HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2011
INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Balans per 31 december 2011 16 Winst-en-verliesrekening over 2011 18 Kasstroomoverzicht over 2011 19 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2011 20 OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 37 Voorstel bestemming resultaat over 2011 37 Zeggenschapsrechten 37 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 38
JAARVERSLAG Algemeen Na een gematigd en aarzelend herstel met een economische groei van 1,7% 1 in 2010 is in 2011 de Nederlandse economie teruggezakt. De sterke Nederlandse groei in het eerste kwartaal van 2011 kreeg geen vervolg in het tweede kwartaal, maar samengenomen draaide de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 eigenlijk zeer redelijk. In de loop van het jaar zijn echter drie donkere wolken aan de horizon verschenen. Ten eerste heeft de wereldeconomie sinds het begin van het jaar een lagere versnelling ingezet, wat blijkt uit de cijfers over de wereldhandel en de zeer lage en fors neerwaarts bijgestelde groeicijfers in de Verenigde Staten. Ten tweede zijn voorlopende indicatoren zoals die van het consumenten- en producentenvertrouwen sinds het begin van het jaar aan het dalen. Deze indicatoren wijzen op een voortdurende afzwakking van de economie. Ten derde zijn de financiële markten sinds begin augustus fors onderuit gegaan en bovendien sterk volatiel 2. De groei van de economie bedroeg over 2011 uiteindelijk 1,2% 3. Na een bescheiden toename van de consumptie van huishoudens in 2010 met 0,4% is in 2011 weer sprake van een afname (0,9%), terwijl begin van het jaar nog met een bescheiden groei van 0,8% was rekening gehouden 4. Deze ontwikkelingen hebben mede geleid tot een toename van het werkeloosheidspercentage van 5,4% in 2010 naar 5,8% in het vierde kwartaal 2011 5. Vooruitzichten voor 2012 6 De economie ontwikkelt zich in 2012 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen december. De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in de ongunstige ontwikkeling van de economie in het vierde kwartaal van 2011. Daarbij is de gezinsconsumptie teruggelopen. Naast het lage consumentenvertrouwen is dit waarschijnlijk het gevolg van de verslechterde (pensioen-) vermogenspositie en dalende huizenprijzen. Het Centraal Planbureau begroot de inflatie voor 2012 op 2,25% en verwacht een afname van de koopkracht 1,75%. Het Centraal Planbureau verwacht dat de Nederlandse economie na 2012 wel aantrekt, te beginnen met een groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 1,25% in 2013. Het werkeloosheidspercentage loopt waarschijnlijk op naar 6% in 2013. Tevens verwacht het Centraal Planbureau dat het begrotingstekort (EMU saldo) in 2013 4,5% bedraagt. De Nederlandse winkelmarkt 2011 De consumentenbestedingen zijn dit jaar met 0,9% afgenomen 7. De ontwikkeling binnen de detailhandel loopt tussen sectoren sterk uiteen. 1 CPB: Kerngegevens 2011 2 CPB: Macro economische verkenning 2012 3 CPB: Kerngegevens 2011-2015 4 CPB: Marco Economische Verkenning 2011 5 CBS: Persbericht 17 november 2011 6 CPB: Persbericht 1 maart 2012 7 CPB: Kerngegevens 2011-2015 3
De uitgaven aan voedings- en genotmiddelen zijn minder conjunctuurgevoelig; deze sector werd dan ook minder geconfronteerd met teruglopende bestedingen, maar profiteert anderzijds minder dan gemiddeld indien de bestedingen weer aantrekken. Het feit dat de woningmarkt nog steeds niet in beweging is gekomen en dat de komende tijd ook niet zal doen, heeft belangrijke negatieve invloed op de sector woninginrichting en doe-het-zelf. Tevens is er een belangrijke verschuiving in de detailhandelsbestedingen te zien richting internet en postorder. Doordat de detailhandelssector sinds 2009 niet meer groeit (zelfs iets krimpt), betekent dit voor winkels in steden dat omzet afneemt. Dit wordt steeds meer zichtbaar in winkelstraten in de vorm van toenemende leegstand van winkelpanden. Volgens CBRE 8 is de winkelmarkt aan een sterke concentratietrend onderhevig. Winkelketens richten zich op de sterkste locaties die een duidelijke identiteit als fun, run of goal winkelgebied uitstralen. Het gevolg is dat het totale aanbod in 2011 met 15% steeg tot een niveau van ruim 2,9 miljoen m2. Dit algemene cijfer verhult echter de grote lokale verschillen die door de concentratietrend zijn ontstaan. Met name winkelstraten buiten het kernwinkelgebied zien de leegstand sterk stijgen. Dit biedt overigens kansen voor nicheformules zoals speciaalzaken, etnische supermarkten, kappers en cateraars. De toenemende populariteit van online winkelen kent een spin-off in de vorm van een behoefte aan afhaalpunten. Daar bereikbaarheid voor deze afhaalpunten zeer belangrijk is, bieden lege winkels buiten het kernwinkelgebied mogelijk soelaas. De perifere