OPINIËRENDE NOTA AAN DE GEMEENTERAAD Onderwerp Agendanummer stimuleren woningmarkt Sint-Oedenrode Nummer Steller Cor Verhagen Portefeuillehouder(s) Doorkiesnummer steller 0413-481356 Bereikbaar op: ma, di, do / vr ochtend Bijlagen -6- Coördinerende afdeling Publiekszaken Coördinerend team Behandeling raadscommissie 20-09-2012 Behandeling gemeenteraad P.M. Maas C.G.A. van Rossum Ruimtelijke Ordening Wat is het vraagstuk? De woningmarkt in Sint-Oedenrode functioneert momenteel niet goed. De vraag is aan de orde met welke maatregelen bereikt kan worden dat de woningmarkt wel goed gaat functioneren. Wat willen we bereiken? Een goed functionerende lokale woningmarkt. Wat gaan we daarvoor doen? Hieronder worden een aantal scenario s genoemd. Het ene scenario sluit het andere scenario niet uit. Ze kunnen elkaar aanvullen en ondersteunen. Uiteraard kunnen ook andere scenario s ingebracht worden. Scenario 1: het toelatingsbeleid verruimen. A. De lokale woningmarkt is gebaat bij een open markt. Momenteel worden kavels en nieuwbouwkoopwoningen in eerste instantie te koop aangeboden aan mensen, die een binding met Sint-Oedenrode hebben. Men moet inwoner, oud-inwoner of economisch gebonden zijn. Dit beleid is met name gebaseerd op het feit dat Sint-Oedenrode op basis van het verstedelijkingsbeleid alleen mag bouwen voor de eigen natuurlijke groei. In een situatie van meer vraag dan aanbod, dus schaarste, is het dan ook gerechtvaardigd om mensen met een binding met Sint-Oedenrode een voorrangspositie te verlenen. Momenteel is er echter meer aanbod dan vraag. Gesteld kan worden dat dit een tijdelijke situatie is en op termijn er meer vraag dan aanbod zal zijn. Echter ook op de langere termijn is het niet te verwachten dat zich weer een woningmarkt van schaarste manifesteert. De woningmarkt is namelijk ook structureel aan het veranderen. De verwachting is dat in 2024 in Sint-Oedenrode er een sterfteoverschot zal zijn. De groei van het aantal inwoners is dan alleen een gevolg van migratie. Rond 2028 zal het aantal huishoudens zich stabiliseren en daarna afnemen. Het aantal huishoudens is de bepalende factor voor het aantal woningen. Bestaande woningen komen voor verreweg het grootste deel terecht bij mensen, die een binding met Sint- Oedenrode hebben. De woningmarkt in Sint-Oedenrode is met name een lokale markt. Om deze reden is ook bij het loslaten van het toelatingsbeleid te verwachten dat het grootste deel van de kavels en nieuwbouwkoopwoningen terecht komt bij Rooienaren. Wovesto heeft recent haar inschrijvingenbeleid al verruimd. Ook mensen, die geen binding hebben met Sint- Oedenrode, kunnen zich inschrijven. 1/5
Scenario 2: de verkoopprijzen van kavels worden verlaagd. A. Lagere verkoopprijzen bevorderen de goodwill van de gemeente e bij kandidaat-kopers kopers en daarmee de verkopen. Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen aan het dalen. De inflatie meegerekend gaat het om een substantiële daling. De prijs van de bouwgrond is niet gedaald. Omdat de huizenprijzen dalen verwachten inwoners ook een beweging van de gemeente om de prijs van bouwgrond naar beneden bij te stellen. Voor de hoogte van de daling kan deels aansluiting gezocht worden bij de daling van de huizenprijzen. Wij denken hierbij aan een daling van 15%. Momenteel zijn in het plan Elzenpad percelen in de verkoop. Een daling van de verkoopprijs met 15% voor de vrije sector percelen houdt een inkomstendaling in van 871.000. De gevolgen voor de totale financiële exploitatie zijn moeilijk te duiden. Dit omdat het een plan is met een horizon van bijna 10 jaar. De verwachting is dat met de vermelde prijsdaling het plan budgettair neutraal afgesloten kan worden. In Olland kunnen nog 2 percelen verkocht worden. Een prijsdaling van 15% betekent 56.000 minder inkomsten. De totale financiële exploitatie van het plan blijft positief. De grondprijs maakt bij projectontwikkeling onderdeel uit van de totale verkoopprijs van de woning. Optie is dan ook om met de ontwikkelaar in overleg te gaan over de prijsdaling van de woning sec. De gemeente heeft hierbij de mogelijkheid om de grondprijs te handhaven, de grond wel economisch te leveren, maar de juridische levering van de grond later te laten plaatsvinden en dus ook later de verkoopprijs te ontvangen. De koper betaalt in de tussenliggende