Verslag Algemene Ledenvergadering Huurdersbond Ede e.o. op 9 december 2014 in de Zuiderkroon (Doornlaan 18) te Ede Aanwezig: 13 leden (zie bijlage I), vier bestuursleden Huurdersbond Ede 1. Opening Voorzitter Hans Kregting heet iedereen welkom. 2. Vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 3. Vaststellen van het verslag van de ALV van december 2013 Tekstueel geen opmerkingen. Naar aanleiding van het verslag wordt gevraagd naar de voortgang van het woonlastenonderzoek in Ede. Hans legt uit dat het de gemeente Ede voordeliger leek om eigen gegevens te gebruiken en daarom het onderzoek niet in opdracht is gegeven. Later is geconcludeerd dat het onderzoek in Veenendaal waarschijnlijk ook representatief is voor Ede en daarom is er nog geen besluit over genomen. Belangstellenden kunnen het Veenendaalse onderzoek krijgen van Hans. 4. Viering 15 jarig bestaan De vergadering is het er mee eens dat het 15 jarig bestaan gevierd moet worden en dat daarmee naamsbekendheid en nieuwe leden verworven kunnen worden. Dat dat geld kost hoort erbij. Het begrote bedrag is akkoord. Er zal een commissie gevormd worden uit bestuur en enkele leden. Voor Jaap Scheeres en Gerrit Vleeming is deelname bespreekbaar. Suggesties uit de vergadering: sluit aan bij een evenement zoals Stad van de smaak, Heideweek, Van Goghjaar, nieuw buurtcentrm, event De Medewerker, sportevenement zoek herhaalde publiciteit met o.a. puzzel, uitslagen van de puzzel etc. 5. Mededelingen De mededelingen uit bijlage II zijn ter vergadering uitgereikt en gelezen. Hans legt de oorzaak en gevolgen van betonrot kort uit. Het gaat om langzame aantasting van de stalen bewapening door vochttoetreding in de dragers van balkons c.q. galerijen. Er is geen acuut instortingsgevaar maar voor de lange termijn moet het wel aangepakt worden. Dat kost een aanzienlijk bedrag en geeft overlast ivm boorwerkzaamheden. De urgente projecten worden in 2015 aangepakt en ontvangen bericht. De overige volgen later. Bij punt 5 meldt Liesbeth de komst van de energiecamper waar zo n 10 huurders op afgekomen zijn. WKO installatie betalen buiten de huur is onderwerp van studie Woonbond.. Naar aanleiding van punt 6 en de publiciteit dat het vermogen van de woningcorporaties is gestegen, deelt het bestuur mee dat HB de begroting en de werkelijke kosten van WS nauwlettend volgt. Uitgangspunt is dat de kas van WS niet gespekt kan worden in tijden dat de huurders moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. Bij punt 7 Warmtewet wordt opgemerkt dat de vertraagde eindafrekeningen van blokverwarming inmiddels bij de meeste huurders binnen zijn. Bij punt 8 wordt waardering uitgesproken dat de voorzitter in Den Haag heeft meegesproken en er zichtbare gevolgen zijn. Ook Twitter en Facebook worden goed gevolgd. De website wat minder. 1
Het teruglopend ledental baart zorgen. Voor de geloofwaardigheid moet dat zeker niet verder zakken. Werven met welkomstkado zoals door Liesbeth van Dijk in Kernhem B gedaan is blijkt te werken: 8 nieuw leden. Folderen is een andere optie maar heeft niet altijd effect gehad. Wellicht dat met herhaling betere resultaten te boeken zijn. De bond beter verkopen aan de hand van behaalde successen is een optie, maar moet niet uitlopen op anti-reclame voor Woonstede. Er worden vragen gesteld of gratis advies aan niet-leden wel verstandig is. Gezien het geringe aantal wordt de huidige lijn gehandhaafd, waarbij mensen er op attent gemaakt worden dat zij lid kunnen worden. 6. Vaststellen Beleids- en Werkplan 2015 Naar aanleiding van een vraag ligt Hans toe dat huurflats van Vestia aan het Luttikerf door een Duitse belegger zijn overgenomen. Het bod van Woonstede vond men te laag. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) geeft de gemeente de plicht en het recht om huurwoningen aan te passen (zelfs zonder herstel bij vertrek). Helaas wordt de wens van aangepaste woningen bij nieuwbouw nogal eens vergeten Het plan wordt overigens ongewijzigd vastgesteld. Gerrit Vleeming zal gevraagd worden het plan te illustreren zodat het aan de relaties digitaal verzonden kan worden. 7. Vaststelling concept begroting 2015 De subsidie van de gemeente voor 2015 staat vast, maar voor 2016 is die onzeker. Ten opzichte van 2014 zijn de voornaamste wijzigingen: de kosten voor adviseur en cursussen zijn lager en voor het vieren van het 15-jarig bestaan nieuw. De bestuurskosten zijn lager geraamd omdat dit een reëlere verwachting is. Sommige kosten (enveloppen, folders etc.) komen om het jaar voor omdat dat het voordeligst is. De concept-begroting wordt goedgekeurd. 