VVD Utrechtse Heuvelrug Visie op vastgoed Inbreng voor raadsinformatie avond van 31 mei 2012 Baerte de Brey, VVD-fractie Utrechtse Heuvelrug 21-5-2012
Inhoud 1. Inleiding...2 2. Analyse vastgoed portefeuille UH...2 a. Structuurvisie...2 b. Vastgoed categorieën...2 c. Analyse...3 3. Nuttig vastgoed...4 4. Transparante financiële relaties...5 a. Verkoop van onroerend goed...5 b. Verwerving van onroerend goed...5 c. Exploitatie strategisch en maatschappelijk vastgoed...5 5. Uitvoering...6 a. Verkoop en verwerving...6 I. Verkoop leeg en ontruimd op de vrije markt;...6 II. Verkoop aan de zittende huurder;...6 III. Verkoop op de vrije markt in verhuurde staat....6 b. Exploitatie strategisch en maatschappelijk vastgoed...6 6. Stappenplan...7 Bijlage: Afweging koop tegen huur...8 1
1. Inleiding De Utrechtse Heuvelrug kent vanuit de verschillende dorpen een grote diversiteit in de opbouw van de vastgoedportefeuille. Een groot gedeelte van dit vastgoed kampt met onderhoudsachterstanden. Door verschillende omstandigheden beschikt onze gemeente nog niet over een visie op vastgoed. Toch is het van groot belang dat de gemeente beschikt over een visie op vastgoed. De onderhoudsplannen en met vastgoed verbonden risico s blijven immers drukken op de gemeentelijke begroting. In het voorjaar 2012 heeft het college bij de begrotingsbehandeling het standpunt ingenomen dat al het vastgoed waar de gemeente niet zelf in zit kan worden verkocht. De raad heeft bij motie aangegeven dat deze visie te kort door de bocht is en dat de raad een alternatieve koers in zal zetten. In het onderliggende stuk moet de visie op vastgoed transparant worden. Daartoe worden nut en noodzaak van gemeentelijk vastgoed in kaart gebracht. Het nut door de vastgoedportefeuille te koppelen aan gemeentelijke beleidsdoelstellingen. En het is noodzakelijk om de financiën rondom het vastgoed transparant te maken nu het om belastinggeld gaat. In de laatste paragraaf wordt aangegeven hoe deze visie in onze lokale samenleving kan worden geborgd en daarmee verder worden verdiept. 2. Analyse vastgoed portefeuille UH De voorgangers van de gemeente Utrechtse Heuvelrug kenden van oudsher de situatie dat de rol van vastgoedeigenaar, -beheerder, -verhuurder en -gebruiker door elkaar liepen binnen de vastgoedportefeuille. Deze rolvervulling leidt voor de heringedeelde gemeente tot een omvangrijk takenpakket op het gebied van vastgoedbeheer en een complex geheel van (financiële) relaties en historische verantwoordelijkheden. a. Structuurvisie In 2010 heeft de gemeenteraad de structuurvisie vastgesteld. Deze visie op de toekomst is gestructureerd rond zes thema s. Het eerste thema, Natuur over de heuvels beschrijft het realiseren van een robuuste structuur voor natuur op de Utrechtse Heuvelrug. Op de schouders van ons erfgoed is de opgave hoe cultuurhistorisch erfgoed drager wordt van het landschap. Duurzaam bereikbaar gaat over het versterken van openbaar vervoer, stimuleren fietsgebruik en beïnvloeden reisgedrag. Leefbare dorpen is de uitdaging om de eigen identiteit van elk dorpshart te behouden en te versterken. Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug gaat over het vinden van ruimte voor sport en het verbreden van recreatie en toerisme. Voor het laatste thema, Maatwerk voor wonen en werken, geldt het uitgangspunt dat ontwikkelingen binnen de rode contouren moeten plaats vinden. b. Vastgoed categorieën Vastgoed heeft een materieel, niet-verplaatsbaar karakter. In deze notitie wordt onder de term vastgoed grond en de gebouwen op deze grond verstaan. Om structuur binnen de vastgoedportefeuille aan te brengen kan worden uitgegaan van een vijftal categorieën. Dit gaat om vastgoed ten behoeve van: a. de publieke dienst; b. maatschappelijk vastgoed; c. commercieel/strategisch vastgoed; d. vastgoed behorend tot de openbare ruimte; e. overig vastgoed 2
