Op weg naar Duurzame VerstedelijkingsAfspraken Concept Handreiking Mei 2015, opgesteld door het Brabantbrede Ladderteam, in samenwerking met de Brabantse gemeenten en regio s 1
2
Op weg naar Duurzame VerstedelijkingsAfspraken Concept Handreiking Inhoudsopgave blz. 0. Inleiding 5 1. De ladder in hoofdlijnen 8 2. Informeel overleg in klein verband 10 3. Ontkokeren/integraal perspectief 10 4. Bouwstenen voor duurzaam verstedelijkingsprogramma per thema, per trede 11 5. Ontwikkelen Toolbox Duurzame stedelijke ontwikkeling 16 Samenstelling team en proces 17 3
4
Op weg naar Duurzame VerstedelijkingsAfspraken Concept Handreiking 0 Inleiding 0.1 De handreiking is het resultaat van een Brabantbreed proces Voor u ligt het verslag van een Brabantbreed proces waaraan alle Brabantse gemeenten hebben deelgenomen. Een Ladderteam bestaande uit planologen en juristen van alle vier de Brabantse regio s en de provincie hebben dit proces, samen met een Brabantbrede bestuurlijke kopgroep, gefaciliteerd en georganiseerd. Het team heeft vanaf januari 2015 een aantal ambtelijke Brabantbrede werksessies en bestuurlijke symposia georganiseerd, waarvoor behalve bestuurders ook raadsleden en statenleden zijn uitgenodigd. De resultaten van deze werksessies zijn opgenomen in deze handreiking. In het proces hebben we geprobeerd om alle thema s die in het kader van de ladder van belang zijn in relatie tot regionale afspraken, aandacht te geven. Met sommige van die thema s (bijvoorbeeld het thema bedrijventerrein) is in de regio s al veel ervaring opgedaan of is actuele kennis ontwikkeld (zoals het Stec-onderzoek naar de kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinplanning). Andere thema s zijn nieuw voor de regionale tafels, zoals het thema overige stedelijke voorzieningen. Dat heeft er toe geleid dat uit de werksessie voor sommige thema s veel concretere voorstellen naar voren zijn gekomen dan voor andere thema s zijn ontwikkeld. De handreiking is een verslag van de uitkomsten van de werksessies. De handreiking heeft geen status. Het Brabantbrede ladderteam biedt het verslag aan de regio s en provincie aan in de hoop dat zij de resultaten van dit proces kunnen gebruiken om de regionale afspraken over verstedelijking en hun eigen planvorming meer ladderproof te maken. Hierbij hoort meteen de kanttekening dat het niet mogelijk is om de garantie te geven dat het volgen van alle suggesties uit deze handreiking leidt tot afspraken die ladderproof zijn. Want wat ladderproof is bepaalt uiteindelijk de Raad van State. De ambitie van het proces dat we doorlopen hebben is wel een serieuze poging daartoe te doen. Vandaar de keuze voor de titel: op weg naar duurzame verstedelijkingsafspraken. 0.2 Aanleiding De aanleiding om te komen tot een handreiking voor duurzame verstedelijkingsafspraken is tweeledig: Het Bro, waarin de Ladder voor duurzame verstedelijking als procesvereiste sinds oktober 2012 is opgenomen. Doel van het besluit is het bevorderen van zorgvuldig stedelijk ruimtegebruik. Sindsdien is gebleken dat er veel bestemmingsplannen struikelen over de Ladder bij de Raad van State. De Ladder heeft gevolgen voor de afspraken op het gebied van wonen, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. De regionale afweging is een belangrijk onderdeel (trede 1) van de Ladder. Regionale afspraken die goed aansluiten bij de Ladder zijn belangrijk voor de onderbouwing van gemeentelijke bestemmingsplannen. 5
