Pagina 1 van 10
Pagina 2 van 10 The Music Space The Music Space is ontstaan uit de Studio Frank Rijk, waarin ik dat de afgelopen 5 jaar een opnamestudio en een oefenruimte heb geëxploiteerd. De opnameruimte wordt ook veel verhuurd als oefenruimte, in praktijk verhuur ik dus 2 oefenruimtes. Daar naast zijn er 3 ruimtes die aan vaste partijen worden verhuurd als muziekstudio/productie ruimte. Het grootste deel van mijn huidige inkomsten komt van de twee oefenruimtes. Zonder reclame is de bezetting hoog genoeg om een inkomen te genereren. In 2014 en 2015 heb ik voor het eerst winst geboekt, beide rond de 20.000. Het pand waarin mijn ruimtes zich bevinden staat echter op de slooplijst. Het contract loopt in april 2017 af. Daarom ben ik op zoek gegaan naar een nieuwe locatie om mijn werkzaamheden voort te zetten. Daarbij heb ik gezocht naar een plek waar ik meer oefenruimtes kon bouwen, om meer inkomsten te kunnen creëren. Muziek is een onzekere inkomstenbron, maar oefenruimtes zijn altijd nodig. De vraag is groot. Bovendien zijn mijn ruimtes netter en beter geluidsdicht gemaakt dan die van de concurrent, wat ervoor zorgt dat mijn klanten graag terug komen. Via Socius wonen werd mij het aanbod gedaan om in hun nieuwe project mijn nieuwe ruimtes te bouwen. Het bestuur van die organisatie bestaat uit dezelfde mensen die mij mijn huidige ruimtes hebben verhuurd en mij ook hebben bijgestaan in de ontwikkeling ervan. De relatie is dus goed en de omstandigheden zijn gunstig. De nieuwe locatie is aan de Ravellaan 96 in Utrecht. Daar zijn 180 woningen gerealiseerd, er zijn plekken voor kunstenaars en creatieve bedrijven en er is een horeca gelegenheid. Een bruisende plek dus. Ook deze locatie is tijdelijk. Er is zekerheid tot en met 2025. Dat is natuurlijk een nadeel. Het voordeel is echter dat er voor de ruimte die ik gebruik geen huur wordt gerekend, enkel servicekosten. Daardoor zijn de kosten erg laag. Ik zie dit als een kans om mijn ideeën uit te proberen en mijn bedrijf uit te breiden. De samenwerking met Socius betekent overigens ook dat locaties in andere steden mogelijk zijn. Zij hebben namelijk panden door het hele land, bijvoorbeeld n Den Haag en Amsterdam. Kijk voor meer informatie op sociuswonen.nl Al vanaf het begin was het mijn doel om meer ruimtes te bouwen. Nu krijg ik die kans en ik wil hem grijpen. Als dit project op zijn einde loopt, of hopelijk al eerder, zoek ik een permanente locatie. De blik is dus altijd op de toekomst en op het creëren van een groot, zelfstandig bedrijf. De locatie aan de Ravellaan hoop ik in september te kunnen openen. Als het niet lukt met 6 ruimtes te openen, dan toch met 3. De missie The Music Space heeft als doel muziekruimtes te creëren voor alle soorten muzikanten. Van amateurs die af en toe samen komen om lekker te spelen, tot professionals die een eigen ruimte nodig hebben om hun vak te kunnen beoefenen. The Music Space wil muziek in al zijn vormen de ruimte bieden en bijdragen aan de ontwikkeling van de muziek en van de makers.
