De hervormingen van de woningmarkt. Een analyse van woningmarkt en woonbeleid

De hervormingen van de woningmarkt. Een analyse van woningmarkt en woonbeleid Studiedag leraren economie 20 januari 2015, Leuven Design Charles & Ray Eames - Hang it all Vitra Sien Winters onderzoeksleider HIVA, coördinator Steunpunt Wonen www.hiva.be, www.steunpuntwonen.be

I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid IV. Woonbeleid hervormen V. Meer info 2

I. Woningmarkt 1. Woningen en huishoudens 2. Verkopen 3. Dynamiek 4. Prijzen 5. Financiering 6. Deelmarkten 7. Private huurmarkt 4

1. Woningen en huishoudens Evolutie aantal woningen en huishoudens, Vlaanderen, 1991-2012 Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen op 1 januari 2012 en bevolking volgens het Rijksregister 5

1. Woningen en huishoudens Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013 * enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013 6

1. Woningen en huishoudens Vaststellingen: Verleden: woningvoorraad volgt huishoudens Toekomst: Tussen 2013 en 2030 nood aan 284.000 bijkomende woningen (Federaal Planbureau) Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar Maar deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op juiste plek uitdaging: nieuwe woningen realiseren via transformatie van bestaande gebouwen Globaal voorlopig dus geen tekort aan nieuwe eenheden, wel mogelijk tekorten in bepaalde gebieden / segmenten, bv. Gebrek aan goede private huurwoningen in lagere marktsegment Gebrek aan grote woningen in steden Bron: Ryckewaert e.a., (2011) 7

1. Woningen en huishoudens Trends in de aangroei: Tussen 2005 en 2013 (ADS): Aangroei met 223.000 wooneenheden (+8%) Waarvan 150.000 appartementen Aandeel appartementen in woningvoorraad: van 20% naar 24% Trend: van bouwen met eigen aannemer en architect naar projectontwikkelaar of bouwpromotoren Bron: Heylen e.a. (te verschijnen) 8

2. Verkopen Aantal verkopen van woongelegenheden (woningen, villa s en flats), aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van woningen en flats, aantal bouwvergunningen voor renovaties*, Vlaams Gewest, 1990-2013 * enkel beschikbaar voor gebouwen, niet voor individuele woningen Bron: ADS, verkoop van onroerende goederen 1990-2014, bouwvergunningen 1996-2013 9

2. Verkopen 73% van verwervingen betreft aankoop bestaande woning Trend: van aankoop rechtstreeks van particulier naar aankoop via immo Een groot deel van de aankopen zijn tweede woningen ( doorstromers ) Bron: Heylen e.a., te verschijnen 10

3. Dynamiek Belgische woningmarkt traditioneel statische markt: Gemiddelde voorbije woonduur (Heylen e.a., 2007): Eigenaars: 20 jaar Private huurder: 6 jaar Sociale huurder: 12 jaar Eerder weinig speculatie: Beperkte doorstroming nieuwbouw gedreven door particulieren i.p.v. projectontwikkeling Geen boom in nieuwbouw voor de crisis Heeft woningmarkt behoed voor crisis (zie verder) Toenemende dynamiek: Doorstromen op de eigendomsmarkt ( woonladder ) Gedreven door prijsstijgingen Ondersteund door fiscaliteit (meeneembaarheid registratierecht) Maakt woningmarkt meer kwetsbaar voor economische omstandigheden Bron: Winters & Elsinga (2011) 11

4. Prijzen Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, 1995-2013 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: FOD Economie, ADS Gewone woonhuizen Villa s, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio s 12

4. Prijzen Voornaamste factoren van woningprijzen: - Inkomens - Intrestvoeten - Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. Aflossingvrije hypotheken in Nederland) - Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: - inelastisch vraagstijging leidt tot prijsstijging - Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, 13

4. Prijzen 450,0 Nominale woningprijzen, 1996=100 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 België Denemarken Frankrijk Duitsland Griekenland Ierland Luxemburg Nederland Portugal Spanje Zweden Verenigd Koninkrijk 50,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bron: Hypostat, eigen bewerking 14