Door maatschappelijke, technologische (bijv. internet), demografische en economische ontwikkelingen is de verstedelijkingsopgave voor de toekomst een heel andere dan die van de afgelopen decennia. Met vernieuwde afspraken kunnen we beter inspelen op deze ontwikkelingen. De regionale afspraken zijn nu vooral kwantitatief, sectoraal en betreffen vooral afwegingen m.b.t. de uitbreiding van het stedelijk gebied. De nieuwe opgave is meer kwalitatief, integraal en de bestaande voorraad gaat een steeds belangrijkere rol spelen in de afwegingen. In de Ruimtelijke regionale overleggen (RRO) van december 2014 hebben provincie, waterschappen en gemeenten in Brabant met elkaar afgesproken dat zij in het RRO van juni 2015 bespreken wat de Ladder betekent voor de regionale afspraken over verstedelijking: Wat moet anders en wat kan hetzelfde blijven? Doel van het proces: Het ontwikkelen van voorstellen voor de aanpassing van de verstedelijkingsafspraken die elk jaar in het RRO gemaakt worden als gevolg van de Ladder uit het Bro en de veranderde verstedelijkingsopgave. Bewustwording en kennisdelen over de veranderde verstedelijkingsopgave. 0.3 De handreiking als Brabantbrede basis voor regiospecifiek maatwerk De handreiking is van onderop tot stand gekomen in een Brabantbreed proces. Een Brabantbrede werkwijze om tot afspraken te komen over wonen, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen kan meer zekerheid geven in eventuele procedures en duidelijkheid richting burgers en ondernemers, dan een aanpak die in elke regio sterk verschilt. Echter, per (sub)regio en per thema kunnen er verschillen zijn in uitgangssituatie, bijvoorbeeld m.b.t. de afspraken en visies die er al liggen in de regio. Er kunnen ook verschillen zijn in de mate waarin een opgave in een regio speelt. Dit geeft aanleiding om aan deze handreiking maatwerk per (sub)regio toe te voegen. In de periode van april tot juni hebben regionale werkgroepen de handreiking besproken en bezien waar het relevant is om aan dit Brabantbrede product regionaal maatwerk toe te voegen. 6
0.5 De opzet van de handreiking De handreiking bestaat 5 onderdelen, nl voorstellen voor: 1. De ladder in hoofdlijnen 2. Informeel bestuurlijk overleg in klein verband 3. Ontkokeren/integraal perspectief 4. Bouwstenen voor een duurzaam verstedelijkingsprogramma per thema, per trede 5. Toolbox Duurzame stedelijke ontwikkeling. Beoogd resultaat van de nieuwe aanpak: 1. Zorgvuldig en kwalitatief stedelijk ruimtegebruik 2. Een vitaal stedelijk gebied 3. Een optimaal functionerende gemeente, regio en provincie 4. Ieders krachten zijn benut Voorstel RRO juni/juli 2015: 1. Oriënterende bespreking van de Handreiking Op weg naar Duurzame VerstedelijkingsAfspraken. 2. Besluiten tot een extra RRO in de periode september-oktober 2015. In dat RRO: a. Besluiten welke aanpassingen in de regionale afspraken nodig zijn om tot duurzame verstedelijkingsafspraken te komen per thema, m.b.t. het benodigde bestuurlijk overleg en integrale aanpak/ontkokering; b. Verdieping van kennis over de duurzame verstedelijkingsopgave en de Ladder, bijvoorbeeld aan de hand van casussen op verschillende schaalniveaus die in de betreffende regio spelen. 7
Voorstellen t.b.v. duurzame verstedelijkingsafspraken 1. De ladder in hoofdlijnen De suggesties die uit het Brabantbrede ladderproces naar voren zijn gekomen gaan over proces én inhoud van de te maken regionale afspraken. Beide kunnen van belang zijn om tot een nieuwe aanpak en vernieuwing in het denken (cultuuromslag) te komen. Het is de bedoeling dat in het eerst volgende RRO waarin de verstedelijkingsafspraken worden geactualiseerd (december 2015) de nieuwe werkwijze zoveel als mogelijk is opgenomen. Het voorstellen komen in hoofdlijnen op de volgende stappen neer: 1. Trede 1: de regionale afstemming: De omvang van de regio wordt bepaald door de reikwijdte van de betreffende ontwikkeling. Toelichting: De regionale afstemming in het kader van bijvoorbeeld een logistiek bedrijventerrein beslaat een gebied dat de regio of de provincie kan overstijgen, maar regionale afstemming in het kader van een woningbouwlocatie kan beperkt zijn tot de lokale woonmarkt: regionale afstemming in het kader van een woonlocatie betreft meestal alleen verantwoording vanuit de eigen gemeentelijke woonvisie en het toepassen