Pagina 3 van 10 Studio Frank Rijk Omdat Studio Frank Rijk zoals gezegd de basis vormt voor deze nieuwe onderneming, geef ik hier iets meer informatie over de investeringen en opbrengsten die daarbij zijn komen kijken. In eerste instantie heb ik 5000,- geleend van mijn oma. Later heeft zij me nog 2000 belastingvrij geschonken. Dat geld heb ik gebruikt om de oefenruimte te bouwen. In de tussentijd werkte ik als freelance geluidstechnicus om in mijn onderhoud te voorzien. Terwijl ik dit bouwde raakte ik aan de praat met Stichting Tijdelijk wonen (later STW Nelderland en nu Socius Wonen). We kregen het gezamenlijke plan om in de kelder aan de Archimedeslaan 10 oefenruimtes te bouwen die ik zou exploiteren. Helaas ging dat plan niet door vanwege bezwaren van de raad van bestuur van Stichting Tijdelijk Wonen. Omdat die stichting wel graag muziekruimtes wilde en omdat ze vertrouwen in mij hadden, wilden ze me steunen bij de bouw van mijn opnamestudio. Daarvoor hebben ze mij het geld geleend dat ik nodig had om die ruimte af te bouwen. Het terugbetalen vond plaats in de vorm van maandelijkse bedragen in plaats van huur. Het maandelijkse bedrag is 400. Dat is inclusief de rente. De looptijd is 5 jaar. In totaal heb ik op deze manier dus (12x400)x5= 24000 geïnvesteerd. Verdere investeringen zijn gekomen van lopend krediet van de Rabobank en schenkingen van familie. Vanuit de erfenis van mijn opa en oma was er veel mogelijk. Dit zijn geen hele grote bedragen. Het totaal is nog eens 5000,-. Alles bij elkaar komt dat op 36000 aan investeringen. Daarvan heb ik 4 ruimtes gebouwd (de oefenruimte, plus de studio die uit 3 ruimtes bestaat) en ingericht. Bovendien heb ik heel erg veel geleerd en ben ik al 5 jaar volledig zelfstandig. De eerste jaren is er natuurlijk geen winst gemaakt. De laatste jaren echter wel. De jaarcijfers van 2013 en 2014 zijn bijgevoegd in de bijlage. Daarbij wil ik opmerken dat werk in mijn bedrijf zich beperkt tot ongeveer 12 uur per week. De rest doe ik omdat ik het leuk vind :) Studio Frank Rijk verdient dus vooral geld met de verhuur van oefenruimtes per dagdeel. De verhuur van vaste ruimtes aan muziekanten/producers (zij hebben dus een eigen studio die ze van mij huren) is echter een goede tweede plek. Het nadeel is dat het plafond voor inkomsten lager ligt. Het voordeel is dat de inkomsten zeker en regelmatig zijn.
Pagina 4 van 10 De Ruimtes Voor de bouw en inrichting van de oefenruimtes maken we gebruik van kennis en ervaring die is opgedaan bij de oefenruimtes van Studio Frank Rijk aan de Archimedeslaan 16 in Utrecht. De opnameruimte en de oefenruimte van de Studio Frank Rijk staan model voor de oefenruimtes van The Music Space wat betreft geluidsisolatie, akoestiek en uitstraling. De studio ruimte: De oefenruimte: De geluidsisolatie is zo goed dat verschillende bands tegelijkertijd kunnen repeteren zonder last van elkaar te hebben. De akoestiek is prettig voor muzikanten en de uitstraling is fris en professioneel. Door deze twee eigenschappen kunnen we met deze ruimtes goed concurreren op kwaliteit. De ruimtes worden gebouwd middels het doos in doos principe. Voor elke ruimte wordt in feite een nieuwe ruimte gebouwd, binnen de bestaande structuur. Hiervoor worden houten frames gebouwd. Deze worden gevuld met minerale wol en bedekt met 5 lagen gipsplaten. De vloer wordt zwevend gemaakt door gebruik van zwevende vloerplaten zoals bijvoorbeeld de Knauf Brio zwevende vloer platen
Pagina 5 van 10 Het bedrijfsmodel Momenteel wordt ingezet op oefenruimtes, maar ook productiestudio s en opnamestudio s vallen onder de producten die ik wil aanbieden. Bij alle ruimtes staat de kwaliteit centraal. Door deel uit te maken van sociale projecten zoals De Ravel komen de ruimtes heel dicht bij de mensen die er gebruik van maken. Dankzij de gunstige afspraken met Socius BV, de partij waar we de ruimtes van huren, zijn de vaste lasten voor TMS laag. Er wordt geen huur betaald, enkel servicekosten. Deze zijn in praktijk beperkt tot energiekosten, die worden geschat op 150,-. Een eigen meterkast met verbruiksmeter zal worden geplaatst door Socius BV, waardoor er op jaarbasis wordt afgerekend op basis van het daadwerkelijke gebruik. Er zijn twee manieren waarop de loonkosten laag worden gehouden. Er zijn afspraken met Kantien (de horeca ondernemer in het pand). Zij zijn bereid een deel van het dagelijkse beheer te doen op commissiebasis. Onze openingstijden lopen daarom gelijk. TMS hoeft dan geen vast personeel aanwezig te hebben. Bovendien, omdat klanten vooraf online boeken, weten we altijd of er klanten zullen zijn en zal er dus nooit onnodig personeel aan het werk zijn. We werken ook aan de mogelijkheid voor vaste klanten om zichzelf binnen te laten, zodat er dan geen personeel aanwezig hoeft te zijn. Dat levert dan geen extra loonkosten op. Door in de verbouwing veel arbeid voor eigen rekening te nemen en te werken met hergebruikte bouwmaterialen wordt er op de initiële investering bespaard.
