Gemeente Pekela Woningmarktanalyse 2015 10 januari 2013 1 e concept versie
datum 9 april 2015 werk 140148 behandeld door Daniel Depenbrock Leo Prins Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN Van Nelleweg 2426 3044 BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN KAW Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN +31 (0) 88 529 00 00 info@kaw.nl www.kaw.nl
Inhoudsopgave 1. Algemeen trendbeeld 7 2. Terugblik 11 2.1 Demografische ontwikkelingen 11 2.2 Ontwikkelingen in de woningvoorraad 16 3. Demografische vooruitblik 18 4. Kwalitatieve woningbehoefte 21 4.1 Terugblik: gedrag op de woningmarkt 22 4.2 Marktmonitoring koop 24 4.3 Marktmonitoring huur 25 4.4 Programma-indicatie 26 5. Thema wonen en zorg 28 5.1 Schets van de ontwikkelingen op hoofdlijnen 28 5.2 Intramuraal wonen 29 5.3 Zelfstandig wonen 31 6. Betaalbaarheid en energielasten 32 6.1 Betaalbaarheid van het wonen in het algemeen 32 6.2 Energielasten als onderdeel van de woonlasten 32 7. Negen aanknopingspunten voor beleid 35 Bijlage 1: Trenddata per wijk of dorp 36 Bijlage 2: Atlas met beleidskaarten 37 KAW Woningmarktanalyse Pekela 3 3
1 Gemiddeld bouwjaar 37 2 Eigendomssituatie 38 3 Gemiddelde woninginhoud 39 4 Gemiddeld gasverbruik 40 5 Gemiddeld elektriciteitsverbruik 41 6 Relatief gasverbruik 42 7 Energielast per maand 43 8 Potentiekaart koopwoningen 44 9 Urgentiekaart Huurwoningen 45 10 Urgentiekaart koopwoningen 46 11 Stroomversnellingskaart Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 12 Geschikte woningen 48 13 Potentieel geschikte woningen 50 14 Geschikte en potentieel geschikte en 51 15 Percentage 75-plussers 52 16 Knelpunt in de aanpasbaarheid 53 17 Urgentie in aanpasbaarheid 54 18 Korte termijn marktrisico 55 19 Kaart middellange termijn marktrisico 56 Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN Van Nelleweg 2426 3044 BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN KAW Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN +31 (0) 88 529 00 00 info@kaw.nl www.kaw.nl
6 Woningmarktanalyse Pekela KAW
1. Algemeen trendbeeld We zien enkele structurele en actuele trends en ontwikkelingen, waarmee we rekening zullen houden bij het opstellen van de woonvisie. Dit zijn grotendeels ontwikkelingen die voor heel Nederland op gaan en daarmee ook voor Pekela. Puntsgewijs: Groei en migratie - Afvlakkende groei. De groei van inwoners en huishoudens vlakt landelijk af ten opzichte van eerdere decennia, door autonome vergrijzing, ontgroening. - Structurele trek naar grotere plaatsen. Het belang van bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en werk speelt een grote rol in de woonwensen en het woongedrag van mensen. Dit blijkt onder meer uit het migratie-onderzoek voor Groningen en de kop van Drenthe uit 2012: o De algehele tendens is dat mensen bij een verhuizing vaak kiezen voor wonen nabij stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en bij knooppunten van infrastructuur. De stad Groningen heeft daarin binnen Noord-Nederland een zeer sterke toppositie. Andere grote plaatsen zoals Leeuwarden, Drachten of Assen hebben vooral een lokale aantrekkende werking. Nog een schaalniveau lager zien we dat mensen van woondorpen naar centrumdorpen trekken. o Het onderzoek toont ook aan dat deze beweging voortvloeit uit wensen, niet uit aanbod aan woningen. Meer bouwen betekent in een ontspannen markt dus niet: meer groeien. o Mensen met een lagere opleiding oriënteren zich qua werk vaak op de directe omgeving en blijven daardoor vaker in hun eigen regio wonen. Hoger opgeleiden zijn vaker gericht op een groter gebied en verruilen vaker het landelijk gebied voor stedelijk gebied vanwege carrièremogelijkheden of specialistisch werk. Hierdoor neemt het aandeel lager opgeleiden in het landelijk gebied naar verhouding toe. Dit is ook in Pekela nadrukkelijk aan de orde. Nieuwbouw en renovatie - Van aanbiedersmarkt naar vragersmarkt. Projecten waarnaar geen vraag is, komen niet tot ontwikkeling, ongeacht planologische mogelijkheden en afspraken. Het aanbod van teveel bouwplannen tegelijkertijd brengt zelfs stagnatie als risico mee, omdat de kans op voldoende voorverkoop of verhuur ook versnipperd is over de plannen. - Van nieuwbouw naar renovatie. De investeringsnoodzaak verschuift van nieuwbouw naar steeds meer verbetering van bestaande woningen en woonomgevingen. Het overgrote deel van de woonomgeving van 2020 of 2030 staat er nu ook al en is bepalend voor de totale kwaliteit van een gebied. - Stagnerende woningmarkt betekent uitstel van woonwensen. Door de stagnerende woningmarkt zien we minder doorstroming en minder kwaliteitssprongen op de woningmarkt. Dit uit zich in minder koopwoningen in het hoge prijssegment, minder nultreden koop- en huurappartementen. Uit woonwensenanalyses blijkt dat die kwaliteitsvraag er (latent) wel is. - Stagnerende woningmarkt betekent ook: vooral nog marktvraag aan de onderkant. Doordat veel huishoudens de gewenste verhuisstap niet kunnen maken, komen veel woningen aan de onderkant van de markt niet beschikbaar, terwijl de vraag in de huidige markt juist meer KAW Woningmarktanalyse Pekela 7 7
op de onderkant van de markt gericht is. Hierdoor zien we dat de goedkope koopmarkt en de sociale huurmarkt in het algemeen de marktsegmenten zijn waar de resterende vraag naar nieuwbouw zich vooral concentreert. - Vergrijzing maar tóch behoefte aan meer gezinswoningen. Parallel aan de stagnerende woningmarkt is er het verschijnsel van vitale ouderen die niet verhuizen, ook al geven zij in wensen enquêtes aan dit wél van plan te zijn. Vaak wonen zij in gezinswoningen. Doordat deze niet vrij komen is er blijvend behoefte is aan nieuwe gezinswoningen, ondanks de krimp van de groep gezinnen. - Senioren hebben diverse wensen. Als senioren al verhuizen, dan is de behoefte divers: van zorgwoningen en huurappartementen tot vrije kavels. Het is om die reden belangrijk om bouwprogramma s niet één op één te koppelen aan vergrijzing. We zien overigens wél een groeiende tweedeling tussen hogere inkomensgroepen (langer gezond) en lagere inkomensgroepen (eerder zorgvraag, gericht op veilig wonen). - Kleinschaligheid gewenst. De vraag naar kleinschaligheid en onderscheidende woningen neemt toe. Dat stelt nieuwe eisen aan vooral grotere uitbreidingslocaties. Betaalbaarheid van het wonen De totale woonlasten namen de afgelopen jaren toe. Daarbinnen zijn de belangrijkste oorzaken: energiekosten (vastrecht, belasting en gasprijs), overheidsbelastingen en