De kortetermijnhandelshuur

De kortetermijnhandelshuur Het decreet van 8 juni 2016 Dr. Kristof Vanhove Advocaat-vennoot INTEGRA advocaten Erkend bemiddelaar in burgerlijke en handelszaken I. Inleiding 1. In mijn doctoraal proefschrift (2009) heb ik gepleit voor het invoeren van korteduurhandelshuurcontracten (ruimer dan de toenmalige gelegenheidsverhuringen (art. 2, 1 Handelshuurwet) die enkel door objectieve elementen zijnde de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken verantwoord konden worden, en niet louter op grond van de partijautonomie), zonder evenwel de principes van de normale negenjarige handelshuur uit te hollen: de verplichte minimumduur moet gelden als het satndaardmodel (defaultregime), waarvan, in geval van waarachtig akkoord van partijen, voor een beperkte duur in onderling akkoord, dan wel voor een langere duur onder toezicht van een neutrale derde kan worden afgeweken. 1 Mijn roep heeft inmiddels in grote mate weerklank gevonden in het Vlaamse decreet van 8 juni 2016. Voortaan is het mogelijk een handelshuur (al is het statuut niet echt vergelijkbaar met een normale handelshuur, zoals hierna zal blijken) voor korte duur te sluiten, althans voor zover de duur van de huur maximaal 1 jaar bedraagt. 2. Het decreet is gegrond op de juridische noodzaak om een duidelijk kader te scheppen voor kortetermijnhuur van handelspanden om tegemoet te komen aan een economische realiteit: een toenemend aantal ondernemers wil gebruikmaken van leegstaande panden om de levensvatbaarheid van een detailhandelsconcept te testen alvorens over te gaan tot een duurzame investering (daarbij worden voornamelijk zgn. pop up s in ogenschouw genomen). 2 Door de uitdrukkelijke uitsluiting van huur met een looptijd van minder dan een jaar uit het toepassingsgebied van de Handelshuurwet, verkeert een dergelijke kortetermijnhuur volgens de decreetgever in een situatie van juridische onzekerheid. 3 En hoewel theoretisch de mogelijkheid 1 Zie K. Vanhove, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, nr. 90 e.v. en 386. 2 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 1. 3 Zie ook mijn analyse: Duur en hernieuwing van een handelshuur in De vrederechter en de handelshuur. Nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, 51, nr. 8. Tevens: J. Swennen en M. Vanbestaat om deze onzekerheid te ondervangen in een uitgebreid contract, gebeurt dat weerom volgens de decreetgever niet in de praktijk, omdat de transactiekosten en de administratieve afhandeling van dergelijke afspraken niet opwegen tegen de beperkte inkomsten die een kortetermijnhuur genereert. Ziedaar het opzet van het decreet: een eenvoudig kader voor huurder en verhuurder met zekerheid dat de huurovereenkomst van een handelspand voor een korte termijn niet onder de Handelshuurwet valt. Aldus zouden partijen onnodige administratieve formaliteiten en transactiekosten kunnen vermijden. 4 De decreetgever poogt dus enerzijds de ondernemersgeest (bij starters) aan te wakkeren en jonge ondernemers de kans te bieden zonder veel risico s (lees: zonder voor 9 jaar gebonden te zijn en tegen een lagere huurprijs) uit te proberen of een nieuw winkelconcept kans van slagen heeft, en anderzijds verhuurders hun vooroordelen tegen kortetermijnhuren aan de kant te doen schuiven door een naar oordeel van de decreetgever duidelijk en eenvoudig statuut voor dergelijke huurovereenkomsten aan te bieden; meteen wordt het probleem van leegstaande handelszaken in de (handelskern van) steden aangepakt. 5 In de volksmond wordt in het licht van het voorgaande vaak gewaagd van het pop-updecreet, maar de draagwijdte van het decreet van 8 juni 2016 overstijgt ruim dit (trendy) handelsconcept. Alle soorten handelshuren voor minder dan 1 jaar zijn voortaan mogelijk onder dit decreet, zonder risico op herkwalficatie in een normale handelshuur (van minimum 9 jaar) (en zulks ongeacht de subjectieve redenen van partijen daartoe). Deze bijdrage neemt de bepalingen van het decreet (kritisch) onder de loep. II. Dwingend karakter 3. Vooreerst rijst de vraag naar het al of niet dwingend karakter van de nieuwe wetgeving. Hoewel zulks niet uitdrukkelijk is bepaald (zoals bv. in art. 12 Woninghuurwet) moet m.i. worwynsberghe, Huur van pop ups. Nood aan een nieuw ontpopt huurregime, NjW 2016, nr. 339, 234-241. 4 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 4. 5 Parl.St. Vl.Parl 2015-16, 598, nr. 1, 5. tbo 2016 395

