van het van toepassing zijnde belastingtarief gewaardeerd dient te worden. Zowel bij vastgoedfondsen als accountants bestaat op dit moment nog geen eenduidigheid of dit de juiste interpretatie van IFRS is. VastNed Retail acht deze interpretatie niet in alle gevallen juist. Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen van de (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, is geen winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. VastNed Retail is van mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden dat in bovengenoemde gevallen de voorziening voor latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis van 50% van het nominale belastingtarief. Dit is in lijn met de waarderingsmethodiek die volgens de huidige waarderingsgrondslagen reeds wordt toegepast. De huidige voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op vastgoed in Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal. De huidige vennootschapsstructuur van VastNed Retail maakt het mogelijk om verkopen van vastgoed in Frankrijk, Italië en Portugal op bovengenoemde wijze te structureren. Aangezien volgens de huidige waarderingsgrondslagen in deze landen de voorziening voor de latente belastingverplichtingen reeds op deze wijze wordt gewaardeerd, wordt bij toepassing van IFRS geen wijziging hiervan verwacht. Daar komt nog bij dat ten aanzien van de Franse vastgoedportefeuille het voornemen bestaat te opteren voor het zogenaamde SIIC-regime (Société Investissements Immobilier Cotée). Bij overgang naar dit regime, dient fiscaal afgerekend te worden, waarbij de huidige voorziening toereikend wordt geacht. In Spanje maakt de huidige structuur het lastiger om het Spaanse vastgoed te verkopen via de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen. Hier bestaat echter wel de mogelijkheid om het vastgoed te verkopen, waarbij de hierbij gerealiseerde (fiscale) boekwinst belast wordt tegen een effectief belastingtarief van 15%. De huidige voorziening voor latente belastingverplichtingen in Spanje is gewaardeerd op de contante waarde van dit gereduceerde tarief. VastNed Retail is van mening dat bij implementatie van IFRS het niet meer toegestaan is om deze reductie toe te passen. Derhalve zal bij toepassing van IFRS per 1 januari 2004 een extra dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen plaatsvinden van 5,3 miljoen. Het indirect beleggingsresultaat voor het eerste halfjaar 2004 zal ten opzichte van het nu gerapporteerde resultaat met 0,4 miljoen dalen als gevolg van positieve herwaarderingen van de Spaanse portefeuille verminderd met een lagere additionele belastinglast als gevolg van de verkoop van het vastgoedobject in Getafe. Huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegerekend aan de perioden waarop zij betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de bovengenoemde posten te worden uitgesmeerd over de looptijd van het huurcontract ( straight lining ). Op dit moment worden deze posten volledig verantwoord in de periode waarin ze ontstaan. Als gevolg hiervan zal bij toepassing van IFRS het eigen vermogen per 1 januari 2004 1,6 miljoen hoger zijn en zal het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 0,2 miljoen hoger zijn. 7

