Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde Visitatiegesprekken op 12 en 13 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 22 juni 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N
Prestatiebeoordeling SHM Vlaamse Ardennen Datum rapport: 22 juni 2014 Datum visitatiegesprekken: 12 en 13 februari 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 april 2014 Erkenningsnummer SHM: 4270 Contactgegevens SHM: SINT-JOZEFSPLEIN 18 9700 OUDENAARDE Tel: +32 55 31 62 14 Fax: +32 55 31 39 15 Email: info@shmvlaamseardennen.be Directeur: Jeanique Van den Heede Voorzitter: Stefaan Vercamer Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Brakel, Gavere, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lierde, Maarkedal, Nazareth, Oudenaarde, Ronse, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem, Zwalm Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Brakel, Gavere, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lierde, Maarkedal, Nazareth, Oudenaarde, Ronse, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem, Zwalm Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Annemarie Hanselaer, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Vlaamse Ardennen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 2 VAN 49
. INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 4 2. SAMENVATTING... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING... 8 3.1 BESCHRIJVING SHM... 8 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING... 9 4. PRESTATIES VAN SHM DE VLAAMSE ARDENNEN... 12 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN... 12 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING... 19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID... 24 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID... 28 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID... 33 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID... 39 5. AANBEVELINGEN... 43 5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM... 43 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN... 44 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID... 44 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM... 44 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN... 45 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN... 46 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 3 VAN 49
1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Vlaamse Ardennen. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: 1. de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; 2. de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; 3. transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; 4. de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) de betaalbaarheid (SD en OD) het sociaal beleid (OD) de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: 1. Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; 2. Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; 3. Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; 4. Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; 5. Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 4 VAN 49
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 5 VAN 49
2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Goed GOED Beoordeling voor koopactiviteiten Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Uitstekend n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Goed Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Uitstekend Uitstekend PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed GOED Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar VOOR VERBETERING VATBAAR Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 6 VAN 49
Beoordeling voor huuractiviteiten Beoordeling voor koopactiviteiten PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed GOED Goed OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. OD 5.4 OD 5.5 OD 5.6 OD 5.7 PV 6 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID Goed Goed Goed Goed VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 7 VAN 49
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM In de regio Vlaamse Ardennen waren tot 1999 3 sociale huisvestingsmaatschappijen actief. Bij alle drie was de maatschappelijke zetel gevestigd in Oudenaarde: - De maatschappij Eigen Haard werd gesticht in 1937 en behoorde tot de koopsector; - Elk Gezin een Dak werd gesticht in 1923, haar activiteiten waren toegespitst op de huursector; - De Gewestelijke bouwmaatschappij der Vlaamse Ardennen was de jongste maatschappij en werd gesticht in 1960. Ook deze maatschappij was actief in de huursector. Bij de fusie op 17 juni 1999 werd een nieuwe vennootschap opgericht, met name de Sociale Huisvestingsmaatschappij Vlaamse Ardennen, cvba met sociaal oogmerk. De bedoeling was het creëren van een middelgrote maatschappij met een meer uitgebouwde structuur en met zowel huur- als koopactiviteiten. Het actieterrein van de SHM strekt zich uit over 15 gemeenten. De aandeelhoudersstructuur bevat zowel publieke als private aandeelhouders. De grootste aandeelhouders is de VZW Verbruikersbelangen, die 22,8% van de aandelen bezit, gevolgd door het OCMW van Oudenaarde met 12,88% van de aandelen en met ook de provincie Oost- Vlaanderen en het Vlaams Gewest als aandeelhouder met elk 7,33%. Op 31/12/2012 beschikte de SHM Vlaamse Ardennen over 1.104 huurwoningen, waarvan er 10 buiten het sociaal huurstelsel verhuurd