Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren

Transcriptie

1 Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren Visitatiegesprekken op 25 maart 2014 Definitief visitatierapport van 3 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Kleine Landeigendom Tongeren Datum rapport: 3 augustus 2014 Datum visitatiegesprekken: 25 maart 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 4 juni 2014 Erkenningsnummer SHM: 9780 Contactgegevens SHM: Pliniuswal 1 in 3700 Tongeren info@kleinelandeigendom.woonnet.be Directeur: Erik Carlier Voorzitter: Willy Cornitensis Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Alken, Bilzen, Borgloon, Gingelom, Halen, Hasselt, Heers, Herk-de-Stad, Herstappe, Hoeselt, Kortessem, Lanaken, Maasmechelen, Nieuwerkerken, Riemst, Sint-Truiden, Tongeren, Voeren en Wellen Samenstelling visitatiecommissie: Peter Putteman, commissievoorzitter Wouter Coucke, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door KLE Tongeren geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 2 VAN 40

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM TONGEREN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 3 VAN 40

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM KLE Tongeren De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 4 VAN 40

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 5 VAN 40

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Uitstekend OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Goed OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Voor verbetering vatbaar Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig n.v.t. OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Uitstekend OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar n.v.t. OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 6 VAN 40

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM In 1937 werd de Gewestelijke Vennootschap Kleine Landeigendom Tongeren-Lanaken opgericht. In 1994 nam ze de Gewestelijke Landmaatschappij in Hasselt over en sindsdien opereert ze onder de huidige naam Kleine Landeigendom Tongeren. In 2000 nam KLE Tongeren CV Een Huis met een Tuintje over. Het actieterrein van KLE Tongeren werd hierdoor uitgebreid met Bilzen, Kortessem en Wellen. De gemeente Diepenbeek werd toegevoegd aan het actieterrein van Landwaarts CV. Volgende gemeenten zijn aandeelhouder en maken ook deel uit van het actieterrein van de SHM: Alken, Bilzen, Borgloon, Gingelom, Halen, Hasselt, Heers, Herk-de-Stad, Hoeselt, Kortessem, Lanaken, Maasmechelen, Nieuwerkerken, Riemst, Sint-Truiden, Tongeren, Voeren en Wellen. Herstappe is geen aandeelhouder maar behoort wel tot het actieterrein. In het actieterrein van de SHM zijn ook de volgende SHM s werkzaam: De Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting CV, Maaslands Huis CV, Hasseltse Huisvestingsmaatschappij CV, Cordium CV, Nieuw Sint-Truiden CV, Woonzo CV en Vitare. Deze SHM s focussen op de realisatie en verhuur van sociale huurwoningen. Alleen Vitare, met een actieterrein voor heel Vlaanderen, richt zich naast de ontwikkeling en verhuur van sociale huurwoningen op de realisatie en verkoop van sociale koopwoningen. De SHM telt momenteel 5 medewerkers: een architect, een boekhouder, 2 administratief bedienden en een directeur. Het directiecomité bestaat uit een voorzitter, een ondervoorzitter en 4 andere leden. De directeur maakt geen deel uit van het directiecomité. De voorzitter van het directiecomité zit ook de raad van bestuur voor. De raad bestaat uit meer dan 20 leden, overwegend vertegenwoordigers van de gemeenten uit het actieterrein, een vertegenwoordiger van de provincie Limburg en een aantal particulieren. Over de voorbije 20 jaar, vanaf 1993 tot 2012, heeft KLE Tongeren 924 sociale koopwoningen gebouwd in de 19 gemeenten van haar actieterrein. Van de 924 sociale koopwoningen hebben 798 betrekking op nieuwbouw, 116 op vervangingsbouw en 10 op renovatie. KLE Tongeren werkt voor gemengde projecten met huur- en koopwoningen samen met andere SHM s zoals Cordium, Nieuw Sint-Truiden en Woonzo. Diverse huurmaatschappijen in het actieterrein van KLE Tongeren bouwden in dezelfde periode in gemengde projecten 117 sociale huurwoningen voor KLE Tongeren. 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM zijn er ongeveer huishoudens in Dit is ongeveer 5% van het totaal aantal huishoudens in Vlaanderen. De verwachting is dat het aantal huishoudens in het actieterrein ten opzichte van 2009 zal toenemen met 9,3% tegen 2020 en 13,4% tegen Deze verwachte stijging loopt parallel met de verwachte stijging voor Vlaanderen (8,5% toename tegen 2020 en 12% toename tegen 2030). In het actieterrein wonen personen. De volgende gemeenten hebben hierin het grootste aandeel: Lanaken ( inwoners), Tongeren ( inwoners), Bilzen ( inwoners), Maasmechelen ( inwoners), Sint-Truiden ( inwoners) en Hasselt ( inwoners). Herstappe telt slechts 87 inwoners. De gemiddelde gezinsgrootte in het actieterrein is 2,3 (tegenover 2,2 voor Vlaanderen). Hasselt kent met 2,1 de laagste gezinsgrootte en Herstappe met 2,9 de grootste. Het mediaan netto belastbaar inkomen in het actieterrein was lager dan het mediaan netto belastbaar inkomen voor Vlaanderen (respectievelijk euro en ). In het actieterrein bedraagt de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 7 VAN 40

