Hooivork II De Moer aanpassing beeldkwaliteitsplan discussienota 15 september 2014 1 Introductie en vraagstelling Het huidige beeldkwaliteitplan (maart 2011) voor de ontwikkellocatie Hooivork II wordt door de markt als te stringent ervaren. Dit ondanks het feit dat er al een gedeeltelijke wijziging is vastgesteld (dd 22 september 2011), waarbij voor vrijstaande woningen de eisen aan de kapvorm en het maximale dakoverstek wat versoepeld zijn. Daarnaast spelen er initiatieven (CPO) die bij het opstellen van de huidige stedenbouwkundige (en juridisch-planologische) kaders niet voorzien waren. De gemeente Kaatsheuvel is bereid om in te spelen op de actuele ontwikkelvragen, mits de beoogde ruimtelijke basiskwaliteit van het nieuwe woonmilieu niet wordt aangetast. Deze notitie verkend de mogelijke aanpassingen van het huidige beeldkwaliteitplan. 2 Stand van zaken Op de helft van de oorspronkelijk beoogde 34 kavels zijn inmiddels 17 woningen gerealiseerd (waarvan 16 in één bouwstroom binnen de formule van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)): Op de kavels 1 t/m 9 rijwoningen. Op de kavels 10 + 11 en 13 + 14 tweekappers Op de kavels 16 en 17 een tweekapper. Op kavel 22 een vrijstaande woning. Op kavel 24 een vrijstaande woning. Voor de kavels 32, 33 en 34 vindt momenteel in een CPO-verband een verkenning plaats voor de ontwikkeling van een 8-tal woningen voor senioren.
3 Op welke onderdelen het huidige beeldkwaliteitplan aanpassen? De algemene toelichtende onderdelen en de basisgedachte achter ruimtelijke identiteit en kwaliteit van het woonmilieu, zoals verwoord in het huidige beeldkwaliteitplan uit 2011, blijven van kracht. Het gaat daarbij om de volgende hoofstukken: Inleiding (pagina 4, 5) Visie ontwikkelingslocatie Hooivork II, De Moer (pagina 6, 7). Alleen de interpretatie en uitwerking van de 3 e alinea wordt iets liberaler. Stedenbouwkundig ontwerp (pagina 8, 9, 10 en 11). De verkaveling langs de entree vanaf de Middelstraat kan wijzigen. Van 3 kavels voor vrijstaande woningen naar maximaal 8 kavels voor geschakelde woningen. Dit heeft gevolgen voor de uitwerking van de beeldkwaliteitkaders van de gebouwde objecten. Beeldkwaliteit openbare ruimte (pagina 16, 17). Voor de nog te ontwikkelen kavels krijgt het hoofdstuk Beeldkwaliteit gebouwde objecten enkele aanpassingen. De aanpassingen betreffen de onderdelen: Situering en oriëntatie, Architectuur, massa, bouwvorm Erfafscheidingen Kleur- en materiaal palet. De mogelijke omzetting van de kavelnummers 32, 33 en 34 van vrijstaande woningen naar een kavelstrook met maximaal 8 geschakelde woningen voor senioren vraagt, vanwege de bijzondere ligging aan de buurtentree en de lengte van de zone, om een apart kavelpaspoort. Vanwege de bijzondere stedenbouwkundige positie en de omzetting naar een plot voor een vrijstaande woning voor perceelnr. 23, is voor dit kavel ook een optioneel kavelpaspoort gemaakt dat ruimte biedt voor een andere benadering. Voor de resterende kavels zijn de bijgestelde kaders als één geheel gepresenteerd. De voorgestelde aanpassingen zijn in de volgende paragrafen als discussiestuk opgenomen. Na ambtelijk overleg en overleg met de welstandscommissie zullen opmerkingen en aanvullingen worden verwerkt. Vervolgens kan deze notitie aan B&W worden aangeboden als voorstel voor een herzien beeldkwaliteitskader voor de nog te ontwikkelen woningbouw.
