Raadsvoorstel 2013 Rockanje, 20 augustus 2013 Nr. 81627/81835 Raadsvergadering van Agendanummer Onderwerp: Vernieuwing verkoopprogramma Aan de gemeenteraad. 1. Gevraagd besluit De Raad voor te stellen: 1. Het huidige verkoopprogramma te beëindigen. 2. Om met de vernieuwing van het verkoopprogramma zittende bewoners de mogelijkheid te bieden om de (eigen) woning te kopen. 3. Om de verkoop te richten op de eengezinswoningen van het Woonbedrijf. 4. Een kortingspercentage van 20% te hanteren. 5. Verkoop onder Koopgarant met terugkoopplicht. 6. Na evaluatie van de eerste verkoopresultaten beleid uit te werken waarin woningzoekenden meer keuzemogelijkheden krijgen om woningen te huren dan wel te kopen, al dan niet met Koopgarant. 7. Instellen van een risicoreserve t.b.v. de terugkoop ter hoogte van 15.000 per woning. 2. Begrotingsprogramma, relatie met eerdere besluiten Wonen. 3. Aanleiding In het coalitieprogramma is opgenomen dat het rendement van het Woonbedrijf wordt verhoogd door verkoop van een beperkt aantal woningen. In de begroting 2013 is hiervoor de verkoop van vijf woningen opgenomen, naast het al bestaande verkoopprogramma SVB van het Woonbedrijf van drie woningen per jaar. Begroot verkoopresultaat 2013 van dit verkoopprogramma is 625.000,-. In april 2013 is een voorstel voorgelegd aan B & W en aan de raadscommissie. Naar aanleiding van de besprekingen in B & W en de raadscommissie is dit voorstel uitgewerkt. 4. Argumenten Het gemeentelijk Woonbedrijf bezit woningen die bij verkoop interessant kunnen zijn voor starters, jonge gezinnen en de huidige huurders. Hierbij wordt wel aangetekend dat het consumentenvertrouwen laag ligt en dat deze groepen beduidend meer moeite hebben om de financierbaarheid van de woning rond te krijgen dan voor de crisis op de woningmarkt. De vraag naar de mogelijkheid van aankoop van de eigen huurwoning is in het verleden regelmatig gesteld aan het Woonbedrijf. Aanbod Het aanwijzen van verkoopwoningen gebeurt op basis van de volgende aspecten: Volkshuisvestelijke aspecten (keuzemogelijkheden, bevordering eigen woningbezit, bevordering van de koopkansen voor starters en zittende huurders). Er dient voldoen- 1
de aanbod aan huurwoningen voor de doelgroep te blijven. De 55+ woningen, meergezinswoningen, huisvesting één- en tweepersoonshuishoudens (HVAT-woningen) en (potentiële) herontwikkellocaties worden uitgezonderd van verkoop. De mindervaliden (MIVA) woningen worden wel aangeboden aan de zittende doelgroep/bewoners. Bij eventuele terugkoop gaan deze woningen weer de verhuur in voor de doelgroep, omdat de kans dat een nieuwe koper voor een op maatwerk aangepaste woning wordt gevonden, zeer gering is. Beheersmatige aspecten. Verkoop van woningen verspreid over het bezit kan leiden tot versnippering van het bezit en is vanuit beheersmatig oogpunt van het Woonbedrijf niet altijd gewenst. Er worden geen woningen aangewezen die op mogelijke toekomstige herontwikkelingslocaties liggen. Financiële positie van het complex. Zij dienen een gunstige verhouding tussen de verwachte verkoopwaarde en de boekwaarde te hebben: het verkoopresultaat dient positief te zijn. Woningen die korter dan 25 jaar in de exploitatie zijn opgenomen worden niet te koop aangeboden. Voorgesteld wordt om voor uitbreiding van het verkoopprogramma vanuit de keuzevrijheid voor (zittende) huurders alle in aanmerking komende eengezinswoningen (EGW s) in de eerste verkoopactie te betrekken. Belangrijkste voordeel van deze verkoopwijze is dat hiermee in één keer de in koop van de eigen woning geïnteresseerde huurders worden benaderd. Ondanks de koopwens zal een deel van de potentiële kopers afhaken omdat zij