8. Rondvraag Maria L. vraagt naar de monitoring stookkosten op basis van het Klimaatconvenant. Hans legt uit dat het om verminderde kosten op grond van een theoretisch model gaat. Voor de doorsnee huurder is het gedrag vooral bepalend. De maatregelen leveren wel gemiddelde besparingen op. Willem merkt in de media dat er meer macht naar de huurders komt. Hans noemt het liever zeggenschap. Meepraten maakt ook medeverantwoordelijk, o.a. voor nieuwbouw. Gerrit V. betreurt het dat leden met onterechte dubbele incasso niet nagebeld zijn. Ruurd legt uit dat het er 60 waren, een beetje veel om na te bellen. De bedragen zijn overigens teruggestort. Peter S. vond het een plezierig vergadering en vraagt naar de controlemogelijkheid op energielabels van de Energieatlas. Hans legt uit dat er een Energielabel light komt en de klasse-indeling A-G daarmee van de baan is. Er is geen directe relatie met de Donnerpunten. Hans kondigt nog aan dat de Woonbond wellicht een burgerinitiatief gaat ondernemen om de woonlasten op de agenda van de Tweede Kamer te krijgen. De Huurdersbond zal dan een beroep op haar leden doen om dit te tekenen. 9. Sluiting Een klein uurtje later dan gepland sluit de voorzitter de geanimeerde vergadering. Ede, 10 december 2014 2
Bijlage I Presentielijst 3
Bijlage II Mededelingen Mededelingen Huurdersbond Ede 9 december 2014 Het laatste halve jaar: 1. Gemeente Met de Gemeente overleggen we samen met de corporaties over Prestatieafspraken, Woonvisie en Huisvestingswet. Geen eenvoudige opgave omdat het geheel complex kan zijn. Huren in Ede en omgeving zijn veelal 80% van de waarde die men mag vragen voor een woning op grond van het puntenstelsel. Dat veroorzaakt hoge prijzen bij mutatie. Wachtlijsten aanpak van het vorige college heeft men de aanpak laten doodbloeden. De Gemeente Ede heeft er weinig baat bij om sociale huur te bouwen. Grondprijs blijft te hoog en stimulering energiebesparing door de Gemeente is er niet, die laat dat over aan Provincie en Landelijk beleid. 2. Middelhoogbouw Burgwijk Eindelijk is men dit half jaar aan de eerste 2 flats begonnen. Al 4 jaar is de werkgroep er bij betrokken. Slechts een beperkt aantal bewoners helpen de Huurdersbond er bij. De Huurdersbond Ede vindt inmiddels dat hier te lang over wordt gedaan, er komt altijd weer iets tussen om voortvarend aan te pakken. Inmiddels zijn de netto huren wel op het niveau bij menigeen van een volwaardige woning terwijl de conditie van de woningen te wensen overlaat. Goed is wel dat er bij dit Groot Onderhoud dankzij Provinciale Subsidies geen huurverhoging gevraagd wordt. In 2014 en 2015 profiteren deze bewoners echt van verlaging energiekosten dankzij zonnepanelen. Het zou mooi zijn als er ook meer actieve bewoners waren die bereid zijn de leefbaarheid ook op te krikken. 3. Langenhorstflat In 2014 is de werkgroep opgericht en onder leiding van de Huurdersbond Ede worden de gesprekken met Woonstede gevoerd. Tegenslag bij het vinden van asbest vertraagde de aanpak. Maar in het eerste half jaar van 2015 moet deze flat zijn aangepakt. Eindelijk na lang aandringen Huurdersbond Ede gaan de geisers er uit en komt er een klimaatvriendelijke oplossing terug door warm water voorziening via de Bio Energie Centrale. Meer kwaliteit tegen een iets hogere prijs en individuele bemetering. De Huurdersbond Ede hoopt ook dat de werkgroep een start is van een bewonerscommissie. 4. Betonrot In 2014 werd er bij Bellevue betonrot geconstateerd. Ontstaan doorat er in de jaren 70 voor de snellere harding van het beton een middel werd toegevoegd. Bij alle hoogbouwflats uit die tijd is nu naar de draagconstructie onderzoek uitgevoerd. Dat heeft opgeleverd dat een aantal flats moeten worden aangepakt op korte termijn en de andere flats worden goed gemonitord. Dat heeft enorme gevolgen op de begroting van Woonstede nu deze onvoorziene post moet worden uitgevoerd. Gelukkig geen reden tot paniek, maar er moet wel iets gebeuren. De dragende constructies worden versterkt. 4
