Notitie : Boxmeer, Reacties op conceptrapportage BRO Datum : 10 februari 2015 Opdrachtgever : Gemeente Boxmeer Ter attentie van Projectnummer : de heer B. Krebbers : 204X00494.080830_11 Opgesteld door : Aiko Mein, Nadja Bressers 1. Inleiding In oktober 2014 is door BRO een conceptrapportage voor de gemeente Boxmeer opgesteld. Deze rapportage heeft als titel Boxmeer, Mogelijkheden en effecten detailhandelsontwikkelingen Boxmeercentrum. De gemeente Boxmeer wil met dit onderzoek, na het onderzoek van Seinpost in 2011 ( Onderzoek commerciële voorzieningen Boxmeer ), opnieuw bezien of en hoe de detailhandelsvoorzieningen in algemene zin functioneren (nu en nabije toekomst). De directe aanleiding voor het rapport vormt de beoogde verplaatsing en vergroting van de Albert Heijn-supermarkt in het centrum van Boxmeer. Deze onderneming wil op korte afstand van de huidige vestiging een nieuwe winkel realiseren waarbij er sprake is van een combinatie met een sporthal (op verdieping boven de winkel). Daarnaast zal zich een Lidl-supermarkt op de voormalige Super de Boerlocatie vestigen. Op de door BRO opgestelde rapportage, en dan met name op de hierin gehanteerde uitgangspunten en cijfers, zijn enkele reacties gekomen. Het betreft reacties van: de heer M. Jansen (30 november 2014); de heer J. de Vaan (29 december 2014 en 5 januari 2015); Jan Linders B.V. (6 januari 2015); Centrummanagement Boxmeer (9 december 2014); Spar (13 januari 2015); Sligro (30 december 2014) Vereniging voor commercieel vastgoed Boxmeer (VCVB, 23 januari 2015) Janzing, Brink, Schipperus, advocaten namens Orestes vastgoed XI BV/Gem. Boxmeer (30 januari 2014). Voorliggende notitie gaat nader in op de inhoudelijke aspecten. Opmerkingen over het door de gemeente gevolgde proces laat BRO buiten beschouwing. Aangezien de reactie van Centrummanagement Boxmeer geen inhoudelijke kritiek bevat, wordt hier ook niet op in gegaan. 2. Reactie op schrijven dhr. M. Jansen 2.1 Gehanteerde aanbodgegevens BRO Locatus als bron Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 1
De door BRO gehanteerde cijfers zijn afkomstig van de Locatus Verkooppunt Verkenner. Locatus is een toonaangevende dataleverancier als het gaat om detailhandel. De cijfers dateren voor wat betreft de winkelgebieden in Boxmeer van mei 2014 (inventarisatiedatum 7 mei 2014). Opname van winkelgebieden gebeurt doorgaans eens per jaar. Locatus gaat uit van winkelvloeroppervlakte (wvo), dit is de voor het publiek toegankelijke en zichtbare vloeroppervlakte in de winkel. Hoewel de term bvo vaak gebruikt wordt als maatvoering voor de bebouwde omgeving, wordt dus nadrukkelijk niet uitgegaan van bruto vloeroppervlakte (bvo). In de rapportage van BRO is steeds de bron van cijfers aangegeven, wanneer het om aannames gaat is dit tevens vermeld. Onderstaande tabel geeft de door BRO gehanteerde cijfers zoals deze in mei 2014 door Locatus in de gemeente Boxmeer zijn opgenomen. Het betreft hier de uitgangssituatie; de schaalvergroting van de Albert Heijn en de komst van Lidl zijn hier dus nog niet in meegenomen. Tabel 2.1: Detailhandelsaanbod gemeente Boxmeer naar kern Dagelijks (m² wvo) Niet-dagelijks (m² wvo) Totaal (m² wvo) Beugen 105 9.305 9.410 Boxmeer 8.071 30.220 38.291 Holthees 0 120 120 Maashees 30 208 238 Oeffelt 385 765 1.150 Overloon 1.645 1.626 3.271 Rijkevoort 180 662 842 Sambeek 92 848 940 Vierlingsbeek 832 1.233 2.065 Vortum-Mullem 0 290 290 Totaal 11.340 45.277 56.617 Bron: Locatus, opnamedatum mei 2014 Tabel 2.2: Supermarktaanbod gemeente Boxmeer Naam Omvang (m² wvo) Locatie Albert Heijn 1.114 Centrum Boxmeer Steenstraat ALDI 900 Centrum Boxmeer de Kloostertuin EMTE 792 Centrum Boxmeer Burg. Verkuijlstraat Jan Linders 1.735 Centrum Boxmeer Koorstraat Jumbo 1.250 Centrum Boxmeer Burg. Verkuijlstraat Attent 180 Rijkevoort Kapelstraat Plus 1.200 Overloon Centrum, 14 Oktoberplein Plus 821 Vierlingsebeek Vrijthof Spar 325 Oeffelt Lietingsestraat Totaal gemeente Boxmeer 8.317 Bron: Locatus, opnamedatum mei 2014 Berekend is verder dat de gemeente Boxmeer in de huidige situatie in de dagelijkse sector over 403 m² wvo per 1.000 inwoners 1 beschikt en dat dit afgezet tegen het landelijk gemiddelde zeer ruim is. Landelijk is in de dagelijkse sector ca. 344 m² wvo per 1.000 inwoners aanwezig. Hierbij willen we nadrukkelijk aangeven dat het landelijke cijfer niet als norm gezien moet worden. Het is een gemiddelde, waarbij grote verschillen bestaan tussen bijvoorbeeld landelijk en stedelijk gebied en verzorgingsfunctie van 1 De gemeente Boxmeer heeft momenteel 28.147 inwoners (Bron: gemeente Boxmeer in cijfers) Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 2