de financiering niet rond kunnen krijgen of omdat zij na de vergelijking tussen de huidige lasten en de toekomstige woonlasten uiteindelijk besluiten toch te blijven huren. Op basis van inschattingen van Vestia in Brielle bij hun verkoopprogramma (tegen marktwaarde, met 5.000 korting voor zittende bewoners) wordt verwacht dat maar twee procent van de aanschrijvingen leidt tot een verkoop. De crisis en de voortdurende daling van de marktprijzen zullen dit percentage negatief beïnvloeden. Deze keuze voor EGW s betekent dat van de 1107 woningen die in exploitatie zijn, er (afgerond) 650 woningen te koop aan de zittende bewoners worden aangeboden; in Rockanje betreft dat 350 woningen, in Oostvoorne 290 en in Tinte 10 woningen. Hiermee wordt het oorspronkelijke verkoopprogramma (106 aangewezen woningen, 10 % korting) beëindigd. Dit verkoopprogramma is niet succesvol gebleken; reden temeer om dit op te heffen. Bovendien is het hanteren van twee kortingspercentages bij vergelijkbare woningen niet logisch verklaarbaar en dus niet transparant naar de bewoner/potentiële koper. De huidige verkoopvoorraad betreft de reeds te koop staande woningen in Tinte, Rockanje en Oostvoorne en de woningen die via de verplichte terugkoop weer in de voorraad komen; namelijk aan het Iepenblad, Elisabethhof en de Vlinderslag (Oostvoorne). Met de makelaars is de verkoopvoorraad doorgelopen en niet courante koopwoningen zijn inmiddels teruggenomen in de verhuur dan wel zijn de afspraken met de makelaars geherijkt. In de afweging voor de keuze van de woningvoorraad is ook de hoogte van de boekwaarde meegewogen. Concreet betreft dit o. a. de verhuurde EGW s aan de Heemraadlaan (1995), Prinsenpad (1992), Baljuwlaan (1991) en de Morelstraat (1990). Onderhoud Het Woonbedrijf heeft geen achterstallig onderhoud, noch zijn er grote ingrepen zoals kozijnvervanging gepland. Het bouwkundig advies van de Vereniging Eigen Huis is onderdeel van het verkoopproces. Potentiële kopers hebben zodoende zicht in het te plegen onderhoud in de komende 2
jaren. Dit bouwkundig advies wordt overigens pas opgemaakt als de financierbaarheid positief is beoordeeld. Een zorg bij de tot nu toe gerealiseerde verkoopprogramma s van de bestaande voorraad is het ontbreken en/of verlagen van het niveau van onderhoud door de nieuwe eigenaar. Vooral in grote steden is achteruitgang van de particuliere voorraad een probleem. Een VVE is bij EGW s niet mogelijk, ook niet voor aparte onderdelen zoals het dak. Daar wordt nu wel een experiment mee gestart, maar dat is niet tijdig uitontwikkeld noch is op korte termijn helder of dit juridisch voldoende onderbouwd kan worden. Een maatregel die genomen kan worden is de kopers te betrekken in de onderhoudswerkzaamheden van het woonbedrijf. Bij planmatig onderhoud door het Woonbedrijf zal aan de kopers worden aangeboden mee te gaan in de offerte en aanbesteding. Verkoop met kortingsregeling onder Koopgarant In het huidige verkoopprogramma krijgen huurders een korting van 10 % op de marktwaarde van de woning. Gebleken is echter dat ondanks deze korting veel huurders niet tot aankoop van de woning overgaan. Tot nu toe zijn in 2011 en 2012 5 woningen en in 2013 slechts twee woningen verkocht. Woningcorporaties kunnen zonder toestemming van de minister geen hoger kortingspercentage dan 10% bij vrije verkoop aanbieden. Voor het Woonbedrijf Westvoorne is het bieden van een hoger kortingspercentage bij vrije verkoop wel mogelijk. Daarbij geldt wel dat het verkopen van woningen onder de marktprijs leidt tot verstoring van de markt; het heeft gevolgen voor de particuliere woningbezitters die hun woning willen verkopen. Voor de potentiële