Nota vastgoedbeleid 2019

Transcriptie

1 Nota vastgoedbeleid 2019

2 Inhoud Samenvatting Inleiding Huidige situatie Vastgoedportefeuille Overige contracten Scholen Maatschappelijke vastgoed Subsidies Vastgoedbeheer Juridisch kader Wet en regelgeving Vrijstelling wet Markt en Overheid Uitgangspunten vastgoedbeleid Spelregels voor vastgoed Kostprijsdekkende huur Marktconforme huur Beleidsvelden en subsidies Huurcontracten Integrale afweging strategisch of niet strategisch Huur of aankoop van vastgoed Verkoop Beheer en onderhoud Duurzaamheid Energielabel A in Circulaire economie Asbest Financiële gevolgen

3 Samenvatting De gemeente heeft 70 gebouwen in eigendom voor diverse doeleinden. In verband met wet en regelgeving en de wens om transparanter om te gaan met de exploitatie van vastgoed is het gewenst om hiervoor heldere beleidsuitgangspunten te hebben. Door middel van vastgoedbeleid wordt bepaald of en waarvoor de gemeente vastgoed in eigendom heeft. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat zij in principe geen vastgoed in eigendom heeft. De gemeente heeft alleen vastgoed als dat voor de eigen huisvesting nodig is of voor een maatschappelijk of strategisch doel. Door middel van spelregels wordt transparantie gecreëerd in huurprijzen en contracten. Dit doen we met het doorberekenen van de integrale kosten van het vastgoed aan de huurder (invoeren kostprijsdekkende huur) en het afstemmen van het subsidiebeleid daarop. Hierdoor worden gevolgen van bepaalde beleidskeuzes voor wat betreft de huisvesting van organisaties inzichtelijk. De spelregels geven ook aan wanneer en voor welke prijs de gemeente vastgoed afstoot. Als een pand niet meer nodig is voor een maatschappelijk doel dan wordt deze voor een te taxeren marktwaarde verkocht. Voor duurzaamheidsmaatregelen wordt een hoog ambitieniveau vastgesteld, namelijk om te streven naar een energielabel A in 200 voor al het strategisch gemeentelijk vastgoed. De bedrijfseconomische, technische en maatschappelijke haalbaarheid voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wordt hiervoor onderzocht Er is een separaat plan van aanpak beschikbaar waarin is aangegeven op welke wijze uitvoering gegeven wordt aan dit vastgoedbeleid. Deze uitvoering is een verantwoordelijkheid van het college.

