1 1 5 P L A N M O R S E L T 0 3. 1 1. 2 0 1 4
aanleiding Het erf van bouwbedrijf Morselt wordt herbestemd. Naast ruimte voor kleinschalige woonbebouwing en tuinen komt er grond beschikbaar voor een gemengde ofwel culturele functie. Het stedenbouwkundige schetsplan van MIR architecten is op 18.12.2013 gepresenteerd aan de erfgoedcommissie en de stadsarchitect. Vanwege de kleine korrelgrootte en de hedendaagse architectuur is het plan enthousiast ontvangen. De gemeente Borne heeft geadviseerd om één plan voor de gehele locatie uit te werken, op basis van de eerder aan de erfgoedcommissie en de stadsbouwmeester gepresenteerde beelden. Het hier gepresenteerde plan is een verzoek om te komen tot het omzetten van de bestemming van aannemingsbedrijf naar een gemengde bestemming op kavel A, wonen en werken op kavel B en C, en wonen op kavel D. In dit boekje wordt de stedenbouwkundige visie en verkaveling met functies nader toegelicht. Op 20.10.2014 is dit plan gepresenteerd aan de buurt. Er is positief gereageerd op het plan, discussie ontstond vooral over het parkeren. De parkeeroplossing is in dit document nader uitgewerkt en onderbouwd. Tenslotte zijn er impressies getoond van de bebouwing en bouwhoogtes. 2 3 boven: bestaande situatie onder: te slopen gebouwen
4 5 historische foto en plantekening van het erf van bouwbedrijf Morselt Op de plantekening uit 1904 is de oude herberg al in gebruik als werkplaats en zijn er verschillende loodsen aangebouwd ten behoeve van opslag bouwmaterialen. De driehoekige plaats achter de loodsen diende als houtopslag.
6 foto's bestaande bebouwing 7 foto's bestaande bebouwing
rondje om de kerk De bebouwing in de onmiddelijke nabijheid van de kerk is ook formeel georienteerd naar de kerk. Hierdoor ontstaat een gebogen pleinwand van voorgevels, met de kerk als focus. Ook de nieuwe bebouwing die dicht bij de kerk komt te liggen is georienteerd naar het hart van het kerkplein. Pellenhof De lage en meer informele bebouwing rond de Pellenhof ligt rond een wijds grasveld. De nieuwe bebouwing op het erf van bouwbedrijf Morselt ligt terug ten opzichte van de Hambroickstraat, ten gunste van de groene ruimte. De straatgevel van de nieuwe bebouwing is georienteerd naar het uitzicht van de groene ruimte van het Pellenhof. 8 boven: het karakteristieke gebogen stratenpatroon van Oud Borne is hier georienteerd 9 op de kerk. De nieuwe uitbreiding volgt deze lijn en versterkt daar- mee de bestaande bebouwingsstructuur. bovstedenbouwkundige analyse: Pellenhof De lage en meer informele bebouwing rond de Pellenhof ligt rond een wijds grasveld. De nieuwe bebouwing op het erf van bouwbedrijf Morselt ligt terug ten opzichte van de Hambroickstraat, ten gunste van de groene ruimte.