(winkel)gebieden. Zo heeft (het centrum van) Boxmeer een regionaal verzorgende positie, wat gepaard gaat met een ruimer aanbod. Tabel 2.3: Aanbod dagelijks centrum Boxmeer naar branche Aantal m² wvo gem. wvo per winkel Levensmiddelen 21 6.617 315 Persoonlijke verzorging 4 1.227 307 Dagelijkse sector 25 7.844 314 Bron: Locatus, opnamedatum mei 2014 In de toekomstige situatie, uitgaande van de uitbreiding van de Albert Heijn met 835 m² wvo en Lidl supermarkt van 1.290 m² wvo, zal het aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente als geheel naar verwachting ca. 13.465 m² wvo beslaan. Dit is per 1.000 inwoners ca. 478 m² wvo. Discrepantie met cijfers reactie De hiervoor genoemde cijfers wijken af van de cijfers zoals deze gehanteerd worden in de reactie. Onduidelijk is echter welke bronnen gebruikt zijn voor de betreffende cijfers in de reactie. Dan gaat het met name om de correctie van de maat van de EMTE (+258 m² wvo) en het verschil in de omvang van de levensmiddelensector in het centrum van Boxmeer (BRO: 6.617 m² wvo en reactie: 7.013 m² wvo). Navraag bij Locatus geeft aan dat de winkel eerder met 1.050 m² wvo in het bestand stond maar in 2011 is nagemeten. Het metrage is daarna bijgesteld naar 792 m² wvo. Omdat dit cijfer nu in diverse reacties in twijfel wordt getrokken, is in samenspraak met de gemeente Boxmeer besloten om Locatus een nieuwe meting uit te laten voeren. Hieruit blijkt de EMTE in Boxmeer een omvang van 960 m² wvo te hebben. Omdat dit niet overeenkomt met het metrage dat in de BRO-concept-rapportage is gehanteerd, zal deze rapportage aangepast worden waarbij deze omvang ook verwerkt wordt in de berekeningen. 2.2 Koopstromen In de reactie wordt geconstateerd dat er geen nieuw consumentenonderzoek is uitgevoerd. Dit is juist, maar de door BRO gehanteerde koopstromen zijn reële aannames gebaseerd op het in 2011 uitgevoerde consumentenonderzoek en kennis en ervaringen in vergelijkbare plaatsen/gemeenten. Hiervoor is in de rapportage een onderbouwing gegeven. Gevraagd wordt hoe reëel deze koopstromen zijn na de crisis van de afgelopen jaren. De crisis heeft echter niet of nauwelijks effecten op koopstromen gehad, maar wel op het bestedingsniveau. Met name in de niet-dagelijkse sector is dit het geval, de bestedingen in de dagelijkse sector zijn juist gestegen de afgelopen jaren! Met de ontwikkelingen van de bestedingen (in de niet-dagelijkse sector) ten gevolge van de crisis is in de rapportage door BRO rekening mee gehouden (zie ook hierna bij 3.3 en 3.4). 2.3 Effecten voorgenomen ontwikkeling Assenkruis-locaties In de reactie wordt gesteld dat de verplaatsing en uitbreiding van de Albert Heijn effecten zal hebben op de leegstand op assenkruis-locaties zoals bijvoorbeeld de B. van Kuijlstraat (Emté) / Hoogkoorpassage (Jan Linders)/Kloostertuin (Aldi). Met mogelijk als gevolg ontwrichting van een evenwichtig, compact en attractief centrum, met ernstige verschuiving van loopstromen. Hier is in de rapportage van BRO uitvoerig op ingegaan: Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 3
B. van Kuijlstraat/Hoogkoorpassage (in het concept-rapport aangegeven als ruimtelijke effecten centrum-zuid) Het is niet ondenkbaar dat er door de versterking van het supermarktaanbod aan de noordwestzijde een supermarkt aan de zuidwestzijde van het centrum verdwijnt. Er resteert hier in dat geval hoe dan ook nog een supermarkt en daarmee een publiekstrekker. De marktruimte voor die overblijvende supermarkt neemt bovendien ook nog eens toe. Wel neemt de leegstand met een groter pand toe. Op zichzelf biedt dat weer mogelijk heden voor een invulling met nieuw aanbod. De nabijheid van ruime parkeermogelijkheden biedt daarbij een extra voordeel, maar de marktomstandigheden zijn natuurlijk nog steeds niet goed, dus er is een kans dat de ruimte langer leeg blijft staan. Strikt genomen hoeft dat voor het functioneren van de aanpalende hoofdas niet bijzonder negatief zijn, omdat het hier aanwezige winkel- en niet te vergeten horeca-aanbod een tamelijk sterke autonome trekkracht heeft (onder meer aanwezigheid Big Bazar). Kloostertuin (in het concept-rapport aangegeven als ruimtelijke effecten centrum-oost) De enige supermarkt aan de oostzijde van het centrum is gelegen in de overdekte passage De Kloostertuin. Deze passage kent enige leegstand en heeft een gedateerde uitstraling. Met het versterken van het supermarktaanbod aan de zeer goed bereikbare noordwestelijke zijde