huurprijsstijging. Starters op de koopmarkt profiteren van gedaalde prijzen en lage rentes, maar lossen meer af, wat inhoudt dat hun woonlasten (op korte termijn) verhoogt. - Kleinere huishoudens, minder bestedingsruimte. Individualisering leidt tot steeds meer alleenwonenden. Doordat de gewenste woonruimte per persoon blijft groeien, leidt dit niet tot vraag naar kleine woningen, maar wel tot druk op de betaalbaarheid: kleine huishoudens hebben gemiddeld minder te besteden. - Beperkte investeringsruimte corporaties. Door verplichte heffingen loopt de investeringsruimte van corporaties fors terug. Voor bijvoorbeeld Acantus betekent dit niet dat zij minder investeren. - Wal en schip groep: in Pekela beperkt. Sociale huurwoningen zijn vooral bedoeld voor mensen met een inkomen tot 34.911 (prijspeil 2015). Woningcorporaties zijn verplicht jaarlijks 90% van de vrijgekomen sociale woningen aan deze groep toe te wijzen. Zij mogen 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die meer verdienen. Het kabinet wil de inkomensgrens voor een sociale huurwoning binnen de EU-voorwaarden tijdelijk (5 jaar) verruimen; nog eens 10% extra ruimte voor inkomens tussen 34.000 en 38.000. Deze groep kan een hypotheek afsluiten van 165.000 tot 185.000 en voor dat bedrag zijn in Pekela ruime gezinswoningen te koop. Wonen en zorg - Scheiden van wonen en zorg. Het verzorgingshuis verdwijnt als woonvorm als gevolg van strengere indicatiestelling bij een zorgvraag 1. Mensen wonen daardoor langer zelfstandig. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie. Pas bij een intensieve zorgvraag volgt de gang van zelfstandig wonen naar verpleeghuiszorg. 1 Zorgvragers krijgen zorg toegekend op basis van indicatiestelling. Zij worden ingedeeld in zorgwaartepakketten (ZZP s) 1 t/m 10. Grofweg geldt: hoe hoger, hoe zwaarder de zorg. Vanaf 2013 krijgen mensen met ZZP 1 niet langer een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Sinds 2014 geldt dat ook voor ZZP2. Sinds 2015 geldt dit voor 50% van de mensen met ZZP3 en vanaf 2016 voor 25% van de mensen met ZZP4. Dat houdt in dat bijvoorbeeld licht dementerenden soms zelf in hun huisvesting moeten voorzien ( extramuraal wonen ). Vanaf ZZP5 geldt verpleeghuisindicatie. 8 Woningmarktanalyse Pekela KAW
- Groei verpleeghuiszorg. Door de groeiende groep 85-plussers neemt de vraag naar verpleeghuiszorg tegelijk toe. - Tussenvorm nodig: zelfstandig en veilig. Mensen die voorheen een indicatie kregen voor intramuraal wonen (ouderen, maar ook mensen met een GGZ-indicatie of een verstandelijke beperking), maar nu thuis blijven wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Onder hen ontstaat naar verwachting een groeiende behoefte aan compacte, zelfstandige woningen direct nabij voorzieningen en zorgaanbod. Leegstaande verzorgingshuizen en bestaande seniorenwoningen kunnen daar mogelijk een rol in vervullen, al dan niet na renovatie. Schaalvergroting, decentralisatie - Concentratie voorzieningenaanbod. Binnen onderwijs en detailhandel is sprake van schaalvergroting. Dit heeft te maken met economische efficiëntie maar ook met de behoefte van mensen om op één plek in meerdere behoeften te kunnen voorzien. Internetwinkelen leidt bij detailhandel tot snellere schaalvergroting, maar is voor een brede groep bewoners op afstand van de voorzieningen tegelijk een uitkomst. - Minder OV, duurder OV. De laatste decennia is het aantal busverbindingen afgenomen en zijn de prijzen voor OV relatief sterk gestegen. Dat verlaagt de mobiliteit onder mensen met weinig inkomen in met name de kleinere dorpen en linten. - Rol overheid is beperkt. De rol en verhouding van de overheid, professionele organisaties, bewonerscollectieven en individuele bewoners verandert. Er wordt een groter beroep gedaan op zelfredzaamheid van bewoners en de maakbaarheid van ontwikkelingen valt of staat met samenwerking tussen partijen. De overheid maakt en stuurt minder, begeleidt en faciliteert meer. Initiatieven van burgers worden belangrijker bij woningbouw en gebiedsontwikkeling. KAW Woningmarktanalyse Pekela 9 9
10 Woningmarktanalyse Pekela KAW
2. Terugblik In dit hoofdstuk blikken we terug op demografische ontwikkelingen in Pekela. Ontwikkelingen in het verleden gelden als een belangrijke spiegel voor voorspellingen in de toekomst. 2.1 Demografische ontwikkelingen De onderstaande tabel laat zien dat het aantal inwoners in Pekela de afgelopen jaren afnam. Het aantal huishoudens groeide tussen 2000 en 2005 nog, maar tussen 2005 en 2010 nemen ook deze af. Overigens is dit niet zichtbaar in het aantal woningen en in leegstandscijfers. Tabel 2.1: Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens 2000 2005 2010 2013 2000-2005 2005-2010 2010-2013 Inwoners 13410 13450 13055 12705 40-395 -348 Huishoudens 5550 5710 5740 5720 160 30-20 Bron; CBS, 2014 In de tabel hieronder is duidelijk te zien dat de babyboomgeneratie ouder wordt: dit is de groene diagonaal in de tabel. Deze groep was in 1990-1995 gemiddeld 45 tot 55 jaar oud, sinds 2010 passeren zij de grens van 65+. Pekela heeft in 1990-1995 te maken gehad met een sterke terugval van het aantal 15-20 jarigen, dit vertaalt zich nu in een kleine groep 35 tot 40 jarigen. Tabel 2.2: Ontwikkeling van het aantal inwoners naar leeftijd 1990-1995 1995-2000 2000-2005 2005-2010 2010-2014 Jonger dan 5 jaar 73 21-41 -192 37 5 tot 10 jaar 24 73 18-87 -180 10 tot 15 jaar -63 37 42 9-57 15 tot 20 jaar -151-92 44 45-1 20 tot 25 jaar -89-124 -33-54 42 25 tot 30 jaar 38-76 -195-54 -19 30 tot 35 jaar 32 48-115 -212-53 35 tot 40 jaar 32-16 84-114 -205 40 tot 45 jaar -104 14-12 63-92 45 tot 50 jaar 254-74 13-46 67 50 tot 55 jaar 85 300-154 21-69 55 tot 60 jaar -7 100 271-161 11 60 tot 65 jaar 1-15 126 225-139 65 tot 70 jaar -76 33-42 119 186 70 tot 75 jaar 89-58 30-22 105 75 tot 80 jaar 4 92-61 55-26 80 tot 85 jaar -8 22 59-28 38 85 tot 90 jaar 23 4 5 34-10 90 tot 95 jaar -3 20-3 5 15 95 jaar of ouder 0 3 5-1 2 Bron; CBS, 2014 KAW Woningmarktanalyse Pekela 11 11