Natuurlijk zal er overlast zijn omdat er ook geboord moet gaan worden. Daar waar geen Bewonerscommissie is zal de Huurdersbond Ede de belangen van de huurders vertegenwoordigen. Communicatie vanuit Woonstede is daarbij belangrijk. 5. BC Kernhem B Gelukkig zijn er ook bewoners die een BC oprichten zoals in Kernhem B. Mooie woningen, maar ook hoge woonlasten door WKO pomp die als extra buiten de huur betaald moet worden en veel stroom verbruikt. Natuurlijk ook voordelen als je weet hoe je met WKO om moet gaan, zoals zomers koeling. We hopen dat ook daar nieuwe bewoners lid worden van onze Huurdersbond. 6. Woonstede Regelmatig overleg en Woonstede probeert ons goed te informeren. Veel tijd gestoken in Huurbeleid. Het voorstel wat er aan gaat komen bevalt ons niet echt. Binnen het Bestuur gaan we bekijken hoe we daar ons advies over gaan geven. Huurverhogingen is voor iemand met een netto huur onder de 450 euro iets anders als dezelfde huurverhoging voor iemand met een netto huur boven de 550 euro. Procenten zijn geen centen. Zoals de zaken er nu voor staan gaat op het voorstel van Woonstede een gefundeerd negatief advies mogelijk komen. Een maximaal toegestane huurverhoging voor inkomens onder 34.000 omdat de inflatie laag is en daarnaast gewoon inkomensafhankelijke huurverhoging voor de overigen is een slecht signaal van een sociale huisvester. Verhuurderheffing of niet. Inkomenspolitiek die niet ten goede komt aan de groep onder de 34.000 lijkt ons onbespreekbaar. Voor 2016 en volgend hebben we al aangekondigd voor inflatievolgende huurverhogingen te gaan. Warmtewet is een lastig dossier. Via een werkgroep een aardig eind op gang gekomen hoe het zou moeten en zou kunnen. Liggingcorrectie kan gehandhaafd blijven in tegenstelling tot de in januari te vroeg gestuurde brief van Woonstede aan al diegenen met blokverwarming. Instemmingsrecht is inmiddels bekend dat het moet worden toegepast. In 2013 is het stookseizoen tot 1 juli laat afgerekend. Net als servicekosten was er vertraging met uitrekenen. De communicatie hierover liet te wensen over. De beloofde vertraging van 1 maand werd soms niet gehaald. Vraaggestuurd onderhoud. Een nieuw ingevoerd systeem. Maar Woonstede moet daar nog aan wennen. Wanneer recht op vervanging keuken, toilet en douche? Wanneer bijbetalen? En hoe leg je dit vast bij mutatie? Nog veel te bespreken. In 2014 en 2015 wordt er op veel fronten aan woningen gewerkt. Energieverbetering en subsidies zorgen voor een stroomversnelling qua onderhoud. Het is goed dat geld van huurdres ook aan huurders besteed wordt. Betaalbaarheid staat hoog op de agenda. Maar het valt niet mee om dat goed in beeld te krijgen hoe je daar aan kan werken. Mogelijk dat de huursombenadering 2016 ons meer kansen geeft. Maar ook dan krijgt men te maken met huurverhogingen. Zeker de lagere huren. Woningvoorraad blijft op peil, er wordt bijgebouwd, maar er wordt niet meer verkocht dan dat er gebouwd wordt. Op kazerneterreinen in 2015 de eerste woningen. En dat zijn sociale woningen. In het betaalbare segment. Nog lopende afspraken nieuwbouw moeten worden gerespecteerd, maar daar waar het kan rendabel bouwen. 6 Huurdersbond Ede in het nieuws 5
Het afgelopen half jaar is de Huurdersbond Ede aardig in het nieuws geweest. In juli adviseur van Ronald Paping bij het verhoor Parlementaire Enquête in Den Haag. Ede Stad besteedde daar ook aandacht aan, Ede FM zorgde dat het in Ede via de ether ook verspreid werd. In september was er de hoorzitting van de Novelle. De nieuwe Woningwet komt er aan en dit keer werden ook Huurdersorganisaties om hun mening gevraagd. Honderden pagina s moesten daar voor worden doorgelezen. Juist vanavond tijdnes onze ledenvergadering bespreekt de Tweede Kamer met de Minister Blok of de Huurdersorganisaties meer zeggenschap moeten krijgen. Landelijk heeft de Huurdersbond Ede een goed aanzien. Menige andere huurdersvereniging motiveert het om er een schepje bovenop te doen. Via twitter en facebook is de Huurdersbond Ede ook actief. De site van de HB-Ede wordt matig bezocht. Blijkbaar is sociale media voldoende. In oktober was de eerste Landelijke Huurdersdag in Ede een groot succes in de Reehorst. Al moet Minister Blok daar mogelijk wat anders over denken. Het woord armoede mag blijkbaar niet gebruikt worden door leden van het Kabinet. Krap bij kas is de kreet van Blok. Ook verheugend was dat veel huurders uit Ede deze dag bijwoonden. Goed voor de motivatie om voor belangen van de huurders te blijven opkomen. 7 Leden De afgelopen paar jaar is het aantal betalende leden sterk afgenomen. Daar moet wat aan gebeuren. Belangenbehartiging voor zo een lage prijs moeten meer leden opleveren zou je denken. Diegenen die advies aan ons vragen zijn vaak geen lid. Soms wordt men wel lid. Daar moeten we mogelijk meer aan gaan doen, een sterke vereniging blijft noodzakelijk om gehoord te worden. Trots zijn we wel op al die leden die zich wel inzetten voor activiteiten, huurders en bewoners. Dat blijft het cement van de samenleving, de vrijwilligers. 6