4. Prijzen Belgische woningmarkt heeft veel minder dan andere landen geleden onder crisis Verklaringen: Voorzichtige hypotheekmarkt Eerder statische woningmarkt Woonbonus heeft prijzen ondersteund Sociale bescherming Maar wat vanaf 2015? 15

4. Prijzen Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking 16

4. Prijzen Huurprijs: - Stijgt 1% boven inflatie waarom volgt deze woningprijzen niet? - Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers (dualisering: zie verder) - Weinig professionele verhuring (zie verder): rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging Direct rendement laag, dalend marktaandeel private huur (zie verder) 17

4. Prijzen Nominale prijzen van woningen en bouwgrond, Vlaams Gewest, 1995-2013 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gewone woonhuizen Villa s, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio s Bouwgronden Bron: FOD Economie, ADS 18

4. Prijzen Prijs van bouwgrond: Stijgt meer dan woningprijs waarom? Nieuwbouw en bestaande woningen zijn grotendeels substituten Indien: woningprijs stijgt sterk o.i.v. vraagfactoren bouwkost stijgt beperkt (concurrentiële markt) prijs van bouwgrond stijgt sterker dan prijs van woningen (Vastmans e.a., 2014)

5. Financiering 75 à 80% gaat lening aan (voor 58% van kostprijs) 70 à 80% brengt spaargeld in 20 à 30% krijgt middelen van (groot)ouders, maar voor een klein bedrag (5 à 7% van kostprijs) Voornaamste trend: toenemend aandeel gefinancierd met verkoop vorige woning Bron: Heylen e.a. (te verschijnen) 20

5. Financiering Groeiende hypotheekmarkt Nieuwe hypotheekkredieten volgens aard van de lening: aantal leningen (links) en totaal bedrag in miljoen euro (rechts), België, 1996-2013 Bron: UPC/BVK Verklaringen: - Stijgende verkopen en verkoopprijzen - Beleid: woonbonus, subsidies voor renovatie, registratierecht Bron: Winters (te verschijnen) 21

6. Deelmarkten Verdeling bevolking naar bewonerstitel, Belgische gewesten en EU27-landen, 2009 100 90 80 70 60 in % 50 40 30 20 10 0 Brussels Gewest Oostenrijk Frankrijk Denemarken Netherlands Polen Zweden Verenigd Koninkrijk Luxemburg Italië België Waals Gewest EU-27 Ierland Cyprus Finland Portugal Griekenland Tsjechië Vlaams Gewest Malta Slovenië Spanje Bulgarije Letland Estland Slowakije Hongarije Litouwen Roemenië Afbetalende eigenaar Eigenaar zonder afbetaling Private huur Huur beneden marktprijs Bron: Winters & Elsinga (2011), Sociale staat van Vlaanderen, op basis van EU-SILC 2009 22

6. Deelmarkten Bron: Goossens e.a. (1997); ADSEI, SEE 2001; Heylen e.a. (2007); Heylen (2012) 23

6. Deelmarkten Keerpunt: % eigenaars stijgt niet langer Verklaringen: Cohorte-effect: wie voor WOII op woningmarkt kwam verdwijnt uit cijfers Tijdseffect: Economische onzekerheid Strenger hypotheekbeleid van banken Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging? Bron: Heylen e.a. (te verschijnen) 24

6. Deelmarkten Profiel deelmarkten: - Eigenaars sociaal-economisch sterker dan huurders - Private huur herbergt rijke variatie aan profielen, maar groot aandeel met zwak profiel (25% Q1) - Sociale huurder heeft erg zwak profiel (44% Q1) Evolutie: - Profielen eigenaars en huurders groeiden sterk uit elkaar tussen 1976 en 2005 - Tussen 2005 en 2013 valt deze evolutie stil - Maar eigen woning toch nog minder haalbaar geworden voor lagere inkomens Bron: Heylen e.a. (te verschijnen) 25

6. Deelmarkten Eigendomsstatuut naar achtergrondvariabelen, Vlaanderen, 2013 en 2005 2013 2005 Eigenaar Private huurder Sociale huurder Eigenaar Totaal 70,5 20,4 6,7 74,4 Inkomensquintiel 1 54,5** 26,2 15,0 63,1 2 60,9** 24,3 12,8 69,8 3 71,2 23,5 3,5 71,9 4 80,1 15,7 1,9 80,9 5 84,3 13,3 0,9 85,1 Leeftijdsgroep 18-34 56,8* 33,5 5,5 51,4 35-44 67,1** 25,2 6,2 78,0 45-64 74,0** 17,0 7,3 80,0 65 en ouder 75,1 15,0 6,8 75,8 Bron: Heylen (te verschijnen), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005 26