Kristof Vanhove den aangenomen dat de bepalingen van het decreet in de regel een dwingend karakter hebben (tenzij de decreetgever bepaalt dat andersluidende bedingen toegelaten zijn) (overigens naar analogie met de Handelshuurwet 6 ). De beschermde partij is m.i. in principe de huurder; een zeldzame keer de verhuurder (art. 13; infra). Contractuele afwijkingen van de dwingende bepalingen ten nadele van de beschermde partij zijn relatief nietig. III. Toepassingsgebied 4. Luidens artikel 2 van het decreet zijn de bepalingen ervan van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Daarbij is het zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak. Met deze bepaling heeft de decreetgever het toepassingsgebied van het decreet ratione materiae omzeggens integraal afgestemd op het toepassingsgebied van de Handelshuurwet, met dien verstande dat de duur van de huurovereenkomst maximaal 1 jaar mag bedragen (opdat de overeenkomst onder de bepalingen van het decreet valt en niet onder de Handelshuurwet). De gehanteerde begrippen (zoals kleinhandel, in hoofdzaak enz.) moeten zodoende in identieke zin als in de Handelshuurwet worden geïnterpreteerd. Tegelijk werd artikel 2, 1 Handelshuurwet (op advies van de Raad van State) aangepast: de objectieve vereisten om van een gelegenheidsverhuring te spreken werden geschrapt, zodat de subjectieve wil om een duur van minder dan 1 jaar te sluiten de overeenkomst voortaan automatisch onder de bepalingen van het decreet doet vallen, ongeacht de aard of bestemming van het verhuurde goed. 7 Het decreet bevat derhalve een uitzonderingsregime op de Handelshuurwet; in principe valt een handelshuurovereenkomst (die voldoet aan het toepassingsgebied ratione) onder de bepalingen van de Handelshuurwet, tenzij de partijen de duur ervan uitdrukkelijk hebben beperkt tot maximum 1 jaar; dan valt de overeenkomst onder het toepassingsgebied van het decreet. Het betreft een of-of -regeling: ofwel is de duur uitdrukkelijk beperkt tot hoogstens 1 jaar en is het decreet van toepassing; zo niet, geldt de Handelshuurwet (met de verplichte minimumduur van 9 jaar). Non datur terium? Toch wel, de eerder door mij geopperde mogelijkheid van dubbele akte 8 6 Daarover K. Vanhove, Handelshuur, nr. 47. 7 Zie amendement nr. 2, Parl.St. Vl.Parl 2015-16, 598, nr. 3, 2. 8 Daarover: K. Vanhove, Duur en hernieuwing van een handelshuur, o.c., 47-48, nr. 6; K. Vanhove, Handelshuur, nr. 123. blijft perfect hanteerbaar voor een korteduurhandelshuur van meer dan 1 jaar, doch minder dan 9 jaar. 5. De bewoordingen in de loop van de huur in artikel 2 van het decreet zijn uiterst verwarrend (zeker gezien de overgebleven komma erna). Ze doen uitschijnen dat de bestemming tot gebruik als kleinhandel c.q. ambacht slechts in de loop van de huur zou kunnen worden overeengekomen tussen partijen, en niet reeds vanaf de ingenottreding. Dat kan onmogelijk bedoeld zijn. Een en ander is een (spijtig) gevolg van een amendement 9 waarbij de woorden (die in art. 1 Handelshuurwet voorkomen) hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij (krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur) om onduidelijke (en alleszins onterechte) redenen werden geschrapt. Te meer nu de resterende bewoordingen krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur m.i. niet reflecteren wat de decreetgever allicht met het amendement beoogde, nl. een schriftelijke overeenkomst bij aanvang. 