van de cijfers van de provinciale prognose (zie ook uitspraak Raad van State n.a.v. bestemmingsplan Beekvliet in Sint Michielsgestel). Maar er kunnen ook woonlocaties zijn die wel degelijk een bovenlokale component hebben, het gaat dan vaak om een effect op de buurgemeente (bijv. de relatie tussen Vught en Den Bosch of Boxtel). Regionale afstemming is dus maatwerk: het niveau waarop dat nodig is wordt bepaald door het verzorgingsniveau/marktgebied van de ontwikkeling. De kwalitatieve component gaat een steeds belangrijkere rol spelen bij de onderbouwing van de behoefte. Toelichting: omdat er in kwantitatieve zin minder behoefte is, of soms zelfs een overschot, wordt bij de onderbouwing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen de kwalitatieve onderbouwing steeds belangrijker. Dit betekent dat we een ander soort regionale afspraken nodig hebben, afspraken die ook een kwalitatieve component hebben. Regionale afstemming betreft niet alleen de plancapaciteit kan ook gaan over de bestaande, harde plannen. Toelichting: om voldoende planningsruimte te hebben voor goede nieuwe plannen, kunnen bestaande harde plannen in de weg zitten. Dit zijn plannen die niet voorzien in een actuele behoefte, of die op de verkeerde plek liggen. Deze plannen maken het lastig om nieuwe plannen vast te stellen omdat ze de ladderruimte voor de toekomst innemen. Wanneer er al voldoende voorraad beschikbaar is in de regio is het nuttig deze voorraad terug te dringen, want pas bij enige vorm van schaarste valt er daadwerkelijk beleidsmatig (en daarmee op kwaliteit) te sturen. Het is belangrijk om daarbij ook te zoeken naar verborgen plantitels. Verborgen plantitels kunnen vooral bij kantoren en detailhandel een belemmerende factor zijn voor de ontwikkeling van nieuwe plannen. Om het probleem van planschade zo veel als mogelijk te voorkomen bij het schrappen van harde plantitels is het creëren van voorzienbaarheid belangrijk. 8
Een visie op de (sub)regio helpt bij het kiezen. Toelichting: Een visie op de (sub)regio geeft inzicht in de bewegingen en kwaliteiten die er in de regio zijn. Het kan ook inzicht geven in het historisch aspect van de ontwikkelingsrichting waarin de regio zich bevindt. De verbinding met de historie, de identiteit, van een regio of streek kan helpen bij het kiezen van de ontwikkelingsrichting voor thema s als Wonen, Werklocaties, Detailhandel, ontwikkeling Landelijk gebied e.d. Op basis van deze visies kunnen in (sub)regionaal verband met elkaar en de provincie afspraken worden gemaakt over uitvoeringsprogramma s. 2. Trede 2: het bestaand stedelijk gebied: Verbind de behoefte met de mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande voorraad. Toelichting: Als je de mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied van de gemeente in verband brengt met de planningsopgave en dat meeneemt bij de afweging hoeveel ontwikkelingsruimte je echt nog nodig hebt buiten het bestaand stedelijk gebied dan voorkom je onnodig stedelijk ruimtegebruik in het buitengebied. Bij de afweging tussen binnenstedelijk en buitenstedelijke locaties mogen financiële afwegingen en andere afwegingen m.b.t. de haalbaarheid worden meegenomen. Gemeenten hebben de mogelijkheden vaak goed in beeld, maar niet alle gemeenten benutten deze mogelijkheden goed. Er is meer spanning tussen vraag en aanbod nodig om verdichtingslocaties aantrekkelijker te maken. Er is een behoorlijke leegstandsopgave in Brabant en er is onvoldoende zicht op aard, omvang en herontwikkelingsmogelijkheden van de leegstand. Het advies aan de Brabantse gemeenten is om hun leegstandsopgave in beeld te brengen. Op regionaal niveau kan bijvoorbeeld worden afgesproken hoe leegstand betrokken wordt bij de toepassing van de Ladder bij de verschillende thema s. De Raad van State verstaat onder het bestaand stedelijk gebied het gebied dat geen agrarische bestemming/functie