van het centrum, komt de oostzijde als het ware wat meer in de luwte te liggen, hetgeen enigszins van invloed kan zijn op het functioneren van de hier aanwezige supermarkt. Omdat deze zaak door haar hard discountkarakter een sterke autonome trekkracht heeft, zal de winkel niet direct in haar bestaan bedreigd worden, maar het behoud aan van een sterke publiekstrekker in of aansluitend aan de Kloostertuin is wel essentieel voor het functioneren van De Kloostertuin als winkelgebied. In dit verband is het zeer gewenst dat dit winkelgebied niet alleen een modernisering ondergaat, maar dat daarbij ook aandacht is voor het behoud van deze supermarkt. Levensmiddelenspeciaalzaken Er wordt in de reactie gesuggereerd dat de MKB-foodzaken door de voorgenomen ontwikkeling(en) geconfronteerd worden met nog meer concurrentie en dat dit zal leiden tot sluiting van de slager, bakker, kaaswinkel, bloemenwinkel, etc. Voorbijgegaan wordt aan het feit dat supermarkten van groot belang zijn voor het functioneren van levensmiddelenspeciaalzaken. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment vaak een belangrijke publiekstrekker in winkelgebieden. Zij trekken vaak ca. 10.000 12.000 bezoekers per week. De andere dagelijkse artikelenwinkels, maar ook de andere aanwezige winkels en voorzieningen, profiteren van de trekkracht van de supermarkten omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod. Onderzoek geeft aan dat bijna de helft van supermarktbezoekers (45%) het bezoek combineert met andere winkels 2. De voorgenomen ontwikkeling kan dus ook positieve gevolgen hebben voor de speciaalzaken. Supermarkten Oeffelt, Rijkevoort, Vierlingsbeek, Overloon In de reactie wordt gevreesd voor het bestaansrecht van supermarkten in Oeffelt, Rijkevoort en mogelijk ook Vierlingsbeek en Overloon. In de concept-rapportage is hierover het volgende opgenomen: Wat betreft de supermarkten in de omringende dorpen, bestaat de verwachting dat deze nauwelijks effecten zullen ondervinden ten gevolge van de ontwikkeling vanwege ofwel de reeds sterke oriëntatie van de inwoners op Boxmeer-centrum, ofwel de afstand en daarnaast het feit dat er veelal sprake is van een eigen marktgebied. Zo zullen de inwoners van het noordelijk van het centrum gelegen dorpen naar alle waarschijnlijkheid ook nu al sterk op het supermarktaanbod in het centrum georiënteerd zijn, gezien de aanwezigheid van slechts zeer kleinschalige supermarkten in deze dorpen (Spar en Attent). Niet ondenkbaar is dat de Albert Heijn ontwikkeling wat meer koopkracht uit Vierlingsbeek gaat trekken dan nu het geval is, ook gezien de relatief beperkte omvang van de supermarkt in deze kern (ca. 820 m² wvo). De effecten zullen naar verwachting echter niet dusdanig zijn dat deze supermarkt in zijn bestaan bedreigd wordt. De inwoners van Overloon zullen vanwege de ligging sterker op Venray georiënteerd zijn, waardoor hier nauwelijks tot geen effecten zullen optreden. De in Overloon aanwezige supermarkt is bovendien onlangs gemoderniseerd en uitgebreid. 2 Strabo, De veranderende rol van de supermarkt in winkelcentra, 2010 Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 4
Hierop kan in aanvulling nog het volgende opgemerkt worden. De zeer kleinschalige supermarkten in Rijkevoort en Oeffelt worden naar alle waarschijnlijkheid vooral bezocht voor de vergeten boodschappen, dit zal niet veranderen met de voorgenomen ontwikkeling. De supermarkten in de dorpen hebben immers, ondanks de aanwezigheid van het sterke supermarktaanbod in Boxmeer, een eigen marktpositie behouden of verworven. De vergroting van Albert Heijn en/of komst van Lidl zal daar niet veel aan veranderen. Specifiek voor Vierlingsbeek geldt dat het primaire consumentendraagvlak voor de winkel ca. 3.060 inwoners omvat. Vanwege de korte afstand daarnaast nog enige koopkracht uit Maashees, Hotlhees/Smakt of Vortum-Mullen getrokken kan worden. Samen hebben deze plaatsen ruim 2.000 inwoners. De afstand van Vierlingsbeek tot andere plaatsen met een uitgebreider supermarktaanbod is ook relatief groot, waardoor in principe een tamelijk hoge koopkrachtbinding in het primaire marktgebied behaald kan worden. Boxmeer ligt bijvoorbeeld op ca. 7,5 km en Venray op 10,5 km. Bovendien dient in de ruimtelijke ordening op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of nieuwe initiatieven resulteren in duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur op het gebied van dagelijkse artikelen. Hierbij gaat het om het directe consumentenbelang op lange termijn en niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Essentieel is dat de consument moet blijven beschikken over voldoende keuzemogelijkheden om de dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning te kunnen doen (conform de Europese Dienstenrichtlijn). Ook bij het eventuele verdwijnen van een van de supermarkten in de omringende dorpen, blijven de inwoners van deze dorpen boodschappen kunnen doen op aanvaardbare afstand van de eigen woning. Hiervan is ook jurisprudentie beschikbaar. In de uitspraak over de supermarkten in de gemeente De Marne werd gesteld dat niet de overtuiging bestaat dat door het te verwachten wegvallen van een of meer dorpssupermarkten (als gevolg van versterking van het supermarktaanbod in het centrumdorp) wezenlijke beperkingen zullen ontstaan bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Tot slot wordt in de reactie aangegeven dat toevoeging van detailhandelsruimte terwijl de detailhandelsmarkt geen groeimarkt meer is ingaat tegen het aandachtspunt van de Provincie: voeg per saldo geen extra winkelmeters toe. De Provincie heeft echter in een aanvullende brief d.d. 25 februari 2014 het volgende met betrekking tot dit punt aangegeven: Het uitgangspunt voeg per saldo geen winkelmeters toe is geen kwantitatief uitgangspunt, maar ligt in het verlengde van de centrale boodschap dat het nodig is keuzen te maken. Dit betekent niet dat er geen nieuwe detailhandelsontwikkelingen meer mogelijk zijn, maar wel dat deze bewust in relatie dienen te worden afgewogen tot gewenste/acceptabele of ongewenste effecten op de bestaande winkelgebieden (perspectiefrijke en perspectiefarme gebieden). In de rapportage van BRO worden in aansluiting op dit aandachtspunt zorgvuldig de effecten op bestaande winkelgebieden in Boxmeer en omgeving afgewogen. Bovendien sluit de ontwikkeling aan op wens van marktpartijen. BRO heeft in een publicatie voor de regio Noordoost-Brabant op een rij gezet wat de markt 3 van de ontwikkelingen in de detailhandel vindt. Een belangrijke conclusie hieruit is: hoewel men zich bewust is van het overschot aan winkelvloeroppervlak, is de roep om dynamiek te faciliteren groot. 3 Belangenbehartigers van retailers, beleggers, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, banken, etc. Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 5
3. Reactie op schrijven dhr. De Vaan We richten onze reactie met name op de punten zoals ze aangegeven zijn in de brief van 5 januari. 3.1 Periode 2014-2020 veel te kort BRO is in haar berekeningen uitgegaan van een relatief korte periode om twee redenen: De effecten van de nieuwe ontwikkelingen (AH en Lidl) op de aanbodstructuur zullen zich met name in de eerste jaren na realisatie voordoen. De ontwikkelingen in de detailhandel zijn momenteel door de vele onzekerheden zeer moeilijk te voorspellen en dat geldt zeker voor de wat langere termijn. 3.2 Aantal inwoners De in het rapport gehanteerde bevolkingsprognose is afkomstig van de gemeente Boxmeer. De ervaring leert dat bevolkingsprognoses sterk kunnen verschillen. De laatste jaren is ook gebleken dat prognoses er aanzienlijk naast kunnen zitten. Zo verloopt de bevolkingskrimp in Zuid-Limburg bijvoorbeeld veel minder snel dan enkele jaren werd verondersteld. Ter Illustratie de hier gelegen gemeente Nuth: In 2010 woonden daar 15.550 mensen en de prognose voor 2030 was toen 12.700 inwoners. Inmiddels heeft deze gemeente 15.580 inwoners en gaat de meest recente prognose uit van 14.700 inwoners in 2030. De bewering van de heer De Vaan dat het aantal inwoners van Boxmeer de komende 10 jaar met 5% terugloopt is dus wel erg stellig. Afgezien daarvan, ook BRO geeft voor de langere termijn een lichte daling aan en hanteert bovendien de meest voorzichtige beschikbare prognose, zoals navolgende tabel aangeeft. Tabel 3.1 Prognoses Gemeente Boxmeer 2020 2025 2030 Gemeente Boxmeer 4 28.183 27.745 27.272 Provincie Noord-Brabant 5 28.275 28.240 28.050 Planbureau v.d. leefomgeving 6 28.500 28.600 28.800 CBS Statline 7 28.700 28.900 29.800 3.3 Vergrijzing, minder uitgaven voor dagelijkse boodschappen De constatering dat oudere personen minder geld uitgeven aan dagelijkse boodschappen klopt in algemene zin evenals het feit dat ook Boxmeer te maken zal krijgen met een verdere vergrijzing. Hier staat echter tegenover dat ouderen slechts een deel van de bevolking omvatten en dat binnen die groep het aantal zeer ouden in absolute zin gering is. Een belangrijk deel van de groep ouderen is bovendien relatief welvarend en besteedt meer aan kwalitatief goede en dus duurdere artikelen. Niet onbelangrijk is verder dat ouderen meer dan de andere bevolkingsgroepen de inkopen in de directe nabijheid doen en ook minder via internet en meer in de winkels aanschaffen. 4 5 6 7 Boxmeer in Cijfers, bron prognose: ABF Research, Primos 2013 Monitor Bevolking en Wonen oktober 2014 Regionale bevolkingsprognose oktober 2013 Regionale prognose bevolkingsopbouw; 2011-2040 Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 6