werden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de spreiding van het patrimonium over de verschillende gemeenten en het aantal slaapkamers. Daaruit blijkt dat het zwaartepunt van het patrimonium in Oudenaarde ligt, met 49% van het patrimonium (541 woningen). In Oudenaarde en Ronse is het patrimonium gelijkmatig verdeeld over ééngezinswoningen en appartementen, maar bij de overige gemeenten en steden ligt het aandeel ééngezinswoningen beduidend hoger. Hierdoor bestaat ongeveer 65% van het totale patrimonium van de Vlaamse Ardennen uit ééngezinswoningen. Op 31/12/2012 stonden 19 woningen leeg. Gemeente Eéngezinswoning Appartement Totaal 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk 5 slpk 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk 5 slpk Brakel 14 30 26 3 5 4 46 0 0 0 128 Gavere 4 22 0 0 3 0 0 0 0 0 29 Kluisbergen 8 48 2 0 4 0 0 0 0 0 62 Kruishoutem 0 0 0 0 0 2 10 0 0 0 12 Lierde 4 0 41 0 0 0 0 0 0 0 45 Maarkedal 0 4 40 0 5 0 0 0 0 0 49 Nazareth 0 0 18 0 0 0 0 0 0 0 18 Oudenaarde 25 77 132 30 6 28 191 49 3 0 541 Ronse 0 1 1 13 0 1 5 6 1 1 29 Wortegem- 8 4 4 0 1 0 0 0 0 0 17 Petegem Zingem 4 8 47 3 2 12 0 12 0 0 88 Zwalm 12 4 58 5 0 2 3 2 0 0 86 TOTAAL: 79 198 369 54 26 49 255 69 4 1 1104 Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012, Jaarverslag SHM Vlaamse Ardennen 2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 8 VAN 49
Ongeveer 35% van het patrimonium werd gebouwd vóór 1980, 30% werd gerealiseerd tussen 1980 en 2000 en na 2000 werd nog eens 35% gerealiseerd. Voor Vlaanderen liggen deze percentages respectievelijk op 39%, 36 % en 25%. Na 2000 realiseerde de SHM dus meer woningen dan het gemiddelde voor de andere SHM s. Het aantal huurders met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedraagt in 2012 26 %, wat lager is dan ¾de van de andere SHM s. Ongeveer de helft van de gezinshoofden van de huurders heeft een leeftijd tussen 40 en 65 jaar. Het aantal huurdershuishoudens met een niet-belgisch gezinshoofd bedraagt ongeveer 10% en het aantal alleenstaande huurders bedraagt 43% en dat is telkens net iets meer dan de mediaan voor alle SHM s. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bedroeg ongeveer 12.500 EUR in het jaar 2012 en ongeveer 4/5 den van de SHM heeft huurders met een hoger mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen. In vergelijking met andere huisvestingsmaatschappijen heeft De Vlaamse Ardennen dus een huurderspubliek dat niet sterk afwijkt van de mediaan. De Vlaamse Ardennen heeft enkel beduidend minder oudere huurders en het inkomen van de huurders ligt ook lager dan bij de meeste andere maatschappijen. In het actieterrein van de SHM heeft enkel Zottegem een lokaal toewijzingsreglement. In dit toewijzingsreglement wordt voorrang gegeven aan ouderen (+65 jaar). Tijdens de visitatie gaven de beleidsverantwoordelijken aan dat voor de overige gemeenten geen lokaal toewijzingsreglement aangenomen werd op expliciete vraag van de SHM, zodat de optionele voorrangsregels van het eigen intern toewijzingsreglement maximaal uitwerking krijgen. Deze regels geven voorrang aan inwoners uit de eigen gemeente (minstens 3 jaar wonen in de laatste 6 jaar), gevolgd door inwoners uit het actieterrein van de SHM, telkens voor zover deze nog geen huurder zijn bij een SHM. 3.2 Beschrijving omgeving De totale bevolking van het actieterrein van de SHM Vlaamse Ardennen bedroeg in 2012 81.567 inwoners. De verwachting is dat deze bevolking iets sneller aangroeit dan het Vlaams gemiddelde (+13% voor het actieterrein t.o.v. 12% voor Vlaanderen) tot 92.377 inwoners in 2030. In 2012 waren er 38.765 inwoners of 19,1% ouder dan 65 jaar. Oudenaarde telde 30.248 inwoners waarvan er 5.857 inwoners of 19,3% ouder was dan 65 jaar. Voor Ronse waren in 2012 ongeveer 4.577 van de 25.403 inwoners (18%) ouder dan 65 jaar. Het aantal inwoners ouder dan 65 jaar is bijgevolg in het grootste deel van het actieterrein, met uitzondering van Ronse, hoger dan het gemiddelde voor Vlaanderen: 18,3%) Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het werkgebied kwam in 2010 neer op een bedrag van 16.927 EUR, en ook in Oudenaarde was het gemiddeld netto-belastbaar inkomen per inwoner 16.987 EUR. In Ronse daarentegen lag dit inkomen gevoelig lager (op 13.493 EUR), en in de omliggende gemeenten (Gavere, Nazareth, Wortegem-Petegem, Zottegem, Zwalm) dan weer gevoelig hoger (ca. 18.000 EUR). Voor Vlaanderen bedroeg het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner in 2010 16.824 EUR. In het actieterrein van de SHM is de inkomensstructuur dus sterk verschillend tussen de gemeenten onderling. De werkloosheidsgraad in het actieterrein van de SHM (4,71%) was in 2012 lager dan voor Vlaanderen (5,53%). Bij de meeste gemeenten uit het actieterrein situeert de werkloosheidsgraad zich tussen de 3 en 4%, met 5,79% in Oudenaarde en 11,82% in Ronse. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 9 VAN 49