4 1. Inleiding Deze nota is opgesteld om inzicht te krijgen in maatschappelijke- en beleidsdoelstellingen, kostenefficiëntie en risicobeheersing van het gemeentelijk vastgoed. De nota geeft aan hoe wij om moeten gaan met ons vastgoed en waarom wij vastgoed in eigendom hebben. Aan de hand van dit beleidskader worden huren en subsidies voor vastgoed transparant en kunnen strategische keuzes worden gemaakt omtrent het afstoten, verwerven, inzetten en verduurzamen van gemeentelijk vastgoed. Met deze nota bepaalt de gemeenteraad het vastgoedbeleid van de gemeente Epe. Doorvertaling naar het tactische en operationele niveau is een taak van het college en het management. Tot die taak behoort onder andere het verder inrichten van de interne vastgoedorganisatie. Wat levert dit beleid op? Inzicht in de vastgoedportefeuille. Transparantie in de relatie tussen huurder en verhuurder door onderscheid in de rol van gemeente als subsidieverstrekker en vastgoedeigenaar. Duidelijke afwegingskaders voor het behoud of afstoten van vastgoed. Een goede basis voor toekomstbestendig accommodatiebeleid. Eenduidigheid in huurprijs- en subsidiebeleid, gelijke behandeling van huurders en gebruikers. Financieel rendement en waardebehoud van vastgoed. Duidelijke kaders voor verhuur van vastgoed aan organisaties. 2. Huidige situatie 2.1 Vastgoedportefeuille De gemeente is wettelijk niet verplicht om vastgoed in eigendom te hebben. De gemeente heeft echter wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid die er toe heeft geleid dat er een omvangrijke vastgoedportefeuille is ontstaan. Onder vastgoed wordt in deze nota verstaan, gebouwen met daarbij behorende terreinen. Dit vastgoed is veelal in verhuur, erfpacht of opstalrecht uitgegeven of voor eigen gebruik. De gemeente heeft 70 gebouwen die op basis van nog op te stellen accommodatiebeleid en integrale afweging worden verdeeld in de volgende categorieën. Strategisch vastgoed (draagt bij aan doelstellingen van de gemeente) Bijv. scholen, multifunctionele accommodaties (MFA s), gymzalen, buurthuizen, sport, kinderopvang, begraafplaatsen, bibliotheek etc. Niet-Strategisch vastgoed (af te stoten vastgoed) Bijv. vrijkomend vastgoed zoals scholen, voormalige buitendienst onderkomens, woningen etc. Concernhuisvesting Gemeentehuis, bosschuur, gemeentewerf, dienstwoning. Aantal gebouwen Soort gebouwen Beheer Brandweer Commercieel 20 Epe Oene Gemeentehuis Kunst/Cultuur MFA's 2 45 Emst Vaassen Onderwijs Onderwijs (econ.) Welzijn/Zorg Woning Overige 4

5 2.2 Overige contracten Naast voorgenoemd vastgoed beheert de gemeente nog ca. 170 contracten voor verhuur van grond, opstalrechten en erfpachten. De aanwezige gebouwen op deze gronden zijn veelal niet van de gemeente, maar kunnen wel in eigendom terugkomen. Verhuur van grond is onderdeel van de beleidsnotitie snippergroen 2011, de grondprijzennota en het grondbeleid. Derhalve vallen deze contracten niet binnen deze beleidsnotitie. Wel hebben deze een relatie met dit beleid Aantal overige vastgoedcontracten Verhuur grond Pacht (agrarisch) Opstalrechten Erfpacht Woonwagenstand plaatsen Bruikleen 2. Scholen Het eigendom van scholen is in de meeste gevallen gesplitst. Op basis van de wet op het primair onderwijs is het juridisch eigendom ondergebracht bij de scholen. Het economisch eigendom is van de gemeente. In deze gevallen ligt het beheer en onderhoud van dit vastgoed bij het schoolbestuur. De gemeente is verantwoordelijk voor renovatie en nieuwbouw van scholen. De gemeente wordt weer volledig eigenaar van het gebouw zodra het gebruik als school eindigt. Ontwikkelingen op dit gebied hebben impact op de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Samenwerking tussen de beleidsontwikkeling ten aanzien van onderwijs en de beleidskeuzes in vastgoed is essentieel voor een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. 2.4 Maatschappelijke vastgoed Voor welzijn, sport en jeugd bestaat geen wettelijke plicht voor het bieden van huisvesting, maar er bestaat wel een maatschappelijk belang om huisvesting voor deze functies aan te bieden. Het is belangrijk in te kunnen spelen op de huisvestingsbehoefte van maatschappelijke organisaties om te kunnen blijven voorzien in deze behoefte. Samenwerking tussen de verschillende beleidsafdelingen en de vastgoedorganisatie is daarvoor essentieel. 2.5 Subsidies Met subsidies worden beleidsdoelen gestuurd. In een aantal gevallen vindt nog verkapte subsidie voor huisvesting plaats omdat de huren lager zijn dan de kostprijsdekkende huur. Huisvestingskosten voor maatschappelijke partijen zijn daarom niet altijd transparant waardoor het risico bestaat dat de gemeente soms teveel betaalt ten opzichte van het maatschappelijke rendement. 2.6 Vastgoedbeheer Onder vastgoedbeheer wordt verstaan het contractbeheer en het onderhoud van gebouwen. Het vastgoedbeheer is ondergebracht bij meerdere beleidsafdelingen. Een helder beleidskader met uitgangspunten, randvoorwaarden en een visie op toekomstige ontwikkelingen in relatie tot het vastgoed is beperkt aanwezig. Op dit moment worden ad hoc, maar wel integraal, keuzes gemaakt omtrent het beheer van vastgoed.. Juridisch kader.1 Wet en regelgeving Bij aankoop, verkoop en verhuur van vastgoed moet rekening worden gehouden met diverse wet- en regelgeving zoals de Wet markt en overheid, huurrecht, staatssteun en de notities van de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De Wet markt en overheid is onderdeel van de Mededingingswet. Dit betekent dat op basis van deze wet de overheden alle integrale kosten van een economische activiteit moeten doorberekenen in de verkoop of huurprijs. 5

