Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Nieuwkoop T.a.v. gemeenteraad Postbus 1 2460 AA TER AAR ^ VERZOGEN 3o APR 2015 15.08284 beantwoording schriftelijke vragen II III III 11 II II G15.0405 onderwerp Vragen gesteld door Datum vragen portefeuillehouder opgesteld door Datum beantwoording Huur sociale huurwoningen MPN-PN - A.J. Schrama - van Kessel 5 april 2015 A. Pietersen Ruimtelijke Ontwikkeling S Grondbedrijf / Rob van Dijk 28 april 2015 Inleiding Geachte mevrouw Schrama - van Kessel, Op 5 april jl. heeft u namens het MPN-PN schriftelijk vragen gesteld over de huur van sociale huurwoningen. Aanleiding van deze vragen zijn de signalen die het MPN-PN opvangt over het verhuren van sociale huurwoningen boven de huurprijs van ê 699,48, met als mogelijke gevolg dat er woningen worden onttrokken aan de voorraad sociale huurwoningen. De huurprijs van C 699,48 is de liberalisatiegrens in 2014. De liberalisatiegrens van C 710,68 (prijspeil 2015) is de kale huur, dit betekent de huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Woningen waarvan de aanvangshuur boven die grens ligt, zijn woningen in de geliberaliseerde of vrije sector. Uw vragen betreffen zaken die niet tot de gemeentelijke beleidsbevoegdheid behoren. Huurbeleid en vastgoed beleid behoren tot de verantwoordelijkheden van woningcorporaties. Om deze reden hebben we de corporaties Woningstichting Nieuwkoop, Woondiensten Aarwoude en Vestia verzocht om de door u gestelde vragen te beantwoorden. De antwoorden van Woningstichting Nieuwkoop en Woondiensten Aarwoude zijn opgenomen in de beantwoording. De antwoorden van Vestia ontbreken omdat wij nog in afwachting zijn van een reactie op de gestelde vragen. Hierna volgt een puntsgewijze beantwoording van de door u gestelde vragen. -1 -
Pagina 2 van 5 1. Vraag: Klopt het dat er vrijkomende of vrijgekomen woningen uit de voorraad sociale huurwoningen zijn of worden verhuurd boven de prijs van C 699,48 zijnde de grens voor deze categorie huurwoningen? "Ja, dit klopt. Vanaf oktober 2013 t/m 1 januari 2015 heeft WSN ten gevolge van haar huurbeleid een aantal oorspronkelijk sociale huurwoningen na een huuropzegging weer verhuurd voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het ging hier om huurwoningen met een hoog aantal punten, die met 90 0 Zo van het WWS (Woningwaardingstelsel) boven deze grens uitkwamen. Woningen die eigenlijk "te goedkoop" waren en die we vanuit onze beleidskeuzes graag hebben ingezet met het oog op het differentiëren van ons bezit. Deze woningen zijn met de nieuwe huurprijzen bereikbaar en beschikbaar gekomen aan de midden- en hogere inkomens. Overigens was er bepaald dat WSN niet meer dan maximaal 10 0 Zo van haar woningbezit in de vrije sector zou gaan verhuren, dit in nauwe samenspraak met onze huurdersbelangenvereniging. Momenteel ligt overigens het Vo vrije sector huur nog ruim onder de 10 o Zo van het totale woningbezit van WSN." 'Wee, er worden door Woondiensten Aarwoude in de gemeente Nieuwkoop geen vrijkomende woningen boven de liberalisatiegrens verhuurd." 2. a à 2.b Vraag: a. om hoeveel woningen ging dat in de afgelopen 2 jaar? b. hoeveel per woningcorporaties? "Het ging in de afgelopen 2 jaar om 14 woningen." "Per 1 januari 2015 heeft WSN haar huurbeleid aangepast. Sociale huurwoningen worden ook na een opzegging weer sociaal verhuurd, ook als de woning gezien het aantal punten boven de liberalisatiegrens van C 710,68 uit zou mogen komen. WSN heeft hiertoe besloten omdat ze haar voorraad sociale huurwoningen zo veel mogelijk wil behouden voor haar huidige, maar ook toekomstige, huurders en woningzoekenden uit Nieuwkoop. Uiteraard is ook de recent aangenomen Herzieningswet hier voor WSN van invloed op in verband met de administratieve en juridische last van het scheiden van DAEB en niet-daeb woningbezit." "In 2014 en 2015 heeft Woondiensten Aarwoude geen woningen boven de liberalisatiegrens verhuurd. Tot 31 december 2013 verhuurde Woondiensten Aarwoude wel woningen boven de liberalisatiegrens. In de gemeente Nieuwkoop ging het om enkele woningen per jaar. Per 31 december 2013 is Woondiensten Aarwoude volledig gestopt met de verhuur van vrijkomende woningen boven de liberalisatiegrens."