In 2012 was het aandeel begunstigden van het leefloon voor het hele werkgebied 0,17% van de bevolking (0,22% in Vlaanderen), met als uitschieters Geraardsbergen (0,55%), Ronse (0,39%) en Oudenaarde 0,35%). Het aandeel sociale huurwoningen in de Vlaamse Ardennen bedraagt slechts 2,93% en dat is ongeveer de helft van het gemiddelde voor Vlaanderen (5,17%). In het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM Vlaamse Ardennen bepaald op 1.504 woningen. Daarvan waren er tot eind 2012 al 318 en tot eind 2013 al 480 gerealiseerd. Voor de sociale kavels werd een BSO opgelegd van 31 kavels en daarvan werd er slechts 1 gerealiseerd. Wat sociale koopwoningen betreft werd eind 2013 ongeveer 20% van het BSO gerealiseerd: 126 van 639 te realiseren koopwoningen. Bij de voortgangstoets over de implementatie van het BSO in 2012 werd vastgesteld dat een heel aantal gemeenten in het actieterrein van de SHM de Vlaamse Ardennen kennelijk onvoldoende inspanningen leveren om het BSO te bereiken (aangeduid als categorie 2b). Onderstaande tabel geeft een actueel overzicht van de verschillende gemeenten in het actieterrein van de SHM De Vlaamse Ardennen, het BSO huur- en koopwoningen, de voortgang daarvan en het te realiseren saldo. Categorie GEMEENTE BSO huur BSO koop BSO voortgang rest BSO voortgang rest 1 BRAKEL 115 34 81 45 8 37 2A GAVERE 95-4 99 38 18 20 1 GERAARDSBERGEN 247 63 184 106 30 76 2B HOREBEKE 18-18 6-6 2b KLUISBERGEN 43 2 41 20 1 19 2b KRUISHOUTEM 78 32 46 26 8 18 2b LIERDE 43-43 20-20 2b MAARKEDAL 44-1 45 19-19 2b NAZARETH 90 40 50 34-34 1 OUDENAARDE 203 80 123 98 26 72 1 RONSE 171 77 94 81 12 69 2b WORTEGEM-PETEGEM 54 4 50 15-15 2b ZINGEM 52 27 25 22-22 1 ZOTTEGEM 198 125 50 85 23 62 2b ZWALM 53 1 50 24-24 TOTAAL 1.504 480 1.024 639 126 513 Tabel: Overzicht BSO Huur en Koop in de gemeenten in het werkingsgebied van de SHM op 31/12/2013, met opgave van het BSO, de voortgangstoets 2011 en het te realiseren restsaldo. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 10 VAN 49
Wat betreft aantal woongelegenheden en de verkoopprijzen van vastgoed gelden volgende kerncijfers: Gemeente Prijs Woonhuis Prijs App. Prijs Bouwgrond / m² Gesloten bebouwing Halfopen bebouwing Open bebouwing App. Totaal woongelegenheden Brakel 160.000 164.524 111 22,25% 29,69% 40,68% 7,38% 6167 Gavere 213.000 181.560 175 14,18% 26,50% 52,15% 7,17% 5147 Geraardsbergen 145.000 158.000 153 35,75% 23,66% 30,23% 10,36% 14201 Horebeke Geen geg. Geen geg. Geen 10,01% 17,24% 72,24% 0,51% 789 geg. Kluisbergen 140.000 202.218 101 24,09% 27,38% 43,68% 4,86% 2736 Kruishoutem 222.500 Geen geg. 191 8,10% 21,60% 64,84% 5,46% 3296 Lierde 154.000 Geen geg. 119 15,68% 35,02% 45,57% 3,74% 2673 Maarkedal 220.000 Geen geg. 143 7,52% 22,92% 69,28% 0,28% 2513 Nazareth 220.000 238.750 214 6,96% 23,42% 59,89% 9,73% 4625 Oudenaarde 187.500 203.350 180 28,48% 22,94% 31,28% 17,30% 13228 Ronse 119.000 170.000 106 52,46% 13,59% 19,08% 14,87% 10975 Wortegem- 217.500 Geen geg. 147 6,36% 25,51% 67,20% 0,94% 2564 Petegem Zingem 195.000 175.000 204 16,95% 29,29% 48,04% 5,72% 3008 Zottegem 169.000 212.500 135 29,41% 28,09% 28,30% 14,19% 11401 Zwalm 205.000 Geen geg. 144 9,20% 34,89% 53,51% 2,40% 3293 Tabel: Overzicht Mediaan prijzen woongelegenheden en indeling woongelegenheden naar type, cijfers voor 2012 tenzij anders aangegeven Uit bovenstaande tabel blijkt een erg divers beeld van de prijzen van vastgoed in het actieterrein, waarbij de mediaan verkoopprijzen soms sterk boven en soms sterk onder de mediaan verkoopprijzen voor woningen en appartementen in Vlaanderen (201.817 EUR voor een woning, 193.479 EUR voor een appartement) liggen. Als daarnaast naar de prijsevolutie gekeken wordt valt de sterke stijging van de prijzen in Oudenaarde en Ronse op, zowel voor woningen (35,2% voor Oudenaarde en 28,3% in Ronse) als appartementen (39,4% voor Oudenaarde en 41,7% in Ronse). Ook bij de prijs voor bouwgrond zijn er sterke verschillen tussen de verschillende gemeentes, zowel in absolute waarde - zowel boven als onder de mediaan voor Vlaanderen (196 EUR/m²) - als de wijzigingen in de laatste 5 jaar. Naar indeling van woningen toe valt vooral het groot aandeel gesloten bebouwing op in Ronse (ruim 52% van het patrimonium ten opzichte van ca 25% voor Vlaanderen) en het relatief groot aandeel open bebouwing in de landelijke gemeenten (alle gemeenten behalve Oudenaarde, Ronse en Zottegem). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 11 VAN 49
4. PRESTATIES VAN SHM DE VLAAMSE ARDENNEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend De SHM heeft over de periode 2008-2012 een gemiddeld jaarlijks groeiritme van ca. 2% waarmee ze zich bij de 20 meest actieve SHM s van de sector bevond. Ze blijft op eenzelfde niveau van inspanningen zowel met de projecten in uitvoering als de projecten die aangemeld zijn. Daarenboven is de SHM ook op middellange termijn actief met het verkennen van verschillende mogelijkheden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als uitstekend. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2008 2012 met 114 woningen, gerealiseerd binnen 9 projecten in de gemeenten Oudenaarde, Geraardsbergen, Ronse, Brakel, Zingem en Geraardsbergen. Dit is een gemiddelde jaarlijkse realisatie van 22,8 woningen of een jaarlijkse groei van ca. 2% van het patrimonium. Daarmee behoort De Vlaamse Ardennen bijna tot de 20 meest productieve maatschappijen in Vlaanderen. - Voor de eerstkomende jaren heeft Vlaamse Ardennen een omvangrijk bouwprogramma gepland. Op het ogenblik van de visitatie staan er 8 projecten met 130 nieuwe huurwoningen op een uitvoeringsprogramma in 4 gemeenten. Voor deze woningen is de financiering voorzien en de werken staan in diverse stadia van uitvoering. Dit aantal woningen betekent een aangroei van ruim 10% t.o.v. het patrimonium einde 2012. Daarnaast zijn er 4 projecten aangemeld waarin op middellange termijn 121 woningen zullen worden gerealiseerd. De