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2000 2005 2010 2015 De figuur hieronder laat zien hoe de huishoudens zich de afgelopen jaren ontwikkelden, naar samenstelling. Tot 2010 nam het aantal alleenstaanden sterk toe, het aantal complete gezinnen daalde sterk. Per saldo nam de gemiddelde huishoudensgrootte af van 2,4 in het jaar 2000 naar 2,2 in 2015. Figuur 2.1; Samenstelling van de huishoudens 2500 2000 1500 Alleenstaanden 1 ouder gezinnen Stellen zonder kind(eren) Stellen met kind(eren) 1000 500 0 Bron; CBS, 2014 De ontwikkeling van inwoners en huishoudens hangt op hoofdlijnen samen met: 1. natuurlijke factoren (geboorte, sterfte) 2. migratie en 3. huishoudensvorming van de inwoners. We gaan daar hierna nader op in. De figuur laat zien hoe het geboortesaldo (geboorte minus sterfte) al lange tijd rond de nul schommelt, op uitzonderingen na. Sinds 2003 is het saldo structureel negatief. Alleen al de afgelopen 5 jaar leidde dat tot een natuurlijke bevolkingsdaling van ca. 100 personen. Om het inwonertal van Pekela op peil te houden, zou het migratiesaldo dus met een soortgelijk aantal moeten toenemen. Figuur 2.2: Geboorte en sterfte 400 300 200 100 0-100 -200-300 -400 geboorte sterfte saldo Bron: CBS, 2014 12 Woningmarktanalyse Pekela KAW
15 De onderstaande figuur en tabel laten het migratiesaldo (instroom minus vertrek) van Pekela zien. Sinds 2002 is het migratiesaldo structureel negatief. Er is een groot verschil tussen de stromen vóór 2001 en na 2001, toen er een asielzoekerscentrum werd geopend. De tabel laat dit zien: In 2001 opende het centrum met 428 plaatsen. Een eenmalige grote instroom van die omvang is verklaarbaar. Daarna stromen er mensen in en stromen er mensen uit, terug naar het buitenland, naar een woning in Pekela of naar een woning in een andere Nederlandse gemeente. We vergeleken dit met de stromen van voor 2001, toen het centrum er niet was. Structurele afwijkingen in de buitenlandse migratie schrijven we toe aan het AZC. - De structurele verandering in de buitenlandse migratie bedraagt 40 personen (55 meer instroom, 15 meer uitstroom). Deze structurele stroom moet zich verspreiden over Nederlandse gemeenten, aangezien de capaciteit van het AZC een gegeven is; - Onderzoek van de gemeente Pekela leert dat ca. 25 van deze 40 personen per jaar de gemeente verlaten, ca. 15 blijven dus in Pekela. - Pekela kent een negatief binnenlands migratiesaldo van 115 personen per jaar, waaronder ook de 25 uitstromers van het AZC naar andere gemeenten vallen. De overige 90 personen zijn toe te schrijven aan migratie van Pekelders. Daar komt nog bij dat Pekela gemiddeld 15 personen extra instroom heeft vanuit het AZC naar zelfstandige woningen in Pekela. De werkelijke uitstroom van Pekelders naar overig Nederland ligt daarom op gemiddeld 105 personen per jaar. De figuur visualiseert deze stromen. De demografische trendprognose van de provincie Groningen (zie hoofdstuk 3) is al gecorrigeerd voor deze bewegingen. Figuur 2.3 : Effectmeting van opening van het AZC op de migratiestromen in Pekela AZC 40 ( 55 15 ) Buitenland Pekela ( 555 660 ) 105 Nederland Bron: CBS, 2014 KAW Woningmarktanalyse Pekela 13 13
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Figuur 2.4 : Jaarlijkse vestiging, vertrek en binnenlands migratiesaldo voor de gemeente Pekela 1000 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1000 Bron: CBS, 2014 Er zijn structurele migratieverbanden naar leeftijdsklasse tussen Pekela en andere Nederlandse gemeenten waar te nemen. Het schema hierna geeft de volgende hoofdzakelijke migratieverbanden weer: - 15-25: Een grote uitstroom naar de Stad Groningen en overige stedelijke gebieden in Nederland (studie, werk, wonen in de stad). - 25-40: Uitstroom naar de Stad Groningen, Stadskanaal, Oldambt en Vlagtwedde. De grote min t.o.v. de Stad Groningen laat zien dat Pekela buiten het gunstige invloedgebied van de Stad ligt. Makelaars bevestigen dit beeld: daar waar Veendam nog profiteert van de bereikbaarheid van de stad Groningen (en overig Nederland, via snelweg en OV), ontbreekt dit in Pekela. Dit heeft ook een lange termijn effect: dit is de leeftijdsgroep die kinderen krijgt en voor natuurlijke aanwas zorgt. De uitstroom van deze groep brengt op langere termijn extra vergrijzing en extra bevolkingsdaling met zich mee. - 40-65: Grote uitstroom naar Oldambt en in iets mindere mate naar Stadskanaal en Veendam. Er is wel instroom vanuit overig Nederland. - 65-85: Uitstroom naar Drenthe en Oldambt. Deze groep is doorgaans sterk aan de woonplaats gebonden en uitstroom van deze groep betekent doorgaans dat woningen of voorzieningen onvoldoende aansluiten op de behoefte. - 85+: Per saldo weinig beweging; Pekela heeft op dit moment meer dan voldoende verzorgingshuiscapaciteit (zie hoofdstuk 5) maar geen verpleeghuiscapaciteit. Dit leidt logischerwijs tot enige instroom van mensen met een verzorgingsbehoefte en uitstroom van mensen met een verplegingsbehoefte, maar per saldo is dat in balans. 14 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Tabel 2.3: Migratieverbanden 2001-2011 tussen Pekela en andere Nederlandse gemeenten Saldo Pekela met: 2000-2011 Groningen Drenthe Overig Nederland Overig Groningen Bellingwedde Stadskanaal Oldambt Veendam Vlagtwedde Pekela Menterwolde Eindtotaal 0-15 -4-36 -40 28-15 -40-30 -44-7 0 11-177 15-25 -175-37 -189-7 26-28 -69-1 2 0 3-475 25-40 -65-24 -109 20 3-47 -39-5 -20 0-13 -299 40-65 -6-38 103 26 10-48 -132-24 -7 0 5-111 65-85 -8-32 -6 0 9-18 -43-13 5 0 6-100 85+ 0-1 1-1 -1 1-3 -5-1 0 1-9 Totaal -258-168 -240 66 32-180 -316-92 -28 0 13-1171 Bron : CBS, 2014 KAW Woningmarktanalyse Pekela 15 15
Nieuwe Pekela (13370 Oude Pekela (20430 Pekela Nieuwe Pekela Oude Pekela Totaal 2.2 Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het huidige woningaanbod is in belangrijke mate bepalend voor de mogelijkheden om door te stromen of te starten op de woningmarkt. Nieuwbouw maakt uiteindelijk slechts een klein deel uit van het totaal, en bij een ontspannen woningmarkt geldt dat des te meer. Ontwikkelingen in de koopvoorraad De figuur hierna geeft een totaaloverzicht van de voorraad koopwoningen in de dorpen binnen de gemeente Pekela. Constateringen: - Pekela als geheel: groot aandeel vrijstaande woningen; - Nieuwe Pekela: grote aantallen vrijstaande koopwoningen; - Oude Pekela: relatief veel rijwoningen. De grootste groei van de voorraad koopwoningen sinds 2004 zagen we in Oude Pekela. Het gaat om vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen. Ook in Nieuwe Pekela zijn in de koopsector enkel vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Figuur 2.5: De voorraad koopwoningen per dorp in de gemeente Pekela (telt samen met figuur 2.5 op tot 100%) Huidige voorraad, verdeeld in procenten Realisatie sinds 2004, in absolute aantallen 100% 175 90% 80% 70% 150 125 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-tr App Vrij 2^1 Rij 100 75 50 25 0 Vrij 2^1 Bron: gemeente Pekela, 2014 16 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Nieuwe Pekela (6560 Oude Pekela (14340 Pekela Nieuwe Pekela Oude Pekela Totaal Ontwikkelingen in de huurvoorraad Het grootste deel van de huurvoorraad bevind zich het dorp Oude Pekela. Daar staan ook veel nultredenwoningen. De toevoeging van huurwoningen was de laatste tien jaren evenwichtig verdeeld over beide dorpen en bestond voor ongeveer de helft uit appartementen. Figuur 2.6: De voorraad huurwoningen per wijk of dorp in de gemeente Pekela (telt samen met figuur 2.4 op tot 100%) Huidige voorraad, verdeeld in procenten 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-tr App Vrij 2^1 Rij Realisatie sinds 2004, in absolute aantallen 175 150 125 100 75 App 50 Vrij 25 2^1 0 Rij Bron: : De voorraad huurwoningen per wijk of dorp in de gemeente Pekela, gerealiseerd sinds 2004 Zie ook kaart 1 en 2 in de bijlage KAW Woningmarktanalyse Pekela 17 17