detailhandel is aan schaalvergroting en diversificatie onderhevig. De sterkste winkellocaties bieden een combinatie van goede autobereikbaarheid en een ruim assortiment. De toevoeging van een supermarkt leidt tot het ontstaan van een Retail Park, dat extra bezoekers trekt doordat er de dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan. Hoewel winkelvastgoed door beleggers nog steeds wordt gezien als een relatief veilig segment, daalde het beleggingsvolume in 2011 met ruim 38%, tot het langjarig gemiddelde van circa 1,3 miljard. Deze afname komt vooral doordat het aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed is teruggelopen en de financieringsmogelijkheden verder zijn beperkt. Er vinden nog maar zelden portefeuilleverkopen plaats en steeds vaker dienen objecten afzonderlijk te worden verhandeld. Het Retail Park biedt daarentegen nieuwe kansen voor beleggingen in direct winkelvastgoed. Ook biedt het structureren van institutionele portefeuilles als beleggingsfonds een nieuwe mogelijkheid om indirect in core winkelvastgoed te beleggen. Risico s Leegstands- / verhuurrisico portefeuille Bij de aankoop van de portefeuille heeft de verkoper voor een zestal winkelruimten huurgaranties met een looptijd van één jaar verstrekt voor in totaal 117.500. Deze zijn medio 2008 geëxpireerd. 8 CBRE: Publicatie 3-2-2012: Grootste winkelsteden nog sterker in 2011 4
Hiervan zijn op één na alle winkelruimten inmiddels verhuurd en is voor de kantoorunit in Waalwijk een gebruiksovereenkomst gesloten met de winkeliersvereniging. Voor de leegstaande winkelunit in het winkelobject in Schoonebeek geldt nog een huurgarantie van de verkoper tot medio 2012. In s-hertogenbosch heeft huurder Van Lanschot van de boven de winkels aan het Burgemeester Loeffplein gelegen kantoorlocatie de huurovereenkomst opgezegd per 31 december 2011. De huurinkomsten uit deze kantoorlocatie bedragen ca. 500.000 op jaarbasis, zijnde 17% van de huurstroom van het Fonds. Momenteel is een verhuurteam in gesprek met een aantal gegadigden. De vanaf 1 januari 2012 optredende frictieleegstand zal het exploitatierendement negatief beïnvloeden. De exploitatie in 2011 De portefeuille van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. (het Fonds) bestaat uit een over Nederland verspreide winkelportefeuille met 44 winkelunits met 1 bovengelegen kantoor en 8 bovenwoningen in Apeldoorn, Arnhem, Bergum, Boxtel, Den Helder, Enschede, Etten-Leur, Gieten, Goor, Groenlo, Heerlen, s-hertogenbosch, Hoensbroek, Numansdorp, Schagen, Scheveningen, Schiedam, Schoonebeek, Vriezenveen en Waalwijk. De belangrijkste mutaties en ontwikkelingen in de portefeuille in 2011 zijn onderstaand opgesomd en toegelicht. Algemeen extern beheer Het objectbeheer van de portefeuille is per 1 november 2011 van Homburg Real Estate Services te Soest overgedragen aan WPM Winkelcentrummanagement te s- Hertogenbosch. WPM heeft thans ca. 1,5 miljoen m2 winkeloppervlak in beheer, bestaande uit winkels en winkelcentra gelegen in heel Nederland. Door de landelijke dekking en het uitgebreide commerciële netwerk met alle grote Nederlandse winkelketens kan WPM door deze schaalgrootte nog meer toegevoegde waarde bieden op het gebied van objectbeheer. De vergoeding voor het objectbeheer is ongewijzigd gebleven. Apeldoorn Voor huurder De Voordeelhal is geen alternatieve locatie gevonden. Hierdoor heeft SNS besloten een andere winkelruimte in de binnenstad van Apeldoorn te betrekken. Het contract met De Voordeelhal aangaande Deventerstraat wordt derhalve gecontinueerd en heeft thans een expiratiedatum per 15 juli 2019. De woning boven boekhandel De Slegte (Hoofdstraat) is per 16 maart 2011 verhuurd tegen een marktconforme huur ad 9.600 op jaarbasis. Arnhem De voormalige winkel van Marskramer aan de Huissensestraat 58I-60 te Arnhem is per 1 december 2011 verhuurd aan kwaliteitsopticien Baars Optiek. De winkelruimte wordt door de huurder verbouwd en in de huisstijl van de opticien gebracht. Er is een vijfjarige overeenkomst gesloten tegen een marktconforme huur van 43.000 op jaarbasis. Huurder ontvangt een huurvrije periode van 2 maanden ter tegemoetkoming in de investeringslasten. Zowel het gerealiseerde huurniveau als de huurvrije periode zijn in lijn met de cashflowprognose 2011-2012. 5
