Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007

Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007 maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007 maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2007 1. Inleiding 1 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 5 5. Resumé 6 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod 11 Ontwikkeling aanbod 11 Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 13 Aandeel vrij verhuurde woningen 13 Slaagkansen 15 Aantal reacties per advertentie 15 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 17 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 19 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 19 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 21 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 21 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 23 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 23 Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 25 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 25 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 27 Huishoudens die de in 2007 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 29 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde huurwoningen 29 Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 31 Ontwikkeling omvang aanbod 31 Mediane verkoopprijs 33 Mediane verkooptermijn 33

Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2007 1. Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de dertiende in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Wijzigingen in het verhuurmodel Vanaf het eind van de jaren 90 worden de huurwoningen in het Stadsregio Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Daarbij gelden sinds 2002 over het algemeen geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning reageren, De reacties worden op volgorde van meettijd (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt. Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke aanpassing is het instellen van lokaal maatwerk. Gemeente en corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken situatie eind 2007 1

Analyse van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren: binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van woningzoekenden, bv. naar inkomen. door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel. Gelijk met deze inhoudelijke wijzigingen werd ook overgestapt op een ander automatiseringssysteem. Voor de verwerking van de gegevens uit 2007 betekent dit dat cijfers voor de eerste drie maanden uit het oude systeem komen, voor de laatste negen maanden uit het nieuwe systeem. De aansluiting van deze twee systemen is niet helemaal perfect. Tussen de cijferoverzichten van Enserve (die zorgt voor aanbieding en verwerking van verhuringen) en de bestanden die zij leveren zit een verschil. In het bestand zitten ruim 50 verhuringen minder in Nijmegen in het eerste half jaar van 2007 dan in de tellingen. Ervan uitgaande dat deze tellingen kloppen hebben we in de tabellen in de bijlage het aantal verhuringen in het eerste half jaar van 2007 opgehoogd/gewogen. In 2007 werd ruim driekwart woningen vrij aangeboden De woningen die sinds april 2007 verhuurd zijn, zijn voor 76% via het aanbodmodel verhuurd. Van de optie aanvullende eisen te stellen binnen het aanbodmodel is nog weinig gebruikt. Iedereen kon dus op deze woningen reageren en de woning ging naar de kandidaat met de langste meettijd. Ook in het oude systeem werd ongeveer 80% van de woningen op deze wijze vrij verhuurd. Ongeveer 5% van de verhuurde woningen werd via het makelaarsmodel verhuurd. Dit betreft vooral dure huurwoningen. Een kleine 20% van de verhuringen heeft plaats gehad via het bemiddelingsmodel. Voor een deel van deze verhuringen is de term bemiddeling eigenlijk niet correct. De administratieve verwerking van woningruil en het aanbieden van nieuwbouwwoningen in de krant (waarbij voor een groter complex vaak maar één advertentie wordt gezet) wordt onder deze noemer weggeschreven. Het gebruik van lokaal maatwerk was in 2007 nog in een inloopfase. Pas vanaf 2008 zijn er in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de afzonderlijke corporaties doelen vastgelegd voor het lokaal maatwerk (hoeveel, voor welke motieven: leefbaarheid, minima, bedrijfsmatige redenen corporatie). Aantal aangeboden huurwoningen rond 2000 per jaar Het aantal verhuurde woningen ligt sinds het begin van de 21 e eeuw op een stabiel niveau: rond de 1000 woningen per half jaar, 2000 per jaar. Alleen in 2005 en de eerste helft van 2006, toen er in Nijmegen een behoorlijk aantal nieuwbouwhuurwoningen werden opgeleverd lag het aantal verhuurde woningen hoger. Tot 2000 was het aantal jaarlijks te verhuren woningen een stuk groter, rond de 2500. situatie eind 2007 2