6. Deelmarkten Evolutie equivalent beschikbaar inkomen en bruto woonuitgaven in prijzen van 2013, Vlaanderen, 1976-2013 Bron: Heylen e.a. (te verschijnen), op basis van diverse bronnen 27

6. Deelmarkten Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) % eigenaars, actieven (-65 jaar) 90 85 80 75 70 65 60 55 50 1ste quintiel 2 3 4 5de quintiel 1976 1985 1992 1997 2005 Jaartal Bron: Heylen e.a. (2007) op basis van diverse bronnen Pagina 28

7. Private huurmarkt Voor 95% in handen van particulieren Kleine verhuurder (1 à 2 woningen) Trend: toenemend beroep op immo s voor verhuring Direct rendement: 2 à 3 % Verhuurders selecteren huurders Bron: Van den Broecke e.a. (2007) en Heylen e.a. (te verschijnen) 29

7. Private huurmarkt Houding van verhuurder ingeval een kandidaat-huurder zich zou aanbieden om een woning te huren, in %, Vlaanderen, 2005 Bron: Woonsurvey 2005, Heylen e.a. (2007) 30

Vlaamse Wooncode: Art. 3: «Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.» Art. 4: «Het Vlaamse woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden.» 32

I. Woningmarkt II. Wonen 1. Betaalbaarheid 2. Kwaliteit 3. Woonzekerheid 33

1. Betaalbaarheid Eigenaars: - Ongeveer helft heeft woning afbetaald - Wie recent heeft gekocht/gebouwd: - Heeft hoge prijs betaald - Maar genoot lage intrest - En voordeel van woonbonus - Zodat de gemiddelde afbetaling maar iets meer steeg dan inflatie (sinds 2005) - 27% van eigenaars met hypotheek betaalt > 30% van inkomen aan lening - Een op tien houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving 34

1. Betaalbaarheid Private huurders: - Sinds 2005: huurprijzen zijn minder sterk gestegen dan woningprijzen - Maar sterker dan de gemiddelde afbetaling van een lening - 52% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur - 30% houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving 35

1. Betaalbaarheid Sociale huurders: - Lage inkomens (44% Q1) - Sinds 2005: huurprijzen zijn gemiddeld gestegen - 23% betaalt meer dan 30% van inkomen aan huur - Maar: 34% houdt onvoldoende inkomen over om menswaardig deel te nemen aan de samenleving - Huurlasten (bijkomende woonuitgaven) minder gestegen dan in private huur 36

1. Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met woonquote >30% Bron: Heylen e.a. (te verschijnen), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005 37

2. Kwaliteit Evolutie comfort, Vlaams Gewest, 1981-2005 * Geen klein comfort: een van de kenmerken van klein comfort ontbreekt ** Klein comfort: stromend water in de woning, wc met waterspoeling, badkamer of douche ** Middelmatig comfort of beter: klein comfort, centrale verwarming Bron: Goossens e.a. (1997), Vanneste e.a. (2007), Heylen e.a. (2007) 38

2. Kwaliteit % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, 2009 35 30 25 20 in % 15 10 5 0 Bron: Winters & Heylen (2011), Housing quality and affordability in Belgium, ENHR Toulouse. Data EU-SILC, Eurostat en ADSEI 39

2. Kwaliteit % bevolking in een woning met lekkend dak, vochtige muur of vloer (schimmel, huiszwam) of rottend raamwerk, Vlaams Gewest, 2009 25 20 19,1 21,4 % 15 10 12,2 9,7 12 9,8 Private huur Eigenaars Totaal 5 0 2005 2006 2007 2009 Bron: Heylen (2012), Evolutie van de woonsituatie in Vlaanderen. EU-SILC data 40

2. Kwaliteit Binnenkort beschikbaar: Resultaten van een systematische en objectieve screening van 5.000 Vlaamse woningen (beoordeling volgens normen Vlaamse Wooncode) 41