8 werkloosheidsgraad 6,6% (tegenover 4,6% voor Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,18% (tegenover 0,38% voor Vlaanderen). De spreiding van de bevolking volgens leeftijd ziet er in het actieterrein als volgt uit: 20,6% in de categorie jaar, 43,2% in de categorie jaar, 18,3% is ouder dan 65 jaar. Voor Vlaanderen lopen deze cijfers gelijk; alleen is de categorie jaar met 41% iets minder vertegenwoordigd. Het totaal aantal woongelegenheden in het actieterrein bedraagt Hiervan hebben 35% betrekking op open bebouwing (31% voor Vlaanderen), 29% op halfopen bebouwing (20% voor Vlaanderen), 22% op flatgebouwen (25% voor Vlaanderen) en 14% op gesloten bebouwing (24% voor Vlaanderen). De bebouwingstypologie heeft dus een meer open karakter dan gemiddeld in Vlaanderen. Maar ook per gemeente in het actieterrein verschillen de verhoudingen van de typologie. Voor gesloten bebouwing is het relatief aandeel alleen in de volgende gemeenten groter dan 20%: Gingelom, Sint-Truiden en Tongeren. Voor halfopen bebouwing is het relatief aandeel alleen in de volgende gemeenten lager dan 20%: Herk-de-Stad en Herstappe. De volgende gemeenten worden het felst gekenmerkt door open bebouwing: Riemst (64%), Alken (65%), Herk-de-Stad (67%) en Herstappe (83%). Het relatief aandeel van flatgebouwen is alleen in de volgende gemeenten hoger dan 20%: Tongeren (20,1%), Bilzen en Sint-Truiden (21,1%), Maasmechelen (23,3%), Lanaken (27%) en Hasselt (36,3%). In het actieterrein bedroeg de mediaan verkoopprijs voor een eengezinswoning euro (tegenover euro voor Vlaanderen) in Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel eengezinswoningen werden verkocht aan een hogere prijs dan aan een lagere prijs. De mediaan verkoopprijs voor een eengezinswoning was het hoogst in Hasselt ( euro) en het laagst in Tongeren ( euro). Borgloon (34% duurder), Nieuwerkerken (26% duurder) en Sint-Truiden (26% duurder) kenden de grootste prijsstijging tegenover Voor een appartement bedroeg de mediaan verkoopprijs in het actieterrein euro (tegenover euro voor Vlaanderen) in Ook voor een appartement lag de mediaan verkoopprijs het hoogst in Hasselt ( euro). In Tongeren en Riemst was de mediaan verkooprijs van een appartement met euro het laagst. Appartementen werden meer dan 40% duurder in Bilzen, Halen en Kortessem tegenover Voor bouwgrond bedroeg de mediaan verkoopprijs in het actieterrein 105 euro / m² (tegenover 161 euro / m² voor Vlaanderen). In Halen en Gingelom was de mediaan verkoopprijs voor bouwgrond met 89 euro / m² en 90 euro / m² het laagst in In Hasselt was de mediaan verkooprijs voor bouwgrond met 184 euro / m² veruit het duurst. In Hasselt en Nieuwerkerken vertoonden de prijzen van bouwgrond de sterkste toename tegenover In Borgloon, Gingelom en Halen vertoonde de mediaan verkoopprijs van bouwgrond een dalende evolutie tegenover In het actieterrein waren op 31 december 2007, het tijdstip van de nulmeting voor het Bindend Sociaal Objectief (BSO), sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en 26 sociale kavels. Het relatief aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein bedroeg 4,5% (tegenover 5% in Vlaanderen). Naast sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen ook andere actoren zoals gemeenten, OCMW s, het VWF en SVK s het BSO mee realiseren. Het BSO voor de realisatie van bijkomende sociale woningen tegen 2020 is in de 19 gemeenten in het actieterrein van KLE Tongeren bepaald op: sociale huurwoningen, waarvan er eind 2011 al 667 (29%) werden gerealiseerd; sociale koopwoningen, waarvan er eind 2011 al 236 (17%) werden gerealiseerd; 85 sociale kavels, waarvan er eind 2011 al 22 (26%) werden gerealiseerd. Het BSO sociale koop en sociale kavel en de voortgang ervan per gemeente worden in onderstaande tabel weergegeven: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 8 VAN 40

9 Gemeente BSO sociale koop Nog te realiseren BSO sociale kavel Nog te realiseren na na meting meting voortgang in voortgang in Alken % Geen BSO Geen BSO Bilzen % Geen BSO Geen BSO Borgloon 37 57% % Gingelom 28 64% Geen BSO Geen BSO Halen % Geen BSO Geen BSO Hasselt % % Heers 25 72% Geen BSO Geen BSO (toch 16 gerealiseerd) Herk-de-Stad 42 35% Geen BSO Geen BSO Herstappe Geen BSO Geen BSO Geen BSO Geen BSO Hoeselt % Geen BSO Geen BSO Kortessem % 8 100% Lanaken 90 70% Geen BSO Geen BSO Maasmechelen % 2 100% Nieuwerkerken % Geen BSO Geen BSO Riemst 56 68% % Sint-Truiden % 12 50% Tongeren % % Voeren % 7 100% Wellen % Geen BSO Geen BSO Onder meer in Hasselt, Maasmechelen, Bilzen en Sint-Truiden moeten nog veel sociale koopwoningen gerealiseerd worden. Voor sociale kavels is dat het geval in Hasselt, Riemst, Borgloon, Voeren en Tongeren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 9 VAN 40