4 Kavelpaspoort buurtentree (vanaf Middelstraat) Deze kavelstrook mag ingevuld worden met geschakelde en/of half vrijstaande woningen voor senioren. Het maximaal aantal kavels/woningen bedraagt 8 stuks. Situering, oriëntatie en kenmerken bouwmassa s - De woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte en hebben een eigen achtertuin of patio. - Aan de entreestraat beschikken de woningen over een voortuinstrook van tenminste 3 meter. - De hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie. Voor de (eind)woning aan de Middelstraat geldt bovendien dat de kavelinrichting, woning aan- en bijgebouwen nadrukkelijk een ruimtelijke prestatie moeten leveren als een onderdeel van de bebouwing aan het oude lint. - Bijgebouwen (vrijstaand of aangebouwd) mogen niet worden gesitueerd op de grens met het openbaar gebied. - De woningen hebben een duidelijke hoofdmassa met kap. Aangebouwde bijgebouwen mogen een plat dak hebben. - De woningen hebben tenminste 1 opstelplaats voor een auto op eigen terrein. - Bijgebouwen zoals carports/garages/ bergingen of combinaties daarvan liggen tegen de westelijke perceelgrens. Aan de Dorsvlegel mag geen doorlopende lijn van hoofdgebouwen en bijgebouwen ontstaan. Vanwege het gewenste dorpse karakter is spatiering van geschakelde hoofdbouwmassa s gewenst. - Aanbouwen (erkers, entreepartij) dienen ondergeschikt te zijn aan de gevel als geheel en sluiten aan op de architectuur van de hoofdbouwmassa. - Kappen hebben een hoofdvorm als zadeldak. Zowel een dwarskap als langskap zijn toegestaan. Eventuele dakoverstekken bedragen maximaal 50 cm. - Dakvlakken dienen als geheel herkenbaar te blijven. Dakkapellen zijn ondergeschikt aan het dakvlak en zijn onder in het dakvlak geplaatst. Nadere specificatie architectuur, bouwmassa en dakvorm - Typologie: (half)vrijstaand of geschakeld - Massaopbouw: 1 a 1,5 lagen met kap - Dakhelling: 40-60 graden - Maximale goothoogte hoofdgebouw: 3,5 a 5 meter - Maximale nokhoogte: 11 meter - Aangebouwde bijgebouwen: 1 laag met plat dak of kap
Erfafscheidingen - Groene erfafscheidingen bij voortuinen realiseren (inheemse haagsoort) met hoogte tot maximaal 1.00 meter. Inzetten op één haagsoort voor het hele CPO project. - Aan de noordzijde van de kavelstrook, bij de bocht van Dorsvlegel op de perceelgrens, bovengenoemde haag met aangeven maximale hoogte doorzetten. Kleur- en materiaalpalet Volgens het huidige beeldkwaliteitplan. Maar met de toevoeging dat baksteenarchitectuur de hoofdkarakteristiek van de hoofdbouwmassa s van de straatgevels bepaald, terwijl overige gevelvlakken ook geheel of gedeeltelijk in hout uitgevoerd mogen worden. Commentaar op en vragen bij huidig voorstel (FD architecten) - Met de voorgestelde ombouw van de kavels is ook het trottoir langs de weg verhuist van de oostzijde naar de westzijde. Op de tekening is niet duidelijk hoe dit trottoir een vervolg krijgt in het centrale deel van Hooivork II. Gelet op de diepte van de particuliere kavels (zuidzijde van de lus) kan het trottoir hier geen vervolg krijgen?! - De 8 woningen lijken als een repeterende reeks van één (dubbele) woning te zijn ontworpen. Dit los van de variatie in de kaveldiepte. Aan de zuidzijde van de reeks lijkt een voortuin van 3 meter langs de entreeweg haalbaar. Aan de noordzijde van de reeks staan de laatste 2 woningen direct aan het trottoir. Vanuit het gewenste dorpse beeld zijn voortuinen (van 3 meter met een haag op grens) gewenst. Bouwen op de perceelgrens is hier een te stedelijke oplossing. - De zuidelijke woning is ten opzichte van een vorige schets verbijzonderd (kap). Hiermee wordt de hoofdbouwmassa al meer een onderdeel van het lint van de Middelstraat. De plaatsing, oriëntatie van carport/berging en oprit zorgen er echter nog steeds voor dat er sprake is van een zijkant aan de Middelstraat. Hiervoor moet een betere oplossing komen. - De eindwoning aan de noordzijde vraagt (net als aan de zuidzijde) om een ontwerp dat beter past bij de stedenbouwkundige positie. - De indruk is dat 8 woningen met repeterende stramienen net te veel zijn om een zorgvuldig ingepast geheel te maken dat als een kwalitatief goede reeks een dorpskarakter heeft. Het advies is om 7 woningen te maken en de ruimte te benutten voor verbijzonderingen, voortuinen en goede eindkavels.