Pagina 3 van 5 "Woondiensten Aarwoude heeft in 2013 bewust gekozen in de gemeente vrijkomende woningen alleen nog maar onder de liberalisatiegrens Nieuwkoop te verhuren. Dat betekent dat elke woning die vrijkomt opnieuw verhuurd wordt met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Woondiensten Aarwoude heeft geen voornemens om dit beleid te veranderen." 2.c Vraag: Vindt e.e.a. plaats binnen gemeentelijke of andere regels? Het optrekken van vrijkomende sociale huurwoningen boven de liberalisatiegrens vindt plaats buiten gemeentelijke regels. De voormalige gemeenten Liemeer en Ter Aar hebben enige bescherming van de voorraad sociale huurwoningen ingebouwd in de erfpachtovereenkomsten met WDA en Vestia, door in deze overeenkomst een bepaling op te nemen dat het erfpachtcanon (slechts C 0,47 (f 1,-) per jaar) niet verhoogd wordt zolang de verhuur van de woningen binnen de sociale sector plaatsvindt. Dat betekent echter niet dat de sociale woning niet kan worden 'opgetrokken' naar de vrije sector. Op basis van het gevestigde erfpacht kan de gemeente het canon eenmaal in tien jaar herzien per de vervaldatum. De volgende mogelijkheid voor de gemeente om het canon te herzien is voor Vestia op 1 juli 2016 en voor Woondiensten Aarwoude 1 januari 2019. 2.d Vraag: Is er op dit gebied überhaupt wettelijk iets geregeld en zo ja, hoe luiden die regels? Tot voor kort was er wettelijk weinig geregeld om te voorkomen dat vrijkomende sociale huurwoningen in de vrije sector terecht komen. Met de recent (17 maart jl.) aangenomen herziening van de Woningwet is het lastiger geworden voor corporaties om sociale huurwoningen te onttrekken uit de sociale voorraad, omdat de nieuwe Woningwet het werkdomein van de corporaties meer gaat beperken tot haar kerntaken. Het DAEB (dienst van algemeen economisch belang) en niet-daeb woningbezit dient dan ook administratief en juridisch gescheiden te worden. DAEB woningbezit zijn woningen met een huur onder de liberalisatiegrens. Daarnaast is er in de nieuwe Woningwet opgenomen dat woningen met meer dan 142 punten alleen optioneel kunnen worden toegevoegd aan de niet-daeb-tak als er toestemming is van de gemeente. De nieuwe Woningwet beperkt het werkdomein van de corporaties niet alleen meer tot haar kerntaken, maar stuurt er ook op aan dat de vrijblijvendheid tussen de gemeente en corporaties kleiner wordt. In algemene zin zijn corporaties verplicht bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. De gemeente kan thema's benoemen die prioriteit krijgen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om nieuwbouw of verkoop van sociale huurwoningen en de betaalbaarheid. De corporaties dienen op basis van de nieuwe Woningwet naar redelijkheid bij te dragen aan uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. De bijdrage die corporaties leveren worden bij voorkeur vastgelegd in de prestatieafspraak. -3-