10 Immers, een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen, die uitdrukkelijk is gesloten voor maximaal 1 jaar, is niet noodzakelijk een schriftelijke overeenkomst. Mondelinge overeenkomsten zijn inderdaad niet uitgesloten van toepassing van het decreet (al kunnen ze tot de nodige bewijsproblemen leiden, aangezien niet enkel het uitdrukkelijke akkoord met de bestemming, doch tevens het uitdrukkelijke akkoord omtrent de beperkte duur zal moeten worden bewezen wat volgens de regels van art. 1341 BW zal moeten geschieden indien tegen een niet-handelaar wordt bewezen 11 ). Een schriftelijke overeenkomst strekt dus tot de aanbeveling. 6. In geval van realisatie van de kleinhandel (of ambacht) door een onderhuurder is het decreet (kennelijk) niet van toepassing verklaard (terwijl zulks wel het geval is inzake handelshuur). Deze bewoordingen werden immers niet overgenomen uit artikel 1 Handelshuurwet. Dat is mogelijk te verklaren door het decretaal verbod op onderverhuring (art. 13 Decreet) (hoewel daarvan nochtans kan worden afgeweken; infra). 7. De laatste zin van artikel 2 van het decreet luidt dat het zonder belang is of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak. Dit gaat in tegen de ratio legis van de Handelshuurwet, die principieel de handelszaak (en niet de huur(der)) wil beschermen. Gezien de eerder beperkte bescherming die het decreet biedt (geen recht op hernieuwing en uitzettingsvergoeding; zie art. 4 en 7 van het decreet) is het evenwel niet onlogisch om de bescherming inderdaad niet te koppelen aan het eigendomsrecht op de handelszaak, nu de doelstelling van stabiliteit en continuï- 9 Zie amendement nr. 10, Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 4, p. 2. 10 Cf. de teneur van amendement nr. 2: (Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 3, p. 2): deze aanpassing strekt ertoe een onduidelijkheid op te heffen: een stilzwijgende ingenottreding via een uitdrukkelijke overeenkomst houdt een tegenspraak in. 11 Cf. Cass. 7 november 2013, TBO 2014, 18, noot Bruloot, RW 2015-16, 1015. 396 intersentia

Doctrine teit van een handelszaak niet ipso facto en a priori aanwezig zijn (zelfs integendeel). In die zin is het begrip kortetermijnhandelshuur verwarrend, nu het toepassingsgebied van beide regelgevingen weliswaar vergelijkbaar is, doch de strekking en inhoud van het gecreëerde statuut volstrekt verschillend is (zoals hierna zal blijken). 8. Het is, ten slotte, (totaal) onduidelijk wat wordt bedoeld met het feit dat het zonder belang is op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt. Overeenkomstig de Handelshuurwet moet het contact tussen de huurder en het publiek alleszins rechtstreeks zijn, derwijze dat dit contact de huurder moet toelaten een eigen cliënteel op te bouwen, zoals blijkt uit de rechtspraak van het Hof van Cassatie. 12 De vereiste van rechtstreeks contact (in voormelde zin) wordt trouwens ook expliciet gesteld in artikel 2, lid 1 van het decreet. Wil de decreetgever deze vereiste (vervolgens) verruimen zodat het werven van cliënteel ook via allerlei moderne communicatiemiddelen (sociale media, veeleer dan de traditionele locatiegebondenheid/het rechtstreeks contact in het gehuurde goed) mogelijk is? In de Parlementaire Stukken is hieromtrent alvast geen uitleg te vinden. IV. Duur en beëindiging 9. Luidens artikel 3 van het decreet mag de duur van de huur de du ur van een geheel jaar niet bereiken of overtreffen. Deze bepaling is vooreerst nutteloos, nu overeenkomsten met een duur van meer dan 1 jaar sowieso niet onder het decreet ressorteren ingevolge artikel 2 van het decreet (supra) (en de regel van art. 3 derhalve nooit toepassing erop kan hebben). Bovendien is deze bepaling tegenstrijdig met voornoemd artikel 2, op grond waarvan overeenkomsten die voor exact 1 jaar worden gesloten immers wél onder het toepassingsgebied van het decreet vallen, terwijl artikel 3 laat uitschijnen dat de duur die van een geheel jaar niet zou mogen bereiken wat niet bedoeld is: Het toepassingsgebied van de kortetermijnhandelshuur gaat uit van een huurperiode die beperkt is tot één jaar of minder. 