3. Demografische vooruitblik Over prognoses: migratie als belangrijkste bron van verschillen in uitkomst Demografische prognoses vertellen geen waarheden maar dienen om zo goed mogelijk te schatten wat we de komende jaren mogen verwachten. Elk prognosemodel levert andere uitkomsten. Algemeen geldt: wat je er in stopt, komt er ook weer uit. Het is dan ook cruciaal om te begrijpen welke aannames gedaan zijn bij het opstellen van de prognose. De belangrijkste onderdelen van prognoses zijn: - Aannames rond natuurlijke ontwikkeling - Aannames rond migratie Natuurlijke ontwikkeling komt voort uit geboorte minus sterfte. Deze factor is vaak goed te voorspellen en prognosemodellen laten veel overeenkomst zien in de uitkomsten. Migratie is sterk bepalend voor de groei van een gebied. Tegelijk is dit de meest onvoorspelbare factor. Werken met bouwplannen als input voor prognoses leidt vaak tot een selffulfilling prophecy, maar doortrekken van trends uit het verleden kunnen dat ook veroorzaken (bijvoorbeeld incidenteel weinig planruimte, daardoor een lage groeitrend met negatieve migratie, daardoor ook een lage toekomstvoorspelling, of specifiek in Pekela: de invloed van het AZC op de migratiestromen zoals geanalyseerd in hoofdstuk 2). Vier varianten: maximaal huishoudens groei per jaar We vergelijken in dit onderzoek 1. de provinciale prognose uit 2013; 2. de landelijke Primosprognose uit 2013. De provinciale prognose werkt vooral met migratietrends over de afgelopen vijf jaar (2008-2012), waar Primos ook bouwplannen en woonmilieuvoorkeuren inmengt. Aanvullend op de provinciale prognose werken we twee scenario s uit: 3. Een variant die geen vijf maar tien jaar terugblikt (2003-2012): deze variant mengt naast crisisjaren ook goede jaren in; 4. Een variant die niet de laatste maar de voorlaatste vijfjarige periode aan migratie neemt (2003-2007): dit is te zien als een sterke herstelvariant. In elk van deze vier varianten speelt in dezelfde mate de natuurlijke ontwikkeling mee: een afbuigende natuurlijke huishoudensontwikkeling. De figuur en tabel hierna laat de bandbreedte zien tussen de prognoses. Rode draad: op korte termijn gaan de prognoses uit van beperkte afname van het aantal inwoners, maar tegelijk beperkte groei van het aantal huishoudens. De huishoudensgroei is bepalend voor de uitbreidingsvraag voor Pekela, en komt neer op -75 (krimp) a 25 woningen in een periode van 5 jaar, ofwel maximaal 5 woningen per jaar indien de markt zich sterk herstelt. 18 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Figuur 3.1: De trend in het aantal huishoudens, en vier prognosevarianten 5800 5700 5600 5500 5400 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Trend huishoudens Primos huishoudens Provincie huishoudens Provincie trend 03-12 Provincie trend 03-07 Bron: CBS, Primos, Provincie Groningen, bewerking KAW Tabel 3.1: De trend in het aantal huishoudens, en vier prognosevarianten 2015-2020 2020-2025 2025-2030 2030-2035 Inwoners 1. Primos bevolking -415-350 -325-320 2. Provincie bevolking -395-380 -430-490 3. Provincie * trend 03-12 -310-300 n.b. n.b. 4. Provincie * trend 03-07 -225-215 n.b. n.b. Huishoudens 1. Primos huishoudens 25-40 -110-165 2. Provincie huishoudens -75-130 -165-250 3. Provincie * trend 03-12 -35-95 n.b. n.b. 4. Provincie * trend 03-07 0-55 n.b. n.b. Bron: CBS, Primos, Provincie Groningen, bewerking KAW Deze prognose houdt al rekening met extramuralisering. In hoofdstuk 5 rekenen we uit dat het niet verlaten van de woningmarkt van personen met een zorgzwaartepakket 1, 2, 3 of 4 tot 2020 leidt tot het blijvend bewoond zijn van ca. 20 woningen. Bij een vertaling naar een programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop (hoofdstuk 4) werken we verder met scenario 3 (mix van hoog- en laagconjunctuur. Dit komt neer op 35 minder huishoudens en een dito overschot aan woningen tussen 2015 en 2020, in de periode daarna een versneld afnemende woningbehoefte. KAW Woningmarktanalyse Pekela 19 19
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 Huishoudens naar samenstelling en leeftijdsklasse De figuren hierna geven een raming weer van de ontwikkeling van huishoudens naar samenstelling en naar leeftijdsklasse. - Het aantal 55-75 jaren groeide tot op heden snel maar stabiliseert al rond 2020. Daarna groeit alleen de groep 75-plussers nog. - Het aantal 15-25 jarige huishoudens stabiliseert / krimpt licht. Het aantal 25-40 en 40-55 jarigen gaat merkbaar krimpen. - Vooral het aantal gezinnen met kinderen neemt (al langere tijd) gevoelig af, ondanks een kleine groei van het aantal eenoudergezinnen. Figuur 3.2: huishoudensontwikkeling naar leeftijd en samenstelling 2500 2500 2000 2000 1500 1500 1000 1000 500 500 0 0 15-25 25-40 40-55 55-75 75+ Alleenstaanden 1 ouder gezinnen Stellen zonder kind(eren) Stellen met kind(eren) Bron: Provinciale prognose 20 Woningmarktanalyse Pekela KAW
