Socrates TREND A variant Kleidumerland
Inhoudsopgave Inhoudsopgave...3 Samenvatting + leeswijzer...5 Woningmarkt Kleidumerland...5 Woningmarktregio Kleistreek...5 Conclusie...6 Leeswijzer...6 1 Verwachtingen woningmarkt 2012-2025 Kleidum...7 1.1 De woonsituatie...7 1.2 De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens...9 1.2.1 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling...9 1.2.2 Huishoudens naar inkomen...9 1.3 De aanbodkant van de woningmarkt: woningen...11 1.3.1 Totale voorraad anno 2012...11 1.3.2 Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen...12 2 Regionaal perspectief...13 2.1 Ontwikkeling woningbehoefte...13 2.1.1 Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen...14 2.2 Nieuwbouw...14 Bijlage 1: Het Socrates-model...17 Woningmarktverkenning...17 Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model...17 De woonsituatie als start- en eindpunt...18 Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013...18 Uitgangspunten van de gebruikte raming...18 Meer weten over het Socrates-model?...20 Bijlage 2: Tabellen achter de figuren...21 Bijlage 3: Woonmilieus...25 Socrates 2013 3
Samenvatting + leeswijzer XYZ Vastgoed is voornemens om in Kleidum 133 vrije kavels in de dure koop te realiseren. Om de behoefte te onderbouwen is bij ABF Research de wens neergelegd om te onderzoeken wat de behoefte is dure koopwoningen in Kleidum. ABF Research heeft jarenlange expertise als het gaat om kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefteontwikkelingen en heeft met het Socratesmodel een uitstekende in huis om de verwachte woningbehoefte weer te geven in betreffende prijssegmenten. Middels het Socratesmodel is geïnventariseerd hoe de woningbehoefte zich in de gemeente Kleidumerland zich zal ontwikkelen en wat de verwachte behoefte binnen de dure koopvoorraad, per woonmilieu, op regionaal niveau zal zijn. Woningmarkt Kleidumerland Tot 2025 zal het aantal huishoudens in woningen in de gemeente Kleidumerland toenemen van circa 18.200 naar 19.500. Er zal vooral een groei zijn in de huur, maar ook in de koopsector is, in alle prijssegmenten, een toename te verwachten. Deze groei hangt grotendeels samen met een toenemend aantal huishoudens waarbij vooral meer kinderloze huishoudens verwacht worden. Vooral het aantal alleenstaanden en het aantal oudere huishoudens zal toenemen. Qua inkomen zal het aantal huishoudens met een inkomen tot 34.900 euro (prijspeil 2012) groeien. Boven deze inkomensklasse zal het aantal huishoudens afnemen. Uiteraard hangt een toename van oudere huishoudens (geen inkomen uit werk meer) en alleenstaanden (slechts één inkomen per huishouden) sterk samen met een afnemend aantal rijke huishoudens. Anno 2012 bestaat tweederde van de woningvoorraad in Kleidumerland uit koopwoningen, het aantal dure koopwoningen, met een prijs boven 430.000 euro, vormt met 1.670 woningen circa 9% van de totale woningvoorraad. Aan deze 1.670 woningen zullen volgens het Socratesmodel de komende jaren circa 90 woningen worden toegevoegd, en een enkele woning worden onttrokken. Per saldo is dus een uitbreiding met 80 dure koopwoningen voorzien. Woningmarktregio Kleistreek Een woningmarkt functioneert niet binnen de gemeentegrenzen, maar op een regionaal niveau. ABF Research heeft op basis van migratieanalyses 32 woningmarktregio s gedefinieerd waarbinnen de voornaamste verhuisbewegingen plaatsvinden en waarbinnen een breder beeld van de woningbehoefte kan worden geschetst, op niveau van woonmilieus. In de woningmarktregio Kleistreek, waarbinnen de gemeente Kleidum valt, neemt de gewenste voorraad tot 2025 toe met 5.300 bewoonde woningen. De behoefte aan dure koopwoningen, van meer dan 430.000 euro, neemt in elk aanwezig woonmilieu toe. Vooral in de centrum-dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus neemt de dure koop een groot deel van de behoefte aan koopwoningen in. Per saldo zullen er de komende jaren ongeveer 550 dure koopwoningen bijgebouwd (moeten) worden in de regio. Socrates 2013 5