Analyse 85% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens 85% van de woningen die in 2007 door de corporaties verhuurd zijn valt onder de 1 e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Daarmee lijkt een eind gekomen aan de jarenlange stijging van het aandeel duurdere huurwoningen in het aanbod: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13% en 16% in de jaren daarna naar 15% in 2007. Naar de ervaring van de corporaties zijn wat duurdere woningen (tot max. 750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Overigens worden niet alle dure huurwoningen via Enserve verhuurd. Corporaties kunnen dat ook buiten het model om doen, zulke verhuringen zijn dan in terug te vinden in de cijfers. Langzame afname van het aantal woningzoekenden Sinds 2002 neemt het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met 500-1000. Ook in 2007 reageerden er weer wat minder mensen op aanbod in de Entree-krant dan in 2006. In totaal gaven 15.000 mensen, van wie 9000 uit Nijmegen, een of meerdere keren aan belangstelling voor een Nijmeegse huurwoning te hebben. In 2002, het jaar met het hoogste aantal reagerenden, waren dat er 18.000. Slaagkansen schommelen op laag niveau De slaagkans bedroeg in 2007 0,13: van de 100 woningzoekenden die dat jaar actief waren op de Nijmeegse huurwoningenmarkt vonden er 13 een huurwoning. De slaagkansen vertoonden in 2005 een klein piekje, samenhangend met de nieuwbouw die dat jaar werd opgeleverd. Sindsdien zijn de slaagkansen weer wat teruggezakt. De slaagkansen zijn nog wel een fractie hoger dan in 2002/2003. Dat komt doordat er toen bij een ongeveer vergelijkbaar aanbod meer belangstellenden waren. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in 2007 41%. Iets minder dan in 2006 (44%), maar ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds ruim onder die voor ouderen en doorstromers (0,9 versus 0,17). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens starten. De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima onder gemiddeld Van alle reagerenden hoort 38% tot de minima, van degenen die een woning toegewezen hebben gekregen 31%. De slaagkans van de minima ligt daardoor onder die van de andere inkomensgroepen: 0,10 versus 0,14. situatie eind 2007 3

Analyse Naast de minima worden ook doelgroephuishoudens onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat ruim 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel. 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwkoopwoningen laag In 2007 zijn er 333 koopwoningen, vooral in de duurdere prijsklassen, in de verkoop gegaan. Alleen in 2001 was het aanbod lager. In de Waalsprong is het aanbod weliswaar iets ruimer dan in 2006, maar minder dan de jaren daarvoor. Ook in de bestaande stad is het aanbod in vergelijking met de afgelopen jaren laag. Er zijn zo n 180 woningen in verkoop gekomen, voor het merendeel etagewoningen. Ook voor de nabije toekomst zit er weinig aanbod in de Waalsprong-pijplijn. De bouwproductie valt terug omdat de planvorming na de bouwstop veel trager verloopt dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof). De eerste opleveringen uit de nieuwe bouwstromen zullen naar verwachting rond 2011/2012 plaats hebben. Verkoop van nieuwbouwwoningen De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, liep in de jaren 2004, 2005 en 2006 vrij vlot. In 2007 ging de verkoop in de Waalsprong wat minder voorspoedig. Een groot project is uit de verkoop gehaald (Panagro), bij andere projecten kost het soms meer tijd dan gehoopt om de woningen te verkopen. Voor deze mindere resultaten zijn wel verklaringen te geven: te hoge dichtheid, ongelukkige verkaveling, hoge prijs voor geboden kwaliteit. Bij de verkoop van etagewoningen is er sprake van een tweedeling: de complexen ten oosten van het MaasWaalkanaal verkochten goed, die ten westen van het kanaal niet. Zo is een deel van het complex Heeren van Nijmegen omgezet van koop naar huur. Van het complex de MaasWaal, dat ongeveer een half jaar in verkoop is, is nog nagenoeg niets verkocht. In de Waalsprong is nog maar weinig aanbod van etagekoopwoningen geweest. Twee pogingen de afgelopen jaren om etagewoningen in de Waalsprong te verkopen zijn gestrand, de projecten teruggetrokken. Op dit moment is er één etageproject in het aanbod, de verkoop verloopt langzaam. Makelaars en ontwikkelaars zien voornamelijk mogelijkheden voor etagebouw in de Waalsprong op locaties met een mooi (water) uitzicht. 200 huurwoningen nieuw gebouwd in 2007 In 2007 zijn er 200 huurwoningen opgeleverd in Nijmegen. Voor de helft betrof dat dure/duurdere appartementen (Heeren van Nijmegen, Dobbelman). Daar naast zijn er 74 bereikbare huurwoningen bij gekomen. Een deel daarvan bestemd voor doelgroepen die bijzondere zorg vragen (o.a. verstandelijk gehandicapten). situatie eind 2007 4