10 4. PRESTATIES VAN SHM KLEINE LANDEIGENDOM TONGEREN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: uitstekend Het gemiddelde aantal gerealiseerde sociale koopwoningen ligt bij geen enkele andere SHM hoger in de periode van 2008 tot en met Op korte termijn is de geplande productie van sociale koopwoningen iets lager in vergelijking met de sector maar is ze nog steeds groot. De toekenning van sociale leningen door de VMSW via de bemiddeling van KLE Tongeren ligt bij de 15% hoogste in de sector. Op basis van deze gegevens is de visitatiecommissie van mening dat KLE Tongeren uitstekend presteert voor deze doelstelling. - Met een gemiddelde jaarlijkse productie van 62 sociale koopwoningen tussen 2008 en 2012 is KLE Tongeren wat betreft koopwoningen de meest productieve SHM in Vlaanderen. De geplande productie wordt gemeten door de som van het aantal bij de VMSW aangemelde woningen en het aantal koopwoningen dat op een uitvoeringsprogramma staat (maar dat nog niet gerealiseerd is). Eind 2012 waren 85 sociale koopwoningen aangemeld, waarmee de SHM zo n 88% van de SHM s achter zich laat. Er staan 47 woningen van de SHM op een uitvoeringsprogramma; 56% van de SHM s heeft minder woningen op een uitvoeringsprogramma staan in De gerealiseerde en geplande sociale koopwoningen van KLE Tongeren zijn dus bij de hoogste van de sector. Rekening houdend met haar groot actieterrein van 19 gemeenten, waarin huishoudens wonen, zijn de gerealiseerde en geplande sociale koopwoningen vanuit het oogpunt van de klant niet uitzonderlijk hoog. Een kandidaat-koper heeft in het actieterrein van KLE Tongeren minder kans op een sociale koopwoning in vergelijking met andere actieterreinen, zoals dat van SHM Vooruitzien in Beringen. Dit doet geen afbreuk aan de prestaties van KLE Tongeren. De SHM geeft hierover mee dat de kredieten voor Limburg beperkt zijn en dat de haar toegekende kredieten steeds volledig benut werden. Vroeger was het volgens de SHM ook mogelijk kredieten van andere provincies te verschuiven. - Het BSO sociale koop legt bijkomende sociale koopwoningen op in het actieterrein van KLE Tongeren. De visitatiecommissie vernam tijdens de gesprekken met de gemeenten dat het opgelegde aantal sociale koopwoningen voor een aantal gemeenten niet realistisch is. De visitatiecommissie kreeg te horen dat de verdeling opgelegd werd door de provincie Limburg aan de gemeenten zonder inspraakmogelijkheid. - Als KLE Tongeren volledig zou moeten instaan voor de productie van het BSO zou de SHM vanaf de nulmeting eind 2007 tot 2020 gemiddeld dus ongeveer 105 sociale koopwoningen moeten realiseren. Afgezet tegenover de huidige productie van ongeveer 62 woningen per jaar lijkt dit met de huidige personeelsbezetting onrealistisch hoog volgens de visitatiecommissie. Ook andere actoren kunnen bijdragen aan de realisatie van het BSO, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 10 VAN 40

11 vooral via de sociale last. De sociale last zal in grote mate gerealiseerd door KLE Tongeren als bouwheer. De visitatiecommissie is van mening dat de realisatie van het BSO in het gedrang kan komen zonder bijkomende productie uitbreiding van KLE Tongeren. - Een koper van een sociale koopwoning moet zich ertoe verbinden om de woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Bij een vervroegde verkoop kan een SHM een schadevergoeding eisen of de woning weder inkopen. KLE Tongeren opteert in principe voor de uittredingsvergoeding en gaat slechts uitzonderlijk over tot wederinkoop. Als KLE Tongeren de verhuur van de woning door de koper toelaat, kan dit alleen na een schadevergoeding. In 2012 ontving de SHM een bedrag van ongeveer euro aan dergelijke schadevergoedingen. De SHM investeert deze bedragen in nieuwe projecten. De visitatiecommissie suggereert de SHM om haar beleidskeuze op te nemen in een formeel document; bijvoorbeeld in het huishoudelijk reglement. - De VMSW heeft door de bemiddeling van KLE Tongeren 559 sociale leningen toegekend in de periode 2008 tot en met Met dit cijfer situeert de SHM zich bij de 12% meest productieve uit de sector. Het aantal sociale leningen in 2012 is als volgt opgedeeld: o 4% voor private nieuwbouw; o 47% voor aankoop- en renovatieverrichtingen; o 46% voor sociale koopwoningen; o 3% voor de overname van de onverdeelde helft. Voor elk deelsegment situeert de SHM zich minstens bij de 80% meest productieve. - Door de verhoging van de budgetten voor sociale leningen vanuit Vlaanderen vanaf 2012 kreeg KLE Tongeren meer kandidaat-ontleners over de vloer krijgt; dit uit zich ook in een toename van de effectief afgesloten leningen door de bemiddeling van de SHM: 132 in 2012 tegen een gemiddelde van 107 in de periode Omdat de stijgende tendens zich blijft doorzetten heeft de SHM in het najaar van 2013 een bijkomend personeelslid geworven. De forse toename van kandidaat-ontleners kan ook een indirect effect zijn van de bankencrisis: private banken zijn veeleisender geworden voor de eigen inbreng door de ontlener. Voor een sociale lening is geen eigen inbreng vereist. De toename van de kandidaatontleners is niet te wijten aan een actievere zoektocht van de SHM naar kandidaat-ontleners. - Het gemiddelde jaarlijkse ontleenvolume bedraagt 16,2 miljoen euro in de periode De toename van het aantal leningen vanaf 2012 vertaalt zich ook in een hoger leenvolume: 20,8 miljoen euro in 2012 tegenover 14,5 miljoen euro in Het gemiddelde leenbedrag per lening ligt in 2012 met euro ook merkelijk hoger dan het gemiddelde leenbedrag van euro in OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed Binnen haar actieterrein is de SHM momenteel nagenoeg de enige speler die inzet op de realisatie van sociale kavels. De gemeenten verwachten ook dat de KLE Tongeren het BSO sociale kavels zal invullen. In de periode van 2008 tot en met 2012 was KLE Tongeren de grootste aanbieder van sociale kavels. De SHM bepaalt de prijs van de kavels in het actieterrein op een flexibele manier in functie van de verkoopbaarheid. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. - Met 26 tot stand gebracht sociale kavels tussen 2008 en 2012 heeft geen enkele SHM beter gedaan. De gemiddelde verkoopprijs/m² van deze kavels bedraagt ongeveer 77 euro. - In het actieterrein van de SHM legt het BSO in 7 gemeenten 85 bijkomende kavels op tegen De gemeenten kijken volgens de SHM alleen naar KLE Tongeren voor de invulling van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 11 VAN 40