heeft, dus ook als het aan alle zijde omsloten ligt door stedelijk gebied of in de Verordening Ruimte is aangegeven als bestaand stedelijk gebied (uitspraak Raad van State Veghel 22 april 2015) kan er sprake zijn van buitengebied in het kader van de ladder uit het Bro. Om de tweede trede goed te kunnen doorlopen is ontkokeren belangrijk. Toelichting: Problemen in de huidige vastgoedsector en de leegstand in bijvoorbeeld religieus en cultuurhistorisch erfgoed kunnen aangepakt worden door die te verbinden met de woonagenda of andere agenda s. Daarnaast kan een visie op het bestaand stedelijk gebied (waar is leegstand ongewenst, waar is leegstand welkom, en waar is het geen probleem) helpen bij het sturen van het programma en de inzet van je instrumenten. 3. Trede 3: multimodale ontsluiting: Het (potentiele) aanbod aan modaliteiten is sturend bij het toepassen van trede 3. Toelichting: Multimodaliteit speelt met name bij regionale bedrijventerreinen, kantoren, woningbouw en voorzieningen. Multimodale locaties hebben bij die ontwikkelingen de voorkeur volgens de ladder. In landelijke regio s verwachten we dat het weinig onderscheidend is. 9
2. Informeel bestuurlijk overleg in klein verband De eerste stap in het proces is bewustwording van de problematiek en het delen van de problemen. Elkaar in de ogen kijken, openheid, de kaarten op tafel, dat doe je niet zo gemakkelijk, en is ook minder effectief, in een grote groep van 20 gemeenten. Wat nodig is zijn goede gesprekken en contact maken, bijvoorbeeld: 1. De (centrum-)gemeenten gaan buurten bij de buren: wat kunnen de gemeenten onderling voor elkaar betekenen 2. Portefeuillehouders voeren overleg in subregionaal verband 3. Portefeuillehouders hebben bilateraal overleg over gedeelde problematiek 4. Portefeuillehouders betrekken de relevante stakeholders uit de maatschappij 5. Portefeuillehouders gaan samen naar de raden toe met als doel het agenderen en bewustmaken van nieuwe opgave en kansen op het gebied van stedelijke ontwikkeling in de raden. Met elkaar in gesprek gaan is een proces. Dat is niet in december klaar. De ambitie is wel om in december enkele belangrijke stappen te hebben gezet. Die stappen kunnen verschillen per regio. Het voorstel is dat de regio s de stappen die het komende jaar gewenst zijn met elkaar bespreken in het RRO van juni 2015 en daarbij zoveel als mogelijk aansluiten bij bestaande overleggen en klein te beginnen (lokaal: bijv. de gemeenteraad). Checklist duurzame verstedelijking voor wethouders en raadsleden: Is aan dit plan echt behoefte? Is het echt een zeer goede plek voor deze functie? Wat voegt het toe aan wat u al heeft? Hoe zorgt u ervoor dat het niet concurreert met de bestaande voorraad? Met welke plekken in de regio concurreert het? Is het goed afgestemd? Is stoppen een betere optie? Is halveren een optie? Hoe? Beïnvloedt dit plan Ladder-ruimte voor de toekomst? 3. Ontkokeren/integraal perspectief Welke risico s en kansen zijn er in de bestaande voorraad? De integrale benadering wordt belangrijker: Wanneer alle programma s en grondposities samen op tafel liggen (waar staan we nu), en er een gemeenschappelijk perspectief is op de opgaven, kansen en identiteit van de regio of de gemeente, dan kunnen vanuit dat overzicht keuzes gemaakt worden voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Het proces om te komen tot een gemeenschappelijk perspectief kan in belangrijke mate bijdragen aan de te maken cultuuromslag. Er vindt focus plaats en het wordt duidelijk wat de bindende factoren zijn binnen de regio. Ontkokeren is belangrijk om tot een evenwichtig pakket van keuzes te komen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. De aanbeveling daarbij is om wat het beste lokaal kan worden opgepakt, lokaal te doen. De belangrijkste ingrediënten van het perspectief zijn: 10