Conclusie Het realiseren van 133 vrije kavels in het dure koopsegment is een gemeentegrens overstijgend product. Het is altijd belangrijk voor ogen te houden dat gemeentelijke bouwprogramma s binnen de regio met elkaar kunnen concurreren of elkaar juist aanvullen. Als puur gekeken wordt naar de gemeente Kleidum is de komende jaren behoefte aan dure koopwoningen, maar niet in de aantallen die XYZ Vastgoed voornemens is te bouwen. Op regionaal niveau is deze behoefte duidelijk aanwezig en wordt ruimschoots de voorgenomen realisatie van 133 woningen overtroffen. Gegeven bovenstaande is het wel denkbaar dat de vrije kavels in Kleidum gerealiseerd kunnen worden, mits er op regionaal niveau goede afspraken zijn over wie wat waar bouwt. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling op gemeenteniveau toegelicht, in hoofdstuk 2 die op regionaal niveau. In bijlagen 1 is het socrates-model uitgewerkt, bijlage 2 bevat de tabellen die behoren bij de figuren in hoofdstukken 1 en 2. In bijlage 3 tenslotte is de woonmilieu-indeling in Kleidum opgenomen. 6 Socrates 2013
1 Verwachtingen woningmarkt 2012-2025 Kleidum In dit hoofdstuk worden de verwachtingen voor de woningmarkt voor de gemeente Kleidum voor de periode 2012-2025 besproken. Hiervoor wordt eerst de belangrijkste uitkomst van de prognose gegeven, te weten de veranderingen in de woonsituatie. Daarna komen de belangrijkste achterliggende ontwikkeling aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt aan bod, respectievelijk de verwachtingen voor de huishoudens en de woningvoorraad. 1.1 De woonsituatie De vraag uit welke woningen de woningvoorraad moet bestaan kan op vele manieren beantwoord worden. Zo kan er gekeken worden naar de verhuisplannen van huishoudens op een bepaald moment in de tijd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk met een enquêtebestand als het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Het nadeel van deze werkwijze is dat er maar voor één moment in de tijd gekeken wordt naar de behoefte van mensen. Er wordt voorbijgegaan aan ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling of de sociaaleconomische uitgangspositie van huishoudens. De verkenning die in dit rapport gepresenteerd wordt houdt expliciet rekening met de dynamiek van de woningmarkt. Uiteraard spelen hierbij de verhuisplannen hoeveel huishoudens willen verhuizen naar welk soort woningen een belangrijke rol. Maar in tegenstelling tot de statische benadering staat de doorstroming op de markt en het verhuisproces centraal. Mede op basis daarvan wordt een kwalitatief bouwprogramma gepresenteerd dat aansluit op de wensen van de consument. De samenstelling van de woningvoorraad verandert door sloop, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Daarnaast kunnen huurwoningen door huurharmonisatie een hogere huur krijgen. Voor de harmonisatie geldt een huurplafond dat gelijk is aan de laagste huur volgens het Woningwaarderingssyteem (WWS) dan wel de lokaal geldende markthuur. De uitgangspositie en het toekomstbeeld van de woningmarkt staan afgebeeld in de volgende figuren, alsmede de veranderingen die plaatsvinden in de periode tot 2025. De veranderingen zijn zowel absoluut als relatief afgebeeld, om een goede indruk te geven van de opgave waarvoor Kleidum de komende jaren staat. Tussen 2012 en 2025 neemt het aantal huishoudens dat in een woning woont in Kleidum toe van 18.200 naar 19.500. Dit is een toename van 1.200 huishoudens in woningen, oftewel 7% ten opzichte van de voorraad van 2012. Er zijn verschillen waarneembaar tussen huishoudens in huur- en koopwoningen. In de koopsector is de groei het grootst in de prijsklasse 168.000 tot 200.000 euro, in de huursector is dat prijsklasse 460-554 euro per maand. In relatieve zin is de groei in de koop het sterkst in de categorie 200.000 tot 250.000 euro, in de huur in de klasse boven 800 euro per maand. Socrates 2013 7