12 dit BSO. De visitatiecommissie stelt vast dat de gemiddelde realisatie tussen 2008 en 2012 zal moeten opgeschroefd worden om het BSO te halen. - De SHM kan momenteel nog grond (niet uitgerust, dus zonder infrastructuur) aankopen in woonzone aan 40 tot 50 euro/m². Ze kan de verkoopprijs zelf bepalen in een vork tussen 50 en 85% van de venale waarde. De SHM hanteert geen vast percentage; ze bepaalt het percentage in functie van de plaats van de te verkopen percelen. Hoe zuidelijker in Limburg, hoe lager ze het percentage moet houden om de kavels te kunnen verkopen. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak. Voorbeelden: 2008, Heers (Mechelen-Bovelingen) 15 kavels - schatting 125 euro/m² - verkoopprijs 70 euro/m² = 56%; 2010, St-Truiden (Velm) - 12 kavels - schatting 135 euro/m² - verkoopprijs 90 euro/m² = 66,66%; 2014, Alken - 17 kavels - schatting 165 euro/m² - verkoopprijs 125 euro/m² = 75,75%. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De verwervingsvisie van KLE Tongeren bestaat eruit om sociale koopwoningen en kavels te kunnen aanbieden in elke gemeente van haar actieterrein. De strategie bestaat voornamelijk uit de aankoop van gronden en panden in woonzones (en bij voorkeur in de kernen van de gemeenten met het oog op een snelle realisatie van sociale koopwoningen en kavels). De SHM heeft een van de grootste grondvoorraden in de sector en koopt nog steeds bij met het oog op de invulling van de BSO s. De visitatiecommissie is van mening dat KLE Tongeren goed presteert voor deze doelstelling. - KLE Tongeren besteedt bij de aankoop van grond belang aan volgende zaken: Wat is de verwachting aan sociale koopwoningen en kavels in de gemeenten in het actieterrein? Sluit de grond aan bij de bestaande grondreserve? Staat de kostprijs toe om na de bouw de sociale koopwoning te kunnen verkopen tussen en euro? Is de grond gelegen in woonzone en bij voorkeur inbreidingsgericht? Kan voor de grond subsidie worden toegekend door de overheid? Kiest een gemeente voor een groot project, dan moet het project gemengd zijn om te voldoen aan de sociale mix. KLE Tongeren koopt grond aan in woonzones zodat ze snel projecten kan realiseren en koopt ook grond aan in woonuitbreidingsgebied. In 2013 kocht de SHM 6 hectare aan (4,6 hectare in Sint-Truiden Wilderen en 1,4 hectare in Riemst Vroenhoven. In woonuitbreidingsgebied heeft de SHM als strategie om enkel te kopen als er zekerheid is dat de grond niet meer van bestemming kan veranderen. - De SHM kan nog steeds historisch aangekochte gronden inzetten voor de realisatie van sociale koopwoningen en -kavels. Na overdracht van openbare delen aan de gemeenten bedraagt de bebouwbare oppervlakte hiervan 38,5 hectare eind Eind 2013 bedraagt de bebouwbare grondvoorraad 37,3 hectare. De SHM houdt zeer goede jaarlijkse overzichten bij van de grondvoorraad per gemeente met informatie over de bebouwbare oppervlakte en de oppervlakte van het overgedragen of over te dragen openbaar domein. - De SHM heeft niet in alle gemeenten van het grondgebied voldoende grond om de BSO s voor koopwoningen en kavels, waaraan de gemeenten moeten voldoen, in te vullen. In een aantal gemeenten moet de SHM nog gronden aankopen; dit is onder meer het geval in Halen waar de gemeente een BSO van 32 sociale koopwoningen moet realiseren. Met Halen verloopt de samenwerking volgens de SHM momenteel niet optimaal. In 2012 kocht KLE Tongeren 1,1 hectare grond bij, gelegen in Hasselt en Wellen. In 2013 kocht de SHM 7,9 hectare grond bij gelegen in Maasmechelen, Bilzen, Riemst, Sint-Truiden, Hoeselt en Nieuwerkerken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 12 VAN 40