Ad a) publieke dienst: Deze categorie bestaat uit kantoren en bedrijfsgebouwen waar het gemeentelijke apparaat is gehuisvest met daarbij een publieke functie (balie-functie, raadszaal), maar ook de centrale werf en de milieustraat, politiebureaus en brandweerkazernes.. Ad b) maatschappelijk vastgoed: Deze categorie bestaat uit kantoren en bedrijfsgebouwen die ten dienste staan van de uitoefening van de maatschappelijke taken en kent de volgende onderverdeling: - Welzijn scholen, kinderopvang, BSO, peuterspeelzaal, wijk- en buurthuis, dagopvang - Kunst & cultuur bibliotheek, museum, theater, muziekcentrum, expositieruimte, - Sport & recreatie sporthal, gymzaal, zwembad, ijsbaan, sportgebouwen en terreinen - Openbare Orde uitvaartcentrum, begraafplaats Ad c) commercieel / strategisch vastgoed Deze categorie bestaat uit vastgoed ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld bouwgrond of grond die terug naar de natuur moet. Ad d) openbare ruimte Deze categorie bestaat uit bijvoorbeeld monumenten, wegen, fietspaden, openbare verlichting, parkeerterreinen, rioolstelsel en plantsoenen. Ad e) overig vastgoed In deze restcategorie valt al het gemeentelijk vastgoed dat niet in de drie eerder genoemde categorieën kan worden ondergebracht en behelst bijvoorbeeld verspreid woningbezit en garageboxen. c. Analyse Om te kijken of de vastgoed portefeuille voldoet aan de beleidsdoelstellingen kunnen de thema s uit de structuurvisie afgezet worden tegen de vastgoed categorieën. Dit levert een volgend beeld op: 3
Natuur over de heuvels Op de schouders van ons erfgoed Duurzaam bereikbaar Leefbare dorpen Vrije tijd op de UH Maatwerk voor wonen en werken Publieke dienst Maatschappelijk vastgoed Scholen, kunst/cultuuraccommodaties, bibliotheken Sportgebouwen en terreinen, zwembaden Commercieel/strategisch vastgoed Grond, al dan niet met schuur, die terug naar de natuur moet Bouwgrond Vastgoed behorend tot de openbare ruimte Monumenten Wegen, fietspaden, openbare verlichting, parkeerterreinen Overig vastgoed Wat op valt is dat vastgoed voor de publieke dienst geen relatie heeft tot de beleidsdoelstellingen uit de structuurvisie. Ook het overige vastgoed, het verspreid woningbezit en garageboxen, zijn niet te koppelen aan beleidsdoelstellingen uit de structuurvisie. 3. Nuttig vastgoed Het feit dat vastgoed voor publieke dienst en overig vastgoed geen relatie hebben tot de beleidsdoelstellingen uit de structuurvisie leidt tot de conclusie dat het in eigendom hebben van vastgoed geen kerntaak van de gemeente is. Maar strategisch vastgoedbezit is nuttig als er voldoende waarde is om een of meer gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren 1. Het begrip waarde kan in dit geval liggen op de volgende twee vlakken: Strategische waarde: vastgoed dat vanuit strategische of tactische overwegingen in bezit van de gemeente moet blijven. Het betreft hier vastgoed waarvan het eigendom nodig is om voorgenomen (ruimtelijke of verkeers) ontwikkelingen te realiseren of stimuleren of ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Strategische waarde komt voor bij vastgoed behorend tot de openbare ruimte en commercieel/strategisch vastgoed. Maatschappelijke waarde: vastgoed waarover de gemeente tenminste zeggenschap wil behouden, teneinde op actieve wijze de gewenste sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen te 1 In theorie zijn er situaties denkbaar waar de gemeente gedwongen wordt vastgoed te verwerven. Zo kunnen hogere overheden de gemeente dwingen gronden te onteigenen voor bijvoorbeeld het creëren van een nieuwe verbindingsweg, of voor het behoud van bijvoorbeeld. parken in het kader van goede ruimtelijke ordening. 4