projecten verkeren in verschillende stadia van ontwerp en zullen gerealiseerd worden in Gavere, Oudenaarde, Nazareth, Ronse, Wortegem-Petegem en Kruishoutem. Op langere termijn (+5 jaar) tenslotte is de SHM een viertal projecten aan het verkennen waarbij ongeveer 165 nieuwe huurwoningen kunnen worden gerealiseerd, maar die plannen zijn nog weinig concreet. In 3 van deze projecten zouden er ook koopwoningen worden gerealiseerd. De projecten zijn gelegen in Kluisbergen, Ronse, Wortegem-Petegem en Oudenaarde. - Projecten op terreinen van meerdere hectaren worden in fasen uitgewerkt. Dat gebeurt omwille van de woondruk en leefbaarheid, de financiering en de mogelijkheid in latere fasen te kunnen leren uit vroegere fasen: o.a. Oudenaarde: Heurnestraat, Egypte-Edelaerstraat, Zottegem - Velzeke, Kruishoutem- Senalstraat, Nazareth - De Biesten. - Gezien Vlaamse Ardennen zowel sociale huur- als koopwoningen realiseert, zijn er heel wat projecten waarin ze een mix voorziet voor beide types van woningen (zie ook OD 1.2). Waar een gemengd project mogelijk is, wordt een verhouding van 2/3 de huur- en 1/3 de koopwoningen als doel vooropgesteld. In de laatste 5 jaren was dat het geval voor 4 van de 9 gerealiseerde projecten. In de lopende projecten die reeds geprogrammeerd zijn is dat in 3 van de 8 projecten en in de aangemelde projecten in alle 4 de projecten. De SHM geeft aan dat de realisatie van koopwoningen het volume aan gerealiseerde huurwoningen enigszins afremt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 12 VAN 49
- Het behalen van het BSO huurwoningen vormt een erg grote uitdaging binnen het actieterrein van de SHM (zie ook 3. Omgevingsfactoren). Zoals ook blijkt uit de realisaties, de aanmeldingen en uitvoeringen vermeld hierboven, levert de SHM hieraan een stevige bijdrage. Met de huidige projecten in uitvoering en in aanmelding worden er bijkomende stappen gezet in 9 van de 15 gemeenten. De decretale verantwoordelijkheid voor het behalen van het BSO ligt bij de gemeenten. Bij de tussentijdse voortgangstoets op 31 december 2011 werden er 5 gemeenten binnen het actieterrein ingedeeld in categorie 2b (zie ook 3. Omgevingsfactoren). Dat zijn de gemeenten die het vooropgestelde groeiritme voor sociale huurwoningen en/of voor sociale koopwoningen niet volgden en waar tegen 2016 een inhaalbeweging wordt gevraagd om het BSO te bereiken. Zij worden gevraagd overeenkomsten af te sluiten met de woonactoren om concrete projecten vast te leggen. De gemeenten Zingem, Wortegem- Petegem en Kruishoutem sloten inmiddels een overeenkomst met de SHM Vlaamse Ardennen. Er werden eveneens gesprekken gevoerd met de gemeentes Lierde en Maarkedal, maar deze gemeenten verkozen om deze overeenkomst niet met SHM de Vlaamse Ardennen te ondertekenen. De SHM wijst erop dat projecten waarvoor de gronden nog niet zijn verworven, bijna onmogelijk aanbestedingsklaar kunnen zijn in 2016 zodat ze niet in de voortgangstoets op 2016 zullen opgenomen kunnen worden. - De beleidsverantwoordelijken benadrukken het belang van het verhogen van sociale woningen in hun gemeente en ze drukken hun waardering uit voor de constructieve medewerking van de SHM en de actieve communicatie binnen het lokaal woonoverleg. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling. Haar activiteit lag in de afgelopen jaren op ongeveer hetzelfde peil als andere SHM s. Op dit ogenblik zijn er 25 woningen in opbouw. Voor de komende tien jaren is de realisatie van 163 woningen in voorbereiding. Daarnaast bemiddelt de SHM ook de sociale leningen van de VMSW. - De Vlaamse Ardennen realiseerde in de periode 2008-2012 86 sociale koopwoningen binnen 7 projecten, gespreid over 5 gemeenten in haar actieterrein. Dat betekent een jaarlijks gemiddelde van ca. 17 woningen. Ze plaatst zich hierbij in de middengroep van alle maatschappijen (die koopwoningen realiseren) in Vlaanderen. - Op het ogenblik van de visitatie zijn 3 projecten met samen 25 woningen geprogrammeerd en in uitvoering. Daarnaast zijn er inmiddels 4 projecten aangemeld waarin de ambitie is samen 73 woningen te realiseren. Al deze projecten situeren zich in gemengde projecten waar ook sociale huurwoningen voorzien zijn (zie detail in OD 1.1). Tenslotte wordt op langere termijn (+5 jaar) nog eens de bouw van 90 koopwoningen binnen 5 projecten - waarvan 4 gemengd - voorbereid. - De overeenkomsten die op het ogenblik van de visitatie in het kader van het BSO zijn afgesloten met 3 2b- gemeenten, t.w. Zingem, Wortegem-Petegem en Kruishoutem, zullen nog tot bijkomende mogelijkheden voor koopwoningen leiden (zie OD 1.1). - In de periode 2008-2009 werden door de SHM Vlaamse Ardennen 4 koopwoningen verkocht in Oudenaarde en 3 in Brakel. In 2010 waren dat er 29, waarvan 10 in Oudenaarde en 19 in Zottegem. In 2011 werden 7 koopwoningen verkocht (1 in Oudenaarde, 1 in Ronse en 5 in Brakel). In 2012 werden nog eens 12 koopwoningen verkocht (11 in Oudenaarde en 1 in Brakel). De gemiddelde verkoopprijs van de 55 koopwoningen die in de periode 2008-2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 13 VAN 49