13 - Momenteel zijn al 630 bijkomende sociale koopwoningen gerealiseerd van het totaal opgelegde aantal van in het actieterrein. In de volgende gemeenten is het BSO sociale koop al volledig gerealiseerd: Gingelom, Herk-de-Stad, Nieuwerkerken en Voeren. Hoewel het BSO sociale koop al gerealiseerd is in die gemeenten, zal de SHM in Gingelom, Nieuwerkerken en Voeren nog bijkomende sociale koopwoningen bouwen. In Gingelom is er een project voorzien in de Oude Tramweg voor 14 bijkomende sociale koopwoningen. In Nieuwerkerken en in Voeren zal de SHM via de sociale last respectief 6 en 21 bijkomende sociale koopwoningen bouwen na de aankoop van de grond van een private ontwikkelaar. Ook in Alken, Hoeselt, Riemst en Tongeren zal KLE Tongeren meer sociale koopwoningen realiseren dan opgelegd via het BSO. Voor het totale actieterrein zal KLE Tongeren 124 bijkomende sociale koopwoningen realiseren bovenop het quotum uit het BSO koop. In de volgende gemeenten heeft KLE Tongeren nog onvoldoende projecten om het BSO koop te halen op dit moment: Bilzen (tekort van 59 woningen), Halen (tekort van 10 woningen), Hasselt (tekort van 98 woningen), Kortessem (tekort van 7 woningen), Lanaken (tekort van 3 woningen), Maasmechelen (tekort van 57 woningen), Sint-Truiden (tekort van 20 woningen) en Wellen (tekort van 21 woningen). In totaal liggen er voor 275 sociale koopwoningen nog geen concrete projecten op tafel. - In maar liefst 15 mogelijke projecten zouden sociale koopwoningen worden gerealiseerd via de sociale last, in totaal goed voor 161 sociale koopwoningen. Door de schrapping van het Grond- en Pandendecreet zullen er een aantal wegvallen. De privé zal daardoor veel minder bijdragen aan de realisatie van het BSO sociale koopwoningen; van de te realiseren sociale koopwoningen staat de teller door de privé slechts op 27. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar KLE Tongeren streeft er in de eerste plaats naar om bij de realisatie van projecten de BSO doelstellingen te halen. KLE Tongeren vindt een aanbod voor specifieke doelgroepen zinloos (druppel op een hete plaat) en stemt haar aanbod bijgevolg bewust niet af op de behoeften van bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als vatbaar voor verbetering. - Op 31 december 2012 staan kandidaten ingeschreven op 57 wachtlijsten (kandidatenregisters); voor elke gemeente in het actieterrein is er een register voor sociale koopappartementen, sociale koopwoningen en voor sociale kavels. Bij de toewijzing blijkt er volgens de SHM veel uitval te zijn waardoor de registers geen goed beeld geven van de uiteindelijke effectieve kopers. Daarom maakt KLE Tongeren geen uitgebreide analyse van de wachtlijsten. Uit gesprekken met de ambtenaren en de raad van bestuur is gebleken dat de projecten niet lukraak tot stand komen. Er is wel degelijk diversificatie naar typologie (appartement, eengezinswoning) en naar de doelgroepen (alleenstaanden al dan niet met kinderen, jonge gezinnen en ouderen). Er blijkt in het algemeen minder vraag te zijn naar appartementen. Appartementen met 1 slaapkamer bouwt KLE Tongeren niet meer wegens moeilijk verkoopbaar. Vooraleer projecten worden goedgekeurd, worden ze besproken op het woonoverleg. Een aantal gemeenten gaven te kennen informatie op te vragen uit de registers om te weten welke doelgroep welke woning nodig heeft. De SHM neemt daarin geen sturende rol op. Ze maakt niet voor elke gemeente een analyse van de registers omdat dat volgens de maatschappij weinig zin heeft. - Wat vaststaat, is dat de SHM haar woningen snel verkocht krijgt. De visitatiecommissie is van oordeel dat dit geen grote verdienste is omdat het aanbod in relatie met het aantal gezinnen in het actieterrein relatief gezien niet bijzonder groot is. Het actieterrein is met 19 gemeenten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 13 VAN 40

14 zo groot dat een gemiddelde realisatie van 62 sociale koopwoningen per jaar en een gemiddelde realisatie van ongeveer 5 sociale kavels per jaar door een verfijnde analyse per register niet veel keuze laat naar een meer gedifferentieerd aanbod. Een groter aanbod zou meer keuzemogelijkheden bieden om het aanbod beter af te stemmen op verschillende doelgroepen. Door de huidige werkwijze mist de SHM volgens de visitatiecommissie nu toch bepaalde doelgroepen, zoals grote gezinnen en personen met een beperking. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een analyse te maken van de wachtlijsten om de woonbehoeften van verschillende doelgroepen in kaart te brengen. Aan de hand van die analyse kan de SHM een visie ontwikkelen voor de afstemming van haar aanbod van sociale koopwoningen en sociale kavels op de noden van verschillende doelgroepen. De visitatiecommissie vindt de argumentatie van de SHM dat bouwen voor specifieke doelgroepen voor de sociale koopsector omwille van het nadeel van de kleinschaligheid (druppel op een hete plaat) in vergelijking met de sociale huursector onrealistisch is onvoldoende als excuus. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar KLE Tongeren is voor de 19 gemeenten in het actieterrein de belangrijkste partner om de sociale koopwoningen en 85 sociale kavels van het Bindend Sociaal Objectief te realiseren. KLE Tongeren presteert binnen dit prestatieveld uitstekend wat betreft de kwantiteit: ze is in de periode de meest productieve SHM voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Voor de bemiddeling van sociale leningen bij de VMSW presteert ze eveneens bij de beste in de sector. In verhouding met haar groot actieterrein is de productie van sociale koopwoningen en kavels niet zo groot. Een kandidaat koper heeft minder kans op een sociale koopwoning of een sociale kavel in vergelijking met andere actieterreinen, zoals dat van SHM Vooruitzien in Beringen. Dit doet geen afbreuk aan de sterke prestaties van KLE Tongeren. De visitatiecommissie vindt dit gegeven een belangrijk aandachtspunt voor het Vlaamse woonbeleid en de gemeenten. KLE Tongeren vindt een aanbod voor specifieke doelgroepen zinloos (want druppel op een hete plaat) en stemt haar aanbod bijgevolg bewust niet af op de behoeften van bijzondere doelgroepen. Door de huidige werkwijze mist de SHM volgens de visitatiecommissie bepaalde doelgroepen zoals grote gezinnen. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM op dit vlak onvoldoende. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 14 VAN 40