BRO houdt met dergelijke ontwikkelingen rekening door in de dagelijkse artikelensector de bestedingen op het niveau van 2013 te houden. Let wel: de afgelopen jaren zijn de bestedingen aan dagelijkse artikelen ondanks de crisis jaarlijks nog toegenomen! Voor de niet-dagelijkse sector wordt zelfs uitgegaan van een daling van de bestedingen. De verwachting voor de komende jaren is weliswaar dat de bestedingen in winkels door de groei van e-commerce zullen dalen, maar daar staat tegenover dat ook weer een bescheiden toename van de detailhandelsbestedingen wordt verwacht als gevolg van het economisch herstel, de vertering van de woningmarktsituatie en het toegenomen consumentenvertrouwen. Deze ontwikkeling dempt het negatieve effect van het internet-winkelen 3.4 Internetwinkelen De invloed van internet-winkelen is door BRO niet buiten beschouwing gelaten, maar verwerkt in de bestedingscijfers, zoals hiervoor is aangegeven. Wel onderschrijven wij dat de internetverkoop met name in de niet-dagelijkse sector de komende jaren zeer waarschijnlijk nog aanzienlijk zal toenemen. Echter, niet vergeten mag worden dat een zeer belangrijk deel van deze bestedingen via winkelorganisatie verloopt die ook over fysieke winkels beschikken. Je ziet tegenwoordig al regelmatig dat je in een winkel via internet iets kunt bestellen (of daar iets ophalen). De toename van internetbestedingen laat zich dus niet een op een vertalen naar een daling van winkelomzet, maar hoe de verhoudingen exact liggen is niet bekend. Dit maakt het overigens steeds moeilijker om distributie-planologische berekeningen te maken en daarom dient eens te meer voorzichtig met de uitkomsten te worden omgegaan. 3.5 De huidige verkoop per m² wvo in de supermarkten in het centrum van Boxmeer is te laag Wij zouden er op willen wijze dat de landelijk gemiddelde omzet per m² wvo geen norm is maar een referentiecijfer. Het komt veel voor dat in de kleinere en middelgrote plaatsen de gemiddeld behaalde vloerproductiviteit lager ligt dan in grotere plaatsen. De constatering dat het Boxmeerse winkelcentrum nu al 10% te veel m² wvo (aan dagelijkse artikelenaanbod) heeft, is dan ook niet terecht. Boxmeer kent al heel lang een relatief ruim aanbod aan dagelijkse artikelenwinkels. In 2007 was er bijvoorbeeld al ca. 7.900 m² wvo aanwezig. Ook de omzet per m² ligt al geruime tijd op een relatief laag niveau. Seinpost geeft in haar rapport uit mei 2011 bijvoorbeeld voor zowel de gemeente als het centrum van Boxmeer aan dat het aanbod in de dagelijkse artikelensector een relatief lage omzet per m² wvo per m² behaalt 8. Het aanbod kan kennelijk bij een tamelijk lage vloerproductiviteit toch renderen. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de huisvestingslasten op een verhoudingsgewijs laag niveau liggen, maar daar heeft BRO geen inzicht in. De initiatieven van Lidl en AH tonen in ieder geval aan dat er partijen zijn die nog marktmogelijkheden in Boxmeer zien. 3.6 Toename van de omzet voor dagelijkse artikelen in de kern Boxmeer door Lidl en uitbreiding AH Voor de herkomst van de extra omzet in de toekomstige situatie verwijzen wij naar de uitgangspunten voor de berekeningen in de BRO-concept-rapportage (blz. 36 tweede bullit). 3.7 Er is geen koopkrachtruimte beschikbaar voor de uitbreiding van AH In de rapportage van BRO wordt duidelijk aangegeven dat er inderdaad distributief niet voldoende uitbreidingsruimte is voor de uitbreiding van AH als ook rekening gehouden wordt met de komst van Lidl. (zie o.a. 2.1 conclusies, zesde bullit). De markt wordt krap en daardoor zijn effecten op het bestaande aanbod niet uit te sluiten. 8 Voor de gemeente 9-13% beneden het gewogen landelijke gemiddelde, voor het centrum -7 tot -14%. Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 7