4. Kwalitatieve woningbehoefte Voor het uitbreken van de marktcrisis hadden we de luxe om te kunnen bouwen voor doorstroming: bedienen van de kwaliteitswens aan het einde van de verhuisketen. Dat hield in: veel grote gezinswoningen en seniorenwoningen. Omdat de doorstroming op de woningmarkt stokt, en omdat alleen aan de onderkant van de markt vraag meetbaar is, ziet de nieuwbouw van de afgelopen jaren er anders uit. Betekent dit nu dat de vraag veranderd is? Deels zal dat zo zijn: we zijn vijf jaar verder en de woningbehoefte als geheel neemt af, het aantal gezinnen neemt af, de groep 55-plussers groeit stevig door. Tegelijk heeft de nieuwe generatie 55-plussers gevarieerdere woonwensen dan een generatie eerder, doordat zij vaker gezond, kapitaalkrachtig en minder traditioneel ingesteld zijn 1. De marktcrisis en het gebrek aan doorstroommogelijkheden vertroebelt de aanwezige woningbehoefte. Maar waar kunnen we de komende jaren nu rekening mee houden? Enkele trends zijn belangrijk als kader: - Bij het ontbreken van een benodigde voorraadgroei concurreren uitbreidingslocaties 1 op 1 met de bestaande voorraad en verklein je de mogelijkheid weg om binnen de bestaande woonomgeving locaties te (her)ontwikkelen; - Nabijheid van voorzieningen wordt steeds doorslaggevender in verhuiskeuzes, mede als gevolg van vergrijzing; - Op locaties binnen de bebouwde kom hoef je niet altijd te denken aan gestapeld bouwen; - Bij een (landelijk) aantrekkende woningmarkt ontstaat meer ruimte bij huishoudens om hun eigenlijke, uitgestelde stap op de woningmarkt te maken en ontstaat meer ruimte voor duurdere woningbouw, en doorstroming; - Betere doorstroming is gebaat bij een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad Er is geen specifiek op Pekela gericht marktonderzoeksmateriaal beschikbaar. Daarom combineren we meerdere bronnen, interpreteren deze met de woningmarkt van Pekela in het achterhoofd, en gebruiken de belangrijkste signalen om te komen tot een zo goed mogelijke inschatting van vraag en aanbod in de koopsector van Pekela. Onze bronnen: 1. Terugblik op het woon- en verhuisgedrag van doorstromers / starters; 2. Marktsignalen over de koopsector (ASREE); 3. Marktsignalen over de sociale huursector (Acantus, ASREE) Op basis van samengestelde signalen (aantallen, doelgroep, producten) maken we hiermee een raming van de nieuwbouwbehoefte aan koopwoningen, naar type, prijsklasse en inbreiding / uitbreiding. 1 Zie bijvoorbeeld senioren op de woningmarkt, Rigo 2009 of Vergrijzing en ruimte, PBL, 2013 KAW Woningmarktanalyse Pekela 21 21
4.1 Terugblik: gedrag op de woningmarkt Wie verhuisde van waar naar waar? Wat lieten ze achter, wat betrokken ze? De tabel op de volgende pagina geeft weer hoe de verhuisstromen verliepen. De methode: van alle binnengemeentelijke verhuizingen brachten we in beeld wat de voorgaande en wat de huidige woning is. Daarbij maken we een onderverdeling naar groepen huishoudens en naar typen woningen in huur en koop. Door een vergelijking te maken tussen de huidige woonsituatie van deze groepen en de vorige woonsituatie, krijgen we zicht op de verhuisstappen die gemaakt worden. We zien een minder gebruikelijke wooncarrière dan in buurgemeente Veendam: 1. Starters en huishoudens tot 25 jaar starten voornamelijk in de koopsector, waaronder een groot aandeel in een vrijstaande woning. De vrijstaande koopvoorraad in Pekela is zo voordelig dat met een stabiel inkomen deze woningen al relatief snel bereikbaar worden. Daar komt bij dat er buiten het stedelijk gebied vaak een cultuur van zelf sparen en zelf opknappen is, waardoor de woningen nog eerder binnen financieel bereik komen; 2. De wooncarrière is daarmee eigenlijk bij stap 1 al gemaakt, voor zover we naar typen woningen kijken. Wel is er een verschuiving van eenvoudige vrijstaande woningen naar grotere, betere en duurdere vrijstaande woningen binnen de voorraad, maar dat is in de tabel niet meetbaar. 3. Onder 65-plussers zien we uiteindelijk wel een uitstroom uit rijkoopwoningen en tweekappers. Opvallend is dat het aandeel woonachtig in een vrijstaand koopwoning nagenoeg stabiel blijft. Het aandeel huurappartement / nultredenwoningen neemt snel toe en mondjesmaat ook koopappartementen. Als we inzoomen op verhuizers naar woningen die gebouwd zijn na 2004, dan zien we een verdere verscherping van dit profiel; vooral bij de verschuiving onder de groep 65-plussers. Bijzonder relevant voor de woningmarkt is dat 65-plussers in een vrijstaande woning beperkt de stap maken naar een appartement of nultredenwoning. De reden hebben we niet kunnen vragen, maar de verklaringen zijn bekend: - De huidige woning heeft voldoende ruimte om er te kunnen blijven wonen en eventueel beneden te wonen; - De verkoopbaarheid van dure koopwoningen is in de huidige crisis, en in het bijzonder buiten de grote steden, problematisch, en dan in het bijzonder in Pekela (zie paragraaf 4.2); - De overstap naar een appartement of nultredenwoning betekent meestal een grote stap terug in ruimte, terwijl de woonlaten niet dalen en vaak zelfs stijgen; - Ouderen die de stap naar een appartement of nultredenwoning willen maken vanuit de dure koopsector hebben geen toegang tot de sociale sector, terwijl daar a. de wens ligt en b. het aanbod geconcentreerd is. Voor de nieuwbouwprogrammering betekent dit dat er wel degelijk een verhuisstroom is van gezinswoningen naar ouderenwoningen, maar dat die stroom deels vrijwillig en deels noodgedwongen beperkter is dan vanuit demografische ontwikkelingen en vanuit woonwensenanalyses te verwachten zou zijn. Dit dempt de nieuwbouwmogelijkheden voor senioren, maar ook het vrijkomend aanbod voor jongere groepen. Uiteindelijke leidt dit tot een 22 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Senioren 65+ Gezinnen tot 65 Kleine huishoudens 40-65 Kleine huishoudens 18-40 Senioren 65+ Gezinnen tot 65 Kleine huishoudens 40-65 Kleine huishoudens 25-40 Starters / huishoudens tot 25 gemengd programma van seniorenwoningen én gezinswoningen, ook al neemt de groep gezinnen in absolute aantallen af. Zie paragraaf 4.4 / programma-indicatie. Tabel 4.1: Vorige en huidige woonsituatie van huishoudens in Pekela, naar doelgroep en woningtype. Alle verhuizingen vanaf 1924 Verhuizingen na 2004 * Huidige woonsituatie Gezinshuur 25% 25% 18% 16% 18% 16% 28% 18% 26% Rij Koop 15% 18% 15% 16% 11% 0% 0% 0% 0% 2^1 Koop 18% 18% 19% 21% 13% 35% 16% 25% 1% Vrij Koop 39% 35% 44% 45% 36% 49% 50% 54% 4% App Huur 2% 2% 1% 0% 8% 0% 6% 3% 70% App Koop 0% 0% 1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0-tr Huur 0% 1% 2% 1% 12% 0% 0% 0% 0% 0-tr Koop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aandeel huurders 28% 29% 21% 18% 38% 16% 34% 21% 95% Aandeel kopers 72% 71% 79% 82% 62% 84% 66% 79% 5% Vorige woonsituatie Gezinshuur 27% 27% 21% 20% 23% 21% 40% 30% 35% Rij Koop 14% 19% 16% 18% 12% 6% 6% 8% 3% 2^1 Koop 16% 15% 18% 18% 14% 26% 14% 17% 6% Vrij Koop 40% 35% 41% 41% 36% 41% 38% 41% 10% App Huur 2% 3% 2% 2% 5% 6% 2% 4% 45% App Koop 0% 1% 1% 1% 2% 0% 0% 0% 1% 0-tr Huur 1% 1% 1% 1% 8% 0% 0% 0% 0% 0-tr Koop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Aandeel huurders 29% 31% 24% 22% 36% 27% 42% 34% 80% Aandeel kopers 71% 69% 76% 78% 64% 73% 58% 66% 20% Verschuiving Gezinshuur -1% -1% -3% -3% -5% -5% -12% -12% -9% Rij Koop 0% 0% -1% -1% -1% -6% -6% -8% -3% 2^1 Koop 1% 2% 1% 2% -1% 9% 2% 8% -6% Vrij Koop -1% 0% 3% 4% 0% 8% 12% 13% -6% App Huur 0% -1% -1% -1% 2% -6% 4% -1% 25% App Koop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -1% 0-tr Huur 0% 0% 1% 0% 4% 0% 0% 0% 0% 0-tr Koop 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Aandeel huurders -1% -2% -3% -4% 2% -11% -8% -13% 15% Aandeel kopers 1% 2% 3% 4% -2% 11% 8% 13% -15% * Starters niet weergegeven omdat de aantallen te klein zijn voor betrouwbare uitspraken Bron: Gemeente Pekela, 2014 KAW Woningmarktanalyse Pekela 23 23