koper is deze vorm financieel interessant en ook voor de zittende bewoner kan dit een overweging zijn om te kopen. Financieel werkt deze vorm in een dalende markt positief uit voor de gemeente en in een stijgende markt negatief. Bij verkopen onder Koopgarant (versie 1.7.2011) worden veelal kortingspercentages tussen 10 en 25 % gehanteerd. De woningen dienen op termijn weer verplicht te worden teruggekocht door de gemeente, waarbij weer een afweging kan worden gemaakt over het al dan niet verkopen of verhuren van de betreffende woning. Hierbij gelden een aantal overwegingen: Door de terugkoopplicht houdt de gemeente de sturing op de (kwaliteit van de) woningvoorraad, zowel vanuit volkshuisvestelijk als beheersmatig oogpunt. Woningen kunnen in de toekomst weer teruggekocht worden zodra de koper deze weer te koop aanbiedt. Er kan dan een nieuwe afweging tussen verkoop en verhuur worden gemaakt. Bovendien is er minder risico op achteruitgang van het bezit als de koper besluit om een lager onderhoudsniveau dan het Woonbedrijf uit te voeren. In de huidige marktsituatie weegt een (beperkte) waardestijging van de woningen niet altijd op tegen de moeite en de terugkoopkosten. Tegelijkertijd is er nu en de komende jaren nog sprake van waardedaling, waarvan de gemeente bij terugkoop een deel van het verlies voor haar rekening moet nemen; namelijk 37,5% en het verkoopresultaat per woning ligt lager door de kortingsregeling. Het huidige huurbeleid met de hogere huurverhogingen kan voor bewoners met een inkomen boven de 33.000 respectievelijk boven de 43.000 een motief zijn om te beslissen de eigen woning te kopen. De terugkoopplicht is vast onderdeel van deze regeling en is, naast het kortingspercentage, een succesfactor in de verkoop, zeker in deze tijden van crisis. Bij gewijzigde omstandigheden kan de bewoner immers op korte termijn van de woning af en dat geeft zekerheid en vrijheid. Verwacht mag worden dat deze vorm een grotere kans op succes heeft, mede gelet op de ervaringen van corporaties. Voorgesteld wordt om zittende bewoners de mogelijkheid te bieden de eigen woning met 20 3
% korting op de marktwaarde onder Koopgarant met terugkoopplicht. Idem bij leegkomende woningen voor zittende bewoners. Relatie tot woningmarktafspraken en kernvoorraad Woningmarktafspraken De gemeente Westvoorne heeft met de Stadsregio woningmarktafspraken met betrekking tot instandhouding van de sociale voorraad. Dit betreft sociale huurwoningen met een huurprijs tot 681 en koopwoningen tot 140.000. De afspraken beslaan de periode 2010 t/m 2014. Door de stadsregio is echter al geconstateerd dat de afspraken aan herziening toe zijn door de situatie op de woningmarkt en door het kabinetsbeleid. De actualisatie van de afspraken voor de periode 2014-2019 moet nog plaatsvinden. Alle woningen van het Woonbedrijf behoren tot de sociale huurvoorraad. Woningen die worden verkocht met een koopprijs tot 140.000 worden door de Stadsregio gezien als sociale voorraad. De mogelijkheid bestaat dat voorliggend verkoopvoorstel leidt tot een afname van de sociale (huur)voorraad. Voor zover er woningen met een Koopgarant-verkoopprijs boven 140.000 (inclusief de koopgarantkorting) worden verkocht wordt verwacht dat deze aantallen beperkt zijn. Daarnaast wordt verwacht dat er als gevolg van de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren ook meer particuliere koopwoningen in deze prijscategorie terecht zijn gekomen. Indien na de eerste verkoopresultaten blijkt dat de ontwikkeling van de sociale voorraad sterk zal afwijken van de verwachting dan wordt door het college alsnog tot tijdelijk uitstel van verkoop van duurdere woningen (> 