Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014
VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 2014 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. auteur John Cüsters met medewerking van Max Wondergem eindredactie Agnes Verweij vormgeving René Jongeneelen omslagfoto Jan Reinier van der Vliet drukwerk Roto Smeets GrafiServices Utrecht uitgever Nederlandse Woonbond Postbus 3389 1001 AD Amsterdam telefoon 020 5517700 fax 020 5517799 www.woonbond.nl ISBN 978-90-6965-106-4 NUR 755
Inleiding 5 Aantal verkopen neemt waarschijnlijk toe 5 Leeswijzer 6 1 Het overheidsbeleid 9 1.1 Geschiedenis 9 1.2 Actuele ontwikkelingen 10 Economische crisis 10 De gewijzigde fiscale behandeling van eigenwoningbezit 11 Verhuurderheffing en huurstijgingen 12 Toekomst van de corporatiesector 12 1.3 Nieuwe verkoopregels 13 Verkoop aan zittende huurders of andere individuele bewoners 14 Verkoop aan een andere toegelaten instelling 15 Verkoop aan derden 15 1.4 Standpunt van de Woonbond 17 2 Rol van verkoop in het woonbeleid 19 2.1 Inleiding 19 2.2 Verkoop als onderdeel van beleid 20 2.3 Redenen om te verkopen 21 2.4 Vermeende effecten van verkoop 22 2.5 Uitponden 23 Moeizaam gedoe in gemengde complexen 23 Het Wooninvesteringsfonds 24 3 Invloed op het verkoopbeleid 25 3.1 Belangrijk thema voor huurdersorganisaties 25 3.2 De formele regels 26 3.3 Invulling van de betrokkenheid van huurdersorganisaties 26 Het overleg op gemeentelijk of regionaal niveau 26 Het overleg op buurt- of complexniveau 27 Belangrijke vragen rond de verkoop van huurwoninen 28 3.4 De Huurclausule 28 Wat is een Huurclausule 29 Wat staat er in een Huurclausule 29 De rol van de gemeente 30 Samenvattend 31 4 De afweging tussen (blijven) huren en kopen 33 4.1 Als kopen mogelijk wordt 33 4.2 Voorlichting en informatie? 34 4.3 Wie mag kopen, tegen welke prijs? 34 4.4 Huren of kopen? 35 De financiële afweging 35 De risico s van kopen 36
5 Faciliteiten voor kopers met lage(re) inkomens 39 5.1 Inleiding 39 5.2 Nationale Hypotheek Garantie 40 5.3 Starterslening 40 5.4 Verkoop onder voorwaarden 41 Grote verscheidenheid 41 Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (mve) 41 Koopgarant 42 Koopcomfort 42 Sociale Koop 42 Koop Goedkoop 42 De Woonbond over verkoop met korting 43 6 Woningen kopen via een coöperatie 45 6.1 Interessant alternatief 45 6.2 Het coöperatieve model 46 Exploitatie 47 6.3 Andere zaken om op te letten 48 Samenvattend 48 6.4 Nawoord 49 Bijlagen 1 Stroomschema verkoopregels corporatiewoningen 53 2 Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2014 54 3 Ivbn Gedragscode verkoop (complexen) huurwoningen 2007 55 4 Bundel 2012, Gedragscodes Vastgoed Belang 60
I n l e i d i n g AANTAL VERKOPEN NEEMT WAARSCHIJNLIJK TOE De woningvoorraad in ons land bestaat momenteel voor zo n 60 procent uit koopwoningen. Dit aandeel is in de laatste decennia gestaag toegenomen: in 1960 was slechts 30 procent van de voorraad een koopwoning, in 1985 bedroeg het aandeel 43 procent. De toename van het aantal en aandeel koopwoningen in Nederland past in het overheidsbeleid om het eigenwoningbezit in ons land te vergroten. Eén van de belangrijkste manieren om dit te bewerkstelligen, is de hypotheekrenteaftrek: mensen kunnen de door hen betaalde hypotheekrente bij de aangifte voor de inkomstenbelasting aftrekken van hun inkomen. Alhoewel aan deze aftrek inmiddels beperkingen zijn gesteld, blijft hij een belangrijke stimulans om een eigen woning te kopen. Door de aftrek, de dalende woningprijzen en de forse huurstijgingen in de afgelopen jaren zijn de woonlasten van eigenaar-bewoners inmiddels in grote delen van het land lager dan voor huurders. Mede onder invloed van de crisis en de dynamiek op de arbeidsmarkt is huren in populariteit toegenomen. Desalniettemin blijft het overheidsbeleid gericht op het stimuleren van het eigenwoningbezit. Mogelijk zal het aandeel koopwoningen in de toekomst dus verder stijgen. De verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties is één van de manieren waarop het eigenwoningbezit in Nederland toeneemt. Sinds 2000 bedraagt het aantal verkochte sociale huurwoningen zo n tien- tot vijftienduizend per jaar. Het kabinet-rutte ii wil de verkoop van huurwoningen bevorderen, niet alleen aan zittende huurders maar vooral ook aan beleggers. De verkoop aan beleggers moet bijdragen aan de krimp van de corporatiesector en de totstandkoming van een grotere particuliere huursector in het middensegment. De overheid ambieert voor Nederland minder volkshuisvesting en meer marktwerking op de woningmarkt. De verhuurders zelf zullen naar verwachting de mogelijkheden tot verkoop meer gaan benutten dan in het verleden. Zij staan onder financiële druk sinds ze met ingang van 2013, als bij- N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 5
INLEIDING drage aan de overheidsfinanciën, gezamenlijk een verhuurderheffing moeten betalen die oploopt naar 1,7 miljard euro in 2017. Met de versoepeling van de regels en het toegenomen belang van corporaties bij verkoop is de kans groot dat het aantal verkopen van huurwoningen de komende jaren zal toenemen. In dit veranderde speelveld zullen huurdersorganisaties hun weg moeten vinden. Regelmatig zullen ze voor de vraag komen te staan hoe ze moeten reageren of adviseren bij verkoopplannen van de corporatie of commerciële verhuurder. Blijft de sociale huurwoningvoorraad in de regio wel op peil als bepaalde complexen worden verkocht? En wat als huurders hun eigen woning willen kopen? Soms zullen bewoners het plan opvatten om gezamenlijk een woningcomplex over te nemen. Geeft de verhuurder zulke initiatieven de ruimte in zijn verkoopbeleid? In Nederland maken de eerste bewonerscoöperaties nu plannen om eigenaar en daarmee ook beheerder te worden van hun woningcomplex. Deze eigendomsvorm, die bijvoorbeeld in Duitsland heel normaal is, zou in de toekomst wel eens een interessant alternatief kunnen worden naast de drie bestaande vormen koop, sociale huur en particuliere huur. LEESWIJZER Deze brochure is bedoeld om huurders en huurdersorganisaties wegwijs te maken in het thema verkoop van huurwoningen. In hoofdstuk 1 gaan we in op het overheidsbeleid. We kijken kort terug naar de geschiedenis van de verkoop van huurwoningen en gaan uitgebreid in op de huidige verkoopregels. Deze zijn opgenomen in de Circulaire verkoop corporatiewoningen MG 2013-02, die op 1 oktober 2013 van kracht werd. U kunt de tekst van de circulaire vinden op www.rijksoverheid.nl (zoek op MG 2013-02 ). Aanvullende regels staan in de gewijzigde Regeling vervreemdingen woongelegenheden (eveneens geldig per 1 oktober 2013) en een wijziging (van 24 juni 2011) van het Besluit beheer sociale huursector. In hoofdstuk 1 staat ook het standpunt van de Woonbond over de verkoop van huurwoningen. Hoofdstuk 2 besteedt aandacht aan de rol die de verkoop van huurwoningen kan spelen in de volkshuisvesting. Welke overwegingen kunnen sociale en commerciële verhuurders hebben om woningen te verkopen en wat kunnen zij daarmee bereiken? Hoofdstuk 3 gaat in op het overleg over het verkoopbeleid: welke rol kunnen huurdersorganisaties spelen bij de verkoop van huurwoningen? En wat zijn de mogelijkheden van een Huurclausule; afdwingbare afspraken over hoe de nieuwe eigenaar in de toekomst met het complex en de huurders om zal gaan? In hoofdstuk 4 komen de verschillende regelingen en faciliteiten aan bod die speciaal zijn bedoeld om lage(re) inkomensgroepen te helpen bij het kopen van een woning: de Nationale Hypotheek Garantie, de Starterslening en de verkoop onder voorwaarden. Wat zijn de voor- en nadelen van deze faciliteiten en van de tussenvormen tussen huur en koop? Hoofdstuk 5 staat in het teken van de afweging tussen huur en koop voor de individuele bewoner: wat zijn de voor- en nadelen en wat betekent huren of kopen voor de (toekomstige) woonlasten en het onderhoud van de woning? Hoofdstuk 6 behandelt de mogelijkheid om als bewonerscoöperatie zelf een woningcomplex te kopen. Wat zijn de voordelen en wat komt er bij kijken? N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 6