1. Positionering van de gemeente in de regio 2. Strategie, transformatiepotentie stedelijk gebied a. Analyse en strategie ontwikkeling leegstand b. Het benoemen van strategische herontwikkelingslocaties. 4. Bouwstenen voor duurzaam verstedelijkingsprogramma per thema, per trede Belangrijke bouwsteen en uitgangspunt voor de programma s zijn de provinciale prognoses voor wonen, bedrijventerreinen en kantoren die eenmaal per bestuursperiode worden vastgesteld. Voor detailhandel en stedelijke voorzieningen zijn er geen prognoses beschikbaar, in deze gevallen is een regionale visie of maatwerk in combinatie met een goede onderbouwing van de behoefte in relatie tot het marktgebied per initiatief voldoende. Er kunnen per thema verschillende bouwstenen worden benoemd om te komen tot duurzame verstedelijkingsafspraken. Het is belangrijk om bij de uitwerking van de aanpak per thema: Uit te gaan van de functionele samenhang m.b.t. dat thema; De gemeenteraad goed te betrekken; Niet-overheidspartijen (bijv. de bouwwereld) te betrekken en mede verantwoordelijk te maken. 4.1 Thema wonen De afspraken die tot nu toe in de RRO s zijn gemaakt (regionale agenda s wonen) betreffen vooral aantallen woningen te bouwen per gemeente en een aantal specifieke actuele volkshuisvestelijke onderwerpen. Er worden nog geen afspraken gemaakt die ingaan op het aspect zorgvuldig stedelijk ruimtegebruik en ook niet op de eventuele relaties tussen locaties. Om de afspraken meer duurzaam te maken stellen wij het volgende voor: 1. (trede 1) Regionale afstemming: Breng in beeld welke verbanden er op (sub)regionaal niveau liggen (de woningmarktregio s) zodat duidelijk wordt wanneer afstemming over de ontwikkeling van locaties tussen gemeenten nodig is: welke woonmilieus of woningbouwplannen hebben een bovenlokale component en concurreren met elkaar? 2. (trede 2) bestaand stedelijk gebied: Agendeer de bestaande voorraad en leegstand: breng de huidige en de te verwachten leegstand in bestaand vastgoed (zoals kantoren, maatschappelijk en religieus vastgoed), in samenhang met de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, in beeld en verbindt die met de behoefte. Zo wordt duidelijk: a. Wat de mogelijkheden zijn binnen het bestaand stedelijk gebied b. aan welke toevoegingen in kwalitatieve en kwantitatieve zin behoefte is c. wat de beste plekken zijn om die kwaliteiten toe te voegen d. welke plannen geschrapt kunnen worden 11
e. waar opgaven liggen om bestaande kwaliteiten aan te passen (verdunnen, verdichten, transformeren.) 3. (trede 2) Maak afspraken over het vastleggen van een maximaal aantal woningen in plannen t.b.v. flexibele programmering door gemeenten, zodat ook lokaal maatwerk kan worden ingezet. Maatwerk zoals transformatie, leegstand, en het afmaken van dorpskernen (ruimte voor kleine onverwachte locaties). De verhouding tussen het vastgelegde gedeelte en lokaal maatwerk (bijvoorbeeld 2/3 1/3) kan per subregio/woningmarkt verschillen. 4.2 Thema bedrijventerrein Kwantitatief uitgangspunt voor het opstellen van de regionale afspraken voor bedrijventerreinen is de prognose bedrijventerreinen 2014. Regionaal maatwerk bepaalt vervolgens de daadwerkelijke ruimtebehoefte per regio (o.a. vervangingsvraag, beleidseffecten andere vastgoedkokers). In opdracht van de provincie heeft de Stecgroep een bouwsteen ontwikkeld die ingaat op de kwalitatieve aspecten van de bedrijventerreinontwikkeling. De ontwikkeling van deze bouwsteen heeft parallel aan het Brabantbrede duurzame verstedelijkingsproces plaatsgevonden. Zo hebben de processen elkaar kunnen beïnvloeden m.b.t. de voorstellen die ontwikkeld zijn om te komen tot meer duurzame afspraken voor bedrijventerreinontwikkeling: 1. (trede 1) Omdat de leegstand op bedrijventerreinen in Brabant rond de frictieleegstand ligt is het op de korte termijn (RROdecember 2015) niet nodig om rekening te houden met leegstand. Wel is het van belang om: Een snelle quickscan te doen: wat is incourante en wat is courante leegstand; Het leegstandsniveau (jaarlijks) te blijven monitoren; Een regionale strategie op bestaande voorraad op te stellen, zodat de kwaliteit van het vastgoed op peil blijft. 2. (trede 1) Een regionale segmentering op basis van profielen wordt steeds belangrijker. We stellen voor profielen te onderscheiden op basis van bedrijvigheid met dezelfde locatie- en vestigingseisen: a. MKB (betreft alle sectoren, relevant is het onderscheid in MKB < 5.000 m2 en overige MKB) 12