5 kavelpaspoort voor perceel nr. 23 Dit (particuliere) kavel ligt in de uiterste noordhoek van het plangebied op de overgang naar het landelijke gebied. Bijzonder aan de ligging van de kavel is voorts de situering achter de wadi en niet direct aan de straat. Daarmee lijkt het kavel geen direct adres aan de straat te hebben. De plot presenteert zich als een soort zijperceel van kavelnr. 24. (Inmiddels is op kavelnr. 24 een vrijstaande woning gerealiseerd. Op kavelnr. 23 mag ook een vrijstaande woning gerealiseerd worden). Vanwege deze bijzondere stedenbouwkundige positie is voor de te bouwen woning ook een andere benadering denkbaar dan het vigerend beeldkwaliteitplan vereist. De architectonische typologie van een schuurwoning is hier goed mogelijk. Situering, oriëntatie en kenmerken bouwmassa - De woning is vrijstaand en heeft geen directe oriëntatie op de straat. Alleen een pad/oprit geeft de woning een adres in Hooivork II. - Door de ligging is er geen sprake van een typering van de buitenruimte in termen van voortuin, zijtuin, achtertuin. - De schuurwoning bestaat uit één hoofdmassa met kap. - Bijgebouwen zijn vrijstaand en staan achter op het perceel. - Voor zover er sprake is van aanbouwen zijn deze door de kap een integraal onderdeel van het schuurvolume. - Het kavel biedt 2 opstelplaatsen voor een auto op eigen terrein. - De schuurwoning is afgedekt met een kloek zadeldak. Het dakvlak moet als geheel herkenbaar te blijven. Dakkapellen en dakvensters zijn ondergeschikt aan het dakvlak. Nadere specificatie architectuur, bouwmassa en dakvorm - Typologie: vrijstaand (schuurwoning) - Massaopbouw: 1 laag met kap - Dakhelling: 50-60 graden - Maximale goothoogte hoofdgebouw: 3,5 meter - Maximale nokhoogte: 11 meter Erfafscheidingen - Langs de grens met de wadi staat een inheemse haag met een maximale hoogte van circa 1 meter.