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Verhuurcourtages Als gevolg van een recente wijziging in IAS 17 (Leasing) bestaat op dit moment onduidelijkheid over het al dan niet straight linen van betaalde verhuurcourtages over de looptijd van het afgesloten huurcontract. Aangezien op dit moment verhuurcourtages direct ten laste van het resultaat worden verantwoord in de periode waarin ze ontstaan, zal bij het straight linen van deze verhuurcourtages een positief effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004 en op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van 2004 ontstaan. Gezien de onduidelijkheid ten aanzien van de implementatie van deze richtlijn, gaat VastNed Retail er vooralsnog vanuit dat de op dit moment toegepaste verantwoordingswijze niet aangepast dient te worden bij implementatie van IFRS. Pensioenen De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt als defined benefit. Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschatting te worden gemaakt van de toekomstige pensioenlasten. VastNed Management heeft in dit kader, rekening houdend met de op dit moment bekende IFRS-regels en de huidige pensioenregeling, een actuarieel rapport op laten stellen door een onafhankelijk actuaris. Op grond van dit rapport dient VastNed Management op basis van de huidige pensioenregeling per 1 januari 2004 een voorziening op te nemen van tussen de 1,5 en 2,0 miljoen. Hiervan dient tussen de 0,7 en 0,9 miljoen aan VastNed Retail te worden gealloceerd, waardoor het eigen vermogen per 1 januari 2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 is licht positief, als gevolg van een beperkte vrijval van de gevormde voorziening ten gunste van de op dit moment verantwoorde pensioenlasten in die betreffende periode. Corporate governance Algemene vergadering van aandeelhouders stelt corporate governance structuur vast De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft de door de raad van commissarissen voorgestelde structuur van corporate governance vastgesteld. Daarnaast is goedkeuring gegeven aan het in lijn met de eisen van de commissie Tabaksblat brengen van de statuten. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 zijn te raadplegen op www.vastned.nl. Tot 6 oktober 2004 kunt u commentaar leveren op deze notulen. Webcasting Na afloop van de verslagperiode was op 11 augustus 2004 de analistenbijeenkomst ter gelegenheid van de halfjaarcijfers 2004 live via webcast te volgen. Hiermee wordt aan de wens voldaan van aandeelhouders om de transparantie van financiële verslaglegging te verhogen. Door gebruik te maken van webcasting wordt momenteel aan 111 van de 113 best practice bepalingen van de Code Tabaksblat voldaan. Onderzoekers geven hoge waardering aan corporate governance VastNed Retail De onderzoekers van het research instituut IRIS van de Robeco Groep hebben in het kader van hun onderzoek naar corporate governance onder Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen een waardering van 8,8 op een schaal van 10 aan VastNed Retail toegekend. VastNed Retail heeft tezamen met VastNed Offices/Industrial de hoogste score van de vastgoedfondsen behaald. 8

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Benoeming commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft de heer mr. N.J. Westdijk als commissaris herbenoemd. De heren dr. P.M. Verboom en drs. R.K. Jacobson zijn als nieuwe commissarissen benoemd. Mutatie directie De heer ir. J. Pars MRE MRICS (41) is per 1 juli 2004 de heer H.K.M. Roovers opgevolgd als Chief Investment Officer en statutair bestuurder van VastNed Management. De heer Pars was voorheen directeur Zuid-Europa van VastNed Retail. De heer Roovers (60) gaat met pensioen, maar blijft tot 31 december 2004 aan VastNed Management verbonden als adviseur. Ontwikkelingen en vooruitzichten 2004 De verwachting is dat de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille op korte termijn kan worden afgerond. De daarmee vrijkomende middelen zullen naar verwachting niet eerder dan in 2005 worden geherinvesteerd en pas vanaf dat jaar positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. Voor het tweede halfjaar 2004 wordt geen grote rentestijging verwacht. Rekening houdend met het bovenstaande wordt voor 2004 een direct beleggingsresultaat van circa 3,74 per aandeel voorzien. Rotterdam, 11 augustus 2004 De directie 9