periode rente. Hiermede wordt bereikt dat de koper in eerste aanleg minder geld hoeft te lenen en dus eerder een woning kan kopen. Scenario 3: ondernemers krijgen meer mogelijkheden om in vrijheid plannen te ontwikkelen. A. Meer vrijheid werkt innovatie in de hand en is goed voor de doorstroming. Onder ondernemers verstaan wij niet alleen ontwikkelaars en aannemers, maar ook de plaatselijke woningbouwvereniging Wovesto. Ondernemers kan de vrijheid gegeven worden om een deel of een geheel plangebied te ontwikkelen. Aangenomen mag worden dat zij het beste weten wat de markt vraagt. Ook kunnen zij met een totaalproduct komen samen met banken, makelaars e.d., waarin niet alleen de nieuwe woning meegenomen wordt, maar ook de achter te laten woning in de deal betrokken wordt. Via de ontwikkeling van innovatieve producten kan de doorstroming wellicht weer op gang komen. Bij Wovesto is er nog het bijkomend voordeel dat eventuele winsten in de lokale gemeenschap blijven. De gemeente kan stimulerend optreden door ook innoverende producten aan te bieden, zoals het verkopen van bouwgrond in erfpacht en het laten ontwikkelen van de openbare ruimte door de bouwers. Randvoorwaarde bij dit alles blijft dat kwaliteit geleverd wordt, zodat investeringen ook duurzaam zijn. Scenario 4: de starterslening wordt gehandhaafd. A. Starters zijn de aanjagers van de woningmarkt. Starters zijn de nieuwe consumenten in de woningmarkt en daarmee de aanjagers van de woningmarkt. Zij brengen de doorstroming op gang. Bovendien draagt de starterslening ertoe bij dat jonge mensen voor de lokale gemeenschap behouden blijven. Dit is belangrijk, zeker voor de kleine kernen. De starterslening kan dan ook gehandhaafd blijven. In deze tijd kunnen we echter moeilijk nieuwe financiële middelen beschikbaar stellen. Het startersfonds kan dan ook in zijn huidige vorm gehandhaafd blijven. Overwogen kan wel worden om de voorwaarden aan te scherpen en minder hoge leningen te verstrekken, zodat meer starters, die het echt nodig hebben, van de beschikbare gelden gebruik kunnen maken. Overwogen kan ook worden om de starterslening alleen beschikbaar te stellen voor Nijnsel, Boskant en Olland. Het startersfonds omvat nu 158.000. In het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) zit ook nog een bedrag van 90.000 voor goedkope leningen voor andere projecten. Overwogen kan worden om deze 2/5
gelden toe te voegen aan het startersfonds, zodat er meer startersleningen verstrekt kunnen worden. Het behoud van startersleningen is ook onderdeel van de voor u ter inzage liggende Notitie instrumentarium behoud starters en ondersteuning lage middeninkomens. In dit kader is het ook optie om meer betaalbare woningen te realiseren en om de starters en personen met lage middeninkomens meer persoonlijk te benaderen om hen te helpen bij het voorzien in hun woonwensen. Wovesto zou hierin een rol kunnen vervullen. Mogelijk is dat in het kader van de noodzakelijke ombuigingen voor 2013 de starterslening niet gehandhaafd kan blijven. Scenario 5: bestemmingsplannen dienen flexibeler te worden. A. Flexibele bestemmingsplannen kunnen beter inspelen op veranderingen in de woningmarkt. In bestemmingsplannen wordt nu vaak een onderscheid gemaakt tussen gronden bestemd voor aangesloten bebouwing en gronden bestemd voor halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Dit onderscheid kan zoveel mogelijk vervallen, behalve indien het stedenbouwkundig niet gewenst is. Op deze wijze wordt bereikt dat snel ingespeeld kan worden op veranderde woonwensen. Mogelijk is ook om geldende bestemmingsplan in deze zin aan te passen. Genoemd kan worden het bestemmingsplan Elzenpad. Scenario 6: in de hoofdkern kunnen meer woningen gepland worden.. A. de vraag in de hoofdkern is groter dan in de kleine kernen. Het woningbouwprogramma in de kleine kernen is gebaseerd op de opvang van de natuurlijke groei en het inlopen van de achterstand van enkele jaren niet of weinig bouwen. Het inlopen van achterstand in woningbouw houdt in dat oud-inwoners terug moeten keren naar deze kernen. Het is de vraag of dit in deze tijd een realistische benadering is. De kleine kernen zijn momenteel minder in trek zeker bij jonge mensen. De belangstelling om in de hoofdkern te wonen is groter. Optie is dan ook om de achterstand in woningbouw in de