Figuur 1-1: Woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum Figuur 1-2: Mutaties woningbehoefte naar eigendom en woningtype resp. prijsklasse, 2025, groei absoluut (links) en relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum 8 Socrates 2013
1.2 De vraagkant van de woningmarkt: de huishoudens Het aantal huishoudens bepaalt de omvang van de woningbehoefte in een gemeente of regio. Dit aantal verandert als gevolg van demografische processen als geboorte, samenwonen, sterfte en migratie (regionaal en nationaal). Kenmerken als samenstelling, leeftijd en inkomen van een huishouden zijn van belang voor de kwalitatieve woningbehoefte. Immers, zij hangen sterk samen met de woonvoorkeuren en mogelijkheden op de woningmarkt. Anno 2012 telt Kleidum ongeveer 18.600 huishoudens. Het overgrote deel hiervan woont in een zelfstandige woning (18.200). De overige huishoudens wonen in een andere woonruimte, Bewoonde Andere Ruimte (BAR) genoemd. Dit zijn woonverblijven die niet voldoen aan de definitie van een woning, zoals wooneenheid, een kamer in een pension of bij een particulier, een woonboot, woonwagen, caravan of zomerhuis. In 2025 zullen er 19.800 huishoudens in Kleidum wonen, waarvan 300 in een BAR. 1.2.1 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling In het startjaar 2012 is 31% van de huishoudens jonger dan 45 jaar. In 2025 is dit aandeel 28%. De groep 45 tot 64-jarigen, die in het startjaar 39% van de huishoudens omvat, zal de komende decennia de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Hierdoor verandert het aandeel 65-plussers van 30% in 2012 naar 38% in 2025. De vergrijzing heeft effecten voor de geschiktheid van de voorraad (toenemende vraag naar nultredenwoningen) en gaat gepaard met een extra (extramurale) zorgvraag (medisch en sociaal). Naast ontgroening en vergrijzing zal ook het aandeel alleenstaanden toenemen. Deels is dit het gevolg van de vergrijzing. Het gaat hier om oudere paren die na het overlijden van de partner alleen achterblijven. Daarnaast is er sprake van een nog altijd doorzettende individualisering die gepaard gaat met een daling van de gemiddelde grootte per huishouden. Jonge alleenstaanden blijven langer alleen wonen en mede als gevolg van relatieontbinding zijn er ook meer alleenstaanden van middelbare leeftijd. Beide ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kwalitatieve woningbehoefte. Alleenstaanden hebben doorgaans minder woonruimte nodig en minder te besteden. Groei van deze groep resulteert in een toename van de behoefte naar betaalbare meergezinswoningen. Tussen 2012 en 2025 zal het aantal alleenstaanden toenemen van 5.600 naar 7.000 huishoudens. In dezelfde periode neemt de groep paren zonder kinderen toe van 6.300 naar 6.700. Daarnaast zal het aantal samenwonenden met kinderen van 5.600 in 2012 naar 4.800 in 2025 gaan, dus afnemen. Relatief gezien groeit het aandeel alleenstaanden het hardst, namelijk 25 procent. 1.2.2 Huishoudens naar inkomen De ontwikkeling van de netto besteedbare inkomens wordt in grote mate bepaald door de economische omstandigheden. De nationale inkomensverwachtingen voor de komende jaren zijn afgeleid van actuele CPBramingen (zie ook Bijlagen 1 en 2). Onafhankelijk van de economische vooruitzichten zal onder invloed van de vergrijzing het aantal gepensioneerden de komende jaren in Nederland toenemen. Het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd betekent in veel huishoudens een terugval in inkomen. Socrates 2013 9