Analyse Doorstroomresultaat etage 40%, laagbouw 50% In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 10 koopwoningen in Nijmegen worden 5 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. In etagekoop- en etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%. 4. Positie van bestaande woningvoorraad Vergelijken populariteit huurwoningen moeilijk In theorie geven de woningzoekendenregistratie de nodige handvaten om populariteit van huurwoningen in te schatten: wat voor woningen krijgen veel reacties, welke minder welke woningen worden vaak geweigerd, welke niet vaak wat voor meettijden zijn er nodig voor verschillende woningen. In praktijk wordt een goed zicht echter belemmerd door de krapte op de markt en door administratieve veranderingen. Ongeveer 100 reacties per aangeboden huurwoning Sinds april 2007 kunnen woningzoekenden zien hoe vaak er al op een woning gereageerd is. Voor de woningzoekende is dat een verbetering. Hij ziet op welke woningen al veel reacties zijn, waar het dus zinloos voor hem kan zijn ook op te reageren. En hij ziet op welke advertenties nog weinig mensen reageerden, waar zijn kansen dus groter zullen zijn. Het al of niet reageren hangt dus minder dan in het verleden af van de populariteit van de woning, en meer van een tactische kansinschatting door de woningzoekenden. Desondanks verschilt het aantal reacties per stadsdeel nog steeds volgens een herkenbaar patroon: veel reacties (rond de 175) in Centrum en Oost, minder (70-100) in de overige stadsdelen. In aanbodmodel veel weigeringen Gemiddeld leidt slechts 1 op de 4 of 5 aanbiedingen tot een verhuring, de rest wordt geweigerd. Dit is min of meer inherent aan de Nijmeegse situatie: verdeling (grotendeels) via aanbodmodel, geen consequenties van weigeringen en veel krapte op de markt. Juist kansrijke woningzoekenden moeten kritisch zijn: nu kunnen ze kiezen en moeten ze ervoor zorgen de ideale woning te vinden. Aanbod bestaande koopwoningen via NVM iets lager dan in topjaar 2005 In 2007 zijn er in Nijmegen ruim 1550 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. Dat cijfer is iets lager dan vorig jaar en veel lager dan in 2005, het topjaar wat verkopen betreft. Over een langere termijn bekeken is het echter nog steeds een behoorlijk hoog cijfer. In de verkooppraktijk ervaren makelaars een wat kleinere belangstelling van kopers: gegadigden zijn voorzichtig, verkooptermijnen worden wat langer. De verkoopprijzen zijn in 2007 licht doorgestegen, maar veel minder dan in 2006. Naar de indruk van de makelaardij zijn vooral de goedkopere woningen situatie eind 2007 5