10 11 maquettefoto's
Uw referentie: Kadaster 115 PLAN MORSELT 115 PLAN MORSELT Oude Kerkstraat GD-2 [sba-ba] Brinkstraat Oude Kerkstraat [sba-ba] Potkampstraat B-1 Hambroickstraat Pellenhof Oude Kerkstraat [sba-ba] Brinkstraat (10) (08) 01 functies Het hier gepresenteerde plan is een verzoek om te komen tot het omzetten van de bestemming van aannemingsbedrijf naar een gemengde bestemming op kavel A, wonen en werken op kavel B en C, en wonen op kavel D. Gezien in het huidige bestemmingsplan de woningen langs het dorpslint aangegeven zijn met een gemengde bestemming, kan bij kavel A, B en C aan gemengde bestemming worden gedacht, en aan wonen voor kavel D. Oude Kerkstraat 09 kavel D 399 m 2 kavel A 330 m 2 Potkampstraat W 07 kavel E 279 m 2 (p) 02 03 04 05 06 kavel B 618 m 2 GD-2 Hambroickstraat Pellenhof kavel C 451 m 2 bebouwing als bestaand ivm status gemeentelijk monument 11 12 [sba-ba] 12 13 boven: functies volgens het vigerende bestemmingsplan onder: nieuwe functies na wijziging bestemmingsplan
parkeren Op 20.10.2014 is het plan gepresenteerd aan de buurt. Het plan is positief ontvangen. Het enige terugkerende discussiepunt was de verkeerssituatie op het achtererf, en dan met name de breedte van het steegje. In overleg met de verkeerskundige is hierop gereageerd door het steegje plaatselijk 5,0m breed te maken zodat twee auto s elkaar kunnen passeren en er ook voor de bestaande woningen meer ruimte ontstaat. De hier gepresenteerde parkeeroplossing is het resultaat van uitvoerig overleg met de stedenbouwkundige en de verkeersdeskundige van de gemeente. steegje Voor het passeren is het steegje naar het achtererf iets gedivergeerd naar achteren. Er staan twee auto's geprojecteerd om te laten zien vanaf welk punt men elkaar kan passeren. De breedte van 5 meter is ook aangegeven zoals gevraagd. Bijkomend voordeel is dat ook de buren meer manoevreerruimte krijgen. Voor het parkeren naast de tweeonder-een-kap woning zijn de volgende boogstralen toegepast: buitenstraal 6 meter en sleeplijn (binnenstraal) 3,5 meter. Hierdoor hoeft het woonhuis niet verder achterop het erf geprojecteerd te worden. De afmeting van elk van de zes parkeerplaatsen op het achtererf is 2,5 bij 5 meter. Er is nu 6 meter achter de parkeerplaatsen gereserveerd om in- en uit te kunnen rijden. In overleg met de opdrachtgever is er derhalve nog iets van de breedte van het kavel afgehaald. 14 15 situatietekening inclusief parkeren
16 17 bezonningsstudies links boven: winter ochtend links onder: zomer middag rechts boven: winter namiddag
kavel A Potcampstraat In de stedenbouwkundige opzet is de bebouwing in de onmiddelijke nabijheid van de kerk ook formeel georienteerd naar de kerk. Hierdoor ontstaat een gebogen pleinwand van voorgevels, met de kerk als focus. Ook de bebouwing van kavel A is georienteerd naar de kerk. het ontwerp Het stedebouwkundig plan van MIR architecten gaat uit van een vrij compact volume van twee verdiepingen, vergelijkbaar met het volume van de bestaande Potkaamp. De voormalige kosterswoning, bestaande Potkaamp en het nieuwe gebouw vormen een soort parelketting rond de kerk. Het nieuwe volume voegt zich als vanzelfsprekend in het straatbeeld. 18 19 situatietekening kavel A
20 evolutie van het volume voor De Nieuwe Potkaamp: 21 uitsnijden entree kapvorm daglicht en uitzicht impressies bebouwing kavel A
2900 3500 3090 4110 500 zaal huiskamers 22 23 materialisering en detaillering Het nieuwe gebouw verwerkt de stijlkenmerken van de bestaande Potkaamp tot een hedendaags, open en licht ontwerp. De materialen worden op ambachtelijke wijze verwerkt in een geabstraheerde context.