3. Woonzekerheid Eigenaars: - Zeer groot - Risico s: onteigening, niet meer kunnen betalen van lening Sociale huurders: - (voorlopig nog) zeer groot - Risico s: wanbetaling en wangedrag Private huurders: - Veel minder groot - Risico s: korte termijn contract, opzeg door verhuurder, zwakke positie huurder Bron: Winters & De Decker (2009) 42

Voor betaalbaarheid, kwaliteit en woonzekerheid: Grootste problemen: - Lage inkomens - Alleenstaanden, eenoudergezinnen - Werklozen, zieken, arbeidsongeschikten - Vooral in de private huur - En sterk geconcentreerd in steden 43

I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid 1. Belasten van wonen 2. Fiscale subsidies 3. Niet-fiscale subsidies 4. Totaalbeeld subsidies 45

1. Belasten van wonen Wonen/woningen in de directe belastingen Personenbelasting (zie schema)/ vennootschapsbelasting Onroerende voorheffing berekend op geïndexeerd KI Basistarief: 2,5% (Vlaanderen) + opcentiemen provincies en gemeenten door henzelf te bepalen Wonen/woningen in de indirecte belastingen Belasting over de toegevoegde waarde (btw) Registratierechten Andere: hypotheek-, verdelings-, schenkings- en successierechten

Onroerende inkomsten: -geïndexeerd kadastraal inkomen -netto-huuropbrengst -vrijstelling KI eigen woning Roerende inkomsten Diverse inkomsten Beroepsinkomsten Af te trekken: -interesten van leningen (gewone interestaftrek) Totaal netto-inkomsten -Aftrek voor enige eigen woning (woonbonus) -forfaitaire aftrek woonhuis (woningaftrek) (gewone en aanvullende aftrek) -Interesten van hypothecaire leningen (bijkomende interestaftrek) Gezamenlijk belastbaar inkomen Belastingverminderingen (wonen): -Levensverzekeringspremies en terugbetaling hypothecaire lening: Bouwsparen (marginaal tarief) Niet-bouwsparen/langetermijnsparen (30%-tarief) -Uitgaven vernieuwing grootstedelijk beleid (15% van de uitgaven-max 730 ) -Uitgaven ter beveiliging van woningen tegen inbraak of brand (30% van de uitgaven-max 730 ) -Uitgaven voor vernieuwing tegen redelijke huurprijs in huur gegeven woning (5% van de uitgaven gedurende 9 jaar-max.1100 ) -Passiefhuizen, lage- en nulenergiewoningen (vermindering van resp.880, 440 en 1760 ) -Isolatie van daken (30% van de uitgaven max.2930 ) -Groene leningen (30% van de interesten, na aftrek interestbonificatie) Inkomsten Aftrekken Verminderingen Belastingkredieten (wonen): -Isolatie van daken Bron: Haffner e.a. (2014) Kredieten

1. Fiscale subsidies Amalgaam aan subsidies, met grote overlap in doelstellingen en doelgroepen Merendeel gericht op eigenaars-bewoners Beperkt aantal fiscale voordelen voor private huur (o.a. voor energiedoeleinden) Sociale huisvesting ook gesubsidieerd via fiscaliteit Bron: Haffner e.a. (2014)

1. Fiscale subsidies Evaluatie woonbonus (Vastmans e.a., 2014): - Voordeel wordt gekapitaliseerd in de prijs - En heeft daarmee geen effect op betaalbaarheid - En ook een onduidelijk effect op eigendomsverwerving - Voordelen komen vooral terecht bij wie daar het minst nood aan heeft Hervorming gewenst! 49

1. Fiscale subsidies Gemiddelde voordelen van woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

1. Fiscale subsidies Verdeling besteedbaar inkomen en voordeel woonbonus, voor de begunstigden (in euro per jaar), op gezinsniveau, naar inkomen, Vlaanderen, 2012 72,2% Bron: Vastmans e.a. (2014), op basis van EU-SILC 2010, EUROMOD 2012