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Milieuvriendelijkheid vertaalt KLE Tongeren vooral in aandacht voor inbreidingsgericht bouwen in de verschillende gemeenten van het actieterrein. De maatschappij weegt milieuvriendelijkheid af tegenover betaalbaarheid en zet in op de volgende criteria: goede ruimtelijke ordening, duurzame constructies, duurzaam materiaalgebruik, goede isolatie en ventilatie, rationeel energiegebruik, waterbesparing en -recuperatie. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van KLE Tongeren voor deze doelstelling als goed. - Bij de ontwikkeling van sociale woningbouwprojecten zet KLE Tongeren vooral in op inbreidingsgerichte projecten: ondanks het uitgestrekte actieterrein met overwegend landelijke gemeenten zijn ongeveer de helft van de projecten inbreidingsgericht: daarbij wordt bijvoorbeeld een bestaande hoeve, school of restaurant afgebroken en gerenoveerd en kan het aldus bekomen perceel opnieuw aangewend worden voor sociale woningbouw. Concreet gaat het om de volgende projecten: Septemberstraat in s Gravenvoeren (5 koopwoningen), Dorpsstraat in Riemst (14 koopwoningen), Dorpsstraat in Wellen (4 koopappartementen), Vlierboomstraat in Sint-Truiden (8 koopwoningen, 3 koopappartementen), Dorpsstraat in Maasmechelen (renovatie van een school en hoeve in 8 appartementen en 16 nieuwbouwwoningen) en het project Wijkmolenweg in Tongeren (onder andere 8 koopwoningen). De maatschappij ziet dit als duurzaam ruimtegebruik en de visitatiecommissie onderschrijft deze visie om kernversterkende projecten te ontwikkelen. - Bij de ontwikkeling van nieuwe verkavelingen wordt het terrein bestudeerd om de woningen zo in te planten dat het grondverzet beperkt wordt, dat de verliesoppervlaktes zo klein mogelijk zijn en dat er zo compact mogelijk gebouwd kan worden. Volgende energiebesparende maatregelen worden in iedere woning voorzien: regenwateropvang met recuperatiesysteem, duurzame materialen, doorgedreven isolatie met luchtdichtheid, energiezuinig ventilatiesysteem C+, condenserende wandketel gestuurd door buitenvoeler, spaardoucheknoppen. KLE Tongeren realiseert op dit ogenblik zo een K-waarde van 40 en een E-peil van 60, hetgeen overeenstemt met de stedenbouwkundige normen. - Volgens de maatschappij kan het E-peil nog verder verlaagd worden door energieopwekkende systemen (zonneboiler warmtepomp, etc.) te voorzien, maar dit brengt de betaalbaarheid in het gedrang. KLE Tongeren geef prioriteit aan het voorzien van een duurzame constructie met een goede isolatie en luchtdichtheid, omdat deze maatregelen doorslaggevend zijn voor het energieverbruik en dat dit de basis is waarop dan verder gebouw kan worden indien de financiële situatie van de sociale koper dat toelaat. - In het verleden installeerde KLE Tongeren ook zonneboilers maar deze zijn weinig rendabel gezien de afschaffing van de subsidies. Er werden ook een aantal groendaken gerealiseerd maar deze constructies zijn ook niet meer interessant omwille van de afschaffing van de subsidies en omdat ze regenwaterrecuperatie verhinderen. KLE Tongeren stapte voorlopig nog niet mee in de projecten van passief en bio-ecologische woningen omdat dit een specifieke mentaliteit en levenswijze vraagt van de bewoner. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 15 VAN 40

