Agendapunt commissie: steller telefoonnummer email B. Bots / L. van Gerven 040-2083487 Lge@valkenswaard.nl agendapunt kenmerk datum raadsvergadering onderwerp Initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt. 13raad00493 5 september 2013 aan de gemeenteraad A. Samenvatting Op initiatief van de heer Bots (H&G) is vanuit de raad een werkgroep opgericht met als doel om op basis van een visie, aansluitend bij de Toekomstvisie van Valkenswaard, te komen tot een beleidsinstrument dat de problematiek van starters op de woningmarkt aanpakt en daarmee de ontgroening tegengaat. De werkgroep is gekomen tot een beleidskader dat in dit raadsvoorstel is verwerkt met als ambitie tenminste 100 starters extra in de komende 4 jaar aan huisvesting te kunnen helpen, in zowel de koop- als de huursector. Aanvullend op het in de werkgroep geformuleerde beleidskader, wordt in dit raadsvoorstel voorgesteld deel te nemen aan de starterslening via de landelijke SVn, nu naast het Rijk (50%) ook de Provincie Noord-Brabant (25%) financieel bijdraagt. De starterslening is in de werkgroep een van de geprioriteerde instrumenten. Door hiervoor financiële middelen beschikbaar te stellen binnen de financiële bandbreedte die de werkgroep voorstelt aan de raad, kan concreet de eerste stap worden gezet in de richting van de door de werkgroep geformuleerde ambitie. B. Voorgesteld besluit 1. De verslaglegging (bijlage 1) van de werkgroep voor kennisgeving aan te nemen; 2. De in dit voorstel geformuleerde uitgangspunten vast te stellen; 3. De ambitie uit te spreken om binnen 4 jaar tenminste 100 starters (extra) aan zelfstandige huisvesting te helpen, hetzij in de sociale huursector dan wel in de koopsector met als richtlijn een betaalbaarheidsgrens van ca. 140.000,- (v.o.n.); 4. De door de werkgroep geprioriteerde instrumenten en locaties als richtinggevend te beschouwen voor de verdere uitwerking door het college; 5. De uitgangspunten als bedoeld bij punt 2. van dit voorstel mee te nemen bij het opstellen van de Woonvisie; 6. Het college op te dragen om met nadere voorstellen naar de raad te komen en de raad elk kwartaal over de voortgang te informeren; 7. Voor de uitvoering van dit initiatiefvoorstel, overeenkomstig de strekking van de motie die de raad bij de behandeling van de Nota Kaders 2014-2017 heeft aangenomen, een financiële bandbreedte van 1.000.000,- vast te stellen: a. waarvan 500.000,- door middel van leningen beschikbaar te stellen voor deelname aan de de landelijke SVn-regeling voor startersleningen volgens de in dit voorstel geprioriteerde variant (omdat dit een leningstelsel betreft, hoeven deze middelen niet aan de Algemene
reserve te worden onttrokken, met uitzondering van de kosten die in rekening worden gebracht ter grootte van 0,5% van het gemeentelijk deel van de restschuld (maximaal 2.500,- op jaarbasis bij uitstaande leningen tot maximaal 500.000,-) en de rentederving gedurende de eerste 3 jaar (oplopend tot maximaal 60.000,-); b. waarvan (maximaal) 30.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereiding, cq. nadere uitwerking van de in dit initiatiefvoorstel opgenomen instrumenten en/of maatregelen, voor de eerste kosten voor deelname aan de starterslening als bedoeld onder sub a, en voor een informatieve en inventariserende bijeenkomst voor starters; c. waarvan de resterende 470.000,- te reserveren voor nader door het college uit te werken uitvoeringsvoorstellen in de richting van de raad; Toelichting besluitpunten 1 t/m 6: dit betreft de besluitpunten zoals die door de werkgroep in consensus zijn meegegeven als kaderstellend initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt. Toelichting besluitpunt 7: de werkgroep stelt de raad tevens voor om voor de uitvoering van dit initiatiefvoorstel een financiële bandbreedte van 1 miljoen euro uit te trekken. Nadat het initiatiefvoorstel inclusief de voorgestelde financiële bandbreedte in