kunnen stimuleren. Het betreft hier vastgoed dat een rol speelt in de huisvesting van maatschappelijke functies die niet op een andere wijze gehuisvest kunnen worden. 4. Transparante financiële relaties Als het in eigendom hebben van vastgoed geen kerntaak van de gemeente is, dan wordt het beheer, de (ver)huur en het gebruik van vastgoed in principe gekenmerkt door een tijdelijk karakter. De verschillende rollen van zowel eigenaar, beheerder, (ver)huurder en gebruiker mogen niet leiden tot ondoorzichtige financiële stromen. Zo is een belangrijk uitgangspunt dat verkapte subsidiëring via huurprijskorting niet plaatsvindt, maar dat in alle gevallen kostendekkende c.q. marktconforme prijzen worden gehanteerd. Kortom, transparantie van (financiële) relaties als basis voor koop en verkoop, huur en verhuur, uitbesteding en contractvorming is gewenst. Het accent dient hierbij niet alleen te liggen op kostenefficiëntie, maar óók op batenoptimalisatie. Het heeft de voorkeur om de maatschappelijke waarde te optimaliseren door bijvoorbeeld clustering van accommodaties per dorp, combinaties te maken van bijvoorbeeld sportaccommodaties met scholen en intensiever gebruik van de huidige ruimte (bijvoorbeeld aanleg van kunstgrasvelden en medegebruik door onder andere kinderopvang). Daarbij doemen met betrekking tot de vastgoedportefeuille vragen op als, Wat stoot de gemeente af, Wat verwerft de gemeente en hoe exploiteert de gemeente het vastgoed?. a. Verkoop van onroerend goed De verkoop van panden leidt tot een incidentele liquiditeitsverhoging maar heeft ook structurele financiële consequenties. Door de verkoop van panden is een beroep op de voorziening groot onderhoud voor deze panden in de toekomst niet meer nodig. Dit heeft tot gevolg dat de beschikbare middelen in deze voorziening kunnen vrijvallen dan wel in de toekomst een lagere dotatie nodig zal zijn. Bovendien zijn er minder ambtelijk uren voor beheer noodzakelijk. De structurele consequenties hebben daarnaast betrekking op het wegvallen van huurbaten, kapitaallasten, dagelijks onderhoud, beheerkosten en overige vaste lasten. Daartegenover staan structurele rentebaten in verband met het uitzetten van de netto opbrengst van de verkopen. b. Verwerving van onroerend goed Met het verwerven van onroerend goed dient de gemeente zeer prudent om te gaan nu de conclusie is getrokken dat vastgoedbezit in principe geen gemeentelijke kerntaak is. Uitzondering is dat de gemeente binnen een termijn van (XXX, bijvoorbeeld drie jaar met een eenmalige verlening van twee jaar) jaar ontwikkelingen op strategisch gebied wil in gebieden die een functiewisseling ondergaan waardoor vastgoed moet worden verworven en gebieden waar stedenbouwkundige ontwikkelingen plaatsvinden. Of dat maatschappelijke ontwikkelingen niet op een andere manier dan door aankoop kunnen worden gerealiseerd. Met betrekking tot monumenten geldt dat er geen aankopen zullen geschieden indien de monumentale waarde vanuit de Gemeentelijke- dan wel Rijksmonumentenzorg voldoende is gewaarborgd. Onder verwerving wordt hier zowel het juridisch als het economisch eigendom verstaan. In de afweging om tot verwerving van objecten over te gaan dient het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten te worden betrokken. De in deze wet geregelde voorkeurspositie van de gemeente biedt haar in die gebieden de mogelijkheid om een eigenaar die zijn object wil verkopen, te verplichten om het object eerst aan de gemeente aan te bieden voordat verkoop aan een ander mogelijk is. c. Exploitatie strategisch en maatschappelijk vastgoed Voor een economisch verantwoord functionerende vastgoedorganisatie is het essentieel dat kosten en baten inzichtelijk zijn. Daartoe moeten de werkelijke kosten van vastgoed zichtbaar worden gemaakt. En voor het gebruik van vastgoed moet een reële, minimaal kostendekkende vergoeding worden betaald. Dit moet gelden voor (gesubsidieerde) sociaal- 5