16 - KLE Tongeren zet in op het gebruik van duurzame materialen met bewezen eigenschappen en levensduur. Zij is van oordeel dat de levensduur van bio-ecologische materialen korter is, waardoor ze sneller aan vervanging toe zijn. - De visitatiecommissie is van oordeel dat KLE Tongeren vanuit haar technische kennis voldoende afweging maakt tussen milieuvriendelijk bouwen en betaalbaar bouwen. De visitatiecommissie suggereert om ook de kopers hier meer in te betrekken, bijvoorbeeld door het energieverbruik van de kopers te registreren en hen te helpen om de energievraag te beperken. - De woonactoren gaven aan dat het onderwerp milieuvriendelijk bouwen als thema aan bod kwam tijdens het woonoverleg, waar de maatschappij bovenstaande visie uiteenzette. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed KLE Tongeren houdt rekening met een aantal elementen om de woningen aanpasbaar te maken aan de wijzigende noden van kopers. Daarbij probeert zij zich te focussen op de structuur van het gebouw, waarbij de koper dan de invulling kan bepalen of wijzigen. Omwille van onvoldoende zekerheid dat aangepaste woningen zullen kunnen toegewezen worden en een negatieve ervaring in het verleden bouwt KLE Tongeren geen aangepaste woningen meer. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van KLE Tongeren voor deze doelstelling als goed. - Bij de bouw van ééngezinswoningen houdt KLE Tongeren rekening met volgende aandachtspunten: functionele, open leefruimtes zodat meerdere indelingen mogelijk zijn, garages op het gelijkvloers, die heringedeeld kunnen worden tot slaapkamer, niet dragende wanden op de verdieping zodat deze flexibel ingevuld kunnen worden, badkamers waarin een wc opgesteld wordt met het oog op extra bewegingsruimte en waarin het bad vervangen kan worden door een inloopdouche, trappen met comfortabele trapmodus en ronde leuningen. Deze aandachtspunten zijn opgenomen in de ontwerprichtlijnen die de maatschappij hanteert. - KLE Tongeren voorziet ruimte voor de bewoners om aanpassingen of uitbreidingen te realiseren naargelang hun behoeften. De buitenaanleg tussen het openbaar domein en de voordeurdorpel gebeurt door de kopers zelf en is bepalend voor het al dan niet rolstoelbezoekbaar zijn van de woning. De visitatiecommissie suggereert hier om de kopers een aantal concrete tips mee te geven zodat zij zich bewust zijn van de impact van de buitenaanleg en afwerking op de toegankelijkheid en rolstoelbezoekbaarheid van de woning. - Voor appartementen wordt de toegankelijkheid van de ontwerpen afgetoetst met de VZW Toegankelijkheidsbureau. Gelijkvloerse appartementen en appartementen, die met de lift bereikbaar zijn, worden rolstoelbezoekbaar gemaakt (inkom, toilet, leefruimte). - KLE Tongeren bouwt geen aangepaste woningen meer. De SHM had een slechte ervaring met de ontwikkeling van een aangepaste woning voor een persoon met een beperking omdat de kandidaat-koper finaal afhaakte. KLE Tongeren vindt de niet-verkoopbaarheid een te groot risico om aanpasbare koopwoningen te bouwen. Volgens de visitatiecommissie zou voor dergelijke gevallen nagegaan kunnen worden of het mogelijk is om woningen op plan toe te wijzen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 16 VAN 40

17 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed Milieuvriendelijkheid vertaalt KLE Tongeren vooral in aandacht voor inbreidingsgericht bouwen in de verschillende gemeenten van het actieterrein. Daarnaast vindt zij dat betaalbaarheid primeert boven milieuvriendelijkheid. De maatschappij weegt milieuvriendelijkheid af tegenover betaalbaarheid en zet in op de volgende criteria: goede ruimtelijke ordening, duurzame constructies, duurzaam materiaalgebruik, goede isolatie en ventilatie, rationeel energiegebruik, waterbesparing en recuperatie. KLE Tongeren houdt rekening met een aantal elementen om de woningen aanpasbaar te maken aan de wijzigende noden van kopers. Daarbij probeert zij zich te focussen op de structuur van het gebouw, waarbij de koper dan de invulling kan bepalen of wijzigen. Omwille van onvoldoende zekerheid dat aangepaste woningen zullen kunnen toegewezen worden en een negatieve ervaring in het verleden bouwt KLE Tongeren geen aangepaste woningen meer. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 17 VAN 40

18 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Uit de manier van werken en het aantal gebouwde koopwoningen per jaar blijkt dat de maatschappij in staat is om op een efficiënte manier koopwoningen te realiseren. Daarbij kan zij terugvallen op een uitgebreide ervaring inzake prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als goed. - De gemiddelde verkoopprijs van sociale koopwoningen van de SHM bedroeg in 2012 circa euro. Dat is meer dan de gemiddelden voor 2011 ( euro) en 2010 ( euro). Deze cijfers geven aan dat de totale verkoopprijs van de sociale koopwoningen in het actieterrein van KLE Tongeren een stijgende lijn vertoont. De gemiddelde verkoopprijs van een sociale koopwoning lag in 2012 slechts ongeveer euro lager dan de mediaan verkoopprijs van een woning in het actieterrein van de SHM. De prijzen voor woningen ( euro +13,8% in ) en bouwgronden (105 euro/m², +1.3 % in ) zijn in het actieterrein van KLE Tongeren minder hoog en zijn in de afgelopen 5 jaar minder snel gestegen dan in Vlaanderen (woningen: euro, + 19,7% in en bouwgronden: 196 euro/m², +16,3% in ). De stijgende kostprijs van de koopwoningen binnen het actieterrein is voor de SHM dus een permanent aandachtspunt, zowel voor de constructiekost als voor de kostprijs van de grond. - Het totaal bedrag aan contractwijzigingen tegenover het totaal aanbestedingsbedrag over alle nieuwbouwprojecten van sociale koopwoningen in het jaar 2012 bedroeg slechts 0,06%. In 2010 en 2011 bedroeg dit percentage respectievelijk 1% en 2%. De meerwerken die aangerekend werden, hadden voornamelijk betrekking op een drietal projecten, waarbij de funderingswijze diende aangepast te worden, grondkeringsmuren dienden voorzien te worden en er bijkomende eisen gesteld werden aan de regenwaterafvoeren (aanleggen van een wadi) en de vuilwaterafvoeren (plaatsen van terugslagkleppen). De maatschappij beschikt niet over een neergeschreven plan van aanpak voor de ontwikkeling van koopprojecten, maar kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in hoofde van de directeur. Er is een vaste praktijk om de aankoop van gronden te analyseren in functie van de ligging, de aansluiting bij een reeds verworven perceel, de dichtheid, een schaal van minstens 10 woningen, het BSO in elke gemeente, het inbreidingskarakter en de prijs van het perceel. In een volgende fase wordt een architect aangesteld op basis van een ereloonvoorstel en visienota. Na de openbare aanbesteding worden meestal een vijftal offertes ontvangen, waarna een gunningsvoorstel gemaakt wordt voor de raad van bestuur. De uitvoeringstermijn voor woningen bedraagt gemiddeld 365 werkdagen. Voor de oplevering wordt een voorbereidende rondgang georganiseerd en krijgen de kopers de mogelijkheid om via een staat van gesteldheid bijkomende opmerkingen te formuleren zodat die meegenomen kunnen worden in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Na een jaar vindt de definitieve oplevering plaats en ook dan krijgen de kopers de mogelijkheid om opmerkingen te formuleren. De visitatiecommissie raadt aan om deze gebruiken ook neer te schijven en verder uit te werken zodat eventuele risico s met betrekking tot vergunbaarheid, aansluiting van nutsvoorzieningen, funderingswijze, en grondkering in een vroeg stadium herkend worden en de opgedane ervaring verankerd wordt. KLE Tongeren ziet er geen probleem in dat meestal dezelfde aannemers op de aanbesteding inschrijven omdat ze dan weet welke kwaliteit afgeleverd zal worden en ze er meer vertrouwen in heeft dat de openstaande punten bij oplevering ook opgelost zullen worden. De suggestie van de visitatiecommissie is hier om het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 18 VAN 40