6 .2 Vrijstelling wet Markt en Overheid Activiteiten die uitgezonderd zijn van de wet Markt en Overheid, zijn door de gemeenteraad in 2012 vastgesteld door een zogenaamd Algemeen Belang Besluit. Voor een groot deel van de panden is het daardoor niet nodig om de integrale kosten van het pand aan de huurder door te berekenen. Het uitgangspunt is nu om voor het strategische vastgoed, daar waar dat mogelijk is, wel de integrale kosten van het pand door te berekenen aan de huurders (kostprijsdekkende huur). Hierdoor ontstaat transparantie in huren en subsidies. De invoering van dit vastgoedbeleid zorgt ervoor dat volledig wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet Markt en Overheid. 4. Uitgangspunten vastgoedbeleid Het exploiteren van vastgoed is geen kerntaak van de gemeente maar ondersteunend aan het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelen. De gemeente kiest ervoor om met haar vastgoed te voldoen aan haar wettelijke verplichtingen. De gemeente hanteert daarom vier uitgangspunten om te bepalen op welke wijze zij wil omgaan met haar eigendommen. Aan de hand van deze uitgangspunten maakt de gemeente strategische keuzes en kan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille samengesteld worden. Uitgangspunten: 1. De gemeente Epe heeft geen vastgoed in eigendom tenzij.. het voor de eigen huisvesting nodig is. het een maatschappelijk doel dient waar de markt niet in voorziet. het strategisch gelegen is, bijvoorbeeld voor een toekomstige herontwikkeling. 2. Vastgoed wordt kostprijsdekkend verhuurd Er is geen sprake meer van indirecte subsidie door te lage huurprijzen. Tegemoetkomingen in huurprijzen moeten geregeld worden in subsidiebeleid. Commerciële huurders betalen een marktconforme huur, die minimaal kostprijsdekkend is.. Niet strategisch vastgoed wordt minimaal voor de marktwaarde verkocht De verkoopmethode wordt per object bepaald. Het gebouw wordt getaxeerd. Niet strategisch vastgoed wordt verkocht na beëindiging van bestaande huren. 4. In 200 heeft het strategische vastgoed een energielabel A Dit sluit aan bij de afspraken in de Cleantech Regio. Het gemeentelijk vastgoed wordt gescand op de mogelijkheden tot verduurzaming. Voor de aanpak en de financiering van de duurzaamheidsmaatregelen volgt een voorstel aan de raad. 6