13 10. Artikel 4, lid 1 van het decreet bepaalt dat de huurovereenkomsten die onder de toepassing van het decreet worden gesloten, van rechtswege eindigen op hun einddatum zonder dat daarvoor een opzegging nodig is en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing. De huurovereenkomst kan evenwel, op voorwaarde dat partijen daarmee akkoord gaan, eenmaal of meermaals enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan één jaar mag zijn. Deze bepaling herneemt vooreerst de gemeenrechtelijke regel (art. 1737 BW; zoals ook van toepassing bij handels- 12 Cass. 20 maart 2014, TBO 2014, 204, noot Vanhove, RW 2016-17, 898, noot blockx. 13 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 10 (eigen cursivering). huur 14 ) op grond waarvan de overeenkomst van rechtswege eindigt op de bedongen einddatum, zonder dat een opzegging vereist is. De toevoeging dat de huurder geen recht heeft op hernieuwing is overbodig (en veeleer onbegrijpbaar zonder samenlezing met art. 13 Handelshuurwet). Niets belet de partijen om een kortetermijnhandelshuur een of meerdere keren te verlengen, althans voor zover daardoor de maximumduur van 1 jaar niet wordt overschreden (zo niet, wordt de overeenkomst in een normale handelshuur geconverteerd; infra). Een dergelijke verlenging kan enkel schriftelijk. M.i. kan een en ander reeds als een optie c.q. een automatisme in de oorspronkelijke overeenkomst zélf worden opgenomen, zonder dat een afzonderlijk of nieuw geschrift vereist zou zijn. Zodoende is de creatie van een zgn. proefhuur m.i. voortaan perfect contractueel mogelijk (gezien art. 4, lid 2; infra). Een stilzwijgende verlenging is volgens de Parlementaire Stukken 15 niet mogelijk. Maar wat indien de huurder (zonder schriftelijke verlenging) bij het eindigen van de bedongen duur toch in het gehuurde goed blijft? M.i. zal artikel 1738 BW dan toepassing vinden, nl. een stilzwijgende wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft, althans voor zover de totale duur daardoor niet meer dan 1 jaar bedraagt; zo niet, zal de Handelshuurwet van toepassing worden op de huurovereenkomst (vanaf aanvang) (bij toepassing van art. 4, lid 2 van het decreet; infra). Dat een dergelijke verlenging onder dezelfde voorwaarden dient te geschieden, impliceert m.i. overigens niet dat ze steeds dezelfde duur als de oorspronkelijke huur dient te hebben. Een verlenging met 3 maanden na een oorspronkelijke huur van 6 maanden (en vice versa) is dus niet uitgesloten. Wat de decreetgever allicht beoogt, is dat de huurvoorwaarden (m.n. de huurprijs) niet zouden worden verzwaard indien de huurder (wegens het succes van zijn zaak) om een verlenging verzoekt. 11. Artikel 4, lid 2 van het decreet bepaalt dat zodra op grond van opeenvolgende verlengingen de totale duur van de huur langer is dan één jaar, de huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet valt en geacht wordt te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. De duur van de huur moet te allen tijde minder dan 1 jaar bedragen, ongeacht het aantal verlengingen van de overeenkomst; wordt deze drempel overschreden, dan volgt een automatische en retroactieve herkwalificatie van de huur als een normale handelshuur (die onder de Handelshuurwet valt en derhalve van rechtswege een minimumduur van 9 jaar heeft 16 ). De totale duur van de huur moet worden begrepen als de totale duur van het ononderbroken genot door de huur- 14 Cass. 11 september 1987, Arr.Cass. 1987-88, nr. 23, RW 1988-89, 1322, noot Van Oevelen; Cass. 7 maart 1979, Arr.Cass. 1978-79, 799, RW 1979-80, 306. 15 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 11. 16 Zie Cass. 14 januari 2008, Arr.Cass. 2008, nr. 23, RW 2010-11, 145. tbo 2016 397