13,000 9,700 24 25 kavel A: bebouwing: goothoogte: nokhoogte: 330 m2 126 m2 4 m 7.1 m
kavel B Hambroickstraat Ter plaatse van de oude loods zijn woningen met de mogelijkheid tot werken aan huis geprojecteerd. De nieuwe bebouwing neemt in nokhoogte en rooilijn de ruimte in van de bestaande loods. De voorgevel van de nieuwe bebouwing ligt terug van de Hambroickstraat en is georienteerd op de groene ruimte van het Pellenhof. De nokhoogte is naar kavel A toe omlaag getrokken om voldoende bezonning in de tuin te kunnen waarborgen. Met de aangepaste daklijn blijft het stoere volume van de voormalige loods in tact en valt niet uiteen in drie losse huisjes. materialisering en detaillering De materialisatie en detaillering van de nieuwe woningen refereert aan de bestaande loods. Houten gevels en zinken daken en het overstek aan de zijde van de Pellenhof refereren aan het oorspronkelijke beeld zonder het letterlijk te kopiëren. 26 27 situatietekening kavel A
28 evolutie van het ontwerp 29 links het volume op kavel A materialisatie woningbouw, referenties boven: juttersmuseum Texel, mecanoo architects
30 materialisatie woningbouw, referentiebeelden 31 boven: woonhuis Hebelstrasse, Herzog & de Meuron Architekten onder: house Bierings, Rocha Tombal Architecten rechts: housing, S333
32 33
115 PLAN MORSELT 34 115 PLAN MORSELT 35 impressie
36 37 impressie
38 39 kavel B: bebouwing: goothoogte: nokhoogte: 618 m2 249 m2 5,5-7 m 9,7-10,6 m
kavel C Brinkstraat 16 De bebouwing aan de Brinkstraat 16, op de hoek naar de Hambroickstraat dateert uit ongeveer 1750 en is geregistreerd als gemeentelijk monument. Oorspronkelijk bevond zich op dit strategische kruispunt een herberg, toen onder de naam "De Gouden Schaaf". De huidige werkplaats biedt tal van mogelijkheden voor wonen en werken in een historische context. Het kruispunt heeft opnieuw betekenis door het hier langs lopende fi etspad vanuit de Bornsche maten naar het centrum. 40 41 situatietekening kavel C
42 boven: bestaande situatie 43 rechts: referentieproject
115 PLAN MORSELT 115 PLAN MORSELT 44 45 kavel C: bebouwing: goothoogte: nokhoogte: 451 m2 212 m2 2,5 m 7-9 m
kavel D Vanuit de Oude Kerkstraat wordt een twee-onder-een-kap woning ontsloten. Om de kleinschaligheid en het dorpse karakter te behouden is gezocht naar woningen van een beperkt volume. Als uitgangspunt voor het ontwerp is het tegenoverliggend pand gekozen. Kapvorm, globale afmeting en gevelritmiek zijn min of meer gelijk. Door de kapvorm en beperkte goothoogte is er nagenoeg geen schaduwwerking op de buurpanden. 46 47
materialisering De materialisering met rode dakpannen en rood, bruine baksteen refereren naar het 'pand aan de overkant'. Door elegante detaillering wordt het een ontwerp van deze tijd. tuinen Door de tuinen op het zuiden te situeren wordt de kwaliteit hiervan geoptimaliseerd. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de omliggende panden nagenoeg geen schaduw werpen op de tuin. parkeren In overleg met de verkeersdeskundige van de gemeente is de steeg plaatselijk verbreed tot 5m. Hierdoor kunnen twee auto s elkaar makkelijk passeren. Hiermee wordt bovendien extra manoevreerruimte voor de overburen gecreeerd en voldoende afstand om de privacy te waarborgen. De twee woningen hebben ieder een eigen dubbele parkeerplaats, waarvan èèn is voorzien als garage. 48 49 De kleinschaligheid van het steegje blijft gewaarborgd. Het parkeren voor de woningen ligt enigszins verborgen waardoor het private karakter van deze plekken als vanzelfsprekend wordt ervaren.
h=2300 h=1500 h=1000 50 boven: straatgevel 51 midden: tuingevel onder: dwarsdoorsnede boven: linker zijgevel onder: rechter zijgevel
h=1500 h=2300 h=1500 h=2300 slaapkamer 16,0 m2 slaapkamer 16,0 m2 1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 badkamer 3,5 m2 badkamer 4,0 m2 overloop 8,1 m2 17 16 15 14 13 12 12 overloop 13 14 15 16 17 8,1 m2 badkamer 3,5 m2 badkamer 4,0 m2 slaapkamer 14,5 m2 slaapkamer 14,5 m2 EERSTE ETAGE woonkamer 25,6 m2 woonkamer 25,6 m2 1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 10 10 wc 1,3 m2 15 14 13 12 11 11 wc 1,3 m2 15 14 13 12 keuken 8.1 m2 hal 4,0 m2 hal 4,0 m2 keuken 8.1 m2 52 boven: plattegrond verdieping 53 onder: plattegrond begane grond De hierboven getoonde foto's geven een beeld van de materialen en wijze van detailleren die wordt beoogd voor de twee-onder-één-kap woning. Hiermee wordt aangesloten op het pand aan de overkant zonder het letterlijk te kopiëren.
11,000 11,000 54 55 kavel D: bebouwing: goothoogte: nokhoogte: 399 m2 173 m2 4 m 7 m