Pagina 6 van 10 Financieel overzicht en verwachtingen Hier geef ik aan wat de verwachtte benodigde investering zal zijn. Ook wordt een financiële prognose voor de eerste drie jaar behandeld. Initiële financieringsbehoefte De financieringsbehoefte bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel is de verbouwing, het tweede is de inrichting. Voor de verbouwing is soms een schatting gemaakt, maar waar mogelijk is gebruik gemaakt van offertes. Het grootste deel van deze post bestaat uit bouwmateriaal. Er is echter ook een post genaamd arbeid. Deze is bedoeld voor het opvangen van werkzaamheden die niet door TMS zelf uitgevoerd kunnen worden. Dit zijn bijvoorbeeld specialistische werkzaamheden zoals installatie, maar ook simpele werkzaamheden waarbij extra handen van pas komen. Door voor deze simpele werkzaamheden arbeid in te huren kan de oplevering versneld worden. Voorbeelden zijn materiaal sjouwen, laminaat leggen en gipswanden plaatsen. Hieronder is de financieringsbehoefte kort weergegeven. Voor een uitgebreide uiteenzetting verwijs ik naar de bijlage Initiele kosten TMS. financieringsbehoefte kostenposten Totaal ex btw btw totaal in btw bouwmateriaal en arbeid 57.861,60 10.611,91 68.421,01 inrichting 42.050,00 8.867,25 51.092,25 marketing 1.500,00 315,00 1.815,00 Rabobank 3.500,00 0,00 0,00 Crowdaboutnow 338,04 194,79 1.213,28 Totaal 105.249,63 19.673,95 126.041,54 De posten bestaan uit de volgende dingen: bouwmateriaal en arbeid omvat alle kosten voor de aanleg van 6 geluiddicht gemaakte oefenruimtes inclusief airconditioning. De post inrichting omvat alle kosten voor het aankleden en van apparatuur voorzien van de ruimtes, inclusief verlichting en het aanpassen van de akoestiek. De post marketing omvat alle kosten die te maken hebben met papieren media, sociale media en zichtbaarheid op het terrein van de Ravellaan. De Post Crowdaboutnow omvat de opstartkosten voor de dienst die crowdabaoutnow.com levert. De btw kan vrij snel terug gevorderd worden, nog voor de opening en in gebruik name. Dat bedrag zal dan als reserve fungeren. Eigen inbreng De eigen inbreng bestaat vooral uit arbeid, maar zal ook bestaan uit een investering in bouwmateriaal in de periode dat de financiering nog niet rond is. Zo kan het project vast op gang komen terwijl ik nog naar investeerders zoek. Financieringsbehoefte en Crowdinvestment
Pagina 7 van 10 Voor een deel van de financiering wordt gebruik gemaakt crowdinvestment. Daarbij wordt zowel zakelijke als particuliere partijen de kans geboden te investeren tegen een aantrekkelijk rendement. We gaan gebruik maken van de diensten van crowdaboutnow.com. Alle investeringen lopen via deze partij, waardoor investeerders met een ervaren en betrouwbare partij een contract sluiten. Het rendement wordt nu gesteld op 4% per jaar over 5 jaar. Het gebruik van crowdaboutnow.com levert exposure op en neemt ons administratie uit handen. Daar zijn natuurlijk kosten aan verbonden. crowdaboutnow.com vraagt 1% van het doelbedrag van de financiering als aanbetaling. Daarbij komt een administratie fee van 2,2% van het opgehaalde bedrag per jaar, met een maximum van 8%. De eerste 4 jaar betalen we daarom deze administratie fee. De betaling van rente en het terugbetalen van het geleende bedrag vinden jaarlijks plaats en de rente wordt steeds betaald over het totaal van het geleende bedrag. Een rendement van 4% per jaar wordt over een periode van 5 jaar dus een totaal rendement van 20%. Rabobank Voor een deel van de financiering ben ik gaan praten met mijn bank, de Rabobank. Zoals hierboven te lezen is, is de crowdfunding