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Halfjaarcijfers 2004 Geconsolideerde balans (x 1.000,-) 30-06- 04 1 31-12- 03 2 30-06- 03 3 Vastgoed in exploitatie 1.550.506 1.603.572 1.597.028 Vastgoed niet in exploitatie 5.947 8.705 45.590 Beleggingen in vastgoed 1.556.453 1.612.277 1.642.618 Langlopende schulden (560.265) (598.049) (577.911) Saldo overige activa/passiva (265.066) (256.990) (323.121) Eigen vermogen 731.122 757.238 741.586 Minderheidsbelangen 61.773 60.723 58.922 Groepsvermogen 792.895 817.961 800.508 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x 1.000,-) 1 e halfjaar 1 e halfjaar 2004 1 2003 2 2003 3 Brutohuuropbrengsten 64.676 128.904 64.274 Exploitatiekosten (9.313) (19.656) (9.277) Nettohuuropbrengsten 55.363 109.248 54.997 Gerealiseerde waardemutaties 5.730 726 (331) Ongerealiseerde waardemutaties (15.025) (16.815) (2.775) (9.295) 4 (16.089) 4 (3.106) 4 Totaal opbrengsten uit beleggingen 46.068 93.159 51.891 Interest (15.414) (32.706) (16.625) Algemene kosten (3.796) (8.474) (4.196) (19.210) (41.180) (20.821) Beleggingsresultaat voor belastingen 26.858 51.979 31.070 Over verslagperiode verschuldigde belasting (1.881) (1.693) (1.273) Mutaties latente belastingen (5.058) 5 (3.843) 5 (2.021) 5 (6.939) (5.536) (3.294) Beleggingsresultaat na belastingen 19.919 46.443 27.776 Minderheidsbelangen (3.163) (5.703) (2.675) Beleggingsresultaat 16.756 40.740 25.101 Direct beleggingsresultaat 31.623 61.777 30.593 Indirect beleggingsresultaat (14.867) (21.037) (5.492) Beleggingsresultaat 16.756 40.740 25.101 1 Beoordeeld door externe accountant 2 Gecontroleerd door externe accountant 3 Niet gecontroleerd door externe accountant 4 Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 9.900 negatief (2003: 17.212 negatief; 1 e halfjaar 2003: 3.489 negatief) 5 Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 4.967 negatief (2003: 3.825 negatief; 1 e halfjaar 2003: 2.003 negatief) 10

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x 1.000,-) 1 e halfjaar 1 e halfjaar 2004 1 2003 2 2003 3 Direct beleggingsresultaat 31.623 61.777 30.593 Overige kasstromen uit operationele activiteiten (6.345) (3.271) 13.066 Kasstroom uit operationele activiteiten 25.278 58.506 43.659 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 32.997 (10.856) (54.584) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (68.854) 52.918 32.767 Nettokasstroom (10.579) 100.568 21.842 Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen primo (142.137) (242.705) (242.705) Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo (152.716) (142.137) (220.863) Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen (10.579) 100.568 21.842 Specificatie beleggingen naar land (x 1.000,-) 30-06- 04 1 31-12- 03 2 30-06- 03 3 Nederland 533.156 540.615 555.839 Spanje 334.937 346.650 346.016 België 262.687 259.820 258.959 Duitsland 190.400 220.000 245.134 Frankrijk 190.282 200.362 193.930 Italië 34.561 34.400 32.100 Portugal 10.430 10.430 10.640 1.556.453 1.612.277 1.642.618 Mutaties in het eigen vermogen (x 1.000,-) 1 e halfjaar 1 e halfjaar 2004 1 2003 2 2003 3 Eigen vermogen primo 757.238 763.470 763.470 Direct beleggingsresultaat 31.623 61.777 30.593 Indirect beleggingsresultaat (14.867) (21.037) (5.492) Emissies 14.732 Dividenduitkering in contanten (57.559) (46.903) (46.903) Overige mutaties (45) (69) (82) Eigen vermogen ultimo 731.122 757.238 741.586 1 Beoordeeld door externe accountant 2 Gecontroleerd door externe accountant 3 Niet gecontroleerd door externe accountant 11