Analyse nog in prijs doorgestegen en ligt de prijsontwikkeling van duurdere woningen tamelijk stil. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2007 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? In 2007 vonden 13 van de 100 op de Nijmeegse huurwoningmarkt actieve woningzoekenden er een woning. Al een aantal jaren liggen de slaagkansen rond dit niveau. Alleen in 2005 is er een lichte opleving geweest, veroorzaakt door een relatief grote oplevering van nieuwbouwwoningen. De slaagkansen zijn niet alleen laag, maar ook ongelijk verdeeld: De kansen van starters zijn kleiner (0,09) dan die van doorstromers (0,17). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald Minima hebben al jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Vanaf 2008 wordt via lokaal maatwerk geprobeerd de kansen van minima op de woningmarkt te vergroten. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2007 lager dan in de jaren daarvoor: Het aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwwoningen in 2007 was 333, in de jaren daarvoor was het 50 tot 100% meer Vooral in 2006 maar ook in 2007 werden er in de Waalsprong weinig woningen in de verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren is de pijplijn van Waalsprong-projecten opgedroogd In de bestaande stad is het aantal in verkoopgebrachte woningen in 2007 (180) ook veel lager dan de 2 jaar daarvoor. Net als in die jaren bestaat het aanbod voor het overgrote deel uit etagewoningen. Na relatief grote aantallen opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen, meer dan 400 per jaar, in 2005 (veel in de Waalsprong) en 2006 (complex SSHN) zakte dit cijfer in 2007 tot 200. Daaronder een groot complex met duurdere woningen. De verkoop van de laagbouwwoningen verliep in 2007 in de Waalsprong moeizamer dan de jaren daarvoor. De verklaring daarvoor is een combinatie van hoge prijzen bij soms wat mindere kwaliteit. De verkoop van etagewoningen in gebieden rond het centrum gaat over het algemeen redelijk tot goed. Etagewoningen op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong lopen moeilijk. situatie eind 2007 6

Analyse 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De Nijmeegse woningmarkt kenmerkt zich door krapte: de slaagkansen op de huurmarkt zijn laag, de koopprijzen zijn onverminderd hoog. In zo n situatie is het moeilijk af te leiden in hoeverre de bestaande voorraad (niet meer) voldoet aan de wensen van woningzoekenden. Dit betekent niet dat woningzoekenden, vooral doorstromers, niet kritisch zijn: vooral kopers in het duurdere segment zijn voorzichtiger geworden, enige nieuwbouwprojecten die geen goede prijs/kwaliteitverhouding hadden zijn wegens gebrek aan belangstelling uit de verkoop genomen en op de huurmarkt worden woningen vaak geweigerd. situatie eind 2007 7

Analyse situatie eind 2007 8

Huurwoningen aanbod Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie eind 2007 9

Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2007 etage niet berk. 8% laagb bereikb. 22% laagb niet berk. 7% etage bereikb. 63% Ontwikkeling aanbod 2003-2007 1500 1000 500 0 1e helft 2003 2e helft 2003 1e helft 2004 2e helft 2004 1e helft 2005 2e helft 2005 1e helft 2006 2e helft 2006 1e helft 2007 2e helft 2007 situatie eind 2007 10

Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod Nijmegen 2007 laagbouw overig totaal bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb Nijmegen 418 124 1184 155 1881 N-Centrum 6 6 36 8 56 N-Oost 33 6 149 33 221 N-Oud-West 74 3 80 5 163 N-Nieuw-West 54 1 169 5 229 N-Midden 50 4 119 1 174 N-Zuid 94 24 258 13 390 Dukenburg 64 7 292 79 442 Lindenholt 23 34 78 10 144 N-Noord 21 37 4 0 62 Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen ( 491 sinds 1 juli 2007) Ontwikkeling aanbod 1 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Nijmegen 1881 2161 2485 2008 2032 1941 2035 2571 laagbouw 542 677 913 597 584 512 621 806 overig 1339 1484 1571 1411 1438 1429 1414 1765 Zuidwaal 597 528 517 445 609 635 691 laagbouw 227 195 229 178 252 292 300 overig 370 333 288 267 357 343 391 Overbetuwe 329 320 333 259 256 313 217 laagbouw 185 137 206 127 124 181 123 overig 144 183 127 119 132 132 94 1 In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek (1-1-2002) en Heumen en Ubbergen (1-1-2003) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal situatie eind 2007 11