Den Helder Primera heeft de huidige huurovereenkomst met 5 jaren verlengd tot en met 31 januari 2017. Per 1 september 2011 is de winkelruimte gelegen aan de Beatrixstraat 13 voor 5 jaren verhuurd aan een franchisenemer van kappersketen X-kappers. Het huurprijsniveau is met 23.000 op jaarbasis gelijk gebleven aan het niveau van voormalig huurder Content uitzendbureau. Ter tegemoetkoming in de afbouw en herinrichting van de winkel ontvangt huurder gedurende de eerste twee jaren een huurkorting ad 3.500 op jaarbasis. Enschede In het eerste kwartaal van dit verslagjaar is door huurder Joy Mode (Haverstraatpassage 18) de winkelgevelrenovatie afgerond. Hiervoor heeft de huurder een eenmalige investeringsbijdrage van 10.000 ontvangen. De winkelunit aan de Haverstraatpassage 16 is per 1 maart 2011 voor 5 jaren verhuurd aan Plantijn v.o.f. voor 45.000 per jaar. Huurder heeft een tussentijdse opzegmogelijkheid na 2 jaren. Daarnaast krijgt huurder een huurkorting van 15.000 in het eerste jaar en 7.500 in het tweede jaar. Hiermee is de leegstand, welke sinds februari 2010 was ontstaan, opgelost. De huurovereenkomst met de Postbank inzake de pinautomaat is per februari 2011 verlengd voor een periode van 5 jaren en loopt derhalve door tot en met eind augustus 2016. Hiermee komt de gemiddelde gewogen looptijd van de huurovereenkomsten in Enschede op 5 jaren (exclusief breakoptie voor huurder Plantijn v.o.f.). Etten-Leur De winkelunit in Etten-Leur is per 23 februari 2011 verhuurd aan een Turkse supermarkt voor een periode van 5 jaren met aansluitende optieperioden van telkens 5 jaren. De jaarhuurprijs bedraagt 22.900. Helaas vertoonde deze huurder na een aantal maanden slecht betalingsgedrag. De met deze huurder overeengekomen betalingsregeling voor zijn huurachterstand, werd, ondanks diverse dwangmiddelen vanuit het incassobureau, niet nagekomen. In deze verslagperiode zijn wij een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het vonnis werd eind januari 2012 uitgesproken. De huurachterstand die resteert na inning van de bankgarantie bedraagt ultimo 2011 7.624. Hiervoor is in deze verslagperiode een voorziening wegens oninbaarheid ten laste van het exploitatieresultaat gevormd. Goor Huurder Marskramer heeft in het eerste kwartaal de huurovereenkomst per volgend jaar opgezegd inzake de winkelruimte aan de Grotestraat. Per 15 februari 2012 is de winkelruimte vrijgekomen. Er is een lokale makelaar ingeschakeld voor de verhuur van deze unit. Heerlen Huurder van de Dautzenbergstraat 9a, Coiffeur CoCo, heeft haar huurovereenkomst opgezegd per 31 december 2012. Deze unit is inmiddels bij een team van makelaars ondergebracht. 6
In het kader van leegstandsbeheer hebben wij een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Ad Hoc Leegstandbeheer voor de winkelruimte aan de Oranje Nassaustraat 7 te Heerlen. De winkelruimte is in dit kader tijdelijk in gebruik gegeven aan een Ideeënwinkel voor ondernemers in de binnenstad in Heerlen. Deze tijdelijke gebruiker betaalt hiervoor een vergoeding van 3.000 op jaarbasis, waarvan leegstandsbeheerder Ad Hoc 50% ontvangt. Tijdens dit tijdelijke gebruik kan deze winkelruimte worden bezichtigd door kandidaat-huurders. s-hertogenbosch Kantoorruimte aan het Burgemeester Loeffplein In tegenstelling tot diverse andere kantoorlocaties in s-hertogenbosch heeft het makelaarsteam relatief veel animo gehad in 2011 voor de per 1 januari 2012 voor verhuur beschikbare ruimte aan het Burgemeester Loeffplein 5. Op dit moment worden er nog gesprekken gevoerd met een drietal geïnteresseerden over huur van deze locatie in de loop van 2012. De gesprekken met deze partijen bevinden zich nog in een oriënterende fase. Uiteraard wordt getracht zo spoedig mogelijk een verhuur te realiseren. Van de eigenaar van het naastgelegen GZG-terrein hebben wij een aanbieding ontvangen voor de aanhuur van parkeerplaatsen ten behoeve van de kantoorruimte. Daarnaast zijn wij in gesprek met een interieurbureau over een mogelijke optische aanpassing van de voormalige entree van Van Lanschot, teneinde met een representatieve entree de verhuurmogelijkheden te kunnen verbeteren. Herontwikkeling De ontwikkelaar waaraan tot en met 31 december 2011 een exclusiviteitsperiode is geboden aangaande zijn herontwikkelingsplannen, heeft moeten beslissen om van verdere ontwikkeling van de plannen af te zien. De reden hiervoor is dat de Gemeente s-hertogenbosch het volume van het aantal te bouwen winkelmeters te fors vond. Begin januari 2012 zijn de gesprekken hervat met een tweede ontwikkelaar die met haar plan binnen de huidige contouren van het bestemmingsplan blijft en daardoor mogelijk op minder weerstand van de Gemeente s-hertogenbosch zal stuiten. Deze ontwikkelaar heeft aangegeven ten minste nog enkele maanden nodig te hebben om tot concrete planvorming te komen in samenspraak met de mogelijke eindbelegger. Zodra dit leidt tot een concreet verkoopvoorstel zal de Beheerder de Participanten hierover nader informeren. Daarnaast zijn de gesprekken met retailers en de gemeente over de invulling van de eerste etage als winkelruimte hervat. Huurder van de ruimte aan Pastoor de Kroonstraat 14-16, Hendriks makelaardij, heeft te kampen met het economisch tij waardoor de woningverkopen achterblijven en derhalve de omzet eveneens achterblijft. Ter tegemoetkoming is een huurkorting verstrekt van 1.059 per maand, vanaf 1 november 2011 voor een periode van 6 maanden. Deze huurkorting is ook reeds verwerkt in de voortschrijdende cashflowprognose 2012-2013. Numansdorp In dit verslagjaar heeft de huurder van de winkelruimte in Numansdorp, De Marskramer, verzocht om een wettelijke huurprijstoetsing. De gesprekken inzake deze huurprijstoetsing in Numansdorp hebben geleid tot minnelijke overeenstemming. De huur is per 15 februari 2012 naar beneden bijgesteld van 95.600 naar 79.500 op jaarbasis, hetgeen thans marktconform is. 7