7 5. Spelregels voor vastgoed Om uniformiteit in het vastgoedbeleid en beheer te krijgen en te behouden zijn spelregels opgesteld. Deze spelregels geven aan welke afspraken worden gemaakt over hoe de gemeente om wil gaan met haar vastgoed. 5.1 Kostprijsdekkende huur Voor maatschappelijke huurders die volgens de beleidsafdeling aantoonbaar een maatschappelijke meerwaarde leveren in een bepaald gebied, geldt een kostprijsdekkende huur. Dit betreft o.a. wijkgebouwen, speeltuinverenigingen, peuterspeelzalen en voor- en vroegschoolse educatie (VVE), bibliotheek en een aantal andere welzijnspanden. Deze huurprijs dekt voor de gemeente minimaal de kosten over de verwachte exploitatieperiode. Kosten en opbrengsten van maatschappelijk vastgoed worden transparant gemaakt. Verkapte subsidies worden voorkomen. 5.2 Marktconforme huur Voor niet maatschappelijke of commerciële organisaties wordt een markconforme huur bepaald. Indien nodig wordt deze bepaald door middel van een taxatie. De huurprijs moet altijd minimaal kostprijsdekkend zijn, ook al is de marktconforme huurprijs lager. 5. Beleidsvelden en subsidies Het voldoen aan de wettelijke verplichting voor het invoeren van een kostprijsdekkende huur heeft tot gevolg dat de begroting moet worden aangepast en lopende huurcontracten moeten worden herzien als dat mogelijk is. Dit geeft transparantie in de toekenning van subsidies (geen indirecte subsidie via de huurprijs). Het biedt zowel de gemeente als de organisaties de kans om kritisch te worden op hun huisvestingslasten. Ook biedt het organisaties de kans om zich te huisvesten in eigendommen van derden. Hierdoor kan de gemeente haar portefeuille weer herzien. Deze manier is zuiverder en transparanter dan de huidige huurrelatie, waarin in een aantal gevallen via de huurprijs wordt gesubsidieerd. Daarnaast is een huurovereenkomst minder flexibel en wettelijk gezien lastiger te beëindigen dan het beperken of afbouwen van een subsidie indien blijkt dat een huurder geen maatschappelijke meerwaarde meer heeft. Dit heeft echter wel gevolgen voor diverse beleidsvelden. Verschillende teams binnen de gemeente Epe stellen beleid op. Bijvoorbeeld voor sport, cultuur, jeugd of afval. Deze beleidsvelden zijn verantwoordelijk voor de aanwezigheid en spreiding van functies en daarmee het in beeld brengen van de huisvestingsvraag. Vastgoed is daaraan ondersteunend. De verschillende beleidsvelden gaan zelf uitvoerings- of subsidieovereenkomsten aan of geven subsidiebeschikkingen af. De huisvestingskosten van maatschappelijke organisaties en de mogelijke subsidiëring daarvan wordt een onderdeel in de beleidsstukken van de verschillende beleidsvelden. 5.4 Huurcontracten De huurcontracten binnen de gemeente worden gestandaardiseerd. Er wordt gebruik gemaakt van de door de Raad voor Onroerende Zaken ontwikkelde modellen (landelijk gebruikte en juridisch geborgde overeenkomsten). Jaarlijks worden de huren geïndexeerd volgens het Consumenten Prijs Indexcijfer (CPI) dat door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt gepubliceerd. 5.5 Integrale afweging strategisch of niet strategisch Als leegstaand vastgoed niet meer nodig is voor huisvesting binnen een beleidsveld of past binnen het op dat moment geldende accommodatiebeleid (dit wordt nagegaan bij alle teams en integraal afgewogen) dan wordt deze afgestoten als deze voldoet aan de uitgangspunten van dit beleid. Ook niet-strategisch vastgoed, dat nog niet is afgestoten, kan door deze integrale afweging weer worden aangemerkt als strategisch indien deze noodzaak blijkt uit bepaalde beleidsontwikkelingen. 5.6 Huur of aankoop van vastgoed Het huren van vastgoed door de gemeente komt incidenteel voor. Hiervan is alleen sprake indien de gemeente niet binnen haar eigen vastgoed of niet op de juiste locatie kan voorzien in de huisvestingsvraag van een bepaald beleidsveld. Aangezien de gemeente in dat geval meestal de 7