Kleur- en materiaalpalet De gevelvlakken van de schuurwoning zijn van hout in een zwarte, antraciete of grijze of naturelle houtkleur. Het dakvlak is voorzien van (keramische) pannen in een gesmoorde donkergrijze/zwarte kleurstelling. Een rieten dak of een combinatie van riet en pannen is ook mogelijk. voorbeelden van schuurwoningen
6 Bijgestelde kaders voor de overige kavels (12, 15, 18, 19, 20, 21 en 25 t/m 31) Situering, oriëntatie en kenmerken bouwmassa s - De woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte en hebben een eigen tuin. - De hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie (kavels 12, 15, 18 en 19). - Bijgebouwen mogen niet worden gesitueerd op de grens met het openbaar gebied. Wat is hiervan de achtergrond?!?!? Mag een uitgebouwde tuinkamer niet? Dat scheelt weer een stuk erfafscheiding. - De kavels in de west- en zuidrand (kavelnummers 25 t/m 31) beschikken over 2 opstelplaatsen voor auto s naast elkaar op eigen terrein. Dit geldt ook voor de kavelnummers 12, 15, 18 en 19. - De kavelnummers 20 en 21 hebben een opstelruimte voor 1 auto (garages niet meegerekend). - De woningen hebben een duidelijke hoofdmassa met kap. - De kap is van het type zadeldak. Zowel langs- als dwarskappen zijn toegestaan. Voor vrijstaande woningen zijn desgewenst asymmetrische kappen of samengestelde kapvormen mogelijk. Dakoverstekken bedragen maximaal 50 cm. - Dakvlakken dienen als geheel herkenbaar te blijven. Dakkapellen zijn ondergeschikt aan het dakvlak en zijn onder in het dakvlak geplaatst. - Aanbouwen aan de voorzijde (erkers, entreepartij) dienen ondergeschikt te zijn aan de gevel als geheel en sluiten aan op de architectuur van de hoofdbouwmassa. Nadere specificatie architectuur, bouwmassa en dakvorm - Typologie: vrijstaand of geschakeld - Massaopbouw vrijstaand: 1 a 1,5 lagen met kap - Massaopbouw geschakeld: 1 a 2 lagen met kap - Dakhelling: 40-60 graden - Maximale goothoogte hoofdgebouw: 3,5 a 5 meter - Maximale nokhoogte: 11 meter Erfafscheidingen - Groene erfafscheidingen bij voortuinen realiseren (inheemse haagsoort) met hoogte tot maximaal 1.00 meter. - Op plaatsen waar achtertuinen aan het openbaar gebied grenzen (kavelnummers 12, 15, 18 en 19) zijn erfafscheidingen met een hoogte tot maximaal 2.00 meter mogelijk. - Niet toegestaan zijn erfafscheidingen die bestaan uit houten tuinschuttingen of rieten matten e.d.
- Bij de twee kavels langs de groenstrook - nummers 18 en 19 - kunnen deze erfafscheidingen een volledig groen karakter hebben (een inheemse haag of een mix aan beplantingen) of bestaan uit metselwerk in combinatie met open vakken die ingevuld zijn met groen (klimmers op een regelwerk van hout of metaal). zijn niet toegestaan. - Bij de kavelnummers 12 en 15 bestaat de erfafscheiding aan de Dorsvlegel voor tenminste 40% uit een stenen muur (passend bij de architectuur van de woning). De rest van de scheiding mag ingevuld worden met houten regelwerk, metaal en/of beplantingen. Voorbeeld tuinmuur met opening opgevuld met metalen rasterwerk geschikt voor klimmende begroeiing. Kleur- en materiaalpalet Volgens het huidige beeldkwaliteitplan, maar met de volgende extra mogelijkheden: - Gedeelten van de hoofdbouwmassa, vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen mogen ook bestaan uit houten geveldelen. Dit binnen de voorwaarde dat het streefbeeld van een Nederlandse dorpse of landelijk-dorpse woning maar gerealiseerd wordt. Dit sluit onder meer een fel kleurgebruik uit. - De bakstenengevel mag ook geheel of gedeeltelijk gekeimd zijn (in wit of witnuances). Dit eveneens onder de voorwaarde dat het streefbeeld van een Nederlandse dorpse of landelijk-dorpse woning maar gerealiseerd wordt. Gestukte gevels zijn echter niet toegestaan. Kees Stegenga Stegenga Werkplaats voor Stedenbouw in opdracht van Gemeente Kaatsheuvel