de werkgroep met consensus werd afgekaderd, kwam de Provincie Noord-Brabant met berichtgeving over een aanvullende bijdrage van 25% (bovenop de 50% van het Rijk) aan de starterslening. Om deze cofinanciering optimaal te kunnen benutten en om tot een slagvaardige uitvoering te kunnen komen, hebben de stellers van dit raadsvoorstel gekozen voor een aanvulling inzake de starterslening (sub a.) op het in de werkgroep besproken initiatiefvoorstel, cq. aanpassing ervan (sub b. en c.) zoals genoemd onder punt 7. Over deze aanpassingen is wel met de werkgroepleden gecommuniceerd, maar hierover kon binnen de beschikbare tijdlimiet geen consensus meer worden bereikt. C. Inleiding Naar aanleiding van de behandeling van een raadsvoorstel over starters op de woningmarkt in de zomer van 2012 en discussies hierover tijdens de raadsbehandeling heeft de heer Bram Bots het initiatief genomen om vanuit de gemeenteraad een werkgroep op te richten die op basis van een visie, aansluitende bij de Toekomstvisie, zou moeten komen tot een beleidsinstrument dat de problematiek van starters op de woningmarkt als geheel aanpakt en daarmee de ontgroening tegengaat. De raad heeft dit initiatief omarmd, een werkgroep gevormd en is in het najaar van 2012 hiermee aan de slag gegaan. De eerste stap vormde het formuleren van uitgangspunten, waaronder het doel, de doelgroep (definitie) en de randvoorwaarden (criteria waaraan minimaal moet worden voldaan). Vervolgens zijn de mogelijke instrumenten geïnventariseerd en beoordeeld tegen het licht van de eerder geformuleerde uitgangspunten. Hiervoor is gebruik gemaakt van expertise die binnen Valkenswaard beschikbaar is bij externe deskundigen uit relevante disciplines: een ontwikkelaar, een financieel adviseur en een notaris. Uiteindelijk is de werkgroep, dankzij de bereidwillige medewerking van de externe deskundigen, gekomen tot een beleidskader dat een integraal antwoord moet bieden op het huisvestingsvraagstuk van starters binnen de gemeente Valkenswaard. Dit beleidskader is vervat in het onderhavige initiatiefvoorstel vanuit de werkgroep van de raad. 2
D. Wat willen we bereiken? Deze vraag stond centraal tijdens het gehele traject en werd ook even geparkeerd, omdat er een balans moest komen tussen ambitie, instrumenten, mogelijke locaties en financieel kader. Uiteindelijk werd deze balans gevonden, nadat alle aspecten voldoende waren doorgelicht. Wat de werkgroep wil bereiken en als ambitie heeft geformuleerd is om binnen een tijdsbestek van 4 jaar tenminste 100 starters (extra) aan zelfstandige woonruimte te helpen door middel van dit voorstel. Dit moet gebeuren vanuit een integrale benadering met inachtneming van de geprioriteerde instrumenten en locaties, in zowel de huur- als de koopsector. Het aanbod moet aansluiten bij de vraag. Kijkend naar de verschillende inkomenssituaties, blijkt de doelgroep te bestaan uit starters die zelf relatief gemakkelijk hun weg vinden binnen de koopsector, starters waarvoor de betaalbaarheid van een koopwoning een (mogelijk overbrugbaar probleem) vormt en starters die zijn aan gewezen op sociale huursector. De eerstgenoemde subgroep heeft geen steun in de rug nodig en kan voldoende aanbod vinden. De tweede subgroep kan alleen een woning kopen, als de marktprijs binnen bepaalde betaalbaarheidsgrenzen blijft. Als richtlijn voor de betaalbaarheid van woningen voor starters in de koopsector, wenst de werkgroep een koopprijs van ca. 140.000,- aan te houden. Voor de derde subgroep is een koopwoning niet weggelegd en vormt het aanbod een groot probleem gelet op de lange wachttijden in de sociale huursector. E. Wat gaan we er voor doen? Belangrijk is om de problematiek te plaatsen in het kader van de Toekomstvisie en het tegengaan van de ontgroening. Zorgen dat jongeren niet wegtrekken uit Valkenswaard vanwege onvoldoende aanbod van passende huisvesting, en als dat al zo is, zorgen dat die jongeren (eventueel als jong gezin) weer naar Valkenswaard terugkeren. Tegen deze achtergrond is ook het initiatief van Bram Bots (H&G, initiatiefnemer) ontstaan. Daarom zijn de volgende uitgangspunten benoemd. Uitgangspunt 1. Doel is het tegengaan van de ontgroening (toekomstvisie) door te zorgen voor voldoende aanbod voor starters op de lokale woningmarkt We sluiten aan bij de definitie van de doelgroep starters, zoals die in de prestatieafspraken met Woningbelang is vastgelegd. Uitgangspunt 2. Definitie starter: Een (niet zelfstandig wonende) jongere in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar, die actief op zoek is naar zelfstandige woonruimte. We stellen vast dat niet sprake is van één soort starter, die op zoek is naar een bepaald woningtype in de koop- of huursector. De doelgroep bestaat uit meerdere soorten starters met verschillende woonwensen. 3
Uitgangspunt 3. Het moet gaan om een integraal pakket van maatregelen (dus huur en/of koop), voor zover daar binnen het huidige aanbod op de woningmarkt in onvoldoende mate in wordt voorzien. In de motie van H&G / Valkenswaard Lokaal d.d. 26 januari 2012 worden twee randvoorwaarden meegegeven die belangrijk zijn voor de inzet van instrumenten ten behoeve van de doelgroep starters. De randvoorwaarden zijn: het realiseren van betaalbare huisvesting en het duurzaam beschikbaar blijven van het aanbod. Uitgangspunt 4. Randvoorwaardelijk zijn dat de te realiseren huisvesting: a. betaalbaar is voor de doelgroep starters, én b. duurzaam beschikbaar blijft voor de doelgroep starters Bij de betaalbaarheid zijn de woonlasten bepalend (huur/hypotheek+ energie) Het gaat niet alleen om het treffen van de juiste maatregelen. Doel is ook om de juiste match te bewerkstelligen tussen de vraag en het aanbod. Uitgangspunt 5. Wederzijdse communicatie tussen gemeente en de doelgroep starters is van belang voor een goede beeldvorming en voor de juiste match tussen vraag (van de starter) en aanbod (woningaanbod). INSTRUMENTEN. De werkgroep heeft (stimulerings-) instrumenten beoordeeld op effectiviteit voor de betaalbaarheid vanuit de starter bezien en duurzame beschikbaarheid van de woningen voor de doelgroep. Daarbij zijn de volgende instrumenten de revue gepasseerd. Instrumenten koop Betaalbaarheid Duurzaamheid A. Verlaging grondprijs 1. Zonder Koopgarant ++ - - 2. Met Koopgarant ++ ++ 3. Voor alle woningbouw + + B. Kleinere woningen / percelen ++ ++ C. Ketenbenadering ++ - - D. Uitdagen marktpartijen ++ -/+ 4
E. Casco bouw + (kleine groep) - - F. Volume bewerkstelligen + -/+ G. Erfpacht ++ ++ H. Uitgestelde betaling grond ++ - - I. Starterslening 1. Zonder afkoop ++ + 2. Met afkoop ++ - - Instrumenten huur Betaalbaarheid Duurzaamheid A. Sociale huur met lage grondprijs ++ ++ B. Vertrekpremies scheefwoners + ++ Instrumenten koop en huur Betaalbaarheid Duurzaamheid A. Leegstand benutten voor starters - /+ (gering -/+ (koop-huur) aanbod) B. Woningsplitsing voor starters - /+ (gering -/+ (koop-huur) aanbod) C. Studentenwoningen Specifieke groep Specifieke groep De werkgroep heeft op basis van de bovenstaande scores een beperkt aantal instrumenten geprioriteerd. Dit zijn voor wat betreft koop: erfpacht / duokoop een lagere grondprijs voor sociale huur koopgarant (corporaties passen dit instrument echter steeds minder vaak toe) starterslening, de variant met volledige terugbetaling (minder kostbaar, bijdrage rijk en provincie) kleiner bouwen (in combinatie met de vorige instrumenten) Dit zijn voor wat betreft huur: een lagere grondprijs voor sociale huur Voor het stimuleren van aanbod van sociale huurwoningen is in de raad al een pilot aan de orde geweest, te weten de sociale huurwoningen aan de Heiakker. Hierbij is ook stilgestaan bij de randvoorwaarden voor een verlaging van de grondprijs, zodat deze woningen duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroep starters. Het toepassen van dit instrument met bijbehorende randvoorwaarden acht de werkgroep een effectieve maatregel, die kan voorzien in meer aanbod voor die starters, die er ook op zijn aangewezen. Door het stellen van randvoorwaarden kan in de juiste match worden voorzien. 5