Kristof Vanhove der (aangezien de decreetgever ook opeenvolgende nieuwe huurovereenkomsten van korte duur met deze (sanctie)bepaling viseert (en niet enkel verlengingen). 17 De feitelijke situatie primeert derhalve op de juridische kwalificatie van de verlenging, teneinde een omzeiling van de Handelshuurwet vermijden. 12. Luidens artikel 5 van het decreet kan de huurder kan te allen tijde de lopende huur beëindigen, mits hij een maand van tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. De opzeggingsmodaliteiten kunnen eventueel worden versoepeld ten voordele van de huurder (bv. een opzeggingstermijn van minder dan 1 maand). De verhuurder beschikt daarentegen niet over een vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid (en die kan hem m.i. evenmin contractueel worden geboden, gezien de uitdrukkelijke wens van de decreetgever in dat verband 18 ). Het woord evenwel in artikel 5 is verwarrend, nu het een contrast met artikel 4, lid 2 van het decreet sugereert (dat in de conversie in een normale handelshuur voorziet), wat niet bedoeld is. Ook de termen van tevoren zijn ongelukkig. Ze zijn ontleend aan artikel 3, lid 3 Handelshuurwet dat voorziet in een opzegging tegen het einde van elke driejarige periode, terwijl artikel 5 van het decreet een opzegging te allen tijde mogelijk acht. Beter ware dus: te allen tijde, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 maand. 13. Op grond van artikel 6 van het decreet kunnen partijen eveneens te allen tijde de lopende huur beëindigen in onderling akkoord, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij geschrift. Zulks kan ook om een nieuwe huurovereenkomst op te stellen die (wel) onder de toepassing van de Handelshuurwet valt. Deze laatste toevoeging heeft weinig (tot geen) toegevoegde waarde; vermits partijen om welke reden dan ook de huur in onderling akkoord kunnen beëindigen, kunnen zij zulks evident ook om een normale handelshuur te sluiten. Anders dan in artikel 3, lid 4 Handelshuurwet moet het beëindigingsakkoord niet bij notariële akte of vonnis worden vastgesteld; een geschrift volstaat. Naar analogie met artikel 3, lid 4 Handelshuurwet is het geschrift een geldigheidsvoorwaarde voor de beëindiging; zonder geschrift is de beëindiging (relatief) nietig (in het voordeel van de huurder). 19 14. Noch bij de contractuele beëindiging van de huurovereenkomst in toepassing van artikel 6, noch bij een voortijdige beeindiging ervan (waarmee enkel een opzegging door de huurder bij toepassing van art. 5 van het decreet kan zijn bedoeld), heeft de huurder recht op enige vergoeding voor zijn uitzetting, tenzij anders is overeengekomen (art. 7 Decreet). Andersluidende overeenkomsten zullen in de praktijk niet voorkomen. Hoewel zulks niet uitdrukkelijk is bepaald, heeft de huurder evenmin 17 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 10. 18 Zie Parl. Voorb. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, p. 11. 19 Vgl. Cass. 15 november 2002, Arr.Cass. 2002, nr. 607, RW 2005-06, 141; zie ook K. Vanhove, Handelshuur, nr. 121. recht op enige vergoeding bij het normale einde van de huur (bij toepassing van art. 4, lid 1 decreet). V. Huurprijs 15. Artikel 8, lid 1 van het decreet bepaalt dat de op het onroerend goed van toepassing zijnde belastingen worden geacht in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders wordt overeengekomen. In de praktijk zal de huurprijs allicht steevast met uitsluiting van de belastingen worden bedongen (wat niet belet dat de belastingen als een forfaitair onderdeel van de kosten en lasten worden bedongen). Van belang is alleszins dat in dergelijk geval uitdrukkelijk moet worden gestipuleerd dat de huurprijs niet de belastingen omvat (zo niet, geldt het vermoeden van art. 8, lid 1). Volgens de Parlementaire Stukken zou deze bepaling behoudens afwijkende clausule ook impliceren dat