b. Grootschalige logistiek (= grootschalige en zéér grootschalige logistiek; Kleinschalige logistiek valt onder MKB) c. Industrie /chemie (grootschalig, geen MKB) d. Consumentendiensten (PDV/GDV, maar bv. ook bepaalde dienstverleners (zorg, zakelijk, financieel)) e. Campussen met een specifiek thema. 3. (trede 1) Bepaal per profiel de ruimtebehoefte per regio (kwaliteitsonderzoek Stec Groep april 2015). 4. (trede 1) Bepaal per profiel de omvang van de regio (kwaliteitsonderzoek Stec Groep april 2015) en leg dit vast in de regionale afspraken. 5. (trede 2) Breng per regio het actuele aanbod (bouwrijp en/of vastgesteld in bestemmingsplan) in beeld en bepaal of het aanbod geschikt is/gemaakt kan worden om (tijdig) te voorzien in de (kwalitatieve) ruimtebehoefte. 6. (trede 3) Stel voor ieder profiel relevante modaliteiten (kwaliteitsonderzoek Stec Groep april 2015). 7. Mogelijke uitgangspunten voor de regionale afspraken: a. Alle nieuw te ontwikkelen terreinen krijgen één of twee profielen; b. Ook alle bestaande terreinen krijgen bij voorkeur één of twee profielen. Alleen in die gevallen waar meer dan 2 profielen wenselijk is vanuit oogpunten van behoefte en kwaliteit, is het toekennen van meerdere profielen afweegbaar. c. Voor MKB is bestaand stedelijk gebied het primaire zoekgebied (nee, tenzij principe); d. Nieuwe terreinen worden (in beginsel alleen) ontwikkeld voor grootschalige logistiek, (vervangingsvraag in de) industrie/chemie en campussen met een specifiek thema; e. Locaties die relevante modaliteiten hebben of kunnen krijgen hebben de voorkeur; f. Bestemmingsplannen worden in lijn gebracht met de kwaliteitskenmerken van de profielen. 4.3 Thema kantoren De grote kantoorontwikkelingen vinden voornamelijk (ca. 70%) plaats in de 4 grote steden (Eindhoven, Tilburg, Den Bosch en Breda). Uit analyses blijkt dat het kantorenaandeel van deze steden zal groeien. Er is nauwelijks interactie tussen de RRO-regio's. Afstemming tussen deze regio's is niet noodzakelijk, het is wel belangrijk om als provincie en B5-steden met elkaar in gesprek te blijven over de opgaven, monitoring etc. Het voorstel voor de regionale afspraken voor kantoren is daarom: 1.(trede 1)Positioneren van elkaar aanvullende locaties binnen de regio (regionale afweging): in principe worden de (Boven)regionale kantoren op de kantoorlocaties in de B4-steden opgevangen, de overige gemeenten vangen hun lokale kantoren op: 13
a. Regionale kantoren worden niet door de overige gemeenten gehuisvest, tenzij hierover besluitvorming heeft plaatsgevonden in het RRO. De B4-steden en middelgrote gemeenten in de regio maken waar nodig duidelijke afspraken over de opvang van regionale kantoren. b. In de RRO worden afspraken gemaakt wat een regionaal kantoor is. Bijvoorbeeld kan een kantorenomvang afgesproken worden. In Zuidoost is afgesproken dat een kantoor groter dan 750m2 beschouwd kan worden als een regionaal kantoor. c. De omgevingskwaliteiten van de kantorenlocaties worden in beeld gebracht (inclusief bereikbaarheid, trede 3). d. De kantorenvisie brengt de kwalitatieve aspecten van de vraag in beeld. e. De kantorenvisie geeft aan wat de kansrijke kantoorlocaties zijn voor de ontwikkeling van kantoren toekomst: dit zijn locaties die bijdragen aan het hoogstedelijk vestigingsklimaat bijv. IC-locaties en belangrijke knooppunten voor zakelijke dienstverlening. f. Het aanbod wordt onderverdeeld naar (een beperkt aantal) verschillende type kantoorlocaties. g. Per locatietype wordt een prioritering aangegeven. h. Nieuwe kantoorbestemmingen zijn niet toegestaan tenzij door overleg in het RRO anders wordt besloten. i. Voor lokale kantoorontwikkelingen wordt per geval het lokale karakter onderbouwd en de ladder doorlopen. j. De provinciale kantorenprognoses vormen het uitgangspunt voor de regionale kantorenvisies en afspraken. 