Dit laatste ligt duidelijk complexer ten aanzien van de koopsector. Daarom vragen de geprioriteerde instrumenten om een nadere uitwerking, waarbij ook de randvoorwaarden nader moeten worden ingevuld in combinatie met bestaand aanbod of het creëren van aanbod op locaties. Dit is tevens de aanleiding geweest om in de werkgroep nadrukkelijker stil te staan bij de mogelijke instrumenten ten aanzien van koop en wat minder nadrukkelijk bij het stimuleren van voldoende aanbod in de huursector (zie ook de verslaglegging). Dat zegt niets over het belang dat de werkgroep hecht aan dit laatste instrument. Eerder werd gesteld dat de werkgroep een integraal pakket van maatregelen voorstaat, dus zowel in de koop- als de huursector. LOCATIES. Voor wat betreft de locaties, waar woonruimte voor starters kan worden gecreëerd door middel van nieuwbouw, heeft de werkgroep geconstateerd dat onderscheid moet worden gemaakt tussen locaties, waar de gemeente een regiefunctie kan uitoefenen en locaties, waar afhankelijkheid van een marktpartij (ontwikkelaar) aan de orde is. Locaties, waar de gemeente een regiefunctie kan uitoefenen, zijn veelal locaties in eigendom van de gemeente zelf of nieuw te ontwikkelen locaties, omdat hiervoor de plannen nog niet in een vergevorderd stadium zitten en de gemeente regie kan uitoefenen middels de ruimtelijke procedure. De werkgroep legt prioriteit bij locaties in gemeentelijke eigendom, die nog niet in een vergevorderd stadium van ontwikkeling zitten. Hierbij zijn als concrete voorbeelden genoemd: Biestven Emmalaan Molensteen / Boomvalk Carolusdreef De locatie Lage Heide, eveneens een voorkeurslocatie, betreft wel eigendom van de gemeente, maar voor deze locatie zijn overeenkomsten gesloten met een ontwikkelende partij. Daarom bestaat ook voor deze locatie afhankelijkheid van de ontwikkelaar, zij het dat de gemeente vanuit haar grondpositie hier wellicht nog invloed op kan uitoefenen. In relatie tot de versterking van het centrum werden eveneens voorkeurlocaties genoemd: Kloosterpark Hoek Europalaan-Bakkerstraat Voor deze locaties geldt dat, evenals in Lage Heide, sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan. Dit maakt de speelruimte om meer te doen voor starters dan volgens het bestemmingsplan beoogd, lastig. Uitgangspunt blijft namelijk dat het bestemmingsplan leidend is en gezocht moet worden naar mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Bovenstaande instrumenten zullen tegen deze achtergrond moeten worden beoordeeld. 6
AMBITIE. De werkgroep stelt als ambitie binnen nu en 4 jaar tenminste 100 starters (extra) aan zelfstandige woonruimte te helpen. Dit moet gebeuren vanuit een integrale benadering, kijkend naar de subgroepen starters, dus in zowel de huur- als de koopsector en met inachtneming van de geprioriteerde instrumenten en locaties. Het aanbod moet aansluiten bij de vraag (zie bijlage). Als richtlijn voor de betaalbaarheid van de woningen voor starters in de koopsector, wil de werkgroep een koopprijs van ca. 140.000,- meegeven. Om de juiste match tussen vraag en aanbod te kunnen bewerkstelligen zal de gemeente de vinger aan de pols moeten houden bij de doelgroep door het organiseren van bijeenkomsten van informatieve en vooral ook inventariserende aard. FINANCIELE KADERS. Om bovenstaande ambitie te kunnen verwezenlijken, stelt de werkgroep een financiële bandbreedte voor van 1.000.000,-, te onttrekken uit de Algemene reserve. Hiertoe is bij de behandeling van de Nota Kaders 2013-2017 een motie aangenomen door de raad. STARTERSLENING (AANVULLING INITIATIEFVOORSTEL). Na afsluiting van beraadslagingen in de werkgroep kwam berichtgeving vanuit de Provincie Noord- Brabant