Schoonebeek Tot en met 1 juli 2012 kent het winkelcentrum geen financiële leegstand vanwege de bij aankoop door de verkoper verstrekte huurgarantie. Om tot concrete planvorming te komen voor herindeling en uitbreiding teneinde tot een betere invulling van de leegstaande winkelunits te komen, is het noodzaak om eerst overeenstemming te bereiken met de (kandidaat)huurders. De gesprekken met de lokale franchiseondernemer van de formule Novy inzake verplaatsing van zijn winkel binnen Schoonebeek, hebben nog geen definitieve beslissing opgeleverd. Waalwijk Als alternatief voor de stopgezette herontwikkelingsplannen van ING inzake winkelcentrum De Els, heeft de ontwikkelaar Top Vastgoed in opdracht van de gemeente Waalwijk een plan gepresenteerd voor een nieuwe ontwikkeling naast het bestaande winkelcentrum. Op dit moment zijn wij samen met de Vereniging van Eigenaren (VVE), waar het Fonds onderdeel van uitmaakt, dit plan en de mogelijke alternatieven aan het beoordelen. Hierover wordt in 2012 opnieuw gesproken met alle leden van de VVE. Exploitatieresultaat 2011 Hierna volgt een analyse van de exploitatie van de winkelportefeuille van het Fonds in 2011. Hierbij worden de gerealiseerde resultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose 2011-2012, zoals gegeven in het jaarverslag 2010. gerealiseerd cashflowprognose 2011-2012 Huurinkomsten 3.016.290 3.028.433 Rentebaten en overige opbrengsten 17.898 21.179 Inkomsten totaal 3.034.188 3.049.612 Uitgaven Hypotheekrente 1.723.882 1.728.808 VVE-lasten en overige eigenaarslasten 184.223 138.845 Gemeentelijke heffingen 78.182 79.000 Beheervergoeding 120.436 119.800 Algemene fondskosten 43.598 43.508 Uitgaven totaal 2.150.320 2.109.961 Exploitatieresultaat 883.868 939.651 Rendement uit exploitatie 5,3% 5,6% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. De gerealiseerde huurinkomsten liggen met 3.016.290 nagenoeg in lijn met de cashflowprognose 2011-2012 ( 3.028.433). 8
De rentebaten liggen onder de prognose hetgeen kan worden verklaard uit het verschil tussen het geprognosticeerde gemiddelde rentepercentage op de liquiditeitsreserve (2,5%) en het over 2011 gerealiseerde rentepercentage ad circa 1,8%. De exploitatielasten liggen boven de cashflowprognose 2011-2012. Deze overschrijding wordt volledig veroorzaakt door incidentele kosten van in totaal 55.311, waaronder verhuurcourtage ( 22.422), kosten wietwoning ( 16.342) en voorziening van huurvorderingen wegens oninbaarheid ( 16.547). Indien deze incidentele kosten buiten beschouwing worden gelaten, liggen de VVE-lasten en overige eigenaarslasten onder de cashflowprognose 2011-2012. Het in 2011 gerealiseerde exploitatieresultaat ad 883.868 komt onder de cashflowprognose 2011-2012 ( 939.651). Het hieruit resulterende exploitatierendement ligt daarmee met 5,3% naar tijdsevenredigheid onder de cashflowprognose 2010-2011 (5,6%). Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2011 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2011 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 2011-2012, zoals deze in de jaarrekening 2010 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose ex Prospectus. sinds start Fonds 2011 20 dec 2006 t/m 31 dec 2011 cashflowprognose prognose actueel 2011-2012 actueel ex Prospectus Exploitatierendement 5,3% 5,6% 5,6% 5,8% Totaal direct rendement 5,3% 5,6% 5,6% 5,8% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het totale rendement uit exploitatie over 2011 komt op 5,3% (volgens cashflowprognose 2011-2012: 5,6%). Sinds de start van het Fonds tot en met 2011 bedraagt het cumulatieve exploitatierendement 5,6% (versus prognose ex Prospectus: 5,8%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus exploitatiekosten ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een eerdere afwaardering van de portefeuille in 2010 met in totaal 5,5% laat de hertaxatie van de portefeuille ultimo 2011 eveneens een waardedaling zien van in totaal 2,7% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo 2010. Deze waardedaling wordt voor meer dan de helft veroorzaakt door een verdere afwaardering van de kantoorlocatie te s-hertogenbosch in verband met de opgezegde huurovereenkomst met Van Lanschot (4,3%). De waardemutatie van de rest van de portefeuille bedraagt dan gemiddeld -1,8%. Indirect rendement Voor een berekening van het indirect rendement moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. 9