De inkomensverwachting voor de huishoudens in Kleidum staat afgebeeld in het middelste deel van Figuur 1-3. Voor Kleidum komt de prognose van het aantal huishoudens in de twee laagste inkomensklassen (inkomens lager dan 24.700) in 2025 uit op 8.900. Dit is een toename van 1.500 vergeleken met 2012. De groep rijkere huishoudens (klasse 4 en 5; inkomens hoger dan 34.900) krimpt tot 2025 met 400 huishoudens. Figuur 1-3: Huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2012 en 2025, Gemeente Kleidum Figuur 1-4: Mutaties huishoudens naar leeftijd, inkomen en samenstelling, 2025, groei absoluut (links), relatief (rechts) t.o.v. 2012, Gemeente Kleidum 10 Socrates 2013
1.3 De aanbodkant van de woningmarkt: woningen De omvang en samenstelling van de woningvoorraad kunnen gezien worden als een afspiegeling van de woningbehoefte. De afstemming tussen woningvoorraad en woningbehoefte verloopt echter met een behoorlijke vertraging. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Meebewegen met veranderingen in de behoefte kan met een jaarlijkse productie van 60 duizend woningen (nog geen 1 procent per jaar), maar beperkt. De Socrates-raming is zodanig ingericht dat de bestaande voorraad optimaal wordt benut. Daarna vindt een kwalitatieve invulling van het bouwprogramma plaats dat aansluit op de wensen van de consument. De omvang van het nieuwbouwprogramma het aantal nieuw te bouwen woningen ligt per economisch scenario vast en is waar mogelijk geënt op afspraken tussen provincie en gemeente. Als er geen afspraken bekend zijn volgen de nieuwbouwverwachtingen meer de verwachte demografische ontwikkelingen van de gemeente. De aannames voor de verkoop van huurwoningen en voor sloop zijn afgeleid uit de trends van de afgelopen decennia en uit de samenstelling en kwaliteit van de voorraad. In deze paragraaf worden achtereenvolgens gepresenteerd de samenstelling van de voorraad anno 2012 en het kwalitatieve programma voor nieuwbouw, sloop en omzettingen van huur- naar koopwoningen. De getoonde resultaten zijn afkomstig van het scenario: TREND A variant (zie ook Bijlage 1). 1.3.1 Totale voorraad anno 2012 De totale voorraad in Kleidum omvat 18.800 woningen. 66% hiervan bestaat uit koopwoningen; 10% uit meergezinswoningen. Van de gebruikte prijsklassen is binnen de koopsector het prijssegment tot 168.000 euro het grootst. Bij huurwoningen is dat de prijsklasse 361-460 euro p/mnd. Figuur 1-5: Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2012, Gemeente Kleidum Socrates 2013 11
1.3.2 Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen Aansluitend op de behoefte voorziet het consumentgerichte bouwprogramma in totaal in Kleidum in totaal tot aan 2025 in de bouw van 1.500 nieuwe huurwoningen en 200 nieuwe koopwoningen. In de huursector wordt 79% binnen het gereguleerde deel van de markt gebouwd. In de koop heeft het segment in de prijsklasse 200.000 tot 250.000 euro de meeste nieuwbouwpotentie, gevolgd door woningen in de prijsklasse groter dan 430.000 euro. Het aantal te slopen huurwoningen bedraagt tot circa 200, het aantal te slopen koopwoningen 100. Of een woning in het model gesloopt wordt hangt af van de vraag naar het betreffende type. Bij een groot, structureel overschot heeft het betreffende type een grotere kans om gesloopt te worden, waarbij koopwoningen, net als in de praktijk, minder snel gesloopt worden. Tussen 2012 en 2024 worden ongeveer 300 huurwoningen verkocht aan particuliere huishoudens. Dit kunnen zittende of nieuwe bewoners zijn. NB: Vanwege de beperkte investeringsruimte bij (sociale) verhuurders en de hoge kosten van nieuwbouw worden in het model geen nieuwe woningen in de prijsklasse tot 460 euro per maand voorzien. Figuur 1-6: Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen, 2012 t/m 2024, Gemeente Kleidum 12 Socrates 2013