19 aantal kandidaat-inschrijvers te vergroten door de uitbesteding zo ruim mogelijk bekend te maken (uiteraard afhankelijk van de wettelijke mogelijkheden daartoe volgens de gevolgde procedure via de wetgeving op de overheidsopdrachten) omdat dit kansen biedt om de bouwkost verder te beperken. - De directeur volgt de verschillende projecten van nabij op en stuurt de werking bij waar nodig. Het zenuwcentrum van deze werking is een algemeen overzichtsbord waarop de kerngegevens van alle projecten bijgehouden worden (data oplevering, aanbesteding, vergunning, aantal verkopen) en de takenlijsten per medewerker terug te vinden zijn. Verder worden hier ook de data van de raad van bestuur weergegeven en de belangrijkste agendapunten. - De opbouw van de woninggroepen bestaat meestal uit traditionele halfopen en gesloten bebouwing. De maatschappij is terughoudend om te experimenteren met andere woningtypes omwille van de kostprijs. - Qua schaalgrootte wordt er gestreefd naar een 10-tal koopwoningen per project. Bij grotere projecten wordt samengewerkt met de huurmaatschappijen uit de regio, zodat de infrastructuur voor 100% gesubsidieerd kan worden. Daarbij wordt soms ook de ontwerper gezamenlijk aangesteld. In een aantal projecten besteedt KLE Tongeren ook aan voor de huursector en in dat geval wordt het perceel voor de huurwoningen betaald door de betreffende SHM die de woningen zal verhuren. De visitatiecommissie vindt deze vorm van samenwerken positief omdat daardoor de aanbesteding en de opvolging van het globale project gecentraliseerd wordt bij de koopmaatschappij. - De maatschappij streeft ernaar om de verkoopprijs van een koopwoningen inclusief grond onder de euro te houden, inclusief BTW, omdat dit volgens haar de grens is van wat voor de doelgroep betaalbaar is. Indien de bouwkost te hoog ligt, wordt in eerste instantie gekeken of er bespaard kan worden op de gebruikte materialen en indien nodig en mogelijk wordt de verkoopprijs van de grond verlaagd. - De maatschappij vindt dat er weinig mogelijkheden zijn om de kostprijs van de koopwoningen verder te beperken. De woningen worden nu reeds standaard opgeleverd zonder keuken en zonder vloeren. Zij verkiest vanuit het standpunt van de leefbaarheid om de oppervlaktes van de woningen niet verder te verkleinen en ook de stedenbouwkundige ambtenaren van de gemeenten, waarmee de visitatiecommissie sprak, zijn van mening dat een verdere verkleining van de oppervlaktes niet wenselijk is. In enkele projecten werd geëxperimenteerd met de vervanging van een garage door een carport en de schrapping van het tuinhuis, wat geleid heeft tot een wildgroei aan achteraf geplaatste constructies en meer wrevel bij de omwonenden. Op de vraag of de stedenbouwkundige voorschriften en beperkingen niet verankerd kunnen worden in de verkavelingsvoorschriften gaven de stedenbouwkundige ambtenaren aan dat er onvoldoende handhaving is om deze regels ook te doen respecteren. De visitatiecommissie adviseert hier toch om als maatschappij een afweging te maken tussen noodzaak en kostprijs om een garage/tuinhuis te voorzien en de kostprijs/meerwaarde van aanpasbaar en/of meer energiezuinig bouwen. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 19 VAN 40

20 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op het vlak van betaalbaarheid als goed. Uit de manier van werken en het aantal gebouwde koopwoningen per jaar blijkt dat de maatschappij in staat is om op een efficiënte manier koopwoningen te realiseren. Ze kan ook terugvallen op een uitgebreide ervaring om prijsbewust te bouwen. De woonactoren bevestigen dat er vanuit stedenbouwkundig en leefbaarheidsoogpunt weinig ruimte is voor een verdere beperking van de gebouwde oppervlaktes. De visitatiecommissie adviseert hier evenwel om als SHM een afweging te maken tussen noodzaak en kostprijs om een garage/tuinhuis te voorzien en de kostprijs/meerwaarde van aanpasbaar en/of meer energiezuinig bouwen. De visitatiecommissie raadt ook aan om de manier van werken uit te schrijven in procedures om de opgedane ervaring te verankeren en om de uitbestedingen binnen de wettelijke mogelijkheden van de wetgeving op de overheidsopdrachten zo ruim mogelijk bekend te maken om een nog betere prijs/kwaliteitsverhouding te bekomen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING KLE TONGEREN PAGINA 20 VAN 40