de verhuurder tot registratie van de overeenkomst gehouden is. 20 16. Artikel 8, lid 2 van het decreet bepaalt dat de kosten van de nutsvoorzieningen van het onroerend goed ten laste van de huurder zijn en met alle middelen bewezen kunnen worden. Vooreerst moet worden opgemerkt dat deze bepaling beperkt is tot nutsvoorzieningen en alle andere privatieve lasten c.q. gemeenschappelijke kosten en lasten (die geen nutsvoorzieningen zijn) door het gemene recht beheerst blijven. De contractvrijheid blijft overeind. De vraag rijst of deze bepaling een forfaitaire begroting van de kosten van nutsvoorzieningen (al dan niet tezamen met andere kosten en lasten) uitsluit en steeds de werkelijke kosten moeten worden aangerekend; immers, wie kan de de kosten met alle middelen van recht bewijzen? De huurder of de verhuurder? M.i. doet deze bepaling geen afbreuk aan artikel 1728ter BW (zodat een forfaitaire begroting mogelijk blijft én bindend is). VI. Verbouwingen 17. Artikel 9 van het decreet bepaalt dat, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, de huurder het recht heeft om aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan, op voorwaarde dat daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komt, en op voorwaarde dat hij de verhuurder voor de aanvang van de werken daarvan schriftelijk in kennis stelt. Deze bepaling is duidelijk geïnspireerd op artikel 7 Handelshuurwet. Nochtans zijn er frappante verschillen. Terwijl artikel 7 Handelshuurwet van dwingend recht is en contractuele verbodsbepalingen terzijde kunnen worden geschoven door dit recht dat de huurder rechtstreeks uit de wet put 21, 20 Parl. Voorb. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, p. 11. 21 K. Vanhove, Handelshuur, nr. 100. Zie ook Cass. 3 juni 2004, Arr.Cass. 2004, nr. 301, RW 2004-05, 1143, noot Mertens. 398 intersentia

Doctrine is het verbouwrecht in het decreet slechts van aanvullend recht. Het hoeft geen betoog dat er in de praktijk geen recht op verbouwingen zal zijn, en deze bepaling (en navolgende) dode letter zal blijken (blijven). A fortiori, nu er niet in een verzetsmogelijkheid voor de verhuurder is voorzien (zoals dat in art. 7 Handelshuurwet het geval is); een loutere kennisgeving door de huurder van zijn voornemen werken uit te voeren (zonder plannen en bestekken) volstaat immers volgens artikel 9 van het decreet. Elke verhuurder zal het zekere voor het onzekere nemen en een contractueel verbod op (alle) verbouwingen (behoudens zijn uitdrukkelijke toestemming) stipuleren. Ten slotte is de financiële bovengrens van de verbouwingen die de huurder zou kunnen uitvoeren (indien er geen contractueel andersluidende regeling zou zijn), beperkt tot 1 jaar huur. 18. Artikel 10, lid 1 van het decreet bepaalt aansluitend op artikel 9 decreet dat ingeval er werken worden uitgevoerd zonder instemming of machtiging of zonder dat de bepalingen daarvan in acht worden genomen, de verhuurder de werken kan doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en vóór registratie. Deze bepaling is onzinnig; de decreetgever neemt de inhoud van artikel 7, lid 5 Handelshuurwet integraal over, doch vergeet dat hij de verzetsmogelijkheid in hoofde van de verhuurder, in voorkomend geval gevolgd door een verplichte tussenkomst van de rechter die de huurder alsnog kan machtigen tot de werken (art. 7, lid 1 t.e.m. 5), niet heeft overgenomen in artikel 9 van het decreet De huurder behoeft helemaal geen instemming ; een eenvoudige kennisgeving volstaat; noch kan er sprake zijn van een machtiging of het niet naleven van de bepalingen daarvan. Kortom: deze bepaling kan (sowieso) nooit toepassing krijgen. Artikel 10, lid 2 decreet bepaalt verder dat de verhuurder toegang heeft tot de werken en dat hij alle lasthebbers naar hun keus daarheen kan afvaardigen. Volgens lid 3 geschiedt de uitvoering van de door de huurder ondernomen werken op zijn risico. Aansluitend bepaalt