2 Regionaal perspectief De woningmarkt beperkt zich niet tot gemeentegrenzen. Mensen maken hun keuzes veelal op grond van andere factoren dan de gemeentenaam en zoeken naar de juiste woning op de juiste plek. Daarin speelt naast het type woning (huur/koop, prijsklasse) ook het soort woonmilieu een belangrijke rol. Als men een geschikte woning vindt op een geschikte locatie maakt naam van de gemeente niet meer het verschil. In dit hoofdstuk wordt het regionale perspectief geschetst aan de hand van de woonmilieus in de woningmarktregio Kleistreek, waar Kleidum binnen valt. De andere gemeenten in deze woningmarktregio zijn:.. Kleidum herbergt zelf vier woonmilieus: Centrum-dorps, Dorps, Landelijk bereikbaar en Landelijk perifeer. 2.1 Ontwikkeling woningbehoefte In de regio Kleistreek zal de woningbehoefte tussen 2012 en 2025 toenemen van 134.500 naar 139.800 woningen. De bewoonde koopvoorraad neemt toe met ongeveer 2.100 woningen. De woningbehoefte in de dorpse en landelijke gebieden zal toenemen en in de meer stedelijke woonmilieus afnemen. Elk woonmilieu kent een toenemende behoefte aan koopwoningen, waar die aan huurwoningen in de (groen) kleinstedelijke woonmilieus afneemt. Figuur 2-1: Ontwikkeling woningbehoefte in woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025 Socrates 2013 13
2.1.1 Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen De ontwikkeling van de woningbehoefte in de koopvoorraad is in elk woonmilieu positief. Uitzonderingen zijn de landelijk-perifere gebieden, waar de behoefte aan koopwoningen boven de 250.000 euro afneemt, en de Groenkleinstedelijke woonmilieus, waar de behoefte aan dure koopwoningen (> 430.000 euro) en woningen tussen de 250.000 en 320.000 euro afneemt. Uitgezonderd in de landelijk perifere gebieden neemt de behoefte aan dure koopwoningen dus toe in elk woonmilieu in Kleidum. Figuur 2-2: Ontwikkeling woningbehoefte koopwoningen naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025 2.2 Nieuwbouw Tot 2025 zullen er in de woningmarktregio Kleistreek zo n 10.500 woningen bijgebouwd worden. Het grootste deel zal worden gerealiseerd in de huursector in de centrum-dorpse woonmilieus. In de koopsector is de meeste nieuwbouw voorzien in het duurste segment (> 430.000 euro). In de woonmilieus die in Kleidum te vinden zijn bedraagt de nieuwbouw in het duurste koopsegment 550 woningen. 14 Socrates 2013
Figuur 2-3: Nieuwbouw koopwoningen, naar prijsklasse en woonmilieu in woningmarktregio Kleistreek, 2012 t/m 2024 Socrates 2013 15
Bijlage 1: Het Socrates-model Woningmarktverkenning De woningmarkt maakt roerige tijden door. Mede als gevolg van de financiële crisis, heeft de markt zich in een richting ontwikkeld die volstrekt afwijkt van die van vóór 2008. Huishoudens durven of kunnen veel minder makkelijk verhuizen dan voorheen. Dalende huizenprijzen en veranderende regelgeving bij Rijk en financiële instellingen rondom kopen en huren dragen bij aan de onzekerheid. Lokaal en regionaal staan beleidsmakers en woningcorporaties voor de lastige opgave om in deze grillige tijden een juiste koers uit te zetten. Het Ministerie van BZK wil bovendien dat gemeenten corporaties direct gaan aansturen. De corporaties in een gemeente zullen in een "bod" aan moeten geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Het opstellen van een gemeentelijke woonvisie of een portefeuillestrategie vereist een goede onderbouwing. Inzicht in aanstaande ontwikkelingen als gevolg van demografische veranderingen, woningmarktbeleid en economische verwachtingen is daarbij onmisbaar. Er zijn verschillende bronnen die dergelijk inzicht kunnen verschaffen. Echter, veel van die informatie belicht maar een deel van de ontwikkeling: alleen op de korte termijn of niet gebaseerd op de volledige dynamiek van de markt. In deze rapportage is de verwachting van de woningmarkt uitgewerkt aan de hand van het door ABF Research ontwikkelde woningmarktmodel Socrates. Dit model simuleert de ontwikkelingen op de woningmarkt op de middellange termijn. In de volgende paragraaf wordt de werking van het model kort toegelicht. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste processen van de woningmarkt. Bij elk onderdeel wordt hierbij verwezen naar de uitkomsten van de verkenning verderop in het rapport. Simulatie van de woningmarkt met het Socrates-model Op de woningmarkt worden vraag en aanbod continu op elkaar afgestemd. Het door ABF Research ontwikkelde Socrates-model modelleert deze afstemming nauwkeurig, rekening houdend met de belangrijkste elementen van vraag en aanbod. Een belangrijk aspect hierin is de omvang van het gebied waarbinnen de markt functioneert. Het is bekend dat bijna twee derde van de verhuizingen plaats vindt binnen de eigen gemeente en bijna 85% binnen de eigen provincie. Gegeven dit regionale karakter onderscheidt het Socrates-model 32 gebieden waarbinnen de afstemming uitgewerkt wordt (zie ook de bijgeleverde Frequently Asked Questions (FAQ)). Deze gebieden zijn gebaseerd op migratierelaties en kunnen als afzonderlijke eenheden beschouwd worden. Tussen de gebieden wordt ook verhuisd. Deze verhuizingen zijn meestal werk- of studiegerelateerd. Socrates 2013 17
De woonsituatie als start- en eindpunt Het startpunt van de raming is de huidige verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; oftewel Wie woont waar. Naar de toekomst toe zal, onder invloed van verschillende processen, zoals demografie, woonvoorkeuren en nieuwbouw, deze verdeling veranderen. De woonsituatie kan beschouwd worden als de uitkomst van de afstemming tussen de vragers naar en aanbieders van woningen, binnen gestelde randvoorwaarden. Daarmee is het ook een van de belangrijkste resultaten van de raming. De rapportage geeft in een aantal stappen de samenhang tussen de processen weer. Hierbij wordt begonnen met de ontwikkeling van de woonsituatie (paragraaf 1.1). Op deze manier wordt duidelijk welke veranderingen er op de woningmarkt plaats gaan vinden. De paragrafen daarna vullen het verhaal aan door elk van de onderliggende processen nader uit te werken. Eerst komt daarbij de vraagzijde van de markt aan bod: de huishoudens, opgesplitst naar diverse indelingen (paragraaf 1.2). Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de verwachte verandering van de voorraad besproken. Deze veranderingen worden gepresenteerd in de vorm van een kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Het uitgangspunt van dit programma is een optimale doorstroming op de markt, gebruikmakend van de bestaande voorraad en binnen de veronderstelde aantallen. Beleid en woonvoorkeuren in Socrates 2013 De in het model verwerkte beleidsuitgangspunten zijn zo goed mogelijk afgestemd op de meest actuele plannen voor de woningmarkt conform het Woonakkoord dat het kabinet Rutte II met oppositiepartijen 2013 heeft gesloten. Zo wordt rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging (tot 2016), de huursombenadering (vanaf 2016), de verhuurdersheffing en het EC-besluit. De woonvoorkeuren zijn primair afgeleid van het recent afgenomen Woononderzoek Nederland (WoON 2012) en voorgaande metingen van het WoON/WBO. De gevoeligheid van bijvoorbeeld de verhuis- en koopgeneigdheid voor veranderende (economische) omstandigheden zijn geschat op basis van de historische tijdreeks van voorkeuren. Uitgangspunten van de gebruikte raming Elke toekomstverwachting gaat gepaard met