4.2 Marktmonitoring koop Jaarlijks brengt ASREE een monitor uit voor de woningmarkt. We benutten de gegevens van de koopmarkt in Oost-Groningen en Pekela om een beeld te schetsen van de markt voor koopwoningen. In zijn algemeenheid geldt dat de koopmarkt zeer ontspannen is. Dit is een landelijk geldende situatie. Daarbinnen zijn er segmenten die relatief veel gevraagd worden en segmenten waar het aanbod onevenredig groot is. Uit de tabel hierna blijkt dat de verkoopprijzen in Pekela lager liggen dan in Oost-Groningen als geheel. In Pekela staan veel vrijstaande koopwoningen en dat betekent dat de vierkantemeterprijs voor de woningen relatief laag zijn. Enerzijds is dat gunstig voor kopers: veel woning voor weinig geld. Maar het betekent tegelijk dat de marktdruk beperkt is. Bovendien geldt dat de prijzen in Pekela relatief snel daalden: Oost-Groningen met 18% sinds 2008, Pekela met 22%. Dit is een tweede indicator voor een relatief slechte marktpositie van Pekela. Tabel 4.2: Verkoopprijzen Oost-Groningen en Pekela, 2008-2013 Oost-Groningen Pekela x 1000 Index (2008=100) X 1000 Index (2008=100) 2008 172 100 157 100 2009 162 94 141 90 2010 164 95 141 90 2011 157 91 123 78 2012 149 87 134 85 2013 141 82 122 78 Bron: NVM In de tabel hierna vergelijken we de relatieve marktpositie van segmenten op de koopmarkt, voor Oost-Groningen en voor Pekela. We vergelijken het te koop staande aanbod met het verkochte aanbod in een jaar, en nemen het gemiddelde van de jaren 2010 t/m 2013. Makelaars herkennen dit beeld: - Bij dure (vrijstaande) woningen overtreft het aanbod de vraag. Boven de 272.300 gaat dit om een factor van meer dan tien; - Waar in Oost-Groningen nog wel een redelijke marktsituatie te zien is voor de onderkant van de markt, is dit in Pekela minder het geval. Toch geldt ook dat in Pekela de meeste marktbeweging zichtbaar is in de onderste prijssegmenten. - Het betekent voor de programmering: o Alleen tot 150.000 is er nog marktdynamiek zichtbaar. Producten die het relatief goed doen zijn woningen onder de 113.400, inclusief vrijstaande woningen. We hebben het dan over kleine woningen, vaak opknappers. o Een algemeen verschijnsel voor de markt in Pekela is, dat de prijzen in de bestaande voorraad zo laag zijn, dat nieuwbouw nauwelijks marktconform te maken is. Alleen al door de bouwkosten komt de prijs per vierkante meter hoger uit. Ook vóór de crisis was dit patroon al in milde vorm te zien (data ASREE eerdere edities, niet weergegeven in de tabel). 24 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Tabel 4.3: vraag-aanbodverhouding van koopwoningen naar prijsklasse en type, 2010 t/m 2013 A-V-verhouding <113400 113400-150000 150000-181500 181500-272300 >272300 Totaal Tussen 1,4 2,4 1,5 Hoek 1,9 6,2 2,9 2^1 1,5 2,1 7,7 5,6 3,1 Vrij 0,6 3,4 4,5 6,6 13,8 4,7 App 3,3 4,7 Totaal 1,4 3,1 5,8 6,4 14,1 3,4 We vergelijken het te koop staande aanbod met het verkochte aanbod in een jaar, en nemen het gemiddelde van de jaren 2010 t/m 2013. Bron: NVM, Asree, bewerking KAW Reactie en aanvulling van makelaars uit Pekela en omgeving op de marktsignalen De makelaars schetsen een weinig optimistisch beeld voor de koopmarkt van Pekela. De uitstraling Stad Groningen bereikt Pekela niet volgens hen. Achter de N33 is de markt zéér zwak. Het imago van Pekela speelt daarin aanvullend een rol, misschien onterecht, maar wel een gegeven. De markt voor koopwoningen in Pekela is bij woningen vanaf anderhalve ton al zeer moeilijk. Koopappartementen zijn eigenlijk niet in beeld: ze zijn niet ontwikkelbaar vanuit financieel oogpunt maar de behoefte daaraan is ook marginaal. Zeker in een dorpse omgeving als Pekela zetten mensen die stap niet graag; ze gaan dan liever huren. Daar komt bij dat het kopen van een woning op de woningmarkt van Pekela niet perse geldt als een waardevaste investering. De markt voor nieuwbouw van duurdere gezinskoop stagneert. De prijzen zijn weliswaar relatief fors gedaald, maar naar de minst populaire producten is überhaupt geen vraag en is prijsdaling nauwelijks een oplossing. Het project Gronings Gereedschap toont aan dat er gezocht wordt naar alternatieve manieren om afscheid te nemen van koopwoningen die echt niet meer marktconform zijn. De makelaars waarschuwen voor het uitponden van voormalige huurwoningen: het is oud bezit, alleen tegen zeer lage prijzen verkoopbaar, trekt groepen aan die alleen vanwege een lage prijs komen en niet vanwege een positieve keuze voor de woning of plek, waardoor het vastgoed her en der verloedert. Advies is: focus op inbreiden. Daar is nog ruimte. Er komt later geen nieuwe kans om alsnog inbreidingslocaties te ontwikkelen, omdat de behoefte aan voorraadgroei nul of negatief is. 4.3 Marktmonitoring huur Op basis van monitoringsgegevens en een gesprek met Acantus en met marktkenners maken we een inschatting van de druk op de sociale huurvoorraad, naar type en plek, en de betekenis daarvan voor de programmering. Sociale huur Acantus ervaart een moeizame verhuurbaarheid van sociale huurwoningen. Dat geldt niet alleen voor verouderde huurwoningen (eengezins, kleine appartementen zonder lift) maar ook voor recentere woningen (geschikt voor senioren). Soms is er al een tijdje leegstand. De toestroom naar levensloopbestendige woningen door senioren is lager dan op basis van de vergrijzing aannemelijk zou zijn. Belangrijke oorzaken, die in combinatie kunnen voorkomen, zijn: - EU-regels: Acantus mag slechts een deel van haar woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven 34.911 en voorkomt instroom van hogere inkomensgroepen. Steeds meer ouderen hebben eigen vermogen of een aaneengesloten pensioensopbouw en komen daardoor niet in aanmerking voor sociale huurwoningen; - Veel ouderen hebben een koopwoning en ervaren problemen bij de verkoop er van; KAW Woningmarktanalyse Pekela 25 25