gecumuleerd 17 jul 2007 t/m 31 december 2011 Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement gerealiseerd prognose Direct rendement 5,6% 5,8% Indirect rendement -12,3% Totaal direct en indirect rendement -6,7% Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds ten gevolge van de waardeverandering van de portefeuille -12,3% op jaarbasis. Daarmee bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds -6,7% op jaarbasis. Voorlopige winstuitkering 2011 Gelet op het lager dan geprognosticeerde exploitatieresultaat over 2011 is over 2011 als winstuitkering ter beschikking gesteld een bedrag ad 865.200. Dit bedrag is in vier termijnen in april, juli, oktober 2011 en in januari 2012 uitgekeerd. Hiermee is de gemiddelde winstuitkering met 5,2% iets onder de cashflowprognose naar tijdsevenredigheid (5,3%). Vooruitzichten voor 2012 Voor 2012 wordt rekening gehouden met een lager exploitatierendement, ingegeven door een verwachte frictieleegstand in s-hertogenbosch in 2012. Daarnaast houden wij rekening met te betalen verhuurcourtage bij succesvolle wederverhuur. Uitgaande van een succesvolle wederverhuur van de kantoorlocatie in s-hertogenbosch in de loop van de tweede helft van 2012, zal het exploitatierendement na 2012 naar verwachting weer in lijn met het huidige niveau liggen. Echter, vanaf 1 juli 2012 komt de contractueel overeengekomen aflossing op de hypotheeklening van 0,5% ten laste van het uitkeerbare rendement. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2012 en 2013. Geactualiseerde cashflowprognose 2012-2013 In het kader van het veranderde economische klimaat heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. 10
Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 2012-2013: Hypotheekrente en aflossing: Deze zijn gebaseerd op de daadwerkelijk lopende leningen ultimo 2011 van 35,2 miljoen. Hiervan is ca. 34 miljoen afgedekt met een SWAP met een vaste rente van 4,85% (inclusief opslag ad 0,7%) met een looptijd tot 1 januari 2015. Het niet afgedekte deel van de lening kent een lagere variabele rente op basis van drie-maands Euribor. Op basis van de vooruitzichten, welke door de financiële instellingen worden verstrekt, wordt de komende jaren eerder een verdere afname van de Euribor tot stabilisatie verwacht dan een stijging. Daarmee blijft het gemiddeld te betalen rentetarief op ca. 4,9%. Per 1 juli 2012 is de aflossingsvrije periode van de eerste 5 jaren afgelopen en dient het Fonds jaarlijks 0,5% van de hypotheeksom af te lossen, hetgeen het uitkeerbare rendement negatief beïnvloedt. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2012 en 2013 gesteld op 2%. Huurinkomsten: De verwachte huurinkomsten worden in 2012 substantieel beïnvloed door de huurbeëindiging van de kantoorruimte in s-hertogenbosch door Van Lanschot per 1 januari 2012. Zoals reeds eerder vermeld, bestaat belangstelling voor huur, maar ook voor koop. In de voortschrijdende cashflowprognose 2012-2013 gaan wij uit van een wederverhuur die, rekeninghoudend met een huurvrije periode, in het vierde kwartaal tot inkomsten zal leiden. Daarbij is voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een ca. 12% lager huurniveau ten opzichte van de huur van Van Lanschot, hetgeen in de huidige marktomstandigheden als reëel moet worden beschouwd. Daarnaast is rekening gehouden met het betalen van verhuurcourtage in het vierde kwartaal van 2012. De daadwerkelijke hoogte is afhankelijk van de exacte huurvoorwaarden. Renovatie-uitgaven: Voor 2012 en 2013 zijn deze op het niveau van 2011 gehouden. 11
Cashflowprognose Holland Immo Group XVI/Winkelfonds 2012-2013 ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE 2011 2012 2013 Kengetallen: JAAR JAAR JAAR Rente liquiditeitsreserve 1,8% 2,0% 2,0% Stand hypotheek begin periode 35.150.000 35.150.000 35.106.213 Aflossing winkels v/a 2012 0 87.575 175.150 Stand hypotheek eind periode 35.150.000 35.062.425 34.931.063 Hypotheekrente (gemiddeld tarief) 4,98% 4,91% 4,93% Inflatie 2,3% 2,4% 2,2% Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening 1.421.221 1.314.891 1.089.672 Balansmutatie voorgaand jaar: Hypotheekrente voorgaande periode -440.787-423.141-431.455 Overige balansmutaties -388.051-356.713-356.713 Winstuitkering voorgaande periode -205.800-210.000-84.000 Genormaliseerde liquiditeitsreserve 386.583 325.037 217.504 Ontvangsten Huurinkomsten winkels 3.016.290 2.610.626 3.028.493 Rentebaten liquiditeitsreserve 17.898 15.019 22.801 Totaal ontvangsten 3.034.188 2.625.644 3.051.294 Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald 1.741.528 1.716.392 1.723.569 Exploitatie- / beheerkosten 382.839 458.616*) 393.989 Algemene fondskosten incl. taxatiekosten 43.600 46.280 46.052 Renovatieuitgaven 80.214 80.000 80.000 Aflossing hypotheek v/a 2012 0 87.575 175.150 Balansmutaties -797.500-779.854-788.168 Totaal uitgaven 1.450.681 1.609.009 1.630.592 Winstuitkeringen Participanten 1 e t/m 3 e kwartaal -655.200-252.000-462.000 Liquiditeitsreserve eind 1.314.891 1.089.672 1.176.206 *) inclusief eenmalige verhuurcourtage Burg. Loeffplein ad circa 70.000. 12