2. (trede 2) Terugdringen plan- en bestemmingsplancapaciteit: De capaciteit in plannen voor de ontwikkeling van (nieuwe) kantoren is groot terwijl we in Brabant al te kampen hebben met ca 15% leegstand. Het is belangrijk om de overcapaciteit terug te dringen zodat er ruimte ontstaat voor de noodzakelijke vernieuwing en dynamiek in de kantorenmarkt. Een regionale kantorenvisie en afsprakenkader zijn noodzakelijk om deze ruimte te creëren. a. De niet kansrijke, onbenutte kantoorbestemmingen in bestemmingsplannen worden geschrapt na eerst een voorzienbaarheid te hebben gecreëerd. b. De mogelijkheden voor zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen worden eveneens geschrapt. 3. (trede 2) Aanpakken niet-courante deel van de voorraad: de leegstand in kantoren ligt op dit moment in Brabant rond de 15% en zal nog groeien. De opgave is om de ambitie te bepalen voor onttrekkingen: a. Voor kantoorpanden en kantoorlocaties zonder toekomstwaarde wordt een (onttrekkings-)strategie ontwikkeld d.m.v. herontwikkeling, transformatie en/of sloop. b. Er vindt monitoring en visie ontwikkeling plaats op leegstand kantorenlocaties. 14
4.4 Thema detailhandel Uitgangspunt voor de te maken afspraken over detailhandel is een gedeelde ambitie voor de ontwikkeling en structuur van de detailhandel in de regio waarbij het beleid zich richt op kwalitatieve toevoegingen (voor de ontwikkeling van fysieke winkels geen groeimarkt meer) en het versterken van de bestaande stads- en dorpscentra. Hiervoor is het volgende nodig: 1. (trede 1) Het organiseren van een proces binnen de regio gericht op het doordringen van de noodzaak tot omdenken: van kwantiteit naar kwaliteit: a. Ontwikkelen van draagvlak voor het maken van keuzes en aanpassen van het beleid bij bestuur, raden en marktpartijen. b. Afspreken hoe afstemming plaatsvindt in de regio, ook in die gevallen waarbij sprake is van relaties met gebieden buiten de regio c. Pak de problematiek zoveel als mogelijk samen met de stakeholders/marktpartijen op (bijv. instellen centrummanagement) 2. (trede 1) Opstellen van een (sub)regionale detailhandelsvisie. De(sub)regionale detailhandelsvisie geeft inzicht in de strategie van de regio m.b.t. de detailhandelsstructuur en de regionale DNA. Het geeft een afwegingskader voor detailhandelsontwikkelingen. In de visie kan worden ingegaan op: a. De reikwijdte/verzorgingsgebied van de winkelgebieden en specifieke detailhandels- voorzieningen in de regio (evt. m.b.v. koopstromenonderzoek) en waar relevant ook buiten de regio. Hieruit volgt wat op lokaal niveau speelt (geen regionale afstemming nodig = ondergrens) en voor welke ontwikkelingen wel afstemming nodig is en op welk schaalniveau; b. De ontwikkelingen in het consumentengedrag, trends; c. De visie op de gewenste ontwikkeling: benoemen van het ontwikkelingsperspectief van winkelgebieden: welke winkelgebieden zijn perspectiefrijk en welke niet (de regionale ambitie); d. Leegstand in winkelpanden: afspraken maken over inventarisatie en monitoring leegstand en beoordelen detailhandelsperspectief van de leegstandsgebieden; (trede 2) e. De focus op ontwikkelingskaders voor ontwikkelingen met bovenlokale reikwijdte; f. De ontwikkeling van perspectieven voor bredere functies van centra (cultuur, wonen, horeca, verzorging e.d.); g. Het voorkomen van branchevervaging op perifere locaties; h. Het versterken van bereikbaarheid centra (auto, ov en fiets); (trede 3) i. Het ontwikkelen van flankerend beleid en instrumentarium (voor leegstand en planschade e.d.). j. Het delen van kennis m.b.t. de uitvoering van de visie (welke aanpak werkt waar het beste). 3. De (sub)regionale detailhandelsvisie is de basis voor een actuele gemeentelijke visie op detailhandel. 15