- Veel ouderen blijken honkvast, omdat zij qua gezondheid nog geen grote problem en ervaren en omdat zij zich hechten aan huis, omgeving en buren; - Nieuwe woningen hebben een bovengemiddelde streefhuur, soms net onder de liberalisatiegrens van 710,-. Voor huidige huurders met een lange woonduur betekent dit een grote huursprong, zelfs als zij huurtoeslag ontvangen. Op basis van deze situatie kiest Acantus er voor om in Pekela de voorraad te laten krimpen: sloop wordt in beperkte mate gecompenseerd door nieuwbouw (verdunning van de voorraad). Sloop betreft dan verouderde gezinswoningen of appartementen die niet geschikt zijn voor senioren, nieuwbouw is levensloopbestendig. Particuliere huur Er is in het algemeen een toenemende vraag naar particuliere huur in de prijsklasse van 700 tot 800 euro. De behoefte in Pekela naar deze producten is naar verwachting marginaal. Huishoudens die in deze groep huren, kiezen doorgaans voor stedelijk gebied. Bovendien is de verkoopbaarheid van huidige koopwoningen in Pekela een bovengemiddeld groot obstakel. Daar komt bij dat beleggers alleen geneigd zijn te investeren in gebieden waar ook op lange termijn vraagzekerheid is. Dat ligt in buurgemeente Veendam al moeilijk en in Pekela des te meer. Landelijk beleggers investeren zelden in Noord-Nederland. Ook lokale beleggers moeten met een relatief laag rendement genoegen nemen, terwijl het lange termijn risico juist relatief groot is. 4.4 Programma-indicatie Hierna volgt bevat een programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen voor de periode 2015-2020, op basis van bovenstaande bronnen en kaderstellende gegevens. In de programma-leidraad hanteren we aanvullend de volgende aannames: Het marktonderzoek bevat een programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen voor de periode 2015-2020, op basis van bovenstaande bronnen en kaderstellende gegevens. In de programma-leidraad hanteren we aanvullend de volgende aannames: 1. Het lange termijn marktscenario van -35 woningen netto voorraadafname uit hoofdstuk 3; 2. We gaan uit van krimp van de sociale huurvoorraad: sloop op meerdere locaties en gericht toevoegen van (minder) woningen op de meest passende plekken. Acantus heeft relatief veel woningbezit in Pekela. 3. Op basis van de trend van de afgelopen jaren gaan we uit van verkoop van ongeveer 10 eengezins huurwoningen door Acantus in deze periode. Acantus zelf houdt rekening met 20 woningen. Overigens zien we verkoop van huurwoningen in Pekela niet als positief; we maken hierover afspraken met Acantus. 4. Bij een levensduur van woningen van 50 jaar zou Acantus jaarlijks zo n 25 huurwoningen moeten vervangen. Tussen 2003 en 2015 zijn in Pekela bijna 500 woningen aan de woningvoorraad onttrokken, met name in de jaren 2003-2006; dit komt overeen met ca. 40 woningen per jaar en ligt daarmee in lijn met de levensduur van 50 jaar. Overigens kunnen woningen best langer mee dan 50 jaar, zeker als er tussentijds renovatie plaatsvindt. Kortom: er is al veel gebeurd in ruim tien jaar. We gaan in de programma-indicatie uit van een lager aantal voor de komende jaren: gemiddeld 15 te slopen woningen per jaar en een totale voorraadafname van ongeveer 10 woningen per jaar. Dit sluit aan op de cijfers die ABF hanteert in de gebiedsvisie van 26 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Acantus. Dit ligt evenwel beduidend hoger dan de concrete 10 woningen die Acantus als totaal in haar gebiedsvisie heeft benoemd. Deze vier aannames vullen de programma-indicatie qua aantallen in. Daarbinnen maken we onderscheid in woningtypen, op basis van de marktsignalen, zoals deze zijn uitgewerkt in het marktonderzoek. - Minder eengezins huurwoningen en huurappartementen die niet geschikt zijn voor senioren, daartegenover nieuwbouw van voor senioren geschikte huurwoningen; - Een nichemarkt voor nieuwbouw particuliere huurwoningen; - In de koopsector vooreerst focus op de goedkopere producten / rijwoningen, maar bij een herstellende markt ook weer ruimte voor tweekappers en vrijstaand wonen / particulier opdrachtgeverschap, zij het in kleine aantallen. Een nichemarkt voor koopappartementen, waarvan twijfelachtig is of dit nog realiseerbaar is. Onderstaande indicatie heeft geen formele status: het dient als spiegel voor de huidige plannen (zie hierna) en als leidraad om initiatieven te toetsen op toegevoegde waarde. Tabel 4.4: Programma-indicatie voor nieuwbouw, sloop en verkoop Voorraad Nieuw Sloop Verkoop Hu sociaal eengezins --- 0 -- - Hu sociaal appartementen - 0 - Hu sociaal senioren + + Hu particulier 0 0 Huur totaal -55 20-75 -10 Ko-rij ++ +! + Ko-2^1 + +! Ko-vrij + +! Ko-mgz 0 0! Koop totaal 20 20 0 +10 Voorraad totaal -35 40-75 0 i! Het blijkt erg moeilijk om sloop te bevorderen van koopwoningen (zie ook paragraaf 1.2). Sloop van slechte, ongewilde woningen zou wel bevorderlijk zijn voor de gewenste voorraadafname, doorstroming en kansen om daar of elders nieuwe kwaliteit toe te voegen Bron: analyses in dit marktonderzoek, gebiedsvisie Acantus, ABF research, aannames KAW KAW Woningmarktanalyse Pekela 27 27
5. Thema wonen en zorg 5.1 Schets van de ontwikkelingen op hoofdlijnen De groep ouderen is de afgelopen jaren al fors gegroeid en met name de groep 75-plussers neemt de komende jaren fors toe, zoals te zien is in hoofdstuk 2 en 3. Dat leidt onder andere tot een grotere groep mensen met een zorgvraag. Die groei van de zorgvraag wordt echter afgeremd doordat dat huidige en nieuwe generaties ouderen gemiddeld gezonder, rijker en langer zelfredzaam zijn en lang in een gewoon huis kunnen blijven wonen, al dan niet met woningaanpassing. Paragraaf 4.1 beschrijft dat dit lang thuis blijven wonen vooral voorkomt onder huishoudens met een vrijstaande koopwoning, om uiteenlopende redenen (honkvastheid, moeilijke verkoopbaarheid, aanbod toch niet voldoende aantrekkelijk). Specifiek voor Oost-Groningen geldt, dat het aandeel ouderen met een laag inkomen en een minder goede gezondheid boven het landelijk gemiddelde ligt; dat legt wel een extra druk op wonen en zorgorganisatie. Ondertussen zorgt ook wetgeving (scheiden van wonen en zorg, decentralisatie) er voor dat ouderen met een zorgvraag langer thuis wonen en meer zelf moeten organiseren als het om zorg gaat. Vaak kan dat ook goed. Deze wetgeving raakt tegelijk een andere, jongere groep mensen met een zorgvraag: ook mensen met een lichamelijke en / of verstandelijke beperking