Rendement Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. te Eindhoven ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE RECAPITULATIE 2011 2012 2013 JAAR JAAR JAAR Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening 1.421.221 1.314.891 1.089.672 Saldo balansmutaties -828.838-779.854-788.168 Winstuitkering voorgaande periode -205.800-210.000-84.000 Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin 386.583 325.037 217.504 Exploitatieresultaat Resultaat uit exploitatie 883.867 396.042 887.953 Exploitatierendement 5,3% 2,4% 5,3% Renovatieuitgaven -80.214-80.000-80.000 Balansmutaties 0 0 0 Aflossing hypotheek 0-87.575-175.150 Totaal direct uitkeerbaar resultaat 803.653 228.467 632.803 Totaal direct uitkeerbaar rendement naar tijdsevenredigheid 5,2% 2,0% 3,8% Winstuitkering Participanten gehele periode -865.200-336.000-630.000 Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind 325.037 217.504 220.307 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Prognoserendement 2012-2013 2011 Actueel 2012 2013 Exploitatie rendement Prognose uitkeerbaar rendement Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. 13
Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2012 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2011 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio 2011 2010 Vlottende activa / kortlopende schulden 1,21 1,36 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit 2011 2010 Fondsvermogen / vreemd vermogen lang 0,11 0,14 Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. 14
Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 15
BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december 2011 31 december 2010 Beleggingen Terreinen en gebouwen (1) 38.795.000 39.860.000 Vlottende activa Overige vorderingen (2) 49.211 35.919 Overlopende activa (3) 10.724 2.532 Liquide middelen (4) 1.314.891 1.421.221 1.374.826 1.459.672 40.169.826 41.319.672 16
Passief 31 december 2011 31 december 2010 Fondsvermogen (5) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal 16.800.000 16.800.000 Herwaarderingsreserve 60.500 103.221 Overige reserves -12.629.117-10.275.963 Onverdeeld resultaat -261.346-1.530.675 3.970.037 5.096.583 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (6) 35.062.125 35.150.000 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (7) 511.016 440.787 Belastingen (8) 92.071 91.820 Overige schulden en overlopende passiva (9) 534.577 540.482 1.137.664 1.073.089 40.169.826 41.319.672 17
WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 2011 2010 Opbrengsten uit beleggingen (10) - in terreinen en gebouwen * 3.016.290 2.991.598 - in andere beleggingen * 17.898 19.375 3.034.188 3.010.973 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (11) - in terreinen en gebouwen -1.145.214-2.441.170 Som der bedrijfsopbrengsten 1.888.974 569.803 Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (12) 344.506 301.021 Beheerkosten en rentelasten * (13) 1.805.814 1.799.457 Som der bedrijfslasten 2.150.320 2.100.478 Resultaat -261.346-1.530.675 De gemarkeerde posten (*) maken deel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2011 883.868 bedraagt (2010: 910.495). 18
KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 2011 2010 Resultaat boekjaar -261.346-1.530.675 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 1.145.214 2.441.170 Investeringen -80.214-131.170 Mutatie kortlopende vorderingen -21.484 18.342 Mutatie kortlopende schulden 64.575-224.875-37.123-337.703 Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten 846.745 572.792 Uitkeringen aan vennoten -865.200-882.000 Mutatie langlopende schulden -87.875 - Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -953.075-882.000 Nettokasstroom -106.330-309.208 Liquide middelen per begin boekjaar: 1.421.221 1.730.429 Nettokasstroom -106.330-309.208 Liquide middelen per 31 december 1.314.891 1.421.221 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. 19
TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2011 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het beheren en exploiteren van registergoederen. Naamswijziging Bij notariële akte is op 6 juni 2007 de naam van Holland Immo Group XVI/Retail Residential Fund C.V. gewijzigd in Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 30 mei 2006. Het eerste boekjaar is een verlengd boekjaar en loopt vanaf 30 mei 2006 tot en met 31 december 2007. De feitelijke exploitatie met betrekking tot de verhuur van de winkelunits is echter gestart op 17 juli 2007. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. Registergoed Het registergoed inclusief grond betreft een winkelportefeuille, welke bestaat uit 44 winkelunits met een bovengelegen kantoor en 8 bovenwoningen. De units zijn gelegen in Apeldoorn, Arnhem, Bergum, Boxtel, Den Helder, Enschede, Etten-Leur, Gieten, Goor, Groenlo, Heerlen, s-hertogenbosch, Hoensbroek, Numansdorp, Schagen, Scheveningen, Schiedam, Schoonebeek, Vriezenveen en Waalwijk. Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XVI/Winkelfonds B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rijswijk. Met ingang van 1 mei 2010 is het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan Homburg Real Estate Services B.V. te Soest. Per 1 november 2011 is het administratief en technisch beheer van Homburg Real Estate Services overgedragen aan WPM Winkelcentrummanagement te s-hertogenbosch. 20
Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap. Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17191594. Commanditaire vennoot De commanditaire vennoot bij oprichting was Holland Immo Group B.V. Op 17 juli 2007 is Holland Immo Group B.V. uitgetreden uit de commanditaire vennootschap en zijn 277 nieuwe participanten toegetreden tot Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. De totale inbreng van laatstgenoemde commanditaire vennoten bedraagt 16.800.000. Economische / juridische eigendom Het economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is vanaf 17 juli 2007 juridisch eigenaar van de registergoederen. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. 21
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA RESULTAATBEPALING EN DE Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 22
Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode. Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen kostprijs en bedraagt nihil. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden verantwoord op basis van de grondslag kostprijs of lagere marktwaarde. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In geval van verkoop zal het daarmee gerealiseerde resultaat worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. 23
Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten. Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. 24
Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat. Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille. Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten. Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten en op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen. 25
1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen: Boekwaarde begin boekjaar Renovatie en/of verbouwing Herwaardering Boekwaarde eind boekjaar Terreinen en gebouwen 39.860.000 80.214-1.145.214 38.795.000 De terreinen en gebouwen zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. en een recht van tweede hypotheek ten gunste van SNS Bank N.V. De reële waarde van beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december 2011 is vastgesteld op 38.795.000 (2010: 39.860.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele markttransacties. Het bij deze taxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 7,9%. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief 6.628.564 (2010: negatief 5.563.564). 26
2. Overige vorderingen 2011 2010 Debiteuren / nog te ontvangen huren 43.528 11.140 Af: voorziening dubieuze huurvorderingen -11.724-9.405 31.804 1.735 Rekening-courant Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund C.V. - 4.998 Rekening-courant Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. - 9.925 Nog te ontvangen rente 17.407 19.261 49.211 35.919 De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 3. Overlopende activa 2011 2010 Vooruitbetaalde assuranties 10.724 1.200 Nog te verrekenen assuranties met VvE - 1.332 10.724 2.532 De overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 27
5. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal Stand 1 januari 2011 16.800.000 103.221-10.275.963-1.530.675 5.096.583 Uitkeringen - - -865.200 - -865.200 Saldo herwaardering - -42.721 42.721 - - - - -1.530.675 1.530.675 - Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar - - - -261.346-261.346 Stand 31 december 2011 16.800.000 60.500-12.629.117-261.346 3.970.037 Overige reserves Uitkeringen Resultaat Mutatie Totaal aan herwaarparticipanten deringsreserve Stand 1 januari 2011-3.225.124-6.947.618-103.221-10.275.963 Uitkeringen -865.200 - - -865.200 Saldo herwaardering - - 42.721 42.721 - -1.530.675 - -1.530.675 Bestemming resultaat Stand 31 december 2011-4.090.324-8.478.293-60.500-12.629.117 28