Dit is ook de reden dat in de BRO-rapportage uitgebreid ingegaan wordt op de mogelijke effecten van de beoogde supermarktontwikkelingen op de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur. In distributie-planologisch onderzoek is de uitkomst van de berekening van de distributieve ruimte slechts bedoeld om beter de effecten in te kunnen schatten. Daarbij spelen naast de kwantitatieve aspecten ook kwalitatieve aspecten een rol, zoals de landelijke trend van modernisering en schaalvergroting bij supermarkten. We zouden er hierbij nog specifiek op willen wijzen dat voor de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking geldt (actuele regionale behoefte?) dat deze slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een functie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening; het onderzoek mag geen betrekking hebben op economische ordening (economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen). Hoewel dit in het kader van de Europese regelgeving met betrekking tot vrije vestiging al lang vast ligt, is het toch nog eens expliciet verwoord in een vierde lid dat per 1 juli 2014 aan art. 3.1.6. van het Bro is toegevoegd. Het eventueel verdwijnen van een bestaande supermarkt als gevolg van de veranderde concurrentieverhoudingen is daarmee op zichzelf geen valide argument, dat is het pas als de consumentenverzorging of de detailhandelsstructuur onaanvaardbaar aangetast worden. Daar is in Boxmeer naar de mening van BRO geen sprake van bij verplaatsing en vergroting van de Albert Heijn. Ten slotte zouden we willen vermelden dat Seinpost in haar rapport uit 2011 tot een aanzienlijke uitbreidingsruimte in de dagelijkse artikelen sector in Boxmeer centrum tot 2020 komt, namelijk 300-1.000 m² wvo. 4. Reactie op schrijven Jan Linders B.V. 4.1 Rapport BRO De bij de eerste vier bullits gemaakte opmerkingen zijn hiervoor al aan de orde gekomen. 5 e bullit: scenario-analyse De betreffende passage over het eventueel verdwijnen van een van de andere supermarkten dan Albert Heijn heeft betrekking op de ruimtelijk-functionele structuur van Boxmeer-centrum. Maar niet ontkend kan worden dat het verdwijnen van een van de andere bestaande supermarkten wel degelijk ook effecten op de regiofunctie van Boxmeer kan hebben. Wel zijn er op dit punt grote verschillen tussen de betreffende aanwezige supermarkten: het effect zal bij de een groter zijn dan bij de ander. BRO geeft overigens niet aan dat het verdwijnen van AH uit Boxmeer onaanvaardbaar is. 4.2 Structuur detailhandel centrum Boxmeer en Deltaplan koopcentrum Boxmeer Deze onderwerpen zijn met name procesmatig van aard en de beantwoording daarvan ligt bij de gemeente Boxmeer. Wij onderschrijven wel dat zeker voor winkelgebieden met een sterke regionale functie (en die daardoor veel per auto bezocht worden), zoals Boxmeer-centrum, de bereikbaarheids- en parkeersituatie heel belangrijk is voor het functioneren van het aanwezige (winkel)aanbod. Verder kan het BRO-rapport naar onze mening een goede basis vormen voor gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren en centrummanagement om de verdere planvorming voor een versterking van het centrum van Boxmeer gestalte te geven. Deze mening wordt ook gedeeld door het bestuur van de stichting Centrummanagement Boxmeer, zo maken wij uit hun reactie op. Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 8
5. Reactie op schrijven Spar In de reactie van Spar staan vooral de effecten van de uitbreiding van het aantal supermarktmeters in Boxmeer op de buurtsupermarkten in en leefbaarheid van de omliggende kernen centraal (Rijkevoort, Afferden en Oeffelt). Op dit aspect is reeds uitgebreid ingegaan in de reactie op het schrijven van dhr. M. Jansen bij het onderdeel Supermarkten Oeffelt, Rijkevoort, Vierlingsbeek, Overloon (pag. 4 en 5). 6. Reactie op schrijven Sligro We rubriceren onze reactie naar de punten zoals ze aangegeven zijn in de brief van 30 december. 6.1 Metrage EMTE supermarkt Sligro geeft aan dat de door BRO gehanteerde maat van 792 m² wvo (bron: Locatus, 2014) onjuist is en dat dit 1.001 m² wvo is. Omdat het de voorkeur geniet om in een onderzoek voor gehanteerde aanbodcijfers van dezelfde bron uit te gaan, de landelijk gemiddelde bestedingscijfers ook op de aanbodcijfers van Locatus gebaseerd worden en Locatus onafhankelijk en objectief is, is in samenspraak met de gemeente Boxmeer besloten om de omvang van de EMTE in Boxmeer opnieuw na te laten meten door Locatus. Hieruit blijkt de EMTE in Boxmeer een omvang van 960 m² wvo te hebben. Omdat dit niet overeenkomt met het metrage dat in de BRO-rapportage is gehanteerd, zal deze rapportage aangepast worden waarbij deze omvang ook verwerkt wordt in de berekeningen. Sligro rekent volgens met de door henzelf gehanteerde omvang van de EMTE (1.001 m² wvo) de marktruimteberekeningen door en komt tot de conclusie dat de dagelijkse sector in Boxmeer ruim onder het landelijk gemiddelde presteert. Zij vinden dat BRO hier te weinig aandacht aan besteed. In voorliggende notitie wordt hier wel nader bij stilgestaan, in de reactie op het schrijven van dhr. De Vaan in het onderdeel 3.5 op pagina 7. 