1 e halfjaar 2004 1 Resultaat Ongerealiseerde Mutatie latente 2003 2 Resultaat Ongerealiseerde Mutatie latente 1 e halfjaar 2003 3 Resultaat Ongerealiseerde Mutatie latente VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Specificatie indirect beleggingsresultaat (x 1.000,-) verkochte activa herwaardering belastingen Totaal Nederland 1.771 5.501 7.272 Spanje 657 7.625 (1.554) 6.728 België 317 2.450 2.767 Duitsland (33.100) (33.100) Frankrijk 2.985 2.499 (1.888) 3.596 Italië (1.602) (1.602) Portugal (14) (14) Totaal 5.730 (15.025) (5.058) (14.353) waarvan aandeel derden (39) (566) 91 (514) Indirect beleggingsresultaat 5.691 (15.591) (4.967) (14.867) verkochte activa herwaardering belastingen Totaal Nederland 344 6.376 6.720 Spanje 4.420 (1.099) 3.321 België 382 3.786 4.168 Duitsland (42.427) 40 (42.387) Frankrijk 8.971 (2.193) 6.778 Italië 2.323 (604) 1.719 Portugal (264) 13 (251) Totaal 726 (16.815) (3.843) (19.932) waarvan aandeel derden (63) (1.060) 18 (1.105) Indirect beleggingsresultaat 663 (17.875) (3.825) (21.037) verkochte activa herwaardering belastingen Totaal Nederland (351) 2.897 2.546 Spanje 5.757 (861) 4.896 België 20 1.673 1.693 Duitsland (16.029) 40 (15.989) Frankrijk 2.915 (1.109) 1.806 Italië (74) (74) Portugal 12 (17) (5) Totaal (331) (2.775) (2.021) (5.127) waarvan aandeel derden (1) (382) 18 (365) Indirect beleggingsresultaat (332) (3.157) (2.003) (5.492) 1 Beoordeeld door externe accountant 2 Gecontroleerd door externe accountant 3 Niet gecontroleerd door externe accountant 12

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Specificatie nettohuuropbrengsten naar land (x 1.000,-) 1 e halfjaar 1 e halfjaar 2004 1 2003 2 2003 3 Nederland 19.320 40.487 20.716 Spanje 12.189 22.708 11.073 België 8.503 16.495 8.289 Duitsland 6.378 12.278 6.731 Frankrijk 7.200 14.201 6.680 Italië 1.294 2.132 1.049 Portugal 479 947 459 Nettohuuropbrengsten 55.363 109.248 54.997 Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt verwezen naar het jaarverslag 2003, behoudens de aanpassingen in verband met de gewijzigde Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Als gevolg van deze wijziging dienen vanaf het boekjaar 2004 zowel de gerealiseerde als de ongerealiseerde waardemutaties in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Dit geldt tevens voor de mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen en de kosten van vermogensbeheer. Deze posten worden met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het eigen vermogen gebracht, maar in de winst- en verliesrekening verantwoord. Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn vanaf die datum onderdeel van het direct beleggingsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn in verband met deze wijzigingen aangepast. De expense ratio over het eerste halfjaar 2004 bedraagt 9,07% (jaarbasis). 1 Beoordeeld door externe accountant 2 Gecontroleerd door externe accountant 3 Niet gecontroleerd door externe accountant 13

VastNed Retail halfjaarbericht 2004 Beoordelingsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004 bestaande uit de verkorte geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, alsmede de toelichting daarop, van VastNed Retail N.V. te Rotterdam beoordeeld. Op de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2003 tot en met 30 juni 2003 hebben wij geen beoordeling uitgevoerd. Derhalve zijn de in de balans, de winst- en verliesrekening, overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het verkort kasstroomoverzicht ter vergelijking opgenomen bedragen niet beoordeeld. De halfjaarcijfers zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een beoordelingsverklaring inzake de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004 te verstrekken. Werkzaamheden Onze werkzaamheden bestonden, overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot beoordelingsopdrachten, in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de vennootschap en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de aard en de omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de halfjaarcijfers. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een accountantsverklaring kan worden ontleend. Oordeel Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004, volgens in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen, geen getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 30 juni 2004 en van het resultaat over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004. Toelichting Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel vestigen wij de aandacht op de IFRS-paragraaf welke is opgenomen in dit halfjaarbericht, waaruit blijkt dat de opgenomen IFRSinformatie kan wijzigen. Hierin is vermeld dat het proces van de vaststelling van de van toepassing zijnde IFRS-regelgeving nog niet is afgerond. Rotterdam, 11 augustus 2004 Deloitte Accountants B.V. 14