140.000, incl. korting) besloten. Kernvoorraad Het totaal aan sociale huurwoningen binnen de gemeente, dus ook inclusief de sociale huurwoningen in bezit van andere verhuurders (Vestahof, Stuifakkers en Leemgaarde), bedraagt circa 1240 woningen. De kernvoorraad in de gemeente is vastgesteld op 1050 huurwoningen. Het verkoopprogramma wordt (tijdelijk) stopgezet zodra de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente onder de genoemde 1050 woningen uitkomt. Relatie tot de woningmarkt Door woningen met 20% korting aan te bieden ontstaat concurrentie met particuliere verkopers. Aan dit effect wordt voorbijgegaan op grond van de overwegingen dat dit een poging is om doorstroming op gang te brengen en dat dit in principe een eerste aanbod is, totdat op basis van een evaluatie tot een eventueel vervolg wordt besloten. Onderkend moet worden dat de aangeboden korting geen positieve uitwerking op de particuliere woningmarkt heeft. Toekomst Het bieden van keuzevrijheid tussen huur en koop hoeft niet beperkt te blijven tot een eenmalige actie voor zittende huurders. Dit kan ook in de toekomst worden gedaan bij vrijkomende huurwoningen en teruggekochte Koopgarantwoningen. Lopende het verkoopprogramma zal er voldoende aanbod aan huurwoningen voor de doelgroep moeten blijven. Voorgesteld wordt om, na evaluatie van de verkoopresultaten, beleid uit te werken waarin woningzoekenden de keuzemogelijkheid krijgen om woningen van het woonbedrijf te huren dan wel te kopen, al dan niet met koopgarant. Aanpak/uitvoering Voor de uitvoering van het verkoopprogramma worden de volgende stappen doorlopen. Gelet op een gewenste zorgvuldige afhandeling en de kennis die in het Woonbedrijf en de gemeente aanwezig is over zowel bewoners als woningen, richten we dit proces graag zoveel 4
mogelijk met de medewerkers in en maken we voor de noodzakelijke externe inhuur gebruik van deskundigen die een dergelijk proces al eerder hebben uitgevoerd. Het verkooptraject wordt uitgevoerd in samenwerking met lokale makelaars en een notaris. Hierover worden nog nadere prijs- en inhoudelijke afspraken met hen gemaakt. (1) Een taxateur voert per complex geveltaxaties uit. Op basis van het type woning, de WOZ waarde, de ligging en de onderhoudsstaat wordt een richtprijs bepaald. Deze richtprijs kan door de taxateur voor alle complexen EGW s in één maand tijd worden bepaald. Deze taxatie zal vervolgens intern getoetst worden; de ingeschatte doorlooptijd hiervan bedraagt 2 maanden inclusief de voorbereiding van de interessepeiling. (2) Daarna ontvangen alle zittende bewoners van deze EGW s een interessepeiling waarin de richtprijs wordt vermeld en kan door de bewoner(s) bekeken worden of het aanbod passend is bij de individuele situatie. Daar hoort tevens een onderzoek van de bewoner naar de financierbaarheid bij. Indien zij geen interesse hebben in koop kunnen zij vanzelfsprekend blijven huren. De plaatselijke banken zullen vooraf worden geïnformeerd over het plan om een verkoopprogramma voor de bestaande voorraad te starten. NB. Gangbaar in deze tijden is een maximale hypotheekverstrekking van 4 x het bruto jaarsalaris zonder 13 e maand en toeslagen. (3) Voor de reacties op de interessepeiling wordt een ruime reactietermijn aangehouden. Voor de geïnteresseerden wordt een voorlichtingsavond georganiseerd. (4) Afhankelijk van het aantal reacties en de capaciteit van de medewerkers wordt aan de geïnteresseerde bewoner aangegeven wanneer we de individuele vervolggesprekken met geïnteresseerden kunnen inplannen. (5) Na het individuele gesprek volgt de rest van het proces waaronder een bouwkundige keuring en een onafhankelijke taxatie van de specifieke