4.5 Thema stedelijke voorzieningen Stedelijke voorzieningen betreft een zeer gevarieerde functiegroep (ziekenhuis, horeca, scholen, culturele voorzieningen etc.) waarvoor het aantonen van de regionale behoefte altijd maatwerk is evenals het bepalen van de marktregio/uitstraling van de beoogde ontwikkeling: 1. (trede 1) Eigen onderzoek van de gemeente naar de behoefte is altijd noodzakelijk! (Raad van State!). 2. (trede 1) In eerste instantie wordt een initiatief lokaal beoordeeld (toetsen aan eigen en aan regionale visie). Afhankelijk van de schaal, aard en omvang wordt het initiatief op regionaal niveau voorgelegd. Indien er sprake is van lokale ontwikkeling is geen regionale afstemming nodig (lokale ontwikkeling = ondergrens). 3. (trede 2) Huisvesting in leegstaand/leegkomend vastgoed heeft de voorkeur. Elke gemeente zorgt voor inzicht in mogelijkheden in bestaande voorraad en andere (her)-ontwikkellocaties. 4. (trede 3) Gemeenten onderbouwen hoe de nieuwe stedelijke voorziening zich verhoudt tot trede 3: passende (multimodale) ontsluiting. 5. Kennisuitwisseling tussen gemeenten is belangrijk. NB: Met betrekking tot dit deel van de stedelijke ontwikkelingen is het belangrijk om de ontwikkelingen op Rijksniveau m.b.t. de Ladder goed te volgen. Het Rijk is namelijk voornemens om voor overige stedelijke voorzieningen de Ladder aan te passen, met als doel de Ladder beter werkbaar te maken. 5.Ontwikkelen Toolbox Duurzame stedelijke ontwikkeling Provincie en regio s gaan met elkaar in gesprek over de middelen en instrumenten die het veranderingsproces, de cultuuromslag, kunnen ondersteunen. Dit kan gaan over middelen op gemeentelijk, regionaal en provinciaal niveau. In het RRO worden de voorstellen voor de toolbox met elkaar besproken. Voorbeelden zijn: 1. eenduidige gezamenlijke definities in de Verordening ruimte, afgestemd met het Rijk 2. verkenning naar mogelijkheden en effectiviteit van financiële middelen en instrumenten (bijv. sloopcertificaten) 3. ondersteuning in procesrol, procesbegeleiding, aanjager 4. kennis- en visieontwikkeling (ontsluiting bestaande informatie, goede voorbeelden, leren van casussen, provinciale prognoses). Het voorstel is dat de provincie het initiatief neemt om in gesprek te gaan met de regio s over de toolbox, en er voor zorgt dat in het RRO van september/oktober 2015, de eerste voorstellen op tafel liggen. 16
Samenstelling bestuurlijke kopgroep Mario Jacobs, Tilburg Gé Wagemakers, Oss Petra Lepolder, Steenbergen Piet Machielsen, Oirschot Erik van Merrienboer, provincie Noord-Brabant. Samenstelling Brabantbreed Ladderteam Ellen van Sprang, Tilburg Jan van Roessel, Waalwijk Ien Lucas, Oss Marino Kuper, Heusden Lisette Thijssen, Vught Marja Lambregts, Halderberge Wouter Wille, Roosendaal Paul Vermeulen, regio West-Brabant Rob Harbers, MRE Joep Berghuis, Eindhoven Martijn Groenestein, Oirschot Marion Greidanus, provincie Mark Spanjers, provincie Proces: 22 januari:1 e Brabantbrede ambtelijke ladderbijeenkomst : ca. 160 deelnemers van gemeenten, regio en provincie 25 februari: bestuurlijke symposium Midden- en West-Brabant: ca. 50 bestuurders, raadsleden en statenleden 4 maart: bestuurlijk symposium Noord- en Zuidoost Brabant: ca. 70 bestuurders, raadsleden en statenleden 12 maart: Brabantbrede werksessie met vertegenwoordiging uit alle RRO werkgroepen: ca. 55 deelnemers 2 april: 2 e Brabantbrede ambtelijke ladderbijeenkomst: ca. 130 deelnemers 7 april: nabespreking met de voorzitters van de RRO werkgroepen. Zie ook: www.brabant.nl/ladder 17
18