artikel 11 van het decreet dat de verhuurder hetzij vóór, hetzij tijdens de uitvoering van de werken kan eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar, zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar, uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken. Indien de huurder bij eerste aanmaning van de verhuurder het bewijs niet levert van het bestaan van een toereikend verzekeringscontract en van de betaling van de premie, is de verhuurder gerechtigd de werken te laten stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en vóór registratie. Het verbod kan niet worden opgeheven tenzij het bewijs van de verzekering en van de betaling van de premie wordt geleverd. Deze bepaling is een herneming van artikel 8 Handelshuurwet. 19. Artikel 12 van het decreet stipuleert dat wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder kan vorderen. Indien hij verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd. Deze bepaling is geïnspireerd op artikel 9 Handelshuurwet, dat evenwel bepaalt dat werken op kosten van de huurder (in toepassing van art. 7 Handelshuurwet uitgevoerd) niet verwijderd kunnen worden op het einde van de huur. Artikel 12 van het decreet hanteert daarentegen een omgekeerd principe: de verhuurder kan wél de verwijdering ervan vorderen. Een contractuele afwijking van deze decretale regeling is mogelijk (het betreft aanvullend recht). Vermits artikel 9 van het decreet in de regel zal worden uitgesloten (supra), en artikel 12 van het decreet m.i. enkel slaat op de werken uitgevoerd in toepassing van voormeld artikel 9 22, is het aangewezen om een uitdrukkelijke regeling op te nemen aangaande het lot van eventuele werken die (contractueel) zouden worden toegelaten (en waarvan de inhoud allicht zal overeenstemmen met art. 12 van het decreet) (zo niet, geldt het gemene recht wat het lot van de uitgevoerde werken betreft 23 ). VII. Onderhuur, huuroverdracht en vervreemding 20. Artikel 13 van het decreet verbiedt overdracht van huur en onderhuur. Het betreft een regel van dwingend recht. M.i. is de beschermde partij in dit artikel evenwel de verhuurder. Zodoende kan een verhuurder in weerwil van deze bepaling (contracuteel) instemmen met een onderverhuring (bv. in franchiseverband; brouwerijverhoudingen) of met een overdracht van huur (bv. aan een verbonden vennootschap) (en afstand doen van de eventuele nietigheid). Dat wordt ook met zoveel woorden erkend in de Parlementaire Stukken. 24 Te denken valt aan een pop-up-bar (of brasserie) waarbij een brouwerij als hoofdhuurder fungeert en de eigenlijke handelszaak door de onderhuurder wordt uitgebaat. Hoewel artikel 2 van het decreet de bewoordingen of door een onderhuurder (wat de realisatie van de bestemming tot kleinhandel/ambacht betreft) uit artikel 1 Handelshuurwet niet heeft hernomen (cf. supra), moet m.i. worden aanvaard dat in zulk geval zowel de hoofdhuur als de onderhuur integraal (en uitsluitend) door de bepalingen van het decreet worden beheerst (en niet door de Handelshuurwet, ondanks de bewoordingen van artikel 1 Handelshuurwet); uiteraard voor zover de duur van de hoofdhuur (en de onderhuur) niet meer dan 1 jaar bedraagt. 22 Cf. Cass. 20 oktober 2003, Arr.Cass. 2003, nr. 512, RW 2003-04, 1344, noot Mosselmans, T.Vred. 2005, 135, noot Dambre. 23 Daarover o.m. K. Vanhove, Handelshuur, nr. 368. 24 Parl.St. Vl.Parl. 2015-16, 598, nr. 1, 12: Aangezien het gaat om een huurovereenkomst van beperkte duur, is het niet zinvol om overdracht van huur en onderhuur toe te staan. Die zijn dan ook verboden. Vanzelfsprekend kunnen partijen daarvan, tijdens de uitvoering van de huurovereenkomst, afwijken in onderlinge overeenkomst. tbo 2016 399