Pagina 4 van 5 Als laatste zijn de corporaties op basis van de nieuwe Woningwet verplicht om meer inzicht in gegevens te geven aan de gemeente. De corporaties zijn onder andere verplicht om jaarlijks voor 1 juli aan de gemeente een meerjarig overzicht aan te leveren van de voornemens tot liberalisatie en verkoop op wijkniveau. De gemeente kan met behulp van deze informatie haar woonbeleid vormgeven. 3. Vraag: Hoeveel sociale huurwoningen zijn de afgelopen 2 jaar verkocht c.q. onttrokken aan de voorraad sociale huurwoningen? "In de afgelopen 2 jaar (maart 2013- maart 2015) zijn 17 woningen verkocht met een oorspronkelijke sociale huurprijs. In de meeste gevallen is de woning door de zittende huurder met een lopende huurovereenkomst gekocht. Een aantal woningen zijn door "derden" gekocht na vrijkomen van de woning. Dit in het kader van ons Strategisch Voorraad Beleid. Hierin zijn een aantal woningen expliciet aangewezen voor de verkoop; deze worden na een opzegging direct op de markt gebracht voor verkoop." "Woondiensten Aarwoude heeft in de afgelopen twee jaar geen enkele woning in de gemeente Nieuwkoop. verkocht In 2014 heeft Woondiensten Aarwoude wel 44 verouderde sociale huurwoningen gesloopt, maar vervolgens 44 nieuwe sociale huurwoningen teruggebouwd. Dit had dus geen effect op de omvang van de sociale huurvoorraad." Als gemeente hebben we wel inzicht in het verkoop van sociale huurwoningen in bezit van Vestia. Op 4 november 2003 is er een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en woningcorporatie Vestia, waarin bepaald werd dat tussen 4 november 2003 en 4 november 2008 89 woningen onder voorwaarden verkocht mochten worden. Op basis van de overeenkomst is vastgelegd welke woningen Vestia mag verkopen en daarmee kan onttrekken uit de voorraad sociale huurwoningen. Het gaat om maximaal 89 woningen. In 2014 is er besloten om de overeenkomst weer te doen laten gelden voor de resterende woningen uit de oorspronkelijke overeenkomst. In 2014 zijn er drie woningen verkocht en in 2015 zijn er nul woningen verkocht door Vestia. 4. Vraag: Zou het onttrekken van sociale huurwoningen onderwerp moeten zijn van prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties? Veelvoorkomende thema's in woonvisies zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Op basis van deze drie thema's zijn vaak prestatieafspraken gebaseerd. Het thema beschikbaarheid sluit aan op de zorgen over het verdwijnen van de goedkope (sociale) voorraad. Het borgen van de totale omvang van de sociale huursector zou wenselijk zijn om onderdeel uit te laten maken van de prestatieafspraken.
Pagina 5 van 5 5. Vraag: In de najaarsnota 2014 staat dat er geen sociale huurwoningen zijn verkocht in 2014. Wat is de stand van zaken op dit moment? Het klopt, gebaseerd op de dashboard in de najaarsnota 2014, dat er in 2014 geen sociale huurwoningen zijn gerealiseerd of verkocht door de gemeente. De huidige stand van zaken is dat er ook voor 2015 geen uitgifte van sociale huurwoningen staat gepland. Wij verwachten uw vragen voldoende beantwoord te hebben. Aanvullend willen wij u meegeven dat de Woningstichting Nieuwkoop heeft aangeboden dat zij rechtstreeks benaderbaar is om uw eventuele toekomstige vragen te beantwoorden. burgemeestef-en wethouders van Nieuwkoop w 7 looters Y, F. Buijserd burgemeester -5-