6.2 Cijfers BRO Sligro vindt de berekening van BRO voor de marktruimte in het jaar 2020 vreemd, omdat hier niet uitgegaan wordt van het landelijke kengetal voor de vloerproductiviteit van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel maar van het getal dat volgt uit het huidige functioneren (15-18% onder het landelijk gemiddelde). Men geeft aan dat hierdoor appels met peren worden vergeleken en hierdoor geen goede ruimtelijke afweging plaats kan vinden. Sligro gaat ervan uit dat de landelijk gemiddelde omzet per m² wvo ook de norm is voor Boxmeer. Wij wijzen er echter op dat de omzet per m² wvo in Boxmeer al lang onder het landelijke gemiddelde ligt en dat dat niet geleid heeft tot sluitingen van supermarkten of een krimp van de sector als geheel. In tegendeel, diverse marktpartijen zien juist marktperspectief, afgaande op de plannen van de supermarktondernemingen. Maatwerk is daarom bij distributie planologische verkenningen altijd belangrijk. Distributie-planologische berekeningen zijn altijd gebaseerd op meerdere aannames en dat de uitkomst moet altijd als indicatief worden beschouwd. Als er in een bepaalde plaats een lagere omzet per m² wvo behaald wordt dan het landelijke gemiddelde, dan wil dat helemaal nog niet zeggen dat er geen ruimte meer is voor uitbreiding. Het kan namelijk, zoals reeds eerder aangegeven, zo zijn dat het aanwezige aanbod toch kan renderen bij een tamelijk lage vloerproductiviteit (bijv. door lage huisvestingslasten). Het landelijke gemiddelde is dan ook geen norm, maar een referentiecijfer. Bovendien zijn de berekeningen met name bedoeld om eventuele effecten van een initiatief beter te kunnen inschatten. Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 9
Vervolgens geeft Sligro aan dat er geen aandacht is besteed aan de online verkoop. Hiervoor verwijzen wij naar de reactie op het schrijven van dhr. De Vaan in 3.3 en 3.4 op pagina 7. 6.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het is niet terecht dat Sligro de uitkomst van haar berekeningen rechtstreeks vertaalt naar de conclusie er is geen actuele behoefte aan de voorgenomen plannen. Hierbij gaat Sligro namelijk volledig voorbij aan de kwalitatieve effecten van de modernisering/uitbreiding van het supermarktaanbod in Boxmeer, terwijl juist de supermarktsector bijzonder dynamisch is en modernisering en schaalvergroting belangrijke trends zijn. De toelichting en handreiking bij Bro art. 3.1.6 (Ladder voor duurzame verstedelijking) geven ook aan dat het aangeven van de behoefte bij de eerste trede niet alleen een kwantitatief element heeft maar ook een kwalitatief element. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat vernieuwing van het aanbod hier ook toe behoort 9. Bovendien is het berekenen van distributieve ruimte slechts een hulpmiddel om de ruimtelijke effecten van bepaalde ontwikkelingen in te schatten. In de BROrapportage en voorliggende notitie is uitgebreid stilgestaan bij de (ruimtelijke) effecten van de voorgenomen plannen, waaronder ook leegstand. 7. Reactie op schrijven VCVB 7.1 Omvang m² wvo Onder punt 1 wordt aangegeven wordt dat het aantal m² winkelvloeroppervlakte niet juist is omdat de reserves in de bestaande supermarkten buiten beschouwing worden gelaten en de gevolgen van de branche- en sectorvervaging niet meegeteld zijn. In de distributie-planologie is het algemeen gebruikelijk uit te gaan van de daadwerkelijk als winkelruimte in gebruik zijnde ruimte (m² wvo) omdat hier algemeen toegankelijke gegevens over bekend zijn. Dit is niet het geval voor de andere ruimten in winkels, inclusief de eventuele reserveruimten. Verder zijn de gehanteerde bestedingscijfers gebaseerd op de omzet van de winkels. Voor de dagelijkse artikelensector betekent dat dat de bestedingscijfers gebaseerd zijn op de omzet in de dagelijkse artikelenwinkels. Die omzet bestaat voor en groot deel uit de verkoop van dagelijkse artikelen, maar ook voor een deel uit de verkoop van niet-dagelijkse artikelen, zoals met name in discountsupermarkten gebeurt. De gebruikte vraag- en aanbodgegevens zijn zo, conform landelijke afspraken tussen HBD en de onderzoeksbureaus, op elkaar afgestemd. Voor de punten 2 t/m 4 verwijzen wij naar de reactie op de inbreng van de andere partijen, met name de reactie op dhr. De Vaan. 7.2 Onderzoek naar