Kengetallen vastgoedportefeuille (in exploitatie) Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Totaal Tien grootste objecten (in % van het belegd vermogen) 21 96 52 54 87 100 100 29 Aantal huurcontracten 1.400 515 296 470 186 2 14 2.883 Tien grootste huurders (in % van de theoretische huuropbrengst) 24 34 32 33 61 100 100 15 Belegd vermogen (x 1 miljoen) 531 335 260 190 190 35 10 1.551 Belegd vermogen (in % totale vastgoedportefeuille) 34 22 17 12 12 2 1 100 Gemiddelde omvang per object (x 1 miljoen) 1 24 3 5 5 17 1 2 Verhuurbare oppervlakte (in m 2 ) 278.333 121.047 224.638 170.867 70.458 12.589 3.069 881.001 Verhuurbare oppervlakte (in %) 32 14 26 19 8 1 100 Theoretische huuropbrengst (x 1 miljoen) 44,7 26,9 22,9 21,0 15,0 2,5 1,0 134,0 Gemiddelde huuropbrengst per m 2 (x 1) 161 222 102 123 213 197 324 152 Gemiddelde bezettingsgraad (in %) 98,0 98,1 89,2 90,2 98,9 100,0 100,0 95,6 Brutorendement (in %) 8,4 8,0 8,8 11,0 7,9 7,3 9,9 8,6 Regionale spreiding per land (in %) Grote steden 35 96 34 41 37 44 87 50 Middelgrote steden 28 4 18 29 62 56 13 26 Kleine steden 37 48 30 1 24 Verdeling per land (in %) Winkels 82 19 40 52 59 44 100 57 Winkelcentra 15 56 23 38 56 28 Perifere detailhandel 3 25 58 25 3 15 Overig 2 < 1

Zoals verwacht heeft de economie in de eurozone zich in de eerste helft van 2004 licht hersteld. Dit onder aanvoering van de sterke economische ontwikkelingen in Azië en Amerika. Parijs, Rue de Rivoli 118-120

Corporate governance research: VastNed Retail has achieved the highest score amongst the property funds. Rotterdam, 22 Korte Hoogstraat

Key figures 1 st half year 1 st half year 2004 2003 2003 2002 Results (x 1 million) Gross rental income 64.7 128.9 64.3 123.6 Direct investment result 31.6 61.7 30.6 56.4 Indirect investment result (14.8) (21.0) (5.5) (9.9) Investment result 16.8 40.7 25.1 46.5 Balance sheet (x 1 million) Investments in property 1,556.5 1,612.3 1,642.6 1,589.2 Group equity 792.9 818.0 800.5 820.5 Shareholders equity 731.1 757.2 741.6 763.5 Long-term liabilities 560.3 598.0 577.9 498.2 Composition property portfolio (in % ) The Netherlands 34 34 34 35 Spain 22 21 21 18 Belgium 17 16 15 16 Germany 12 14 15 16 France 12 12 12 12 Italy 2 2 2 2 Portugal 1 1 1 1 Average number of ordinary shares in issue 16,424,048 15,980,734 15,811,970 15,487,896 Number of ordinary shares in issue (end of period) 16,746,189 16,146,747 16,146,747 15,645,964 Per share (x 1) Shareholders equity per share beginning of period (including dividend) 46.90 48.80 48.80 49.99 Dividend previous financial year (4.24) (4.15) (4.15) (4.01) Shareholders equity per share (excluding dividend) 42.66 44.65 44.65 45.98 Direct investment result 1.93 3.87 1.93 3.65 Indirect investment result (0.91) (1.32) (0.35) (0.64) Other movements (0.02) (0.30) (0.30) (0.19) Investment result 1.00 2.25 1.28 2.82 Shareholders equity per share end of period (including dividend) 43.66 46.90 45.93 48.80 Share price (end of period) 42.45 42.60 40.90 41.25 Dividend in cash 4.24 4.15 or in cash 2.45 2.65 and in shares charged to the share premium reserve 4.00% 4.17% Dividend return expressed as a percentage of shareholders equity beginning of period (excluding dividend) 9.5 9.0 Ratio group equity / investments (in %) 50.9 50.7 48.7 51.6 Ratio long-term loans / short-term loans (in %) 72/28 75/25 67/33 61/39 As from January 1, 2004 the costs of asset management are no longer charged to the indirect investment result. The comparable figures have been adjusted accordingly.