onzekerheden. Hoe ontwikkelt de economie zich? Wat betekent dat voor de inkomensontwikkeling? Hoe groot zijn de effecten van de aangekondigde beleidsveranderingen op het gedrag van huishoudens? Welke effecten heeft dat alles op de nieuwbouwproductie? In dit rapport is uitgegaan van de economische variant die uitgaat van de meest aannemelijke economische verwachtingen en de daaraan gekoppelde bewegingen op de woningmarkt. Zo wordt er een voorzichtig huurprijsbeleid gevoerd, waarbij corporaties hun gereguleerde voorraad intact houden. Ook wordt een deel van de gereguleerde voorraad verhuurd aan de middeninkomens, waar in andere varianten (gegeven een strenger huurbeleid) sociale huurwoningen enkel aan lage inkomens verhuurd wordt. Boveninflatoire huurverhogingen maken de huursector minder interessant en daarmee (doorstroming naar) de koopsector interessanter. In de toegepaste variant is deze doorstroming relatief beperkt gezien het terughoudende huurbeleid. 18 Socrates 2013
Tabel B1.1: Landelijke macro-economische uitgangspunten Macro-economische uitgangspunten Inflatie 2.0% Rente langlopende schulden 4.5% Rentebaten financiële activa 2.0% Inkomensontwikkeling (reëel) Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen 2012-2014 CPB -1.25% Ontwikkeling netto besteedbaar (VROM) inkomen vanaf 2015 0.0% Woningbouw 2013-2014 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) 50.000 Sloop 11.000 Toename voorraad 39.000 Toename aantal huishoudens 62.000 Verkoop huurwoningen 13.000 Woningbouw 2015-2020 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) 63.000 Sloop 16.000 Toename voorraad 47.000 Toename aantal huishoudens 60.000 Verkoop huurwoningen 12.000 Woningbouw 2020-2030 (per jaar) Nieuwbouw incl. Productie anderszins (7 duizend) 63.000 Sloop 18.000 Toename voorraad 45.000 Toename aantal huishoudens 48.000 Verkoop huurwoningen 11.000 De aannames omtrent nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen staan in de volgende tabel. Socrates 2013 19
Tabel B1.2: Uitgangspunten basisscenario (Trend A) voor huishoudens en woningbouw, Kleidum en vergelijkingsgebieden Kleidum Woningmarktgebied (ABF) Kleistreek Nederland Demografische ontwikkeling o.b.v. Primos2013 (gemiddeld p/j) Toename huishoudens 2012 tot 2015 90 400 60.500 Toename huishoudens 2015 tot 2020 120 500 60.200 Toename huishoudens 2020 tot 2025 40 200 24.000 Woningbouw (2012 t/m 2014) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins 70 700 52.100 Sloop 10 100 11.400 Toename voorraad 50 500 40.700 Verkoop huurwoningen (incl. particulier) 20 200 16.300 Woningbouw (2015 t/m 2019) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins 170 800 62.800 Sloop 20 200 15.700 Toename voorraad 150 600 47.200 Verkoop huurwoningen (incl. particulier) 20 200 16.900 Woningbouw (2020 t/m 2024) (gemiddeld p/j) Nieuwbouw incl. productie anderszins 60 400 31.900 Sloop 10 100 9.100 Toename voorraad 50 300 22.800 Verkoop huurwoningen (incl. particulier) 10 100 8.000 Meer weten over het Socrates-model? Bovenstaande uiteenzetting is slechts een zeer beknopte beschrijving van de werking van het Socratesmodel. Meer informatie is opgenomen in het boekje Socrates Transparantie in cijfers, te downloaden via de website van ABF Research: http://www.abfresearch.nl/publicaties/rapporten/socrates---transparantie-in-cijfers.aspx 20 Socrates 2013