De uitkering aan de participanten over 2011 bedraagt tijdsevenredig circa 5,15% (2010: 5,25%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in vier delen na afloop van elk kwartaal uitbetaald. Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal van de participanten bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.680 participaties van 10.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt 2.363 per participatie (2010: 3.034, 2009: 4.470). De intrinsieke waarde is gebaseerd op het Fondsvermogen, waarbij de fondskosten bij aanvang in het eerste boekjaar in zijn geheel ten laste van het resultaat zijn gebracht. 6. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010 Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom 35.150.000 35.150.000 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar -87.875-35.062.125 35.150.000 Overeenkomst van geldlening Lening SNS Property Finance B.V. Oorspronkelijke hoofdsom 35.150.000 Aflossingsschema De financiering wordt gedurende de eerste 5 jaar na aanvang aflossingsvrij verstrekt. SNS Property Finance B.V. kan gedurende de eerste 5 jaar reguliere aflossing verlangen, indien de Interest Coverage Ratio van het Fonds gedurende de eerste 5 jaar onder 1,25 komt, dan wel bij een wezenlijke waardedaling en/of bij lagere huurinkomsten. Na afloop van deze eerste 5 jaar (per 1 juli 2012) zal regulier 0,5% van de initiële hoofdsom worden afgelost. Restant hoofdsom per 31 december 2011 35.150.000 Resterende looptijd korter dan 1 jaar 87.875 Resterende looptijd 1 5 jaar 703.000 Resterende looptijd langer dan 5 jaar 34.359.125 29
Overeenkomst van geldlening Lening SNS Property Finance B.V. Rentepercentage 3-maands Euribor + 0,70% Expiratiedatum 1 augustus 2032 Roll-over Clausule Zekerheden Indien het verloop van de lening voor SNS Property Finance B.V. conveniërend is doordat aan de betalingsverplichting is voldaan, wordt na afloop van de Euribor-periode deze faciliteit telkens voor een periode van 12 maanden gecontinueerd tegen gelijke condities als het in de offerte gestelde. Recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de registergoederen met een boekwaarde per 31 december 2011 van 38.795.000. Lening SNS Property Finance B.V. Rente Swap Transactie (SWAP) SWAP 1 SNS Bank N.V. SWAP 2 SNS Bank N.V. SWAP 3 SNS Bank N.V. Oorspronkelijke hoofdsom 24.000.000 10.000.000 1.150.000 Hoofdsom per 31 december 2011 24.000.000 10.000.000 0 Expiratiedatum 1 januari 2015 1 januari 2015 1 oktober 2011 Rentetarief, exclusief opslag 4,14% 4,15% 4,39% Marktwaarde per 31 december 2011-2.313.944-966.273 - Marktwaarde per 31 december 2010-2.197.824-918.875-39.095 Zekerheden Recht van tweede hypotheek ten gunste van SNS Bank N.V. op de registergoederen met een boekwaarde per 31 december 2011 van 38.795.000. Deze SWAPS zijn vastgelegd in een Raamovereenkomst Financiële Derivaten bij SNS Bank N.V. Ten behoeve van het rentederivaat heeft SNS Bank N.V. een obligokrediet ter beschikking gesteld ad 3.875.000. Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd. 30
7. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010 Te betalen hypotheekrente 423.141 440.787 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar 87.875-511.016 440.787 De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 8. Belastingen 2011 2010 Omzetbelasting 92.071 91.820 De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld. 31
9. Overige schulden en overlopende passiva 2011 2010 Waarborgsommen 5.935 4.335 Winstuitkering te betalen 210.000 205.800 Vooruitgefactureerde / vooruitontvangen huur 247.708 245.499 Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. 34.831 20.342 Rekening-courant Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen Rekening-courant Holland Immo Group XVI/Winkelfonds B.V. 1.845-660 600 Nog te betalen accountants- / advieskosten 5.500 10.200 Nog te betalen verzekeringspremies 2.990 2.990 Nog te verrekenen saldo service- / stookkosten 15.000 33.301 Overige schulden 10.108 17.415 534.577 540.482 De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld. 32
Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan markt- en/of kredietrisico's. Het betreft niet-afgeleide financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en afgeleide financiële instrumenten, zijnde renteswaps om toekomstige transacties en kasstromen af te dekken. Het Fonds handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het renterisico te beperken. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de marktrisico's. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het variabel rentekarakter van de financiering aan te passen. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 10. Opbrengsten uit beleggingen 2011 2010 - in terreinen en gebouwen huuropbrengsten 3.016.290 2.991.598 - in andere beleggingen rentebaten 17.898 19.375 Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2011 2010 - in terreinen en gebouwen herwaardering onroerend goed -1.145.214-2.441.170 33