INLEIDING In de bijlagen vindt u onder andere een stroomschema van de verkoopregels uit de Circulaire verkoop corporatiewoningen MG 2013-02 en de twee gedragscodes van de bij de ivbn en VastgoedBelang aangesloten commerciële verhuur ders, die een rol spelen in de huidige verkoopregels. Cijfers over eigenwoningbezit, de stimulering daarvan en verkopen van huurwoningen Het rapport Cijfers over Bouwen en Wonen 2013 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bevat een keur aan cijfers die interessant zijn in het kader van deze brochure. Eigenwoningbezit Op 1 januari 2012 (recentere cijfers waren bij het schrijven van deze brochure niet beschikbaar) bestond de woningvoorraad in Nederland uit bijna 7,3 miljoen woningen. Daarvan is 60 procent een koopwoning, 31 procent een sociale huurwoning (in bezit van een woningcorporatie) en 9 procent een particuliere huurwoning. Verkoop huurwoningen Tussen 2000 en 2011 lag het aantal verkochte sociale huurwoningen in Nederland tussen 10.500 en 13.300. Het aantal verkopen aan zittende huurders is daarbij gestaag afgenomen van 5.700 in 2000 naar 1.900 in 2011. Het aantal verkopen aan anderen dan zittende huurders steeg van 6.900 in 2000 naar 9.600 in 2011. De gemiddelde verkoopprijs van een verkochte sociale huurwoning steeg van 102.000,- in 2000 naar 158.000,- in 2011. Er was daarbij nauwelijks verschil tussen de verkoopprijs bij verkopen aan zittende huurders en die bij verkopen aan anderen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (cfv) komt voor 2011 trouwens op hogere verkoopcijfers: 14.300 in totaal, waarvan 2.600 aan zittende huurders en 11.700 aan anderen. Verkoop met korting In 2011 werd, volgens cijfers van het cfv, 57 procent van de bestaande corporatiewoningen verkocht zonder korting. Het aandeel verkopen met korting: minder dan 10 procent korting: 14,6 procent; korting tussen 10 en 20 procent: 3,8 procent; korting tussen 20 en 30 procent: 21,7 procent; korting groter dan 30 procent: 2,9 procent. Stimulering eigenwoningbezit In 2012 kostte de stimulering van het eigenwoningbezit de Nederlandse schatkist 10,1 miljard euro. Dit is het saldo van de hypotheekrenteaftrek (12,7 miljard) minus het eigenwoningforfait (2,6 miljard). Het beslag op de rijksuitgaven door het eigenwoningbezit neemt naar verwachting verder toe naar 11,4 miljard euro in 2016. De rijksuitgaven aan huurtoeslag zijn aanzienlijk lager. Het rijk gaf hieraan in 2012 ruim 2,7 miljard euro uit. In 2017 is dit naar verwachting ruim 3,1 miljard. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 7
INLEIDING Netto woonquote huurders en eigenaar-bewoners Eigenaar-bewoners gaven op 1 januari 2012 gemiddeld 25,3 procent van hun inkomen uit aan het wonen. Bij huurders lag de netto woonquote op gemiddeld 36,4 procent. In deze cijfers zijn de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag meegenomen. De woonuitgaven betreffen de maandelijkse betalingen aan rente en aflossing dan wel aan huur, plus de overige woonlasten zoals Onroerende Zaak Belasting, energie en rioolrechten. Hypotheekvormen Op 1 januari 2012 waren in Nederland ongeveer 3,5 miljard hypotheken afgesloten. Daarvan was 35 procent een aflossingsvrije hypotheek, 34 procent een combinatiehypotheek (waarin meerdere hypotheekvormen worden gecombineerd) en 17 procent een spaarhypotheek. Annuïteitenhypotheken maakten slechts 4 procent uit van het totale aantal hypotheken. Op 1 januari 2009 bedroeg het aandeel van aflossingsvrije hypotheken overigens nog 37 procent en dat van de combinatiehypotheken 28 procent. Nationale Hypotheek Garantie Van de ruim 3,5 miljard hypotheken was op 1 januari 2012 37 procent afgesloten onder de Nationale Hypotheek Garantie (nhg). Drie jaar eerder, 1 januari 2009, was dit nog 33 procent. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 8