of een ggz-indicatie wonen vaker in een reguliere woning en worden ook geacht meer zelf te organiseren rondom zorg. Het aloude verzorgingshuis verdwijnt door deze ontwikkelingen uit het straatbeeld: zij worden soms omgebouwd tot verpleeghuis, soms gesloopt waarna nieuwbouw van een andere woonvorm een optie is, soms hergebruikt voor een ander doel. De veranderingen zijn ook merkbaar op de gewone woningmarkt. Zoals we het algemene trendbeeld in hoofdstuk 1 beschrijven, leidt de beperkte uitstroom van ouderen en zorgvragers tot een lichte extra vraagdruk op de gewone woningvoorraad, zowel in de koopsector als in de huursector. Voor Veendam, waar de marktdruk op de gewone woningvoorraad beperkt is, leidt dit in positieve zin tot iets meer ontwikkelmogelijkheden. Met name de groep mensen met een relatief intensieve zorgvraag (net niet geïndiceerd voor verpleging) zoekt soms meer beschutting dan zelfstandig wonen biedt. Voor hen ontstaan diverse tussenvormen van wonen en zorg, mooie initiatieven maar ook minder goede voorbeelden. 28 Woningmarktanalyse Pekela KAW
5.2 Intramuraal wonen Intramuraal wonen voor ouderen Op basis van de volgende combinatie van gegevens maakten we een schatting van de vraag naar intramuraal wonen voor ouderen en het effect van extramuralisering op de zelfstandige woningvoorraad in de gemeente Veendam: - demografische voorspellingen (zie hoofdstuk 3); - Normgetallen op basis van actuele aanspraken op intramuraal wonen (CIZ); - afbouw van de aanspraak op intramuraal wonen van de groepen zorgvragers met zorgzwaartepakket 1, 2, 3 en 4 (wetgeving); - het huidige aanbod aan intramuraal wonen verzorging en verpleging (zorgaanbieders). Zorgaanbieders geven aan dat zij de ontwikkeling van de intramurale vraag lager inschatten dan in deze trendberekening wordt aangehouden, doordat: 1. de werkelijke aanspraak naar verwachting verandert als gevolg van het generatieeffect (nieuwe generatie ouderen langer gezond en zelfredzaam); 2. de indicering naar verwachting eerder aangescherpt dat versoepeld wordt; 3. de technologische ontwikkeling grote impact heeft: met name door domotica en beeldschermtechnologie kunnen zorgvragers, waaronder ook dementerenden, langer thuis wonen De figuur hierna geeft voor de gemeente Pekela weer hoe vraag (voorspelling) en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de figuur is het zogenaamd badkuipeffect te zien: als gevolg van scheiden van wonen en zorg is er vraaguitval voor wonen in een verzorgingshuis, maar als demografische ontwikkelingen loopt de vraag naar intramuraal wonen tussen 2025 en 2030 weer op. Zou scheiden van wonen en zorg niet zijn doorgevoerd, dan zou de vraag naar intramuraal wonen tot 2030 sterk groeien. Ondertussen is ook zichtbaar hoe groot de extramuralisering is. De huidige groep uit Pekela zelf die niet langer indicatie krijgt voor intramuraal wonen is ongeveer 55 personen groot. Het totale aanbod aan verzorgingshuisplaatsen in Pekela ligt op ongeveer 115. Dit betekent dat de overige 60 plaatsen bewoond werden door mensen uit andere gemeenten. Met oog op de noodgedwongen afbouw van verzorgingshuis capaciteit zal er een vraaguitval van deze orde van grootte ontstaan. Bij verdere verschuiving naar zelfstandig wonen kan zich dit nog verscherpen. De vraaguitval is nu al merkbaar in diverse complexen en in de strategieën van de vastgoedeigenaren (Molenhof, Clockstede, nieuwbouw van het Gezondheids- en verpleegcentrum Pekela). Het dwingt tot het heroverwegen van zulk vastgoed (ombouwen tot verpleeghuisplaatsen, scheiden van wonen en zorg in het huidige vastgoed, vervangen van vastgoed voor iets anders, etc.). De extramuralisering betekent ook: blijvende bewoning in zelfstandige woningen. Een aantal van 15 (voormalige) cliënten betekent uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 1,5 bij deze leeftijdsklasse, gaat het om een extra druk op de woningmarkt van ca. 10 woningen. KAW Woningmarktanalyse Pekela 29 29
Figuur 5.1: Verwachte ontwikkeling van de behoefte aan intramuraal wonen onder ouderen, vergeleken met het aanbod 140 120 100 80 60 40 20 0 2014 2015 2020 2025 2030 PG ZZP 5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Verpleging Verzorging Bron: Prognose provincie Groningen, cijfers CIZ en zorgaanbieders, bewerking KAW, 2015 Tabel 5.1: Aanbod aan verzorgingshuizen en verpleeghuizen in Pekela Complex Zorgaanbieder Plaatsen Type De Molenhof Oosterlengte 72 Verzorging Clockstede (sluiting) Oosterlengte 42 Verzorging Gezondheids- en verpleegcentrum Oosterlengte (opent in 2015) 32 Verpleging Nieuwbouw verpleeghuis Nieuwe Pekela Vanaf 2016 32 Verpleging Bron: zorgaanbieders 30 Woningmarktanalyse Pekela KAW
Aantal 75-plussers per (potentieel) geschikte woning Aantal 75+ per geschikte woning Aandeel potentieel geschikte woningen Aandeel geschikte woningen Aandeel 75-plussers 5.3 Zelfstandig wonen Zelfstandige woningvoorraad voor mensen met een zorgvraag Een voorraadscan maakt duidelijk dat in alle dorpen grote aantallen woningen zijn te vinden die met beperkte ingrepen geschikt te maken zijn om er oud in te worden. We gaan er van uit dat het grootste deel van de mensen met een zorgvraag binnen die voorraad blijft wonen. De kaarten 12 en 13 in bijlage 2 geven inzicht in de mate waarin woningen nu al geschikt zijn, en aanpasbaar lijken te zijn. In bijlage 2 staan de criteria waarop geselecteerd is en is een reeks kaarten te vinden waarop te zien is in welke straten veel 75-plussers wonen, waar woningen al geschikt zijn, potentieel geschikt te maken, waar ouderen in ongeschikte of potentieel geschikte woningen wonen. De conclusies zijn: 1. Het aandeel geschikte woningen is in Oude Pekela hoger dan in Nieuwe Pekela. Het aantal 75-plussers per geschikte woningen is in Nieuwe Pekela veel hoger dan in Oude Pekela 2. Langs de linten leidt dit op termijn mogelijk tot problemen in de woningen. Bij zware lichamelijke beperkingen kan dat tot verhuisnoodzaak naar bijvoorbeeld Veendam leiden. 3. Hoewel het aantal nu geschikte woningen in Nieuwe Pekela heel beperkt is, is de potentiële aanpasbaarheid juist wel groot. Hier ligt juist een kans om de groeiende groep ouderen te binden. Dat gaat uiteraard om meer dan de woning alleen. Tabel 5.2: Overzichtstabel aandeel senioren en geschiktheid van woningen voor senioren, per wijk en dorp. Wijken / dorpen Nieuwe Pekela 13% 21% 20% 4,0 2,0 Oude Pekela 14% 36% 12% 2,4 1,8 Eindtotaal 13% 31% 15% 1,26 0,23 Bron: gemeente Pekela KAW Woningmarktanalyse Pekela 31 31