2. Niet-fiscale subsidies Zelfde beeld: breed spectrum van subsidies, met overlap in doelstellingen en doelgroepen in alle fasen van bezit Meest gedifferentieerd voor eigenaars-bewoners Diverse subsidies voor sociale huur Relatief weinig instrumenten voor private huur/verhuur (behalve voor energiezuinigheid)

2. Niet-fiscale subsidies Vlaamse (niet-fiscale) subsidies op vlak van wonen, gem. in euro per jaar (maand) en aantal, Vlaanderen, 2008 Subsidie (euro/jaar) Aantal Sociale huisvesting 2.784 (232) 141.000 Huursubsidie 1.212 (101) 8.095 Renovatiepremie 6.300 14.686 Verbeteringspremie 1.056 4.309 Aanpassingspremie 1.168 740 Sociale lening Vlaams 1.330 (111) 28.451 Woningfonds Sociale lening VMSW 922 (77) 22.958 Bron: Heylen & Winters (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen. Data VMSW, agentschap Wonen-Vlaanderen en Vlaams Woningfonds 53

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde subsidie sociale huur, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: VMSW databank sociale huurders (Heylen & Winters, 2012) 54

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde huursubsidie, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: databank Wonen-Vlaanderen (Heylen & Winters, 2012) 55

2. Niet-fiscale subsidies Gemiddelde subsidie sociale lening VMSW, in euro per maand, Vlaanderen 2008 Bron: databank VMSW, leningen waarvoor rentevoet herzienbaar was 2003-2008 (Heylen & Winters, 2012) 56

3. Totaalbeeld subsidies Vlaams Parlement (2013), Ontwerp van decreet houdende de Middelenbegroting van de Vlaamse gemeenschap voor het begrotingsjaar 2014 ; Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2013), Wetsontwerp houdende de Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2014 ; Wonen-Vlaanderen Niet inbegrepen: BTW, vennootschapsbelasting, energiemaatregelen, fiscale voordelen voor tweede verblijven Berekeningen onder veronderstellingen Bron: Haffner e.a. (2014)

3. Totaalbeeld subsidies Federale uitgaven bijna dubbele van Vlaamse uitgaven Federaal: 94% van uitgaven voor eigenaars-bewoners 6% voor private verhuurders 0% voor huurders Vlaams: 61% van uitgaven voor eigenaars-bewoners 34% voor sociale huur 5% voor private huurders

1. Meer gelijke behandeling van huur en eigendom Theorie van optimale belastingen (Mirrlees e.a.): - Vergelijkbare activiteiten op gelijke manier belasten - Een voordelige behandeling moet te verantwoorden zijn vanuit afweging kosten en baten

Kosten eigen woningbezit: - Onaangepaste woningen - Lage jobmobiliteit - Onvoldoende huurwoningen - Overinvesteringen Maar niet altijd duidelijk Baten eigen woningbezit: - Pensioenargument - Woonzekerheid - Woning beter onderhouden - Meer betrokken op buurt Maar niet altijd / voor iedereen Is de sterke voordelige fiscale behandeling van eigen woning te verantwoorden vanuit de netto-baten?

1. Meer gelijke behandeling van huur en eigendom Hoe? - Afbouw woonbonus (Vastmans e.a., 2014) - Nieuwe contracten: afbouw over 25 jaar - Lopende contracten: niet-indexering - Risico s te snelle afbouw: - Prijsdaling - Solvabiliteitsprobleem - Doorstroming valt stil - Effect op verkopen en registratierechten - Mogelijk effect op nieuwbouw - Meer middelen voor huurmarkt (zie verder)

2. Vereenvoudiging beleidsinstrumenten Theorie van optimale belastingen: Niet elk (fiscaal) instrument moet aan elke doelstelling voldoen (bv. herverdeling) Groepering en vereenvoudiging van subsidiestromen (vooral eigenaars en sociale huur)

3. Belasting op transactie of op bezit? - Argumenten pro belasting op bezit (OV, PB) - Meer stabiele inkomsten dan transactiebelasting - Laat toe rekening te houden met gewijzigde situatie (bv. waarde-evolutie, gezinssituatie ) - Minder invloed op arbeidsmobiliteit - Argument pro transactiebelasting: - Stabiliserende invloed op woningprijzen Aanbevelingen: - registratierecht verminderen - belasting op woningbezit verhogen