8 markthuur moet betalen wordt van deze mogelijkheid slechts in uitzonderlijke gevallen gebruik gemaakt. 5.7 Verkoop Als een vastgoedobject wordt afgestoten vindt altijd een taxatie plaats door een onafhankelijke taxateur. Het object wordt voor minimaal de taxatiewaarde verkocht. De verkoopmethode wordt door het college bepaald en is afhankelijk van de markomstandigheden. 5.8 Beheer en onderhoud Het onderhoudsniveau van het vastgoed wordt vastgesteld aan de hand van de norm NEN Binnen deze NEN-norm worden zes conditieniveaus onderscheiden. Voor elk strategisch vastgoed wordt bepaald welk onderhoudsniveau van toepassing is en een financiële voorziening gecreëerd. Dit wordt opgenomen in de begroting en de jaarrekening waardoor voldaan wordt aan de verplichting van de Commissie BBV. Het vast te stellen onderhoudsniveau is afhankelijk van het toekomstplan met het vastgoed en wordt per pand bepaald. Door het hanteren van een bepaald onderhoudsniveau in relatie tot het toekomstplan worden desinvesteringen voorkomen. De onderhoudsniveaus kunnen tussentijds door het college worden aangepast. 6. Duurzaamheid 6.1 Energielabel A in 200 Gemeenten zijn via de VNG gebonden aan het Energieakkoord (17 februari 2016) en hebben daarbij de ambitie uitgesproken om uiterlijk in 2050 energieneutraal te zijn. Volgens het Activiteitenbesluit uit de Wet Milieubeheer is de gemeente al verplicht om energiebesparende maatregelen te nemen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder. Daarnaast moeten alle kantoren in 202 minimaal een C- label hebben. De gemeente heeft, behalve haar eigen gemeentehuis, geen kantoren in eigendom. Van overheden wordt een voorbeeldrol verwacht rondom verduurzaming van vastgoed. De gemeente Epe heeft daarom de ambitie om in 200 een energielabel A te hebben voor het strategische vastgoed. Daarmee realiseert de gemeente kwalitatief betere en gezondere gebouwen en neemt het comfort voor de gebruikers toe. Met deze ambitie wordt aangesloten bij de afspraken in de Cleantech regio. De bedrijfseconomische, technische en maatschappelijke haalbaarheid voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wordt onderzocht. Daarbij ligt de focus op het strategische vastgoed. Voor de concernhuisvesting, zoals het gemeentehuis, worden apart keuzes gemaakt voor verduurzaming. Dit volgt namelijk al uit de besluitvorming over de renovatie van het gemeentehuis. Voor alle duurzaamheidsmaatregelen van het gemeentelijk vastgoed volgt een separaat plan van aanpak en voorstel aan de raad. 6.2 Circulaire economie Omdat onze grondstoffen schaarser worden, ontstaat de noodzaak hier anders mee om te gaan. Hiervoor is een andere economie noodzakelijk: een circulaire economie waarbij gekeken wordt naar de mogelijkheden om grondstoffen te hergebruiken. Onderzocht gaat worden óf en zo ja, hoe het thema circulaire economie een plaats kan krijgen in het gemeentelijk vastgoedbeleid. 6. Asbest In 2024 mogen er geen asbestdaken meer zijn. Als gemeente hebben we ook een voorbeeldfunctie op dit gebied. Naast het saneren van alle asbestdaken vóór 2024 streven we ernaar om in 200 ook geen asbest risico s meer aanwezig te hebben in het gemeentelijk vastgoed. 8

9 6.4 Financiële gevolgen De noodzakelijke investeringen voor het voldoen aan de wettelijke verplichtingen en het behalen van de ambitie worden onderzocht en na het onderzoek aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Energiebesparende maatregelen en asbestverwijdering die bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden meegenomen kunnen worden, worden uitgevoerd conform de meerjarenonderhoudsprognoses (MJOP s). 9