verkocht werden was ca. 168.000 EUR. In 2012 was de mediaan verkoopprijs ongeveer 163.000 EUR. - In de periode 2001-2013 heeft de SHM bemiddeld voor ongeveer 400 sociale leningen, met een gemiddeld bedrag van 117.300 EUR. 67,9% van deze leningen werd verstrekt in het kader van een renovatieproject en nog eens 26,7 % voor de aankoop van een appartement. Slechts 18 (4,5%) van de leningen hadden betrekking op de aankoop van een nieuwbouwwoning. Opvallend is verder dat het gemiddelde leningsbedrag voor de aankoop van een appartement (ca. 137.000 EUR) beduidend hoger lag dan het gemiddelde voor de aankoop van een woning (ca. 92.000 EUR). - In de periode 2008-2012 verstrekte Vlaamse Ardennen in totaal 167 bijzondere sociale leningen. Er zijn weinig sociale leningen voor private nieuwbouw (4); de sociale leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (117) zijn over deze periode driemaal hoger dan de leningen voor de aankoop van een sociale koopwoning (46). Het merendeel van de leningen zijn voor ontleners uit Oudenaarde en Geraardsbergen. Het globale leenvolume over deze periode was 22.551.768 EUR of 4.510.354 EUR/jaar. In de laatste 2 jaren lag het leenvolume hoger: 5,6 miljoen EUR in 2012 en 6,7 miljoen EUR in 2013. De SHM heeft sinds 5 april 2011 een afspraak met de SHM Nieuwe Haard in Ronse om leningen te bemiddelen voor koopwoningen die Nieuwe Haard realiseert. - Kopers van een sociale koopwoning moeten de woning in principe 20 jaar persoonlijk bewonen. Wanneer die woning eerder verkocht wordt, bijvoorbeeld omdat de woning door gezinsuitbreiding te klein is geworden, dan zal de SHM in principe de woning wederinkopen omdat ze geen sociaal woonpatrimonium verloren wil zien gaan. De SHM heeft de laatste drie jaren drie keer een woning terug ingekocht. - Hoewel de SHM inspanningen doet om de koopwoningen te bouwen in functie van de vraag, heeft ze evenwel in twee recente projecten 15 koopappartementen moeten omzetten naar huurwoningen omdat ze niet binnen een redelijke termijn verkocht geraakten. Met de koopappartementen richt de SHM zich voornamelijk naar senioren en alleenstaanden (zie OD 1.5). In het project Elzelestraat, gebouwd op een oude bedrijfssite in Ronse, dienden er 9 van de 10 koopwoningen omgezet te worden naar huurwoningen. De verklaring hiervoor is volgens de SHM een combinatie van een hoge kostprijs, minder kapitaalkrachtige kopers in Ronse en een minder aantrekkelijke buurt. In het project Markt de Tirse te Brakel werden 6 van de 13 koopappartementen omgezet naar huurappartementen. Ondanks de centrumligging in de gemeente, zouden de bereikbaarheid van de gemeente (openbaar vervoer), de beperkte diensten en voorzieningen en een te groot aanbod in verhouding met de opnamemogelijkheden een verklaring vormen voor het niet vlot verkopen van de appartementen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan een goede risicoanalyse en desgevallend een bevraging bij potentiële kopers uit te voeren zodat ze haar toekomstige plannen inzake koopappartementen nog beter kan afstemmen op de vraag. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling koopactiviteiten: goed Het BSO binnen het actieterrein is voor sociale kavels vastgelegd op 31, waarvan er al 1 gerealiseerd werd. De Vlaamse Ardennen brengt sporadisch kleine restpercelen binnen een project op de markt. Indien daar in het kader van het grond- en pandendecreet om wordt gevraagd, treedt de SHM op als bemiddelaar voor de kavels die binnen de sociale last aangeboden worden. Op dit ogenblik zijn er zo administratieve overeenkomsten voor 14 kavels. Hoewel er VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 14 VAN 49
geen uitdrukkelijke afspraak met de SHM is om dit uit te werken is het voor de visitatiecommissie, rekening houdende met de door de SHM aangehaalde geplande private verkavelingen in het actieterrein, aannemelijk dat de SHM het resterende aantal van 16 kavels gehaald had kunnen worden indien de betreffende bepalingen van het grond- en pandendecreet niet vernietigd geweest waren door het Grondwettelijk Hof. Met de private ontwikkelaars zijn gesprekken lopende om een oplossing te geven aan dit probleem. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van De Vlaamse Ardennen op dit vlak als goed. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft een grote grondvoorraad opgebouwd. De gronden gelegen in woongebied worden aangewend voor projecten terwijl er acties ontwikkeld worden om de woonuitbreidingsgebieden te kunnen aansnijden voor concrete projecten. Daarnaast is Vlaamse Ardennen op verschillende manieren actief in het verwerven van gronden in functie van het realiseren van projecten. Voor een zestal gemeenten is dit nog niet gelukt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM daarom als goed. - De grondvoorraad van Vlaamse Ardennen bedraagt in 2013 circa 35,3 ha waarvan het grootste deel in volle eigendom. Heel wat gronden (ruim drie kwart) werden verworven na 2006. 25 maatschappijen in Vlaanderen hebben een grotere grondvoorraad. Op dit ogenblik nemen de projecten in uitvoering ruim 3ha in beslag. Van de overige ca. 32 ha zijn er 5,5 ha gelegen in woongebied. Deze gronden zullen de komende jaren binnen de aangemelde en geplande projecten quasi volledig aangewend worden. Het saldo van 26,5 ha ligt gespreid over 6 woonuitbreidingsgebieden. Deze zijn gelegen in Kruishoutem, Oudenaarde, Zottegem en Wortegem-Petegem. In 5 van deze 6 woonuitbreidingsgebieden zijn op dit ogenblik stappen gezet om ze te ontsluiten voor bijkomende projecten die voorbereid worden. In 6 gemeenten beschikt de Vlaamse Ardennen momenteel over geen gronden en is daar uitsluitend aangewezen op bijkomende verwervingen om er mee het BSO te realiseren. De visitatiecommissie raadt aan om in deze gemeenten extra