Kristof Vanhove 21. Luidens artikel 14 van het decreet leeft hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de geregistreerde huurovereenkomst na, en kan hij de huurder er niet uitzetten, behoudens de toepassing van artikel 4. Vooreerst moet worden opgemerkt dat de verwijzing naar artikel 4 van het decreet m.i. onjuist is; allicht wordt artikel 6 bedoeld (nl. een beëindiging in onderling akkoord). Voorts moet worden benadrukt dat artikel 14 enkel de nakoming van een geregistreede huurovereenkomst oplegt. In die zin vormt deze bepaling een (beperkte) herneming van artikel 1743 BW, op grond waarvan een verkrijger ten bijzondere titel inderdaad gehouden is de lopende huurovereenkomst met vaste datum na te komen. Ook indien de huur op andere gronden dan registratie over een vaste datum beschikt (art. 1328 BW) moet de verkrijger de huur uiteraard nakomen (op grond van art. 1743 BW, dat m.i. primeert op art. 14 van het decreet). Wel kan m.i. worden aanvaard dat een eventueel uitzettingsbeding op grond van artikel 14 van het decreet voor nietgeschreven wordt gehouden ( en kan hij de huurder er niet uitzetten ). Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum, dan zal een eventuele verkrijger de huurder zonder meer kunnen uitzetten (bij toepassing van art. 1743 BW). VIII. Rechtspleging dit soort contracten te creëeren (buiten de klassieke handelshuur), zonder ze (ipso facto) integraal aan het gemene recht te onderwerpen (zoals dat voor de gelegenheidsverhuringen voorheen het geval was). Het voorstel van decreet wil rechtszekerheid brengen door een eenvoudig en duidelijk juridisch kader te bieden voor een huur van korte termijn van detailhandelszaken. (parl. voorb.) Of dit opzet geheel geslaagd is, durf ik te betwijfelen; bovenstaande analyse van het decreet leert dat het gros van de rechten en verplichtingen van partijen (voor zover ze niet de duur c.q. (vroegtijdige) beëindiging betreffen) nog steeds door de partijautonomie dan wel (bij gebrek aan een specifieke regeling) het gemene huurrecht onderworpen zijn. Het decreet is een eerste (weliswaar beperkte) stap naar flexibiliteit inzake de duur van handelshuurovereenkomsten; in een volgende fase moet de decreetgever een stapje verder gaan, en de principiële mogelijkheid creëeren om in onderling akkoord, doch onder toezicht van een neutrale derde (de rechter), van de negenjarige duur af te wijken (en niet slechts voor een duur beperkt tot 1 jaar), door bepalingen die van het wettelijke regime afwijken toe te laten, mits ze vooraf door een rechter gehomologeerd zijn. 25 Ten slotte, moet een onaanvaardbare legistieke slordigheid mij van het hart. Wetgeving is geen pop up -gegeven, maar moet via duidelijke maximes streven naar tijdloosheid. 22. Tot slot bevat het decreet een aantal bepalingen inzake de (gerechtelijke) procedurele behandeling van geschillen (identiek aan de bepalingen uit de Handelshuurwet). De vrederechter van de plaats waar het verhuurde goed (of dat met het hoogste K.I. indien er meerdere zijn) is bevoegd (art. 15). Voorts werd in de mogelijkheid van minnelijke schikking (vgl. art. 30 Handelshuurwet) voorzien (art. 16). Alle vonnissen bij toepassing van het Decreet gewezen zijn vatbaar voor hoger beroep (art. 17); ze zijn uitvoerbaar bij voorraad (art. 18) (vgl. art. 31 Handelshuurwet). IX. Inwerkingtreding 23. Het decreet van 8 juni 2016 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 26 juli 2016 en trad zodoende in werking op 1 september 2016. De bepalingen ervan zijn niet van toepassing op (op dat ogenblik) lopende huurovereenkomsten (zie art. 20 Decreet). X. Conclusie 24. Vooreerst moet worden toegejuicht dat een handelshuurovereenkomst voor korte duur voortaan mogelijk is. M.i. had men deze mogelijkheid van korteduurhandelshuur als uitzondering op het klassieke regime van de Handelshuurwet beter niet in een afzonderlijk decreet ingeschreven, maar ze in de Handelshuurwet zelf opgenomen. De ratio van deze separate regelgeving is de wens een eigen beperkt regime voor 25 Zie mijn pleidooi, in navolging van het Nederlandse recht: K. Vanhove, Handelshuur, nr. 386, p. 514. 400 intersentia