Huurwoningen aanbod situatie eind 2007 12

Huurwoningen aanbod Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel, 2007 (vanaf invoering nieuw systeem) hoofd/aanbodmodel 891 76% bemiddelingsmodel 213 18% makelaarsmodel 60 5% indicatiewoning 12 1% totaal 1176 100% Aandeel vrij verhuurde woningen (via advertentie aangeboden) oude systeem nieuwe systeem 2002 2003 2004 2005 2006 2007 makelaarsmodel 60 indicatiewoningen 12 bemiddelingsmodel 213 waarvan woningruil 97 109 85 73 81 woningruil 36 urgent/sv 40 23 7 15 21 urgent/sv 5 statushouder 18 9 11 17 10 statushouder 5 WVG 19 22 15 22 11 WVG 4 senior 4 10 13 19 20 senior 2 bijztoew/hulpverl/2e kans 44 65 74 74 81 bijztoew/hulpverl/2e kans 37 convenant 24 41 41 45 39 convenant 17 overig 110 109 107 143 123 SSHN 15 overig 39 via 1 adv. meer won. 53 vrij 1598 1658 1660 2076 1775 aanbod/hoofdmodel 891 totaal 1954 2046 2013 2484 2161 totaal 1176 vrij (incl nieuwb) als % totaal 82% 81% 82% 84% 82% 80% situatie eind 2007 13

Huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1e helft 2005 2e helft 2005 1e helft 2006 2e helft 2006 1e helft 2007 2e helft 2007 starter doorstromer totaal Aantal reacties per stadsdeel, 2007 200 150 100 50 0 N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie eind 2007 14

Huurwoningen afzet Slaagkansen 2 2007 2e helft 2007 1e helft 2007 2006 2e helft 2006 1e helft 2006 2005 2004 2003 2001 1999 totaal 0,13 0,14 0,12 0,14 0,13 0,15 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28 woningmarktpositie starter 0,09 0,10 0,11 0,10 0,12 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30 doorstromer 0,17 0,19 0,18 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25 woonplaats Nijmegen 0,17 0,18 0,19 0,18 0,21 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30 Zuidwaal en Overbetuwe 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17 elders 0,05 0,07 0,05 0,05 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20 leeftijd -23 0,03 0,04 0,04 0,03 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0,21 24-59 0,13 0,14 0,15 0,15 0,16 0,16 0,13 0,12 0,17 0,28 60+ 0,30 0,36 0,29 0,25 0,32 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38 huishoudenstype 1phh 0,14 0,16 0,15 0,15 0,16 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27 meerpershh 0,11 0,12 0,13 0,12 0,14 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28 inkomen minima 0,10 0,12 0,12 0,11 0,13 0,13 0,10 0,10 doelgroep 0,14 0,14 0,14 0,14 0,15 0,16 0,14 0,14 doelgroep + 0,14 0,17 0,15 0,15 0,16 0,17 0,13 0,12 35.000+ 0,14 0,14 0,15 0,14 0,17 0,18 0,12 0,11 Aantal reacties per advertentie 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Nijmegen 106 103 107 135 143 140 90 66 Zuidwaal 60 63 72 88 98 91 63 47 Overbetuwe 59 63 70 73 97 89 51 Nijmegen laagbouw 153 137 138 179 196 198 130 91 overig 86 87 91 118 124 121 74 55 2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar situatie eind 2007 15

Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders situatie eind 2007 16

Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod Huurwoningen vraag 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 totaal aantal 15012 15637 16450 16838 17924 17616 12171 woningmarktpositie starter 8364 8804 9411 9662 10054 9197 6369 doorstromer 6617 6782 7039 7176 7870 8198 5739 woonplaats Nijmegen 9088 9308 9649 9844 10185 10103 8914 Zuidwaal+Overbetuwe 1827 1911 2035 2101 2174 2143 1403 elders 4097 4418 4766 4893 5565 5370 1854 leeftijd -23 2888 3230 3397 3712 3940 3876 2225 24-59 10859 11123 11892 11918 12746 12514 8929 60+ 1230 1233 1089 1137 1171 1143 954 huishoudenstype 1phh 6973 7284 7779 8004 8741 8621 6211 meerpershh 8008 8302 8600 8766 9117 8910 5960 frequentie reacties incidenteel 6150 6240 6494 6591 6316 3878 meer dan 3x 9487 10210 10419 11333 11300 8293 inkomen minima 5706 5800 6272 6293 6218 doelgroep 4443 4554 4402 4293 4315 doelgroep + 3739 3776 3973 4135 4923 35.000+ 1053 1159 1268 1430 1603 onbekend 71 348 535 687 865 situatie eind 2007 17

Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? 100% 75% 50% 25% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh 874 2696 1phh -55 1460 1phh 55+ 1298 mphh 1249 2696 mphh -55 1935 mphh 55+ 1692 Wie meer inkomen heeft dan 2696 per maand valt in de groep jaarinkomen 35.000 en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast situatie eind 2007 18

Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2007 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal 418 124 1184 155 1881 woningmarktpositie starter 84 28 609 48 769 doorstromer 334 96 575 107 1112 woonplaats Nijmegen 350 90 940 124 1504 zuidwaal+overbetuwe 29 15 98 14 156 elders 39 19 146 15 219 leeftijd -23 13 0 80 6 100 24-59 368 118 843 90 1419 60+ 37 6 261 59 363 huishoudenstype 1phh 121 13 778 63 975 meerpershh 297 111 405 92 906 inkomen 0-minimum 138 34 377 30 579 doelgroep 152 26 408 33 619 doelgroep+ 107 26 337 54 524 35.000+ 19 36 50 37 143 onbekend 2 1 12 1 17 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 totaal aantal 1881 2161 2483 2009 2032 1941 2034 2571 woningmarktpositie starter 769 960 1016 762 698 612 1073 1379 doorstromer 1112 1201 1467 1245 1319 1329 953 1173 woonplaats Nijmegen 1504 1782 2035 1633 1611 1527 1707 2157 zuidwaal+overbetuwe 156 164 218 204 180 178 139 167 elders 221 215 230 165 230 226 188 247 leeftijd -23 100 123 133 86 96 109 227 314 24-59 1419 1684 1954 1597 1571 1490 1537 1922 60+ 363 353 396 325 352 338 262 316 huishoudenstype 1phh 975 1116 1198 1029 1023 997 1090 1387 meerphh 906 1045 1285 979 1003 944 944 1184 urgentie gewoon woningz. 1846 2174 1742 1691 1599 1554 2041 urgent 148 145 146 211 252 285 273 indicatie 24 63 37 49 44 113 118 herstructurering 138 101 78 71 43 82 139 inkomen 0-minimum 579 685 814 636 632 520 doelgroep 619 656 683 610 585 425 doelgroep+ 524 585 679 523 579 574 35.000+ 143 172 229 169 182 148 onbekend 17 63 78 70 57 274 situatie eind 2007 19

nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 600 500 400 300 200 100 0 '99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07 '99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07 Waalsprong bestaande stad laagbouw etage situatie eind 2007 20

nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 bestaande stad 180 334 278 118 261 436 156 125 109 laagbouw 35 84 62 0 2 64 17 46 35 etage 145 250 216 118 259 377 139 79 74 Waalsprong 153 66 362 403 286 -- -- 278 509 laagbouw 153 66 342 390 286 -- -- 250 509 etage 20 13 -- -- -- 28 -- Nijmegen 333 400 640 521 547 436 156 403 618 laagbouw 188 150 404 390 288 64 17 296 544 etage 145 250 236 131 259 377 139 107 74 Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong alleewoningen Elten Scala bestaande stad Dichtersplein/Genestetstraat Hof van Heden/Josephhof winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen Maas-Waalflat Onder de Beuken Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong Nijland (Notensteijn) bestaande stad: Stijl6/Cort vd Lindenstraat Dobbelman/Principaal Rosa de Lima Porta Romanum Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 bestaande stad 218 279 413 322 166 134 129 100 laagbouw 37 71 94 52 25 65 40 63 etage 181 208 319 270 141 69 89 37 Waalsprong 84 337 559 31 7 100 479 358 laagbouw 84 337 559 31 7 72 475 358 etage 0 0 0 0 28 4 0 Nijmegen 302 616 972 353 173 234 608 458 laagbouw 121 408 653 83 32 137 515 421 etage 181 208 319 270 259 259 259 259 situatie eind 2007 21

nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 12 10 8 6 4 2 0 bestaande stad Waalsprong 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 situatie eind 2007 22

nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 bestaande stad 3 6 6 11 11 5 6 1 laagbouw 3 5-1 4 4 3 2 etage 3 7 6 12 12 5 8 1 Waalsprong 5 4 4 6 -- -- 2 2 laagbouw 5 4 4 6 -- -- 2 2 etage -- 6 3 -- -- -- 2 -- Nijmegen 3 5 4 8 11 5 3 2 laagbouw 4 4 4 6 4 4 2 2 etage 3 7 6 12 12 5 6 1 Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1-1-2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 bestaande stad 46% 66% 100% 97% 99% 100% laagbouw 66% 100% 100% nvt 100% 100% etage 41% 55% 100% 97% 99% 99% Waalsprong 59% 97% 92% 100% 99% nvt laagbouw 59% 97% 93% 100% 99% nvt etage 70% 100% nvt nvt Nijmegen 52% 71% 95% 99% 99% 100% laagbouw 61% 99% 94% 100% 99% 100% etage 41% 55% 97% 98% 99% 99% situatie eind 2007 23

nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2007 et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005-2007 100% 75% 50% 2005 2006 2007 25% 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad situatie eind 2007 24

nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken 3 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 8% 2% 4% 28% 28% 15% 1-pr 45+ 13% 0% 3% 15% 15% 8% 2p-45 8% 38% 32% 21% 21% 27% 2p 45+ 13% 7% 8% 26% 26% 16% 1-ouder 13% 0% 3% 1% 1% 2% 2-ouder 42% 49% 47% 9% 9% 29% overig 4% 3% 4% 1% 1% 2% totaal 24 86 110 94 0 94 204 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 4 vrijgemaakte starters bewoners totaal woningen van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 83% 8% 8% 24 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 20% 29% 114 Waalsprong laagbouw 51% 10% 36% 81 etage totaal 51% 10% 36% 81 Nijmegen laagbouw 58% 10% 30% 105 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 16% 32% 195 3 In 2007 zijn er ruim 300 koopwoningen opgeleverd, bij 204 daarvan waren er begin 2008 bewoners ingeschreven, het verschil komt vooral voor rekening van het complex Scholenhof, dat in december is opgeleverd. 4 Bij 195 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend situatie eind 2007 25

Aanbod nieuwbouwhuur 1999-2007 600 500 400 300 200 100 nieuwbouw huurwoningen aanbod 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Waalsprong bestaande stad situatie eind 2007 26

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen nieuwbouw huurwoningen aanbod 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 bestaande stad etage bereikbaar 74 444 8 33 37 48 115 etage duur 104 33 32 65 42 43 104 laagbouw bereikbaar 8 66 15 60 98 laagbouw duur 24 2 Waalsprong etage bereikbaar 12 etage duur laagbouw bereikbaar 173 38 29 laagbouw duur 17 136 Nijmegen etage bereikbaar 74 444 20 33 37 48 115 etage duur 104 33 32 65 42 43 104 laagbouw bereikbaar 8 239 15 38 89 98 laagbouw duur 17 136 24 2 totaal 203 477 427 98 66 97 142 137 213 Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005: Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.) Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel) Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: Platolaan (SSHN) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2007 Scholenhof/Josephhof Dobbelmannterrein Heren van Nijmegen situatie eind 2007 27

nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, 2007 opgeleverd et Waalspr. et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005-2007 opgeleverd 100% 75% 50% 2005 2006 2007 25% 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr situatie eind 2007 28

nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de 2007 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken 5 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 0% 0% 0% 32% 32% 28% 1-pr 45+ 0% 7% 6% 29% 29% 26% 2p-45 0% 43% 33% 12% 12% 15% 2p 45+ 0% 7% 6% 22% 22% 19% 1-ouder 50% 21% 28% 1% 1% 5% 2-ouder 50% 21% 28% 3% 3% 7% overig 0% 0% 0% 1% 1% 1% totaal 4 14 18 102 0 102 120 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2007 opgeleverde huurwoningen 6 vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal woningen SSHN van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 100% 0% 0% 0% 4 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 31% 27% 106 Waalsprong laagbouw 43% 50% 14% 14% 14 etage 0 totaal 43% 50% 14% 14% 14 Nijmegen laagbouw 56% 39% 11% 0% 18 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 29% 26% 120 5 In 2007 zijn bijna 200 huurwoningen opgeleverd, bij 120 daarvan stonden begin 2008 bewoners ingeschreven. Het verschil zit voor de helft in het complex Scholenhof (opgeleverd in december). 6 Van alle 120 opgeleverde en bewoonde nieuwbouwhuurwoningen uit 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend. situatie eind 2007 29

bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars 2000 1500 1000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 laagbouw etage situatie eind 2007 30

bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2007, verkocht via NVM-makelaars vrijstaand/2kap hoek/rij etage totaal tot 350d 350d+ tot 200d 200d+ tot 200d 200d+ Nijmegen 91 92 293 429 419 227 1551 N-Centrum 0 0 1 8 67 43 119 N-Oost 3 35 2 92 63 139 334 N-Oud-West 7 1 31 34 40 17 130 N-Nieuw-West 15 6 41 36 76 6 180 N-Midden 3 8 5 70 51 8 145 N-Zuid 15 17 51 49 56 5 193 Dukenburg 3 1 84 50 44 0 182 Lindenholt 23 6 69 46 22 5 171 N-Noord 22 17 8 44 0 4 95 Zuidwaal 312 305 193 252 75 39 1176 Overbetuwe 216 135 201 193 41 26 812 Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 1551 1642 1812 1548 1491 1385 1326 1079 1041 951 vrijstaand/2kap 183 186 228 182 183 177 187 143 150 153 hoek/rij 722 771 901 811 819 733 632 560 515 469 etage 646 685 683 555 489 467 507 376 376 329 Zuidwaal 1176 1230 1202 1107 1164 1118 1080 973 939 814 vrijstaand/2kap 617 625 612 576 653 606 554 539 498 482 hoek/rij 445 483 479 434 424 412 414 348 374 299 etage 114 121 111 97 87 100 112 86 67 33 Overbetuwe 812 867 809 722 680 721 754 633 646 609 vrijstaand/2kap 351 367 340 337 353 332 367 326 322 271 hoek/rij 394 424 409 331 273 331 328 269 292 286 etage 67 76 60 54 54 57 59 38 32 52 situatie eind 2007 31

Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen 400 350 300 250 200 150 100 50 bestaande koopwoningen afzet 0 vrijstaand/2kap hoek/rij etage 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2007 100 75 50 25 0 N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie eind 2007 32

Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 207 201 189 181 180 174 161 152 139 116 vrijstaand/2kap 350 348 324 308 310 300 284 245 208 180 hoek/rij 213 210 191 183 180 176 169 156 143 118 etage 175 171 163 158 153 147 135 123 105 91 Zuidwaal 254 250 238 233 225 216 202 193 168 145 vrijstaand/2kap 347 320 320 296 283 273 272 250 214 174 hoek/rij 208 200 190 183 181 176 166 152 139 114 etage 172 193 165 155 152 147 127 114 122 114 Overbetuwe 230 226 220 218 217 203 200 185 161 134 vrijstaand/2kap 322 310 310 285 280 293 275 238 209 176 hoek/rij 198 197 193 187 182 178 167 153 135 118 etage 183 158 167 157 151 143 128 113 98 96 Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Nijmegen 50 53 64 58 42 31 35 36 25 25 Zuidwaal 86 82 78 77 72 55 43 42 30 31 Overbetuwe 105 103 98 92 93 61 52 43 41 47 situatie eind 2007 33

bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bestanden Enserve inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Moniek Gerrits, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, AM Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv Mark Kitzen, Enserve bv Michel Gunsing, Talis situatie eind 2007 35