mogelijkheden en effecten niet-dagelijkse artikelensector Bij de toelichting wordt gesteld dat BRO zich grotendeels richt op de dagelijkse artikelensector en geen onderzoek heeft gedaan heeft naar de voor het centrum van Boxmeer belangrijke niet-dagelijkse artikelensector. BRO onderschrijft het belang van de niet-dagelijkse sector voor het centrum, maar kan zich niet vinden in de stelling dat er geen onderzoek gedaan is naar deze sector. Wij wijzen er op de huidige omvang en branchesamenstelling van het niet-dagelijkse artikelensector de kern en het centrum Boxmeer in beeld is gebracht en vergleken is met qua inwonertal vergelijkbare kernen (tabel 3.3 en 3.6) en dat voor de kern ook de ontwikkeling sinds 2009 is aangegeven (tabel 3.4). 9 ABRS 7 mei 2014, nr. 201307684/1 Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 10
Ook bij de berekening van het economisch functioneren wordt de sector meegenomen (tabellen 3.7 t/m 3.10). en er is een benchmark naar formule opgenomen (Bijlage 2). Tenslotte wordt er in par. 3.9 Effecten op de ruimtelijk-functionele structuur van Boxmeer-centrum ook aandacht aan deze sector besteed. Dit neemt niet weg dat in ons onderzoek de supermarktontwikkelingen de insteek vormen (zie centrale vraag, par. 1.1). 8. Reactie op Janzing, Brink, Schipperus (namens Orestes) De meeste aangedragen onderwerpen zijn hiervoor al behandeld. Navolgend gaan we nog wel op enkele punten in. 8.1 reactie op punt 9 (b en c): herkomst extra omzet Hoewel de bevolking van de kern en de gemeente Boxmeer relatief sterk op het (suprmarkt)aanbod in de kern Boxmeer is georiënteerd, is er in de sector dagelijkse artikelen toch nog sprake van afvloeiing naar aankoopplaatsen buiten de gemeente. De in 2011 door Seinpost uitgevoerde consumentenenquête geeft aan dat er een koopkrachtafvloeiing is van 2% naar St Anthonis, 4% naar Gennep, 4% naar Cuijk en 8% naar Venray. Een versterking van het aanbod in Boxmeer kern zal er toe leiden dat er iets minder koopkracht afvloeit naar St Anthonis, Gennep en Cuijk (waar een Lidl gevestigd s). Uitgaan van een iets hogere koopkrachtbinding betekent dus een gedeeltelijke ombuiging van de huidige koopkrachtafvloeiing naar met name St. Anthonis, Gennep en Cuijk richting Boxmeer-kern. Omdat er zowel in St. Anthonis als Gennep geen Lidl aanwezig is, is het ook waarschijnlijk dat er enige extra koopkracht van buiten de gemeente getrokken gaat worden. Daarnaast zal een grotere, moderne AH ook meer trekkracht hebben dan de huidige zaak. BRO heeft hier in de berekeningen rekening mee gehouden. 8.2 Kansen voor andere ondernemers en vastgoedeigenaren Terecht wordt opgemerkt dat het eventueel verdwijnen van AH andere supermarktondernemingen weer extra kansen biedt, en daardoor kunnen eventuele negatieve effecten op de regio-functie van Boxmeer-kern wellicht opgevangen worden. Wij zullen dit opnemen in het definitieve rapport 8.3 Reactie op punt 13, verdwijnen AH en punt 14 Aangegeven wordt dat het verdwijnen van een AH door BRO als niet acceptabel wordt beoordeeld. Nadrukkelijk willen we aangeven dat dit niet zo door BRO is gesteld (de term niet acceptabel is nergens in het rapport gebruikt). Er wordt in paragraaf 3.8 ingegaan op mogelijke effecten van de mogelijke ontwikkelingen rondom AH. Daarbij wordt ook ingegaan op de mogelijke effecten op de overige supermarkten. Vervolgens wordt in par. 3.9 ook ingegaan op de mogelijke leegstandseffecten. BRO begrijpt dan ook niet goed dat gesteld wordt dat hier de aandacht aan ontbreekt. Juist de ruimtelijke analyse krijgt in par 3.9 volop aandacht. 9. Tot slot In de meeste reacties wordt de nadruk gelegd op het feit dat er al veel aanbod in Boxmeer aanwezig is en dat er dat er geen uitbreidingsruimte is. BRO komt weliswaar bij bepaalde uitgangspunten tot enige distributieve uitbreidingsruimte, maar ook wij geven aan dat dat onvoldoende is voor de beoogde uitbreiding van de Albert Heijn in combinatie met de vestiging van Lidl. Daarmee is er, zoals BRO ook aangeeft, een reële kans dat een van de bestaande supermarkten in Boxmeer verdwijnt. Dit is op zich- Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 11
zelf echter geen valide ruimtelijk argument: dat is het pas als er daardoor onaanvaardbare consequenties zijn voor de consumentenverzorging, detailhandelsstructuur of, via de leegstandsontwikkeling, op het woon-, leef en ondernemersklimaat. Het rapport van BRO gaat hier uitgebreid op in, maar in diverse reacties wordt juist hier weinig aandacht aan besteed. Notitie/ Reacties op concept-rapportage BRO 12