maatschappelijke instellingen, zodat het onderscheid tussen subsidie in de vorm van financiële middelen en subsidie in de vorm van huisvesting helder wordt gemaakt. Maar dit geldt ook voor gemeentelijke afdelingen die gebruik maken van eigen gebouwen. Zodat er een prikkel is om efficiënt met de gemeentelijke huisvesting om te gaan. In beide gevallen bevorderen transparante relaties kosten- en kwaliteitsbewust gedrag. 5. Uitvoering Periodiek moet de vastgoedportefeuille aan de hand van bovenstaande visie worden getoetst. Per object moet worden bezien in hoeverre er noodzaak bestaat om het betreffende pand in voorraad te houden 2. Dit resulteert in een lijst af te stoten panden waarop de objecten worden geplaatst die voor afstoten door middel van verkoop in aanmerking komen, en een lijst hoe exploitatie van te behouden vastgoed wordt georganiseerd. Zowel in geval van verkoop of verwerving, als in geval van behoud en exploitatie is een robuuste organisatie met stevige procedures en aantoonbare audit trails gewenst. Hieronder worden enkele vervolgstappen geschetst. a. Verkoop en verwerving De gemeente dient zeer prudent om te gaan met het verwerven van onroerend goed nu de conclusie is getrokken dat vastgoedbezit in principe geen gemeentelijke kerntaak is. Verkoop is eerder aan de orde. Bij verkoop van de op de lijst 3 voorkomende panden kunnen zich drie scenario s voordoen, namelijk: I. Verkoop leeg en ontruimd op de vrije markt; Deze categorie panden staan leeg in afwachting van verkoop. Na besluitvorming zullen deze panden direct op de markt te koop worden aangeboden tegen marktwaarde II. Verkoop aan de zittende huurder; De huidige gemeentelijke gedragslijn bij verhuurde objecten is dat het pand eerst aan de zittende huurder wordt aangeboden. Afhankelijk van specifieke (markt)omstandigheden kan een reductie op de koopprijs worden toegepast. Deze korting is verantwoord in die gevallen waarbij de verwachting aanwezig is dat verkoop in verhuurde staat (indien met de zittende huurder geen overeenstemming zou worden bereikt) aan een derde, een lagere opbrengst zou opleveren. In sommige gevallen is dit ook feitelijk aan de orde. Dit wordt vooral veroorzaakt door de omstandigheid dat de huurprijs achterblijft op de markthuurwaarde. Ingeval een dergelijke reductie wordt toegepast, zal voor een periode van (XXX)jaar een antispeculatiebeding met boeteclausules worden opgelegd. III. Verkoop op de vrije markt in verhuurde staat. Ingeval verkoop aan de zittende huurder om welke reden ook niet mogelijk blijkt te zijn, zal het betreffende object in verhuurde staat op de markt worden aangeboden. Een berekening van de contante waarde moet worden gemaakt van de inkomsten en uitgaven over een periode van 5 of 10 jaar, uitgaande van bijvoorbeeld de resterende looptijd of de leeftijd van de huurder. Dit is een objectieve waardebepaling voor de gemeente en er hoeft dan geen anti-speculatiebeding voor de huurder of kleine belegger te worden toegepast, het risico ligt immers bij de koper. Sowieso zijn de rechten van de zittende huurders bij wet gewaarborgd (koop breekt geen huur). Bovendien moet bij verkoop worden bedongen dat de bestaande huurovereenkomst door koper wordt overgenomen en gerespecteerd. b. Exploitatie strategisch en maatschappelijk vastgoed Voor een economisch verantwoord functionerende vastgoedorganisatie is het essentieel dat kosten en baten inzichtelijk zijn. Hiertoe dient aan de kostenkant inzicht te worden gegeven aan de vaste kosten van het object, de energiekosten, de onderhoudskosten en de achterliggende beheer- en administratiekosten. Pas als dit inzicht er is kan er bespaard worden door slimmere 2 Zie bijlage: afweging koop tegen huur 3 De gemeente kan overwegen of het bij de verkoop verstandig kan zijn om een tender uit te zetten zodat de gemeente niet met incourante panden komt te zitten 6