4. Een marktconforme belastingsbasis Theorie van de optimale belastingen: - Belastingbasis omvattend - Zo weinig mogelijk vrijstellingen en kortingen - In ruil voor mogelijke tariefverlaging

4. Een marktconforme belastingbasis Registratierechten: - Nu: % van prijs, met kortingen volgens KI en abbattementen - Maar: - KI is geen goede basis voor kortingen - Vermoeden van prijseffecten klein beschrijf en abbattementen - Herverdeling (voor inkomen of kinderlast) via registratierechten of andere instrumenten? - Idem voor andere beleidsdoelstelllingen, bv. Stadsvlucht, woningkwaliteit Aanbevelingen: - Woningprijs als belastingsbasis - Voorzichtig met kortingen en lage tarieven - En niet op basis van KI

4. Een marktconforme belastingsbasis Onroerende voorheffing/inkomstenbelasting: - Problemen met huidige KI: - Houdt onvoldoende rekening met waarde-evolutie - Weerspiegelt onvoldoende de waardeverschillen - Denksporen voor goede schatting: - Databank vastgoedtransacties AAPD - Databank EPC/EPB Aanbevelingen volgens theorie optimale belastingen: - Hef belasting op woningbezit gebaseerd op marktwaarde - Herstel investeringsgoedbenadering

5. Garandeer recht op wonen Vaststelling: Recht op wonen geschonden voor grote groep Aanbeveling: Wend de middelen die vrijkomen aan voor beleidsinstrumenten die duidelijk gericht zijn op beleidsdoelen/ doelgroepen: - sociale huisvesting / huursubsidie - sociale leningen - premies woningkwaliteit - Voorrang / grootste voordelen voor de groepen: - Waarvoor recht op wonen meest is geschonden - Waar grootste effecten kunnen verwacht worden

5. Garandeer recht op wonen Sociale huisvesting als krachtig instrument: - Selectieve toekenning - Subsidie in functie van inkomen - Begeleiding van de huurder - Instrument van stadsontwikkeling - Bijdrage tot goede ruimtelijke ordening / publieke voorzieningen - Meer creativiteit in financieringsformules mogelijk 69

5. Garandeer recht op wonen Private huurmarkt ondersteunen Langs kant van huurder: inkomensverhoging, huursubsidie Langs kant van verhuurders: stimuleren van langdurige verhuur en investeringen, kwaliteitsbeleid En ook hier gericht naar waar grootste effecten kunnen verwacht worden 70

Rapporten Steunpunt Wonen www.steunpuntwonen.be Hier o.a. gebruikt: - Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. - Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, 95 p. - Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. Binnenkort te verschijnen: Resultaten van het Grote Woononderzoek 2013 (maart 2015)

Rapporten Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen Rapporten juni 2014: Marietta Haffner, Katleen Van den Broeck en Sien Winters, Deel I: Literatuur en instrumenten. Geert Goeyvaerts en Frank Vastmans, Deel II: Budgettaire analyse van instrumenten. Frank Vastmans, Kristof Heylen en Geert Goeyvaerts: Deel III: Effectenmeting Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel IV: Bouwstenen en scenario s Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel V: Samenvatting http://www.econ.kuleuven.be/drc/ces/research/rapporten-workshop-woonfiscaliteit

Andere - Winters S. & De Decker P. (2009), 'Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid', in Vanderleyden L., Callens M. & J. Noppe (red.), De Sociale Staat van Vlaanderen 2009, Studiedienst van de Vlaamse Regering, Brussel. - Winters S., Elsinga M. 2011. Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. In De sociale staat van Vlaanderen 2011. Noppe J., Vanderleyden L., Callens M. (eds.) Studiedienst van de Vlaamse Regering (Brussel), pp. 217-256, - Ryckewaert M., De Decker P., Winters S., Vandekerckhove B., Vastmans F., Elsinga M. & Heylen K. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn, 109 p. - Winters S. (2011), Sociaal wonen vandaag. Een tijdsbeeld van sociaal wonen in Vlaanderen anno 2011. Winters S. (eds.) Wolters Kluwer Belgium (Mechelen) - Rapporten Vlaamse Woonraad: www.vlaamsewoonraad.be