aandacht te besteden aan het verwerven van grondposities. - De grote grondvoorraad belet de SHM niet actief gronden te blijven verwerven voor projecten en dat op verschillende manieren: erfpacht (aanleunflats te Eine), opstalrecht op gronden van het OCMW (14 woningen in Zingem), kosteloze overdracht van gronden voor 12 ADL woningen te Ename, kosteloze overdracht van semipublieke gronden van de gemeente te Gavere, grondenruil (project Smallendam Oudenaarde), aankoop van particulieren, gemeenten of kerkfabrieken van gronden of van (te renoveren) panden en het aankopen van gronden van private ontwikkelaars in het kader van de sociale last. - De SHM is ook actief in herbestemmingsprojecten binnen gemeenten in haar actieterrein en verwerft hiertoe gronden en panden: twee oude schoolsites in Brakel, een voormalig kloostergebouw in Ronse en Zwalm, de oude bedrijfssite Ridobel in Wortegem-Petegem en deze in de Elzeelsesteenweg Ronse, het oud cinemacomplex Familia in Ronse en de voormalige pesthuisjes op de historische site abdij Maagdendale te Oudenaarde. Sommige panden worden volledig gesloopt, enkele gerenoveerd en heringericht al dan niet met aanpalende nieuwbouw. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 15 VAN 49
- De SHM De Vlaamse Ardennen overloopt op elk directiecomité de mogelijkheden voor het uitoefenen van het voorkooprecht in haar actieterrein. In 2013 werden er 34 woningen aangeboden voor voorkooprecht, vooral in Ronse en in Geraardsbergen. De SHM beoordeelt deze voorkooprechten vanuit diverse overwegingen: kostprijs, ligging, bouwconstructie, grootte, aansluiting bij bestaande of in ontwikkeling zijnde projecten. Bovendien werd er met de Stad Ronse een afspraak gemaakt dat de voorkooprechten niet door SHM De Vlaamse Ardennen uitgeoefend worden. Tot nog toe werd nog geen enkele keer gebruik gemaakt van de voorkoopformule. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Beoordeling koopactiviteiten: uitstekend De Vlaamse Ardennen presteert uitstekend voor deze doelstelling. Ze gaat na hoe ze haar huuren koopwoningen best afstemt op de verschillende doelgroepen. Ze hanteert daarbij de analyse van wachtlijsten en toetst dit af op het lokaal woonoverleg. Daarnaast heeft ze zelf woningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. Ze ontwikkelt met verschillende welzijnsorganisaties en met OCMW s initiatieven gericht op bijzondere doelgroepen en woonzorgprojecten. Sommige van deze initiatieven dienen nog gerealiseerd te worden, maar de voorbereiding kon concreet aangetoond worden. Voor wat betreft de koopwoningen realiseerde de SHM De Vlaamse Ardennen 3 aangepaste woningen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak als uitstekend. - De SHM analyseert jaarlijks de wachtlijsten met kandidaat-huurders en houdt bij nieuwe projecten rekening met de uit de wachtlijsten gedetecteerde behoeften. Ze doet dit op het niveau van de gemeente en toetst haar bevindingen ook af binnen het lokaal woonoverleg. De SHM gebruikt de wachtlijsten dus als beleidsinstrument. - De Vlaamse Ardennen SHM heeft aandacht voor specifieke doelgroepen. In haar eigen aanbod heeft ze zelf momenteel 7 huurwoningen (Riedekens, Ename) voor personen met een fysieke beperking en dit aantal zal uitgebreid worden met 15 tegen eind 2014. - In Ename (Project Riedekens) zijn er op dit ogenblik 12 ADL woningen in opbouw en een uitbreiding ervan met 6 is aangevraagd. Deze woningen maken deel uit van een zorgsamenwerkingsovereenkomst met de vzw Focus die in haar clusters zelfstandig wonen ADLassistentie verleent aan personen met een beperking. Met het Psychiatrisch Verzorgingstehuis Sint Franciscus van Zottegem (Velzeke) werd een projectaanvraag ingediend tot financiering van woningen die kaderen in de extramurale zorg en het begeleid wonen van psychiatrische patiënten. - Met de vzw Heuvelheem, die instaat voor woonvoorziening, woonbegeleiding en dagbesteding voor meerderjarige personen met een verstandelijke beperking, werd in 2005 al een overeenkomst getekend om 6 woningen te voorzien. Deze woningen werden in 2009 in gebruik genomen. - Binnen het kader van drie samenwerkingsovereenkomsten met OCMW s in het actieterrein wordt een specifiek woningaanbod ontwikkeld. In Zingem werden zo 7 aangepaste woningen voor personen met fysieke beperking gerealiseerd, in Eine zijn 14 aanleunflats voor 65-plussers in uitvoering en met het OCMW van Geraardsbergen is er een principieel akkoord om een 20- tal aangepaste woningen voor 65-plussers te ontwikkelen in de vroegere rijkswachtkazerne. In VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 16 VAN 49
Petegem (project Ridobel) tenslotte worden 5 aanleunflats ontworpen, aangepast aan senioren 65+, aanleunend bij- en binnen een zorgovereenkomst met het WZC De Linde. - Voor de nabije toekomst heeft de SHM De Vlaamse Ardennen gesprekken aangeknoopt met Home Vijvens, met het oog op het realiseren van een aantal sociale aanleunflats voor ouderen, en met de vzw T WEB (Ondersteuning bij het zelfstandig wonen voor volwassenen personen met een handicap) om te onderzoeken hoe beide partijen samen een project van co-housing zouden kunnen realiseren. - Op langere termijn verleent de SHM haar medewerking aan een project nieuwe woonzorgzone binnen een woonuitbreidingsgebied palend aan het kerndorp Munkzwalm waar de SHM, de gemeente Zwalm, het OCMW, de intercommunale SOLVA (Intergemeentelijk samenwerkingsverband voor ruimtelijke ordening en socio-economische expansie) en de vzw Huize Roborst samenwerkt. Een projectaanvraag werd hiervoor reeds ingediend bij Wonen Vlaanderen. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM actieve samenwerking nastreeft met welzijnsorganisaties. De directeur is eveneens voorzitter van het regionaal welzijnsoverleg arrondissement Oudenaarde, wat leidt tot vlotte contacten en samenwerkingsmogelijkheden. Zo werkt de SHM ook samen met verschillende OCMW s s om woningen ter beschikking te stellen in het kader van crisisopvang. - Al deze projecten zitten in verschillende stadia van ontwikkeling. De SHM heeft daarbij als aandachtspunt dat elke partner zijn eigen knowhow en kennis inzet, waarbij duidelijke taakafbakening cruciaal is. - Bij het realiseren van koopwoningen komt de afstemming op noden door de SHM tot uiting doordat ze zowel eengezinswoningen als appartementen realiseert, ze in de bebouwing een variatie voorziet om naast rijwoningen ook driegevelwoningen te realiseren naargelang de mogelijkheden op vlak van kostprijs, terrein en inplantingsmogelijkheden en zowel in het centrum van de gemeente als in de deelgemeenten buiten het centrum woningen voorziet. De gezinswoningen die de Vlaamse Ardennen bouwt hebben hoofdzakelijk 3 en soms 4 slaapkamers en zijn gericht op grotere gezinnen. Er wordt gestreefd naar inplanting van koopwoningen binnen projecten van huurwoningen en de SHM zal niet overgaan tot het bouwen van grote wijken. Daarnaast worden er kleinere wooneenheden van 2 (uitzonderlijk 3) slaapkamers gerealiseerd via de appartementsformule. Deze koopappartementen zijn voornamelijk gericht op senioren of alleenstaanden. Deze worden ingepland in het centrum, dichtbij voorzieningen. De SHM De Vlaamse Ardennen realiseerde eveneens 3 aangepaste koopappartementen in het project De Ham (Oudenaarde). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 17 VAN 49
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed - De SHM scoort uitstekend voor haar prestaties m.b.t. de beschikbaarheid van sociale huurwoningen omdat ze zich inzake de productie in de periode 200-2012 bij de 20 meest actieve SHM s van de sector bevond en omdat ze zich voor de geplande uitbreiding op eenzelfde niveau wenst te handhaven. - De visitatiecommissie is van mening dat de SHM ook goed scoort voor haar prestaties m.b.t. het aanbieden van sociale koopwoningen en bijzondere sociale leningen. Ze heeft een planning om het aanbod van sociale koopwoningen gevoelig uit te breiden en kadert dit ook in het mee realiseren van het BSO. Het volume aan verstrekte bijzondere sociale leningen kende de laatste drie jaren een groei en de SHM wenst dit niveau te handhaven. De visitatiecommissie dringt er ook op aan dat de raad van bestuur een goede risicoanalyse opstelt inzake de inplanting van de sociale koopappartementen. - De Vlaamse Ardennen brengt sporadisch kleine restpercelen binnen een project op de markt en treed ook op als bemiddelaar voor de sociale kavels die in het kader van het grond en pandenbeleid aangeboden werden door private ontwikkelaars. - De SHM schakelt haar verworven grondreserves in bij de opbouw van komende projecten en heeft daarnaast een goede verwervingsstrategie, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingsmogelijkheden via verschillende technieken en volgens de projectmogelijkheden zoals ze zich aandienen. Voor een zestal gemeenten waarvoor de SHM nog geen grondpositie heeft en ook geen zicht heeft om een grondpositie te verwerven raadt de visitatiecommissie aan om hier extra inspanningen te leveren. - De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM De Vlaamse Ardennen haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. Ze is in gesprek met verschillende welzijnsorganisaties om, voornamelijk binnen woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren, huisvesting te realiseren. Een aantal van deze initiatieven dienen nog gerealiseerd te worden, maar de voorbereiding kon concreet aangetoond worden. De SHM De Vlaamse Ardennen realiseerde op het project De Ham in Oudenaarde eveneens 3 aangepaste koopwoningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 18 VAN 49
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM krijgt een beoordeling goed van de visitatiecommissie op het vlak van de renovatie en verbetering van haar patrimonium omdat ze het gewone onderhoud goed organiseert, een uitgewerkt overzicht en planning heeft voor het groot onderhoud en het aannemelijk is dat zij tegen 2018 de ERP 2020- doelstellingen zal halen. - De Vlaamse Ardennen houdt de belangrijkste data van haar woningen op een gestructureerde manier bij, zoals de gebruikte materialen, de geïnstalleerde toestellen, de onderhoudsopvolging en de verrichte herstellingen. Ze beheert dit via het softwarepakket Sociopack. Ze beschikt ook over een gepland overzicht van de noodzakelijke grote onderhoudswerken en vervangingen voor alle woninggroepen en dat over 10 jaren (2013-2023) - De SHM heeft geen eigen technische dienst. Voor de noodzakelijke herstellingen en het dagelijks onderhoud wordt er beroep gedaan op aannemers. Daarbij wordt gebruik gemaakt van meerjarencontracten tot 3 jaar. De vraag tot herstelling komt bij de SHM binnen, er is een uitgewerkte procedure; de uitvoering van de werken wordt maandelijks opgevolgd (via een prestatielijst en rapportering van de betreffende aannemer). Voor het onderhoud van de CV wordt beroep gedaan