hoofdkern te situeren. De verhouding tussen hoofdkern en kleine kernen wat de woningbouw betreft is ook bij de Rooise draad betrokken. Scenario 7: Sint-Oedenrode meer promoten als aantrekkelijke woongemeente. A. Sint-Oedenrode is een aantrekkelijke woongemeente. Sint-Oedenrode kan meer haar positieve kanten benadrukken. Het is een mooie gemeente met veel natuur en toch de steden in de directe nabijheid. Dit kan met name jonge gezinnen aanspreken, die in de stad wonen en hun inkomen ook daar verdienen. Scenario 8: de bestaande koopwoningenmarkt meer relateren aan de grotere vraag naar huurwoningen. A. Vele koopwoningen kunnen niet verkocht worden, maar er is wel vraag naar meer huurwoningen. Een deel van de koopwoningen zou ingezet kunnen worden om invulling te geven aan de toenemende vraag naar huurwoningen. Dit gebeurt nu al door het toestaan van verhuur voor een maximale periode van 5 jaar op basis van de Leegstandwet. Dit zou echter nog verder gestimuleerd kunnen worden, bijvoorbeeld door banken te verzoeken soepeler om te gaan met het verhuren van te koop staande woningen. Kanttekeningen Scenario 1: het toelatingsbeleid verruimen. A. De lokale woningmarkt is gebaat bij een open markt. Het nadeel van een open markt is dat minder mensen uit Sint-Oedenrode een nieuwbouwkoopwoning of kavel kunnen kopen. Zij zullen hun woonwensen meer op de bestaande woningmarkt in vervulling moeten brengen. Scenario 3: ondernemers krijgen meer mogelijkheden om in vrijheid plannen te ontwikkelen. A. Meer vrijheid werkt innovatie in de hand en is goed voor de doorstroming. Door ondernemers meer vrijheid te gunnen, krijgen ze ook meer verantwoordelijkheid en gaan ze meer risico lopen. 3/5
Een groter risico kan voor de gemeente een negatief effect hebben op de prijs van de te verkopen grond. Scenario 4: de starterslening wordt gehandhaafd. A. Starters zijn de aanjagers van de woningmarkt. Gesteld kan worden dat een starterslening inbreuk doet op het vrije marktmechanisme. Deze stelling is zondermeer juist, echter de mate waarin dit gebeurt is niet vast te stellen. Wij vinden dat het belang van de aanjaagfunctie in dit geval zwaarder moet wegen. Scenario 5: bestemmingsplannen dienen flexibeler te worden. A. Flexibele bestemmingsplannen kunnen beter inspelen op veranderingen in i de woningmarkt. Nadeel van flexibele bestemmingsplannen is dat mensen, die er komen wonen meer onzeker zijn over de vraag wat er in de directe omgeving gebeurt. Bovendien wordt de financiële exploitatie van het plan onzekerder. Scenario 6: in de hoofdkern kunnen meer woningen gepland worden.. A. de vraag in de hoofdkern is groter dan in de kleine kernen. Minder nieuwe woningen bouwen in de kleine kernen kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid. Wat kost het? Financiën/inkoop en aanbesteding Benodigde bedrag Wijze van dekking Post/budget Algemene reserve... Nummer van post/budget Karakter van de uitgave (incidenteel/structureel) Resterend bedrag in budget/reserve/voor- ziening na uitvoering beslispunten... Duurzaamheid Vervolg Ons college gaat het beleid verder uitdiepen. Het resultaat ervan wordt ter kennis aan uw raad gebracht. Grondprijzen dienen wel vastgesteld te worden door uw raad, tenzij uw college hiervoor een mandaat krijgt. Het wijzigen van bestemmingsplannen is ook een bevoegdheid van uw raad Communicatie en interactie Het stimuleren van de plaatselijke woningmarkt wordt besproken met professionals en burgers kunnen ideeën en meningen inbrengen. Uw raad wordt van de uitkomsten hiervan tijdig op de hoogte gebracht, zodat u het bij de meningsvorming kan betrekken. Professionals en burgers worden ook via brainstormsessies en werkconferenties betrokken bij het verder uitdiepen van het beleid. Bijlage(n) Deze nota bevat de volgende bijlage(n): 1. Ter inzage 1. Notitie instrumentarium behoud starters en ondersteuning lage middeninkomens 2. De prognose van de provincie. 4/5
3. Stand van zaken van startersleningen met keuzemogelijkheden. 4. Vergelijking woningbouwplannen gemeente 2012-2022 met de provinciale prognose. 5. Notitie Roois Burger Belang over starters 6. Brief jonge Ollanders met verslag overleg hierover. Sint-Oedenrode, 19 juni 2012. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Sint-Oedenrode, de secretaris, de burgemeester, P.J.E. van de Loo P.M. Maas 5/5