erg duur. De Rabobank staat in principe positief tegenover het verlenen van een lening. Zij zijn bereid aan te vullen waar nodig. Dat wil zeggen, als ik de helft van mijn financieringsbehoefte elders kan vinden, dan zijn zij bereid de andere helft bij te leggen. Dat is geen harde toezegging, maar een stem van vertrouwen in het plan. De voorwaarden zijn bij de bank aan de ene kant gunstiger, de rente is ongeveer 7%, er zijn wat fees waarvan de hoogte afhankelijk is van de lening, maar die komen op ongeveer 3500,-. Aan de andere kant heeft zo n lening een vaste looptijd, namelijk 5 jaar. Een lening bij Crowdaboutnow kan een veel langere looptijd hebben en een langere aflossingsvrije periode, wat de maandelijkse kosten drukt. Het plan is de totale investering in 3 fasen terug te betalen. In het eerste jaar zal de aflossing bij de Rabobank al gaan lopen, vanaf 1-1-2017. De directe leningen van andere partijen kunnen vanaf 1-1-2018 afgelost gaan worden. In het eerste jaar kan er eventueel wel vast rente worden betaald. Voor de leningen via Crowdaboutnow spreek ik een aflossingsvrije periode van 2 jaar af. De aflossing en rentebetaling vindt dus pas plaats vanaf 1-1-2019. Op deze manier worden de kosten in de eerste periode laag gehouden. Directe leningen en investeringen Naast de bovengenoemde opties zoek ik partijen die geïnteresseerd zijn om geld te lenen of op een andere manier te investeren zonder tussenkomst van een derde partij. De bedragen zijn helemaal aan degene die de lening wil verlenen. De rente zal markt conform (5-7%) zijn. De looptijd is in principe 5 jaar, maar kan en ook afhankelijk zijn van de hoogte van de lening. Als ik op deze manier de crowdfunding kan minimaliseren is dat gunstig, omdat ik dan zo weinig mogelijk gebruik maak van de duurste optie. Ik vraag wel een aflossingsvrije periode van in ieder geval een jaar, om het bedrijf op gang te krijgen en de nodige inkomsten mogelijk te maken. Voor deze leningen zal natuurlijk een contract worden opgesteld waarin alle voorwaarden rondom aflossing en terugbetalen zullen worden vastgelegd, inclusief termijnen e.d. Verwachte inkomsten Ravellaan
Pagina 8 van 10 Op basis van de ervaringen van de afgelopen 5 jaar denk ik de volgende inkomsten te kunnen genereren uit de 6 nieuwe oefenruimtes. De kosten voor de financiering zijn: De totale vaste lasten:
Pagina 9 van 10 Deze gegevens geven de volgende balans: Het eerste jaar zal er een klein verlies zijn dat kan worden opgevangen door de buffer die met de teruggekregen btw is opgebouwd. Het tweede jaar kan er al winst worden gemaakt, omdat de gemiddelde bezetting oploopt. De winst neemt eerst wat af, omdat de kosten voor het aflossen van de leningen wat oplopen. Bovendien zal er met een hogere bezetting meer geld moeten worden uitgegeven aan loon voor een werknemer die de meeste dagelijkse taken op zich neemt. Noodoplossing Wat als het niet loopt? Zoals gezegd, komt een deel van de inkomsten van Studio Frank Rijk uit de verhuur van zelfstandige studio s aan muziekanten en producers. Ook daar is veel vraag naar. Het plafond voor inkomsten is lager, maar de inkomsten zijn vast en betrouwbaar. Bovendien is er voor de verhuur van zulke ruimtes een minder grote investering nodig, de ruimtes hoeven immers niet volledig ingericht te worden. Om de inkomsten in de eerste periode sneller op peil te krijgen kan er daarom worden gekozen voor de verhuur van een aantal ruimtes aan vaste partijen. Daarmee zouden de kosten gedekt kunnen worden. De ruimtes kunnen later alsnog als oefenruimte per dagdeel verhuurd worden.
Pagina 10 van 10