op meerdere aannemers gespreid over het actieterrein. Naar aanleiding van het grote volume van de aan gang zijnde vervangingen van de verwarmingsketels in het kader van het ERP 2020 programma, zijn nu procedures in voorbereiding voor raamcontracten i.f.v. onderhoud en herstellingen cv en sanitair. In het kalenderjaar 2013 waren er 1.856 interventies voor een totale waarde van ruim 550.000 EUR. Uit de meerjaren budgetprognose van de SHM blijkt dat zij een aangroei van de interventies verwacht tot een volume van ca. 823.000 EUR in 2015. Uit de gesprekken met de huurders bleek dat de doorlooptijden in hun perceptie lang zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om ook na te gaan welke de doorlooptijd is van de verschillende types interventies en deze ook duidelijk naar de huurders te communiceren. Uit de gesprekken met de huurders bleek ook dat de noodnummers weinig gekend zijn (zie ook OD 6.1). - Voor het groot onderhoud en kleine herstellingen heeft Vlaamse Ardennen vanuit haar overzicht op alle woninggroepen, een uitgewerkte planning tot in 2023 met eveneens een financiële onderbouwing. Over de periode 2013 2023 gaat het om variërend volume tussen 280.000 en 340.000. De werken betreffen o.a. het vervangen van harde vloerbekleding, vochtbehandeling, vervangen van zekeringskasten, vervangen van garagepoorten, enz. De werken worden telkens gegroepeerd uitgevoerd en volgens de geldende onderhandelingsprocedures. - In het kader van de ERP 2020 voldoen einde 2012 64% van de appartementen en 43% van de woningen aan de 3 vooropgestelde ERP 2020 doelstellingen: dakisolatie, beglazing en energiezuinige centrale verwarming. Alle appartementen voldoen aan de doelstellingen voor dakisolatie en beglazing. Voor 33% of 116 appartementen is het werkpunt een energiezuinige centrale verwarming. Voor de eengezinswoningen dient de SHM nog verschillende inspanningen te leveren. Slechts 4 woningen voldoen aan geen enkel van de 3 doelstellingen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 19 VAN 49
In 259 woningen ontbreekt momenteel dakisolatie of moet de dakisolatie verbeterd worden. 141 woningen moeten nog zowel dakisolatie als een energiezuinige verwarmingsinstallatie krijgen. In 20 woningen tenslotte moet enkel de verwarming worden aangepakt en in 18 enkel de beglazing. De SHM is gestaag bezig met de aanpak van deze uitdaging. Sinds 2009 werden er reeds ingrepen uitgevoerd in 535 woningen. De SHM werkt verder volgens een planning die aangeeft dat in 2018 alle woningen aan de gestelde ERP 2020 doelstellingen zullen voldoen. De renovatieplanning werd ook grotendeels opgenomen in de financiële planning, maar de kostprijsbedragen per project stemmen niet altijd overeen. De visitatiecommissie raadt aan om beide documenten op een systematische manier periodiek op elkaar af te stemmen, ook op projectniveau. De Vlaamse Ardennen nam ook de beslissing marktconforme leningen aan te gaan wanneer de renovatie niet volledig kan worden gefinancierd door subsidiëring of renovatiekredieten bij de VMSW. - De SHM weegt ook nauwkeurig af of woningen worden gerenoveerd, afgebroken en heropgebouwd of verkocht, waarbij ze zich in eerste instantie laat leiden door financiële motieven. Zo blijkt uit onderzoek dat de kostprijs voor de renovatie van 32 woningen uit de jaren 60 erg hoog is. 17 Woningen zullen worden verkocht (gemeente Zwalm; project Zwalmlaan: 11, Oudenaarde Molenkouter: 6 en Bulckendreef :1 ). Op drie locaties zullen 22 woningen afgebroken en vervangen worden (Kluisbergen Pelikaanwijk 8, Oudenaarde Klokkeveld 8, Oudenaarde Magnoliadreef: 6). De projecten Klokkeveld en Magnoliawijk werden aangemeld, voor het project Pelikaanwijk zijn de besprekingen met het gemeentebestuur aan de gang. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De maatschappij hecht belang aan duurzaamheid en energie en ondernam reeds een aantal initiatieven zoals het realiseren van een project lage-energiewoningen en het plaatsen van zonneboilers. Er werd een samenwerking opgezet met de vzw Goed Wonen om voor het hele patrimonium energiescans uit te voeren. Daarnaast zet zij vooral in op duurzaam ruimtegebruik door de realisatie van inbreidings-, herbouw- en herbestemmingsprojecten, al dan niet gekoppeld aan een sanering. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid als goed maar nodigt de SHM uit te onderzoeken op welke manier ze haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouw- en renovatieprocessen kan verhogen en ook op dat vlak concrete richtlijnen kan vastleggen naar haar toekomstige projecten. - De Vlaamse Ardennen engageert zich om de ERP 2020 doelstellingen tijdig te behalen en zal zich daarvoor niet alleen afhankelijk stellen van de beschikbare subsidies van het Vlaams Gewest, maar zo nodig ook marktconforme leningen aangaan (zie OD 2.1). Daarmee geeft ze aan zich ten volle te willen inschakelen in het milieuvriendelijkheidsstreven van Vlaanderen. - De SHM heeft bij wijze van proef 2 woningen in haar project ADL-cluster te Ename (Project Riedekens) uitgevoerd als een lage energiewoning ( E-peil 55). Deze woningen worden in 2014 in gebruik genomen. De basisconcepten met betrekking tot lage energie-bouw werden vooraf in 2009 toegelicht aan het dagelijks bestuur, waaruit onder meer bleek dat de te verwachten bouwkost significant hoger was dan de bouwkost voor een gewone woning. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN PAGINA 20 VAN 49