over een bijdrage van 25% (zie bijlage 2) bovenop de Rijksbijdrage van 50%. Omdat dit cofinanciering betreft vanuit andere overheden volgens het op=op principe, is besluitvorming op zeer korte termijn gewenst. Hoe langer wordt gewacht met deelname aan de starterslening, des te groter wordt de kans dat de financiële middelen vanuit de andere overheden opdrogen en het instrument voor de gemeente zo kostbaar wordt dat het aan effectiviteit verliest, althans bezien vanuit de positie van de gemeente. De starterslening biedt een aantal voordelen, rekening houdend met de ambitie van de gemeente: Doordat zowel Rijk (50%) als Provincie (25%) financieel bijdragen aan de regeling, is voor de gemeente sprake van een verviervoudiging van de gemeentelijke inzet: een bijdrage van de gemeente van 7.500,- maakt een starterslening mogelijk van 30.000,-. De uitgaven van de gemeente (25%) in de vorm van een lening aan de starter vloeien terug naar de gemeente. Dit betekent dat geen onttrekking aan de Algemene reserve hoeft plaats te vinden voor dit bedrag. De onttrekking aan de Algemene reserve kan zich beperken tot de kosten van deelname aan de regeling: 0,5% van de uitstaande leningen op jaarbasis plus eventuele rentekosten. De starterslening wordt verstrekt onder NHG (Nationale Hypotheek Garantie), waardoor geen risico wordt gelopen op het niet terug ontvangen van het uitgeleende bedrag. Het enige risico dat wordt gelopen op het uitgeleende bedrag ligt in de sfeer van: wanneer komt het geld terug? Niet in: komt het bedrag wel terug? Bovendien beperkt zich dit risico tot het aandeel van de gemeente (25%) in de totale, verstrekte lening. 7
De storting van de gemeentelijke bijdrage kan zo worden georganiseerd, dat deze pas betaalbaar hoeft te worden gesteld bij daadwerkelijke verstrekking van de lening. De gemeente kan bij verordening zelf de voorwaarden bepalen: maximale verwervingskosten van de woning, maximaal (extra) te lenen bedrag, definitie starter, nieuwbouw of bestaande woning). De SVn toetst de aanvraag op de te verkrijgen, maximale hypotheek bij een reguliere bank en op kredietwaardigheid zoals geregistreerd bij de BKR. De gemeente beslist per geval over het al dan niet verstrekken van de starterslening op basis van een advies van de landelijke SVn. De gemeente kan bij verordening vastleggen dat de starterslening alleen wordt verstrekt onder de voorwaarde dat de cofinanciering vanuit het Rijk (50%) en de Provincie (25%) zijn geborgd. Deelname aan de starterslening bij de SVn tot een plafond van 500.000,- betekent dat de gemeente, bij een maximale lening van 30.000,- per starter, minimaal 66 starters kan helpen bij de financiering van de koopwoning, terwijl de kosten zeer beperkt blijven en het uitgeleende geld gegarandeerd terugvloeit. Voorwaarde is wel dat Rijk en Provincie samen 75% bijdragen. De Provincie heeft hiervoor zeer recent een financiële bijdrage aangekondigd volgens het op=op principe voor een maximaal bedrag van 6 miljoen euro en een maximale looptijd van 3 jaar, ingaande 1 juli 2013. Het Rijk heeft een reeds langer lopende bijdrage vrijgemaakt, eveneens volgens het op=op principe, waarvan de verwachting is dat de vrijgemaakte rijksbijdrage in de loop van 2014 zal opdrogen. Onbekend is of hier een vervolg aan wordt gegeven. Voor een optimaal gebruik van de regeling is aanhaken binnen een zeer korte termijn volgens de huidige inzichten daarom noodzakelijk. De procedure voor deelname aan de starterslening via de SVn bestaat uit drie stappen: 1. Het sluiten van een overeenkomst met de SVn (het landelijke fonds voor startersleningen) 2. Het vaststellen van een verordening met voorwaarden op lokaal niveau door de raad 3. Het instellen van een fonds voor startersleningen Het vaststellen van de betreffende verordening is een raadsbevoegdheid. U heeft dus zelf de regie op het vaststellen van de voorwaarden. Wij geven u, raad en college, in overweging