inkoop van onderhoud en door investeringen in energiebesparende maatregelen. Aan de batenkant dient inzicht te worden gegeven hoe bijvoorbeeld indexatie huren geschiedt, hoe servicekosten worden doorbelast, hoe eventuele leegstand wordt aangepakt en hoe de bezettingsgraad wordt geoptimaliseerd. Bovenal is een goede beheerorganisatie noodzakelijk die processen definieert. 6. Stappenplan Beoogd eindresultaat van visie op vastgoed is dat deze leidt tot een efficiënte en transparante gemeentelijke vastgoedorganisatie. Een organisatie waarbij alle gebouwen en terreinen die de gemeente niet perse nodig heeft worden afgestoten. Een organisatie die de gebouwen en terreinen die de gemeente wel nodig heeft goed ontwikkelt en onderhoudt. Hiertoe moeten enkele stappen worden gezet: Fase I: Vaststellen Deze notitie is een aanzet voor een gemeentelijke visie op vastgoed. Op 31 mei 2012 vindt een gesprek met inwoners, organisaties en ondernemers plaats. Met de uitkomsten van dit gesprek zal een voorstel worden opgesteld dat voor de gebruikelijke raadscyclus wordt geagendeerd. Fase II: Verdieping Vastgoed staat vele (40+?) jaren. In de tweede fase wordt uitgewerkt wat de gemeente op deze zeer lange termijn met het strategisch en maatschappelijk vastgoed wil. De visie moet niet alleen inhoudelijk verder verdiept worden, het proces van de verdieping dient plaats te vinden samen met onze inwoners, ondernemers en organisaties. Concrete acties voor deze fase: Werkbezoek aan een voorbeeld van maatschappelijk vastgoed (een multifunctioneel centrum dat met garanties van de gemeente in handen van particulieren is) Workshops met het veld. Opstellen van gezamenlijke procedures door betrokken inwoners, ondernemers en organisaties om kansen te identificeren en te benutten Fase III: Uitwerking en praktijk De derde fase kent acties die voornamelijk bij het college liggen: Uitwerken van de gewenste (juridische) relatie tussen eigenaar en huurders c.q. gebruikers van het gemeentelijk vastgoed op lange termijn en de procedures die daarbij horen. Inzichtelijk maken welke afdeling op professionele wijze verantwoordelijkheid neemt voor het afstoten, beheer en ontwikkeling. 7
Bijlage: Afweging koop tegen huur Voor zowel commerciële organisaties als de gemeente geldt dat voor benodigd vastgoed de afweging tussen aankoop (bezit) en huur gemaakt kan worden. Koop en huur kennen specifieke voor- en nadelen: Voordelen huur: Grotere flexibiliteit: qua omvang (zowel groei als krimp), qua locatie en qua moment van desinvestering; Voorspelbare lasten: kosten voor aanschaf, beheer, onderhoud en verkoop maken onderdeel uit van een vaste (geïndexeerde) huurprijs; Lager kapitaalsbeslag: er zijn geen eigen financiële middelen of leningen nodig wat het kapitaalsbeslag vermindert. Deze financiële middelen kunnen worden ingezet voor kerntaken en bedrijfsactiviteiten; Minder aandacht B&W: beheer en onderhoud van het vastgoed zal doorgaands effectiever en efficiënter kunnen worden uitgevoerd door daartoe uitgeruste en gespecialiseerde ondernemingen dan door een door B&W aangestuurd ambtenarenapparaat; Voordelen koop (bezit): Beschikkingsmacht: de eigenaar kan de locatie niet kwijtraken, kan zelf aanpassingen/verbouwingen aan het pand bepalen, en zelf bepalen hoe lang hij in het pand wenst te verblijven. Daarnaast zorgt het hebben voor een snellere realisatie van verbetering dienstverlening, innovatie en marketing/uitstraling door middel van het vastgoed; Lagere kosten: gemiddeld gezien komen de totale kosten (aanschaf, onderhoud, financiering) van een object in eigen bezit lager uit dan van een object in huur aangezien er geen winst- en risicomarge voor de verhuurder berekend wordt; Waardevermeerdering: een beoogde (positieve) waardeontwikkeling van een vastgoedobject komt de eigenaar toe. 8