woning, de inspectie van de betreffende woning, inclusief een waardering van het binnenpakket en eventuele zelf aangebrachte voorzieningen. NB. De inspectie is in principe hetzelfde als bij een opzegging van een huurwoning. Uit deze inspectie kunnen incidenteel nog punten komen die door het Woonbedrijf worden uitgevoerd. (6) Vervolgens ontvangt de potentiële koper een definitieve vraagprijs, waarover in principe geen onderhandeling mogelijk is gelet op de aangeboden korting. (7) De verdere contractuele afhandeling van de verkoop van woningen aan zittende huurders zal worden gedaan door lokale makelaars. Na overeenkomst met koper over verkoopprijs (marktwaarde minus korting): a. opstellen en ondertekenen koopovereenkomst b. splitsen perceel na ondertekening van het koopcontract c. overdracht aan koper. (8) Evaluatie van stand van zaken verkoopprogramma (eind 2014) (9) Beleid uit te werken waarin woningzoekenden meer keuzemogelijkheden krijgen om woningen van het woonbedrijf te huren dan wel te kopen, al dan niet met koopgarant (eind 2014). 5
5. Kosten, baten en dekking Verkoopopbrengsten worden na aftrek van verkoopkosten en boekwaarde in de algemene reserve van het Woonbedrijf ondergebracht. Hieruit wordt jaarlijks de bijdrage aan de algemene dienst van 625.000 verstrekt. Tevens wordt hieruit de eventuele toekomstige terugkoop betaald. Van belang is dat het saldo van de reserve toereikend is. Na terugkoop wordt de woning weer te koop aangeboden, dan wel verhuurd afhankelijk van het nog op te stellen beleid en in overleg met de makelaars over de inschatting van de verkoopbaarheid van de woning. Deze afspraken zijn met de makelaars reeds gemaakt voor het huidige verkoopaanbod. Gemiddelde WOZ-waarde van de woningen van het Woonbedrijf in belastingjaar 2012 (peildatum 1-1-2011) bedraagt 190.000. Uitgaande van een waardedaling van ca. 11 % (periode 1-1-2011 t/m 31-12-2012) komt de waarde uit op gemiddeld 169.000. Door woningen als Koopgarant weer met 20 % korting op de marktwaarde aan te bieden komt de gemiddelde verkoopprijs uit op ca. 135.000. Uitgaande van een gemiddelde boekwaarde van 31.000 en ca. 7.500 verkoopkosten wordt uitgegaan van een verkoopresultaat van ca. 96.500 per woning. Inclusief de storting in de risicoreserve zijn er daarmee ca. 8 verkopen per jaar nodig om het begrote resultaat van 625.000 te behalen. Dit aantal zal waarschijnlijk in 2013 niet worden gehaald. Voor de financiële verwerking van een eventuele tegenvallende opbrengst wordt een voorstel aan het College gedaan. Verwacht mag worden dat met de start van het vernieuwde verkoopprogramma dit aantal in 2014 wel wordt gerealiseerd, maar zolang de crisis nog voortduurt is het te behalen aantal van 8 in de daarop volgende jaren twijfelachtig. 6. Communicatie Huurders worden na besluitvorming door gemeenteraad geïnformeerd. De Huurdersvereniging is geïnformeerd over dit voornemen en er is een vervolgafspraak gepland. De Huurdersvereniging zal verder worden geïnformeerd over het raadsvoorstel na behandeling in B & W. Zij hebben de mogelijkheid tot het uitbrengen van een schriftelijk advies. Hiervoor staat volgens de samenwerkingsovereenkomst een periode van maximaal zes weken, waarop de gemeente binnen vier weken gemotiveerd laat weten of zij het advies opvolgt. De datum van het raadsbesluit hangt mede af van het verloop van de procedure. Aan de Huurdersvereniging wordt verzocht om, voor zover zij hierover een advies uit willen brengen, dit als onderdeel van het besluitvormingstraject van de Raad te doen. 7. Toelichting 8. Adviezen Burgemeester en wethouders van Westvoorne, de secretaris, de burgemeester, J.L.M. Vlekke P.E. de Jong 6