om de werkgroep, die zich heeft gebogen over dit initiatiefvoorstel, te betrekken bij de voorbereiding (lees: het opstellen) van de verordening. Om u een beeld te geven van de kosten van de starterslening voor de gemeente, hebben wij het volgende schema opgenomen. Bijdrage gemeente Eenmalige kosten = rentederving eerste 3 jaar Structurele kosten = 0,5% bijdrage aan SVn Minimaal aantal starters bij een maximale lening van 30.000,- 100.000,- 4.000,- x 3 jaar 500,- per jaar 13 200.000,- 8.000,- x 3 jaar 1.000,- per jaar 26 300.000,- 12.000,- x 3 jaar 1.500,- per jaar 40 400.000,- 16.000,- x 3 jaar 2.000,- per jaar 53 500.000,- 20.000,- x 3 jaar 2.500,- per jaar 66 8
Navraag bij de SVn heeft inmiddels geleerd dat de rentederving meer dan volledig wordt gecompenseerd in de resterende periode van de looptijd van de lening, omdat de rente-inkomsten terugvloeien naar de gemeente en de rente van de lening hoger ligt dan de rente die de gemeente verschuldigd is bij het aangaan van een lening. WOONVISIE. De werkgroep verzoekt het college de inhoud van het raadsbesluit aan de hand van dit initiatiefvoorstel te verwerken in de Woonvisie. F. Financiën De werkgroep stelt voor om voor dit initiatiefvoorstel eenmalig een financiële bandbreedte vast te stellen van 1 miljoen euro. De raad heeft hiertoe bij de behandeling van de Nota Kaders 2014 al een motie aangenomen met als strekking 1 miljoen euro te reserveren ten laste van de Algemene reserve. Besluitpunt 7, sub a., dat inhoudelijk als aanvullend kan worden gezien op het initiatiefvoorstel dat binnen de werkgroep is besproken, heeft als (positieve) implicatie dat de helft van het totale bedrag ad 1.000.000,- niet onttrokken hoeft te worden aan de Algemene reserve, terwijl in principe 2/3 e deel van de ambitie hiermee verwezenlijkt zou kunnen worden. Voorwaarde is dan wel dat met name het Rijk op gelijke wijze blijft deelnemen aan de regeling (50%) naast de Provincie Noord-Brabant, die er recent voor 25% is ingestapt. Tevens zal sprake moeten zijn van voldoende passend aanbod in de koopsector, aansluitend bij de financierbaarheid. Dit kan niet worden gegarandeerd, maar de deelname aan het instrument kan ook aanbod creëren, indien ontwikkelaars van nieuwbouw er op inspelen. Voorstel is tevens om, naast het verstrekken van startersleningen tot een plafond van 500.000,- (eenmalig), ten laste van de Algemene reserve een bedrag van 30.000,- aan het college ter beschikking te stellen (eenmalig) voor de voorbereiding / uitwerking van de geprioriteerde instrumenten en de maatregelen zoals in dit initiatiefvoorstel genoemd, voor de eerste kosten voor deelname aan de starterslening als bedoeld bij punt 7, sub a, en voor een informatieve en inventariserende bijeenkomst voor starters. Deze bijdrage is nodig voor het inhuren van externe expertise en voor de opstart van het instrument starterslening, maar biedt daarnaast de mogelijkheid voor de gewenste communicatie met de doelgroep. Passend bij de financiële bandbreedte die de werkgroep voorstelt, alsmede bij de strekking van de door de raad aangenomen motie bij de behandeling van de Nota Kaders 2014-2017, wordt voorgesteld ten laste van de Algemene reserve tevens een bedrag te reserveren van 470.000,- voor nader door het college uit te werken voorstellen ter uitvoering van dit raadsvoorstel, waarbij de collegevoorstellen aan de raad leidend zijn bij het daadwerkelijk beschikbaar stellen van de gereserveerde financiële middelen door de raad aan het college. Per saldo vraagt dit raadsvoorstel dus om een onttrekking van 500.000,- aan de Algemene reserve, waarvan 470.000,- ten behoeve van een bestemmingsreserve voor starters op de woningmarkt. Tellen we bij de genoemde 500.000,- ten laste van de Algemene reserve het budget voor de startersleningen op, dan is sprake van een totale financiële bandbreedte van 1 miljoen euro ten behoeve van de door de werkgroep geformuleerde ambitie. 9