Bijlage 2: Tabellen achter de figuren Tabel B2.1: Woonsituatie, behorende bij figuren 1.1 en 1.2 Stand Stand Abs. Groei Rel. Groei 2012 2025 2012-2025 2012-2025 Totale woningbehoefte 18.250 19.480 1.240 7% Huur Eengezins 4.710 4.720 0 0% Huur Meergezins 1.430 1.270 840 58% Koop Eengezins 11.770 11.000 220 2% Koop Meergezins 330 500 170 53% Huur tot 361 1.680 1.070-620 -37% Huur 361-460 1.070 1.800-270 -13% Huur 460-554 1.460 1.260 800 54% Huur 554-652 660 1.280 620 94% Huur 652-800 250 410 160 63% Huur >800 20 170 150 714% Koop tot 168.000 4.410 4.450 40 1% Koop 168-200.000 1.110 1.210 100 5% Koop 200-250.000 1.120 1.210 90 8% Koop 250-320.000 1.500 1.530 20 2% Koop 320-430.000 1.310 1.390 80 6% Koop >430.000 1.660 1.720 60 4% Tabel B2.2: Huishoudens, behorende bij figuren 1.3 en 1.4 Stand Stand Abs. Groei Rel. Groei 2012 2025 2012-2025 2012-2025 Huishoudens totaal 18.550 19.790 1.240 7% Tot 30 jaar 1.430 1.570 140 10% 30-45 jaar 4.370 4.030-340 -8% 45-64 jaar 7.260 6.740-510 -7% 65-74 jaar 1.810 3.670 860 31% 75+ jaar 1.690 3.780 1.090 40% tot 16.500 3.610 4.720 1.110 31% 16.500-24.700 3.860 4.210 350 9% 24.700-34.900 3.820 4.010 190 5% 34.900-48.400 3.990 3.740-250 -6% >= 48.400 3.280 3.120-160 -5% Alleenstaand 5.640 7.020 1.380 25% Eenouder 1.040 1.190 150 15% Paar - kind 6.320 6.740 420 7% Paar + kind 5.570 4.850-720 -13% Socrates 2013 21
Tabel B2.4: Ontwikkeling woningvoorraad 2012-2025, behorende bij figuur 1.6 Nieuwbouw Onttrekkingen Verkoop huurwoningen Ontwikkeling totaal Totaal 1.710-280 0 1.430 Huur tot 361 0-60 -90-150 Huur 361-460 0-90 -70-160 Huur 460-554 1.000-50 -50 900 Huur 554-652 210 0-40 170 Huur 652-800 170 0-30 130 Huur >800 160 0-10 150 Koop tot 168.000 10-40 160 130 Koop 168-200.000 10-10 90 90 Koop 200-250.000 40 0 30 70 Koop 250-320.000 10 0 10 20 Koop 320-430.000 10-10 0 0 Koop >430.000 90-10 0 80 22 Socrates 2013
Tabel B2.6: Ontwikkeling woonsituatie, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.1 Huur Koop Totaal Totaal 3.140 2.180 5.320 Centrum Stedelijk Plus - - - Centrum Stedelijk - - - Stedelijk Vooroorlogs - - - Stedelijk Naoorlogs compact - - - Stedelijk Naoorlogs grondgebonden - - - Groen-stedelijk - - - Centrum klein stedelijk 80 240 310 Groen klein stedelijk -640 260-380 Klein stedelijk -680 140-540 Centrum Dorps 2.430 660 3.090 Dorps 480 330 810 Landelijk bereikbaar 1.270 480 1.750 Landelijk perifeer 200 80 280 Tabel B2.7: Ontwikkeling woonsituatie koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.2 < 168.000 168.000 200.000-250.000 320.000 > 430.000 Totaal 200.000 250.000 320.000 430.000 Totaal 460 930 350 60-10 390 2.180 Centrum Stedelijk Plus - - - - - - - Centrum Stedelijk - - - - - - - Stedelijk Vooroorlogs - - - - - - - Stedelijk Naoorlogs compact - - - - - - - Stedelijk Naoorlogs grondgebonden - - - - - - - Groen-stedelijk - - - - - - - Centrum klein stedelijk 50 90 30 30 20 20 240 Groen klein stedelijk 50 160 10 10 10 30 260 Klein stedelijk 140 150-90 0-70 10 140 Centrum Dorps 0 180 230 40 10 200 660 Dorps 70 90 110-30 30 50 330 Landelijk bereikbaar -60 200 40 30 110 170 480 Landelijk perifeer 200 70 20-10 -120-80 80 Socrates 2013 23
Tabel B2.6: Nieuwbouw koopwoningen naar prijsklasse, woningmarktregio Kleistreek, 2012-2025, behorende bij figuur 2.3 < 168.000 168.000 200.000-250.000 320.000 > 430.000 Totaal 200.000 250.000 320.000 430.000 Totaal 160 150 260 100 90 610 1360 Centrum Stedelijk Plus - - - - - - - Centrum Stedelijk - - - - - - - Stedelijk Vooroorlogs - - - - - - - Stedelijk Naoorlogs compact - - - - - - - Stedelijk Naoorlogs grondgebonden - - - - - - - Groen-stedelijk - - - - - - - Centrum klein stedelijk 10 0 10 20 20 20 80 Groen klein stedelijk 10 10 0 0 0 30 50 Klein stedelijk 20 40 10 10 0 10 90 Centrum Dorps 30 20 130 40 20 250 480 Dorps 40 30 20 20 20 50 180 Landelijk bereikbaar 30 60 60 20 20 230 410 Landelijk perifeer 30 0 30 10 20 10 80 24 Socrates 2013
Bijlage 3: Woonmilieus In onderstaande figuur zijn de woonmilieus in de gemeente Kleidum gepresenteerd, in de tweede figuur zijn de woonmilieus in de totale woningmarktregio weergegeven. Figuur B3-1 Woonmilieus in Kleidum
Figuur B3-1 Woonmilieus in woningmarktregio Kleistreek 26 Socrates 2013