G. Vervolgstappen Dit initiatiefvoorstel leidt niet tot een specifieke maatregel, maar tot een beleidskader, omdat de werkgroep een integrale aanpak voorstaat. Dat betekent dat dit beleidskader, indien de raad ermee instemt, onderdeel gaat uitmaken van de Woonvisie, waarbij ook de effecten ervan worden gemonitoord en geëvalueerd. Het zal niet eenvoudig zijn om de daadwerkelijke effecten van dit initiatiefvoorstel op een eenduidige wijze te monitoren. We weten namelijk niet hoeveel starters er op dit moment jaarlijks hun eigen weg vinden op de woningmarkt zonder de in dit voorstel aangereikte stimuleringsmaatregelen. Om de voortgang te monitoren en de effectiviteit te kunnen beoordelen vragen wij het college om met uitgewerkte voorstellen te komen en over de voortgang eenmaal per kwartaal te rapporteren. H. Communicatie Ten behoeve van dit voorstel is naar behoefte informatie ingewonnen bij een ontwikkelaar, een financieel adviseur en een notaris. Van belang is dat in het vervolgproces de vinger aan pols wordt gehouden ten aanzien de van de woonwensen van de doelgroep. Daartoe worden bijeenkomsten georganiseerd. I. Bijlage(n) Geen J. Ter inzage liggende stukken 1. Verslaglegging van de werkgroep met bijlagen; 2. Recent binnengekomen brief van de Provincie Noord-Brabant over een financiële bijdrage van 25% aan startersleningen. Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris, burgemeester drs. R.F.W. van Eijck. drs. A.B.A.M. Ederveen. 10
Voorgesteld besluit BESLUIT De raad van de gemeente Valkenswaard; Gezien het voorstel van de werkgroep vanuit de raad d.d. 21 augustus 2013; Gelet op de behandeling in de openbare raadsvergadering d.d. 5 september 2013; BESLUIT: 1. De verslaglegging (bijlage 1) van de werkgroep voor kennisgeving aan te nemen; 2. De in dit voorstel geformuleerde uitgangspunten vast te stellen; 3. De ambitie uit te spreken om binnen 4 jaar tenminste 100 starters (extra) aan zelfstandige huisvesting te helpen, hetzij in de sociale huursector dan wel in de koopsector met als richtlijn een betaalbaarheidsgrens van ca. 140.000,- (v.o.n.); 4. De door de werkgroep geprioriteerde instrumenten en locaties als richtinggevend te beschouwen voor de verdere uitwerking door het college; 5. De uitgangspunten als bedoeld bij punt 2. van dit voorstel mee te nemen bij het opstellen van de Woonvisie; 6. Het college op te dragen om met nadere voorstellen naar de raad te komen en de raad elk kwartaal over de voortgang te informeren; 7. Voor de uitvoering van dit initiatiefvoorstel, overeenkomstig de strekking van de motie die de raad bij de behandeling van de Nota Kaders 2014-2017 heeft aangenomen, een financiële bandbreedte van 1.000.000,- vast te stellen: a. waarvan 500.000,- door middel van leningen beschikbaar te stellen voor deelname aan de de landelijke SVn-regeling voor startersleningen volgens de in dit voorstel geprioriteerde variant (omdat dit een leningstelsel betreft, hoeven deze middelen niet aan de Algemene reserve te worden onttrokken, met uitzondering van de kosten die in rekening worden gebracht ter grootte van 0,5% van het gemeentelijk deel van de restschuld (maximaal 2.500,- op jaarbasis bij uitstaande leningen tot maximaal 500.000,-) en de rentederving gedurende de eerste 3 jaar (oplopend tot maximaal 60.000,-); b. waarvan (maximaal) 30.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereiding, cq. nadere uitwerking van de in dit initiatiefvoorstel opgenomen instrumenten en/of maatregelen, voor de eerste kosten voor deelname aan de starterslening als bedoeld onder sub a, en voor een informatieve en inventariserende bijeenkomst voor starters; c. waarvan de resterende 470.000,- te reserveren voor nader door het college uit te werken uitvoeringsvoorstellen in de richting van de raad; Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 5 september 2013. de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 11